宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題調(diào)查報告分析研究關于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)禁止解除之立法建議 公共管理專業(yè)

1、四川省蒼溪縣宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題調(diào)查報告 關于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)禁止解除之立法建議宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員依法在集體所有的土地上建筑住宅及其附屬設施的權(quán)利，按照土地管理法的有關規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是不得流轉(zhuǎn)或者限制流轉(zhuǎn)的，而我國物權(quán)法對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題仍然采取擱置態(tài)度；中華人民共和國土地管理法第62條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地，不予批準”。第63條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。”規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！庇纱瞬浑y看出，農(nóng)村宅基地是集體經(jīng)濟組織的成員對本集體土地依法所享有的特

2、殊的權(quán)利，帶有集體福利性質(zhì)，不允許宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓，只能供自己居住使用；而在學界以武漢大學盂勤國教授為代表的一部分學者則激烈反對物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易，指出“農(nóng)村宅基地不得交易是農(nóng)村宅基地分配制度的有機組成部分，農(nóng)村宅基地分配制度是有效維系億萬農(nóng)民基本生存權(quán)利的重要制度，物權(quán)法必須重申農(nóng)村宅基地交易的現(xiàn)行法律政策。為此，我們專門走訪了四川省蒼溪縣國土局及部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在本次調(diào)查過程中共獲得有效問卷359份和蒼溪縣五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從一定程度上反映了我國西北地區(qū)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的實際情況?；谡{(diào)查統(tǒng)計，對我國農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)中存在的問題從法律上進行分析，有利于我們分析農(nóng)村宅基地使

3、用權(quán)流轉(zhuǎn)以及如何流轉(zhuǎn)等相關問題。 蒼溪縣農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)還不成規(guī)模，閑置情況相比，流轉(zhuǎn)規(guī)模較小。蒼溪縣共有22個鎮(zhèn)，其中，云峰鎮(zhèn)某村共有住戶1549戶，買賣宅宅基地上房屋的有150戶，出租的有227戶，轉(zhuǎn)讓率10.3%，出租率達到15%。白橋鎮(zhèn)某村共有住戶985戶，其中，買賣宅宅基地上房屋的有83戶，出租的有128戶，轉(zhuǎn)讓率12.4%，出租率達到15%。永寧鎮(zhèn)共有住戶6200戶，買賣宅宅基地上房屋的有150戶，出租的有227戶，轉(zhuǎn)讓率10.3%，出租率達到15%。還有文昌鎮(zhèn)、三川鎮(zhèn)、岳東鎮(zhèn)等地方都不同程度的顯示出買賣或者出租宅宅基地上房屋的情形；由以上可知目前蒼溪縣農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)數(shù)量驚人，

4、雖然在法律上禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但事實上大量存在流轉(zhuǎn)、出租宅基地上房屋的情形實際上相當于是變相的宅基地使用權(quán)本身的流轉(zhuǎn)與出租。另外，通過對部分居民的了解，目前在四川省蒼溪縣由于大量的農(nóng)民向城市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移，再加上大量農(nóng)村勞動力涌向沿海而出現(xiàn)大量農(nóng)民宅基地上房屋的閑置，由此變成了待流轉(zhuǎn)房屋，我們在四川省蒼溪縣人力資源社會保障局了解到，目前全縣舉家遷移到本縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)定居的有30萬戶以上，外出打工一年回家一兩次甚至幾年不回的比例高達30%以上，而居住在農(nóng)村的75%以上為60周歲以上的老齡化人口。同時，我們在土地房管部門還了解到整戶閑置的房屋就有8526戶。其宅基地面積為1913畝。另外，現(xiàn)在農(nóng)村人均

5、占有房屋3.5間，而實際上人均占有1，5間已足以滿足其生產(chǎn)生活需要，照此計算，蒼溪縣約有33.73萬間房屋等待流轉(zhuǎn)或出租。我國土地管理法第62條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地，不予批準”。第63條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！闭貙儆诩w成員社員權(quán)的一部分，是本集體給予其成員的福利，非本集體成員無次權(quán)利；對此我們對三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民作了一個問卷調(diào)查如下：調(diào)查地點調(diào)查人數(shù)同意流轉(zhuǎn)人數(shù)不同意流轉(zhuǎn)人數(shù)八廟鎮(zhèn)1005425白鶴鎮(zhèn)1006132陵江鎮(zhèn)1006822以上問卷調(diào)查表明目前大多數(shù)的城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民都對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)持肯定的態(tài)度，很多居民認為宅基地

6、取得后就是自己的，當然可以買賣；而有的村民選擇不能買賣，但也并非真是自己希望這樣做，而是因為知道國家法律不允許，所以才這樣選擇。選擇允許買賣的，對于宅基地該賣給誰，看法不一，有的人贊同在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，有的贊同可以向任何人轉(zhuǎn)讓，而且實踐中宅基地轉(zhuǎn)讓的原因也很復雜，有的為生活所迫，如看病、子女上學，有的則為經(jīng)濟利益所驅(qū)使，另一方面，近年來全國各地房價一路狂飆，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民難以承受巨大的房價壓力，同時，銀行對房貸要求也是相對較高，大多數(shù)沒有公積金的自由職業(yè)者難以獲得按揭貸款而無力全款購買一套住房，因此他們選擇了在城市的郊區(qū)通過所謂的購買、租賃或者以宅基地作為資本作價合資等方式獲

7、得農(nóng)村宅基地使用權(quán)，從而解決住房問題；另外，也有人從中看到了巨大的商機，他們通過以上方式在宅基地上建房出賣獲利，由此形成了“小產(chǎn)權(quán)房”這一社會怪胎，這不免也是一個社會問題。由以上調(diào)查，我們認為盡管在現(xiàn)行的法律上不承認甚至禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)或出租，但由于農(nóng)村大量房屋流轉(zhuǎn)而引起的宅基地使用權(quán)隨之流轉(zhuǎn)以及直接的宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)或者變相流轉(zhuǎn)的事實存在，使得這項法律禁令形同一紙空文；另外，從全國來看，我國人口眾多，幅員遼闊，地形復雜，人口以及土地資源地域分布極不平衡，東部沿海地區(qū)人多地少，可用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地更是稀缺，由于中西部地區(qū)農(nóng)村人口大量涌向東部沿海，造成了中西部地區(qū)，尤其是以四川蒼溪縣為代表的西部地區(qū)農(nóng)村人口急劇減少，這樣導致大量宅基地閑置，導致資源浪費嚴重，不能有效發(fā)揮其優(yōu)勢，大大限制其作為一項市場元素參與社會財富的創(chuàng)造與分配；再加之，通過宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)還能夠在一定程度上解決一些現(xiàn)存的社會問題，理順房屋的產(chǎn)權(quán)關系