上海黃埔區(qū)四川路寫(xiě)字樓項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告

1、上海黃埔埔區(qū)四川川路寫(xiě)字字樓項(xiàng)目目市場(chǎng)報(bào)報(bào)告一、20004年年89月上上海辦公公市場(chǎng)分分析（根根據(jù)最新新交易數(shù)數(shù)據(jù)）1、最新新情況綜綜述20044年8月月和9月月份，上上海辦公公樓總共共成交了了13336套，計(jì)20002880.33平方米米，交易易金額達(dá)達(dá)到了33189956.6萬(wàn)元元，成交交均價(jià)為為159925元元/平方方米。其其中，88月份實(shí)實(shí)現(xiàn)交易易4299套，7447722.4平平方米，11552099.5萬(wàn)萬(wàn)元，均均價(jià)1554088元/平平方米；9月份份實(shí)現(xiàn)交交易9007套，12555088.1平平方米，20331188.3萬(wàn)萬(wàn)元，均均價(jià)1661844元/平平方米。從數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)看，無(wú)無(wú)

2、論是成成交套數(shù)數(shù)、成交交面積還還是交易易金額，9月份份的交易易量都較較8月份份有大幅幅增長(zhǎng)，其中辦辦公樓套套數(shù)增長(zhǎng)長(zhǎng)了1111.44%，建建筑面積積增長(zhǎng)了了67.9%，交易金金額增長(zhǎng)長(zhǎng)了766.3%。表1889月月交易數(shù)數(shù)據(jù)比較較面積（平平方米）套數(shù)金額（萬(wàn)萬(wàn)元）8月863554.6650917111949月1139925.98271477762合計(jì)2002280.5133663189957 從從上述的的數(shù)據(jù)我我們可以以看出，在住宅宅和酒店店式公寓寓產(chǎn)品相相繼經(jīng)過(guò)過(guò)其價(jià)格格的高漲漲階段之之后，寫(xiě)寫(xiě)字樓產(chǎn)產(chǎn)品正逐逐漸成為為上海房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的焦焦點(diǎn)。我我們預(yù)計(jì)計(jì)，在未未來(lái)相當(dāng)當(dāng)長(zhǎng)一段段時(shí)期內(nèi)內(nèi)，

3、寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)將由理理性興旺旺轉(zhuǎn)向繁繁榮。2 區(qū)區(qū)域分析析表2上上海市各各區(qū)辦公公樓交易易數(shù)據(jù)區(qū)縣建筑面積積（平方方米）套數(shù)成交金額額（萬(wàn)元元）單價(jià)（元元/平米）浦東4565581961040070227993徐匯349009185526997150996靜安328999253521991158664長(zhǎng)寧211445122244881115778黃浦18499092337994179337虹口15722524913744587411盧灣14099788214996152449普陀82677847269987933閘北516554067877131441楊浦29733241984466733金山

4、752130140000松江203214370677總計(jì)2002281133663189957158994上海市辦辦公樓市市場(chǎng)集中中度依然然很高，傳統(tǒng)的的市中心心三區(qū)（靜安、黃浦和和盧灣）及其周周邊區(qū)縣縣（浦東東、徐匯匯、長(zhǎng)寧寧、虹口口）占據(jù)據(jù)了辦公公樓市場(chǎng)場(chǎng)的主要要份額。這七個(gè)個(gè)區(qū)無(wú)論論是在交交易面積積，還是是在成交交金額上上都一路路領(lǐng)先，而且七七者合計(jì)計(jì)總量均均超過(guò)了了90%。而寶寶山、奉奉賢、閔閔行、嘉嘉定、南南匯、表表浦和崇崇明六區(qū)區(qū)則在88、9月月沒(méi)有交交易。3交易易面積分分析從交易面面積來(lái)看看，89月份份，辦公公樓成交交面積占占前五位位的依次次是：浦浦東新區(qū)區(qū)、徐匯匯區(qū)、靜靜安區(qū)、

5、長(zhǎng)寧區(qū)區(qū)和黃浦浦區(qū)，前三名名份額合合計(jì)為556.77%，前五五名份額額合計(jì)為為76.4%，如果算算上虹口口和盧灣灣區(qū)，則則這七個(gè)個(gè)區(qū)交易易面積占占了整個(gè)個(gè)上海市市的九成成以上。4成交交金額分分析從交易金金額來(lái)看看，89月份份，排名名前三位位的依然然是浦東東新區(qū)、徐匯和和靜安，這與交交易面積積排序一一樣,緊緊隨其后后的是黃黃浦、長(zhǎng)長(zhǎng)寧和盧盧灣區(qū)，前三名名所占比比例合計(jì)計(jì)為655.5%，前五名名合計(jì)為為83.8%。原因說(shuō)明明：浦東東新區(qū)由由于交易易體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其其他區(qū)縣縣，因此此在交易易金額上上繼續(xù)保保持大幅幅領(lǐng)先。而長(zhǎng)寧寧和黃浦浦、虹口口和盧灣灣這兩組組交易面面積相近近區(qū)縣對(duì)對(duì)比來(lái)看看，由于于黃

6、浦、盧灣是是傳統(tǒng)的的市中心心區(qū)，土土地資源源稀缺導(dǎo)導(dǎo)致了房房?jī)r(jià)高啟啟，目前前即使是是住宅項(xiàng)項(xiàng)目，這這兩區(qū)范范圍內(nèi)也也難覓單單價(jià)萬(wàn)元元以下的的樓盤(pán)了了，因此此較高的的均價(jià)使使黃浦、盧灣三三區(qū)的交交易金額額分別超超過(guò)了長(zhǎng)長(zhǎng)寧和虹虹口。5平均均單價(jià)從成交單單價(jià)來(lái)看看，910月月份，浦浦東以陸陸家嘴金金融貿(mào)易易區(qū)為依依托的辦辦公樓價(jià)價(jià)格一騎騎絕塵，以2331555元/ m2的單價(jià)價(jià)雄居榜榜首，將將其他區(qū)區(qū)縣遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了了后面，每平米米高出第第二名長(zhǎng)長(zhǎng)寧區(qū)552100元之多多。本期期在單價(jià)價(jià)上排名名第二的的長(zhǎng)寧區(qū)區(qū)以虹橋橋高級(jí)商商務(wù)區(qū)為為中心，單價(jià)達(dá)達(dá)到了1179445元/ m22，緊隨隨其后的的是靜安

7、安、盧灣灣和徐匯匯，單價(jià)價(jià)依次為為158820元元/ mm2、150096元元/ mm2、121141元元/ mm2。具體體見(jiàn)圖33。原因說(shuō)明明：本期期浦東辦辦公樓市市場(chǎng)的單單價(jià)如此此之高，除了作作為金融融貿(mào)易中中心受到到大量外外資企業(yè)業(yè)的追捧捧外，另另一個(gè)重重要原因因是浦東東區(qū)新上上市了一一個(gè)天價(jià)價(jià)樓盤(pán)。東昌濱濱江園是是8月下下旬新市市的一個(gè)個(gè)4層辦辦公樓，平均單單價(jià)達(dá)到到了5884999元/ m2，這比比同期第第二名的的天安中中心大廈廈高出了了近3000000元/ m2，跟目目前上海海市辦公公樓1660000萬(wàn)元/ m22的均價(jià)價(jià)相比，絕對(duì)是是一個(gè)天天價(jià)。浦浦東新區(qū)區(qū)除東昌昌濱江園園以外的

8、的辦公樓樓交易均均價(jià)僅為為145545元元/ mm2，由此此可見(jiàn)東東昌濱江江園對(duì)本本期浦東東寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)價(jià)價(jià)格的拉拉升幅度度。6、單價(jià)價(jià)分析表3上上海市889月月辦公樓樓單價(jià)區(qū)區(qū)間分布布表單價(jià)分段段建筑面積積（平方方米）套數(shù)成交金額額（萬(wàn)元元）100000390992.66429339220.22100000150000597111.55396731882.33150000190000783007.553881295528.2190000231668.99123823225.99合計(jì)2002280.5133663189956.6本報(bào)告期期間，上上海市辦辦公樓市市場(chǎng)單價(jià)價(jià)兩極分分化現(xiàn)象象明顯，單

9、價(jià)最最高的東東昌濱江江園達(dá)到到了5997733元/平平方米的的天價(jià)，而最低低單價(jià)僅僅有40000元元/平方方米。我我們將所所有交易易個(gè)案的的單價(jià)按按價(jià)格區(qū)區(qū)間排序序分類(lèi)。從圖4圖6來(lái)來(lái)看，本本月單價(jià)價(jià)分布有有以下特特點(diǎn)：無(wú)論是建建筑面積積還是成成交金額額，本期期的需求求高峰都都出現(xiàn)在在150000190000元元/平方方米這個(gè)個(gè)區(qū)間里里，分別別占總量量的399.1%和40.6%。單價(jià)60000元元/平方方米以下下的需求求量很少少，基本本都在金金山等這這些非市市中心區(qū)區(qū)縣。在在600001150000元/平方米米這一區(qū)區(qū)間內(nèi)需需求的分分布比較較平均，一般在在3%6%之間，150000元元/平方方

10、米以下下的交易易量，建建筑面積積和成交交金額分分別占總總量的449.33%和33.6%。190000元/平方米米以上的的劃為高高價(jià)寫(xiě)字字樓需求求急劇下下降，每每一個(gè)千千元段內(nèi)內(nèi)的需求求都這一一價(jià)位段段的需求求都在22%以下下，合計(jì)計(jì)來(lái)看，建筑面面積和交交易金額額分別占占總量的的11.6%和和25.8%。這一價(jià)價(jià)位段的的需求面面積雖然然只占了了一成，但是由由于價(jià)格格高昂，成交金金額也占占了1/4強(qiáng)。7、總價(jià)價(jià)分析表4上上海市889月月份辦公公樓單套套總價(jià)分分段比較較總價(jià)（萬(wàn)萬(wàn)元/套）建筑面積積（平方方米）比例套數(shù)比例成交金額額（萬(wàn)元元）比例1000362445.1118.11%54140.55%

11、336994.6610.66%10050001079970.753.99%69952.33%1607774.650.44%5000560664.7728.00%967.2%1244487.439.00%合計(jì)2002280.5100.0%13366100.0%3189956.6100.0%在本報(bào)告告期內(nèi)，上海市市辦公樓樓交易的的單套總總價(jià)變動(dòng)動(dòng)范圍也也很大，單套價(jià)價(jià)格最高高的依然然由東昌昌濱江園園的一棟棟整體銷(xiāo)銷(xiāo)售的辦辦公樓創(chuàng)創(chuàng)造，由由于面積積較大，總價(jià)達(dá)達(dá)到了1169998萬(wàn)元元，總價(jià)價(jià)最低的的僅為222萬(wàn)元元，位于于楊浦區(qū)區(qū)。我們們將交易易記錄按按價(jià)位段段排序，得到表表4及圖圖7。從上圖來(lái)來(lái)

12、看，辦辦公樓總總價(jià)分布布有以下下特點(diǎn)：總價(jià)和需需求套數(shù)數(shù)呈明顯顯的負(fù)相相關(guān)性，即總價(jià)價(jià)越高，需求量量越少?？們r(jià)需求求量最大大的還是是1000萬(wàn)元/套以下下價(jià)位段段，1000萬(wàn)元元/套以以下的需需求量為為5411套，點(diǎn)點(diǎn)全部交交易的440.55%，這一價(jià)價(jià)位段的的樓宇單單套面積積大多都都在4001000平方方米之間間，因此此建筑面面積和交交易金額額比例都都不是很很高，分分別僅占占總量的的18.1%和和10.6%?？們r(jià)在11005000萬(wàn)元之之間各個(gè)個(gè)價(jià)位段段的需求求也較大大，合計(jì)計(jì)交易套套數(shù)達(dá)到到了6999套，占總量量的522.3%，由于這這一價(jià)位位段的單單套平均均面積在在1500平方米米左右，

13、因此總總的建筑筑面積和和交易金金額比例例均超過(guò)過(guò)了一半半，分別別占總量量的533.9%和500.4%。總價(jià)超過(guò)過(guò)5000萬(wàn)的需需求急劇劇下降，總交易易套數(shù)僅僅有966套，占占總量的的7.22%。8、辦公公樓單套套面積、單價(jià)及及總價(jià)的的相關(guān)性性分析表5辦辦公樓單單套面積積、單價(jià)價(jià)和總價(jià)價(jià)相關(guān)性性比較單套面積積（平米米/套）平均面積積(平方米米/套）單價(jià)（元元/平方米米）總價(jià)（萬(wàn)萬(wàn)元/套）1000671243398410020001451428892072003000250146330366300400037014799554740050004461729997725000823241446198

14、77合計(jì)150159225239從圖8來(lái)來(lái)看，辦辦公樓交交易的單單套面積積、單價(jià)價(jià)和總相相互之間間呈現(xiàn)明明顯的正正相關(guān)性性，即單單套需求求的面積積越大，則單價(jià)價(jià)越高、相應(yīng)的的總價(jià)也也越高。原因分析析：這是是因?yàn)楣镜囊?guī)規(guī)劃與辦辦公面積積需求呈呈正比，即公司司人數(shù)越越多，需需要的辦辦公面積積自然也也越大，而公司司規(guī)模越越多，實(shí)實(shí)力越雄雄厚，為為了向公公眾傳達(dá)達(dá)公司的的良好形形象，他他們對(duì)辦辦公樓的的品質(zhì)要要求也會(huì)會(huì)越高，這自然然會(huì)提高高了辦公公樓的成成本及無(wú)無(wú)形成本本，因此此這大公公司購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的辦公公樓往往往單價(jià)很很高。大大面積加加上高單單價(jià)，自自然造成成了較高高的單套套總價(jià)。9、89月辦辦公樓

15、交交易前十十排名表6上上海市889月月辦公樓樓銷(xiāo)售面面積排名名排名名稱區(qū)縣地址銷(xiāo)售面積積（平方方米）1金鷹大廈廈浦東新區(qū)區(qū)民生路1874432國(guó)際麗都都城J靜安區(qū)新閘路1795573中海大廈廈盧灣區(qū)淮海中路路1409974港泰廣場(chǎng)場(chǎng)黃浦區(qū)延安東路路1335515東昌濱江江園浦東新區(qū)區(qū)浦明路875116飛洲國(guó)際際廣場(chǎng)徐匯區(qū)零陵路771227上海之俊俊大廈徐匯區(qū)斜土路770998徐匯苑大大廈徐匯區(qū)中山南二二路761119同達(dá)創(chuàng)業(yè)業(yè)大廈長(zhǎng)寧區(qū)天山路7312210上海四季季沙龍虹口區(qū)新市南路路71855從上表可可以看出出，上海海辦公樓樓大盤(pán)的的成交集集中在浦浦東、徐徐匯等區(qū)區(qū)域，特特別是金金鷹大廈廈，

16、由于于其獨(dú)特特的地理理位置和和較為合合理的樓樓盤(pán)定位位，穩(wěn)居居銷(xiāo)售面面積排行行的第一一名。表7上上海市889月月辦公樓樓銷(xiāo)售金金額排名名排名名稱區(qū)縣地址成交金額額（萬(wàn)元元）1東昌濱江江園浦東新區(qū)區(qū)浦明路5119932國(guó)際麗都都城J靜安區(qū)新閘路3294433金鷹大廈廈浦東新區(qū)區(qū)民生路2982214港泰廣場(chǎng)場(chǎng)黃浦區(qū)延安東路路2300005中海大廈廈盧灣區(qū)淮海中路路2149966飛洲國(guó)際際廣場(chǎng)徐匯區(qū)零陵路1540017徐匯苑大大廈徐匯區(qū)中山南二二路1217778同達(dá)創(chuàng)業(yè)業(yè)大廈長(zhǎng)寧區(qū)天山路972559達(dá)安城66號(hào)房靜安區(qū)石門(mén)二路路9037710上海之俊俊大廈徐匯區(qū)斜土路86755從上表可可知，辦辦公樓

17、銷(xiāo)銷(xiāo)售金額額的前幾幾位大多多被浦東東的樓盤(pán)盤(pán)所包攬攬，這主主要是因因?yàn)闁|昌昌濱江園園的超高高單價(jià)所所致。而而金鷹大大廈在889月的的銷(xiāo)售回回款達(dá)到到2.99億，銷(xiāo)銷(xiāo)售形勢(shì)勢(shì)較好。表8上上海市889月月辦公樓樓單價(jià)排排名排名名稱區(qū)縣地址單價(jià)（元元/平米）1東昌濱江江園浦東新區(qū)區(qū)浦明路5849992天安中心心大廈黃浦區(qū)南京西路路2875583海通證券券大廈黃浦區(qū)廣東路2435574中?，F(xiàn)代代城黃浦區(qū)山東中路路2412215南證大廈廈靜安區(qū)南京西路路2166646飛洲國(guó)際際廣場(chǎng)徐匯區(qū)零陵路1997707御華名苑苑長(zhǎng)寧區(qū)愚園路1886658上海中融融大廈浦東新區(qū)區(qū)浦東南路路1881179谷泰濱江江大廈

18、黃浦區(qū)中山南路路18500210均瑤國(guó)際際商務(wù)徐匯區(qū)肇嘉浜路路183990從上表可可知，目目前滬上上在售辦辦公樓前前十名的的價(jià)格底底線大約約在1880000元/平平方米左左右。我我們也可可以看到到，均價(jià)價(jià)前十名名的樓盤(pán)盤(pán)之間的的價(jià)格落落差比較較大。除除去價(jià)格格超高的的東昌濱濱江園以以外，第第二名（天安中中心大廈廈）與第第十名（均瑤國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)）的價(jià)價(jià)格落差差達(dá)到1100000元/平方米米。二、上海海整體甲甲級(jí)辦公公市場(chǎng)綜綜述1、現(xiàn)狀狀概述根據(jù)我們們的調(diào)查查顯示，上海市市每年的的甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓供供應(yīng)量基基本維持持在200300萬(wàn)平方方米左右右。但就就目前情情況看，由于浦浦西商務(wù)務(wù)區(qū)域可可出租的的空

19、間已已經(jīng)很小小，黃浦浦區(qū)和長(zhǎng)長(zhǎng)寧區(qū)最最近建成成的項(xiàng)目目將繼續(xù)續(xù)成為市市場(chǎng)的焦焦點(diǎn)，這這些項(xiàng)目目中許多多已經(jīng)接接近全部部出租?？紤]到今今年供應(yīng)應(yīng)的緊張張以及今今年上半半年3.8%的的增長(zhǎng)，上海一一類(lèi)和二二類(lèi)地區(qū)區(qū)的租金金價(jià)格全全年預(yù)計(jì)計(jì)將增長(zhǎng)長(zhǎng)10%15%。從長(zhǎng)期看看，今年年年底開(kāi)開(kāi)始的供供應(yīng)浪潮潮將一定定程度的的減輕市市場(chǎng)的緊緊張程度度。我們們預(yù)測(cè)從從20004年到到20005年，每年大大約有1100萬(wàn)萬(wàn)平方的的中高級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓樓投放市市場(chǎng)，其其中很大大一部分分集中在在陸家嘴嘴。從微觀方方面來(lái)看看，瑞安安企業(yè)大大道 項(xiàng)目的的入市，對(duì)緩解解20004年1季度上上海甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)供供給并沒(méi)沒(méi)有提

20、供供多少幫幫助，浦浦西主要要辦公區(qū)區(qū)域?qū)懽肿謽枪┙o給仍然緊緊缺，需需求市場(chǎng)場(chǎng)旺盛，尤其是是那些需需要大面面積辦公公場(chǎng)地的的公司，其選擇擇范圍局局限，因因此來(lái)福福士廣場(chǎng)場(chǎng)和 企業(yè)大大道的多多數(shù)辦公公空間就就已被預(yù)預(yù)訂。浦浦西多數(shù)數(shù)高檔寫(xiě)寫(xiě)字樓空空置率很很低，租租金微幅幅上調(diào)。陸家嘴嘴地區(qū)的的寫(xiě)字樓樓由于受受到需求求持續(xù)的的消弱，租金微微幅下調(diào)調(diào)。因此此，20004年年二季度度上海甲甲級(jí)寫(xiě)字字樓平均均租金較較20004年一一季度微微幅增長(zhǎng)長(zhǎng)了3.7%, 達(dá)到到0.700美元/天/平方米米。 2、需求求分析甲級(jí)寫(xiě)字字樓在220044年2季季度的吸吸納量有有很明顯顯增長(zhǎng)，由于公公司先后后搬進(jìn)早早前已承

21、承租了的的預(yù)租樓樓面的新新建成寫(xiě)寫(xiě)字樓。對(duì)整體體城市而而言，跟跟上個(gè)季季度的7729000平方方米吸納納量比較較，第二二季度的的吸納量量約為11153300平平方米。大部分分的吸納納仍舊集集中在浦浦西大約約為10006000平方方米，浦浦東已從從上一季季度的負(fù)負(fù)吸納量量恢復(fù)至至本季度度147700平平方米的的正吸納納量。寫(xiě)寫(xiě)字樓在在本季度度大約占占據(jù)了1147000平方方米。浦浦東增加加的吸納納量主要要是一些些遷居的的租客，包括GGeneerall Mootorrs、IItocchu和和Praaxaiir。公司寫(xiě)字樓區(qū)域建筑面積積（平方方米）摩托羅拉拉來(lái)福士廣廣場(chǎng)黃浦12000Ken ma t

22、suu來(lái)福士廣廣場(chǎng)黃浦12000Dawaa Seecurritiies震旦廣場(chǎng)場(chǎng)陸家嘴20000Fordd上海信息息大樓陸家嘴80000AXA騰飛科技技徐匯12000Dow Cheemiccal企業(yè)大道道盧灣27000Reguus企業(yè)大道道盧灣200003、新增增供應(yīng)新近落成成的甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓樓騰飛科科技大廈廈和東方方眾鑫大大廈已于于20004年22季度進(jìn)進(jìn)入租賃賃市場(chǎng)，伴隨這這些新寫(xiě)寫(xiě)字樓的的落成，上海甲甲級(jí)寫(xiě)字字樓總的的供應(yīng)量量到6月月底已經(jīng)經(jīng)達(dá)到3350萬(wàn)萬(wàn)平方米米。東方眾鑫鑫大廈坐坐落于南南京西路路，是靜靜安區(qū)過(guò)過(guò)去兩年年落成的的甲級(jí)大大廈，為為該區(qū)提提供了3325779平方方米的寫(xiě)寫(xiě)字

23、樓樓樓面，由由于交通通便利，該寫(xiě)字字樓預(yù)租租情況理理想。徐匯區(qū)騰騰飛科技技市場(chǎng)放放出的面面積大約約為2442000平方米米，徐匯匯區(qū)所有有寫(xiě)字樓樓的總存存量為33004400平平方米他他是在下下幾個(gè)月月內(nèi)完成成的寫(xiě)字字樓的其其中一個(gè)個(gè)。4、空置置率分析析日益增加加的需求求和新增增供應(yīng)的的彌補(bǔ)，使得上上海甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓樓在044年1季度的的空置微微幅降低低。與上上季度空空置率為為11.5相相比較，本季度度末全市市的平均均空置率率達(dá)到111.11，空空置面積積為400.6萬(wàn)平方方米。由由于本季季度企業(yè)業(yè)大道投投入市場(chǎng)場(chǎng)，在浦浦西的平平均空置置率從上上季度的的8.44微升升到100.1。該物物業(yè)所在在

24、盧灣區(qū)區(qū)的平均均空置率率在三月月底為116.99，比比03年4季度增增加了110。企業(yè)大大道800的辦辦公空間間已經(jīng)被被預(yù)定，如果包包括這個(gè)個(gè)項(xiàng)目，盧灣區(qū)區(qū)空置率率可能更更低。當(dāng)當(dāng)來(lái)福士士廣場(chǎng)開(kāi)開(kāi)始滿租租，黃浦浦區(qū)的空空置率從從上季度度的155.6降至111.77。與與浦西隔隔著一條條江的浦浦東，持持續(xù)消弱弱的需求求，以至至于甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓樓的平均均空置率率保持穩(wěn)穩(wěn)定在113.66。5、租金金價(jià)格分分析在浦西持持續(xù)的強(qiáng)強(qiáng)勁需求求、企業(yè)業(yè)大道和和來(lái)福士士廣場(chǎng)的的高額租租金，推推動(dòng)了220044年1季度上上海甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)的的平均租租金報(bào)價(jià)價(jià)微幅上上升，全全市租金金報(bào)價(jià)較較上季增增長(zhǎng)了11.1%

25、，達(dá)到到0.667美元元/天/平方米米。其中中浦西的的租金較較上季度度增長(zhǎng)了了3.11%，達(dá)達(dá)到0.66美美元/天/平方米米。浦東東本季度度的需求求市場(chǎng)變變?nèi)?，甲甲?jí)寫(xiě)字字樓平均均租金從從去年的的二季度度開(kāi)始持持續(xù)下降降，本季季度較上上季度下下降4.4%至至0.667美元元/天/平方米米。在個(gè)個(gè)別區(qū)域域中，由由于受到到企業(yè)大大道項(xiàng)目目上市，致使盧盧灣的租租金水平平增長(zhǎng)幅幅度最大大，盧灣灣的平均均租金報(bào)報(bào)價(jià)較上上季度增增長(zhǎng)了113.11%，達(dá)達(dá)到0.77美美金美元元/天/平方米米。在浦浦西的多多數(shù)區(qū)域域，1季度，以1%-2%的比較較適中的的幅度增增長(zhǎng)。盡盡管本季季度的收收益很大大，但是是值得關(guān)關(guān)

26、注的是是租金的的報(bào)價(jià)比比實(shí)際成成交價(jià)高高出100-200%，在在一些高高額房產(chǎn)產(chǎn)中，甚甚至更高高。從具體區(qū)區(qū)域看，陸家嘴嘴地區(qū)基基本是每每平方米米每天11美元，南京西西路和南南京東路路較好的的地段為為0.99美元，徐家匯匯為0.6到00.8美美元，虹虹橋古北北為0.7到00.8美美元，盧盧灣淮海海路為00.7到到0.99美元。與本季度度堅(jiān)挺的的租金相相比，銷(xiāo)銷(xiāo)售市場(chǎng)場(chǎng)有限的的需求導(dǎo)導(dǎo)致銷(xiāo)售售價(jià)格較較上季度度適度的的下降了了3.，目前上上海寫(xiě)字字樓售價(jià)價(jià)的平均均價(jià)格在在210000元元/平方米米左右。6、市場(chǎng)場(chǎng)展望20077年上海海甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓掀掀起新的的供應(yīng)熱熱潮20022年底至至20003年

27、初初，政府府批出了了大量辦辦公樓土土地，按按照新寫(xiě)寫(xiě)字樓年至年的建建設(shè)周期期計(jì)，220066至20007年年又將是是新一輪輪供應(yīng)熱熱潮。預(yù)預(yù)計(jì)至220077年底，陸家嘴嘴核心區(qū)區(qū)域?qū)⒂杏腥f(wàn)平平方米甲甲級(jí)辦公公樓供應(yīng)應(yīng)，靜安安區(qū)萬(wàn)平方方米，盧盧灣區(qū)萬(wàn)平平方米，徐匯區(qū)區(qū)萬(wàn)平平方米，黃浦區(qū)區(qū)萬(wàn)平平方米，虹橋萬(wàn)平方方米，上上海甲級(jí)級(jí)辦公樓樓的新增增供應(yīng)面面積總計(jì)計(jì)將達(dá)萬(wàn)萬(wàn)平方米米。相比比今天，甲級(jí)辦辦公樓總總量不過(guò)過(guò)萬(wàn)平方方米，這這三四年年增長(zhǎng)將將達(dá)。到到時(shí)租金金所受到到的壓力力是可以以預(yù)見(jiàn)的的。市場(chǎng)需求求量大幅幅增長(zhǎng)盡管至220077年，上上海甲級(jí)級(jí)辦公樓樓的新增增供應(yīng)將將達(dá)2330萬(wàn)平平方米，三年

28、供供應(yīng)量增增幅將達(dá)達(dá)70%。不過(guò)過(guò)，中國(guó)國(guó)入世，上海市市政府推推出的跨跨國(guó)企業(yè)業(yè)地區(qū)總總部的優(yōu)優(yōu)惠政策策及20010年年世博會(huì)會(huì)三方面面因素將將構(gòu)成上上海甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓樓需求的的強(qiáng)勁原原動(dòng)力。根據(jù)WTTO協(xié)議議，外資資金融機(jī)機(jī)構(gòu)在華華經(jīng)營(yíng)的的種種限限制將于于20007年前前逐步取取消。伴伴隨著商商業(yè)銀行行、投資資銀行、保險(xiǎn)、電信及及商業(yè)運(yùn)運(yùn)輸?shù)刃行袠I(yè)的市市場(chǎng)限制制取消，這些行行業(yè)的外外資機(jī)構(gòu)構(gòu)勢(shì)必要要建立各各種類(lèi)型型的辦事事處，一一旦展開(kāi)開(kāi)業(yè)務(wù)，對(duì)包括括寫(xiě)字樓在內(nèi)內(nèi)的商業(yè)業(yè)用房面面積產(chǎn)生生更大需需求。于此同時(shí)時(shí)，甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓樓成了繼繼住宅和和商鋪之之外的又又一個(gè)熱熱門(mén)投資資品種。尤其是是來(lái)自江江

29、浙的民民間資本本，對(duì)上上海甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓樓表現(xiàn)出出極大的的熱情，直接推推動(dòng)了甲甲級(jí)寫(xiě)字字樓售價(jià)價(jià)的大幅幅上漲。租金水平平將會(huì)經(jīng)經(jīng)歷先上上升后回回落的趨趨勢(shì)從去年到到20005年，由于期期間寫(xiě)字字樓的新新增供應(yīng)應(yīng)量不足足，需求求量上升升，租金金水平保保持了持持續(xù)攀升升。而預(yù)預(yù)計(jì)到了了20006年，隨著寫(xiě)寫(xiě)字樓會(huì)會(huì)有大量量新的供供應(yīng)量涌涌現(xiàn)，租租金將會(huì)會(huì)重新面面臨下調(diào)調(diào)的壓力力。本案所處處區(qū)域介介紹本案地處處四川路路、九江江路口，位于黃黃浦區(qū)域域內(nèi)。城區(qū)面積積黃浦區(qū)面面積122.855平方公公里，占占全市面面積的00.2%，雖然然黃浦區(qū)區(qū)所占市市區(qū)面積積比重較較小，但但其在經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展方面起起著相當(dāng)

30、當(dāng)大的作作用，有有著相當(dāng)當(dāng)高經(jīng)濟(jì)濟(jì)地位。 行政區(qū)劃劃黃浦區(qū)行行政區(qū)劃劃為9個(gè)個(gè)街道共共1900個(gè)居委委會(huì)。二二年七月一一日，經(jīng)經(jīng)國(guó)務(wù)院院批準(zhǔn)，上海市市委、市市政府決決定原黃黃浦、南南市兩區(qū)區(qū)撤二二建一，建立新新的黃浦浦區(qū)，對(duì)對(duì)于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互互補(bǔ)、資資源整合合提供了了更廣闊闊的空間間，為重重塑功能能、增強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力創(chuàng)造造了條件件。人口全區(qū)人口口總數(shù)為為68.6萬(wàn)人人。交通狀況況黃浦區(qū)交交通四通通八達(dá)。人民廣廣場(chǎng)是上上海市內(nèi)內(nèi)重要的的交通樞樞紐，設(shè)設(shè)有通往往市內(nèi)各各主要地地點(diǎn)的公公交線路路，并且且也是上上海目前前唯一的的地鐵中中轉(zhuǎn)站，地鐵一一號(hào)線、二號(hào)線線在此交交匯。加加之南浦浦大橋、延安路路遂

31、道、延安路路高架、內(nèi)環(huán)線線高架、南北高高架以及及復(fù)興東東路、西西藏南路路、陸家家浜路等等主要道道路構(gòu)成成了快速速、便捷捷的立體體交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)區(qū)域規(guī)劃劃“十五”期間，黃浦區(qū)區(qū)將逐步步實(shí)施包包括外灘灘地區(qū)、南京路路地區(qū)、人民廣廣場(chǎng)地區(qū)區(qū)、老城城廂地區(qū)區(qū)，南部部市中心心現(xiàn)代化化聚居區(qū)區(qū)這五個(gè)個(gè)地區(qū)的的功能完完善和升升級(jí)，啟啟動(dòng)一批批道路交交通、市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、舊區(qū)改改造和綠綠化建設(shè)設(shè)項(xiàng)目。其中包括括建設(shè)明明珠線二二期南浦浦大橋和和西藏南南路兩個(gè)個(gè)站點(diǎn)，復(fù)興東東路越江江隧道，楊浦軌軌道交通通延伸等等設(shè)施，全面改改造8 萬(wàn)平方方米的延延安中路路生態(tài)景景觀綠地地，建設(shè)設(shè)外灘沿沿江景觀觀綠地，建設(shè)沿沿中華路

32、路、人民民路內(nèi)側(cè)側(cè)的老城城廂環(huán)城城道路敞敞開(kāi)式綠綠化環(huán)，構(gòu)筑一一條長(zhǎng)達(dá)達(dá)50000米的的環(huán)城綠綠色旅游游走廊。與此同時(shí)時(shí)，新黃黃浦區(qū)將將逐步拆拆除近1180 萬(wàn)平方方米舊房房，在老老西門(mén)、董家渡渡地區(qū)近近53公公頃的城城市景觀觀與城市市生態(tài)統(tǒng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)調(diào)，成為為滿足221世紀(jì)紀(jì)居民不不同層次次物質(zhì)和和文化生生活需要要的市中中心現(xiàn)代代化聚居居區(qū)。為支持黃黃浦區(qū)政政府綠環(huán)環(huán)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目及市市中心現(xiàn)現(xiàn)代化聚聚居區(qū)等等重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)，農(nóng)農(nóng)行、建建行、交交行及上上海銀行行為其提提供總金金額100億元左左右的貸貸款授信信額度。這無(wú)疑疑給發(fā)展展中的黃黃浦及黃黃浦南部部的住宅宅業(yè)注入入了新的的活力。經(jīng)濟(jì)發(fā)展展

33、黃浦區(qū)是是上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展速度較較快的區(qū)區(qū)域。改改革開(kāi)放放使黃浦浦區(qū)加快快了經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的速度。外商、外省市市在該區(qū)區(qū)投資活活躍，中中外大企企業(yè)、大大集團(tuán)、大公司司紛紛入入駐黃浦浦，形成成區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)新的的增長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)。全區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行質(zhì)量量在市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中中明顯提提高，城城區(qū)面貌貌發(fā)生了了顯著變變化，新新建的一一批現(xiàn)代代化的商商辦綜合合樓、公公寓住宅宅樓拔地地而起，形成城城市亮麗麗的新景景觀。 20033年全年年實(shí)現(xiàn)增增加值887.110億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)12.1%。其中，第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值8.41億億元，下下降0.5%，占全區(qū)區(qū)增加值值比重99.7%；第三三產(chǎn)業(yè)增增加值778.669億元元，增

34、長(zhǎng)長(zhǎng)13.6%，占全區(qū)區(qū)增加值值比重990.33%。（附表表1）全年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)增加值值87.110億元元同比上年年增長(zhǎng)12.11%第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值8.411億元同比上年年下降0.5%占全區(qū)增增加值比比重9.7%第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值78.669億元元同比上年年增長(zhǎng)13.66%占全區(qū)增增加值比比重90.33%（附表11）20033年該區(qū)區(qū)商業(yè)穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)（含餐飲飲業(yè)）增增加值330.557億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)10.0%。商業(yè)（含餐飲飲業(yè)）銷(xiāo)銷(xiāo)售（營(yíng)營(yíng)業(yè)）收收入3441.995億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)7.22%。其其中：批批發(fā)和零零售業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售額3325.69億億元，餐餐飲業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入16.

35、26億億元。全全年社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售額額1333.577億元，比上年年增長(zhǎng)11.6%。其中中，吃的的商品零零售額227.443億元元，比上上年下降降8.33%；穿穿的商品品零售額額28.44億億元，比比上年增增長(zhǎng)166.9%，用的的商品零零售額777.332億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)0.44%。房地產(chǎn)市市場(chǎng)有序序發(fā)展。實(shí)現(xiàn)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值12.59億億元，比比上年增增長(zhǎng)188.3%。房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資662.334億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)4.88%。施施工面積積3411.2萬(wàn)平方方米，比比上年增增長(zhǎng)1.6%；竣工面面積911.5萬(wàn)平方方米，比比上年增增長(zhǎng)3.3%。區(qū)域內(nèi)內(nèi)商品房房銷(xiāo)售建建筑面積積

36、61萬(wàn)萬(wàn)平方米米，比上上年下降降12.9%，商品房房銷(xiāo)售額額65億億元，比比上年增增長(zhǎng)666.7%。（附表表2）房地產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值12.559億元元同比上年年增長(zhǎng)18.33%房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資62.334億元元同比上年年增長(zhǎng)4.8%施工面積積341.2萬(wàn)平平方米同比上年年增長(zhǎng)1.6%竣工面積積91.55萬(wàn)平方方米同比上年年增長(zhǎng)3.3%商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售建筑筑面積61萬(wàn)平平方米同比上年年下降12.99%商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售額65億元元同比上年年增長(zhǎng)66.77%（附表22）案名區(qū)域地址寫(xiě)字樓租租價(jià)（元/平平米/天）可供應(yīng)面面積樓層物管費(fèi)用用（元/平平米/天）海洋大廈廈黃浦延安東路路5500號(hào)6.313000平方

37、米米2125仙樂(lè)斯廣廣場(chǎng)黃浦南京西路路3888號(hào)5.417255平方米米3929匯金大廈廈黃浦漢口路5515號(hào)號(hào)3.2938平平方米2225工商聯(lián)大大廈黃浦延安東路路55號(hào)號(hào)2.815000平方米米302.188外灘122號(hào)黃浦中山東路路12號(hào)號(hào)6.622600平方米米530來(lái)福士廣廣場(chǎng)黃浦西藏中路路2688號(hào)821988.899平方米米5132海通證券券大廈黃浦廣東路6689號(hào)號(hào)6.215500平方米米3525中區(qū)廣場(chǎng)場(chǎng)黃浦黃陂北路路2277號(hào)5.717255平方米米2627聯(lián)誼大廈廈黃浦延安東路路1000號(hào)4.1930平平方米3025東銀大廈廈黃浦北京東路路6899號(hào)3.315333平方米

38、米3025峻嶺廣場(chǎng)場(chǎng)黃浦成都北路路5000號(hào)2.913000平方米米3825中福大廈廈黃浦九江路6619號(hào)號(hào)3.514866平方米米268.366中外運(yùn)大大廈黃浦福建中路路1888號(hào)3.8680平平方米3318項(xiàng)目區(qū)域域在租樓樓盤(pán)一覽覽表從上表中中我們可可以看出出：目前該區(qū)區(qū)域的寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)，租租賃市場(chǎng)場(chǎng)主要以以高檔寫(xiě)寫(xiě)字樓物物業(yè)為主主，受區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的支撐撐影響，其租賃賃價(jià)格也也一直居居高不下下。該區(qū)域樓樓盤(pán)的物物業(yè)管價(jià)價(jià)格從另另一個(gè)層層面反映映出了該該區(qū)域的的產(chǎn)品價(jià)價(jià)值以及及入駐企企業(yè)的支支付能力力。目前該區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)的寫(xiě)字字樓產(chǎn)品品，面積積分割都都較大，都在6600平平方米以以上，也也

39、就是說(shuō)說(shuō)，客戶戶單筆交交易將至至少去化化半個(gè)樓樓層。區(qū)域租賃賃市場(chǎng)分分析租賃價(jià)格格分析【分析】有上圖圖分析可可知，目目前該區(qū)區(qū)域內(nèi)的的各辦公公類(lèi)物業(yè)業(yè)的租金金主要集集中在33-4元元/平方方米/天天和6-8元/平方米米/天這這兩個(gè)價(jià)價(jià)格區(qū)間間段之間間；基本本反映出出了該區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)目前前正在進(jìn)進(jìn)行商業(yè)業(yè)化運(yùn)營(yíng)營(yíng)的辦公公樓物業(yè)業(yè)的格局局分布。這兩個(gè)個(gè)價(jià)格段段所針對(duì)對(duì)的客戶戶群體完完全不同同，但受受區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)因素素的強(qiáng)有有力支撐撐，該區(qū)區(qū)域的需需方市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)其的的租賃價(jià)價(jià)格又較較強(qiáng)的俄俄價(jià)格承承受能力力?？晒?yīng)物物業(yè)面積積分析【分析】有上圖圖分析可可知，目目前該區(qū)區(qū)域內(nèi)的的各辦公公類(lèi)物業(yè)業(yè)租賃,供

40、方市市場(chǎng)主要要以推出出大面積積的辦公公物業(yè)為為主,主主力面積積主要在在15000平方方米之間間,最小小的面積積分割也也達(dá)到了了6000平方米米,也就就意味著著客戶單單筆交易易最少也也得吸納納近半個(gè)個(gè)層面的的面積,相信這這樣的運(yùn)運(yùn)營(yíng)成本本只有具具備一定定規(guī)模的的大型企企業(yè)才會(huì)會(huì)考慮.項(xiàng)目區(qū)域域在售樓樓盤(pán)一覽覽表樓盤(pán)名稱稱區(qū)域地點(diǎn)價(jià)格物業(yè)管理理費(fèi)銷(xiāo)售狀況況發(fā)展商交屋時(shí)間間銀晨數(shù)碼碼大廈(海通證證券大廈廈)黃浦云南中路路88號(hào)號(hào)/北海海路2000號(hào)290000元/平方米米25元/平方米米/月90%上海谷元元房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司20033/3安基廣廈廈地王中中心黃浦浙江中路路5355號(hào)190000

41、2200000元/平方米米6元/平平方米/月70%上海弘峰峰房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司20044/100新黃浦金金融大廈廈黃浦南京東路路61號(hào)號(hào)200000元/平方米米17元/平方米米/月60%上海新黃黃浦置業(yè)業(yè)股份有有限公司司98港泰廣場(chǎng)場(chǎng)黃浦延安東路路7000號(hào)180000元/平方米米24.88元/平平方米/月50%上海港泰泰房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司98南開(kāi)大廈廈黃浦陸家浜路路13332號(hào)110000元/平方米米18.99元/平平方米/月90%上海萬(wàn)泰泰房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展有有限公司司現(xiàn)房從上表中中我們分分析得出出：價(jià)格分析析【分析】由上圖圖可知，目前該該區(qū)域的的主力價(jià)價(jià)格段在在180000-200

42、000元元之間/平方米米，這也也直接反反映出了了該區(qū)域域內(nèi)的辦辦公樓物物業(yè)的市市場(chǎng)價(jià)值值。物業(yè)管理理價(jià)格分分析【分析】有上圖圖分析可可知，目目前該區(qū)區(qū)域內(nèi)的的各辦公公類(lèi)物業(yè)業(yè)樓盤(pán)，其物業(yè)業(yè)管理的的成本還還是有一一定的差差距，我們認(rèn)認(rèn)為區(qū)域域內(nèi)甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓樓的物業(yè)業(yè)管理價(jià)價(jià)格在118-220元/平方米米/月之之間，這這個(gè)價(jià)格格也是目目前上海海甲級(jí)辦辦公樓物物業(yè)管理理收費(fèi)的的主力價(jià)價(jià)格銷(xiāo)售率分分析【分析】有上圖圖分析可可知，目目前該區(qū)區(qū)域內(nèi)的的各辦公公類(lèi)物業(yè)業(yè)樓盤(pán)，其銷(xiāo)售售狀況普普遍良好好，銷(xiāo)售售率基本本在6成成以上。區(qū)域內(nèi)內(nèi)帶租約約出售的的寫(xiě)字樓樓盤(pán)銷(xiāo)售售去化相相對(duì)較快快，一般般去化時(shí)時(shí)間在66

43、-9個(gè)個(gè)月左右右；小面面積的相相對(duì)更快快一些客源分析析從目前區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)在售售的寫(xiě)字字樓盤(pán)來(lái)來(lái)看，其其主要分分為一般般銷(xiāo)售和和帶租約約出售兩兩種，帶帶租約出出售的樓樓盤(pán)房齡齡基本在在5年以以上，基基本屬于于開(kāi)發(fā)商商套現(xiàn)的的行為。從其銷(xiāo)銷(xiāo)售的方方式來(lái)看看，我們們分析認(rèn)認(rèn)為該區(qū)區(qū)域的寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)主要要由大型型企業(yè)自自用和投投資客戶戶這兩大大團(tuán)體構(gòu)構(gòu)成，由由于區(qū)域域內(nèi)自身身經(jīng)濟(jì)的的高強(qiáng)度度發(fā)展，至目前前為止已已經(jīng)支撐撐起一定定的樓價(jià)價(jià)，因此此小公司司難以承承受該區(qū)區(qū)域?qū)懽肿謽堑母吒呓?jīng)營(yíng)成成本。個(gè)案資料料銀晨數(shù)碼碼大廈(海通證證券大廈廈)地 址：云南中中路888號(hào)/北北海路2200號(hào)號(hào)發(fā) 展 商:

44、 上海谷谷元房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間間: 220022.1.1以前前規(guī) 模：總建筑筑面積6650000多平平方米，占地面面積58851平平方米，為一幢幢三十五五層的高高層租 金：0.88元美金/平方米米/天（目前已已基本租租完）出 售：35000元美美金/平平方米（目前只只剩344F出售售，面積積為17700平平方米） 面積分割割：97-17700平平方米車(chē) 位：買(mǎi)價(jià)550萬(wàn)元元/個(gè)，租價(jià)：18550元/個(gè)物 業(yè) 費(fèi):25元/平方方米/月月產(chǎn)品簡(jiǎn)述述：大廈廈座落在在人民廣廣場(chǎng)。南南倚北海海路，北北靠廣東東路，東東為廣西西路，西西鄰云南南路。大大廈總高高1500米，地地上355層，地地下

45、三層層，大廈廈占地面面積58851平平方米，總建筑筑面積6650000多平平方米。首層為為層高55.4米米的部分分開(kāi)放空空間，裙裙房其它它各層層層高均為為4.55米。寫(xiě)字樓層高為為3.885米，都設(shè)架架空技術(shù)術(shù)層。辦辦公層每每層面積積約15500-18000平方方米，其其平面可可根據(jù)需需要自由由分割。主樓頂頂部設(shè)有有直升飛飛機(jī)停機(jī)機(jī)坪，以以滿足消消防及特特殊要求求。地下下三層為為設(shè)備房房及停車(chē)車(chē)庫(kù)，地地下一層層層高33.9米米，為雙雙層立體體車(chē)庫(kù)；地下二二、三層層層高33.2米米，為單單層車(chē)庫(kù)庫(kù)。安基廣廈廈地王中心心地 址：浙江中中路5335號(hào)發(fā) 展 商: 上海弘弘峰房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間間: 220033.111.177規(guī) 模：總建筑筑面積1150000平方方米，占占地10000多多平方米米，為一一幢166層小高高層，11-4層層為商場(chǎng)場(chǎng)一起出出售，面面積共334000平