蘇州新區(qū)項(xiàng)目提案報(bào)告定位分析

1、蘇州新區(qū)項(xiàng)目提案報(bào)告 定位分析定位分析一、開(kāi)發(fā)理念定位倡導(dǎo)“健康、生態(tài)、水景”生活健康生活活最主要要的是一一種生活活觀念和和生活方方式。在在繼承地地吸收的的基礎(chǔ)上上，根據(jù)據(jù)蘇州新新區(qū)的環(huán)環(huán)境、風(fēng)風(fēng)貌、人人文特點(diǎn)點(diǎn)提出適適合當(dāng)?shù)氐厥袌?chǎng)中中目標(biāo)消消費(fèi)者所所普遍認(rèn)認(rèn)同和響響應(yīng)的“健康、生態(tài)、水景”生活理理念。二、市場(chǎng)場(chǎng)定位：【生態(tài)活活水景觀觀住宅】根據(jù)目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者者的特征征，定位位為“水景生生態(tài)住宅宅”，并且且根據(jù)市市場(chǎng)狀況況，既生生動(dòng)又形形象地賦賦予這一一定位以以豐富的的內(nèi)涵，與市場(chǎng)場(chǎng)上眾多多的水景景，。即即現(xiàn)代人人追求“健康生生活”，它力力圖以“現(xiàn)代版版的水景景住宅；鄰里化化的社區(qū)區(qū)配套；詩(shī)意綠

2、綠色的生生態(tài)居住住環(huán)境以以及和諧諧人本的的物業(yè)服服務(wù)。這這四大要要素來(lái)打打造新區(qū)區(qū)人居新新生活。在市場(chǎng)場(chǎng)中建立立獨(dú)特的的品牌個(gè)個(gè)性，塑塑造人性性化的品品牌氣質(zhì)質(zhì)，以展展現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)的品牌牌張力，吸引消消費(fèi)者，最終創(chuàng)創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。三、價(jià)格格定位建議住宅宅均價(jià)44,8000元/平米。高于現(xiàn)現(xiàn)在本區(qū)區(qū)域同質(zhì)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案（蘇蘇香名園園）的均均價(jià)44400元元/平米米，但項(xiàng)項(xiàng)目推案案時(shí)間應(yīng)應(yīng)在20005年年的下半半年，市市場(chǎng)的上上升可以以支撐這這一價(jià)位位。項(xiàng)目的的高品味味和檔次次決定售售價(jià)高于于其他鄰鄰近個(gè)案案項(xiàng)目與與蘇州其其他區(qū)位位的樓盤(pán)盤(pán)相比，具有超超值景觀觀價(jià)值和和升值潛潛力，價(jià)價(jià)廉物美美，物超超所

3、值。四、目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者者簡(jiǎn)析經(jīng)過(guò)廣泛泛細(xì)致的的調(diào)查與與分析，目標(biāo)消消費(fèi)者的的特征清清晰地展展現(xiàn)在了了我們面面前：1、年齡齡：288555歲之間間，主力力人群為為3545歲歲。2、社會(huì)會(huì)階層：當(dāng)?shù)丶凹爸苓吘泳用?，新新區(qū)工作作人員，市區(qū)二二次置業(yè)業(yè)者3、性別別：男性性為主。4、面積積需求：三房1110-1200平方米米，二房房80-1000平方米米。5、區(qū)域域：新區(qū)區(qū)，市區(qū)區(qū)，吳中中區(qū)。放放眼整個(gè)個(gè)市區(qū)，以新區(qū)區(qū)和吳中中區(qū)為主主，發(fā)揮揮地域優(yōu)優(yōu)勢(shì)。6、購(gòu)房房目的：改善現(xiàn)現(xiàn)居住狀狀況；外外地來(lái)蘇蘇發(fā)展落落戶蘇州州的；銀銀行負(fù)利利率，各各類稅收收增長(zhǎng)，股市低低糜，把把現(xiàn)有富富裕的資資金購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)房產(chǎn)，將不動(dòng)

4、動(dòng)產(chǎn)作為為投資理理財(cái)?shù)?；產(chǎn)品建議議一、產(chǎn)品品建議（一）項(xiàng)項(xiàng)目的整整體建議議1、在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方面，通過(guò)對(duì)對(duì)社區(qū)的的整體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)來(lái)削弱弱周邊環(huán)環(huán)境所造造成的不不利影響響，同時(shí)時(shí)形成社社區(qū)內(nèi)部部景觀與與外部景景觀的呼呼應(yīng)，達(dá)達(dá)到項(xiàng)目目與周邊邊環(huán)境融融為一體體的目的的，建議議采取水水景社區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃形式。2、注重重中庭水水景園林林設(shè)計(jì)，確保各各朝向的的景觀量量，注重重塑造產(chǎn)產(chǎn)品和營(yíng)營(yíng)造環(huán)境境及居住住氛圍，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品的均均好性。3、注重重商業(yè)配配套的完完善。4、通過(guò)過(guò)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)來(lái)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目目的高品品質(zhì)性，樹(shù)立區(qū)區(qū)域內(nèi)極極具競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的的項(xiàng)目形形象。5、建立立天然活活水循環(huán)環(huán)系統(tǒng)：“活水”首先要要能

5、順暢暢地流動(dòng)動(dòng)循環(huán)，其次，它應(yīng)有有一定的的凈化能能力，維維持景觀觀水質(zhì)。因此，建議項(xiàng)項(xiàng)目利用用兩面環(huán)環(huán)水的地地理優(yōu)勢(shì)勢(shì)，將河河水引入入小區(qū)，經(jīng)由天天然活水水凈化系系統(tǒng)，使使小區(qū)內(nèi)內(nèi)的水質(zhì)質(zhì)優(yōu)良，景觀更更優(yōu)美。同時(shí)，凈化系系統(tǒng)還會(huì)會(huì)帶來(lái)獨(dú)獨(dú)特的景景觀，如如“濕地景景觀”。（二）產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)建議1、建筑筑形式（1）建建筑風(fēng)格格建筑風(fēng)格格定位為為新現(xiàn)代代主義簡(jiǎn)簡(jiǎn)約風(fēng)格格：為了了體現(xiàn)小小區(qū)的主主題，整整體風(fēng)格格上的處處理應(yīng)以以整個(gè)小小區(qū)建筑筑物的風(fēng)風(fēng)格來(lái)達(dá)達(dá)到體現(xiàn)現(xiàn)生態(tài)、舒適、安靜的的主題的的目的，整體風(fēng)風(fēng)格引入入新現(xiàn)代代主義簡(jiǎn)簡(jiǎn)約風(fēng)格格?，F(xiàn)代代風(fēng)格的的作品大大都以體體現(xiàn)時(shí)代代特征為為主，沒(méi)沒(méi)有過(guò)份份

6、的裝飾飾，一切切從功能能出發(fā)，講究造造型比例例適度、空間構(gòu)構(gòu)圖明確確美觀，強(qiáng)調(diào)建建筑外觀觀的明快快、簡(jiǎn)潔潔。（2）外外立面強(qiáng)調(diào)健健康、舒舒適內(nèi)涵涵的體現(xiàn)現(xiàn)。造型與與環(huán)境相相協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)空空間的個(gè)個(gè)性與可可識(shí)別性性，隨著著規(guī)劃布布局平行行展開(kāi)，住宅造造型也隨隨之變化。注重室室內(nèi)外空空間的流流動(dòng)性，立面以以大面積積玻璃窗窗加以色色調(diào)豐富富的外墻墻面，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)輕盈盈、通透透的效果，與中庭庭園林和和周邊綠綠化有機(jī)機(jī)結(jié)合。采用高高級(jí)外飾飾面磚，可以達(dá)達(dá)到整潔潔的效果果，并能能保持持持久。色彩應(yīng)應(yīng)追求簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔現(xiàn)代代的視覺(jué)覺(jué)感受，通過(guò)色色彩的運(yùn)運(yùn)用營(yíng)造造休閑、舒適、時(shí)尚、自然的的家居氛氛圍。（3）窗窗各戶的的窗與

7、窗窗之間應(yīng)應(yīng)考慮角角度，避避免對(duì)望望，影響響房間的的私密性性。充分運(yùn)運(yùn)用飄窗窗、角窗窗、落地地窗等窗窗體語(yǔ)言言，使住住戶充分分享受陽(yáng)陽(yáng)光和景景觀，飄飄窗500CM，高度50CMM。盡可能能多的采采用采光光和觀景景好的落落地窗設(shè)設(shè)計(jì)，增增強(qiáng)室內(nèi)內(nèi)的采光光性和舒舒適性。2、戶型型設(shè)計(jì)目前，蘇蘇州房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異異常激烈烈，人們們對(duì)現(xiàn)代代生活品品質(zhì)的要要求不斷斷提高，對(duì)居住住環(huán)境舒舒適性的的高品位位需求不不斷提升升。因此此，對(duì)于于打造一一個(gè)成功功的房地地產(chǎn)項(xiàng)目目產(chǎn)品而而言戶型型面積的的選擇及及組合是是至關(guān)重重要的。戶型建議議主力面面積控制制在8001220平米米。市調(diào)調(diào)表明，面積緊緊湊的戶戶型銷

8、售售迅速，且總價(jià)價(jià)易于控控制。建建議兩房房面積控控制在8801100左左右，三三房面積積控制在在11001220左右右。玄關(guān)的的設(shè)計(jì)，不只是是過(guò)渡空空間，可可安置衣衣帽柜和和鞋柜?？蛷d開(kāi)開(kāi)間至少少4.55M，客客廳具備備較高級(jí)級(jí)家庭影影院的功功能。客廳觀觀景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)面積夠夠大，可可作為其其它功能能。大戶型型主臥帶帶陽(yáng)臺(tái)室室，可拓拓展小書(shū)書(shū)房，健健身房等等其它功功能。飯廳緊緊臨廚房房，具備備形成開(kāi)開(kāi)放式條條件。廚房呈呈方正或或L形格格局，便便于櫥柜柜布置，充分考考慮生活活動(dòng)線。廚房帶帶服務(wù)型型家政小小陽(yáng)臺(tái)，兼作洗洗衣房，服務(wù)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)設(shè)有有電源，上下水水。衛(wèi)生間間干濕區(qū)區(qū)功能分分隔。主臥帶帶衛(wèi)生間間，

9、部分分大戶型型可再加加入走入入式衣帽帽間。飄窗、角窗、落地窗窗、雙陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)充分分享受陽(yáng)陽(yáng)光和景景觀，更更顯通透透，飄窗窗50CCM，高高度500CM，較為舒適適。設(shè)儲(chǔ)物物間，中中小居室室可考慮慮半間房房設(shè)計(jì)充充分考慮慮景觀因因素，在在窗戶的的設(shè)計(jì)上上要充分分體現(xiàn)與與景觀的積積極迎合合關(guān)系。創(chuàng)新戶戶型，疊疊拼、復(fù)復(fù)式、錯(cuò)錯(cuò)層，充充分體現(xiàn)現(xiàn)多元化化戶型的的設(shè)計(jì)。解放首首層，首首層公共共部分做做到明亮亮通透、舒適、自然主主義的導(dǎo)導(dǎo)入，豪豪華、親親切。在項(xiàng)目目多層和和小高層層設(shè)計(jì)地地下室，多層的的地下室室設(shè)計(jì)成成具備儲(chǔ)儲(chǔ)藏室功功能，在在銷售時(shí)時(shí)可進(jìn)行行分割，贈(zèng)贈(zèng)送每戶戶1015平平米的地地下儲(chǔ)藏藏室。增

10、增加項(xiàng)目目的產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)力力。二、園林林設(shè)計(jì)建建議現(xiàn)在住宅宅對(duì)區(qū)域域環(huán)境的的要求較較高，對(duì)對(duì)周邊環(huán)環(huán)境的要要求更高高，真正正的住宅宅應(yīng)具有有人文親親和力，且具有有不可復(fù)復(fù)制的人人文特征征。在水景景及中庭庭園林上上文章作作足，園園林設(shè)計(jì)計(jì)兼顧觀觀賞性與與實(shí)用性性，富有有新意又又滿足小小區(qū)住戶戶親近綠色色自然的的追求，以提升升社區(qū)檔檔次及居居住舒適適度。在園林林風(fēng)格設(shè)設(shè)計(jì)方面面，目前前主要有有兩種，一種是是重視整整體恢弘弘的歐式式風(fēng)格，一種是是重視細(xì)細(xì)節(jié)小品的的日式風(fēng)風(fēng)格，本本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)取兩種種風(fēng)格之之所長(zhǎng)，并結(jié)合合江南中中式園林林的設(shè)計(jì)計(jì)理念來(lái)來(lái)進(jìn)行規(guī)規(guī)劃和設(shè)計(jì)計(jì)。在售樓樓時(shí)即應(yīng)應(yīng)全部或或部分實(shí)實(shí)現(xiàn)

11、園林林景觀，以增強(qiáng)強(qiáng)消費(fèi)者者現(xiàn)場(chǎng)感感，烘托托營(yíng)銷氣氣氛，達(dá)達(dá)到對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目所提倡倡的健康康、綠色色、自然然概念的的認(rèn)可，并在一一定程度度上增強(qiáng)強(qiáng)對(duì)本案案開(kāi)發(fā)商商資金實(shí)實(shí)力的認(rèn)認(rèn)同。在營(yíng)銷銷中強(qiáng)調(diào)調(diào)外國(guó)知知名園林林設(shè)計(jì)師師為小區(qū)區(qū)量身定定做，以以迎合目目標(biāo)客群群的偏好好。三、物業(yè)業(yè)管理一個(gè)小區(qū)區(qū)的物業(yè)業(yè)管理公公司形象象和品牌牌可以直直接影響響到物業(yè)業(yè)的銷售售，一個(gè)個(gè)好的物物業(yè)管理理公司不不僅可以以為業(yè)主主提供更更加滿意意的服務(wù)務(wù)，還為為項(xiàng)目的的品質(zhì)和和檔次的的提升起起著很大大的作用用。目前物業(yè)業(yè)公司可可提供的的服務(wù)主主要有：生活居居家服務(wù)務(wù)：與住住戶的信信息聯(lián)絡(luò)絡(luò)服務(wù)、房屋建建筑管理理、公共共設(shè)施、

12、設(shè)備管管理、園園區(qū)交通通管理、消消防管理理、安全全管理、綠化管管理、衛(wèi)衛(wèi)生管理理、社區(qū)區(qū)文化活活動(dòng)。加值委委托服務(wù)務(wù)：家政政服務(wù)、教育衛(wèi)衛(wèi)生、園園區(qū)配套套服務(wù)、固定配配套服務(wù)務(wù)、商務(wù)務(wù)服務(wù)、便民代代辦服務(wù)。經(jīng)營(yíng)管管理服務(wù)務(wù)：房產(chǎn)產(chǎn)中介服服務(wù)、停停車(chē)場(chǎng)管管理、康康樂(lè)運(yùn)動(dòng)動(dòng)、養(yǎng)生生保健、旅游組組織。在物業(yè)業(yè)費(fèi)的制制定方面面應(yīng)考慮慮到周邊邊項(xiàng)目的的情況和和入住人人群承受受能力，建議不不超過(guò)22元。在選擇物物業(yè)管理理公司的的時(shí)候應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)考考慮其品品牌形象象和服務(wù)務(wù)內(nèi)容等等因素。建議物業(yè)業(yè)管理公公司名單單：上海陸家家嘴物業(yè)業(yè)管理公公司戴德梁行行物業(yè)管管理公司司四、智能能化（1）小小區(qū)智能能化系統(tǒng)統(tǒng)最低應(yīng)

13、應(yīng)具有小小區(qū)智能能化管理理、三表表計(jì)量（IC卡卡或遠(yuǎn)傳傳）、小小區(qū)電子子廣告牌牌、家庭庭保安報(bào)報(bào)警、防防火、防防煤氣泄泄露報(bào)警警、緊急急求助報(bào)報(bào)警、家家庭電器器自動(dòng)化化控制（包括音音頻和視視頻）等等功能。（2）智智能化系系統(tǒng)應(yīng)能能實(shí)現(xiàn)在在線化物物業(yè)管理理及服務(wù)務(wù)的物業(yè)業(yè)管理智智能化，網(wǎng)上沖沖浪、電電子購(gòu)物物、遠(yuǎn)程程教育、VODD視頻點(diǎn)點(diǎn)播等的的家庭生生活智能能化，和和安全保保障智能能化等功功能。（3）在在項(xiàng)目入入口處設(shè)設(shè)計(jì)液晶晶電視屏屏幕，每每日以字字幕的形形式滾動(dòng)動(dòng)播出時(shí)時(shí)事新聞聞，天氣氣預(yù)報(bào)，小區(qū)重重要活動(dòng)動(dòng)，物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)等信信息。五、配套套建議1、 會(huì)所建建議：健身俱樂(lè)樂(lè)部美容美發(fā)發(fā)廳閱覽室棋牌室乒乓球室室、臺(tái)球球等活動(dòng)動(dòng)室醫(yī)療診所所警署聯(lián)系系處2、商業(yè)業(yè)配套建議在項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)以招商商的形式式引進(jìn)一一家知名名的超市市，解除除客戶購(gòu)購(gòu)物的后后顧之憂憂，同時(shí)時(shí)為項(xiàng)目目增加一一個(gè)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)。3、停車(chē)車(chē)系統(tǒng)現(xiàn)在隨著著汽車(chē)逐逐步走進(jìn)