某樓盤項目可行性研究報告(doc 42)

1、PAGE 60PAGE 44成都奧園園可行性性研究報報告目 錄錄TOC o h z u HYPERLINK l _Toc92596020 報告總體體結論 HYPERLINK l _Toc92596472 表一：經(jīng)經(jīng)濟技術術指標 PAGEREF _Toc92596472 h 7 HYPERLINK l _Toc92596473 表二：220000年溫江江縣主要要經(jīng)濟指指標 PAGEREF _Toc92596473 h 18 HYPERLINK l _Toc92596474 表三：成成都市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)各年主主要經(jīng)濟濟指標 PAGEREF _Toc92596474 h 29 HYPERLINK l

2、_Toc92596475 表四：項項目分期期開發(fā)經(jīng)經(jīng)濟技術術指標 單位位：m2 PAGEREF _Toc92596475 h 46 HYPERLINK l _Toc92596476 表五：項項目投資資估算表表 PAGEREF _Toc92596476 h 48 HYPERLINK l _Toc92596477 表六：資資金籌措措 PAGEREF _Toc92596477 h 49 HYPERLINK l _Toc92596478 項目銷售售價格預預測 單位：元/ m2 PAGEREF _Toc92596478 h 50 HYPERLINK l _Toc92596479 項目各方方案銷售售額 P

3、AGEREF _Toc92596479 h 51 HYPERLINK l _Toc92596480 投資收益益率 PAGEREF _Toc92596480 h 53 HYPERLINK l _Toc92596481 表：保守守方案項項目現(xiàn)金金流量表表 PAGEREF _Toc92596481 h 54 HYPERLINK l _Toc92596482 表：一般般方案項項目現(xiàn)金金流量表表 PAGEREF _Toc92596482 h 55 HYPERLINK l _Toc92596483 表：樂觀觀方案項項目現(xiàn)金金流量表表 PAGEREF _Toc92596483 h 56 HYPERLINK

4、l _Toc92596484 盈虧平衡衡表 PAGEREF _Toc92596484 h 57 HYPERLINK l _Toc92596485 項目敏感感性分析析表 PAGEREF _Toc92596485 h 58報告總體體結論報告說明明本報告中中投資估估算采用用假設開開發(fā)法，依據(jù)定定額標準準和行業(yè)業(yè)普遍慣慣例。銷銷售預測測采用市市場比較較法。計計算時點點為20001年年10月月。本報告所所采用的的計算方方法、分分析依據(jù)據(jù)以及得得出的結結論和建建議只代代表本公公司的觀觀點，供供開發(fā)商商以及相相關單位位作決策策參考之之用。在在實際開開發(fā)中按按照實際際情況作作相應調調整。總體評價價溫江得天天獨

5、厚的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，良良好的自自然生態(tài)態(tài)環(huán)境，城市綜綜合配套套功能進進一步加加強，各各項社會會事業(yè)協(xié)協(xié)調發(fā)展展，將為為本項目目的發(fā)展展提供良良好的社社會環(huán)境境與經(jīng)濟濟環(huán)境。大量的的土地資資源、建建設單位位雄厚的的經(jīng)濟實實力，以以及“奧林匹匹克花園園”優(yōu)良的的品牌資資源，本本項目具具有良好好的市場場前景。根據(jù)本報報告定性性、定量量分析和和風險分分析，我我們得出出以下總總體結論論性意見見供委托托方參考考：本項目用用地區(qū)位位理想，有相當當?shù)陌l(fā)展展?jié)摿Γm合開開發(fā)大型型項目。本項目開開發(fā)住宅宅為主的的項目有有較好的的市場前前景。本項目在在技術上上和財務務上是可可行的，并具有有良好的的投資價價值和相相當?shù)?/p>

6、收收益回報報。技術經(jīng)濟濟指標表一：經(jīng)經(jīng)濟技術術指標項目合計一期二期三期四期數(shù)量數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例占地面積積(畝)15700400500400270總建筑面面積（mm2）1151190992934480366885029344801980099住宅（mm2）1036671882641132330116526411321782289其中：多多層住宅宅5462240161441455%183442550%132006645%69333535%花園洋房房253449358699620%91711325%73377025%29711515%聯(lián)體別墅墅207227044022215%5502

7、2815%58699620%49522525%獨體別墅墅29711529711515%商業(yè)及公公共配套套（m22）115119129344810%36688510%29344810%19811010%商業(yè)及公公共配套套包括:售樓中中心、辦辦公區(qū)、奧運體體育會館館、幼兒兒園、購購物廣場場、商業(yè)業(yè)步行街街、生活活會所等等非住宅宅建筑。項目項目目總占地地面積： 115700畝容積率: 1.11建筑覆蓋蓋面積： 22616668平平方米 （覆蓋蓋率255%）綠化率 442%高度限制制: 188米車位比例例： 1：0.99項目開發(fā)發(fā)周期： 5年開發(fā)總成成本： 114.66億元（營業(yè)稅稅及附加加未計入入）

8、每平方米米單位成成本： 12269元元/平方方米項目銷售售收入：保守估計計： 166.5億億元一般估計計： 188.9億億元樂觀估計計： 211.6億億元總投資利利潤率：保守估計計： 6.74%一般估計計： 222.099%樂觀估計計： 399.588%權益資本本利潤率率：保守估計計： 2544.900%一般估計計： 3066.966%樂觀估計計： 3655.277%凈現(xiàn)值NNPV（單位：萬元）： 保守估計計： 31553一般估計計： 173325樂觀估計計： 331162內部收益益率IRRR：保守估計計： 11%一般估計計： 33%樂觀估計計： 57%盈虧平衡衡點X：保守估計計： 0.994

9、3一般估計計： 0.8829樂觀估計計： 0.7732結論與建建議本項目用用地區(qū)位位理想、有相當當?shù)陌l(fā)展展?jié)摿Γm合開開發(fā)大型型住宅項項目，并并有較好好的宏觀觀利好前前景，具具有良好好的投資資價值和和可觀的的經(jīng)濟效效益。當當然本項項目也存存在一定定的風險險，建設設單位如如果能有有效地采采取措施施規(guī)避、分散、消除或或轉移風風險并達達到自身身資源能能夠承受受的程度度，該項項目具有有相當?shù)牡目尚行孕浴＝ㄔO單位位應抓緊緊籌集資資金，合合理利用用自有資資金，同同時，應應適時加加大廣告告宣傳力力度，優(yōu)優(yōu)化工程程設計，在工程程建設過過程中嚴嚴格實行行招標和和建設監(jiān)監(jiān)理制，力爭在在20002年上上半年開開工建

10、設設。第一章 項目目介紹11項項目背景景及地塊塊現(xiàn)狀112項目目背景溫江位于于成都市市西面，上風上上水，光光華大道道西延線線的開工工建設以以及成都都市高新新西區(qū)的的開發(fā)建建設為溫溫江房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)帶來了了極大的的利好。市政府府雖然未未進行正正面的引引導，單單已暗含含借機帶帶動溫江江跨越式式發(fā)展之之意。溫江縣本本地政府府將房地地產(chǎn)業(yè)作作為帶動動溫江經(jīng)經(jīng)濟和聚聚集區(qū)域域人氣的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，主主持召開開了“住在溫溫江成都房房地產(chǎn)高高層論壇壇會”。論壇壇會的后后續(xù)效應應以及置置信“芙蓉古古城”項目在在溫江的的成功，令溫江江房地產(chǎn)產(chǎn)市場受受到市內內開發(fā)商商的普遍遍關注，先后有有華新國國際、森森宇房產(chǎn)產(chǎn)、

11、華潤潤房產(chǎn)、亞都房房產(chǎn)等多多家開發(fā)發(fā)商在此此圈地。未來2-3年隨隨著成都都市中區(qū)區(qū)舊房改改造工程程的全面面展開，總拆遷遷量將達達到4000萬平平方米，按1：3的安安置比例例計算，將帶來來12000萬平平方米的的市場需需求量。市內無無法消化化如此巨巨大的市市場需求求，這必必將帶動動成都市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場郊郊區(qū)化的的發(fā)展。20011年122月份，四川建建信置業(yè)業(yè)發(fā)展有有限責任任公司正正式與溫溫江縣政政府簽定定了征地地合同，其中一一期用地地4000畝。220011年122月311日，建建信公司司在成都都市藝術術中心舉舉辦了“建信奧林匹匹克花園園”奧地利利皇家管管樂團新新年音樂樂會，進進行了本本項目第第

12、一次的的形象宣宣傳，為為項目的的開發(fā)、推廣作作了鋪墊墊。113地塊塊現(xiàn)狀項目地塊塊位于溫溫江縣，總占地地15660畝，以江安安河為界界，地跨跨溫江縣縣涌泉和和公平兩兩鎮(zhèn)，其其主體部部分位于于涌泉鎮(zhèn)鎮(zhèn)境內。地塊南南臨光華華大道西西延線，東西兩兩側與華華新國際際和愛使使房產(chǎn)的的項目地地塊為鄰鄰，北側側目前為為農(nóng)業(yè)區(qū)區(qū)。地塊內部部地勢平平坦、土土地肥沃沃，相對對落差在在一米左左右，現(xiàn)現(xiàn)主要為為農(nóng)田，其中零零星分布布著農(nóng)房房和竹林林，西南南臨光華華大道處處有一企企業(yè)。地地塊內現(xiàn)現(xiàn)有一條條東西向向雙車道道的水泥泥公路，路面高高出兩側側的田壟壟約一米米左右，沿路兩兩側有部部分村民民自建的的房屋。12項項目

13、地塊塊綜合開開發(fā)環(huán)境境121自然然及人文文歷史景景觀條件件地塊整體體自然條條件優(yōu)越越，江安安河蜿蜒蜒流淌，水質較較為清澈澈，沿河河竹林與與環(huán)舍而而生的竹竹團共同同構成了了一道獨獨特的風風景。另另外，地地塊內保保存有一一條較為為完整的的江安河河古河道道，但缺缺少獨特特的人文文景觀與與歷史古古跡。122交通通條件項目地塊塊與外界界連接交交通條件件地塊內有有一條兩兩車道水水泥路面面鄉(xiāng)間公公路，整整體路況況較好。但與外外部公路路接合部部為沙石石路面，路況較較差，較較為泥濘濘、坑洼洼。項目地塊塊周邊交交通狀況況目前地塊塊周邊有有土龍路路、溫雙雙路、涌涌泉柳城公公路，南南側的光光華大道道正處于于施工階階段

14、，尚尚未形成成交通能能力。政政府在地地塊控制制紅線東東、西、北三側側均規(guī)劃劃有三條條市政公公路，目目前尚未未動工。隨著本本項目及及區(qū)域其其它項目目的啟動動，本項項目地塊塊周邊交交通狀況況是非常常良好的的。123水、土地、空氣污污染狀況況項目地塊塊整體污污染狀況況小。江江安河水水質較為為清澈、流量大大；土地地平坦，幾乎均均為農(nóng)業(yè)業(yè)用地，西南部部的企業(yè)業(yè)處于停停產(chǎn)狀態(tài)態(tài)，污染染小；光光華大道道的施工工未對周周邊環(huán)境境造成明明顯破壞壞，粉塵塵污染較較低。從從整體比比較，本本項目地地塊污染染狀況遠遠比成都都市區(qū)為為輕，似似有心曠曠神怡及及有氧運運動之美美。124項目目地塊周周邊治安安狀況分分析項目地塊

15、塊周邊居居民以村村民為主主，服務務業(yè)人口口較少，居民世世代為鄰鄰，總體體治安狀狀況較好好。13項項目地塊塊周邊建建筑狀況況分析項目地塊塊周邊建建筑以村村民的房房舍為主主，以圍圍合式院院落和兩兩層自建建房為主主。西南南面廠區(qū)區(qū)內的工工業(yè)用房房年代較較為久遠遠，以五五至六層層磚混建建筑為主主。14項項目地塊塊周邊居居民狀況況項目地塊塊周邊居居民以附附近村民民為主，農(nóng)業(yè)人人口占絕絕對比重重。除西西南處有有極少的的企業(yè)職職工外，沒有其其它類型型的居民民，商業(yè)業(yè)人口、服務業(yè)業(yè)人口及及企業(yè)單單位居民民極少。15項項目地塊塊周邊市市政工程程實施情情況目前地塊塊周邊在在建的市市政工程程僅光華華大道西西延線（溫

16、江段段）一項項，路面面現(xiàn)已推推平，正正在鋪設設兩側的的管網(wǎng)。政府在在環(huán)境地地塊四周周均規(guī)劃劃有市政政道路，目前均均未進行行施工。16項項目地塊塊周邊配配套設施施狀況161商業(yè)業(yè)設施地塊周邊邊的商業(yè)業(yè)設施非非常少，地塊東東南面康康河村內內有少量量副食品品商店、雜貨店店和小餐餐館，在在溫雙公公路側有有在溫江江縣較為為知名“仲華養(yǎng)養(yǎng)生園”。地塊塊周邊缺缺少銀行行，郵局局等配套套設施和和娛樂場場所。162生活活設施地塊處于于農(nóng)業(yè)區(qū)區(qū)內，周周邊沒有有菜市場場等生活活配套設設施。醫(yī)療教育育設施附近缺少少醫(yī)院和和療養(yǎng)院院，康河河村內有有個別個個體診所所，東面面土龍公公路一側側有成都都市獅馬馬路小學學教育實實

17、驗基地地，星星星外國語語學校及及四川省省商業(yè)學學校等教教育單位位。17項項目地塊塊優(yōu)劣勢勢分析171優(yōu)勢勢分析土地平坦坦，自然然條件優(yōu)優(yōu)越，適適宜進行行房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)及及營造良良好的居居住環(huán)境境。項目規(guī)劃劃用地近近16000畝，符合房房地產(chǎn)規(guī)規(guī)?；_開發(fā)的趨趨勢，同同時也給給設計師師留出了了設計的的空間，便于組組團的規(guī)規(guī)劃與配配套設施施的完善善。緊臨光華華大道，距成都都市區(qū)三三環(huán)路僅僅8公里里，交通通條件極極為便利利。光華華大道的的高標準準建設以以及規(guī)劃劃沿路兩兩側1000米的的綠化帶帶，不僅僅大大縮縮短了城城鄉(xiāng)距離離，也令令回家成成為一種種享受。項目地塊塊位于涌涌泉鎮(zhèn)未未來規(guī)劃劃的中高高檔居住

18、住區(qū)內，周邊均均為成都都市知名名開發(fā)企企業(yè)的項項目地塊塊，區(qū)域域含金量量高，升升值潛力力大。未未來區(qū)域域的整體體開發(fā)將將有利于于提升版版塊整體體形象和和競爭力力。便于與其其它開發(fā)發(fā)企業(yè)合合作共同同營造周周邊配套套，加速速居住氣氣候的形形成，同同時避免免重復投投資帶來來的重復復性浪費費。地塊內有有近三公公里長的的河岸線線，有利利于打造造生態(tài)河河景；沿沿岸良好好的茂密密竹林，既有利利于打造造具有川川西風俗俗的景觀觀環(huán)境，又為開開發(fā)企業(yè)業(yè)節(jié)省了了營造景景觀綠化化的成本本；沿河河的河漫漫灘有利利于營造造親水的的休閑空空間。項目地塊塊所處區(qū)區(qū)域為房房地產(chǎn)開開發(fā)的處處女地，開發(fā)起起點高，政府便便于加強強控

19、制與與規(guī)劃，令區(qū)域域產(chǎn)品整整體風格格與檔次次較為統(tǒng)統(tǒng)一，可可保持版版塊形象象的完整整性?！白≡跍販亟背啥挤糠慨a(chǎn)高層層論壇會會的召開開，樹立立了良好好的溫江江版塊區(qū)區(qū)域品牌牌，引起起了市場場的關注注，為項項目后期期的宣傳傳推廣創(chuàng)創(chuàng)造了良良好的條條件。光華大道道兩側鋪鋪設的管管網(wǎng)為小小區(qū)開發(fā)發(fā)中的管管線引入入、引出出創(chuàng)造了了良好的的水、電電、氣、路等基基礎設施施條件。本項目良良好的區(qū)區(qū)位環(huán)境境和地塊塊特征為為項目的的成功開開發(fā)創(chuàng)造造了良好好的基礎礎條件。加之成成都建信信公司雄雄厚的資資金實力力背景和和良好的的政府資資源背景景，輔以以“奧林匹匹克花園園”良好的的項目品品牌和運運作模式式，溫江江縣政

20、府府將“建信奧林匹匹克花園園”項目列列為溫江江縣政府府一號工工程，都都將進一一步加強強本項目目的優(yōu)勢勢。172劣勢勢分析項目地塊塊面積大大，開發(fā)發(fā)建設周周期長，投資成成本大，資金回回收慢。項目地塊塊地勢平平坦，地地塊內的的相對落落差僅為為1米左左右，地地勢缺少少起伏，不利于于營造內內部規(guī)劃劃與景觀觀規(guī)劃的的空間層層次感和和差異性性。地塊周邊邊現(xiàn)有的的交通條條件較差差，光華華大道西西延線（青羊段段）的施施工尚未未進行，存在較較大的變變數(shù)，若若其建設設滯后，將對本本項目的的開發(fā)周周期產(chǎn)生生較大影影響。地塊周邊邊的商業(yè)業(yè)、生活活、娛樂樂等配套套設施落落后，居居住環(huán)境境與商業(yè)業(yè)環(huán)境尚尚未形成成，不利利

21、于項目目的推廣廣。“森宇音音樂花園園”距項目目地塊較較近，并并先于本本項目推推出市場場，其價價格定位位較低，均價在在13000元左左右，若若其推出出后產(chǎn)品品品質與與消費者者預期存存在較大大的差異異，會大大大損害害溫江版版塊房產(chǎn)產(chǎn)項目的的整體形形象，不不利于“奧園”項目的的推廣。在相鄰本本項目地地塊附近近圈地的的開發(fā)企企業(yè)，如如華新國國際、愛愛使房產(chǎn)產(chǎn)等現(xiàn)在在都未有有實質性性的開發(fā)發(fā)動作，造成本本項目在在營造區(qū)區(qū)域配套套設施和和吸引人人氣上顯顯得勢單單力孤。第二章 宏觀觀社會經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境研究本項目投投資規(guī)模模大，開開發(fā)周期期長，在在項目投投資、營營建、營營銷和管管理的各各個環(huán)節(jié)節(jié)必然會會受到國國

22、家宏觀觀經(jīng)濟形形式及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策的影響響。當然然要準確確的預測測宏觀面面對本項項目的影影響程度度，作出出量化分分析是非非常困難難的，本本章我們們將根據(jù)據(jù)以下幾幾個不同同的 層層面及角角度對本本項目面面臨的宏宏觀背景景及經(jīng)濟濟形勢作作定性研研判：2.1國國民經(jīng)濟濟景氣狀狀況對本本項目的的影響在全球經(jīng)經(jīng)濟增長長趨勢減減緩，一一些權威威結構普普通提出出悲觀預預測的時時候，中中國GDDP在今今年一季季度增長長8.11%，需需求方面面，全社社會固定定資產(chǎn)投投資同比比增長112.44%，消消費品零零售總額額同比增增長100.3%，呈現(xiàn)現(xiàn)出穩(wěn)定定增長的的運行態(tài)態(tài)勢，進進而亞洲洲開發(fā)銀銀行4月月19日日也提出

23、出預測，認為中中國和東東南亞各各國經(jīng)濟濟今年增增速分別別大7%和6%以上。目前觀察察，國內內需求今今年是上上升趨勢勢，物價價也是穩(wěn)穩(wěn)定的，只要各各項宏觀觀經(jīng)濟政政策保持持連續(xù)性性和穩(wěn)定定性，內內需不會會出現(xiàn)異異常變化化。不確確定因素素主要是是外需，最近，有越來來越多的的國內外外學者認認為，世世界經(jīng)濟濟尤其美美國經(jīng)濟濟增長放放緩慢將將明顯影影響中國國經(jīng)濟的的增長。這種影影響將在在下半年年顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計計局副局局長邱曉曉華認為為，國際際需求將將減少，國內需需求則會會增加，二者相相抵后，我國今今年整個個經(jīng)濟運運行將相相對平穩(wěn)穩(wěn)，增長長率保持持在7%8%之間，不會出出現(xiàn)大起起大落。與此同同時，據(jù)據(jù)國家

24、統(tǒng)統(tǒng)計局調調查，一一季度全全國企業(yè)業(yè)景氣指指數(shù)1118.66，比上上年同期期提高33.4個百百分點，扣除季季節(jié)因素素與上季季持平，特別是是股份合合作企業(yè)業(yè)和私營營企業(yè)的的景氣指指數(shù)有所所提高。我們認為為，整體體國民經(jīng)經(jīng)濟將突突顯內需需為主格格局，就就目前的的經(jīng)濟景景氣狀況況及今年年的經(jīng)濟濟基本面面而言是是支持本本項目的的，但在在本項目目開發(fā)中中應注意意到今年年下半年年經(jīng)濟增增長可能能放緩對對內需增增長的影影響。2.2銀銀行利息息及金融融政策對對本項目目的影響響從已發(fā)布布的貨幣幣信貸情情況中，今年一一季度，人民銀銀行繼續(xù)續(xù)執(zhí)行穩(wěn)穩(wěn)健的貨貨幣政策策，供應應適度，落到了了中央年年初調整整目標1131

25、4%之內，金融運運行平穩(wěn)穩(wěn)。國家家貨幣政政策委員員會今年年確定總總的方針針是，繼繼續(xù)執(zhí)行行穩(wěn)健的的貨幣政政策，保保持貨幣幣總量政政策基本本穩(wěn)定；靈活運運用公開開市場業(yè)業(yè)務操作作，及時時調節(jié)商商業(yè)銀行行流動性性；保持持人民幣幣利率總總水平穩(wěn)穩(wěn)定，保保持人民民幣匯率率基本穩(wěn)穩(wěn)定；積積極運用用信貸政政策，促促進信貸貸結構調調整；促促進貨幣幣市場和和醬市場場協(xié)調發(fā)發(fā)展。據(jù)專家預預測，從從我國經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展的自身身情況以以及世界界經(jīng)濟發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢來看，短期內內我國銀銀行利息息不會有有上調的的可能。因此，該項目目的開發(fā)發(fā)期內依依然會處處于一個個較為寬寬松有利利的金融融環(huán)境中中。只要要良好地地把握項項目的開開

26、發(fā)進程程，相關關的配套套資金及及時到位位，工程程抵押貸貸款和消消費性按按揭貸款款總體上上利率風風險不會會太大。2.3通通貨膨脹脹因素對對本項目目的影響響今年一季季度居民民消費價價格總水水平同比比上漲00.7%，物價總總水平呈呈現(xiàn)出長長穩(wěn)中微微漲之勢勢。其中中，城市市上漲00.6%，農(nóng)村上上漲0.8%。從構成成看，上上漲較快快的項目目主要是是娛樂教教育文化化用品及及服務項項目和居居住，同同比分別別上漲99.2%和和2.44%，但但食品價價格下降降1.66%。工工業(yè)品出出廠價格格上漲00.8%，原材料料、燃料料、動力力購進價價格上漲漲2.99%。今年的物物價還會會進一步步上漲，但漲幅幅不會太太大，

27、漲漲速也不不會太快快。由于于物價水水平總體體比較平平穩(wěn)，對對本項目目的投資資收益影影響不會會太大。但是原原材料、燃料、動力價價格上漲漲較快可可能會影影響項目目開發(fā)成成本及費費用開支支，委托托方應注注意把握握開發(fā)節(jié)節(jié)奏，合合理控制制成本。2.4固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資對對本項目目的影響響今年14月份份國有及及其它經(jīng)經(jīng)濟類型型累計完完成投資資42336億元元，增長長16.5%，比去年年同期高高出7.2個百百分點，其中更更新改造造和房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資繼繼續(xù)保持持了快速速增長的的態(tài)勢：更新改改造投資資增長224.88%，房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資增長222.88%，基基本建設設投資增增長122.1%。在固定定資產(chǎn)投

28、投資的地地區(qū)分布布中14月份份，西部部地區(qū)國國有及其其他經(jīng)濟濟類型投投資6772億元元，同比比增長了了26.2%，而東部部和中部部地區(qū)投投資增速速各比西西部地區(qū)區(qū)增速慢慢了7.9和112.99個百分分點。在投資增增長中，有二個個方面是是值得關關注的。一是新新開工項項目和資資金來源源呈現(xiàn)了了較快的的增長態(tài)態(tài)勢，在在資金來來源中，自籌資資金增長長明顯，從自籌籌資金的的較快增增長中可可以看出出，在加加入世貿(mào)貿(mào)的壓力力與政府府鼓勵措措施的共共同作用用下，擴擴大更新新改造投投資在很很大程度度上已成成為企業(yè)業(yè)的一種種自覺行行為，這這將促進進投資增增長；而而房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資的增增長狀況況則反映映出整體體經(jīng)

29、濟活活動日漸漸活躍。二是住住房投資資的增長長已經(jīng)連連續(xù)數(shù)個個季度保保持在220%以以上，由由此也帶帶來了建建材、裝裝修和家家具市場場的繁榮榮，人們們的購房房觀念和和行為也也開始從從消費向向投資轉轉變。這這與消費費信貸的的發(fā)展有有很大的的關系。在去年年高速增增長的基基礎上，今年第第一季度度的信貸貸繼續(xù)大大幅增長長，成為為中國經(jīng)經(jīng)濟和金金融發(fā)展展中的一一個突出出現(xiàn)象。這也是是今年經(jīng)經(jīng)濟繼續(xù)續(xù)回升的的一個重重要因素素。2.5消消費需求求對本項項目的影影響改革開放放以來，我國經(jīng)經(jīng)濟增長長最主要要、最穩(wěn)穩(wěn)定的推推動力量量是消費費需求的的增長。除個別別年份，消費增增量占GGDP增增量的比比重在660%左左

30、右來源源于居民民消費的的增長和和政府支支出的擴擴張。在在總消費費中，居居民消費費一直占占80%左右，處于主主導地位位。今年4月月份，國國內消費費品市場場繼續(xù)保保持活躍躍態(tài)勢，當月實實現(xiàn)社會會消費品品零售總總額28821億億元，比比上年同同月增長長9.77，增幅幅比上年年同期高高0.66個百分分點，114月份份累計實實現(xiàn)社會會消費品品零售總總額1220777億元，比上年年同期增增長100.1%。今年1月月1日開開始從三三個方面面增加工工資，一一是為機機關事業(yè)業(yè)單位職職工每人人每月平平均增加加工資1100元元，二是是給133個省6634個個縣的職職工發(fā)放放“艱苦和和邊遠地地區(qū)津貼貼”，三是是實施干

31、干部稱職職考評，發(fā)放年年終獎。這次調調整工資資涉及445000多萬人人，增支支8000億元。增加8800億億元的工工資，相相當于全全國工資資總額增增另0.75個個百分點點左右。由于工工資政策策具有長長期效應應，因此此，這次次調整工工資將對對擴大國國內需求求、強化化內需對對經(jīng)濟增增長的拉拉動作用用將產(chǎn)生生重要影影響。同時我國國住房制制度改革革“九五”期間取取得了突突破性進進展，住住房的貨貨幣化分分配正在在全國范范圍逐步步展開，去年全全國首次次出現(xiàn)了了住房個個人貸款款超過開開發(fā)貸款款的現(xiàn)象象，國家家計劃以以高達11，0000億銀銀行貸款款扶持個個人住消消費貸款款，均將將進一步步擴大市市場需求求。結

32、論：從從上述宏宏觀基本本面分析析，跨入入20001年，中國房房地產(chǎn)面面臨發(fā)展展的特殊殊機遇和和挑戰(zhàn)。國家宏宏觀經(jīng)濟濟穩(wěn)中見見暖，新新的經(jīng)濟濟熱潮將將有力地地影響房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，整體體經(jīng)濟形形勢及國國家宏觀觀政策導導向支持持本項目目并有相相當?shù)睦帽尘熬?。但是是由于宏宏觀面特特別是國國際經(jīng)濟濟的不確確定性因因素，委委托方在在開發(fā)項項目過程程中仍要要密切關關注經(jīng)濟濟局勢，根據(jù)形形勢的變變化預期期，及時時調整項項目動作作思路。項目區(qū)位位環(huán)境分分析31項項目區(qū)位位行政區(qū)區(qū)劃與自自然地理理311行政政區(qū)劃溫江縣地地處成都都平原腹腹心，東東臨成都都市青羊羊區(qū)，南南鄰雙流流縣，西西接崇州州市，北北連郫縣縣，

33、是成成都的七七個衛(wèi)星星城市之之一。溫溫江縣轄轄10鎮(zhèn)鎮(zhèn)1822個村，面積227704平平方公里里，人口口為300566萬。縣縣城柳城城鎮(zhèn)建成成區(qū)面積積124平方方公里，人口數(shù)數(shù)量為110萬。東距成成都199公里，南去雙雙流機場場20公公里，距距將建的的成都鐵鐵路西站站12公公里。按成都市市總體規(guī)規(guī)劃，成成都市將將逐步撤撤縣建區(qū)區(qū)。今年年1月11號，新新都縣成成為第一一個撤縣縣建區(qū)的的試點衛(wèi)衛(wèi)星城市市。據(jù)可可靠消息息，成都都南的華華陽和成成都西的的溫江可可望成為為第二批批撤縣建建區(qū)城市市，并將將由此在在基礎設設施建設設、工農(nóng)農(nóng)業(yè)結構構調整，城市總總體規(guī)劃劃等方面面獲得快快速發(fā)展展。312自然然地

34、理素為“天天府之國國”的膏膏腴之地地、享有有“金溫江江”之美譽的溫溫江縣屬屬岷江水水系都江江堰自然然灌溉區(qū)區(qū)，境內內平疇沃沃野，物物產(chǎn)豐富富，氣候溫溫和，雨雨量充沛沛，土地地肥沃，四季常常青，年年平均氣氣溫1558，年降降水量99661毫米米；境內內觀賞植植物資源源豐富，縣內河河流十分分發(fā)達。境內有有4條大大河：金金馬河、楊柳河河、江安安河、清清水河以以及其支支流。19966年以來來，溫江江共投入入建設資資金1772億億元，自自然生態(tài)態(tài)得到了了進一步步改善，生態(tài)環(huán)環(huán)境指標標協(xié)調發(fā)發(fā)展。片片區(qū)166個生態(tài)態(tài)環(huán)境指指標全部部達到國國家二類類地區(qū)驗驗收標準準，全縣縣林木覆覆蓋率11499%，高出出國

35、家標標準近55個百分分點。城城鎮(zhèn)大氣氣環(huán)境質質量、城城鎮(zhèn)噪聲聲狀況、水環(huán)境境質量等等均達到到國家規(guī)規(guī)定標準準。溫江縣具具有“一小”幅員員面積只只有2777平方方公里，“二少”總人人口只有有30萬人人，“三近”距成成都市區(qū)區(qū)只有118公里里，“四平”境內內地勢為為無山無無丘的平平原沃野野等顯著著特點。32項項目區(qū)位位經(jīng)濟發(fā)發(fā)展狀況況3.2.1國民民經(jīng)濟20000年，溫溫江較好好的保證證了全年年目標任任務的完完成和“九五”計劃的的實現(xiàn)，再次被被評為全全省綜合合經(jīng)濟實實力“十強縣縣”，并升升至第七七位，為為全縣實實施“十五”計劃，大力推推進溫江江跨越式式發(fā)展奠奠定了良良好基礎礎。表二：220000年

36、溫江江縣主要要經(jīng)濟指指標項目單位實績同比增減減（%）國內生產(chǎn)產(chǎn)總值萬元36200961166人均國內內生產(chǎn)總總值元1185561133第一產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值萬元47977732第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值萬三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值萬元12488891011全社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總總額萬元811882-044外貿(mào)進出出口總額額萬美元219001833社會消費費品零售售總額萬元1923331144職工年均均工資元1095571955城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入元730331088農(nóng)民人均均純收入入元3092253年末存款款余額萬元29133641166年末貸款款余額萬元1770057-3333

37、.2.2對外外開放溫江主要要推進“一園兩兩區(qū)建設設”（海峽峽兩岸科科技園、衛(wèi)星城城經(jīng)濟區(qū)區(qū)、金馬馬旅游區(qū)區(qū)）和五五大開發(fā)發(fā)（工業(yè)業(yè)開發(fā)、農(nóng)業(yè)開開發(fā)、衛(wèi)衛(wèi)星城開開發(fā)、旅旅游開發(fā)發(fā)、市場場開發(fā)），外向向型經(jīng)濟濟格局初初步形成成。目前前，全縣縣共引進進各類企企業(yè)6000家。其中，引進三三資企業(yè)業(yè)1355家，總總投資552億億美元，協(xié)議外外資497億億美元，三資企企業(yè)工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值達25億元元，位居居全省第第一位。3.2.3城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設溫江縣體體育設施施較為齊齊備，具具體育場場館一個個；20000年年溫江縣縣體育事事業(yè)財政政投入為為45萬萬元，同同比增長長11442%。金融融機構較較為發(fā)達達。全縣縣農(nóng)村

38、有有9個鎮(zhèn)為為省級小小城鎮(zhèn)建建設試點點。全縣縣初步形形成以衛(wèi)衛(wèi)星城為為中心，道路為為紐帶，小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)為主體體，中心心村為基基點，城城鄉(xiāng)一體體化生態(tài)態(tài)型中等等城市的的格局。3.3溫溫江城市市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位當前，溫溫江正處處在跨越越式發(fā)展展的關鍵鍵時期，聚人氣氣、造聲聲勢，提提高知名名度、美美譽度，穩(wěn)固發(fā)發(fā)展生態(tài)態(tài)型規(guī)模模型農(nóng)業(yè)業(yè)，長足足發(fā)展生生態(tài)型工工業(yè)經(jīng)濟濟，活躍躍第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是其其城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略。圍繞繞這一目目的，溫溫江縣政政府已先先期策劃劃實施了了“住在溫溫江”活動，并取得得了成功功使包含含本項目目在內的的近十個個大型房房地產(chǎn)項項目得以以實質性性啟動。第二步步是塑造造“吃在溫溫江”擬以“美

39、食在在溫江”的概念念為基礎礎自然演演繹。第第三步是是“樂在溫溫江”，這是是溫江第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展方方向的完完整定位位，其內內涵是溫溫江第三三產(chǎn)業(yè)的的整體蓬蓬勃發(fā)展展，使溫溫江成為為都市人人娛樂、休閑等等時尚消消費的理理想之所所。完成成圍繞“人”的“三步走走”戰(zhàn)略，切實營營造起人人氣、商商氣，推推動全縣縣第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的整整體啟動動和全面面發(fā)展。34 項目區(qū)區(qū)位人文文歷史與與景觀狀狀況341人文文歷史溫江縣為為古蜀國國領域，相傳為為魚鳧王王都，境境內猶存存柏灌王王墓，魚魚鳧王墓墓和魚鳧鳧王都遺遺址，迄迄今已有有40000多年年的歷史史。西魏魏恭帝二二年（公公元2555年）始置溫溫江縣。改革開放放以來，

40、溫江縣縣先后被被確定為為成都市市第一個個衛(wèi)星城城、省市市小康縣縣建設試試點、省省“一條線線”經(jīng)濟發(fā)發(fā)展重點點縣、省省級臺商商投資區(qū)區(qū)、省級級小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設試試點、省省級農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)化化試點和和國家級級生態(tài)示示范縣。19997年2月，被被省委、省政府府命名為為四川省省第一個個“小康縣縣”。342項目目區(qū)位景景觀狀況況休閑旅游游好去處處在溫江，無論訪訪古尋幽幽、休閑度度假，賞賞花品茗茗啖佳肴肴，都能能找到滿滿意的去去處。若若想尋古古之幽思思，有古古跡大乘乘院，陳陳家桅桿桿、古蜀蜀國魚島島鳧城遺遺址、魚魚鳧王墓墓、柏灌灌王墓等等豐富燦燦爛的魚魚鳧文化化；田野里里那一塊塊塊綠“地毯”，一道道道翠色“屏風”

41、一團團團蔥籠竹竹木，秀秀麗的景景色，清清新的空空氣，處處處是濃濃蔭遮蔽蔽花香四四溢的農(nóng)農(nóng)家樂，在這里里賞花品品茶，休休閑娛樂樂，嘗農(nóng)農(nóng)家風味味，飲鄉(xiāng)鄉(xiāng)村美酒酒，會給給人難忘忘的享受受；此外外還有“東方幸幸運城”“花圃圃農(nóng)莊”“華亨亨酒店”“柳城城賓館”等綜合合性旅游游地，展展現(xiàn)出溫溫江縣休休閑旅游游的蓬勃勃生機。金馬太極極地旅游游區(qū)金馬太極極地旅游游區(qū)位于于溫江縣縣金馬鄉(xiāng)鄉(xiāng)境內，距成都都市區(qū)226公里里，面積積15000多畝畝，是一一個新開開發(fā)的平平原田園園式旅游游區(qū)。擬擬建成一一個融現(xiàn)現(xiàn)代氣派派、民族族風格和和川西平平原特色色為一體體的吃住住行游購購娛綜合合配套的的具有旅旅游觀光光、度假假、

42、娛樂樂、健身身等多功功能的綜綜合性景景點。金馬溫泉泉早在清乾乾隆年間間，溫江江就有“南郭溫溫泉”的的記載。今年44月，在在距金馬馬旅游區(qū)區(qū)155公里處處成功鉆鉆探出溫溫泉，填填補了成成都平原原沒有溫溫泉的空空白，被被譽為“成都平平原第一一泉”。“第一一泉”的的鉆探成成功，給給溫江旅旅游帶來來了新的的亮點，使溫江江再次成成為游人人關注的的熱點。這一溫溫泉井底底溫度663oCC，井口口溫度446oCC，日出出水量666000立方米米，開采采年限幾幾達1000年以以上，水水質優(yōu)良良，鍶含含量居全全市溫泉泉之首，極具醫(yī)醫(yī)用、浴浴療特性。同時，與與溫泉一一隅之隔隔的金馬馬旅游區(qū)區(qū)溫江水水上世界界、金馬馬

43、娛樂大大世界、成都國國際賽馬馬場、溫溫江金馬馬奇特城城、快慢慢速賽車車廣場已已建成營營運，還有有風格各各異的別別墅群、度假村村，均因溫泉泉的開發(fā)發(fā)而更添添風采。陳家桅桿桿這座坐落落于溫江江縣壽安安鄉(xiāng)天鵝鵝村的迷迷宮式清清代古宅宅，因宅宅前豎有有雙斗石石桅桿的的功名標標志，故故被當?shù)氐厝朔Q“陳家桅桅桿”，系翰林林陳宗典典父子于于清同治治三年（18663）所所造，歷歷時8年年，傾注注匠心。陳家桅桿桿具有“小小橋、流流水、人人家”的的情調。其四面溪溪水環(huán)繞繞，風景景別致。門前的的雙斗石石桅桿巍巍然屹立立，氣勢勢雄偉，院前照照壁橫陳陳，八字字粉墻分分列兩旁旁，墻上上鐫刻有有浮雕石石刻及鏤鏤空的“?！薄?/p>

44、“壽”兩字和和蝙蝠等等，圖案案精湛；黑漆卷卷拱重檐檐大龍門門，上有有花鳥彩彩繪，十十分逼真真，光耀耀奪目。在建筑大大師徐尚尚志、古古建專家家古家南南、風景景園林專專家熊世世堯、建建設部專專家錢震震岳、李李素樂、古民居居學者季季富政等等專家學學者的眼眼里，陳陳家桅桿桿是一個個“活生生生的民民間文化化博物館館”。西南花木木第一縣縣溫江是國國家級生生態(tài)示范范區(qū)，素素有花木木之鄉(xiāng)的的美譽，有著悠悠久的花花木種植植歷史，是川西西園林之之母和川川派樹樁樁盆景的的發(fā)祥地地之一?，F(xiàn)已發(fā)展成成西南地地區(qū)最大大的花木木生產(chǎn)基基地，共共有花木木3萬多多畝，占占成都花花木總量量的500%以上，是“四四川省重重點花木木

45、市場和和花木產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化試試點縣”。別具具特色的的溫江花花木沿著著產(chǎn)業(yè)化化道路不不斷發(fā)展展壯大，已經(jīng)形形成規(guī)模?；?、商品化化和專業(yè)化化。主要要有紫薇薇、雪松松、銀杏杏、桂花花、廣玉玉蘭、深深山含笑笑、羅漢漢松等綠綠化觀賞賞花木220000多種；古老蒼蒼勁的川川派樁頭頭盆景更更是一絕絕，具有有很高的的美化欣欣賞價值值。種花花木、靠靠技術。作為全全國最大大的花木木集散地地之一，現(xiàn)有交交易服務務帶1萬萬余畝，交易區(qū)區(qū)4個，門市3300個個，花木木產(chǎn)品遠遠銷北京京、廣州州、昆明明等地。每年銷銷量近220000車皮，銷售額額達到1億元元?；灸井a(chǎn)業(yè)的的發(fā)展既既是形成成了優(yōu)美美的城市市生態(tài)環(huán)環(huán)境，又又取得了了

46、良好的的經(jīng)濟效效益。15項項目區(qū)位位道路與與交通狀狀況溫江縣城城內有較較為便利利、快捷捷的交通通網(wǎng)絡，全縣公公路總里里程3554公里里，其中中一級公公路3228公公里，二二級公路路781公里里，三級級公路66088公里，四級公公路188233公里。目前溫溫江雖然然村村通通公路，但溫江江的骨干干交通大大道卻只只有成溫邛邛路一條條與成都都相連。而成都都至溫江江188萬輛的的日均車車流量已已使成溫溫通道接接近飽和和。開辟辟新的成成溫通道道已成為為溫江經(jīng)經(jīng)濟實現(xiàn)現(xiàn)新跨越越的“必必由之路路”。溫江縣距距成都市市區(qū)僅110公里里12分分鐘車程程，緊靠靠新成溫溫公路快快速通道道，成都都繞城高高速公路路穿越其

47、其中。擬擬于明年年5月全全面完成成的連接接成都市市中心的的高等級級公路三三條：一一是連接接西延線線和成灌灌高速路路；二是是連接成成都繞城城高速公公路和飛飛機制造造公司（1322廠）；三是連連接青羊羊區(qū)文家家鄉(xiāng)立交交橋。另另外，溫江縣縣準備再再修建三三條與成成都相連連的主干干道：第第一條是是從光華華村穿二二環(huán)路到到溫江柳柳城的長長125公里里的快速速通道光華華大道；第二條條是正在在規(guī)劃中中的從成成都黃黃田壩永寧溫江，第三條條是從大大石西路路機投投溫江江。項目所在在地涌泉泉鎮(zhèn)占地地213平方方公里，距三環(huán)環(huán)路僅88公里，與青羊羊區(qū)僅一一線之隔隔?？傞L11255公里、預計投投資13億、雙向88車道的

48、的光華大大道西延延線青羊羊段將由由青羊區(qū)區(qū)與溫江江縣政府府共同投投資修建建。光華華大道該該路起于于青羊區(qū)區(qū)光華大大道在蘇蘇坡鄉(xiāng)與與溫江縣縣的交界界點，止止于柳城城大道，全長11255公里，貫穿溫溫江國家家級海峽峽兩岸科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)、國家級級生態(tài)示示范區(qū)和和金馬旅旅游區(qū)。待20003年年此路修修通，從從涌泉鎮(zhèn)鎮(zhèn)進入市市中心僅僅7分鐘鐘車程，距雙流流國際機機場僅110公里里。與境境內的向向陽路、溫雙路路、土龍龍路、公公金路形形成了發(fā)發(fā)達的交交通網(wǎng)絡絡，這將將為整個個溫江房房地產(chǎn)的的開發(fā)提提供良好好的基礎礎設施，極大地地改善溫溫江招商商引資環(huán)環(huán)境，加加快溫江江城市化進進程，使使之成為為成都市市區(qū)向

49、外外輻射的的居住、休閑、娛樂和和旅游熱熱點。36項項目區(qū)位位城市建建設與房房地產(chǎn)開開發(fā)狀況況城市建設設溫江的城城市建設設目標是是要建設設一個現(xiàn)現(xiàn)代化的的花園城城市。位位于成都都平原腹腹心地帶帶的溫江江，岷江江正流金金馬河及及其支流流江安河河、楊柳柳河、清清水河均均流經(jīng)縣縣境。溫溫江要利利用這些些豐富的的水利資資源“引引水入城城”，讓讓城區(qū)有有寬闊的的水景，目前縣縣政府正正擬投資上上千萬元元整治城城區(qū)內規(guī)規(guī)模最大大的占地地1677畝的溫溫江公園園，讓公公園完全全開放，提升溫溫江縣的的形象，并使周周邊成為為溫江的的最佳居居住區(qū)域域。同時時，溫江江將著重重發(fā)揮苗苗木優(yōu)勢勢，在新新建城市市快速通通道兩

50、旁旁興建立立體綠化化，并準準備利用用這6萬萬畝苗木木建成西西部森林林生態(tài)園園。溫江縣城城區(qū)內在在售樓盤盤概況目前溫江江縣城區(qū)區(qū)內在售售樓盤基基本屬于于本地地地產(chǎn)商所所開發(fā)的的樓盤，其總體體情況為為：項目目開發(fā)規(guī)規(guī)模小、檔次較較低、針針對的目目標消費費群體為為本地消消費者，付款方方式單一一。比如位于于城中心心的“金桂花花園”和某沿沿街商住住樓，其其公寓單單套建筑筑面積在在80mm21500m2之之間，較較好樓層層的銷售售單價為為9000元/mm2左右右，必須須采用一一次性付付款的方方式。銷銷售情況況較好，1300m2以下下的戶型型都已基基本售完完，1550左右右的戶型型剩余量量較大，總體上上已銷

51、售售量已分分別達到到70%和800%。37項項目區(qū)位位生活配配套設施施狀況371能能源狀況況電力狀況況現(xiàn)有355KV變變電站44座，1110KVV變電站站2座；有有各級輸輸電線路路51條，其中1110KKV輸電電線路44條，355KV線線路6條，100KV線線路411條；共共有小水水電站110個，總裝機機容量881700KW；日供電電量為2206KKWH。形成了了“環(huán)網(wǎng)結結構，開開環(huán)運行行”的配網(wǎng)網(wǎng)框架。天然氣狀狀況天然氣主主管道99233公里，日供氣氣能力222萬立立方米。372通通訊狀況況總裝機容容量達666萬萬戶，并并建成了了全縣寬寬帶多媒媒體通信信骨干網(wǎng)網(wǎng)和成都都溫江SDDH高速速傳輸

52、網(wǎng)網(wǎng)和DDDN數(shù)據(jù)據(jù)傳輸網(wǎng)網(wǎng)。移動動通信方方面，有有GSMM網(wǎng)一個個，9000MNNZ基站站21個，能同時時容納3300000部手手機同時時通話。373教教育條件件境內具有有各類學學校（含含成教）78所所，其中中大中專專院校111所；在校學學生人數(shù)數(shù)為46萬人人。建平平雙語學學校、新新世紀外外語學校校和溫江江中學等等都在成成都享有有盛名。良好的的教育條條件能使使投資者者的子女女受到良良好的教教育，也也能為企企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)培訓各各類人才才。374醫(yī)醫(yī)療條件件全縣共有有縣人民民醫(yī)院、中醫(yī)院院、紅十十字醫(yī)院院等縣屬屬醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生機構構22個，有成都都市第五五人民醫(yī)醫(yī)院等駐駐溫醫(yī)療療衛(wèi)生機機構7個。38項項

53、目區(qū)位位城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃溫江縣按按照國家家建設部部對鄉(xiāng)村村城市化化試點工工作的部部署和要要求，從從溫江縣縣的實際際出發(fā)，堅持以以經(jīng)濟建建設為中中心，農(nóng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代代化為基基礎，農(nóng)農(nóng)村工業(yè)業(yè)化為主主導，基基礎設施施建設為為手段，加快“一園兩兩區(qū)“的建設設，合理理調整產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構構，構筑筑以衛(wèi)星星城為中中心，小小城鎮(zhèn)為為依托，中心村村和農(nóng)村村聚居點點為基點點的新型型城鄉(xiāng)體體系。實實現(xiàn)統(tǒng)一一規(guī)劃、分步實實施、以以點帶面面、梯次次推進，到20005年年，鄉(xiāng)村村城市化化各項指指標達到到國家建建設部要要求，建建成具有有典型的的川西平平原特色色的鄉(xiāng)村村城市化化模式。39項項目區(qū)位位綜合開開發(fā)價值值分析391有利利

54、因素自然環(huán)境境優(yōu)越“上風上上水”的溫江江占據(jù)了了作為生生活居家家之所的的“天時”和“地利”。除了了具有天天府之國國溫潤的的天氣之之外，其其清新的的空氣、優(yōu)良的的水質、繁茂的的樹木花花草等自自然條件件，強于于成都市市及成都都東、南南、北幾幾個方向向的區(qū)縣縣。優(yōu)越越的自然然環(huán)境是是溫江作作為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)地的一一大優(yōu)勢勢。土地資源源豐富，可進行行大規(guī)模模開發(fā)溫江基本本上是房房地產(chǎn)開開發(fā)的處處女地，易找到到大塊適適合開發(fā)發(fā)的土地地，加之之溫江政政府對招商引引資的注重，因因此，溫溫江是成成都近郊郊適合開開發(fā)“第第一居所所”的一一塊寶地地。而且且，目前前在溫江江可拿到一一手地，地價相相對便宜宜。溫江豐富

55、富的土地地資源有有利與開開發(fā)商進進行大規(guī)規(guī)模的成成片開發(fā)發(fā)，帶來來房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的規(guī)模效效益。文化附加加價值高高溫江相傳傳是40000多多年前古古蜀國魚魚鳧王都都的所在在地。古古魚鳧文文化是溫溫江的金金字招牌牌，是一一筆難以以估量的的無形資資產(chǎn)。此此外，水水文化是是溫江的的文脈，古老的的川西習習俗與文文化至今今仍隨處處可見，形成了了其獨有有的文化化優(yōu)勢。一定數(shù)量量的市政政建設和和生活配配套設施施溫江縣目目前的市市政建設設情況和和現(xiàn)有的的生活配配套設施施可以滿滿足當前前溫江縣縣居住人人群的需需要，并并且在成成都的各各郊縣中中位列前前沿。政府對房房地產(chǎn)開開發(fā)的重重視與大大力促進進溫江縣政政府對房房

56、地產(chǎn)開開發(fā)的重重視程度度高，不不僅給予予了各項項優(yōu)惠政政策，而而且在城城市規(guī)劃劃方面也也努力配配合房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的進程程。規(guī)劃后的的交通狀狀況良好好溫江縣以以現(xiàn)有的的交通線線路加上上規(guī)劃修修建的道道路，將將形成較較完善的的交通網(wǎng)網(wǎng)絡通暢便便捷的縣縣內道路路和四通通八達的的通向成成都和周周邊郊縣縣的干線線，勢必必提升溫溫江的綜綜合開發(fā)發(fā)價值。392不利利因素成都市向向東向南南發(fā)展對對溫江房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的影影響成都市政政府提出出的向東東向南發(fā)發(fā)展的戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃使政公公眾的注注意力被被東南方方的發(fā)展展所吸引引；而對對溫江地地區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的宣傳傳只能有有當?shù)卣畞硗晖瓿桑淦淞Χ鹊牡牟蛔銓е滦?/p>

57、傳傳的效果果的不明明顯。因因此，要要使得消消費者對對溫江房房地產(chǎn)熱熱切關注注成為一一大難題題。華陽、龍龍泉、中中和等郊郊縣房地地產(chǎn)對溫溫江房地地產(chǎn)的沖沖擊華陽、龍龍泉、中中和等郊郊縣的房房地產(chǎn)開開發(fā)現(xiàn)在在已成一一定規(guī)模模，其交交通和生生活配套套更為完完善，并并且成都都市消費費者對華華陽的認認知程度度比對溫溫江更加加深刻。同是成成都近郊郊的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)市場，華陽目目前占據(jù)據(jù)相對有有利的地地位。交通道路路建設中中的不確確定因素素本項目緊緊鄰的光光華大道道溫江段段的修建建已經(jīng)開開始，但但是直接接影響本本項目與與成都通通行的光光華大道道青羊段段的開工工與通車車時間尚尚難以確確定。開發(fā)商對對開發(fā)時時機

58、的把把握具有有不確定定性溫江開發(fā)發(fā)時機的的不確定定性導致致了各開開發(fā)商雖雖已經(jīng)在在溫江圈圈地，但但大多仍仍在等待待項目開開發(fā)的時時機。本地房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)對對溫江房房地產(chǎn)市市場的影影響溫江本地地房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的容量有有限，需需求的層層次較低低。新開開發(fā)的項項目與其其原有的的樓盤相相比品質質上具有有較大的的跨越。消費者者對于突突然提升升品質樓樓盤的接接受會需需要一定定的時間間。開發(fā)商之之間的激激烈競爭爭溫江現(xiàn)已已經(jīng)聚集集了一批批開發(fā)實實力雄厚厚，經(jīng)驗驗豐富的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商。對于于房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的認識使使其大多多都進行行大規(guī)模模的開發(fā)發(fā)。相似似的產(chǎn)品品在不規(guī)規(guī)范的市市場條件件下可能能會形成成惡性競競

59、爭，影影響項目目的贏利利。規(guī)模化的的居住環(huán)環(huán)境尚未未形成各開發(fā)商商進行了了土地的的購買但但已經(jīng)大大規(guī)模開開發(fā)的并并不多；而完全全依靠政政府行為為無法建建成成熟熟的社區(qū)區(qū)生活居居住環(huán)境境。因此此本區(qū)位位現(xiàn)在暫暫時還不不具有規(guī)規(guī)?；牡木幼…h(huán)環(huán)境。第四章 成都都市房地地產(chǎn)市場場發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀研究成都都市房地地產(chǎn)市場場基本狀狀況及市市場特征征，對項項目可行行性作區(qū)區(qū)域性研研判。41房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)在國民民經(jīng)濟中中的地位位日益增增加成都市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)在十年年歷史內內并未出出現(xiàn)其他他省市的的隨國家家宏觀經(jīng)經(jīng)濟政策策及產(chǎn)業(yè)業(yè)政策的的調整面面大起大大落的情情況，相相反走出出一條相相對平穩(wěn)穩(wěn)的發(fā)展展軌跡。歷史數(shù)據(jù)據(jù)分

60、析，19990年成成都房地地產(chǎn)業(yè)總總產(chǎn)值為為2.113億元元，占當當年國內內生產(chǎn)總總值（GGDP）的1.1%，經(jīng)過990年代代十年的的快速發(fā)發(fā)展，行行業(yè)發(fā)展展速度幾幾乎兩倍倍于全市市國民經(jīng)經(jīng)濟增長長速度，到19990年年全市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)值達達36.34億億元，占占國內生生產(chǎn)總值值的3.1%，突破了了3%的的總要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分界界點，確確立了成成都房地地產(chǎn)業(yè)在在國民經(jīng)經(jīng)濟中的的重要支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)地位。尤其值值得注意意的是，住宅業(yè)業(yè)逐漸扮扮演者成成都房地地產(chǎn)業(yè)主主導產(chǎn)業(yè)業(yè)角色：19998年全全市完成成住宅建建設投資資70.9億元元，拉動動GDPP增長11.022個百分分點；119999年全市市完成住住宅