某項(xiàng)目投資價(jià)值分析

1、城市花都都、桃花花嶺項(xiàng)目目投資價(jià)價(jià)值分析析（預(yù)可行行性研究究）項(xiàng)目概況況（見項(xiàng)目目調(diào)研報(bào)報(bào)告）項(xiàng)目公司司基本情情況（見項(xiàng)目目調(diào)研報(bào)報(bào)告）國內(nèi)政策策環(huán)境及及當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)市市場現(xiàn)狀狀（見項(xiàng)目目調(diào)研報(bào)報(bào)告）財(cái)務(wù)測算算及經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)（一）基基礎(chǔ)條件件1. 本本項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營活動動所遵循循的國家家有關(guān)法法律、法法規(guī)、政政策保持持連貫，無重大大變化。2. 本本項(xiàng)目所所在的長長沙市社社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境沒沒有意外外變化。3. 本本項(xiàng)目作作為企業(yè)業(yè)能夠通通過不斷斷自我補(bǔ)補(bǔ)償和更更新，使其資資產(chǎn)持續(xù)續(xù)使用，經(jīng)營保保持連續(xù)續(xù)，并保保證其獲獲利能力力。4. 未未來的稅稅率將在在正常范范圍內(nèi)變變化。5. 建建設(shè)期內(nèi)內(nèi)，全部部建設(shè)

2、所所使用的的原材料料價(jià)格不不出現(xiàn)異異常波動動。6. 資資金回籠籠渠道暢暢通，銷銷售收入入完全實(shí)實(shí)現(xiàn)7. 無無其它人人力不可可抗拒的的重大影影響。（二）項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)算算期項(xiàng)目計(jì)算算期包括括建設(shè)期期和銷售售期，兩者者時間上上有重疊疊。預(yù)計(jì)計(jì)城市花花都項(xiàng)目目總周期期為5年年，桃花花嶺項(xiàng)目目總周期期為6年年。第一部分分 城城市花都都項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)測算算（三）主主要技術(shù)術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要要技術(shù)指指標(biāo)一覽覽表（城市花花都）項(xiàng) 目用地面積積（萬MM2）建筑面積積（萬MM2）容積率小高層6.721.551.8多層27.1144.550.9獨(dú)立別墅墅22.225.5550.455聯(lián)排別墅墅12.995公建5.6綠地42.1

3、1道路廣場場10.11（四）項(xiàng)項(xiàng)目總投投資估算算項(xiàng) 目目 總總 投投 資資 估估 算算 表表 （城市花花都） 單位位：萬元元序號項(xiàng)目總投資占總投資資比例單位成本本(元/平方米米)1開發(fā)建設(shè)設(shè)投資165,6722.488 100.00%1,9660.662 1.1土地開發(fā)發(fā)費(fèi)57,2231.58 34.555%677.30 1.2前期工程程費(fèi)14,4427.23 8.711%170.74 1.4建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)48,5550.00 29.330%574.56 1.5公用配套套設(shè)施及及非營業(yè)業(yè)性公建建費(fèi)用12,6675.00 7.655%150.00 1.6管理費(fèi)用用1,5000.000 0.9

4、11%17.775 1.7銷售費(fèi)用用5,9449.000 3.599%70.440 1.8貸款利息息11,9901.29 7.188%140.84 1.9不可預(yù)見見費(fèi)13,4438.38 8.111%159.03 注：具體數(shù)數(shù)據(jù)計(jì)算算過程見見第 頁城城市花都都經(jīng)濟(jì)測測算表（五）銷銷售收入入與經(jīng)營營稅金及及附加銷售定價(jià)價(jià)：小高高層22200元元/平米，多層公公寓28800元元/平米，聯(lián)排別別墅33300元元/平米，獨(dú)立別別墅42200元元/平米。別墅周周邊花園園長沙按按8000元/平米出出售，由由于面積積難以估估算暫不不考慮從第二年年起開始始銷售，在拿到到銷售許許可證之之前采取取內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購的方方

5、式進(jìn)行行。3、所有有稅費(fèi)全全部由道道路建設(shè)設(shè)資金抵抵扣，經(jīng)經(jīng)測算，最后還還須交納納34000萬元元稅費(fèi)。銷售收入入與經(jīng)營營稅金及及附加估估算表 （城城市花都都） 單位位：萬元元序號項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年第五年一銷售收入入2379945.00 0356991.775594886 951778 4758891銷售建筑筑面積8450000012677502112250338000016900002銷售比例例100%015%25%40%20%二經(jīng)營稅金金及附加加34000.000 000 0 34000.000 1營業(yè)稅0.000 000 0 2城市維護(hù)護(hù)建設(shè)費(fèi)費(fèi)0.000 000 0 3教

6、育費(fèi)附附加0.000 000 0 （六）項(xiàng)項(xiàng)目盈利利測算利 潤 測 算算 表 （城市花花都） 單單位：萬萬元序號項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年第五年1銷售收入入2379945.00 0356991.775594886.2259517784758892經(jīng)營稅金金及附加加34000.000 0000340003開發(fā)建設(shè)設(shè)總費(fèi)用用1641106.39 409887.225 437220.776 329224.668 407995.110 56788.600 4利潤總額額704338.661 -409987.25 -80229.001 265661.557 543882.990 385110.440

7、 5所得稅(33%)232444.667 0.000 0.000 0.000 105336.224 127008.443 6稅后利潤潤471993.994 -409987.25 -80229.001 265661.557 438446.666 258001.997 （七）項(xiàng)項(xiàng)目總體體財(cái)務(wù)測測算城 市 花 都都 項(xiàng) 目 總總 體 財(cái) 務(wù)務(wù) 測 算 表表 （城市花花都） 單單位：萬萬元占地15548.7畝（1033公頃），建筑面面積住宅宅84.5萬平方方米，容容積率00.822（其中中小高層層1.88，多層層0.99，別墅墅0.445）編號項(xiàng)目投資金額額說明備注一土地費(fèi)用用572331.558 七

8、通一平平1750畝畝苗圃補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)202550.000 27萬/畝2711畝畝農(nóng)場、88畝學(xué)學(xué)校補(bǔ)償償費(fèi)239770.000 30萬/畝3750畝畝苗圃出出讓金60000.000 8萬/畝畝，其中中4萬/畝返還還給項(xiàng)目目公司，返還時時間未定定4711畝畝農(nóng)場、88畝學(xué)學(xué)校出讓讓金63922.000 8萬/畝畝，可抵抵扣建路路、橋投投資5防洪保安安資金123.90 800元元/畝，可可抵扣建建路、橋橋投資6土地契稅稅495.68 4%，可可抵扣建建路、橋橋投資二火星北路路、瀏陽陽河大橋橋建設(shè)資資金0.000 用7999畝土地地出讓金金、全部部的土地地稅費(fèi)和和報(bào)建費(fèi)費(fèi)逐步抵抵扣，經(jīng)經(jīng)計(jì)算最最后僅應(yīng)應(yīng)

9、繳納可可抵扣項(xiàng)項(xiàng)目中的的營業(yè)稅稅34000萬元元三前期費(fèi)用用144227.223 1工程設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)30000.000 2工程勘察察費(fèi)139.65 0.300%3工程監(jiān)理理費(fèi)302.58 0.655%4報(bào)建費(fèi)109885.000 130元元/平米（含長沙沙當(dāng)?shù)亟ńㄔO(shè)各項(xiàng)項(xiàng)收費(fèi)），可抵抵扣建路路、橋投投資四房屋建設(shè)設(shè)費(fèi)485550.000 1建安費(fèi)465550.000 小高層7700元元/平米（框架結(jié)結(jié)構(gòu)、外外墻涂料料局部墻墻磚、含含電梯、戶門、一般塑塑鋼窗）；多層層5000元/平米（磚混結(jié)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)同上不不含電梯梯）；別別墅5000元/平米（磚混結(jié)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)同上）室內(nèi)全全部為毛毛坯，水水電入戶戶支

10、管由由住戶裝裝修時解解決。2綠化工程程費(fèi)20000.000 五公用配套套設(shè)施及及非營業(yè)業(yè)性公建建費(fèi)用126775150元元/平方米米含托幼、中小學(xué)學(xué)、醫(yī)療療中心六管理費(fèi)15000.000 300萬萬元/年七不可預(yù)見見費(fèi)134338.338 10%八資金成本本119001.229 1750畝畝土地費(fèi)費(fèi)用、前前期費(fèi)用用，部分分建設(shè)投投資資金金成本72055.788 開發(fā)期33年，考考慮資金金滾動開開發(fā)，部部分貸款款，貸款款利率55.499% ，復(fù)利2建火星北北路、瀏瀏陽河大大橋資金金成本46955.500 因投資成成本逐步步回收，考慮時時間因素素，做保保守估計(jì)計(jì)，3年，復(fù)復(fù)利九銷售費(fèi)用用59499

11、 2.500%總成本（不含兩兩稅一費(fèi)費(fèi)）1656672.09 銷售收入入2379945.00 小高層222000元/平米，多層公公寓28800元元/平米，聯(lián)排別別墅33300元元/平米，獨(dú)立別別墅42200元元/平米。（獨(dú)立立別墅周周邊花園園長沙按按8000元/平米出出售，考考慮花園園面積難難以估算算暫不考考慮）兩稅一費(fèi)費(fèi)130886.998 銷售毛利利591885.993 單方成本本0.19961 總建筑面面積844.5萬平方方米單方成本本（含稅稅費(fèi)）0.21115 成本利潤潤率36%（八）現(xiàn)現(xiàn)金流量量全 部 投 資資 現(xiàn) 金 流流 量 表 （城城市花都都） 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)第一年第二

12、年第三年第四年第五年一季度二季度三季度四季度1現(xiàn)金流入入2409945 0 0 0 0 386992 594886 951778 475889 1.1出讓金返返還30000 0 0 0 0 30000 0 0 0 1.2銷售收入入2379945 0 0 0 0 356991.775594886.339517784758892現(xiàn)金流出出1908894 69488 100997 91244 148119 437221 329225 513331 219330 2.1開發(fā)建設(shè)設(shè)投資1643320 69488 100997 91244 148119 437221 329225 407995 58933

13、 750畝畝土地費(fèi)費(fèi)用202550 49488 80966.6 71244 81.44 0 0 0 0 711+88畝畝土地費(fèi)費(fèi)用239770 0 0 0 0.0 71911 107886.55 59922.5 0 建造橋路路投資270000 20000 20000 20000 20000 190000 0 0 0 建設(shè)費(fèi)用用612225 0 0 0 93100 116338 139664.00 263113 0 其他費(fèi)用用156880 0 0 0 34277 29888 32900 29888 29888 銷售費(fèi)用用61633 0 0 0 0 12322 15400 21588 12333

14、財(cái)務(wù)費(fèi)用用100332 0 0 0 0 16722 33444 33444 16722 2.2經(jīng)營稅金金及附加加34000 0 0 0 0 0 0 0 34000 2.3所得稅231774 0 0 0 0 0.000 0.000 105336.224 126337.881 3凈現(xiàn)金流流量500551 -69448 -100097 -91224 -148819 -50229 265662 438447 256559 4累計(jì)凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量-69448 -170045 -261169 -409987 -460016 -194455 243992 500551 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值：3330665.991萬元

15、元 ； 內(nèi)部部收益率率：299.8% ； 動動態(tài)投資資回收期期：3.8年第二部分分 桃桃花嶺項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)測算（九）主主要技術(shù)術(shù)指標(biāo)項(xiàng) 目 主 要要 技 術(shù) 指指 標(biāo) 一 覽覽 表（桃花嶺嶺）項(xiàng) 目目用地面積積（萬MM2）建筑面積積（萬MM2）容積率生態(tài)住宅宅項(xiàng)目總用用地156.6住宅建設(shè)設(shè)用地491000.788公共設(shè)施施用地1022綠化率77.66道路廣場場用地20高爾夫球球場項(xiàng)目總用用地93.44200.3休閑農(nóng)業(yè)業(yè)示范園園建設(shè)建設(shè)設(shè)用地1580.3公共設(shè)施施用地5綠地63.44道路廣場場用地10（十）總總投資估估算項(xiàng)目總投投資估算算表 （桃桃花嶺） 單單位：萬萬元序號項(xiàng)目總投資占總投資資

16、比例單位成本本(元/平方米米)1開發(fā)建設(shè)設(shè)投資303,3211.333 100.00%2,0222.114 1.1土地開發(fā)發(fā)費(fèi)98,7700.00 32.554%658.00 1.2前期工程程費(fèi)24,8892.40 8.211%165.95 1.4建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)106,7000.000 35.118%711.33 1.5公用配套套設(shè)施及及非營業(yè)業(yè)性公建建費(fèi)用22,5500.00 7.422%150.00 1.6管理費(fèi)用用1,8000.000 0.599%12.000 1.7銷售費(fèi)用用10,3305.00 3.400%68.770 1.8資金成本本12,9964.69 4.277%86.44

17、3 1.9不可預(yù)見見費(fèi)25,4459.24 8.399%169.73 （十一）銷售收收入與經(jīng)經(jīng)營稅金金及附加加1、銷售售定價(jià)：生態(tài)住住宅：225000元/平平米，配配套商業(yè)業(yè)性設(shè)施施：33300元元/平米米，高爾爾夫休閑閑、農(nóng)業(yè)業(yè)配套建建筑32200元元/平米米。獨(dú)立立別墅周周邊花園園長沙按按8000元/平平米出售售，由于于面積難難以估算算暫不考考慮2、從第第二年起起開始銷銷售，在在拿到銷銷售許可可證之前前采取內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購的方式式進(jìn)行。銷售收入入與經(jīng)營營稅金及及附加估估算表 （桃桃花嶺） 單單位：萬萬元序號項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年第五年第六年一銷售收入入4122200412220103

18、005014422706183306183301銷售建筑筑面積150000000150000037500005250000225000022500002銷售比例例100%10%25%35%15%15%二經(jīng)營稅金金及附加加192770.33522677.156677.75579344.85534000.65534000.6551營業(yè)稅175118.5502061151522.50072133.50030911.50030911.5002城市維護(hù)護(hù)建設(shè)費(fèi)費(fèi)12266.300144.27360.68504.95216.41216.413教育費(fèi)附附加525.5661.883154.58216.4192

19、.77592.775（十二）盈利預(yù)預(yù)測利 潤 測 算算 表 （桃花嶺嶺） 單單位：萬萬元序號項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年第五年第六年1銷售收入入4122200.00 04122201030050.00 1442270.00 618330.000 618330.000 2經(jīng)營稅金金及附加加226771.000 022677.156677.755 79344.855 34000.655 34000.655 3開發(fā)建設(shè)設(shè)總費(fèi)用用3146657.60 465339.660 666444.000 603338.000 683441.000 662003.000 65922.000 4利潤總額額748

20、771.440 -465539.60 -276691.10 370444.225 679994.115 -77773.665 518337.335 5所得稅(33%)221442.226 -153358.07 -91338.006 122224.660 224338.007 -25665.330 145441.002 6稅后利潤潤527229.114 -311181.53 -185553.04 248119.665 455556.008 -52008.335 372996.333 注：高爾爾夫球場場的收益益未計(jì)算算在內(nèi)（十三）總體財(cái)財(cái)務(wù)測算算表 項(xiàng) 目目 總 體 財(cái)財(cái) 務(wù) 測 算算 表 （桃花

21、花嶺） 單單位：萬萬元占地37750畝畝（2550公頃頃），生生態(tài)住宅宅1000萬平米米，配套套商業(yè)性性設(shè)施：22萬平平米，高高爾夫休休閑、農(nóng)農(nóng)業(yè)配套套建筑：28萬平平米編號項(xiàng)目投資金額額說明備注一土地費(fèi)用用987000.000 七通一平平1600畝畝補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)120000.000 20萬/畝2600畝畝出讓金金36000.000 6萬/畝畝，可抵抵扣建二二環(huán)路投投資331500畝補(bǔ)償償費(fèi)630000.000 20萬/畝431500畝 出讓金金189000.000 6萬/畝畝，可抵抵扣建二二環(huán)路投投資5防洪保安安資金300.00 800元元/畝，可可抵扣建建路、橋橋投資6土地契稅稅900.00

22、4%，可可抵扣建建路、橋橋投資二二環(huán)路西西側(cè)建設(shè)設(shè)資金0.000 用土地出出讓金、全部的的土地稅稅費(fèi)和報(bào)報(bào)建費(fèi)逐逐步抵扣扣三前期費(fèi)用用248992.440 1工程設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)45000.000 2工程勘察察費(fèi)271.60 0.355%3工程監(jiān)理理費(fèi)620.80 0.800%4報(bào)建費(fèi)195000.000 130元元/平米（含長沙沙當(dāng)?shù)亟ńㄔO(shè)各項(xiàng)項(xiàng)收費(fèi)），可抵抵扣建二二環(huán)路投投資抵扣后應(yīng)應(yīng)繳納報(bào)報(bào)建費(fèi)1120000四房屋建設(shè)設(shè)費(fèi)1067700.00 1建安費(fèi)776000.000 生態(tài)住宅宅6000元/平米，配套商商業(yè)性設(shè)設(shè)施8000元/平米2高爾夫休休閑、農(nóng)農(nóng)業(yè)配套套建筑291000.000 高爾夫5

23、50000萬元，高爾夫夫設(shè)計(jì)3300萬萬元，休閑農(nóng)業(yè)業(yè)配套8850元元/平米 五公用配套套設(shè)施及及非營業(yè)業(yè)性公建建費(fèi)用225000150元元/平方米米含托幼、中小學(xué)學(xué)、醫(yī)療療中心六管理費(fèi)18000.000 300萬萬元/年七不可預(yù)見見費(fèi)254559.224 10%八資金成本本129664.669 1600畝畝土地費(fèi)費(fèi)用、前前期費(fèi)用用，部分分建設(shè)投投資資金金成本77477.466 開發(fā)期33年，考考慮資金金滾動開開發(fā)，部部分貸款款，貸款利率率5.449% ，復(fù)利利2建二環(huán)西西側(cè)資金金成本52177.222 因投資成成本逐步步回收，考慮時時間因素素，做保保守估計(jì)計(jì)，3年，復(fù)復(fù)利九銷售費(fèi)用用1030

24、05 2.500%總成本（不含兩兩稅一費(fèi)費(fèi)）3033321.33 銷售收入入4122200.00 生態(tài)住宅宅：25500元元/平米，配套商商業(yè)性設(shè)設(shè)施：333000元/平米，高爾夫夫休閑、農(nóng)業(yè)配配套建筑筑32000元/平米。（獨(dú)立立別墅周周邊花園園長沙按按8000元/平米出出售，考考慮花園園面積難難以估算算暫不考考慮）兩稅一費(fèi)費(fèi)226771.000 可抵扣建建路、橋橋投資全額繳納納銷售毛利利862007.667 單方成本本0.20022 總建筑面面積1550萬平平方米單方成本本（含稅稅費(fèi)）0.21173 成本利潤潤率28%（十四）現(xiàn)金流流量全 部 投 資資 現(xiàn) 金 流流 量 表 （桃桃花嶺）

25、單單位：萬萬元序號項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年第五年第六年一季度二季度三季度四季度1現(xiàn)金流入入4122200 0 0 0 0 412220 1030050 1442270 618330 618330 銷售收入入4122200 0 0 0 0 412220 1030050 1442270 618330 618330 2現(xiàn)金流出出3620036 65000 65400 47722 287228 689111 660006 864442 696004 245334 2.1開發(fā)建設(shè)設(shè)投資3146658 65000 65400 47722 287228 666444 603338 683441 66

26、2003 65922 600畝畝土地費(fèi)費(fèi)用156000 40000 45400 40000 30600 0 0 0 0 0 31500畝土地地費(fèi)用819000 0 0 0 0 122885 204775 286665 204775 0 建造橋路路投資255000 25000 20000 0 20000 190000 0 0 0 0 建設(shè)費(fèi)用用1292200 0 0 0 160005 213440 266775 266775 385005 0 其他費(fèi)用用521553 0 0 772 76633 111558 111558 111559 56999 45444 銷售費(fèi)用用103005 0 0 0

27、0 28611 20300 18422 15244 20488 2.2經(jīng)營稅金金及附加加226771 0 0 0 0 22677 56688 79355 34011 34011 2.3所得稅247008 0 0 0 0 0.000 0.000 101666.554 0.000 145441.002 3凈現(xiàn)金流流量501664 -65000 -65440 -47772 -287728 -276691 370444 578228 -77774 372996 4累計(jì)凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量-65000 -130040 -178812 -465540 -742231 -371186 206441 128668

28、501664 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值：2248336.22萬元 ； 內(nèi)部收收益率：18% ； 動動態(tài)投資資回收期期：4.06（十五）總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價(jià)價(jià)從以上財(cái)財(cái)務(wù)分析析測算的的結(jié)果看看，城市市花都項(xiàng)項(xiàng)目和桃桃花嶺項(xiàng)項(xiàng)目均具具備較強(qiáng)強(qiáng)的盈利利能力。在全投投資狀態(tài)態(tài)下（不不考慮融融資因素素），城城市花都都項(xiàng)目投投資方只只須使用用將近55億資金金即可順順利完成成項(xiàng)目操操作，操操作時間間五年，全部財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值3.3億元元，內(nèi)部部收益率率高達(dá)229.88%，動動態(tài)投資資回收期期3.88年；桃桃花嶺項(xiàng)項(xiàng)目投資資方需投投入資金金7.55億元、在六年年內(nèi)完成成項(xiàng)目操操作，在在未考慮慮高爾夫夫球場收收益的情情況下（投入已

29、已算），其全部部財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值22.488億元，內(nèi)部收收益率118%，動態(tài)投投資回收收期4.06年年。若項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)過程中中能在銀銀行或其其他金融融機(jī)構(gòu)融融資，則則其收益益率還將將大大提提高。因因此，上上述項(xiàng)目目在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上是可可行的。項(xiàng)目優(yōu)劣劣勢及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析（一）項(xiàng)項(xiàng)目優(yōu)勢勢分析項(xiàng)目采用用墊資建建設(shè)市政政工程，政府給給予土地地回報(bào)的的方式操操作，滿滿足了政政府和開開發(fā)商的的不同要要求，因因此只要要關(guān)系處處理得當(dāng)當(dāng)，政府府的支持持力度會會較大，基本可可保證了了項(xiàng)目的的順利實(shí)實(shí)施；合作方智智邦集團(tuán)團(tuán)是“湖南房房地產(chǎn)品品牌企業(yè)業(yè)十強(qiáng)”和“湖南省省私營企企業(yè)十大大行業(yè)五五百強(qiáng)企企業(yè)”，具備備一定的的實(shí)

30、力，其在湖湖南省進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)多年，擁有較較多的政政府資源源和廣泛泛的社會會資源，同時也也積累了了很多房房地產(chǎn)操操作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)；長沙市作作為湖南南省的省省會以及及中南地地區(qū)的文文化、交交通、旅旅游和經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心城市，其房地地產(chǎn)的市市場容量量較大，加之經(jīng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定定快速增增長，市市區(qū)面積積不斷擴(kuò)擴(kuò)大，使使得項(xiàng)目目的銷售售前景較較好；長沙市的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場目目前仍處處于發(fā)展展的初期期階段，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格指指數(shù)位居居全國334個大大、中城城市的倒倒數(shù)第二二位，高高檔樓盤盤數(shù)量其其少。預(yù)預(yù)計(jì)未來來幾年市市場將會會迅速向向成熟市市場靠攏攏，發(fā)展展空間極極大。目目前正是是介入的的最佳時時期；項(xiàng)目地塊塊獨(dú)立完

31、完整,規(guī)模較較大,生態(tài)環(huán)環(huán)境較好好,地理位位置優(yōu)越越，原生生景觀優(yōu)優(yōu)美，具具備較好好的基礎(chǔ)礎(chǔ)開發(fā)條條件，是是開發(fā)建建設(shè)高檔檔樓盤的的絕佳場場所。項(xiàng)目地塊塊地價(jià)較較低，當(dāng)當(dāng)?shù)赝两ń?、安裝裝等開發(fā)發(fā)成本也也處于較較低水平平，經(jīng)測測算后，項(xiàng)目利利潤空間間極大。（二）項(xiàng)項(xiàng)目劣勢勢分析由于要墊墊資建設(shè)設(shè)市政道道路，項(xiàng)項(xiàng)目前期期需要投投入較多多資金，可能會會在某一一時段出出現(xiàn)資金金瓶頸，影響項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度度。項(xiàng)目地塊塊所處地地段的市市政、道道路交通通等各項(xiàng)項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施目前前還不夠夠完善。地塊所在在區(qū)域生生活配套套設(shè)施相相對缺乏乏，對項(xiàng)項(xiàng)目本身身的配套套工程提提出了較較高的要要求。項(xiàng)目規(guī)模模大,開發(fā)周周期較長長

32、，可能能增加市市場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和資金金壓力。項(xiàng)目地質(zhì)質(zhì)條件相相對復(fù)雜雜，給規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)和建筑筑施工帶帶來許多多不確定定性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。（三）影影響項(xiàng)目目的其他他重要因因素分析析政府政策策因素1、政府府對土地地總體規(guī)規(guī)劃和年年度計(jì)劃劃的調(diào)控控因素 政府供供應(yīng)土地地的質(zhì)與與量，直直接控制制基本建建設(shè)的規(guī)規(guī)模和結(jié)結(jié)構(gòu)。特特別是由由于我國國國有土土地由政政府壟斷斷出讓，對項(xiàng)目目的發(fā)展展更具有有直接明明顯的影影響。2、城市市規(guī)劃的的影響 城市規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)十分重重視統(tǒng)一一規(guī)劃、合理布布局、綜綜合開發(fā)發(fā)、配套套建設(shè)的的原則。政府在在批租土土地時還還會附帶帶一些約約束條件件，進(jìn)行行項(xiàng)目開開發(fā)，必必須十分分重視城城市規(guī)劃劃

33、的限制制因素。3、稅收收的影響響 房地產(chǎn)產(chǎn)稅收政政策是政政府調(diào)控控房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的核心政政策之一一。稅收收調(diào)節(jié)方方法時效效性強(qiáng)、突變的的特點(diǎn)明明顯，應(yīng)應(yīng)引起高高度重視視。4、金融融杠桿作作用 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與金金融業(yè)息息息相關(guān)關(guān)，政府府通過信信貸規(guī)模模、利率率水平、貸款方方式等金金融措施施調(diào)節(jié)房房地產(chǎn)市市場。由由于金融融杠桿的的調(diào)節(jié)作作用往往往呈周期期性變化化，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)注注意掌握握和預(yù)測測金融市市場的變變化規(guī)律律。5、住房房政策的的影響只有市場場與非市市場相結(jié)結(jié)合，才才是解決決住房問問題的有有效途徑徑。項(xiàng)目目應(yīng)注意意加強(qiáng)與與政府的的溝通，隨時了了解政府府住房政政策的最最新動向向。環(huán)境因素素1、項(xiàng)

34、目目的自然然條件 擬開發(fā)發(fā)土地的的地形、地貌、水文地地質(zhì)條件件等，對對于大型型項(xiàng)目顯顯得尤其其重要。2、城市市的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施條條件 開發(fā)商商需要研研究項(xiàng)目目與城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)絡(luò)連接點(diǎn)點(diǎn)之間應(yīng)應(yīng)承擔(dān)的的費(fèi)用，因?yàn)檫@這些設(shè)施施越來越越復(fù)雜，建造費(fèi)費(fèi)用也越越來越多多，應(yīng)聘聘請有關(guān)關(guān)專家進(jìn)進(jìn)行分析析。 經(jīng)濟(jì)因素素1、經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長影影響 經(jīng)濟(jì)增增長速度度對房地地產(chǎn)市場場的影響響很大，經(jīng)濟(jì)增增長，房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格上漲漲；經(jīng)濟(jì)濟(jì)衰退，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格下下降。應(yīng)應(yīng)當(dāng)把握握現(xiàn)時和和將來的的社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r，對房地地產(chǎn)價(jià)格格的波動動作出準(zhǔn)準(zhǔn)確的判判斷。2、財(cái)政政金融狀狀況影響響 政府為為控制過過快的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長速度，可采取取緊縮貨貨幣、提提高利率率的措施施，控制制投資增增長。這這些措施施必然要要影響到到房地產(chǎn)產(chǎn)的供給給與需求求，反之之亦然。財(cái)政金金融狀況況是觀察察房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀狀況的重重要窗口口。3、工資資水平及及物價(jià)變變動的影影響 市場物物價(jià)與工工資相對對水平形形成實(shí)際際購買力力，影響響房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格格。4、工業(yè)業(yè)商業(yè)發(fā)發(fā)展的影影響 工業(yè)業(yè)和商業(yè)業(yè)的發(fā)展展產(chǎn)生城城市，并并帶動城城市的發(fā)發(fā)展。工工業(yè)和商商業(yè)的發(fā)發(fā)展，吸吸引許多多人流向向城市，也提高高了社會會購買力力，從而而增加了