某集團(tuán)西安高新宗地項(xiàng)目市場(chǎng)研究教材

1、 西部機(jī)場(chǎng)集團(tuán)高新項(xiàng)目地開(kāi)發(fā)方向初步定位及市場(chǎng)研究 PAGE PAGE 62高新項(xiàng)目目地開(kāi)發(fā)發(fā)方向初初步定位位及市場(chǎng)研研究陜西正陽(yáng)陽(yáng)置業(yè)管管理公司司20077年3月目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc170210278 第一部分分：地塊塊初步研研判及定定位摘要要3 HYPERLINK l _Toc170210279 第二部分分：宏觀觀市場(chǎng)分分析4 HYPERLINK l _Toc170210280 第三部分分：西安安市及本本案所處處區(qū)域各各業(yè)態(tài)市市場(chǎng)分析析 PAGEREF _Toc170210280 h 13 HYPERLINK l _Toc170210279

2、 一、 寫寫字樓業(yè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)場(chǎng)分析14 HYPERLINK l _Toc170210282 1、國(guó)內(nèi)內(nèi)寫字樓樓市場(chǎng)近近況14 HYPERLINK l _Toc170210282 2、西安安寫字樓樓宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境分析17 HYPERLINK l _Toc170210282 3、區(qū)域域?qū)懽謽菢鞘袌?chǎng)整整體狀況況分析21 HYPERLINK l _Toc170210282 4、西安安寫字樓樓市場(chǎng)特特征總結(jié)結(jié)22 HYPERLINK l _Toc170210283 5、本案案寫字樓樓部分總總結(jié)24 HYPERLINK l _Toc170210279 二、 酒酒店業(yè)態(tài)態(tài)市場(chǎng)分分析24 HYPERLINK

3、l _Toc170210284 1、背景景狀況25 HYPERLINK l _Toc170210285 2、西安安酒店供供需情況況分析 PAGEREF _Toc170210285 h 25 HYPERLINK l _Toc170210285 3、區(qū)域域酒店市場(chǎng)場(chǎng)供需情情況分析析 PAGEREF _Toc170210285 h 25 HYPERLINK l _Toc170210286 4、酒店店業(yè)態(tài)總總結(jié)及本本案酒店店部分業(yè)業(yè)態(tài)定位位 PAGEREF _Toc170210286 h 29 HYPERLINK l _Toc170210287 三、酒酒店式公公寓市場(chǎng)場(chǎng)分析30 HYPERLINK l

4、 _Toc170210288 1、西安安市酒店店式公寓寓現(xiàn)狀30 HYPERLINK l _Toc170210289 2、酒店店式公寓寓業(yè)態(tài)概概念36 HYPERLINK l _Toc170210290 3、現(xiàn)有有及潛在在酒店式式公寓分分布37 HYPERLINK l _Toc170210291 4、區(qū)域域內(nèi)酒店店式公寓寓狀況及及本案酒酒店式公公寓初步步定位38 HYPERLINK l _Toc170210292 四、商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc170210292 h 37 HYPERLINK l _Toc170210293 1、商圈圈的定義義 PAGEREF _Toc17021

5、0293 h 38 HYPERLINK l _Toc170210294 2、西安安市區(qū)主主要商圈圈分析 PAGEREF _Toc170210294 h 38 HYPERLINK l _Toc170210295 3、高新新區(qū)域商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分析 PAGEREF _Toc170210295 h 51 HYPERLINK l _Toc170210296 第四部分分：綜合合體項(xiàng)目目的規(guī)模模參照53 HYPERLINK l _Toc170210297 一、綜綜合體項(xiàng)項(xiàng)目基本本情況52 HYPERLINK l _Toc170210298 二、綜綜合體項(xiàng)項(xiàng)目情況況小結(jié)55 HYPERLINK l _Toc17

6、0210296 第五部分分：本案案所處區(qū)區(qū)域簡(jiǎn)要要概括57第一部分分：地塊塊初步研判判及定位摘摘要項(xiàng)目區(qū)位位：項(xiàng)目目地位于于西安國(guó)國(guó)家高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)中央央商務(wù)區(qū)區(qū)（CBBD）內(nèi)內(nèi)，與區(qū)區(qū)內(nèi)綠地地世紀(jì)城城隔路相相望，距距市中心心公公里，距距機(jī)場(chǎng)公里里。四至范圍圍：北接接錦業(yè)路路，南臨臨錦業(yè)一一路，西西起丈八八四路，東至規(guī)規(guī)劃路。投資主體體：西部部機(jī)場(chǎng)集集團(tuán)總占地121.6399畝（含含社會(huì)停停車場(chǎng)88.2116畝、代征路路30.8277畝）凈用地面面積82.5596畝畝土地性質(zhì)質(zhì)交通運(yùn)輸輸用地容積率3.55建筑密度度 355綠地率35停車位0.5輛輛/1000平方方米經(jīng)過(guò)對(duì)西西安市及及

7、本案所所處區(qū)域域市場(chǎng)的的分析，根據(jù)本本案土地地性質(zhì)、投資主主體現(xiàn)有有資源和和西部機(jī)機(jī)場(chǎng)集團(tuán)團(tuán)的實(shí)際際需求，考考慮西安安高新區(qū)區(qū)CBDD的未來(lái)來(lái)發(fā)展趨趨勢(shì)，我們對(duì)對(duì)項(xiàng)目定定位及業(yè)業(yè)態(tài)作進(jìn)進(jìn)行初步步分析和和建議：根據(jù)西部部機(jī)場(chǎng)集集團(tuán)的航航空旅行行服務(wù)資資源結(jié)合合項(xiàng)目區(qū)區(qū)位及CCBD商商務(wù)屬性性做出項(xiàng)項(xiàng)目的總總定位西部部航空國(guó)國(guó)際商務(wù)務(wù)港根據(jù)現(xiàn)有有土地性性質(zhì)為劃劃撥交通通用地，不具備備開(kāi)發(fā)商商品住宅宅的基本本條件，結(jié)結(jié)合西安安高新區(qū)區(qū)CBDD的整體體定位，對(duì)項(xiàng)目目所含業(yè)態(tài)態(tài)種類做如如下初步步定位：城市候候機(jī)中心心、寫字字樓綜合合體（5A甲級(jí)級(jí)寫字樓樓、西部部機(jī)場(chǎng)集集團(tuán)下屬屬企業(yè)辦辦公地）、商業(yè)業(yè)綜合

8、體、五星級(jí)級(jí)酒店和和酒店式式公寓、停車場(chǎng)場(chǎng)（附加加汽修中中心）五大部部分；第二部分分：宏觀觀市場(chǎng)分分析一、西安安房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀與特特點(diǎn) (一) 現(xiàn)狀背背景 西安歷年年主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)年度200112002220033200442005520066國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值（億元）734823.46940.3510955.87712700.14414500.022固定資產(chǎn)產(chǎn)投資（億元）287.7280.31446640.42835.1010666.622居民人均均可支配配收入（元）670557184477488854449628810900520066西安市主主要社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)社會(huì)指標(biāo)標(biāo)項(xiàng)指標(biāo)內(nèi)容容常

9、住人口口822.52 萬(wàn)人常住人口口增長(zhǎng)15.771萬(wàn)人人人均GDDP177994元（平均匯匯率折算算為22241美美元） 從各國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看看，地區(qū)人人均GDDP超過(guò)過(guò)20000美元元時(shí)人們們對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)前景將將普遍看看好，對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的信信心增加加，投資資也將會(huì)保保持良好好的態(tài)勢(shì)勢(shì)，地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)將將擁有良良好的消消費(fèi)支撐撐能力，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將從從起飛階階段邁入入加速發(fā)發(fā)展階段段，而商商業(yè)主流流也將出出現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)和結(jié)構(gòu)構(gòu)上的升升級(jí)換代代（Shooppiing Malll這種種商業(yè)形形式就是是在美國(guó)國(guó)人均GGDP超超過(guò)20000美美元后才才出現(xiàn)的的）。 (二) 特點(diǎn)點(diǎn) 國(guó)家宏觀觀調(diào)控對(duì)對(duì)西

10、安房房地產(chǎn)市市場(chǎng)影響響較小國(guó)家宏觀觀調(diào)控主主要目的的為抑制制房?jī)r(jià)上上漲過(guò)快快，防止止部分地地區(qū)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)出現(xiàn)泡泡沫，并并且對(duì)部部分短期期炒作投投資客進(jìn)進(jìn)行了一一定的控控制，在在貸款額額度和利利率方面面，加大大了投資資客的成成本及其其風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于西西安這樣樣一個(gè)以以內(nèi)需為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)拉拉動(dòng)點(diǎn)的的城市，國(guó)家宏宏觀調(diào)控控的一些些政策對(duì)對(duì)其影響響并不明明顯。居居住需求求作為居居民生活活的硬性性需求很很難被抑抑制，而而西安多多次置業(yè)業(yè)的客戶戶同樣很很少以炒炒房、投投機(jī)為目目的，因因此近年年國(guó)家出出臺(tái)的一一系列調(diào)調(diào)控政策策對(duì)西安安房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展并并未形成成較大影影響。西部開(kāi)發(fā)發(fā)政策吸吸引國(guó)內(nèi)內(nèi)知

11、名開(kāi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)進(jìn)駐西安安，加速速西安房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)發(fā)展西部大開(kāi)開(kāi)發(fā)實(shí)施施后，西西安城市市化水平平有了很很大提升升，固定定資產(chǎn)投投資大幅幅增長(zhǎng)，吸引了了不少全全國(guó)知名名房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)來(lái)西西安投資資。尤其其在044年后中中國(guó)東部部房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)受受政策打打壓影響響極大，外地成成熟開(kāi)發(fā)發(fā)商也紛紛紛向二二、三線線城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，西西安作為為西北經(jīng)經(jīng)濟(jì)的中中心，受受到外地地開(kāi)發(fā)公公司的更更多關(guān)注注，外來(lái)來(lái)資金進(jìn)進(jìn)入西安安的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)引起的的不僅僅僅是本土土企業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)識(shí)的加劇劇，更加加拓展了了行業(yè)內(nèi)內(nèi)的發(fā)展展眼界，成為了了促進(jìn)西西安房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的一一劑“猛藥”。和黃、綠地、中海、珠投、復(fù)地、首

12、創(chuàng)等等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)界的的知名企企業(yè)相繼繼在西安安進(jìn)行投投資，為為本地房房地產(chǎn)市市場(chǎng)提供供了先進(jìn)進(jìn)的理念念和產(chǎn)品品，如同一一股清新新而迅猛猛的“陣風(fēng)”刮入了了沉悶的的西安樓樓市，一一掃積聚聚以久的的陰霾。（三） 區(qū)域規(guī)規(guī)劃與供供需結(jié)構(gòu)構(gòu)區(qū)域板塊塊化發(fā)展展格局已已趨成熟熟區(qū)域板塊塊發(fā)展特特色差異異化更加加明顯。西安的的房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)過(guò)近近十多年年的發(fā)展展，已形形成城東東、城北北、城西西、城南南、城內(nèi)內(nèi)、曲江江新區(qū)、高新區(qū)區(qū)、長(zhǎng)安安八個(gè)大大的區(qū)域域市場(chǎng)。同時(shí)，在區(qū)域域市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)部又細(xì)細(xì)分出許許多各具具特色的的板塊，例如城城北的經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)、太太華路板板塊，城城東的東東高新、灞河板板塊，城城南的電電子城板板

13、塊等。西安安市20004-20220城市市總體規(guī)規(guī)劃已已經(jīng)公示示，對(duì)西西安各區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展方向向進(jìn)行了了規(guī)劃，而區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)也也必將以以區(qū)域規(guī)規(guī)劃為先先導(dǎo)進(jìn)行行項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)，因因此未來(lái)來(lái)這種區(qū)區(qū)域化、板塊化化的格局局越來(lái)越越分明、越來(lái)越越細(xì)化。市場(chǎng)供需需結(jié)構(gòu)趨趨于合理理，供需需兩旺伴隨著近近幾年來(lái)來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的良性、健康發(fā)發(fā)展，政政府各種種政策的的引導(dǎo)及及支持，個(gè)人購(gòu)購(gòu)買觀念念逐漸深深入人心心，同時(shí)時(shí)市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)也在在全市范范圍內(nèi)全全面開(kāi)花花，并且且延伸至至郊區(qū)甚甚至遠(yuǎn)郊郊，供西西安市民民及投資資商選擇擇的房產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)無(wú)無(wú)論從結(jié)結(jié)構(gòu)、供供應(yīng)量及及開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域方面面均逐漸漸豐富，由此也也使得近

14、近幾年來(lái)來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)銷銷售逐年年遞增，并且增增幅均保保持在高高位運(yùn)行行，市場(chǎng)場(chǎng)呈現(xiàn)供供需兩旺旺的態(tài)勢(shì)勢(shì)。盡管管近兩年年來(lái)，隨隨著西安安城市全全面建設(shè)設(shè)步伐的的加快，部分區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)出現(xiàn)了了一定結(jié)結(jié)構(gòu)性失失衡，如如偏向于于中高檔檔物業(yè)的的開(kāi)發(fā)，使得供供應(yīng)與需需求產(chǎn)生生了一定定偏差，但與此此同時(shí)，從中央央到各地地已經(jīng)開(kāi)開(kāi)始從政政策上對(duì)對(duì)這種開(kāi)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)構(gòu)加強(qiáng)了了信息監(jiān)監(jiān)測(cè)及政政策調(diào)控控，市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)已已經(jīng)開(kāi)始始向符合合大多數(shù)數(shù)購(gòu)房者者的需求求角度轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，伴伴隨著市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)的趨于于成熟及及購(gòu)買者者的逐漸漸理性，未來(lái)市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)及需求求結(jié)構(gòu)也也將趨于于更加合合理。(四) 土地供供給狀況況 20

15、066年是國(guó)國(guó)家正式式開(kāi)始宏宏觀調(diào)控控后的第第四年，而而土地政政策無(wú)疑疑是宏觀觀調(diào)控中中的龍頭頭與重點(diǎn)點(diǎn)，相對(duì)對(duì)20003年全全國(guó)共撤撤消37763個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)和20004年年還未到到年底就就裁撤了了近50000個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)的現(xiàn)實(shí)實(shí)狀況，20005國(guó)家家繼續(xù)全全力收緊緊土地資資源，土土地政策策也配合合國(guó)家整整體宏觀觀頻頻出出臺(tái)，而而各地方方土地管管理政策策也針對(duì)對(duì)地方情情況連連連出臺(tái)，與國(guó)土土資源部部的政策策環(huán)環(huán)相相扣，形形成了一一個(gè)完整整的政策策鏈。20066年各主主要城市市分用途途地價(jià)水水平及地地價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)率 監(jiān)測(cè)城市市 地價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)率（%） 地價(jià)（元元/平方米米） 綜合 商業(yè) 居住 工業(yè) 綜

16、合 商業(yè) 居住 工業(yè) 北京市 0.433 0.377 0.377 0.555 23944 47577 21355 482 天津市 0.566 0.511 0.933 0.188 16133 29677 13099 563 上海市 5.200 5.433 6.533 0.200 23399 44855 22133 782 南京市 1.300 1.400 1.600 0.000 18644 28622 17744 865 杭州市 0.600 0.400 0.700 0.000 18600 30977 19155 559 廣州市 1.555 1.555 1.933 1.188 14677 24533

17、 13744 556 成都市 1.477 1.400 2.133 0.000 17155 33911 13022 591 西安市 6.000 0.500 5.300 5.700 12111 17766 13577 363 深圳市 0.300 0.166 0.322 0.388 13833 22555 13755 502 西安市土土地供給給狀況 從近年西西安國(guó)土土資源局局土地招招、拍、掛的區(qū)區(qū)域分布布情況來(lái)來(lái)看，城城內(nèi)區(qū)域域的土地地現(xiàn)存量量供應(yīng)已已呈極度度匱乏之之勢(shì)。高高新區(qū)、城南、城北區(qū)區(qū)域的土土地市場(chǎng)場(chǎng)較為活活躍，尤其是是高新區(qū)區(qū)二期規(guī)規(guī)劃范圍圍內(nèi)仍有有較大空空間擴(kuò)展展，對(duì)西西安的房房地產(chǎn)界

18、界提供了了一處廣廣闊的發(fā)發(fā)展空間間。土地價(jià)格格根據(jù)國(guó)土土資源部部20006年城市市地價(jià)動(dòng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)測(cè)報(bào)告數(shù)據(jù)顯顯示，220066年國(guó)內(nèi)內(nèi)部分大大城市地地價(jià)有所所變化，其中西西安總體體地價(jià)的的增幅為為0.99% 。 西部開(kāi)發(fā)發(fā)與自身身房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展帶動(dòng)動(dòng)西安土土地價(jià)格格增長(zhǎng)西部大開(kāi)開(kāi)發(fā)之前前西安地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)處于二二線地位位，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)起步晚晚因此地地價(jià)基數(shù)數(shù)較低。國(guó)家制制定西部部大開(kāi)發(fā)發(fā)的政策策后，刺刺激西安安經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)發(fā)展，進(jìn)進(jìn)而拉動(dòng)動(dòng)了地價(jià)價(jià)的上揚(yáng)揚(yáng)。西安安是西北北的龍頭頭城市，連接中中部和西西部南北北，地理理位置優(yōu)優(yōu)越。近近年來(lái)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展、居居民購(gòu)買買力的提提高以及及商業(yè)輻輻

19、射力和和輻射范范圍寬廣廣，拉動(dòng)動(dòng)了住宅宅、商業(yè)業(yè)用地的的土地價(jià)價(jià)格上漲漲。國(guó)內(nèi)外開(kāi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)進(jìn)駐西安安，抬高高西安土土地價(jià)格格近年來(lái)西西安城區(qū)區(qū)進(jìn)行較較大規(guī)模模的拆遷遷改造，用地向向郊區(qū)快快速的擴(kuò)擴(kuò)張，一一些地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商從一線線城市向向西安這這樣的二二線城市市的轉(zhuǎn)移移，外來(lái)來(lái)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的增增多和地地價(jià)的相相對(duì)偏高高，在一一定程度度上導(dǎo)致致了西安安地價(jià)的的攀升。外地房房產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)紛紛紛涌入入西安，這就形形成了本本地企業(yè)業(yè)和外來(lái)來(lái)企業(yè)對(duì)對(duì)黃金地地塊的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一一步加劇劇，在一一定程度度上也抬抬升了西西安的地地塊價(jià)格格。 (五) 投資狀狀況 西安商用用房開(kāi)發(fā)發(fā)投資近近幾年高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)，商用用房投資

20、資市場(chǎng)可可謂信心心十足。自20000年年到20005年年市場(chǎng)投投資在逐逐年遞增增，商用房房投資的的逐年增增加，表表明開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)市市場(chǎng)抱有有很大的的信心，同時(shí)商商用房市市場(chǎng)格局局進(jìn)一步步改善，良好的的投資、招商環(huán)環(huán)境更為為西安商商用房市市場(chǎng)的未未來(lái)發(fā)展展提供了了良好的的開(kāi)發(fā)環(huán)環(huán)境，開(kāi)開(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)市場(chǎng)也也存有較較高的期期望和信信心。（六） 開(kāi)發(fā)狀狀況 西安房地地產(chǎn)投資資額度與與增幅西安市房地產(chǎn)投資額度與同比增幅（單位：億元、百分比）0501001502002503003502002年2003年2004年2005年2006年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.0

21、0%70.00%投資額度增幅“十五”期間西西安市房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)情況況表：新開(kāi)工（萬(wàn)平方方米）施工面積積（萬(wàn)平方方米）竣工面積積（萬(wàn)平方方米）銷售面積積（萬(wàn)平方方米）20000年126.24144.89121.8150.7520011年164.82183.51187.88205.7720022年195.73212.34236.97227.9120033年302.97320.6286.64329.1620044年541.41537.04524.67488.1620055年524.02498.78500.61460.62二、20006年年西安高高新區(qū)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)現(xiàn)狀與與特點(diǎn) 西安高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)

22、發(fā)區(qū)是西西部最具具活力的的區(qū)域，已成為為基礎(chǔ)配配套設(shè)施施完善、運(yùn)行機(jī)機(jī)制先進(jìn)進(jìn)高效、技術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新成果果顯著、生產(chǎn)力力要素市市場(chǎng)活躍躍、科技技產(chǎn)業(yè)蓬蓬勃發(fā)展展的現(xiàn)代代化新城城區(qū)，成成為陜西西省建設(shè)設(shè)“一線兩兩帶”的創(chuàng)業(yè)業(yè)先鋒、西安最最大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)區(qū)和對(duì)對(duì)外開(kāi)放放的窗口口。 （一）高高新區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展情情況十五期間間高新區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)年開(kāi)工工量、年年竣工量量，年預(yù)預(yù)售面積積、年銷銷售量 （二）高高新區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)需求情情況高新區(qū)人人均收入入水平和和西安市市其他收收入水平平的比較較高新區(qū)人人均收入入（元）平均水平平（元）貧困家庭庭（元）平均每一一就業(yè)者者收入14133512300040766.422國(guó)有

23、職工工收入164669.999141998.22751588.377集體職工工收入70177.64462288.54430377其他類型型職工收收入112336.11098388.97764000個(gè)體勞動(dòng)動(dòng)者收入入122667.55194222.35513255離退休再再就業(yè)收收入-69422-其他就業(yè)業(yè)者收入入67622.83359233.54429166.633 20000-220066西安市市高新區(qū)區(qū)常住人人口數(shù)量量 20000-220066西安市市高新區(qū)區(qū)就業(yè)人人口量 西安市市高新區(qū)區(qū)人均可可支配收收入情況況西安市高高新區(qū)私私家車擁?yè)碛辛浚☉艟鶕頁(yè)碛辛浚海ㄒ砸袁F(xiàn)有樓樓盤車位位配比和和

24、已入住住樓盤車車位使用用情況統(tǒng)統(tǒng)計(jì)）注：西安安市高新新區(qū)原住住民以行行政村為為單位，屬城中中村住戶戶，和目目標(biāo)客戶戶群范疇疇沖突，故不列列在統(tǒng)計(jì)計(jì)范疇，這里的的人居車車輛主要要是指在在高新區(qū)區(qū)購(gòu)買商商品住宅宅的消費(fèi)費(fèi)者。高新區(qū)客客戶置業(yè)業(yè)目的分分布高新區(qū)人人均人民民幣儲(chǔ)蓄蓄存款年年底余額額20044123117.44520055141996.77320066168559.446綜合分析析：自220022年高新新區(qū)第二二次擴(kuò)展展以來(lái)，就業(yè)人人口增幅幅很大，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)態(tài)態(tài)勢(shì)良好好，一方方面說(shuō)明明西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)不不存在較較大泡沫沫，其投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)實(shí)際可可控，另另一方面面高新區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

25、發(fā)量繼續(xù)續(xù)走高也也說(shuō)明高高新區(qū)的的區(qū)域規(guī)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)勢(shì)，具備備了大型型高端綜綜合地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的基礎(chǔ)。我們認(rèn)為為，按照照目前高高新區(qū)的的綜合指指標(biāo)和發(fā)發(fā)展勢(shì)頭頭，其高素素質(zhì)的居居住、就就業(yè)人群群基數(shù)足足以支撐撐起大型型綜合體體的終端端消費(fèi)，同時(shí)結(jié)結(jié)合高新新CBDD周邊的的發(fā)展情情況，目目前來(lái)看看雖然其其周邊項(xiàng)項(xiàng)目雖體體現(xiàn)了成成熟房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商長(zhǎng)期期戰(zhàn)略目目光，但但其周邊邊項(xiàng)目不不具備成成熟的配配套，本本案的高高檔次綜綜合體項(xiàng)項(xiàng)目既是是依托于于CBDD的概念念，又對(duì)對(duì)整個(gè)CCBD的的帶來(lái)獨(dú)獨(dú)具特色色的商務(wù)務(wù)環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)，同同時(shí)在一一定程度度上滿足足了的周周邊居住住人群對(duì)對(duì)商業(yè)配配套和生生活配套套的需求

26、求。 第三部分分：西安安市及本本案所處處區(qū)域各各業(yè)態(tài)市市場(chǎng)分析析一、寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)分析（一）國(guó)國(guó)內(nèi)寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)近況北京北京優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓樓主要集集中在四四個(gè)區(qū)域域，分別別是朝陽(yáng)陽(yáng)區(qū)的CCBD和和周邊地地區(qū)，東東城區(qū)的的王府井井和東長(zhǎng)長(zhǎng)安大街街，海淀淀區(qū)的中中關(guān)村以以及西城城區(qū)的阜阜成門外外/復(fù)興興門和金金融街一一帶。上海上海的優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字字樓分布布子浦西西和浦東東。在浦浦西，優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字字樓主要要分布于于長(zhǎng)寧、黃浦、靜安、盧灣和和徐匯的的各商務(wù)務(wù)區(qū)內(nèi)，包括虹虹橋、人人民廣場(chǎng)場(chǎng)、南京京西路、淮海中中路和徐徐家匯。在浦東東，優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓樓集中在在陸家嘴嘴CBDD、新上上海商業(yè)業(yè)城和竹竹園商貿(mào)貿(mào)區(qū)。廣州

27、廣州主要要的寫字字樓聚集集于天河河及越秀秀兩區(qū)，其中天天河區(qū)的的寫字樓樓主要座座落與天天河體育育中心周周邊和珠珠江新城城。越秀秀區(qū)的寫寫字樓則則沿環(huán)市市東路、東風(fēng)路路和中山山路分布布。深圳深圳優(yōu)秀秀寫字樓樓主要集集中在羅羅湖和福福田區(qū)。其中羅羅湖區(qū)優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字字樓物業(yè)業(yè)主要位位于三個(gè)個(gè)片區(qū)：沿深南南大道的的蔡屋圍圍片區(qū)、東門片片區(qū)和國(guó)國(guó)貿(mào)片區(qū)區(qū)。福田田區(qū)優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓樓物業(yè)主主要?jiǎng)t分分布在沿沿深南大大道、集集中分布布在CBBD、車車公廟和和華強(qiáng)北北三個(gè)片片區(qū)。天津天津?qū)懽肿謽侵饕性谠诤推脚c與河西區(qū)區(qū)，逐漸漸形成高高新、南南京路和和友誼路路三個(gè)主主要商務(wù)務(wù)區(qū)。此此外海河河沿線及及天津經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)

28、術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)（泰達(dá)達(dá)）則是是新興商商務(wù)區(qū)。（二）西西安寫字字樓宏觀觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境分析析1、西安安市第三三產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況年份第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值（億元）增長(zhǎng)速度度占國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)比重重20044540.1512.33%49.33%20055666.4512.77%52.55%20066764.0312.44%52.77%隨著西部部大開(kāi)發(fā)發(fā)的進(jìn)度度加大和西西安橋連連東西、輻射中中亞的地地緣優(yōu)勢(shì)勢(shì)日益顯顯露，及西安安地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的飛飛速發(fā)展展，西安安第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重重自20005年年步入550%的的門檻，西安市市第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬蓬勃發(fā)展展態(tài)勢(shì)，將為寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)的長(zhǎng)期期需求提提供有力力保障。長(zhǎng)期來(lái)來(lái)看，我我國(guó)總體體

29、經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和西西安市經(jīng)經(jīng)濟(jì)改善善和第三三產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展將將為寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)提供足足夠的需需求保障障；未來(lái)來(lái)一至兩兩年，寫寫字樓市市場(chǎng)集中中放量的的局面將將比較明明顯。從從時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)看，08-09年年，西安安市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展對(duì)寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)需求的的刺激正正逐步顯顯現(xiàn)，可可預(yù)期的的商業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)明顯顯。2、 區(qū)區(qū)域政策策法規(guī)與與發(fā)展?jié)摑摿?duì)西西安寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)的影響響力由于高新新區(qū)對(duì)高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相對(duì)對(duì)優(yōu)惠的的政策，使西安安市甲級(jí)級(jí)寫字樓樓主要分分布在西西安的高高新區(qū)，而從區(qū)區(qū)域?qū)懽肿謽鞘袌?chǎng)場(chǎng)租賃情情況來(lái)看看，由于于城內(nèi)相相對(duì)繁華華的地段段和便利利的交通通以及其其早期形形成的企企業(yè)集聚聚的氛圍圍，使其其

30、區(qū)域內(nèi)內(nèi)的甲級(jí)級(jí)寫字樓樓出租率率較高，綜合評(píng)評(píng)價(jià)的結(jié)結(jié)果是高高新區(qū)及及高新區(qū)區(qū)CBDD的近、中期發(fā)發(fā)展將會(huì)會(huì)替代城城內(nèi)的甲甲級(jí)寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)地位，可以預(yù)預(yù)判未來(lái)來(lái)一到兩兩年內(nèi)，西安市市高新區(qū)區(qū)的甲級(jí)級(jí)寫字樓樓市場(chǎng)將將呈現(xiàn)出出集中放放量與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)并存存的局面面，其入入市時(shí)機(jī)機(jī)把握將將極大地地影響到到未來(lái)該該業(yè)態(tài)的的市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)情況況。另外在西西安市與與高新區(qū)區(qū)對(duì)項(xiàng)目目土地閑閑置的政政策刺激激下（對(duì)對(duì)閑置時(shí)時(shí)間超過(guò)過(guò)兩年，不具備備動(dòng)工條條件的，依法收收回土地地使用權(quán)權(quán)；具備備動(dòng)工條條件的，由用地地單位申申請(qǐng)，在在依法繳繳納土地地閑置費(fèi)費(fèi)后，按按程序批批準(zhǔn)延遲遲動(dòng)工時(shí)時(shí)間，到到期仍未未動(dòng)工開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)的

31、，依依法收回回土地使使用權(quán)），未來(lái)來(lái)三年高高新CBBD的高高端寫字字樓發(fā)展展建設(shè)將將進(jìn)入快快車道。（三）西西安市寫寫字樓市市場(chǎng)整體體狀況分分析高新區(qū)、城內(nèi)、經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)、南二二環(huán)、長(zhǎng)長(zhǎng)安路是是西安目目前寫字字樓聚集集的地方方，約占占西安880以以上的寫寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目。從從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)來(lái)看，基于于城內(nèi)、經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)、南二二環(huán)的規(guī)規(guī)劃限制制和商務(wù)務(wù)氛圍，城北、城中的的寫字樓樓開(kāi)發(fā)建建設(shè)將呈呈趨緩之之勢(shì)。而而隨著高高新區(qū)的的二次創(chuàng)創(chuàng)業(yè)，商商務(wù)氛圍圍的日益益成熟，西安寫寫字樓尤尤其是面面向高端端客戶的的寫字樓樓將逐步步轉(zhuǎn)移至至高新CCBD，可以預(yù)預(yù)見(jiàn)高新新區(qū)未來(lái)來(lái)將成為為未來(lái)寫寫字樓密密集開(kāi)發(fā)發(fā)和旺盛盛需求的的集成連

32、連片區(qū)。西安甲級(jí)級(jí)寫字樓樓市場(chǎng)需需求西安市甲甲級(jí)寫字字樓的主主要租戶戶是外資資企業(yè)、金融、保險(xiǎn)業(yè)業(yè)、咨詢?cè)儭①Q(mào)易易及區(qū)域域政府等等服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)。從從區(qū)域市市場(chǎng)情況況來(lái)看，高新區(qū)區(qū)的甲級(jí)級(jí)寫字樓樓的租賃賃狀況日日漸好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，這主主要是因因?yàn)槌莾?nèi)內(nèi)的甲級(jí)級(jí)寫字樓樓可供租租賃的面面積有限限，而近近期又未未有大量量的甲級(jí)級(jí)寫字樓樓投入市市場(chǎng)，使使一些外外來(lái)企業(yè)業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向選擇擇高新的的寫字樓樓。因投資者者對(duì)投資資寫字樓樓物業(yè)普普遍不看看好，持持謹(jǐn)慎態(tài)態(tài)度。因因此，西西安市場(chǎng)場(chǎng)上出售售的甲級(jí)級(jí)寫字樓樓以整層層出售為為主或?yàn)闉橹蛔獠徊皇?。西安市最最近五年年寫字樓樓市?chǎng)銷銷售平均均價(jià)格西安近年年寫字樓樓供應(yīng)與與

33、需求、空置率率20066年西安安寫字樓樓租金和和空置率率20044年的寫寫字樓市市場(chǎng)開(kāi)始始降溫，價(jià)格下下降了33.5%，空置置面積增增加到334%。20005年西西安市辦辦公寫字字樓價(jià)格格平穩(wěn)上上升。市市場(chǎng)上的的高檔寫寫字樓增增多，大大部分高高檔寫字字樓下面面幾層是是商鋪，上面才才是寫字字間，純純寫字樓樓較少。對(duì)于中中小型企企業(yè)來(lái)說(shuō)說(shuō)，舊寫寫字樓價(jià)價(jià)格雖然然低，但但是辦公公條件不不好；而而新推出出市場(chǎng)的的寫字樓樓條件雖雖好，但但是價(jià)格格和使用用成本又又偏離他他們的承承受能力力。供需需雙方對(duì)對(duì)寫字樓樓的產(chǎn)品品定位上上存在較較大差異異。06年西西安甲級(jí)級(jí)寫字樓樓市場(chǎng)存存量與新新增供應(yīng)應(yīng)西安市寫寫字

34、樓主主要分布布在高新新區(qū)、城城內(nèi)、城城南、城城北四個(gè)個(gè)板塊中中，但在在各板塊塊的分布布中相對(duì)對(duì)分散，仍未有有一個(gè)成成規(guī)模的的寫字樓樓聚集區(qū)區(qū)，目前前主要呈呈現(xiàn)出熱熱點(diǎn)地段段與傳統(tǒng)統(tǒng)區(qū)域相相接合的的模式。其中西西安甲級(jí)級(jí)寫字樓樓的存量量為311.4萬(wàn)平方方米，20006年西西安城內(nèi)內(nèi)甲級(jí)寫寫字樓基基本處于于消化存存量階段段，從西西安市甲甲級(jí)寫字字樓租金金為755.6元元/平米，較上一一季度增增長(zhǎng)2.2%。甲級(jí)寫寫字樓整整體市場(chǎng)場(chǎng)的空置置率為332.33%，同比下降降2.11% 的的情況來(lái)來(lái)看，西西安甲級(jí)級(jí)寫字樓樓市場(chǎng)在在未來(lái)22年內(nèi)將將出現(xiàn)原原有存量量消化完完畢，新新增供應(yīng)應(yīng)不足的的情況。06年

35、西西安甲級(jí)級(jí)寫字樓樓市場(chǎng)分分布存量寫字字樓分區(qū)區(qū)租售狀狀況目前西安安甲級(jí)寫寫字樓總總建筑面面積約為為1600萬(wàn)平方方米，寫寫字樓部部分面積積約為1105萬(wàn)萬(wàn)平方米米，約占占總建筑筑面積的的66%。所在區(qū)域域項(xiàng)目名稱稱建筑面積積（萬(wàn)平平米）租售價(jià)格格（租金金/平米米/月；售價(jià)價(jià)/平米米）城內(nèi)長(zhǎng)安國(guó)際際4.8￥90/月月中大國(guó)際際2.8￥1300/月 HYPERLINK /newhouse/HouseDabank/800j646.shtml 金泰豐國(guó)國(guó)際商務(wù)務(wù)大廈 2.5￥50/月新新大廈廈1.6王子大廈廈5.0宏府大廈廈￥50/月高新區(qū) HYPERLINK /newhouse/HouseDaba

36、nk/800j1038.shtml 高新國(guó)際際商務(wù)中中心 14￥82/月創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)8.4￥68/月月 HYPERLINK /newhouse/HouseDabank/800j602.shtml 西高智能能大廈 ￥40/月 HYPERLINK /newhouse/HouseDabank/800j669.shtml 高科廣場(chǎng)場(chǎng) 10￥65/月 HYPERLINK /newhouse/HouseDabank/800j1304.shtml 華晶商務(wù)務(wù)廣場(chǎng)BB座 2.3￥45/月海星城市市廣場(chǎng)13.88￥60/月 HYPERLINK /newhouse/HouseDabank/800j823.shtml

37、 九座花園園 5.8￥40/月杰座廣場(chǎng)場(chǎng)￥40/月創(chuàng)新數(shù)碼碼中心￥50/月月 HYPERLINK /newhouse/HouseDabank/800j105.shtml 陽(yáng)明國(guó)際際（鼎盛盛時(shí)代） 0.2￥35/月 HYPERLINK /newhouse/HouseDabank/800j1106.shtml 捷瑞智能能大廈 2.6￥35/月城南 HYPERLINK /newhouse/HouseDabank/800j519.shtml 交大科技技產(chǎn)業(yè)園園 ￥40/月 HYPERLINK /newhouse/HouseDabank/800j594.shtml 領(lǐng)先國(guó)際際 0.5￥40/月 HYPE

38、RLINK /newhouse/HouseDabank/800j289.shtml 怡和國(guó)際際 ￥25/月 HYPERLINK /newhouse/HouseDabank/800j888.shtml 長(zhǎng)安國(guó)際際 15￥90/月 HYPERLINK /newhouse/HouseDabank/800j1009.shtml 金泰財(cái)財(cái)富中心心 2.5￥25/月城北 HYPERLINK /newhouse/HouseDabank/800j394.shtml 第五國(guó)際際 4￥40/月 HYPERLINK /newhouse/HouseDabank/800j890.shtml 經(jīng)發(fā)大廈廈 5￥50/月 H

39、YPERLINK /newhouse/HouseDabank/800j1310.shtml 凱鑫國(guó)際際金融大大廈 3.2￥40/月存量寫字字樓規(guī)模模及租售售狀況類型 （級(jí)別）名稱區(qū)域完成日期期建筑面積積（平方米米）租金(元/平平方米/月)售價(jià)(元/平平方米)入住率甲級(jí)中大國(guó)際際城內(nèi)20000 年28,0000130-98%甲級(jí)長(zhǎng)安國(guó)際際城內(nèi)20055 年 7 月月48,00009012,880045%甲級(jí)高新國(guó)際際商務(wù)中中心西高新20044 年55,5500858,800050%甲級(jí)高科廣場(chǎng)場(chǎng)西高新20055 年57,0000656,500070%甲級(jí)創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)西高新20044 年84,119

40、1686,600095%乙級(jí)宏府大廈廈城內(nèi)20044 年81,6600405,300085%乙級(jí)金鑫國(guó)際際城內(nèi)20022 年26,0000606,600070%乙級(jí)凱愛(ài)大廈廈城內(nèi)20011 年57,7741505,800085%乙級(jí)廣豐國(guó)際際大廈南二環(huán)在建40,0000-4,8000銷售700%乙級(jí)老三屆世世紀(jì)星大廈南二環(huán)20033 年58,0000655,966080%乙級(jí)西部國(guó)際際廣場(chǎng)南二環(huán)20055 年 9 月月70,0000506,0000銷售20%乙級(jí)海星城市市廣場(chǎng)西高新20066 年 6 月月93,0000-5,7000銷售500%乙級(jí)紫洲國(guó)際際西高新20066 年28,00805

41、05,200040%普通領(lǐng)先國(guó)際際大廈城南20055 年38,0000-5,200040%普通文化大廈廈城南20000 年-483,800095%普通陽(yáng)明國(guó)際際城南20055 年43,0000354,900065%普通金石大廈廈南二環(huán)20044 年90,000070-普通煜源大廈廈南二環(huán)20044 年 9 月月19,2211404,800075%普通華融大廈廈南二環(huán)2001157,0000385,800060%普通騰飛創(chuàng)新新中心西高新2004419,228240-84%商務(wù)公寓寓怡和國(guó)際際南二環(huán)20055 年78,3320304,300040%商務(wù)公寓寓泛美大廈廈城南19999 年40,000

42、0303,722090%商務(wù)公寓寓皇家公館館城南20066 年64,8876303354,0000銷售699%商務(wù)(酒酒店式)公寓金橋國(guó)際際廣場(chǎng)西高新20077 年 5 月月53,7708-4,5000銷售277%SOHUU豪盛旺座座現(xiàn)代城西高新20066 年 10 月187,6666404,400060%（四）區(qū)區(qū)域?qū)懽肿謽鞘袌?chǎng)場(chǎng)分析區(qū)域?qū)懽肿謽切枨笄蠹?xì)分西安高新新區(qū)中高高檔寫字字樓客戶戶有如下下基本特特點(diǎn)：1、行業(yè)業(yè)分布被調(diào)查企企業(yè)行業(yè)業(yè)分布廣廣泛，信信息郵電電類占119、咨詢服服務(wù)類占占28、建筑筑房地產(chǎn)產(chǎn)類占117。2、公司司性質(zhì)本市公司司占455，本本省其它它地區(qū)公公司占226，外地

43、公公司占220，港澳臺(tái)臺(tái)及國(guó)外外公司各各占2和7。3、寫字字樓的取取得方式式在物業(yè)取取得方式式上，本本市和本本省公司司租和買買比例相相當(dāng)，略略偏向購(gòu)購(gòu)買；外外地、港港澳臺(tái)和和國(guó)外公公司944以上上選擇租租賃，其其中以港港澳臺(tái)和和國(guó)外公公司表現(xiàn)現(xiàn)更為明明顯，1100選擇租租賃。由由此可見(jiàn)見(jiàn)本市或或本省公公司是出出售寫字字樓的主主要目標(biāo)標(biāo)客戶，本市或或本省公公司以及及一些外外地、港港澳臺(tái)和和國(guó)外公公司是出出租寫字字樓的主主要目標(biāo)標(biāo)客戶。有55的公司司本部和和63的地區(qū)區(qū)總部在在物業(yè)取取得的方方式上選選擇購(gòu)買買，由于于總部和和地區(qū)總總部的辦辦公位置置相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定，因因此其偏偏重于選選擇購(gòu)買買的方式式，

44、而分分公司和和辦事處處由于地地點(diǎn)變遷遷頻繁，因此偏偏重于選選擇租賃賃的方式式，選擇擇購(gòu)買的的比例僅僅占133和77。93%87% 45%37%0%10%20%30%40%50%60%70%本部地區(qū)總部分公司辦事處 4、辦公公面積辦公面積積在2000-5500平平方米的的公司比比重最高高，其次次是2000平方方米以下下的公司司?？梢?jiàn)見(jiàn)，西安安寫字樓樓市場(chǎng)中中中小規(guī)規(guī)模公司司比較多多，但辦辦公面積積達(dá)到110000平方米米以上的的公司高高新區(qū)明明顯多余余其它區(qū)區(qū)域的寫寫字樓，可見(jiàn)對(duì)對(duì)于大企企業(yè)而言言，高新新區(qū)更有有吸引力力。5、需求求細(xì)分：初創(chuàng)企業(yè)業(yè)成本支出出合理公共會(huì)議議室等綜綜合配套套面積適合

45、合中大企業(yè)業(yè)規(guī)模單位位成本低低形象匹配配青睞專業(yè)業(yè)化、個(gè)個(gè)性化的的配套外來(lái)企業(yè)業(yè)著重品味味、擇鄰鄰而居、群聚效效應(yīng)、品品牌形象象核心地段段、標(biāo)志志性建筑筑軟硬配套套一流（五）市市場(chǎng)特征征總結(jié)分析西安安寫字樓樓狀況，總結(jié)如如下特性性：市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)“兩頭不不足，中中間過(guò)剩剩”的狀態(tài)態(tài)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)型和高高端型寫寫字樓將將呈熱點(diǎn)點(diǎn)在售項(xiàng)目目較少，高端項(xiàng)項(xiàng)目稀缺缺?？蛻粽w體實(shí)力較較高，涉涉及行業(yè)業(yè)相對(duì)廣廣泛，服服務(wù)業(yè)客客戶比例例逐漸上上升。高端項(xiàng)目目啟動(dòng)的的同時(shí)，帶動(dòng)了了商住項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展。寫字樓品品質(zhì)不一一，缺乏乏高端氛氛圍西安寫字字樓發(fā)展展仍在初初級(jí)階段段目前西安安的寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)還基本本處于一一個(gè)初級(jí)

46、級(jí)階段，與20005年年以前的的北京、上海、廣州、深圳很很相似，但西安安的國(guó)際際化已經(jīng)經(jīng)起步，伴隨著著西安寫寫字樓市市場(chǎng)用地地取得方方式更加加規(guī)范，開(kāi)發(fā)寫寫字樓的的成本也也將逐步步趨同，銷售價(jià)價(jià)格自然然上漲，西安寫寫字樓的的未來(lái)放放量增長(zhǎng)長(zhǎng)將成必必然之勢(shì)勢(shì)。從目前前西安市場(chǎng)場(chǎng)看，雖雖然投資資寫字樓樓的回報(bào)報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投投資住宅宅、商鋪鋪，但是是客群投投資數(shù)量量仍遠(yuǎn)遜遜于前者者，購(gòu)買買客戶仍仍以外來(lái)來(lái)企業(yè)購(gòu)購(gòu)買自用用為主流流。由此此證明，目前西安安市場(chǎng)寫寫字樓銷銷售的冷冷淡與本本地投資資意識(shí)的的冷淡與與落后有有直接關(guān)關(guān)系。而這一一情況隨隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平的的改善和和對(duì)外交交流的加加強(qiáng)，在在未來(lái)將將

47、極大的的得到改改善。經(jīng)濟(jì)型和和高端寫寫字樓兩兩個(gè)方向向的潛力力無(wú)限實(shí)踐證明明，在西西安寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)上，經(jīng)經(jīng)濟(jì)型寫寫字樓和和城市綜綜合體高高端寫字字樓這兩兩類產(chǎn)品品定位是是比較成成功的。一類是經(jīng)經(jīng)濟(jì)型寫寫字樓，將部分分住宅功功能與辦辦公功能能有機(jī)結(jié)結(jié)合，價(jià)價(jià)格也與與市場(chǎng)上上同地段段住宅價(jià)價(jià)格相當(dāng)當(dāng)，滿足足了一些些比較注注意企業(yè)業(yè)形象、渴望純純辦公環(huán)環(huán)境的中中小公司司的實(shí)際際需求。一類是新新城市綜綜合體高高端寫字字樓，以以前期長(zhǎng)安安國(guó)際廣廣場(chǎng)、高高新商務(wù)務(wù)大廈、經(jīng)發(fā)大大廈、西西港國(guó)際際大廈、萬(wàn)達(dá)國(guó)國(guó)際等項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)情況況來(lái)看，其目前前寫字樓樓的價(jià)格格就代表表了其品品質(zhì)和需需求情況況。高新區(qū)成成

48、熟區(qū)域域已呈需求求熱點(diǎn)，供應(yīng)日日趨集中中，CBBD優(yōu)勢(shì)勢(shì)顯現(xiàn)目前，城城內(nèi)黃金金地段可可供開(kāi)發(fā)發(fā)的土地地越來(lái)越越少，寫寫字樓市市場(chǎng)在城城內(nèi)發(fā)展展空間將將越來(lái)越越狹窄，向城外外轉(zhuǎn)移已已成為必必然趨勢(shì)勢(shì)。本案案所處的的高新CCBD區(qū)區(qū)域雖然然商務(wù)氛氛圍還未未成形，但不可可否認(rèn)在在未來(lái)將將成為西西安最適適宜發(fā)展展寫字樓樓項(xiàng)目的的區(qū)域之之一。（六）本本案寫字字樓部分分總結(jié)綜上所述述，高新新CBDD區(qū)域已已形成濃濃厚的商商務(wù)氛圍圍，市場(chǎng)場(chǎng)條件成成熟，需需求旺盛盛，而一一些綜合合配套的的問(wèn)題也也可以在在短期內(nèi)內(nèi)得到改改善。在在本區(qū)域域建設(shè)寫寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目更利利于在市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中處于于先發(fā)領(lǐng)先先優(yōu)勢(shì)。對(duì)西安市市

49、及區(qū)域域?qū)懽謽菢鞘袌?chǎng)的的分析表表明，西西安市寫寫字樓市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，潛在項(xiàng)項(xiàng)目眾多多，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較高，但高新新CBDD區(qū)域地地段更佳佳，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更更強(qiáng)，且且真正意意義上的的甲級(jí)寫寫字樓目目前仍舊舊比較稀稀缺，屈屈指可數(shù)數(shù)的也就就是西港港國(guó)際大大廈（建筑面面積6.6萬(wàn)平方方米）、高新新國(guó)際商商務(wù)中心心、創(chuàng)業(yè)業(yè)廣場(chǎng)等等這幾個(gè)個(gè)項(xiàng)目具具備這樣樣的條件件。通過(guò)對(duì)寫寫字樓客客戶需求求的分析析發(fā)現(xiàn)，客戶選選擇寫字字樓時(shí)除除租金等等必須因因素外，主要考考慮地段段條件、形象檔檔次、硬硬件設(shè)施施、軟性性配套與與物業(yè)管管理。因因此，在在假定本本案形象象檔次、硬件設(shè)設(shè)施及物物業(yè)配套套均不遜遜于競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目時(shí)時(shí)，高新新

50、中心區(qū)區(qū)作為西安安核心商商務(wù)區(qū)，匯聚了西安大量量人流、物流、信息流流、資金金流，且且本案獨(dú)獨(dú)具的停停車場(chǎng)、候機(jī)中中心等提提供了先先天的、唯一的的資源共共享優(yōu)勢(shì)勢(shì)，將為為是本案案內(nèi)寫字字樓部分分創(chuàng)造的的最大競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。本案所處處高新CBBD區(qū)域域，向西西與丈八八四路相相連，向向北與錦錦業(yè)路相相接，并并有都市市之門高高新區(qū)行行政中心心等項(xiàng)目作作為形象象支撐，出于CCBD寫寫字樓建建設(shè)集聚聚效用的的考慮，是最適適合發(fā)展展寫字樓樓項(xiàng)目的的區(qū)域。二、酒店店市場(chǎng)分分析（一） 背景狀狀況20066年西安安共接待待海內(nèi)外外游客227388.7萬(wàn)萬(wàn)人次，比上年年增長(zhǎng)113.00%，其其中海外外游客886.77

51、萬(wàn)人次次，增長(zhǎng)長(zhǎng)11.8%。20007年“五一”黃金周周期間，西安市市共接待待國(guó)內(nèi)外外游客2257萬(wàn)萬(wàn)人次，與上年年同期相相比增長(zhǎng)長(zhǎng)27.4%；實(shí)現(xiàn)旅旅游總收收入111.555億元，同比增增長(zhǎng)211.0%。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額 133.444億元，同比增增長(zhǎng)155.9 %，其其中：批批發(fā)零售售貿(mào)易業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)商商品零售售額 111.330億元元，同比比增長(zhǎng)117.66%，餐餐飲業(yè)零零售額22.144億元，同比增增長(zhǎng)7.0%。據(jù)對(duì)366家主要要賓館飯飯店統(tǒng)計(jì)計(jì)，“五一”黃金周周共接待待住宿人人數(shù)7.56萬(wàn)萬(wàn)人次，與上年年同期相相比略有有下降（同比下下降1.9%）；營(yíng)業(yè)業(yè)收入119566萬(wàn)元

52、，同比增增長(zhǎng)9.9%；平均客客房出租租率為777%，比上年年同期提提高2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。在客客流高峰峰期間的的5月22日至44日,部部分賓館館飯店的的客房出出租率達(dá)達(dá)90%以上,有的甚甚至達(dá)到到1000%。平平均客房房出租率率前五位位的是美美倫酒店店、鐘樓樓飯店、光華酒酒店、城城市酒店店、西安安志誠(chéng)麗麗柏酒店店（原新新紀(jì)元酒酒店）。西安旅游游人次變變動(dòng)情況況20011年到220066年，西安安接待旅旅游人數(shù)數(shù)呈逐年年遞增趨趨勢(shì)，雖雖然20003年年受“非典”因素的的影響旅旅游人數(shù)數(shù)較20002年年有所減減少，也也達(dá)到了了16114萬(wàn)人人。同時(shí)時(shí)，游客客在西安安的平均均每人居居住天數(shù)數(shù)也由2200

53、33年的2.2天增增加到了了20006年的4.2天，有益于于酒店業(yè)業(yè)需求市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展。由由過(guò)去平平均增長(zhǎng)長(zhǎng)速度的的推斷，未來(lái)三三年，外外地游客來(lái)來(lái)西安人數(shù)數(shù)將以每每年增長(zhǎng)長(zhǎng)10%以以上速度度遞增。酒店商務(wù)務(wù)客群的的未來(lái)變變動(dòng)趨勢(shì)勢(shì)20044年122月，西安城市市總體規(guī)規(guī)劃(220044-20020年年)方方案正式式公示。未來(lái)西西安將定定位于西西部地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心，同時(shí)努努力把西西安建設(shè)設(shè)成為國(guó)國(guó)際港口口大都市市、中國(guó)國(guó)北方經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心和生態(tài)態(tài)城市。經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展、地位的的提高和和西部建設(shè)設(shè)都促使使西安客流流量大增增，受此此拉動(dòng)作作用的影影響，西西安旅游游業(yè)、商商業(yè)、餐餐飲業(yè)以以及會(huì)展展業(yè)必將

54、將有較大大幅度的的增長(zhǎng)，同時(shí)西西安酒店店業(yè)也面面臨著一一次快速速發(fā)展的的商機(jī)。（二） 西安酒酒店供需需情況分分析目前，西西安星級(jí)級(jí)酒店在在規(guī)模及及數(shù)量上上都低于于北京、上海以以及廣東東等大城城市，發(fā)發(fā)展水平平仍處于于較為落落后的地地位。據(jù)20006年西西安市旅游局統(tǒng)計(jì)資資料顯示示，目前前西安市市內(nèi)六區(qū)區(qū)正式掛掛牌注冊(cè)冊(cè)的五星星級(jí)酒店店僅有4家家，五星星級(jí)酒店店的稀少少難再滿滿足接待待市場(chǎng)需需要。220066年節(jié)假假日西安安市五星星級(jí)酒店店的客房房經(jīng)常出出現(xiàn)爆滿滿現(xiàn)象。 名稱星級(jí)客房數(shù)租金西安長(zhǎng)安安城堡大大酒店326套套598元元/天（23）西安香格格里拉金金花飯店店416套套668元元/天（3

55、0）西安喜來(lái)來(lái)登大酒酒店418套套700元元/天（32）西安凱悅悅（阿房房宮）飯飯店404套套863元元/天（29）西安國(guó)際際會(huì)議中中心曲江江賓館200套套300元元/天（25）西安曲江江惠賓苑苑賓館100套套498元元/天（27）西安豪華華美居人人民大廈廈202套套535元元/天（32）西安金花花豪生國(guó)國(guó)際大酒酒店324套套588元元/天（30）西安金石石國(guó)際大大酒店327套套488元元/天（30）索菲特人人民大廈廈418套套500元元/天唐華賓館館383套套378元元/天建國(guó)飯店店766套套410元元/天西安賓館館538套套450元元/天天域凱萊萊大酒店店328套套320元元/天西安市星星

56、級(jí)酒店店配比與與分布西安市酒酒店五星星級(jí)、四四星級(jí)、三星級(jí)級(jí)、準(zhǔn)三三星級(jí)和和二星級(jí)級(jí)及以下下酒店分分配比例例分別為為3%、4%、10%、144%和669% ，其中中五星級(jí)級(jí)酒店又又主要集集中在豐豐鎬路、東大街街、南門門和東郊郊。，而而其它區(qū)區(qū)域四、五星級(jí)級(jí)酒店數(shù)數(shù)量則相相對(duì)較少少，區(qū)域域存量明明顯稀缺缺，在經(jīng)經(jīng)濟(jì)高速速發(fā)展的的西安高高新區(qū)仍仍是經(jīng)營(yíng)營(yíng)空白點(diǎn)點(diǎn)。巨大大的市場(chǎng)場(chǎng)需求難難以滿足足，因此此在高新新區(qū)的五五星級(jí)酒酒店項(xiàng)目目有著無(wú)無(wú)比巨大大的市場(chǎng)場(chǎng)前景和盈盈利空間間。西安西安喜來(lái)來(lái)登大酒酒店豪華間￥9555金花豪生生國(guó)際大大酒店高級(jí)客房房￥7688長(zhǎng)安城堡堡大酒店店標(biāo)準(zhǔn)間￥6644豪華標(biāo)準(zhǔn)

57、準(zhǔn)間￥7566標(biāo)準(zhǔn)間單早￥7588萬(wàn)年大酒酒店標(biāo)準(zhǔn)間（三星）￥3000標(biāo)準(zhǔn)間￥5200西安凱悅悅(阿房房宮)飯飯店標(biāo)準(zhǔn)間單早￥9788西安香格格里拉金金花飯店店北樓標(biāo)間間￥6688北樓標(biāo)間間雙早早￥7644南樓豪華華間￥8122金石國(guó)際際大酒店店標(biāo)準(zhǔn)大床床間￥3700標(biāo)準(zhǔn)雙床床間￥3700豪華大床床間￥4700酒店分布布狀況酒店需求求（經(jīng)營(yíng)營(yíng)）情況況五星級(jí)酒酒店入住住率名稱入住率旺季淡季平均入住住率西安長(zhǎng)安安城堡大大酒店85%75%80%西安香格格里拉金金花飯店店88%75%82%西安喜來(lái)來(lái)登大酒酒店85%85%85%西安凱悅悅（阿房房宮）飯飯店85%68%77%四星級(jí)酒酒店入住住率名稱入住率

58、旺季淡季平均入住住率西安國(guó)際際會(huì)議中中心曲江江賓館80%70%75%西安曲江江惠賓苑苑賓館75%70%73%西安皇城城賓館75%62%69%西安金花花豪生國(guó)國(guó)際大酒酒店75%70%73%西安金石石國(guó)際大大酒店80%75%78%索菲特人人民大廈廈80%70%75%唐華賓館館80%70%75%建國(guó)飯店店80%75%78%西安賓館館95%80%88%西安驪苑苑92%86%89%可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，近年年來(lái)西安安四、五五星級(jí)酒酒店入住住率受旅旅游季節(jié)節(jié)的影響響越來(lái)越越小，這一方方面表明明以參加加會(huì)議、商務(wù)洽洽談、公公司培訓(xùn)訓(xùn)等為目目的商務(wù)務(wù)消費(fèi)有有增長(zhǎng)之之勢(shì)，另另一方面面也表明明西安五五星級(jí)酒酒店具備備的良好

59、好的商務(wù)務(wù)條件使使其經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況較較為穩(wěn)定定，說(shuō)明明西安高高端酒店店的供應(yīng)應(yīng)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到到飽和，仍有相相當(dāng)?shù)陌l(fā)發(fā)展?jié)摿α?。另外從宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)和地區(qū)區(qū)發(fā)展的的角度看看，隨著著西安市各各行業(yè)各各領(lǐng)域突突飛猛進(jìn)進(jìn)地發(fā)展展，高級(jí)級(jí)星級(jí)旅旅游飯店店市場(chǎng)緊緊缺的狀狀況日益益突出，也使得得本市四四、五星星級(jí)旅游游飯店的的出租率率大幅上上揚(yáng)，一一般而言言，酒店店業(yè)出租租率最佳佳合理指指數(shù)應(yīng)既既考慮經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益，又能能使酒店店得到可可持續(xù)發(fā)發(fā)展，合合理指數(shù)數(shù)應(yīng)在775%左左右，目目前西安安市存量量四、五五星級(jí)酒酒店遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這這一標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，需求求極度旺旺盛。（三） 區(qū)域酒酒店市場(chǎng)場(chǎng)供需情情況分析析高新區(qū)酒酒店存量

60、量情況項(xiàng)目名稱稱星級(jí)入住率概況水晶島酒酒店85%10萬(wàn)平平米西安志誠(chéng)誠(chéng)麗柏酒酒店95%西安戴維維斯大酒酒店80%高新商務(wù)務(wù)酒店嘉年華酒酒店陜西賓館館（國(guó)賓賓館）60%（20006.66）豪門新天天地60%（20006.66）好泰快捷捷酒店（經(jīng)濟(jì)型型）75%（20006.66）高新區(qū)潛潛在酒店店情況從西安旅旅游局了了解到，預(yù)計(jì)到到20007年年年底，西西安星級(jí)級(jí)飯店數(shù)數(shù)量將會(huì)會(huì)突破2200家家，星級(jí)級(jí)飯店客客房總數(shù)數(shù)將達(dá)到到250000間間左右。屆時(shí)，西西安星級(jí)級(jí)酒店結(jié)結(jié)構(gòu)數(shù)量量大體為為：五星星級(jí)飯店店將達(dá)到到7-88家，四四星級(jí)飯飯店將達(dá)達(dá)到或超超過(guò)344家， 在高新區(qū)區(qū)已啟動(dòng)動(dòng)的房地地產(chǎn)項(xiàng)目