北京沙河項(xiàng)目市場研究報(bào)告

1、北京沙河河項(xiàng)目市市場研究究報(bào)告第一部分分：高檔檔住宅的的發(fā)展脈脈絡(luò)第一一代高檔檔住宅：地段段型。亞亞運(yùn)村的的早期項(xiàng)項(xiàng)目和溫溫榆河兩兩側(cè)的麗麗京花園園等是地地段型產(chǎn)產(chǎn)品的典典型代表表。第二二代高檔檔住宅：裝修修型（產(chǎn)產(chǎn)品型）貢院六六號第三三代高檔檔住宅：景觀觀型。金金地格林林、萬泉泉新新家家園等郊郊區(qū)住宅宅第四四代高檔檔住宅：人文文型。香香山藝墅墅當(dāng)然然，我們們所指的的某一類類型的高高檔住宅宅，并不不是指一一項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)就可以以獨(dú)立支支撐高檔檔住宅的的名號。其實(shí)，每一代代新型高高檔住宅宅的問世世，都是是在吸收收、不拋拋棄前者者 HYPERLINK /%b3%c9%b9%a6-keywords.sht

2、ml 成功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上得以以成熟起起來的，只不過過是新一一代高檔檔住宅的的比較優(yōu)優(yōu)勢更能能滿足高高端客群群“物以以稀為貴貴”的消消費(fèi)心理理。高檔檔住宅呼呼喚高尚尚環(huán)境。在交通通工具大大大增加加、科學(xué)學(xué)技術(shù)日日新月異異的今天天，地段段型高檔檔住宅和和裝修型型高檔住住宅已經(jīng)經(jīng)不具備備競爭的的比較優(yōu)優(yōu)勢。唯唯有景觀觀和人文文是難以以復(fù)制、甚至是是不可復(fù)復(fù)制的。優(yōu)美的的自然景景觀和濃濃厚的人人文資源源已經(jīng)成成為消費(fèi)費(fèi)者評價(jià)價(jià)高檔住住宅的首首要條件件。第二二部分：北京TTownnhouuse整整體發(fā)展展態(tài)勢研研究（一一）北京京Towwnhoousee的發(fā)展展歷程從無無名小卒卒到自立立山頭，Towwn

3、hoousee經(jīng)歷了了風(fēng)風(fēng)雨雨雨的三三年時(shí)間間，有漫漫罵、有有贊揚(yáng)，有的漫漫不經(jīng)心心、有的的無所畏畏懼，不管管怎么樣樣，T終終于被市市場接納納，長成成了一顆顆參天大大樹！第一一階段：以一棟棟洋房為為代表的的Towwnhoousee項(xiàng)目是是北京房房地產(chǎn)市市場的第第一代TTownnhouuse。一棟洋洋房是北北京最早早 HYPERLINK /%c9%cf%ca%d0-keywords.shtml 上市銷售售的Toownhhousse樓盤盤，也是是到目前前為止最最 HYPERLINK /%b3%c9%b9%a6-keywords.shtml 成功的TTownnhouuse項(xiàng)項(xiàng)目之一一。一棟棟洋房身身

4、上體現(xiàn)現(xiàn)了第一一代Toownhhousse的共共同缺點(diǎn)點(diǎn)：小面面寬、大大進(jìn)深，建筑密密度高等等，但沾沾新生活活理念之之光，搶搶市場之之先機(jī)，一棟洋洋房還是是在最短短的時(shí)間間內(nèi)順順順當(dāng)當(dāng)?shù)牡耐瓿闪肆虽N售任任務(wù)。第二二階段：康城位位置偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，但聲聲勢浩大大。1000萬平平米的建建筑規(guī)模模和CBBD經(jīng)理理人官邸邸的定位位，把康康城炒的的沸沸揚(yáng)揚(yáng)揚(yáng)?？悼党翘岢龀龅摹癟Townnhouuse十十大標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)”，已已經(jīng)被業(yè)業(yè)界認(rèn)可可和接受受；高爾爾夫球場場、科技技藝術(shù)會會館、 HYPERLINK /%cd%bc%ca%e9-keywords.shtml 圖圖書館等等一系列列休閑生生活配套套設(shè)施，完整的的詮釋了

5、了Towwnhoousee所代表表的生活活方式。就憑這這兩點(diǎn)，康城完完全可以以稱的上上是第二二代Toownhhousse產(chǎn)品品。第三三階段：寬Hoousee的創(chuàng)新新是革命命性的。先不說說寬Hoousee的整體體品質(zhì)如如何，寬寬V首先先把Toownhhousse橫過過來，大大面寬、短進(jìn)深深的做法法和犧牲牲相當(dāng)多多的建筑筑面積來來換取陽陽光和空空氣的的的眼光，不是一一般的開開發(fā)商所所能做到到的。與與以前的的Towwnhoousee產(chǎn)品相相比，寬寬V是一一種本質(zhì)質(zhì)性的變變化，寬寬Houuse的的出現(xiàn)開開創(chuàng)了TTownnhouuse產(chǎn)產(chǎn)品的一一個(gè)新時(shí)時(shí)代。第四四階段：卡爾生生活館是是一個(gè)相相對完美美的

6、產(chǎn)品品。它不不僅吸納納了第三三代Toownhhousse產(chǎn)品品寬寬Houuse短短進(jìn)深、大面寬寬的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)，而且且把別墅墅產(chǎn)品特特有的環(huán)環(huán)境因素素也包容容進(jìn)來三個(gè)個(gè)花園、三面采采光等。這些特特點(diǎn)都把把卡爾生生活館推推到一個(gè)個(gè)前所未未有的高高度，卡卡爾生活活館是目目前北京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場最最漂亮的的Towwnhoousee項(xiàng)目。（二二）當(dāng)前前Towwnhoousee市場特特點(diǎn)1、市場供供應(yīng)：戰(zhàn)戰(zhàn)線回縮縮，供應(yīng)應(yīng)量猛增增Toownhhousse是一一種標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的汽車車加住宅宅的生活活，二者者皆具的的特點(diǎn)決決定了TTownnhouuse須須位于成成熟的市市鎮(zhèn)生活活圈內(nèi)或或者與某某一個(gè)成成熟區(qū)域域的距離離很

7、近。從北京京的第一一個(gè)Toownhhousse項(xiàng)目目一一棟洋房房到康城城、時(shí)代代莊園，以致后后來的龍龍山新新新家園等等，由于于選址方方面的原原因，社社區(qū)生活活配套不不完善以以及交通通條件不不便利等等矛盾暴暴露在消消費(fèi)者的的面前，在20002年年，Toownhhousse如同同過街老老鼠、人人人喊打打。開發(fā)發(fā)商也逐逐步的認(rèn)認(rèn)識到了了這一點(diǎn)點(diǎn)，從220033年新開開發(fā)的TTownnhouuse項(xiàng)項(xiàng)目就可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：他們們的地理理位置在在逐步往往回收縮縮不不是位于于新城市市中心的的內(nèi)部，就是位位于交通通干線的的附近。前者如如南四環(huán)環(huán)內(nèi)的觀觀筑庭院院，后者者如京沈沈高速路路五環(huán)邊邊上的京京城雅居居。截

8、至至20003年66月，北北京的TTownnhouuse項(xiàng)項(xiàng)目共222個(gè)，總的建建筑規(guī)模模超過萬平平方米。光是今今年一到到六月，北京新新開的TTownnhouuse項(xiàng)項(xiàng)目就達(dá)達(dá)七個(gè)之之多。作作為一種種高端產(chǎn)產(chǎn)品，TTownnhouuse具具備的的的如此之之快的發(fā)發(fā)展速度度，實(shí)在在是讓人人大出意意料之外外。2、市場需需求：第第一居所所，銷售售旺盛從問問世之初初，Toownhhousse產(chǎn)品品就受到到市場和和消費(fèi)者者的追捧捧?？偨ńㄖ娣e積16萬萬平米的的一棟洋洋房在不不到100個(gè)月的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)一售而而空，亞亞北的雪雪梨澳鄉(xiāng)鄉(xiāng)和亦莊莊的金地地格林小小鎮(zhèn)也表表現(xiàn)不俗俗，其銷銷售額在在同區(qū)域域項(xiàng)目中中

9、一直遙遙遙領(lǐng)先先。在TT項(xiàng)目開開發(fā)商的的宣傳推推廣中，Towwnhoousee是作為為第一居居所的面面貌出現(xiàn)現(xiàn)的。在在T項(xiàng)目目的銷售售反饋中中，用于于第一居居所目的的的客戶戶比例大大大超過過了其他他客戶。實(shí)際的的銷售業(yè)業(yè)績也證證明：真真正具備備第一居居所品質(zhì)質(zhì)的Toownhhousse樓盤盤，其銷銷售速度度和市場場認(rèn)知度度要高于于其他項(xiàng)項(xiàng)目?？悼党乔捌谄阡N售緩緩慢，一一個(gè)重要要的原因因就是：距離成成熟生活活區(qū)太遠(yuǎn)遠(yuǎn)，周邊邊又缺乏乏日常生生活配套套設(shè)施，失去了了第一居居所的真真正意義義。當(dāng)然然，第一一居所TTownnhouuse項(xiàng)項(xiàng)目好銷銷的特點(diǎn)點(diǎn)，是與與Towwnhoousee本身分分不開的的

10、。做第第二居所所，比不不上別墅墅的優(yōu)美美環(huán)境；向高檔檔公寓靠靠攏，交交通不方方便而且且不具備備城市公公寓所應(yīng)應(yīng)有的繁繁華氛圍圍。夾在在夾縫中中的出路路，反倒倒成了TTownnhouuse項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)一一無二的的競爭優(yōu)優(yōu)勢獨(dú)享有有天有地地、的自自由城市市生活。3、價(jià)格：中高檔檔產(chǎn)品，總價(jià)在在調(diào)低?？v觀觀Towwnhoousee項(xiàng)目的的價(jià)格，項(xiàng)目單單價(jià)維持持在5000060000元/平米之之間，其其總價(jià)范范圍大都都在1000萬5000萬之間間，屬于于中高檔檔產(chǎn)品。亞運(yùn)新新新家園園動輒就就是三四四百萬，銷售相相對緩慢慢。從各各個(gè)項(xiàng)目目的銷售售資料分分析：總總價(jià)在1100萬萬2000萬之之間的房房子最為為

11、好銷。后來的的開發(fā)商商吸取了了前人的的經(jīng)驗(yàn)教教訓(xùn)，努努力控制制Towwnhoousee產(chǎn)品的的總價(jià)范范圍。康康城開發(fā)發(fā)商最近近打出的的口號是是：超過過1000萬，就就買別墅墅；在一一期6550070000元/平米高高價(jià)的基基礎(chǔ)上，翡翠城城二期把把價(jià)格調(diào)調(diào)整為445000元/平平米；新新開發(fā)的的Towwnhoousee項(xiàng)目，如京城城雅居和和卡爾生生活館以以及昌平平的流星星花園等等，推出出了主力力戶型在在2000平米之之間，總總價(jià)在1100萬萬左右的的主流產(chǎn)產(chǎn)品。當(dāng)當(dāng)前的TTownnhouuse市市場，其其戶型面面積和總總價(jià)范圍圍，在逐逐漸走向向合理，尋找自自己的位位置。4、產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃：推推陳出新

12、新，品質(zhì)質(zhì)提高資本本的創(chuàng)新新力量在在Towwnhoousee項(xiàng)目表表現(xiàn)的淋淋漓盡致致。為了了給自己己爭取更更大的生生存空間間，Toownhhousse產(chǎn)品品更新?lián)Q換代的速速度超出出了地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商的想像像力。在在短短的的二到三三年的時(shí)時(shí)間內(nèi)，從最初初的普通通聯(lián)排住住宅，到到震動業(yè)業(yè)界的寬寬項(xiàng)目，再到幾幾乎完美美的卡爾爾生活館館，Toownhhousse產(chǎn)品品經(jīng)歷了了飛躍式式的發(fā)展展。普通通住宅用用了十年年的時(shí)間間，才從從高塔過過渡到板板樓。5、市場競競爭：高高檔公寓寓、別墅墅、Toownhhousse，三三足鼎立立高檔檔公寓、別墅、Towwnhoousee三者的的總價(jià)都都在1000萬以以上，價(jià)

13、價(jià)格相近近造成客客戶的重重疊性。高檔公公寓訴求求的是繁繁華便利利的城市市生活，別墅追追求的是是尊貴的的、與眾眾不同的的郊區(qū)生生活，TTownnhouuse塑塑造的是是城市生生活與郊郊區(qū)生活活的完美美結(jié)合，高檔公公寓、別別墅、TTH，三三者各有有千秋，又各有有缺憾。高檔公公寓、別別墅、TTownnhouuse三三種產(chǎn)品品同時(shí)面面對的是是高端客客戶市場場。在復(fù)復(fù)雜多變變的消費(fèi)費(fèi)者面前前，三種種產(chǎn)品難難分伯仲仲。在高高端住宅宅市場，高檔公公寓、別別墅、TTownnhouuse已已經(jīng)形成成三足鼎鼎立的局局勢。6、政策影影響：別別墅叫停停，Toownhhousse受益益國家家“關(guān)于于停止別別墅土地地供應(yīng)

14、”通知出出臺后，客觀上上限制了了別墅項(xiàng)項(xiàng)目的供供應(yīng)數(shù)量量，并將將促進(jìn)其其他高檔檔產(chǎn)品的的市場需需求。停停止別墅墅用地的的供應(yīng)，對在售售的別墅墅項(xiàng)目和和與別墅墅三分天天下的高高檔公寓寓以及TTownnhouuse樓樓盤是極極大的利利好因素素，既減減少了競競爭對手手，又把把廣闊的的客戶資資源集中中到有限限的市場場供應(yīng)上上。尤其其是對于于從一個(gè)個(gè)娘胎爬爬出來的的經(jīng)濟(jì)型型別墅Toownhhousse，其其別墅的的外觀和和室內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)、距距市中心心很近的的交通距距離、與與別墅相相比每平平米要便便宜幾千千塊的銷銷售價(jià)格格，這些優(yōu)優(yōu)勢都將將吸引別別墅客戶戶的目光光，轉(zhuǎn)移移到高品品質(zhì)的TTownnhouuse項(xiàng)

15、項(xiàng)目上來來。7、熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域：亦亦莊板塊塊，大放放光彩“人人以群分分、物以以類聚”的特點(diǎn)點(diǎn)在高端端住宅市市場體現(xiàn)現(xiàn)的更為為明顯。亦莊區(qū)區(qū)域緊鄰鄰京津唐唐高速路路，位于于五環(huán)的的地理位位置。進(jìn)進(jìn)入市中中心的交交通方便便快捷；三面環(huán)環(huán)林、一一面擁水水的條件件成就亦亦莊區(qū)域域清新、綠色的的自然環(huán)環(huán)境。不不可多得得的優(yōu)勢勢是開發(fā)發(fā)Towwnhoousee項(xiàng)目的的天然寶寶地，亦亦莊區(qū)域域已經(jīng)形形成Toownhhousse項(xiàng)目目集中的的低密度度板塊。即將 HYPERLINK /%c9%cf%ca%d0-keywords.shtml 上上市的兩兩個(gè)項(xiàng)目目卡卡爾生活活館和新新境界都都是以TT的面貌貌出現(xiàn)的的。第

16、三三部分：北京TTownnhouuse的的分布特特點(diǎn)經(jīng)調(diào)調(diào)查研究究，北京京的Toownhhousse項(xiàng)目目主要分分布在四四環(huán)以外外（包括括四環(huán)沿沿線），根據(jù)TTownnhouuse本本身的特特點(diǎn)和發(fā)發(fā)展的需需要，其其分布主主要有幾幾下幾種種類型：一是綠綠化隔離離帶項(xiàng)目目；二是是 HYPERLINK /%cc%e5%d3%fd-keywords.shtml 體育板塊塊；三是是邊緣集集團(tuán)住宅宅區(qū)；四四是開發(fā)發(fā)區(qū)板塊塊；四是是高速路路沿線；六是衛(wèi)衛(wèi)星城或或小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)。（一一）綠化化隔離帶帶項(xiàng)目由第第一條綠綠化隔離離帶而產(chǎn)產(chǎn)生的綠綠化隔離離帶地區(qū)區(qū)主要集集中在海海淀區(qū)和和朝陽區(qū)區(qū)。朝陽陽區(qū)主要要集中在在

17、來廣營營鄉(xiāng)、南南磨房鄉(xiāng)鄉(xiāng)、將臺臺鄉(xiāng)等區(qū)區(qū)域，海海淀區(qū)則則以四季季青鄉(xiāng)和和西四環(huán)環(huán)沿線的的綠化隔隔離帶為為代表。西四四環(huán)沿線線是北京京的隔離離綠化帶帶之一。目前該該地區(qū)的的典型TTownnhouuse項(xiàng)項(xiàng)目是酈酈城。由由東南三三環(huán)延伸伸到東南南四環(huán)的的南磨房房鄉(xiāng)是朝朝陽區(qū)的的另一個(gè)個(gè)重要的的綠化隔隔離帶建建設(shè)區(qū)域域。（二二） HYPERLINK /%cc%e5%d3%fd-keywords.shtml 體育育板塊體育育板塊主主要是指指奧運(yùn)住住宅板塊塊，因奧奧林匹克克公園的的建設(shè)而而使周邊邊自然環(huán)環(huán)境和城城市配套套功能相相對完善善。倚林林嘉園、亞運(yùn)新新新家園園、時(shí)代代莊園都都是代表表性的TTown

18、nhouuse項(xiàng)項(xiàng)目。（三三）邊緣緣集團(tuán)住住宅區(qū)回龍龍觀文化化居住區(qū)區(qū)、東壩壩集團(tuán)、垡頭、石景山山等邊緣緣集團(tuán)，離市區(qū)區(qū)較遠(yuǎn)的的特點(diǎn)反反而塑造造了本區(qū)區(qū)域優(yōu)美美的自然然環(huán)境和和清新的的空氣質(zhì)質(zhì)量，邊邊緣集團(tuán)團(tuán)自成中中心，各各種配套套獨(dú)立完完善，是是適合開開發(fā)Toownhhousse項(xiàng)目目的地區(qū)區(qū)。東壩壩地區(qū)的的北京奧奧園、回回龍觀區(qū)區(qū)域的流流星花園園和寬等等項(xiàng)目（四四）開發(fā)發(fā)區(qū)住宅宅板塊包括括亦莊、上地等等在內(nèi)的的區(qū)域都都應(yīng)算是是開發(fā)TTownnhouuse項(xiàng)項(xiàng)目的理理想住宅宅區(qū)域。亦莊近近幾年推推出的新新建社區(qū)區(qū)都為低低層低密密度，代代表項(xiàng)目目如金地地格林小小鎮(zhèn)、一一棟洋房房、卡爾爾生活館館

19、以及新新境界等等；上地地地區(qū)，無論是是百旺家家園還是是領(lǐng)秀硅硅谷。（五五）高速速路沿線線Towwnhoousee社區(qū)高速速路沿線線所特有有的地理理優(yōu)勢是是發(fā)展TTownnhouuse項(xiàng)項(xiàng)目的天天然條件件，北京京最早的的別墅社社區(qū)就是是沿著高高速公路路而形成成。如京京昌高速速公路沿沿線的別別墅區(qū)，京順路路沿線的的別墅區(qū)區(qū)。隨著著京通、京開、京沈、京承等等高速公公路的建建設(shè)，沿沿線又形形成了京京城雅居居、萬科科青青家家園、康康城等TTownnhouuse社社區(qū)。（六六）衛(wèi)星星城鎮(zhèn)低低密度住住宅隨著著北京城城市建設(shè)設(shè)步伐的的加快，面貌一一新的衛(wèi)衛(wèi)星城鎮(zhèn)鎮(zhèn)低層低低密度的的建設(shè)也也越來越越吸引北北京的買

20、買房人。南五環(huán)環(huán)黃村衛(wèi)衛(wèi)星城北北區(qū)的翡翡翠城就就是Toownhhousse住宅宅的典型型樓盤。第四四部分：Towwnhoousee競爭對對手及策策略研究究（一一）競爭爭對手最最新發(fā)展展趨勢1、競爭對對手一高高檔公寓寓：低密密度將是是未來主主流2、競爭對對手二別別墅：經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別別墅叫板板Towwnhoousee（一棟棟洋房二二期、拿拿鐵鎮(zhèn)）（二二）我們們的應(yīng)對對策略我們們的總體體方略：面對對別墅，我們的的武器是是價(jià)格；面對高高檔公寓寓，我們們的武器器是郊區(qū)區(qū)生活方方式。（一一）Toownhhousse與別別墅別墅墅首先是是一種生生活方式式，是對對一種頂頂級生活活的追求求。隨著著國際文文化交流流和

21、新時(shí)時(shí)代觀念念的沖擊擊，別墅墅從以往往的彰顯顯身份、標(biāo)榜財(cái)財(cái)富，成成為現(xiàn)在在的追求求富于健健康、品品位與文文化的生生活方式式。對于于別墅，Towwnhoousee的最有有力武器器是價(jià)格格。（11）控制制面積、穩(wěn)住價(jià)價(jià)格：原因因A：競競爭分水水嶺為3300萬萬統(tǒng)觀觀北京目目前的TTOWNNHOUUSE項(xiàng)項(xiàng)目，平平均價(jià)格格從50000元元/平方方米至1120000元/平方米米，總價(jià)價(jià)差別也也相當(dāng)大大，從770多萬萬到4000多萬萬都有。而如果果TOWWNHOOUSEE的總價(jià)價(jià)超過3300萬萬，將直直接面臨臨別墅的的競爭。原因因B：別別墅的價(jià)價(jià)格不會會降很多多我們們有理由由相信，別墅所所帶來的的高品

22、質(zhì)質(zhì)感有相相當(dāng)一部部分原因因是由于于其高昂昂的價(jià)格格，因?yàn)闉檫^于便便宜的別別墅反而而會遭到到富人們們的嗤之之以鼻。因此，別墅價(jià)價(jià)格的下下調(diào)只會會是部分分項(xiàng)目為為在激烈烈的市場場競爭中中生存下下去的市市場行為為，其價(jià)價(jià)格的下下降也會會控制在在一定幅幅度內(nèi)。只要?jiǎng)e別墅的單單價(jià)還是是比TOOWNHHOUSSE要高高，加之之面積一一定會比比TOWWNHOOUSEE大，在在總價(jià)上上TOWWNHOOUSEE就仍然然有優(yōu)勢勢。因此此，我們們的對策策就是：控制面面積、穩(wěn)穩(wěn)住總價(jià)價(jià)，抓住住價(jià)格上上的優(yōu)勢勢牢牢不不放。（22）打造造個(gè)性化化、舒適適性的產(chǎn)產(chǎn)品：也許許總價(jià)上上微弱的的優(yōu)勢不不足以彌彌補(bǔ)Toownhh

23、ousse在整整體社區(qū)區(qū)環(huán)境及及品質(zhì)感感上的劣劣勢，這這就需要要Towwnhoousee在自身身塑造上上更下工工夫?？刂浦泼娣e并并不是說說將各功功能空間間成比例例的縮小小，而是是使其分分布更合合理、布布局更緊緊湊、居居住更舒舒適、動動線更流流暢，此此外，更更好的私私密性也也是TOOWNHHOUSSE設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)格外外注意的的?？上蚕驳氖?，目前TTOWNNHOUUSE市市場已經(jīng)經(jīng)開始出出現(xiàn)了這這樣的發(fā)發(fā)展趨勢勢。（33）園林林及景觀觀猶為重重要：要將將Towwnhoousee做出檔檔次，需需要在園園林規(guī)劃劃以及私私有空間間上多費(fèi)費(fèi)精力，這樣能能夠?qū)Townnhouuse做做出別墅墅的感覺覺，起到到

24、事半功功倍的效效果。如如加大私私家花園園的面積積、豐富富花園的的形式、多層次次的綠化化景觀及及水系等等等。（44）鞏固固第一居居所概念念：相當(dāng)當(dāng)一部分分人購買買別墅只只是將其其做為休休閑、度度假的第第二居所所，而TTownnhouuse由由于相對對便利的的交通使使其購買買用途多多為第一一居所。如果花花不太多多的錢（相對于于別墅），天天天都可以以住在像像別墅一一樣的房房子里，這個(gè)概概念會具具有相當(dāng)當(dāng)大的吸吸引力。（二二）Toownhhousse與高高檔公寓寓：1、產(chǎn)品不不一，客客群不同同：同樣樣是1000萬，在市區(qū)區(qū)可以買買一套1125（80000元元/）高檔公公寓，在在近郊可可以買一一棟有天天

25、有地的的Towwnhoousee，究竟竟如何選選擇，與與購房者者的生活活 HYPERLINK /%cf%b0%b9%df-keywords.shtml 習(xí)慣有著著非常大大的關(guān)系系。選擇擇高檔公公寓的人人看中其其便利的的交通、成熟的的配套以以及都市市生活氛氛圍；而而選擇TTownnhouuse的的人更喜喜歡田園園式的生生活，向向往無居居無束的的氛圍。當(dāng)然，前提是是他他（她）是個(gè)有有車族。2、對于高高檔公寓寓，Toownhhousse最具具殺傷力力的武器器是郊區(qū)區(qū)化的生生活方式式：Toownhhousse要爭爭取的是是徘徊在在以上兩兩者之間間的人，要想媲媲美高檔檔公寓，就要解解決好幾幾下幾方方面問

26、題題：（11）交通通問題：由于于T多位位于城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部部，距離離城區(qū)有有一段距距離，加加上做為為第一居居所，如如果交通通狀況不不好，出出入不便便，會帶帶來非常常多的問問題。如如果先天天條件好好自不必必多說，如果條條件不好好，開發(fā)發(fā)商在此此的投入入也會比比較多，如康城城為了改改造周邊邊環(huán)境，已經(jīng)投投資1億億元將通通往高速速公路的的街道鋪鋪設(shè)一新新。只有有交通便便利，才才會吸引引城市里里的上班班族來此此定居。（22）配套套問題：由于于北京不不少Toownhhousse項(xiàng)目目都建在在新開發(fā)發(fā)的地區(qū)區(qū)，周邊邊的大市市政配套套并不十十分理想想，其他他包括就就醫(yī)、購購物等等等問題也也都需要要解決。畢竟這這

27、里距離離城市有有段距離離，基本本的生活活設(shè)施如如果再不不具備就就非常不不方便了了。第五五部分：別墅產(chǎn)產(chǎn)品的最最新創(chuàng)新新點(diǎn)1、半圍合合（優(yōu)山山美地）2、二層平平面（紅紅螺湖別別墅等）3、下沉式式花園（橘郡、優(yōu)山美美地）4、中庭花花園（橘橘郡、林林溪雅筑筑）第六六部分：沙河區(qū)區(qū)域整體體環(huán)境研研究1、區(qū)域功功能定位位：沙河河高教區(qū)區(qū)做文章章沙河河高教區(qū)區(qū)是旗幟幟，沙河河衛(wèi)星城城打造市市政、商商業(yè)配套套，沙河河工業(yè)區(qū)區(qū)成為經(jīng)經(jīng)濟(jì)后盾盾。本項(xiàng)項(xiàng)目緊鄰鄰沙河高高教區(qū)。2、地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)：依依靠市區(qū)區(qū)，發(fā)展展自己。沙河河地區(qū)擁擁有臨近近市區(qū)和和中關(guān)村村的交通通、地利利優(yōu)勢。所以現(xiàn)現(xiàn)在非常常歡迎市市區(qū)無污污染工業(yè)

28、業(yè)落戶沙沙河，服服務(wù)于首首都高教教產(chǎn)業(yè)化化的試驗(yàn)驗(yàn)區(qū)、逐逐步建設(shè)設(shè)市區(qū)人人口向外外疏散的的沙河衛(wèi)衛(wèi)星城3、地區(qū)自自然環(huán)境境：碧波波蕩漾的的沙河水水庫、綠綠茵重重重的北六六環(huán)綠化化帶，放放眼望去去，沙河河地區(qū)是是綠樹環(huán)環(huán)抱、綠綠水環(huán)繞繞，空氣氣質(zhì)量和和自然環(huán)環(huán)境特別別適合在在此修身身養(yǎng)性。4、地區(qū)商商業(yè)配套套：城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部部，商業(yè)業(yè)配套不不完善。本項(xiàng)項(xiàng)目正好好處在回回龍觀大大社區(qū)和和昌平縣縣城兩大大商業(yè)中中心的中中間地帶帶，昌平平極力在在縣城中中心擴(kuò)張張，回龍龍觀努力力向市中中心靠攏攏，中間間地段的的位置使使得沙河河地區(qū)形形成了商商業(yè)市政政的空白白地段。5、地區(qū)交交通：網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)縱橫橫、交通通便利。

29、現(xiàn)在在北有六六環(huán)路，西有八八達(dá)嶺高高速、地地鐵133號線環(huán)環(huán)繞沙河河地區(qū)。未來中中關(guān)村高高科技園園區(qū)的北北向擴(kuò)張張，奧運(yùn)運(yùn)規(guī)劃中中要及時(shí)時(shí)把人流流向外疏疏散，兩兩大事件件影響之之下，肯肯定還要要大力改改造區(qū)域域交通設(shè)設(shè)施和加加密交通通網(wǎng)絡(luò)。6、地區(qū)人人文：昔昔日皇家家后院，今天高高教添彩彩。本項(xiàng)項(xiàng)目所處處的位置置是歷史史悠久的的、上風(fēng)風(fēng)上水的的京城西西北部。過去皇皇家貴族族在此留留下了許許多聞名名遐爾如如八達(dá)嶺嶺長城和和十三陵陵等歷史史古跡和和人文建建筑?，F(xiàn)現(xiàn)在，總總規(guī)模達(dá)達(dá)4555平米、總投資資達(dá)1000億元元的沙河河高教區(qū)區(qū)正式啟啟動，大大約有北北京航空空航天大大學(xué)、北北京郵電電大學(xué)、北京

30、師師范大學(xué)學(xué)、中央央財(cái)經(jīng)大大學(xué)及市市屬兩所所高校等等七所著著名高校校簽約進(jìn)進(jìn)駐園區(qū)區(qū)。高教教區(qū)的啟啟動建設(shè)設(shè)，必將將提升沙沙河地區(qū)區(qū)的社會會聲譽(yù)和和區(qū)域知知名度。我們的的項(xiàng)目正正好位于于沙河高高教區(qū)的的南墻之之外。第六六部分：沙河區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場場研究1、別墅項(xiàng)項(xiàng)目一統(tǒng)統(tǒng)天下縱觀觀沙河樓樓市，雖雖然數(shù)量量不多，只有四四、五個(gè)個(gè)樓盤，全部是是高檔別別墅項(xiàng)目目。沒有有北京房房地產(chǎn)市市場的主主流產(chǎn)品品普普通住宅宅。主要要與沙河河的區(qū)位位和環(huán)境境有關(guān)系系。2、老項(xiàng)目目續(xù)寫豪豪宅風(fēng)流流現(xiàn)在在沙河區(qū)區(qū)域的在在售別墅墅如碧水水莊園、玫瑰園園和翠湖湖別墅，其前期期開發(fā)已已經(jīng)結(jié)束束，開始始后期開開發(fā)。為為了提

31、高高項(xiàng)目品品質(zhì)和發(fā)發(fā)揮地塊塊環(huán)境的的最大優(yōu)優(yōu)勢，上上述三個(gè)個(gè)別墅項(xiàng)項(xiàng)目都推推出了主主力戶型型在6000平米米左右的的高端產(chǎn)產(chǎn)品，項(xiàng)項(xiàng)目的戶戶型總價(jià)價(jià)都在5500萬萬元以上上。項(xiàng)目名稱稱 后期規(guī)模模 主力戶型型 戶型總價(jià)價(jià) 玫瑰園 約 2000 套套， 111 萬萬 500 6600 800 110000 萬 碧水莊園園 350 套 600 900 萬 翠湖別墅墅 50 套套 300 （不含含地下室室） 580 萬 3、新開樓樓盤搶占占中端市市場區(qū)域域內(nèi)高端端產(chǎn)品競競爭激烈烈，其主主力戶型型都在6600平平米以上上，銷售售單價(jià)在在160000元元以上，而且后后期的開開發(fā)規(guī)模模龐大。為了避避開同一

32、一檔次的的同質(zhì)化化競爭，結(jié)合自自己項(xiàng)目目相對薄薄弱的景景觀優(yōu)勢勢和位置置因素，新近開開發(fā)的林林溪雅筑筑和山水水青青兩兩個(gè)項(xiàng)目目都開始始走低端端化的路路線，力力爭在市市場細(xì)分分的空間間內(nèi)抓住住目標(biāo)客客群的眼眼球和錢錢袋。項(xiàng)目名稱稱 建筑形態(tài)態(tài) 總期規(guī)模模 主力戶型型 戶型總價(jià)價(jià) 林溪雅筑筑 雙拼 18 萬萬 350 平米 200 萬 山水青青青 獨(dú)棟、聯(lián)聯(lián)排 12 萬萬 400 平米 100 2200 本項(xiàng)目 疊拼加雙雙拼 21 萬萬 250 平米 4、沙河將將是別墅墅開發(fā)的的新熱點(diǎn)點(diǎn)沙河河地區(qū)本本來就是是河流縱縱橫、林林木旺盛盛，是一一個(gè)自然然景觀和和空氣質(zhì)質(zhì)量極為為優(yōu)越的的地方。最近沙沙河高

33、教教產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)的啟動動，本區(qū)區(qū)域的人人文氛圍圍必將更更加濃厚厚。優(yōu)越越的自然然景觀、濃厚的的人文環(huán)環(huán)境是開開發(fā)別墅墅的天賜賜良機(jī)。再者，在八達(dá)達(dá)嶺高速速連接的的情況下下，沙河河距離市市中心也也極為方方便。開開發(fā)商顯顯然已經(jīng)經(jīng)認(rèn)識到到這一點(diǎn)點(diǎn)。據(jù)不不完全統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，在在沙河地地區(qū)待開開發(fā)的別別墅項(xiàng)目目就有1100000多畝畝。第七七部分：本項(xiàng)目目區(qū)域房房地產(chǎn)競競爭研究究（一一）競爭爭個(gè)案研研究項(xiàng)目 總面積 容積率 綠化率 配套 戶 型 主力戶型型 價(jià) 格 流星花園園 13 0.7 40% 252-3400 120-2000 寬 HOOUSEE 13.77 0.677 45.33% 220-2600 1

34、00-1900 林溪雅筑筑 18 0.422 45% 200-4000 129-2588 三水青清清 15 0.3 70% 200 150 美樹假日日 8 1 35% 170-2300 88-1120 威尼斯花花園 10000畝 0.422 45% 300-4500 140 起 玫瑰園 17 3 0 4 71 300-13440 500 6600 600 萬起 碧水莊園園 37 0 19 80 600 600 900 萬 本案 14.77 0.6 180-2400 45% （二二）重點(diǎn)點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)點(diǎn)評1、北京玫玫瑰園項(xiàng)目目基礎(chǔ)資資料：項(xiàng)目位置置 昌平八達(dá)達(dá)嶺高速速東 聯(lián)系電話話 807661855

35、8/557 開發(fā)商 玫瑰園房房地產(chǎn)公公司 產(chǎn)品形態(tài)態(tài) 獨(dú)棟 / 聯(lián)排排 建筑規(guī)模模 17.33 萬 容積率 0.4 綠化率 71% 銷售價(jià)格格 570 萬元起起 總戶數(shù) 三期 戶型面積積 300-13440 開盤時(shí)間間 20033 年 7 月月 ( 三期 ) 銷售率 三期銷售售 500% 物業(yè)公司司 香港凱萊萊物業(yè) 物業(yè)費(fèi) 5.8 元 點(diǎn)評評：曾經(jīng)經(jīng)三起三三落、終終于修成成正果的的經(jīng)歷著著實(shí)讓業(yè)業(yè)內(nèi)人士士佩服,也賦予予了玫瑰瑰園很強(qiáng)強(qiáng)的神秘秘色彩和和很高的的社會知知名度?，F(xiàn)在的的高端客客戶購買買別墅時(shí)時(shí)，首先先想到的的就是玫玫瑰園。玫瑰瑰園是北北京上市市時(shí)間最最早的別別墅項(xiàng)目目之一。在九十十年

36、代的的北京，沒有多多少外銷銷別墅的的情況下下，玫瑰瑰園給外外國客戶戶留下了了很深刻刻的印象象。到目目前位置置，玫瑰瑰園仍然然是最受受外國客客戶中意意的項(xiàng)目目之一。玫瑰瑰園別墅墅緊臨京京昌高速速公路，距離市市中心的的車程大大約只有有三十分分鐘。便便捷的交交通位置置，吸引引了不少少慕名前前來的第第一居所所的置業(yè)業(yè)者。玫瑰瑰園會所所的面積積之大和和功能之之全在北北京別墅墅市場市市是首屈屈一指。320000平平米的中中心會所所配備了了品種齊齊全的大大型超市市和中西西餐廳，兒童娛娛樂中心心、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)泳池等等健身設(shè)設(shè)施以及及滿足業(yè)業(yè)主日常常生活的的郵局、 HYPERLINK /%d2%f8%d0%d0-ke

37、ywords.shtml 銀行等各各種服務(wù)務(wù)設(shè)施。2、碧水莊莊園項(xiàng)目目基礎(chǔ)資資訊項(xiàng)目位置置 昌平沙河河鎮(zhèn) 聯(lián)系電話話 6973345667/668 開發(fā)商 北京碧水水房地產(chǎn)產(chǎn)公司 產(chǎn)品形態(tài)態(tài) 獨(dú)棟 建筑規(guī)模模 37 萬萬 容積率 0.199 綠化率 80 銷售價(jià)格格 20000 美金金 總戶數(shù) 700 套 戶型面積積 現(xiàn)主推三三期 6600平平米別墅墅 開盤時(shí)間間 03 年年 7 月三期期開盤 銷售率 一、二期期銷售 80 物業(yè)公司司 開發(fā)商物物業(yè) 物業(yè)費(fèi) 6 元 點(diǎn)評評:地理理位置極極其優(yōu)越越，北側(cè)側(cè)有碧水水湖，四四周綠樹樹環(huán)繞，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美。距距離市中中心的車車程大約約只有二二十分鐘鐘。所以

38、以本項(xiàng)目目的第一一居所客客戶相對對較多。碧水水莊園的的物業(yè)管管理在業(yè)業(yè)內(nèi)的知知名度特特別高，也為別別墅的客客戶所認(rèn)認(rèn)同。其其物業(yè)管管理的方方針可以以概括為為：及時(shí)時(shí)在在6分鐘鐘以內(nèi)趕趕到現(xiàn)場場，在660分鐘鐘以內(nèi)解解決出現(xiàn)現(xiàn)的小問問題，在在6小時(shí)時(shí)內(nèi)解決決出現(xiàn)的的大問題題；設(shè)備備投資大大880多名名保安幾幾乎人手手一輛摩摩托車；保安設(shè)設(shè)施到位位224小時(shí)時(shí)保安巡巡邏，每每戶配有有可視對對講電話話，并配配有與保保安監(jiān)控控中心相相連的報(bào)報(bào)警裝置置，在莊莊園的四四周設(shè)有有先進(jìn)的的四束紅紅外線及及攝像監(jiān)監(jiān)控周界界防護(hù)系系統(tǒng)，主主、輔路路出入口口設(shè)無線線微波監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)。成熟熟社區(qū)，一、二二期已經(jīng)經(jīng)全部

39、入入住。社社區(qū)內(nèi)各各項(xiàng)日常常生活設(shè)設(shè)施和運(yùn)運(yùn)動設(shè)施施都已經(jīng)經(jīng)建成運(yùn)運(yùn)行。3、林溪?jiǎng)e別墅項(xiàng)目位置置 昌平北六六環(huán)內(nèi)百百善鎮(zhèn) 聯(lián)系電話話 8251150888 開發(fā)商 天津順馳馳集團(tuán) 產(chǎn)品形態(tài)態(tài) 雙拼為主主少量獨(dú)獨(dú)棟聯(lián)排排 建筑規(guī)模模 18 萬萬，一期期 8 萬 容積率 0.422 綠化率 45 銷售價(jià)格格 66500 元（雙拼） 總戶數(shù) 549 戶 戶型面積積 248 4410 開盤時(shí)間間 預(yù)計(jì)在 20003 年年 100 月 銷售率 物業(yè)公司司 物業(yè)費(fèi) 點(diǎn)評評：溫和和而又適適度的創(chuàng)創(chuàng)新，是是每一個(gè)個(gè)項(xiàng)目取取得成功功最保險(xiǎn)險(xiǎn)的策略略。洋溢溢在林溪溪?jiǎng)e墅點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)滴滴滴之處，但毫不不過分的的精美、細(xì)致

40、設(shè)設(shè)計(jì)，為為本項(xiàng)目目以后的的順利銷銷售奠定定了基礎(chǔ)礎(chǔ)。設(shè)計(jì)計(jì)到位，堪與橘橘郡比美美到目目前為止止，橘郡郡的環(huán)景景大地別別墅可以以說仍然然是最具具創(chuàng)新、最人性性化的戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)。林溪溪?jiǎng)e墅的的設(shè)計(jì)參參照了橘橘郡別墅墅戶型的的設(shè)計(jì)理理念，完完全是最最時(shí)尚的的別墅設(shè)設(shè)計(jì)方式式。下沉沉式私家家庭院設(shè)設(shè)計(jì)、內(nèi)內(nèi)庭院設(shè)設(shè)計(jì)、雙雙庭院設(shè)設(shè)計(jì)既考考慮到家家庭內(nèi)不不同客戶戶的不同同需要，同時(shí)又又開辟了了新的活活動空間間，為室室內(nèi)增添添了少有有的綠色色空間；雙主臥臥、雙車車位、雙雙廚房設(shè)設(shè)計(jì)，這這些設(shè)計(jì)計(jì)是其他他別墅忽忽略的、但受別別墅客戶戶關(guān)注的的內(nèi)容；長達(dá)110米的的面寬設(shè)設(shè)計(jì)，使使得林溪溪?jiǎng)e墅的的衛(wèi)生間間、更衣衣間、樓樓梯間、臥室均均能享受受到自然然陽光的的照射；另外，林溪?jiǎng)e別墅的二二層設(shè)計(jì)計(jì)也是比比較少見見的，只只是在橘橘郡別墅墅中大量量出現(xiàn)過過。建筑筑基地面面積大約約在15502200平平米之間間，增加加了別墅墅大面積積接地和和充分享享受陽光光空氣的的機(jī)會。面積積合理，契合客客戶需要要林溪溪?jiǎng)e墅的的戶型面面積分布布在24484410平平米之間間，其主主力戶型型在3550平米米左右。如果再再把地下下室的面面積包括括在內(nèi)，一套別別墅總的的使用面面積