井田項目戶型面積與銷售總價的論證doc20

1、PAGE PAGE 21井田項目目戶型面面積與銷銷售總價價的論證證對于不同同別墅類類別的分分析根據(jù)業(yè)界界的普遍遍觀點將將別墅進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)品品類別的的細(xì)化，可分為為獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼等等幾種類類別，每每種產(chǎn)品品均有其其各自的的特點。下面我我們將試試圖對不不同的別別墅類別別進(jìn)行具具體分析析。（一）獨獨棟別墅墅產(chǎn)品特點點：關(guān)鍵字：奢華、榮耀獨棟別墅墅當(dāng)之無無愧是最最純粹的的別墅，因為其其他類別別的別墅墅可以說說是獨棟棟別墅的的衍生品品；同時時，它也也是最奢奢華的別別墅，因因為它獨獨自占有有一方天天地的豪豪邁無人人能及。獨棟別別墅表達(dá)的是是富有、尊崇、華華貴甚至至于奢靡的的生活方方式，因因此它不不但提

2、供供給居住住者極至至舒適的的生活空空間，更更重要的的是提供供了一種種至上榮榮耀的心心理感受受。2、產(chǎn)品品條件：關(guān)鍵字：環(huán)境、領(lǐng)地要成就成成功的獨獨棟別墅墅，絕佳佳的自然然環(huán)境是是必不可可少的，因為回回歸自然然其實是是每個人人的心理理需求，而購買買別墅的的社會成成功人士士對于回回歸自然然的渴望望則更加加迫切。于是，幾乎沒沒有哪個個獨棟別別墅項目目不是在在宣揚(yáng)自自己的環(huán)環(huán)境。碧碧水莊園園和萬萬萬樹這新新老兩個個獨棟別別墅均可可稱為別別墅環(huán)境境的典范范：前者者有將近近30萬萬平米的的湖面，而后者者則以社社區(qū)內(nèi)眾眾多成樹樹和精裝裝庭園著著稱。除了環(huán)境境之外，主人的的領(lǐng)地感感和歸屬屬感也是是獨棟別別墅項

3、目目所必須須的。獨獨棟別墅墅，要的的就是獨獨享一方方天地的的尊崇，而這種種領(lǐng)地感感也自然然從建筑筑本身延延伸到室室外的土土地。于于是，上上千米的的庭園還還不過癮癮，干脆脆直接賣賣地（亞亞瀾灣），以滿滿足主人人對于領(lǐng)領(lǐng)地的歸歸屬感。3、產(chǎn)品品變異：關(guān)鍵字：小獨棟棟雖然獨棟棟別墅始始終以鮮鮮明的特特點吸引引著金字字塔尖的的上層人人物，但但畢竟高高昂的價價格使它它的受眾眾范圍非非常有限限。同時時，開發(fā)發(fā)商還要要為大面面積的綠綠化、環(huán)環(huán)境和庭庭園犧牲牲眾多土土地，以以達(dá)到非非常低的的容積。此外，獨棟別別墅現(xiàn)房房銷售的的趨勢使使得開發(fā)發(fā)商成本本回收速速度放緩緩，而綠綠化等的的維護(hù)費(fèi)費(fèi)用則不不可小視視，因

4、此此影響到到資金滾滾動在種種種原因的的驅(qū)使下下，獨棟棟別墅的的產(chǎn)品發(fā)發(fā)生了“變異”小獨獨棟橫空空出世。亦莊“親愛的的VILLLA”、翡翠城城的“風(fēng)風(fēng)景翠園園”、依水莊莊園等都都是其中中的代表表作。小獨棟與與獨棟的的區(qū)別：面積：顧顧名思義義，面積積相對較較小，大大體在2250平平米至4400平平米之間間，舒適適、實用用不求奢奢華、面面積布局局合理，能滿足足三口至至五口之之家的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)居住住。功能：與與大部分分位于近郊郊或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊做為為第二、三居所所的獨棟棟別墅相相比，小獨棟棟多數(shù)交交通方便便、位置較較好，適適合作為為第一居居所?？腿海合嘞啾容^而而言，小小獨棟的的面積小小、單價價低，因因此總價價與獨

5、棟棟別墅有有相當(dāng)?shù)牡牟罹?。于是，小小獨棟面面對的是是更為廣廣闊的社社會中堅堅階層高端端中產(chǎn)階階級。（二）雙雙拼別墅墅雙拼是介介于獨棟棟和聯(lián)排排之間的的一種產(chǎn)產(chǎn)品。目目前在北北京別墅墅市場上上，雙拼拼這種產(chǎn)產(chǎn)品的熱熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及TTOWNNHOUUSE，甚至也也趕不上上疊拼。多數(shù)別別墅項目目僅以雙雙拼為調(diào)調(diào)劑，在在社區(qū)中中所占比比例不多多，目前前只有雪雪梨澳鄉(xiāng)鄉(xiāng)和順馳馳林溪雅雅筑是主主打雙拼拼的別墅墅項目。從產(chǎn)品的的舒適度度看，雙雙拼的舒舒適度僅僅次于獨獨棟，不不僅有天天有地，每戶均均有三面面采光，而且庭庭園面積積和面寬寬均比聯(lián)聯(lián)排要大大，容積積率也比比較低。此外，雙拼產(chǎn)產(chǎn)品還打打了市場場政策的

6、的擦邊球球，其規(guī)規(guī)劃用途途可以為為住宅，而非必必須是別別墅。但但它始終終不是市市場主流流產(chǎn)品，主要原原因如下下：1、從消消費(fèi)者心心態(tài)看：雙拼比不不上獨棟棟的奢華華，也比比不上聯(lián)聯(lián)排的經(jīng)經(jīng)濟(jì)，因因此，如如果在獨獨棟社區(qū)區(qū)中加入入部分雙雙拼，可可滿足一一些經(jīng)濟(jì)濟(jì)實力不不十分雄雄厚客群群住在高高尚社區(qū)區(qū)的心理理需求；而在聯(lián)聯(lián)排社區(qū)區(qū)中加入入一些雙雙拼，不不僅可以以提升社社區(qū)的品品質(zhì)感，也會使使雙拼客客群產(chǎn)生生榮耀感感和優(yōu)越越感。以以上兩種種產(chǎn)品搭搭配都是是風(fēng)險相相對較低低而且相相對合理理的。由于雙拼拼客群始始終是在在不同產(chǎn)產(chǎn)品類別別的舒適適度和自自身價格格承受能能力之間間權(quán)衡，其比較較和選擇擇的心理

7、理非常明明顯，這這就給客客群的整整體把握握帶來了了一定的的困難。如果主主打雙拼拼，不但但需要出出色的產(chǎn)產(chǎn)品，更更需要對對于客群群需求的的精密分分析和掌掌控，操操作難度度相對較較大。2、 從從開發(fā)利利益看：獨棟雖然然容積率率低，但但是有高高昂的售售價做保保證；聯(lián)聯(lián)排雖然然單價低低，但是是出面積積。而雙雙拼的價價格和容容積均處處于二者者之間，很難說說為了價價格舍棄棄容積或或是為了了出面積積而舍棄棄價格，始終是是在權(quán)衡衡之中。由于有有了獨棟棟這個上上限和聯(lián)聯(lián)排這個個下限，雙拼無無論在產(chǎn)產(chǎn)品還是是在價格格等方面面均會受受到諸多多限制，很難做做到極至至。3、從市市場競爭爭角度看看：小獨棟的的出現(xiàn)是是獨棟

8、在在降低門門檻，而而TOWWNHOOSE產(chǎn)產(chǎn)品的全全面升級級則是聯(lián)聯(lián)排在以以高性價價比吸引引眾人，兩者都都會擠壓壓雙拼的的客群空空間，這這將使競競爭的程程度更為為激烈，競爭的的形式也也更為直直接。（三）聯(lián)聯(lián)排別墅墅 1、TOWWNHOOSE火火之有理理20011年，TTOWNNHOSSE涌現(xiàn)現(xiàn)京城，并且似似乎在一一夜之間間就迅速速占領(lǐng)了了市場，TOWWNHOOSE緣緣何如此此火爆呢呢？契合中產(chǎn)產(chǎn)階級心心理：聯(lián)排別墅墅以其低低密度、有天有有地、帶帶田園色色彩的新新穎生活活方式及及低總價價的突出出特點吸吸引了社社會的支支柱支柱柱人群，他們生生活壓力力大、需需要個性性空間來來放松，而目前前10015

9、00萬之間間的的TOWWNHOOUSEE，無疑疑是最能能滿足他他們需求求的性價價比最好好的住宅宅形態(tài)。（2） 高利潤潤的產(chǎn)品品形態(tài)： 由于聯(lián)聯(lián)排別墅墅多處于于城市近近郊，地地價相對對便宜，建筑產(chǎn)產(chǎn)品也相相對低廉廉；而其其容積率率又比獨獨棟、雙雙拼等別別墅形態(tài)態(tài)高，可可以多出出面積；此外，TOWWNHOOUSEE的單價價在其所所處區(qū)域域也算比比較高的的。這樣樣看來，TOWWNHOOUSEE的利潤潤是比較較可觀的的，因此此對于開開發(fā)商來來說，開開發(fā)TOOWNHHOUSSE是很很可取的的。（3） 符合城城市發(fā)展展進(jìn)程：隨著北京京城市發(fā)發(fā)展向郊郊區(qū)化和和衛(wèi)星城城轉(zhuǎn)移戰(zhàn)戰(zhàn)略方針針的實施施，郊區(qū)區(qū)城市化化

10、及低密密度住宅宅建設(shè)將將被積極極推進(jìn)。在郊區(qū)區(qū)這樣的的邊緣地地區(qū)，地地段較好好，地形形開闊，為TOWWNHOOUSEE的存在在創(chuàng)造了了良好的的條件。結(jié)合小小城鎮(zhèn)建建設(shè)進(jìn)行行，既利利于創(chuàng)建建良好的的城市居居住環(huán)境境，也利利于營建建更自然然、更人人性化的的生活居居住空間間。2、TOOWNHHOSEE轉(zhuǎn)型升升級 可可以說，TOWWNHOOUSEE早期火火爆京城城是由于于市場的的空缺，但隨著著諸如一一棟洋房房、康城城等第一一批TOOWNHHOUSSE的入入住，也也暴露了了其產(chǎn)品品方面的的諸多缺缺陷，如如：兵營營式的整整體布局局過于呆呆板、進(jìn)進(jìn)深過大大造成采采光不佳佳、花園園面積小小不夠田田園、單單體層

11、數(shù)數(shù)高生活活動線不不流暢等等等。經(jīng)過20002年年的盤整整期之后后，有不不少項目目在產(chǎn)品品方面開開始大舉舉改進(jìn)，以提升升自身競競爭力，有人稱稱之為二二代TOOWNHHOUSSE，如如：（1）翡翡翠城RROLLLHOUUSE，將一字字排開的的TOWWNHOOUSEE向內(nèi)繞繞，形成成一個UU字形組組團(tuán)，房房子與房子獨獨立，院院落與院院落相連連，即“聯(lián)院院住宅”。（2）卡卡爾生活活館獨創(chuàng)創(chuàng)“T”字型和和“十”字型聯(lián)聯(lián)排別墅墅，將建建筑形態(tài)態(tài)由“11”變?yōu)闉椤耙弧?。其“十”字型?lián)聯(lián)排別墅墅有4個個花園和和8個采采光面。此外，卡爾生生活館在在庭園處處理上不不僅有前前庭后院院，還包包含了豐豐富的內(nèi)內(nèi)庭景觀

12、觀。（3）寬寬HOUUSE將將進(jìn)深壓壓縮到了了米，面寬增增加到.米米至.米米，使主主臥、客客廳、廚廚房、餐餐廳、主主衛(wèi)甚至至是樓梯梯間都是是朝陽采采光。（4）珠珠江國際際城的疊疊拼別墅墅，突破破了“上有露露臺下有有庭園”的傳統(tǒng)統(tǒng)模式，不但通通過外掛掛樓梯使使兩戶有有各自的的出入口口，更使使上面一一戶也有有自家的的庭園。二代TOOWNHHOUSSE的出出現(xiàn)，不不但重又又掀起了了TOWWNHOOUSEE市場的的熱浪，更得到到了不少少消費(fèi)者者的認(rèn)可可。但我我們看到到，二代代TOWNNHOUUSE仍仍存在著著一些問問題，相相信隨著著市場的的發(fā)展和和需求的的變化，必然還還會出現(xiàn)現(xiàn)三代或或級別更更高的TT

13、OWNNHOUUSE。（四）疊疊拼別墅墅1、疊拼拼別墅是是準(zhǔn)別墅墅疊拼是介介于公寓寓與別墅墅之間的的一種產(chǎn)產(chǎn)品，也也可將其其看作TTOWNNHOUUSE產(chǎn)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型和延延續(xù)，因因此我們們可將其其稱為準(zhǔn)準(zhǔn)別墅。疊拼的的容積率率在別墅墅產(chǎn)品中中相對較較高，雖雖然不能能達(dá)到TTOWNNHOUUSE“有天有有地”的要求求，但總總能實現(xiàn)現(xiàn)“有天或或有地”的夢想想。它不不僅僅是是低密度度住宅的的典范，也倡導(dǎo)導(dǎo)了一種種自然的的生活方方式。2、疊拼拼別墅是是非主流流產(chǎn)品繼倚林家家園之后后，市場場上出現(xiàn)現(xiàn)了不少少疊拼產(chǎn)產(chǎn)品，如如珠江國國際城、風(fēng)格與與林、京京城雅居居、香山山藝墅、溮城百百麗、境境界等等等都有疊

14、疊拼。但但多數(shù)疊疊拼產(chǎn)品品只是TTOWNNHOUUSE社社區(qū)中的的一部分分，像倚倚林家園園和珠江江國際城城這樣以以CITTYHOOUSEE為主打打產(chǎn)品的的項目并并不多。因此我我們可以以說，疊疊拼別墅墅并非市市場主流流產(chǎn)品。這就需需要我們們精確的的找準(zhǔn)市市場空缺缺，以差差異化的的產(chǎn)品滿滿足市場場細(xì)分之之后的客客戶需求求。3、疊拼拼別墅產(chǎn)產(chǎn)品出新新目前，絕絕大多數(shù)數(shù)疊拼項項目都采采取上層層送露臺臺、下層層送花園園的方式式，使上上下兩戶戶都有各各自的優(yōu)優(yōu)勢，而而珠江國國際城則則獨創(chuàng)上上下兩戶戶都有庭庭園的設(shè)設(shè)計。此此外，疊疊拼戶型型在室內(nèi)內(nèi)空間的的靈活性性上應(yīng)有有一定的的體現(xiàn)，如京城城雅居的的錯層、

15、夾層、頂光中中庭等等等都很值值得借鑒鑒。二、周邊邊主要競競爭個案案戶型面面積及戶戶型比例例分析根據(jù)區(qū)域域競爭關(guān)關(guān)系、產(chǎn)產(chǎn)品類別別、入市市時間等等競爭因因素，我我們將順順馳林溪溪雅筑、三水青青清列為為本案的的主要競競爭對手手，進(jìn)行行詳細(xì)分分析；對對其他項項目（如如：流星星花園、寬hoousee、美樹樹假日等等）進(jìn)行行簡要分分析。（一）順順馳林溪溪雅筑一期戶型型統(tǒng)計戶型面積戶數(shù)比例獨棟3866125.2663616雙拼35136174 76.331346682523425036聯(lián)排200-20444218.442總計228戶戶100注：獨棟棟和雙拼拼戶型贈贈送500-700平米地地下室 戶型面積積

16、特點：1、以雙雙拼為主主：本案是目目前北京京市少有有的主打打雙拼的的項目之之一，雙雙拼比例例達(dá)到776，順馳集集團(tuán)的魄魄力和獨獨到的市市場見解解力可見見一斑。其集中中了下沉沉式花園園、雙內(nèi)內(nèi)庭園、二層設(shè)設(shè)計、雙雙主臥、雙廚房房、大面面寬等諸諸多優(yōu)秀秀的設(shè)計計因素于于一體，打造出出在居住住舒適度度和產(chǎn)品品氣勢上上均不輸輸于獨棟棟別墅的的絕妙產(chǎn)產(chǎn)品。2、面積積范圍廣廣： 本案產(chǎn)產(chǎn)品涉及及獨棟、雙拼、聯(lián)排等等三種形形式，一一期的面面積范圍圍從2000到3386平平米，僅僅雙拼的的面積就就綜跨1100平平方米。雖然面面積的范范圍很廣廣，但我我們可以以看到本本案的雙雙拼非常常明顯的的分為2250和355

17、0兩兩個檔次次，可分分別滿足足經(jīng)濟(jì)型型和豪華華型兩種種客戶的的不同需需要，而而并非漫漫天撒網(wǎng)網(wǎng)，無間間斷的涉涉及到各各種面積積?？梢娨姡景赴笇τ诳涂腿盒枨笄蟮念A(yù)期期是相當(dāng)當(dāng)明確的的。本案案的暢銷銷戶型為為聯(lián)排2200、雙拼拼2500，均均為兩種種產(chǎn)品的的最小戶戶型。（二）三三水青清清戶型面積戶數(shù)比例總面積地上地下獨棟45031313623067413265147407267139雙拼2002004814聯(lián)排193-2000193-20006319總計341100注：地下下室面積積贈送 本案以2260多多平米的的獨棟別別墅為主主力戶型型，占總總數(shù)的三三分之二二。這樣樣的銷售售面積相相對比較較小

18、，大大大降低低了總價價。其比比例聯(lián)排排和雙拼拼以2000平米米為主，數(shù)量不不多。 此外，我們應(yīng)應(yīng)該注意意到本案案獨棟贈贈送的地地下室面面積都比比較大，有13301140平平米，這這樣算來來，獨棟棟的整體體面積可可達(dá)到4400多多平米，使消費(fèi)費(fèi)者得到到相當(dāng)大大的實惠惠。在這這方面，我們可可在一定定程度上上借鑒。暢銷戶型型為聯(lián)排排1933和獨獨棟2667，也是不不同產(chǎn)品品類別中中最小的的。（三）其其他項目目簡要分分析案名產(chǎn)品形態(tài)態(tài)面積范圍圍主力戶型型暢銷戶型型聯(lián)排類流星花園園獨棟、聯(lián)聯(lián)排250-3377250-2800250寬houuse雙拼、聯(lián)聯(lián)排220-2600240240美樹假日日聯(lián)排、疊疊

19、拼100-2300170-1800180威尼斯花花園聯(lián)排310-3600340310平均220-2977250245獨棟類碧水莊園園獨棟300-12000600700玫瑰園獨棟、聯(lián)聯(lián)均267-12770625675 昌平因因其上風(fēng)風(fēng)上水的的絕佳地地理環(huán)境境成為京京城傳統(tǒng)統(tǒng)別墅區(qū)區(qū)之一，一些老老牌別墅墅依然保保有著旺旺盛的生生命力。同時，一些以以聯(lián)排為為主的中中檔別墅墅項目以以相對低低廉的價價格和不不斷提升升的品質(zhì)質(zhì)也迅速速占領(lǐng)市市場。這這兩類別別墅產(chǎn)品品在戶型型面積特特點上自自然有著著天壤之之別。1、聯(lián)排排類：面面積適中中周邊包括括流星花花園、寬寬houuse

20、、美樹假假日、威威尼斯花花園在內(nèi)內(nèi)的以聯(lián)聯(lián)排為主主的別墅墅項目，面積多多在22203300，主力力戶型則則以2550上上下居多多，暢銷銷戶型多多數(shù)是戶戶型中最最小的。雖與獨獨棟相比比面積較較小，但但與早期期Towwnshhousse相比比，面積積有小輻輻度的增增大。這這是由于于聯(lián)排別別墅經(jīng)過過兩年多多的發(fā)展展，在產(chǎn)產(chǎn)品方面面品質(zhì)方方面有了了相當(dāng)大大的提升升，它不不再簡單單的追求求低總價價，而對對居住舒舒適度等等也有了了進(jìn)一步步的要求求。美樹假日日是本案案周邊唯唯一有疊疊拼類產(chǎn)產(chǎn)品的項項目，其其面積相相對比較較小，主主力戶型型為1770，而威尼尼斯花園園的聯(lián)排排別墅面面積則達(dá)達(dá)到3000多平平米

21、，可可見，本本區(qū)域中中中檔別別墅的面面積范圍圍還是相相當(dāng)廣的的，這也也是市場場細(xì)分的的結(jié)果。2、獨棟棟類：極極盡奢華華碧水莊園園、北京京玫瑰園園都是北北京老牌牌別墅的的代表作作，他們們的后期期產(chǎn)品不不約而同同的集中中向6000平米米以上的的大戶型型。這一一方面是是由于一一個項目目發(fā)展到到后期，應(yīng)推出出一些更更能體現(xiàn)現(xiàn)項目品品質(zhì)的高高端產(chǎn)品品，以實實現(xiàn)項目目的升值值；另一一方面是是受控制制別墅用用地政策策的影響響，別墅墅既然已已經(jīng)是稀稀缺產(chǎn)品品，就干干脆做大大做好，畢竟物物以稀為為貴，不不怕找不不到買家家。（四）結(jié)結(jié)論通過以上上對周邊邊別墅類類項目的的研究得得出以下下結(jié)論：周邊別墅墅類項目目以獨

22、棟棟和聯(lián)排排為主，雙拼和和疊拼較較少，雙雙疊拼更更是稀缺缺產(chǎn)品。2003000，特特別是2250上下是是周邊項項目面積積的集中中區(qū)。暢銷戶型型多數(shù)為為項目戶戶型中面面積最小小的，可可見客群群對于低低總價的的需求。周邊項目目的面積積范圍較較廣，說說明項目目的主導(dǎo)導(dǎo)客群各各有側(cè)重重。三、本案案雙疊拼拼戶型面面積及比比例建議議（一）本本案戶型型定位所所涉及的的因素確定本案案的戶型型面積及及比例應(yīng)應(yīng)考慮到到以下幾幾方面因因素：當(dāng)前周邊邊市場的的狀況市場的未未來發(fā)展展趨勢產(chǎn)品形態(tài)態(tài)自身的的特點（二）對對于各項項因素的的分析1、根據(jù)據(jù)當(dāng)前市市場狀況況：順應(yīng)應(yīng)市場主主流的錯錯位如前文對對于周邊邊競爭對對手的

23、分分析所示示，周邊邊20003000，特別是是2500上下下是面積積的集中中區(qū)。對對待競爭爭的方式式有兩種種，一是是追隨市市場主流流產(chǎn)品，二是打打造差異異化產(chǎn)品品。根據(jù)本案案的具體體情況來來看，如如果單純純選擇方方式一會會將自己己呈現(xiàn)在在眾多競競爭對手手面前，而本案案入市時時間較晚晚，客戶戶的挖掘掘已經(jīng)進(jìn)進(jìn)行到了了一定程程度，這這會使本本案處于于不利的的競爭地地位。而而如果單單純選擇擇方式二二只能推推出過大大或過小小的產(chǎn)品品，無論論是哪種種都有違違主要受受眾的需需求。因此，建建議本案案依據(jù)周周邊市場場狀況，做出相相應(yīng)的調(diào)調(diào)整，使使之與當(dāng)當(dāng)前市場場的絕對對主流產(chǎn)產(chǎn)品有一一定的錯錯位，但但又在市市

24、場需求求允許的的范圍之之內(nèi)。2、根據(jù)據(jù)市場的的未來發(fā)發(fā)展趨勢勢：最大大不應(yīng)超超過2550雖然“小小獨棟”現(xiàn)在是是初現(xiàn)鋒鋒芒，但但它的發(fā)發(fā)展勢不不可擋，3000多平米米的小獨獨棟有著著相當(dāng)強(qiáng)強(qiáng)的吸引引力?，F(xiàn)現(xiàn)在，在在亦莊、大興、順義陸陸續(xù)出現(xiàn)現(xiàn)了這樣樣的項目目，而未未來在昌昌平這個個引來眾眾多別墅墅扎根的的風(fēng)水寶寶地，出出現(xiàn)小獨獨棟的可可能是比比較大的的。因此此我們的的面積定定位應(yīng)充充分考慮慮到這一一因素，與小獨獨棟的面面積拉開開檔次，最大不不應(yīng)超過過2500平米。3、根據(jù)據(jù)產(chǎn)品形形態(tài)自身身的特點點：與聯(lián)聯(lián)排別墅墅有可比比性雙疊拼，是市場場上一種種不太常常見的產(chǎn)產(chǎn)品類型型。通過過對這種種產(chǎn)品的的

25、優(yōu)劣勢勢分析可可以進(jìn)一一步確定定其面積積。（1）優(yōu)優(yōu)勢：每戶均能能實現(xiàn)三三面采光光通風(fēng)狀況況良好每棟樓只只有四戶戶人家，居住環(huán)環(huán)境比聯(lián)聯(lián)排或疊疊拼更純純粹（2）劣劣勢：不能實現(xiàn)現(xiàn)“有天有有地”的居住住品質(zhì)如果不做做外掛樓樓梯，不不能單獨獨出入，則不能能營造更更為私密密和尊貴貴的居住住氛圍；如果做做外掛樓樓梯，在在一定程程度上會會影響到到一層的的采光。由以上分分析可見見，雙疊疊拼是綜綜合雙拼拼、疊拼拼的一種種產(chǎn)品形形態(tài)，其其居住舒舒適度在在疊拼之之上，而而與聯(lián)排排相比則則各有千千秋。聯(lián)聯(lián)排的突突出優(yōu)勢勢是有天天有地，疊拼則則是三面面采光。因此本本案雙疊疊拼的面面積與周周邊聯(lián)排排的面積積有相當(dāng)當(dāng)大

26、的可可比性。（三）本本案戶型型面積及及比例建建議根據(jù)上述述分析，建議本本案戶型型面積及及比例如如下：面積比例18015200302203025025%注：以上上面積為為銷售面面積，部部分戶型型可贈送送50左右的的地下室室四、周邊邊項目主主力戶型型銷售總總價與銷銷售狀況況分析（一）主主要競爭爭個案價價格及銷銷售狀況況分析1、均價價分析案名順馳林溪溪（元/）三水青清清（元/）平均（元元/）獨棟1000007400087000雙拼650005500060000聯(lián)排500004900049500不同項目目的價格格比較：由上表可可見，這這兩個項項目的聯(lián)聯(lián)排別墅墅價格基基本相當(dāng)當(dāng)，均為為50000元左左右

27、。但但順馳林林溪的雙雙拼和獨獨棟則比比三水青青清高出出許多：分別為為10000元/和226000元/。這是是由于聯(lián)聯(lián)排不是是這兩個個項目的的主要產(chǎn)產(chǎn)品類型型，而項項目的檔檔次差距距則主要要體現(xiàn)在在雙拼和和獨棟上上。不同產(chǎn)品品的價格格比較：從項目自自身不同同產(chǎn)品的的價格分分析，順順馳林溪溪雅筑三三種產(chǎn)品品的價格格分層也也十分顯顯著，其其獨棟和和雙拼的的單價相相差35500元元，相比比之下，三水青青清各類類產(chǎn)品的的單價則則相差不不多。這這體現(xiàn)了了不同項項目根據(jù)據(jù)不同的的產(chǎn)品組組合制定定了不同同的價格格策略，根據(jù)經(jīng)經(jīng)驗，為為避免過過大的市市場銷售售風(fēng)險，項目的的主力產(chǎn)產(chǎn)品價格格通常會會相對較較低。如

28、如順馳林林溪，雙雙拼是主主力，獨獨棟是稀稀缺，因因此獨棟棟的價格格可以比比雙拼高高出許多多；而三三水青清清主打獨獨棟，其其價格不不可過高高，因此此也壓制制了雙拼拼的價格格。2、總價價分析案名順馳林溪溪（萬元元）三水青清清（萬元元）平均（萬萬元）獨棟250-3100180-2500215-2800雙拼162-2255110136-1688聯(lián)排100-102280-111090-1106由于不同同產(chǎn)品的的單價跨跨度大，造成總總價的覆覆蓋范圍圍也很廣廣，這一一特點在在順馳林林溪身上上很明顯顯的體現(xiàn)現(xiàn)出來，而三水水青清的的總價范范圍相對對較窄，特別是是雙拼和和聯(lián)排之之間，相相差不多多。兩個個項目雙雙拼

29、的平平均總價價為1336-1168萬萬元，聯(lián)聯(lián)排產(chǎn)品品的平均均總價為為90-1066萬，與與目前北北京市聯(lián)聯(lián)排別墅墅的整體體價格水水平相比比稍低，這是由由三個原原因造成成的：一是多數(shù)數(shù)聯(lián)排別別墅處于于近郊，交通狀狀況較好好，因此此單價比比這兩個個項目稍稍高；二是這兩兩個項目目均處于于入市初初期，尚尚未漲價價；三是這兩兩個項目目均未以以聯(lián)排為為主打，而且產(chǎn)產(chǎn)品面積積都不大大（2000），也使使得總價價較低。此外，本本案的位位置優(yōu)勢勢強(qiáng)于順順馳林溪溪，而產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢勢強(qiáng)于三三水青清清，因此此，本案案的總價價可適當(dāng)當(dāng)高于上上述兩個個項目的的總價范范圍。3、主力力總價及及暢銷總總價分析析案名順馳林溪溪雅

30、筑三水青清清主力戶型型雙拼2550、3346獨棟2667暢銷戶型型聯(lián)排2000、雙拼2250聯(lián)排1993、獨棟2267主力總價價165萬萬、2225萬200萬萬暢銷總價價100萬萬、1665萬95萬、2000萬 主力戶戶型和暢暢銷戶型型的比較較最能看看出一個個項目的的定位準(zhǔn)準(zhǔn)確與否否，如果果二者之之間出現(xiàn)現(xiàn)差異，也會使使主力總總價和暢暢銷總價價之間產(chǎn)產(chǎn)生差異異。以上上兩個項項目的暢暢銷總價價均比主主力總價價稍低，因為小小面積的的聯(lián)排雖雖然不是是主力戶戶型，但但是卻比比較暢銷銷，低總總價的吸吸引始終終如一。4、銷售售狀況分分析 順馳林林溪：今今年111月可正正式開盤盤，目前前處于內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購階段

31、，據(jù)說一一期認(rèn)購購率已經(jīng)經(jīng)接近一一半?？涂蛻舳鄶?shù)數(shù)為中關(guān)關(guān)村、上上地等位位于北部部的客群群，做為為第一居居所居多多，對項項目最大大的認(rèn)同同是戶型型的合理理、舒適適、人性性以及順順馳的品品牌效應(yīng)應(yīng)。三水青清清：目前前尚未開開始認(rèn)購購，預(yù)計計今年年年底可正正式銷售售。以上兩個個都是剛剛剛?cè)胧惺?，市場場局面尚尚未打開開，其發(fā)發(fā)展還有有待觀察察。（二）其其他項目目簡要分分析案名均價（元/）主力總價價（萬元）暢銷總價價（萬元）聯(lián)排類流星花園園聯(lián)排50000獨棟60000125-1400125寬houuse聯(lián)排50000雙拼70000120120美樹假日日400007272威尼斯花花園155-2300萬/套套194176平均130123獨棟類碧水莊園園16600099611622玫瑰園242-30000萬/套1000010000平均99810811 周邊聯(lián)聯(lián)排類項項目的均均價以550000元上下下居多，主力總總價平均均值為1130萬萬，而暢暢銷總價價為1223萬。其中美美樹假日日以低單單價小戶戶型使其其總價只只有722萬元，而品質(zhì)質(zhì)較高、面積較較大的威威尼斯花花園主力力總價則則接近于于2000萬，差差額相當(dāng)當(dāng)高。玫瑰園、碧水莊莊園等豪豪宅的價價格自然然奇高