8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、估價案例分析（一）市漢陽區(qū)龍燈堤 32 號市油脂化學(xué)廠國有劃撥土地使用權(quán)價格評估海容資產(chǎn)評估430070摘要：基準(zhǔn)地價系數(shù)修和成本 近法是工業(yè)用地評估中比較常用的兩種方法，在此案例中對這兩種評估方法的運(yùn)用進(jìn)行了分析。：基準(zhǔn)地價系數(shù)修成本 近法第一部分 項(xiàng)目的背景一、估價目的委估對象位于市漢陽區(qū)龍燈堤 32 號，市土地整理儲備中心擬將待估宗地進(jìn)行儲備，現(xiàn)委托海容資產(chǎn)評估對該地塊的國有劃撥土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估，為其土地儲備提供價格參考依據(jù)。二、估價對象概括本次的估價對象為市漢陽區(qū)龍燈堤 32 號 7682.54 平方米劃撥工業(yè)用地土地使用權(quán)。證載土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)類型為劃撥。土地用途

2、現(xiàn)狀為工業(yè)用地，土地使用權(quán)類型為劃撥。至評估基準(zhǔn)日（2007 年 5 月 15 日），估價對象現(xiàn)狀開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”和宗地紅線內(nèi)場地平整。三、地價定義估價對象于估價基準(zhǔn)日的規(guī)劃用途為工業(yè)用地，實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)“場地平整”。根據(jù)地價評估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，宗地的評估價格是指估價對象在2007 年 5 月 15 日，土地面積為 7682.54 平方米。評估設(shè)定用途為工業(yè)用地，評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)“場地平整”，評估設(shè)定土地使用年限為 50 年條件下的國有劃

3、撥土地使用權(quán)價格。第二部分 評估技術(shù)路線的確定及測算過程一、估價方法的確定委估對象的用途為工業(yè)用地，根據(jù)委估對象的特點(diǎn)及評估收集的資料，在考慮以上估價原則的基礎(chǔ)上，本次評估擬采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修、成本近法進(jìn)行評估，其主要依據(jù)一是待估宗地均處于市基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，且該區(qū)域有較完整的基準(zhǔn)地價修正體系，因此可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修進(jìn)行估價；二是待估宗地規(guī)劃為工業(yè)用地，宜采用成本近法進(jìn)行估價；綜上分析，此次評估主要選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修和成本近法兩種方法進(jìn)行評估。二、測算過程及土地價格的確定（一）基準(zhǔn)地價系數(shù)修（1）基本原理基準(zhǔn)地價系數(shù)修是以基準(zhǔn)地價評估成果為依據(jù)，通過對待估宗地地價影響的分析，利用宗地地價影

4、響系數(shù)，對各城鎮(zhèn)已的同類用途同級或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價格的方法?；鶞?zhǔn)地價是某一時點(diǎn)上，在城鎮(zhèn)各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)，在平均容積率水平下和一定開發(fā)程度下的同一用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)等）的法定最高出讓年限的完整的土地使用權(quán)的平均價格。具有全域性、平均性、時效性、分用途和有限期的特點(diǎn)。市基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)思路是采取“以土地定級為基礎(chǔ)，用市場交易價格等資料分析商業(yè)、住宅和工業(yè)用地評估基準(zhǔn)地價，以級控價，以價驗(yàn)級” 的技術(shù)路線，利用“樣點(diǎn)地價與樣點(diǎn)所在的網(wǎng)格單元定級總分值建立數(shù)學(xué)模型”和“交易樣點(diǎn)地價評估路線價”相結(jié)合來評估市區(qū)土地的基準(zhǔn)地價，并采用“用級別內(nèi)的樣點(diǎn)均價評估基

5、準(zhǔn)地價”和“建立樣點(diǎn)地價和土地級別的數(shù)字模型評估級別基準(zhǔn)地價”的兩種方法來檢驗(yàn)基準(zhǔn)地價。在城市土地市場中，基準(zhǔn)地價是開發(fā)為熟地后的完整意義上的地價，即“熟地”地價，包含了成本地價、土地增值、土地出讓金 3 個部分。成本地價是土地使用者取得劃撥土地使用權(quán)應(yīng)支付的客觀成本；土地增值是由于對城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入和運(yùn)用城市規(guī)劃管理依法對土地用途及其它土地使用條件行使最大處置權(quán)以及土地使用者開發(fā)土地后產(chǎn)生的；土地出讓金為收取的土地純收益。（2）注意事項(xiàng)說明待估宗地的各項(xiàng)具體條件，應(yīng)按修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。確定待估宗地各修正系數(shù)要按照修正系數(shù)表進(jìn)行。明容積率、年期、期日及其他影響之間的差別和相應(yīng)的修正系

6、數(shù)。（二）成本近法（1）基本原理所謂成本近法，就是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。其公式如下：土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益（2）注意事項(xiàng)注意稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)額度，必須有相關(guān)文件做支撐，做到有據(jù)可依。并及時關(guān)注相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的試算。文件的頒布動態(tài)，以保證在價格測算過程中，采用的指標(biāo)進(jìn)行經(jīng)過測算，基準(zhǔn)地價法和成本近法測算結(jié)果差異較大，分析其原因，主要是成本近法測算的成本價格難以真實(shí)反映現(xiàn)實(shí)土地交易價格，而基準(zhǔn)地價法采用的基準(zhǔn)地價體系是 2007 年修訂，于 2008 年 3 月開始實(shí)施的，因

7、此各級別基準(zhǔn)地價較接近市場的真實(shí)情況，故在對上述兩種方法測算的地價進(jìn)行比較的基礎(chǔ)上，結(jié)合價系數(shù)修對市近期土地市場情況的分析，經(jīng)綜合衡量，認(rèn)為基準(zhǔn)地的評估結(jié)果比較符合市場情況，故本次評估以基準(zhǔn)地價系數(shù)修評估結(jié)果作為最終的評估地價。第三部分 啟示合理運(yùn)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修，首先必須明確是否具備運(yùn)用這一方法的基礎(chǔ)和條件。從理論上講，運(yùn)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修個基本條件：估價宗地或房地產(chǎn)，必須具備三第一具備該城鎮(zhèn)地區(qū)有效、完整的基準(zhǔn)地價表、基準(zhǔn)地價圖，以及基準(zhǔn)地價修正體系成果資料及適時的更新成果資料。這是運(yùn)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修本的基礎(chǔ)和前提條件。的最基第二該城鎮(zhèn)地區(qū)房地產(chǎn)市場的價格水平相對穩(wěn)定，在時間、空間和區(qū)域結(jié)構(gòu)、用途結(jié)構(gòu)上沒有出現(xiàn)可能導(dǎo)致地價標(biāo)準(zhǔn)失準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)及修正體系標(biāo)準(zhǔn)的重要市場條件。變化。這是有效運(yùn)用基準(zhǔn)地價第三能夠取得齊全、可靠、準(zhǔn)