巨鼎項(xiàng)目投資計(jì)劃書

1、臺州巨鼎商業(yè)地產(chǎn) 營銷推廣合作計(jì)劃書PAGE PAGE 19 資源整合 合作共贏 （杭州眾眾志投資資管理咨咨詢有限限公司） 關(guān)于臺州州巨鼎商商業(yè)項(xiàng)目目投資計(jì)計(jì)劃書20111-3-23本計(jì)劃書書特別設(shè)設(shè)計(jì)給THISS PRROPOOSALL ISS EXXCLUUSIVVELYY FOOR 資本投投資商決決策層本次項(xiàng)目目合作計(jì)計(jì)劃的終終極目標(biāo)標(biāo) 促進(jìn)進(jìn)臺州巨巨鼎商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目短期期內(nèi)業(yè)績績?nèi)嫔仙?推推進(jìn)該區(qū)區(qū)塊更快快被市場場認(rèn)同； 全全面提升升項(xiàng)目理念念，打造造巨鼎商商業(yè)的優(yōu)優(yōu)質(zhì)品牌牌； 到到從簽約約之日66個(gè)月內(nèi)完成銷銷售任務(wù)務(wù) 讓讓投資商商獲得330%以以上的投投資回報(bào)報(bào)率目 錄錄：

2、 前前言說明明 項(xiàng)項(xiàng)目合作作計(jì)劃概概述 案案場條件件和結(jié)算算方式 包包銷發(fā)生生費(fèi)用明明細(xì) 項(xiàng)項(xiàng)目分析析說明 前 言 說 明明“思路決決定出路路”。 20111的國國家對樓樓市的調(diào)調(diào)控還將將打出“組合拳拳”，肯定定比20010年年還要從從緊從嚴(yán)嚴(yán)。政府府抑制投投資和投投機(jī)性的的需求、讓房地地產(chǎn)回歸歸理性的的政策指指向已經(jīng)經(jīng)成為一一種長期期化的趨趨勢。與與往年相相比，市市場發(fā)生生了極大大的變化化，客戶戶與市場場已經(jīng)被被市場調(diào)調(diào)控所影影響，心心理上變變得越來來越敏感感；一旦旦加息周周期開啟啟，購房房者必然然會更加加謹(jǐn)慎地地入市，形成新新一輪的的觀望態(tài)態(tài)勢。在在房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控政政策和貨貨幣緊縮縮政策的的

3、疊加效效應(yīng)下，預(yù)計(jì)未未來全國國樓市降降溫的速速度會有有所加快快，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資的的難度進(jìn)進(jìn)一步加加大，在在理論上上有助于于促使房房價(jià)回落落。一些些房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)下下半年資資金壓力力增大，不排除除采用降降價(jià)促銷銷的方式式，從而而引起市市場連鎖鎖反應(yīng)。在。新的市市場環(huán)境境下需要要我們用用新眼光光、新思思路，解解決新問問題。 杭州眾志志投資管管理咨詢詢有限公公司與浙浙江各地地分銷聯(lián)聯(lián)手銷售售全國一一、二線線城市樓樓盤，其其中有幾幾家浙江江比較有有實(shí)力的的投資管管理公司司是長期期合作伙伙伴，現(xiàn)現(xiàn)在是浙浙江大學(xué)學(xué)民營經(jīng)經(jīng)濟(jì)研究究中心戰(zhàn)戰(zhàn)略合作作企業(yè)，擁有強(qiáng)強(qiáng)大的高高校資源源。另外外，與杭杭城知名名房產(chǎn)

4、媒媒體樓市市雜志志合作緊緊密。并并且在全全省各市市縣擁有有9家分分公司（臺州、溫州、龍港、義烏、衢州、永康等等），近近2000家合作作關(guān)聯(lián)代代理公司司。合作是文文化，是是人心所所向；合合作是理理念，是是時(shí)代產(chǎn)產(chǎn)物。巨巨鼎商廈廈作為巨巨鼎公司司的一個(gè)個(gè)重要組組成部分分，公司司也處于于成熟發(fā)展展階段。讓我們們更好合合作，項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展將攜攜手順應(yīng)應(yīng)臺州的的經(jīng)濟(jì)潮潮流而上上，迎時(shí)時(shí)代之風(fēng)風(fēng)起舞。本次項(xiàng)目目合作計(jì)計(jì)劃概述述合作對對象：由杭州眾眾志投資資管理咨咨詢有限限公代理投資資銷售合作目目標(biāo)：銷售回籠籠資金額額2.11億（含傭傭金）合作回回報(bào)：合同成成交價(jià)的的8作為為代理銷銷售傭金金格合作內(nèi)內(nèi)容：銷

5、售完完成同時(shí)時(shí)代理招招商合作方方式：代理投投資公司司承擔(dān)看看房、宣宣傳、營營銷費(fèi)用用30萬萬關(guān)聯(lián)合合作：全省下下屬2家分公公司及員員25家左右右的分銷銷商建議項(xiàng)目目銷售定定價(jià)： 我公司司經(jīng)過市市調(diào)查和和現(xiàn)場的的多次勘勘察，項(xiàng)項(xiàng)目原方方案設(shè)計(jì)計(jì)為商場場模式，所以我我們可能能將其定定位為做做教育、休閑娛娛樂、著著名家電電公司入入住用比比較理想想，但也也有可能能招入主主力品牌牌超市或或是專業(yè)業(yè)賣場作作為吸引引客流抬抬高商業(yè)業(yè)價(jià)值的的作用。我公司司目前招招商已進(jìn)進(jìn)入前期期調(diào)研階階段，暫暫定二種種銷售和和招商同同步進(jìn)行行的方案案，以供供參考： 我公司計(jì)計(jì)劃將銷銷售和招招商同步步進(jìn)行，首先對對整個(gè)商商場實(shí)

6、行行整體銷銷售將現(xiàn)現(xiàn)金回籠籠達(dá)到開開發(fā)商的的意愿，同時(shí)我我們在銷銷售的同同時(shí)初步步規(guī)劃招招商業(yè)態(tài)態(tài)，展開開招商宣宣傳，也也可以讓讓投資方方的意愿愿，選擇擇是否需需要按我我公司的的招商業(yè)業(yè)態(tài)委托托我方租租賃。投資公司司出資投投入，采采用整購購鎖定銷售售權(quán),代代理銷售售公司然然后以分分割商鋪鋪，更名名的銷售售，首付付收購總價(jià)價(jià)20%300%，以以預(yù)付款款或是往往來款方方式進(jìn)入入開發(fā)商商，然后后開發(fā)商商配合進(jìn)進(jìn)行更名名銷售，整個(gè)商商廈房款款約2.1億在在6個(gè)月月回款完完畢，已已付入開開發(fā)商的的作投資資20%款項(xiàng)分分次退回回投資方。招商可可以由代理銷售售公司同步步進(jìn)行并管理。投資方方關(guān)注投投資資本本的

7、安全全，代理理公司建建議以第第四層商商鋪以成成本價(jià)沉沉淀為相相對應(yīng)的的投資款款項(xiàng)面積積，以預(yù)預(yù)購房款款形式作作購買合合同，作作為保證證。對投投資方而而言，最最差結(jié)果果，商鋪鋪賣不出出去，可可以將成成為商鋪鋪的所有有權(quán)人，可以進(jìn)進(jìn)行出租租。從目前市市場調(diào)研研情況看看，巨鼎鼎項(xiàng)目所所處的地地理位置置非常黃黃金，但但因周邊邊商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營狀況況不夠理理想，有有的商廈廈沒有統(tǒng)統(tǒng)一招商商，因各各商戶自自行出租租經(jīng)營，沒有形形成集聚聚商業(yè)效效應(yīng)，零零鋪商場場常因經(jīng)經(jīng)營不善善換手率率真較高高，整個(gè)個(gè)區(qū)域的的商業(yè)中中心地位位沒有形形成，但但所幸同同一地段段由開發(fā)發(fā)商建設(shè)設(shè)的專業(yè)業(yè)大型百百貨場，我公司司針對

8、目目前商場場的地理理位置，作了整整體的招招商計(jì)劃劃，使整整個(gè)區(qū)域域已形成成的餐飲飲一條街街和已成成旺市的的華聯(lián)超超市共同同形成市市民廣場場商圈。對投資資購買商商鋪的零零購的投投資人而而言，將將會擁有有無限的的增值潛潛力。開發(fā)商整整購出售售定價(jià)預(yù)計(jì)計(jì):樓層面積(mm2)估計(jì)均價(jià)價(jià)(元/m2)估計(jì)總價(jià)價(jià)(元）一樓42944180000 777,2292,0000.000 二樓5099985000 443,3341,5000.000 三樓4380075000 332,8850,0000.000 四樓4327770000 330,2289,0000.000 總計(jì)181000 10,1533.188 1

9、883,7772,5000.000 實(shí)際上開開發(fā)商將將會以11.755億左右右的價(jià)格格進(jìn)行出出售，關(guān)關(guān)于銷售售購入價(jià)價(jià)目前如如表上計(jì)計(jì)劃所制制，但實(shí)實(shí)際銷售售中可能能會進(jìn)行行溢價(jià)銷銷售，溢溢價(jià)產(chǎn)生生后，由由銷售公公司得益益，同時(shí)時(shí)自行承擔(dān)溢溢價(jià)部份份所應(yīng)納納稅金，稅率可可以根據(jù)據(jù)國家規(guī)規(guī)定，也也可以按按10%規(guī)定稅稅率扣歸歸開發(fā)商商。投資方投投入資金后后收益分分析：臺州巨鼎鼎國際商商場投資資估算分分析說明明資金投資資時(shí)間：20111年44月至110月欄目項(xiàng)目銷售售測算內(nèi)內(nèi)容每平米價(jià)價(jià)格可售總面面積(mm2)總額(萬萬元）備注1一樓商鋪鋪總面積積21000042944 9,0017.40 2二樓

10、商鋪鋪總面積積9500050999 4,8844.05 3三樓商鋪鋪總面積積9000043800 3,9942.00 4四樓商鋪鋪總面積積8500043277 3,6677.95 一銷售收入入總計(jì)118668 181000 221,4481 二開發(fā)商出出售項(xiàng)目目總價(jià)96699 181000 17,5000 三項(xiàng)目總溢溢價(jià)形成成的毛利利22000 181000 3,9811 四資本投資資分析1資本方投投入首付付項(xiàng)目總總價(jià)的220% 3,5000 投資方以以項(xiàng)目總總價(jià)的220%鎖鎖定項(xiàng)目目銷售權(quán)權(quán)，作為為資金的的保證，以項(xiàng)目目的對應(yīng)應(yīng)面積作作為保證證，投資資方作為為買家簽簽定預(yù)購購合同,代理銷銷售

11、期間間項(xiàng)目以以更名方方式將整整個(gè)項(xiàng)目目進(jìn)行分分割出售售2投資收益益運(yùn)作過過程代理理公司的的費(fèi)用： 2,7200 (1)總代理銷銷售公司司傭金費(fèi)費(fèi)用率66% 1,2289 銷售總代代理公司司將按級級次分銷銷：一級級分銷66%,二二級分銷銷5%，三級分分銷4%，四級級分銷33%(2)總代理銷銷售公司司商場招招商前期期運(yùn)作費(fèi)費(fèi)1% 1175 (3)稅金各公公司各自自承擔(dān),投資公公司應(yīng)承承擔(dān) 3398 溢價(jià)部份份的營業(yè)業(yè)稅及其其附加55.555%，所所得稅預(yù)預(yù)征3%,預(yù)估估按100%計(jì)算算(4)35000萬元的的財(cái)務(wù)成成本按22.5%/月計(jì)計(jì),6個(gè)個(gè)月 5525 資本使用用中按實(shí)實(shí)際使用用時(shí)間計(jì)計(jì)算，

12、因因?yàn)殡S銷銷售進(jìn)度度資本會會分次退退出(5)公共關(guān)系系費(fèi)用 3300 至少分給給2個(gè)人人以上(6)案場業(yè)務(wù)務(wù)人員配配合的簽簽約費(fèi) 30 150個(gè)個(gè)鋪20000元=30000000(7)業(yè)務(wù)承接接前期費(fèi)費(fèi) 3 五投資凈利利潤及分分配： 1,2611 總毛利利39881-投投資總成成本27720=投資凈凈收益112611（1）資本投資資方的總總收益 1,0300 資本投資資方占總總凈利潤潤的400%（3）杭州眾志志公司 7577 眾志負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)目對對接和銷銷控占凈凈利600%資本方的的投資收收益率=10330/335000=299%，資資本的需需求量及及標(biāo)的總總額會根根據(jù)最后后談價(jià)確確定。但但售價(jià)預(yù)

13、預(yù)估基本本不變。最高收收益率，有可能能會在550%左左右。銷售回款款計(jì)劃： 簽定合同同之日起起10天天，將帶帶客看房房，銷控控由我公公司執(zhí)行行，按層層打開買買，將根根據(jù)招商商情況，首先從從第四層層往下賣賣。整個(gè)銷售售的前期期準(zhǔn)備工工作需要要1個(gè)月月左右，完成整整個(gè)項(xiàng)目目銷售可可能要55個(gè)月到到6個(gè)月月，如果果銷售得得好，售售完可能能會在22個(gè)月內(nèi)內(nèi)完成。一般我公公司按保保守方案案制定，第1個(gè)個(gè)月，銷銷10%至200%；第第2個(gè)月月，銷330%至至40%；第33個(gè)月，銷400%至550%；第4個(gè)個(gè)月，最最后的220%，然后進(jìn)進(jìn)行描尾尾。需作說明明注意事項(xiàng)項(xiàng)：甲方需要要提供可可售商鋪鋪面積測測算清

14、單。案場統(tǒng)一一口徑對對市場進(jìn)進(jìn)行公開開報(bào)價(jià)。3、 甲方需需要配合合提供樓樓書案場條件件和結(jié)算算方式：派專人進(jìn)進(jìn)案場負(fù)責(zé)責(zé)對接本本公司和和所有分分銷系統(tǒng)統(tǒng)客戶。資金回籠籠時(shí)，收收款折扣扣一次性性付款9.8折，按按揭9.9折開發(fā)公司司不得對對外另簽簽分銷協(xié)協(xié)議。原開發(fā)公公司案場場工作人人員全力力配合案案場銷售售工作，辦理合合同簽訂訂和銀行行按揭貸貸款手續(xù)續(xù)等內(nèi)勤勤工作。每周一為為銷商清單單結(jié)算日日，周三三之前甲乙乙雙方核核對清單單，確認(rèn)認(rèn)業(yè)績周周五之前前支付上上周的結(jié)結(jié)算傭金金。我公司會會匯聚各各家的分分銷商發(fā)發(fā)票共同同結(jié)算。交易成功功標(biāo)準(zhǔn)為為合同簽簽訂，一次性性付款或或支付完完首付款款和辦理理完

15、成銀銀行按揭揭手續(xù)。結(jié)算傭傭金的比比例按客客戶支付付的比例例進(jìn)行結(jié)結(jié)算。代理公司司提供支支持：每周客戶戶上訪量量達(dá)到1100組組至2000組以以上；每個(gè)月在在全省內(nèi)內(nèi)組織55場以上上產(chǎn)品說說明會，費(fèi)用預(yù)預(yù)期155萬，由我我方支付付；所有看房房費(fèi)用預(yù)預(yù)計(jì)300萬，由我我方負(fù)責(zé)責(zé)；我方發(fā)動動下屬關(guān)關(guān)聯(lián)555家分銷銷單位，進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一培訓(xùn)訓(xùn)、管理理、帶訪訪； 全省各個(gè)個(gè)分公司司及分銷銷商的宣宣傳資料料6、我方方對銷售售進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一銷售售，銷控控方案與與甲方統(tǒng)統(tǒng)一商定定，各鋪鋪布局分分區(qū)域稍稍控。開發(fā)公司司提供支支持：1、可售售商鋪的的清單，按測繪繪面積提提供，可可供簽約約的面積積，可備備案2、樓盤盤現(xiàn)有相相關(guān)尾盤盤的樓書書3、項(xiàng)目目相關(guān)的的電子文文檔2、樓盤盤銷售的的銷講資資歷料，為統(tǒng)一一口徑，為了針針對尾盤盤銷售若若有對銷銷講資料料提出修修改內(nèi)容容需經(jīng)雙雙方確認(rèn)認(rèn)后方可可對外公公開使用用。承銷所發(fā)發(fā)生費(fèi)用用明細(xì)：每周看房房費(fèi)用清清單：200組組約6輛大巴巴車費(fèi) 66輛50000元300000元 餐費(fèi)費(fèi) 2200人15元3000元元 飲料 200人2元400元元合計(jì)：3334000元每月看房房費(fèi)用 33440041336600元元折頁費(fèi)用用清單： 3元2.55萬份7.55萬 單頁費(fèi)費(fèi)用清單單：1元10萬10萬 合合計(jì)177.5萬萬每場