項(xiàng)目策劃產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書

1、XX項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書第一部分 項(xiàng)目定位分析1、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位為：創(chuàng)新之城，節(jié)能生活，舒適朗雅，優(yōu)越感受。 （1）創(chuàng)新之城：建筑手段不同。從建筑技術(shù)與建材角度上引進(jìn)一部分新概念、新設(shè)計(jì)，達(dá)到創(chuàng)新目的，提高產(chǎn)品賣點(diǎn)。爭取用最低成本做出創(chuàng)新的產(chǎn)品，即符合南昌地產(chǎn)市場進(jìn)展趨勢(shì)，又符合南昌市消費(fèi)水平，同時(shí)彌補(bǔ)市場空白點(diǎn)，做到生態(tài)住宅高價(jià)格。（2）節(jié)能生活：設(shè)計(jì)理念不同。一般住宅以適用、耐久、經(jīng)濟(jì)、安全為設(shè)計(jì)的動(dòng)身點(diǎn)，要緊是為滿足現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，開發(fā)商要緊考慮建筑立面豐富點(diǎn)、小區(qū)綠化景觀漂亮點(diǎn)，但對(duì)住宅內(nèi)涵重視不夠。而本項(xiàng)目真正地動(dòng)身點(diǎn)在于考慮如何改善舒適性、聲環(huán)境、室內(nèi)空氣質(zhì)量、綠地

2、生態(tài)效應(yīng)等等，不僅重視“以人為本”，強(qiáng)調(diào)自然環(huán)境、物理環(huán)境等的舒適性、健康性，而且更重視“人與自然和諧共存”，真正打造一個(gè)可持續(xù)進(jìn)展舒適人居空間。 （3） 舒適朗雅，優(yōu)越感受：展現(xiàn)項(xiàng)目地塊價(jià)值觀，京東片區(qū)崛起指日可待。10分鐘車程，恰到好處的距離，離塵不離城的地理位置，項(xiàng)目自有的商業(yè)，辦公樓.處處與目前的CBD息息相映，北京東路作為連接項(xiàng)目跳動(dòng)脈搏，把握著第一城與市中心的互動(dòng)關(guān)系，體現(xiàn)項(xiàng)目本質(zhì)上的舒適朗雅，展現(xiàn)項(xiàng)目居住生活非同一般的優(yōu)越感受。產(chǎn)品定位：溫暖的現(xiàn)代功能主義（1）。溫暖：采納豐富多彩的建筑材料，特不是親人的材料如木、石、磚等，作為建筑立面構(gòu)成的重要部分進(jìn)行裝飾處理。（2）?，F(xiàn)代：立

3、面采納虛實(shí)對(duì)比，強(qiáng)調(diào)運(yùn)用明快通透的現(xiàn)代表現(xiàn)手法來處理建筑之間的關(guān)系。（3）。功能主義：強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的內(nèi)在使用功能，實(shí)而不華，開大窗時(shí)進(jìn)行遮陽處理，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)外空間的融合，要求建筑材料、設(shè)計(jì)手法貫穿一致，做到建筑設(shè)計(jì)的完美統(tǒng)一。（注：本項(xiàng)目定位是項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的指導(dǎo)原則，是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中表達(dá)項(xiàng)目內(nèi)涵的關(guān)鍵。）2、項(xiàng)目分析1）項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：A：地塊升值前景大B：毗鄰都市東大門，地理位置優(yōu)越，交通便利C：項(xiàng)目文化底蘊(yùn)豐厚D：相對(duì)同板塊大多數(shù)樓盤而言，更具有開發(fā)規(guī)模優(yōu)勢(shì)E：小區(qū)周邊的生活配套設(shè)施與醫(yī)療設(shè)施極盡完善，周邊教育資源豐富，文化氛圍濃厚F：優(yōu)越的休閑度假場所G： 項(xiàng)目地塊平坦，內(nèi)部綠化好H

4、：項(xiàng)目用地臨街長，商業(yè)開發(fā)前景大I、項(xiàng)目“創(chuàng)新”理念形成市場新奇感劣勢(shì)（W）： A：項(xiàng)目所處板塊房地產(chǎn)開發(fā)滯后，區(qū)域不成熟。B：區(qū)域工業(yè)型特征明顯，易于形成消費(fèi)抗性。 C：地塊鄰近的安居小區(qū)將對(duì)本項(xiàng)目的形象產(chǎn)生一定的負(fù)面阻礙。D：目前周邊街區(qū)配套等設(shè)施落后，缺乏前期規(guī)劃。E：我公司首次涉獵房地產(chǎn)項(xiàng)目，在房地產(chǎn)領(lǐng)域缺以及消費(fèi)者意識(shí)中乏品牌形象。機(jī)會(huì)（O）：A：后推出的產(chǎn)品更為先進(jìn)，可領(lǐng)先競爭對(duì)手。B：京東做為最臨近市區(qū)板塊，開發(fā)用地日趨緊俏。C：生活水平的提高，大大增強(qiáng)了房地產(chǎn)的消費(fèi)能力。D：都市建設(shè)步伐加快，拓寬了購房人群。E：項(xiàng)目周邊居住形態(tài)落后，為本項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開發(fā)提供了機(jī)會(huì)。F：項(xiàng)目一

5、半被團(tuán)購，易于造市，同時(shí)可形成口碑。G：由于目前宏觀政策的實(shí)施，造成需求積壓。H：商業(yè)氛圍的烘托，為項(xiàng)目帶來了良好的預(yù)期。威脅（T）：A：國家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，提高按揭貸款利率，在一定程度上增加了消費(fèi)者購房后期成本。B：國家七部委出臺(tái)關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見及南昌出臺(tái)8項(xiàng)措施穩(wěn)定房價(jià)，及契稅等提高，造成市場處于磨合期。C：消費(fèi)者購房中仍有“羊群效應(yīng)”存在。此為造成房市波動(dòng)因素之一，大部分消費(fèi)者缺乏對(duì)宏觀政策的理性分析，僅僅臆斷目前形式不行而保持觀望狀態(tài)，至于消費(fèi)者何時(shí)能對(duì)政策理解度加深。直接關(guān)系到政策與市場的磨合期長短，以及市場景氣度回升，需求量釋放。D：政府規(guī)劃政策，將分流部分客

6、戶群。政府本著“東拓、南延、西進(jìn)、北擴(kuò)、中秀”原則，將南昌分三環(huán)逐層進(jìn)展，上一時(shí)期趨向于紅谷灘的開發(fā)，近期側(cè)重點(diǎn)則放在朝陽板塊、城南板塊基礎(chǔ)生活設(shè)施配套，將分流部分客戶群。E：本項(xiàng)目周邊競爭樓盤價(jià)格偏低，而土地出讓價(jià)格走高。周遍較早開發(fā)的樓盤所拿地價(jià)相對(duì)目前土地市場廉價(jià)，因此在價(jià)格方面本項(xiàng)目不占優(yōu)勢(shì)，競爭對(duì)手的定價(jià)，直接威脅到本項(xiàng)目的利潤最大化。2）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) A：從地段分析，引領(lǐng)地段價(jià)值回歸，充分體現(xiàn)區(qū)位的優(yōu)越性。B：從品牌分析，營造企業(yè)和項(xiàng)目的新品牌，確立項(xiàng)目全新市場形象。C：從產(chǎn)品分析，制造差異化產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品特色、服務(wù)體系。D：從開發(fā)節(jié)奏分析，開發(fā)節(jié)奏宜“短、平、快”，操縱價(jià)位，高舉

7、高打。E：從銷售時(shí)機(jī)分析，宜“以快制慢”。3、目標(biāo)客戶定位本項(xiàng)目面對(duì)的消費(fèi)主體鎖定在周邊范圍，結(jié)構(gòu)為高校教師、醫(yī)院大夫、周邊私營業(yè)主以及企業(yè)職工、新婚夫婦、企業(yè)白領(lǐng)、其它片區(qū)打算在南昌置業(yè)但難以承受高價(jià)位的消費(fèi)者。以上消費(fèi)群體均有共同點(diǎn)：一、主體年齡層在2845周歲之間； 二、白天工作壓力甚大，下班后迫切需要放松緊張心情；三、希望改善居住環(huán)境，渴望購買到高性價(jià)比住宅。 住宅部分依照本項(xiàng)目所處環(huán)境，周邊項(xiàng)目特點(diǎn)及南昌市區(qū)域消費(fèi)特性，本項(xiàng)目住宅部分目標(biāo)客戶分以下類： 周邊范圍私營企業(yè)主，個(gè)體工商戶約占20%左右；大學(xué)老師、教授、醫(yī)院醫(yī)師約占25%左右；周邊需要改善居住環(huán)境的居民約占30%左右；遷入

8、高新板塊企業(yè)的中層治理人員與職工約占15%；其它區(qū)域置業(yè)者與少量投資客約占10%。商業(yè)部分依照項(xiàng)目自身的客觀因素，商業(yè)部分存決定利潤最大化的關(guān)鍵，考慮到南昌市租賃市場行情并結(jié)合南昌市的政經(jīng)環(huán)境，商鋪部分?jǐn)M定客戶群如下：在項(xiàng)目原址經(jīng)營商鋪的業(yè)主約占19%；周邊范圍個(gè)體工商戶約占44%；居住在項(xiàng)目周邊的居民約占11%；隨著地塊升溫，來自其它區(qū)域商鋪投資者約占12%；隨著品牌的形成，帶來的其它區(qū)域商鋪投資者10%；不排除團(tuán)購群體中有商鋪投資需求可能約4%。寫字樓部分隨著京東板塊的升溫，以及政府規(guī)劃背景做為依托，同時(shí)許多企業(yè)與公司不斷遷入，為寫字樓的市場慢慢開發(fā)銷售渠道。能夠預(yù)期寫字樓的需求重點(diǎn)在于：

9、1、 隨著板塊進(jìn)展，外來駐昌的私營企業(yè)，約占10%；2、 對(duì)京東的預(yù)期提高，以及本項(xiàng)目寫字樓價(jià)格相對(duì)市中心的寫字樓實(shí)惠，將有部分當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)業(yè)主看好，約占40%；3 、本項(xiàng)目在價(jià)格方面升值空間大，吸引周邊客戶群體，約占19%；4 、寫字樓在京東板塊的稀缺性，吸引本市其它區(qū)域投資者，約占25%；5 、團(tuán)購群體中會(huì)有部分投資者，約占6%。主體目標(biāo)客戶細(xì)分1、個(gè)體與私企業(yè)老總（市區(qū)+周邊）該階層差不多都有住房，對(duì)生活質(zhì)量要求比較高。且在長期的經(jīng)營過程中對(duì)“功能價(jià)格比”有著較清晰的認(rèn)識(shí)，文化方面都有一定修養(yǎng)，對(duì)“居住+投資”概念的理解高于其它行業(yè)人士。2、教育界人士、大夫、銀行職員、成功白領(lǐng)階層該群族文

10、化素養(yǎng)較高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量。對(duì)居住環(huán)境有著較高的要求，該階層收入雖并不太穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平（有灰色收入）。該群族是本項(xiàng)目期望的目標(biāo)客戶。第二部分 產(chǎn)品核心價(jià)值提升 我們的預(yù)期核心賣點(diǎn)：舒適朗雅，優(yōu)越感受，上品生活總體規(guī)劃賣點(diǎn)動(dòng)靜分離，嚴(yán)謹(jǐn)而不刻板1、 沿街商業(yè)部分通過小區(qū)內(nèi)車行干道與住宅分離，商業(yè)與居住互不干擾的情況下，卻又為業(yè)主的生活帶來了極大的便利。2、小區(qū)內(nèi)部配套十分健全，商鋪、俱樂部、網(wǎng)球場、籃球場、游泳池。不用走出小區(qū)大門，即可擁有完整的生活。3、按照人的行為規(guī)律進(jìn)行路網(wǎng)分布，最大程度上體現(xiàn)了以人為核

11、心的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。4、社區(qū)內(nèi)完全實(shí)現(xiàn)了人車分流，有序、環(huán)保、安全，同時(shí)減少了噪音的污染。建筑設(shè)計(jì)賣點(diǎn)時(shí)尚而不浮躁 1、純：純板式樓體設(shè)計(jì)。不僅從整體上使立面產(chǎn)生優(yōu)美連續(xù)的韻律感，更讓樓體自身的建筑設(shè)計(jì)維持整體貫一的清秀挺拔形象。2、?。鹤钪苯拥木幼±鎭碜?0.8米12.8米的進(jìn)深。短進(jìn)深，大面積使得室內(nèi)空間設(shè)計(jì)呈現(xiàn)方正的規(guī)整形態(tài)，方正的室內(nèi)格局，不僅易于業(yè)主進(jìn)行個(gè)性化家居設(shè)計(jì)，更充分發(fā)揮室內(nèi)空間的高使用率優(yōu)勢(shì)。3、短：每棟保持23個(gè)單元設(shè)計(jì)。其中18層為兩梯三戶，11層為一梯二戶，保證了每個(gè)單元居民居住的幽靜與充足的個(gè)人私密空間。短板式建筑，也為整個(gè)社區(qū)的生態(tài)園林留出了更多的呼吸空間，讓冬季午后

12、的陽光灑落在的每一個(gè)角落。4、寬：最直接的居住和視覺感受來源于矗立窗前的一剎那，4.2米4.5米的大面寬客廳設(shè)計(jì)，給予業(yè)主對(duì)社區(qū)景觀飽覽的絕對(duì)霸權(quán)。園林設(shè)計(jì)賣點(diǎn)陳而不舊 項(xiàng)目位于原南方電動(dòng)工具廠廠址上，有著豐富的植被資源，幾百棵香樟。這些，以開發(fā)商一貫的開發(fā)思路，差不多上開發(fā)商施展“手腳”的障礙，將被無情的鏟去。而我們關(guān)于該地塊的開發(fā)則是立足于連續(xù)歷史的角度，將其保留。部分園林風(fēng)貌，并使其巧妙的融入現(xiàn)代的建筑中，通過對(duì)比、保留、迭加的手法，穿越時(shí)空，呈現(xiàn)在現(xiàn)代人的面前。有意識(shí)地保留下來的歷史痕跡，用香樟自己身上那些歲月的年輪訴講著工業(yè)時(shí)代古老的故事，在周圍嶄新的住宅街區(qū)和蔥綠的環(huán)境當(dāng)中重放異彩

13、，在強(qiáng)烈的新舊對(duì)比中又煥發(fā)出了新的生命力，成為了真正歷史的連續(xù)。建筑產(chǎn)品賣點(diǎn)品質(zhì)而不奢華1、科技建材打造創(chuàng)新、生態(tài)、環(huán)保的建筑產(chǎn)品,處處體現(xiàn)以人為本，以愛護(hù)生態(tài)資源為己任的生產(chǎn)理念。2、簡約的建筑外形，秉承建筑的品質(zhì)和精髓，再現(xiàn)完美的建筑群落，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，便能給人帶來十強(qiáng)烈的視覺沖擊。3、建筑格調(diào)摒棄了所有造作的修飾，而是用個(gè)性鮮亮的線條勾勒出樓宇的動(dòng)人魅力。4、高低錯(cuò)落的天際線剔除了視覺的誤區(qū)，使所有落入眼中的景致都會(huì)因?yàn)樘祀H線的變化而變化。戶型設(shè)計(jì)賣點(diǎn)品味而不做作屏棄大戶型設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)一種不以一味追求面積的名義，揮霍金鈔票的消費(fèi)趨向。真正打造出充分利用每一寸活動(dòng)空間，功能分區(qū)明顯的有用精品戶型

14、。1、局部底層架空利用設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)一樓居家新概念。2、頂樓花園設(shè)計(jì)，獨(dú)有的私人花園，身處自己布置的空中花園，感受一覽眾山小。3、各種套型充分發(fā)揮空間感，大型功能主臥設(shè)計(jì)，處處彰顯“主人生活”概念。4、設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)角大型景觀凸窗與拐角落地景觀窗，使業(yè)主足不出戶亦能領(lǐng)會(huì)園林美景5、部分戶型增設(shè)入戶花園，將四季帶回家中。6、南北通透的戶型設(shè)計(jì)，使空氣流通與采光達(dá)到最佳狀態(tài)。7、大型觀景陽臺(tái)，為日常居家提供新的活動(dòng)與休閑領(lǐng)域。8、凈高3米，立體空間效果發(fā)揮得淋漓盡致。9、大開間設(shè)計(jì)，空間用視覺測(cè)量。10、主臥、客廳部分房型落地凸窗設(shè)計(jì)。11、步入式衣帽間設(shè)計(jì)，減少家具占用室內(nèi)間和增加不必要的突兀之感。12.、

15、新型空調(diào)位處理，豐富立面，化繁為簡處理。第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求一、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模整個(gè)規(guī)劃總用地面積58162平方米，容積率不超過2.35，規(guī)劃層數(shù)：地上11+1和18層。二、建筑密度、綠化率及商鋪層數(shù)、車位數(shù)1、建筑密度：35% 2、綠化率：35%3、北京東路商業(yè)層數(shù)：3層4、南池路商業(yè)層數(shù)：2層5、地上車位：150個(gè)6、地下車位：360個(gè)三、總體規(guī)劃以保留項(xiàng)目地原有綠化為主線，合理運(yùn)用空間布局；有效利用地形平坦利于規(guī)劃的特點(diǎn)，在保留原有樹木、特色綠化的基礎(chǔ)上，營造建筑群與園林景觀要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，具備較好的節(jié)奏感，層次感；總平面布置應(yīng)合理地使用土地，建筑物總體布局應(yīng)滿足采光、日照、通風(fēng)、視線的要

16、求，合理操縱住宅的間距；總平面設(shè)計(jì)應(yīng)做到人車分流，交通路線明確、流暢且互不干擾，動(dòng)、靜交通組織合理；假如能滿足結(jié)構(gòu)、人防、停車等要求，原則上考慮做一層地下室減少施工量，作為人防、停車與設(shè)備用房；小區(qū)內(nèi)能夠設(shè)計(jì)一種更為豐富的空間組合，充分利用項(xiàng)目每一寸土地、每一分可利用的有價(jià)值空間。引出“架空層生活”的分支理念，局部設(shè)計(jì)架空能夠作為公共休閑場所，還能夠作為附贈(zèng)空間給一樓住戶。四、配套設(shè)施項(xiàng)目游泳池、會(huì)所、網(wǎng)球場、籃球場五、成本操縱低成本，高質(zhì)量建筑標(biāo)準(zhǔn)，全新戶型組合。六、方案深度1、總體規(guī)劃：1）總圖：1:5002）交通組織圖：1:5003）綠化效果圖：1: 2004）消防組織圖：1:5005）

17、日照分析圖：1:5002、單體設(shè)計(jì)方案1）商鋪平面圖：1: 2002）標(biāo)準(zhǔn)層平面圖：1: 2003）屋頂平面圖：1: 2004）要緊立面圖：1: 2005）剖面圖：1: 2003、透視圖與模型1）模型：工作模型一套2）景觀透視若干張，要求見后面景觀設(shè)計(jì)要求（能夠反映整個(gè)規(guī)劃特色）4、規(guī)劃詳細(xì)講明（一份）七、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總體規(guī)劃指標(biāo)：容積率/綠化率/住宅面積/建筑密度/商鋪面積/地下室停車場面積及車位標(biāo)準(zhǔn)/總戶數(shù)/每層平均面積/戶均平均面積八、項(xiàng)目設(shè)計(jì)講明1、開發(fā)定位板式小高層與商鋪結(jié)合的綜合建筑/板式小高層純住宅建筑/點(diǎn)式高層建筑板式建筑以一梯兩戶或一梯三戶相結(jié)合，點(diǎn)式建筑二梯三戶結(jié)合。 2、建筑

18、立面風(fēng)格現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，以明快的線條為基調(diào)，立面裝飾用材追求細(xì)膩，采取構(gòu)筑架增加線條感，保持平坦流暢。無需過于浮躁的外部造型與頂樓裝飾。用自然的建筑高低分布以及線條切割發(fā)揮出良好的視覺效果。重視第五立面（屋頂）的設(shè)計(jì)，使其在功能和景觀上成為本地的唯一性。強(qiáng)調(diào)色彩的變化，要鮮艷典雅，富有跳躍感，創(chuàng)導(dǎo)時(shí)尚潮流。3、商業(yè)風(fēng)格 1） 沿街商業(yè)建筑外立面要求現(xiàn)代、時(shí)尚、大氣，表現(xiàn)出現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)有的繁華，沿街商業(yè)外立面具有較好的可識(shí)不性，并與尚街住宅立面風(fēng)格造型相協(xié)調(diào)統(tǒng)一，局部考慮進(jìn)行遮陽和擋雨處理，同時(shí)考慮如何更好吸引和流住商業(yè)人流。商業(yè)鋪面內(nèi)部應(yīng)保持整體性，盡量減少梁柱對(duì)商業(yè)使用的阻礙。 2） 因小區(qū)

19、人行主入口設(shè)在沿街商業(yè)的中部，在一定程度阻礙和破壞了沿街商業(yè)的連續(xù)性。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮進(jìn)行適當(dāng)?shù)木坝^或造型安排，以便更好照顧沿街商業(yè)的完整性。九、戶型面積及比例戶型配比房型二房一廳小三房二廳中三房二廳三房二廳四房二廳（小復(fù)式） 面積（）8590105-115120125130135165左右戶型配比16%38%35%10%1%2、戶型設(shè)計(jì)要求隨著人們住房消費(fèi)意識(shí)增強(qiáng)，在位置、環(huán)境因素不可改變情況下，戶型成為消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)，同時(shí)也是項(xiàng)目創(chuàng)新的亮點(diǎn)。戶型不能少于7大功能，即起居、就餐、櫥衛(wèi)、就寢、工作和學(xué)習(xí)以及觀景。戶型設(shè)計(jì)的總體趨勢(shì)將出現(xiàn)由外延擴(kuò)張型向內(nèi)涵挖掘型轉(zhuǎn)化。基于項(xiàng)目的定位，在戶型設(shè)計(jì)上

20、除應(yīng)體現(xiàn)均好性、多樣性、經(jīng)濟(jì)性外，在布局上亦要體現(xiàn)社交、功能、私人空間的的合理分區(qū)及采取動(dòng)態(tài)的戶型設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目的房型在推出時(shí)始終保持時(shí)尚、合理、具張揚(yáng)的個(gè)性，使不人無法復(fù)制。依照市場定位以及市場信息反饋，打造精品戶型。同時(shí)通過市場調(diào)查戶型設(shè)計(jì)上考慮以下幾點(diǎn)：（1）縮短過道設(shè)計(jì)，入口出設(shè)計(jì)玄關(guān)，減少白費(fèi)空間。（2）大主臥設(shè)計(jì)。突出主臥的功能以及分區(qū)細(xì)化等?？臻g有足夠采光、通風(fēng)條件，能夠有靈活布置的空間，最大可能地為主人提供個(gè)性化的室內(nèi)設(shè)計(jì)。（3）設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)角大型景觀凸窗、轉(zhuǎn)角落地景觀窗、與落地凸窗。（4）局部單位采納入戶花園設(shè)計(jì)，增加生活趣味性。（5）戶內(nèi)以客廳為要緊活動(dòng)中心，餐廳均設(shè)計(jì)為臨窗或臨陽

21、臺(tái)。客廳均設(shè)于南向、并以大面積落地窗與南向景觀陽臺(tái)連通、將戶外綠色與景觀導(dǎo)入室內(nèi)，做到室內(nèi)外空間的分層次滲透。目前大多數(shù)樓盤客廳開間在3.84.2米，可通過適當(dāng)減小進(jìn)深尺寸增大開間，達(dá)到方正有用的效果，開間在4.24.5左右。客廳落地門設(shè)計(jì)在3.84.0米左右，使得陽光采集效果與景觀導(dǎo)入達(dá)到最佳。（6）所有戶型均有南北兩向居室，達(dá)到使自然風(fēng)入室的良好效果，以及進(jìn)出家門的方便程度。（7）部分空中花園戶型，采納贈(zèng)送空中私家庭院、花園的形式，從戶內(nèi)便可直接通往樓頂花園。（8）住宅空間凈高達(dá)到3M標(biāo)準(zhǔn)，增加空間感，提高居住舒適度。（9）由于南昌市北風(fēng)較大，沿街住宅北側(cè)單設(shè)計(jì)內(nèi)嵌式封閉陽臺(tái)。（10）部分

22、戶型設(shè)計(jì)步入式衣柜。設(shè)置隱型空調(diào)機(jī)位，樣式可參萬科都市風(fēng)景或萬科四季花城。（11）在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，可將贈(zèng)送面積的優(yōu)越性發(fā)揮出來，不同的戶型有不同的贈(zèng)送方式。給予賣家?guī)砬袑?shí)利益，同時(shí)樹立起戶型實(shí)惠的形象，增加賣點(diǎn)。（12）所有戶型入戶門建議采納復(fù)合式防盜門，增加豪華氣派覺。十、居住建筑標(biāo)準(zhǔn)與檔次1、外立面：構(gòu)筑架、陽臺(tái)、窗的結(jié)合設(shè)計(jì)，使外立面在整體造型的基礎(chǔ)上保持簡潔明快的線條感，色彩在穩(wěn)重耐看的基礎(chǔ)上，適當(dāng)增加一些裝飾性天然材料進(jìn)行組合。2、室內(nèi)：二表出戶，管線安裝就位，盡可能隱蔽處理。十一、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范與要求依照南昌市房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)信息，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品定位原則思路，住宅設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足市場需求的同時(shí)，

23、盡量按貴司多年的專業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，考慮以下設(shè)計(jì)內(nèi)容要求（但切莫僅限于此）：1、套內(nèi)空間（1）套型1）住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，每套住宅應(yīng)設(shè)臥房、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等差不多活動(dòng)空間。2）住宅套型分為5類，其居住空間個(gè)數(shù)和使用面積不宜小于下列表格規(guī)定。套型居住空間數(shù)（個(gè)）建筑面積（M2）備注一類28590建筑面積（M2）含公攤部分二類3115三類3125四類3135五類4-5180-220（2）臥房、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、單元入戶門1）、平面設(shè)計(jì)的差不多原則：動(dòng)靜分開、干濕分開，充分考慮空調(diào)、熱水設(shè)備、管線布置的合理性及隱蔽性；房型種類適量多樣化，可適當(dāng)設(shè)置頂層空中花園式戶型；2）、廚、衛(wèi)設(shè)計(jì)應(yīng)綜

24、合考慮現(xiàn)代生活用品設(shè)施的分置，可考慮設(shè)置雜物間和工作陽臺(tái)；3）、平面以客廳為活動(dòng)中心，餐廳要自然采光、通風(fēng)，與客廳分開，且幸免餐廳與過道的混合。4）、觀陽臺(tái)的寬度要足夠，主陽臺(tái)設(shè)置在客廳，北面設(shè)置工作陽臺(tái)；5）強(qiáng)調(diào)廳、廚面要足夠，便于現(xiàn)代家庭之功能布置，所有客廳均靠南向設(shè)計(jì)；6）戶內(nèi)各功能區(qū)設(shè)計(jì)應(yīng)全部為自然通風(fēng)、采光，幸免暗衛(wèi)、暗廚存在；7）單元入口設(shè)門廳，提升居住品位；以上設(shè)計(jì)內(nèi)容應(yīng)滿足最新強(qiáng)制規(guī)范設(shè)計(jì)要求，并能滿足舒適生活的需要。2、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算（住宅設(shè)計(jì)應(yīng)計(jì)算下列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）A、各功能空間使用面積；B、套內(nèi)使用面積（平方米套）；C、住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積（平方米）；D、住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建

25、筑面積（平方米）；E、住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)（）F、套型建筑面積（平方米套）；G、套型陽臺(tái)面積（平方米套）；3、層高和室內(nèi)凈高、套內(nèi)樓梯、門窗以上設(shè)計(jì)內(nèi)容應(yīng)滿足最新強(qiáng)制規(guī)范設(shè)計(jì)要求，并能滿足舒適生活的需要。4、共享部分-樓梯、出入口、垃圾收集設(shè)施以上設(shè)計(jì)內(nèi)容應(yīng)滿足最新強(qiáng)制規(guī)范設(shè)計(jì)要求，并能滿足舒適生活的需要。5、室內(nèi)環(huán)境-日照、天然采光、自然通風(fēng)，保溫、隔熱，隔聲以上設(shè)計(jì)內(nèi)容應(yīng)滿足最新強(qiáng)制規(guī)范設(shè)計(jì)要求，并能滿足舒適生活的需要。6、建筑設(shè)備-給水排水、燃?xì)?、通風(fēng)和空調(diào)、電氣以上各功能空間要求滿足最新強(qiáng)制規(guī)范設(shè)計(jì)要求，并能滿足舒適生活的需要。7、綜合設(shè)計(jì)1）住宅建筑設(shè)計(jì)，應(yīng)滿足建筑設(shè)備各系統(tǒng)的功能

26、有效、運(yùn)行安全、維修方便等差不多要求。2）建筑設(shè)備管線的設(shè)計(jì)，應(yīng)相對(duì)集中，布置緊湊，合理占用空間，宜為住戶進(jìn)行裝修留有靈活性。3）廚房、衛(wèi)生間和建筑設(shè)備及管線較多的部位，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)綜合設(shè)計(jì)。電源插座、有線電視終端插座和電話終端出線口等，應(yīng)與室內(nèi)設(shè)施和家具綜合布置。4）公共功能管道，包括供水總水管、雨水立管、消防立管和電氣立管等，不宜布置在住宅套內(nèi)。公共功能管道的閥門和需經(jīng)常操作的部位，應(yīng)設(shè)在公共部位。5）應(yīng)合理確定各種計(jì)量儀表的設(shè)置位置，以滿足能源計(jì)量和物業(yè)治理的需要。8、各戶型功能區(qū)設(shè)計(jì)原則功能分區(qū)清晰、布局緊湊、交通組織有序、治理維護(hù)方便。十二、智能化設(shè)計(jì)要求小區(qū)內(nèi)信息網(wǎng)絡(luò)應(yīng)遵循技術(shù)先進(jìn)。經(jīng)濟(jì)適用、合理的原則，包括以下系統(tǒng)：1、綜合布線系統(tǒng)；2、建筑安全系統(tǒng)（防災(zāi)、防火數(shù)據(jù)系統(tǒng)）；3、環(huán)境能源治理系統(tǒng)（電力照明、空調(diào)衛(wèi)生系統(tǒng)）；4、物業(yè)