某小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)文件

1、上實物業(yè)連城國際前期物業(yè)管理投標(biāo)文件投標(biāo)人名名稱：上上實物業(yè)業(yè)管理（上海）有限公公司地址和郵郵編：上上海市淮淮海中路路12998號55樓 20000311目 錄錄投標(biāo)函 1法定代表表人身體體證明書書22授權(quán)委托托書 2第一章 綜合合說明書書3第二章小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理的整整體設(shè)想想18第三章有效效的管理理機制24第四章 管理理規(guī)章制制度32第五章 創(chuàng)優(yōu)優(yōu)目標(biāo)與與措施39第六章社區(qū)區(qū)文化活活動41第七章 便民民服務(wù)43第八章 智能能化系統(tǒng)統(tǒng)的管理理維護(hù)46第九章 日常常管理的的承諾與與措施49第十章物業(yè)維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)計劃和和實施效效果56第十一章章 費費用測算算61結(jié)束語68投 標(biāo)函致：浙江江復(fù)地置置

2、業(yè)發(fā)展展有限公公司我方確認(rèn)認(rèn)收到貴貴方提供供的杭州州市“復(fù)地連連城國際際”前期物物業(yè)管理理的招標(biāo)標(biāo)文件的的全部內(nèi)內(nèi)容，我我方：上上實物業(yè)業(yè)管理（上海）有限公公司作為為投標(biāo)者者正式授授權(quán) 市場策策劃部經(jīng)經(jīng)理代表表我方進(jìn)進(jìn)行有關(guān)關(guān)投標(biāo)的的一切事事宜。在此提交交的投標(biāo)標(biāo)文件，正本一一份，副副本五份份。包括括如下等等內(nèi)容：（一）投投標(biāo)函；（二）授授權(quán)委托托書（三）響響應(yīng)標(biāo)書書。我方已完完全明白白招標(biāo)文文件的所所有條款款要求，并重申申以下幾幾點：（一）我我方?jīng)Q定定參加杭杭州市“復(fù)地連連城國際際”前期物物業(yè)管理理投標(biāo)。（二）本本投標(biāo)文文件的有有效期為為投標(biāo)截截止日至至中標(biāo)標(biāo)通知書書發(fā)出出之日，如中標(biāo)標(biāo)，有

3、效效期將延延至合同同終止日日為止。（三）我我方已詳詳細(xì)研究究了招標(biāo)標(biāo)文件的的所有內(nèi)內(nèi)容包括括修正文文（如果果有）和和所有已已提供的的參考資資料以及及有關(guān)附附件并完完全明白白，我方方放棄在在此方面面提出含含糊意見見或誤解解的一切切權(quán)力。（四）我我方承諾諾投標(biāo)文文件中的的一切資資料、數(shù)數(shù)據(jù)是真真實的，并承擔(dān)擔(dān)由此引引起的一一切責(zé)任任。（五）我我方明白白并愿意意在規(guī)定定的開標(biāo)標(biāo)時間和和日期之之后，投投標(biāo)有效效期之內(nèi)內(nèi)撤回投投標(biāo)，則則投標(biāo)保保證金將將被貴方方?jīng)]收。（六）我我方同意意按照貴貴方可能能提出的的要求而而提供與與投標(biāo)有有關(guān)的任任何其他他數(shù)據(jù)或或信息。（七）我我方理解解貴方不不一定接接受最低低價

4、或任任何貴方方可能收收到的投投標(biāo)。（八）我我方如果果中標(biāo)，將保證證履行招招標(biāo)文件件以及招招標(biāo)文件件修改書書（如果果有的話話）中的的全部責(zé)責(zé)任和義義務(wù)，在在中標(biāo)通通知書規(guī)規(guī)定的時時間內(nèi)簽簽定前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同，并嚴(yán)格格按國家家有關(guān)法法規(guī)履行行自己的的全部責(zé)責(zé)任，按按質(zhì)、按按量、按按期完成成前期期物業(yè)服服務(wù)合同同中的的全部任任務(wù)。（九）所所有與本本招標(biāo)有有關(guān)的函函件請發(fā)發(fā)往下列列地址：地址：上上海市淮淮海中路路12998號55樓郵政編碼碼：20000331單位名稱稱（法人人公章）：法定代表表人（簽簽名或蓋蓋章）：日期： 20007年10月12日法定代表表人身份份證明書書致：浙江江復(fù)地置置業(yè)發(fā)展

5、展有限公公司（居民身身份證號號碼：）在我單單位任董董事長 職務(wù)，是我公公司單位位的法定定代表人人，其簽簽名（或或蓋章）真跡如如本書末末尾所示示。特此此證明。單位名稱稱：上實實物業(yè)管管理（上上海）有有限公司司（蓋單單位公章章）地址：上海市市淮海中中路12298號號5樓法定代表表人： （簽簽字或蓋蓋章）20077年 110月月 12 日日授權(quán)委托托書致：浙江江復(fù)地置置業(yè)發(fā)展展有限公公司茲委托（居民民身份證證號碼：）為我我單位的的委托代代理人，代表我我單位就就“復(fù)地連連城國際際”前期物物業(yè)管理理相關(guān)事事宜辦理理簽署投投標(biāo)文件件、進(jìn)行行談判、簽定合合同和處處理與之之有關(guān)的的一切事事物，其其簽名（或蓋章

6、章）真跡跡如本授授權(quán)委托托書末尾尾所示，特此證證明。授權(quán)委托托單位：上實物物業(yè)管理理（上海海）有限限公司（蓋單位位公章）地址：上上海市淮淮海中路路12998號55樓法定代表表人：委托代理理人：20007年年 100月 12日第一章 綜合合說明書書1、公司司簡介一、公司司概況上實物業(yè)業(yè)是專門門從事物物業(yè)管理理及其相相關(guān)服務(wù)務(wù)的獨立立法人企企業(yè)，注注冊資金金62萬萬美元（折合人人民幣5513.22萬萬元）。公司于于20002年通通過了國國家建設(shè)設(shè)部物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)一級級資質(zhì)的的審核，成為滬滬上400來家國國家一級級物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)之一。公司已已通過上上海市質(zhì)質(zhì)量審核核中心IISO990011:20

7、000質(zhì)質(zhì)量管理理體系、ISOO140001:20004環(huán)境境管理體體系和GGB/TT280001:20001職業(yè)業(yè)健康安安全管理理體系認(rèn)認(rèn)證。經(jīng)過多年年的持續(xù)續(xù)發(fā)展，目前公公司管業(yè)業(yè)面積已已逾6330多萬萬平方米米，管業(yè)業(yè)種類包包括超（特）高高層綜合合商辦樓樓、高科科技工業(yè)業(yè)園區(qū)、公眾物物業(yè)、中中高檔住住宅小區(qū)區(qū)、別墅墅、工業(yè)業(yè)廠房、近代優(yōu)優(yōu)秀保護(hù)護(hù)建筑和和醫(yī)院后后勤保障障服務(wù)等等，其中中已獲得得全國物物業(yè)管理理示范大大廈/住住宅小區(qū)區(qū)的管理理項目77個，上上海市物物業(yè)管理理優(yōu)秀大大廈/住住宅小區(qū)區(qū)的管理理項目111個。19977年7月月注冊成成立的物物業(yè)管理理公司，其前身身通過與與境外專專

8、業(yè)物業(yè)業(yè)管理公公司合作作，使公公司學(xué)到到了境外外物業(yè)管管理的先先進(jìn)思想想、理念念、模式式、方法法和技術(shù)術(shù)，為公公司在成成立后的的幾年內(nèi)內(nèi)持續(xù)健健康、穩(wěn)穩(wěn)步、快快速發(fā)展展打下了了良好的的基礎(chǔ)。經(jīng)過多年年的探索索與實踐踐，在吸吸收了境境外物業(yè)業(yè)管理的的先進(jìn)經(jīng)經(jīng)驗并結(jié)結(jié)合本地地物業(yè)管管理的實實際情況況后，公公司已經(jīng)經(jīng)形成了了具有自自身物業(yè)業(yè)特色的的管理思思想和服服務(wù)特色色，促進(jìn)進(jìn)了企業(yè)業(yè)的穩(wěn)步步發(fā)展，也逐漸漸形成了了本公司司獨特的的企業(yè)文文化。歷歷年來，上實物物業(yè)獲得得了全國國和上海海市的諸諸多榮譽譽。業(yè)內(nèi)內(nèi)人士評評價我司司管理的的任何項項目都融融入了“統(tǒng)一的的理念，統(tǒng)一的的規(guī)范，統(tǒng)一的的要求”?！?/p>

9、上實物物業(yè)”在服務(wù)務(wù)觀念、操作方方法等諸諸方面獨獨樹一幟幟：奉行行“時時以以一流標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要求求自己，事事用用服務(wù)觀觀念對待待業(yè)戶”的理念念；堅持持“業(yè)主至至上，服服務(wù)第一一，寓服服務(wù)于管管理之中中”的宗旨旨；倡導(dǎo)導(dǎo)“業(yè)主并并不總是是對的，但他永永遠(yuǎn)是第第一位”的思想想；提出出服務(wù)接接待“不能帶帶不字作結(jié)結(jié)束語”的要求求；創(chuàng)立立“新、嚴(yán)嚴(yán)、精、細(xì)”的特色色；實現(xiàn)現(xiàn)“滿足和和超越業(yè)業(yè)主合理理期望”的目標(biāo)標(biāo)?！吧蠈嵨镂飿I(yè)”完全按按照市場場化原則則和現(xiàn)代代企業(yè)制制度模式式運作，以高起起點、高高標(biāo)準(zhǔn)落落實于企企業(yè)管理理的各個個方面，具有良良好的企企業(yè)團隊隊精神，始終堅堅持以“誠信、規(guī)范”的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要求自自己

10、，始始終追求求高效管管理和優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)，力求求“管理一一流，服服務(wù)一流流，員工工素質(zhì)一一流，綜綜合效益益一流”。公司司成立十十年來，年年完完成利潤潤指標(biāo)，取得了了良好的的經(jīng)濟效效益、社社會效益益和環(huán)境境效益?！吧蠈嵨镂飿I(yè)”現(xiàn)有在在冊員工工24000多人人。憑借借公司的的雄厚實實力和上上好口碑碑，吸引引了一批批曾在境境內(nèi)外著著名物業(yè)業(yè)管理公公司工作作多年、學(xué)歷層層次較高高、受過過嚴(yán)格專專業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)的資深深物業(yè)管管理人才才，他們們不僅具具有管理理能力和和熟悉務(wù)務(wù)實，而而且有一一定的理理論建樹樹，在多多份專業(yè)業(yè)雜志和和書籍上上發(fā)表論論文與文文章。公公司還配配備有齊齊全的具具有豐富富實踐經(jīng)經(jīng)驗的VVIP

11、服服務(wù)接待待、工程程維修、安全保保衛(wèi)和清清潔保綠綠隊伍。二、企業(yè)業(yè)信譽情情況上海實業(yè)業(yè)集團是是上海大大型企業(yè)業(yè)集團之之一，是是上海市市政府在在海外的的窗口企企業(yè)，在在促進(jìn)滬滬港合作作和發(fā)展展過程中中發(fā)揮了了積極的的作用，上實集集團在滬滬港家喻喻戶曉，乃至在在全國也也非常著著名，上上實物業(yè)業(yè)管理（上上海）有有限公司司是上海海實業(yè)集集團旗下下的全資資子公司司，具有有獨立法法人資格格。因此此公司在在上海地地區(qū)發(fā)展展物業(yè)管管理享有有天時地地利人和和的優(yōu)勢勢?！吧蠈嵨镂飿I(yè)”以：規(guī)規(guī)范、誠誠信、品品牌、利利潤嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)自律，以追求求和獲得得1000%的項項目成功功率而贏贏得社會會各方好好評，也也為“服務(wù)品品牌

12、”增添了了榮耀。“上實物物業(yè)”管理的的物業(yè)類類型綜合合性強、涉及面面廣，管管理服務(wù)務(wù)經(jīng)驗豐豐富，如如在建的的超（特特）高層層綜合商商辦樓宇宇，即世世界第一一高的環(huán)球金金融中心心，建建筑面積積分別是是38萬萬m2，已經(jīng)經(jīng)在管的的金鐘鐘廣場和上上實大廈廈，樓樓高分別別為2008米和和1500米，建建筑面積積分別是是9.11萬m2和6.7萬mm2，還有有智能化化小區(qū)、生態(tài)環(huán)環(huán)保小區(qū)區(qū)和年齡齡達(dá)1000余年年的近代代保護(hù)建建筑等。這些大大廈和小小區(qū)的物物業(yè)管理理對工程程技術(shù)方方面的要要求既高高又全面面，我司司現(xiàn)有各各類工程程技術(shù)人人員2000多人人，完全全能勝任任各種建建筑設(shè)施施設(shè)備的的正常運運行管理

13、理和養(yǎng)護(hù)護(hù)維保工工作。上實大大廈的的設(shè)施、設(shè)備管管理在業(yè)業(yè)內(nèi)是有有口皆碑碑的?！吧蠈嵨镂飿I(yè)”所擁有有的保潔潔、保安安和特約約服務(wù)經(jīng)經(jīng)營人員員隊伍，專業(yè)技技能都達(dá)達(dá)到了同同業(yè)較高高水平，這些專專業(yè)隊伍伍的技能能足以應(yīng)應(yīng)對目前前物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)所涉及及的專業(yè)業(yè)技術(shù)要要求。我我們在所所管理生生態(tài)環(huán)保保小區(qū)和和樓齡很很高的近近代保護(hù)護(hù)建筑時時也能泰泰然自若若，得心心應(yīng)手?！吧蠈嵨镂飿I(yè)”獲得的的主要榮榮譽：20002年年度市級級機關(guān)黨黨委系統(tǒng)統(tǒng)先進(jìn)黨黨支部（中共上上海市級級機關(guān)委委員會頒頒發(fā)）。20003年年度上海海市質(zhì)量量管理獎獎（上海海市質(zhì)量量管理獎獎審定委委員會頒頒發(fā)）。20003年年度建設(shè)設(shè)行業(yè)

14、信信用AAAA級單單位（中中國調(diào)查查統(tǒng)計行行業(yè)協(xié)會會、中國國資信評評估中心心評定）。20004年年度全國國質(zhì)量、服務(wù)誠誠信示范范單位（全國市市場誠信信建設(shè)組組織委員員會頒發(fā)發(fā)）。20004年年度建設(shè)設(shè)行業(yè)信信用AAAA級單單位（中中國調(diào)查查統(tǒng)計行行業(yè)協(xié)會會、中國國資信評評估中心心評定）。20004年年度上海海上實（集團）有限公公司黨委委系統(tǒng)先先進(jìn)黨支支部（中中共上海海上實（集團）有限公公司委員員會頒發(fā)發(fā)）。20005年年度建設(shè)設(shè)行業(yè)信信用信信譽AAAA級單單位（中中國調(diào)查查統(tǒng)計行行業(yè)協(xié)會會、中國國資信評評估中心心評定）。智能能化大樓樓和住宅宅小區(qū)管管理資質(zhì)質(zhì)（上海海市物業(yè)業(yè)管理協(xié)協(xié)會智能能化專

15、家家組認(rèn)定定）。親情情住區(qū)建建設(shè)課課題組成成員（國國家建設(shè)設(shè)部、中中國物業(yè)業(yè)管理協(xié)協(xié)會、上上海市房房科院）。物業(yè)業(yè)管理顧顧客滿意意度指數(shù)數(shù)課題題組成員員（上海海市房地地資源管管理局、上海市市房科院院）。上海海市物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)分等等定級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)課課題組成成員（上上海市房房地資源源管理局局、上海海市房科科院）。中央央電視臺臺曾專題題報道（公司管管理的瑞南新新苑作作為上海海市新建建小區(qū)精精神文明明建設(shè)典典型，在在20004年春春天在由由中央文文明委組組織、中中央電視視臺攝制制的服務(wù)務(wù)行業(yè)創(chuàng)創(chuàng)建文明明系列片片偉大大的創(chuàng)造造中進(jìn)進(jìn)行了專專題報道道）。上海海電視臺臺、東方方電視臺臺曾專題題報道（對上實實物

16、業(yè)管管理公司司及有關(guān)關(guān)重要活活動多次次進(jìn)行專專題報道道）。20006年年榮獲亞洲物物業(yè)管理理品牌企企業(yè)稱稱號（亞亞洲物業(yè)業(yè)管理協(xié)協(xié)會、國國際房地地產(chǎn)商協(xié)協(xié)會評定定）。20006年榮榮獲上上海市實實施卓越越績效先先進(jìn)企業(yè)業(yè)獎（上海市市質(zhì)量管管理中心心審定委委員會頒頒發(fā)）。公司所所管轄的的上實實大廈榮獲辦公樓樓物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)規(guī)范-示范基基地（上海市市物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)協(xié)會認(rèn)認(rèn)定）。在第三三屆中國國房地產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人人氣榜評評選中，被評為為20006年度度最佳物物業(yè)管理理公司（搜房網(wǎng)網(wǎng)全球機機構(gòu)）言而有信信，有“說到的的一定做做到，做做到的比比說的更更好”的口碑碑。為了更及及時地得得到業(yè)主主的意見見和信

17、息息，切實實糾正管管理服務(wù)務(wù)中存在在的不足足，不斷斷提高和和完善自自身的物物業(yè)管理理服務(wù)水水準(zhǔn)，我我司愿意意接受各各方的意意見和批批評，在在已經(jīng)設(shè)設(shè)立公司司投訴電電話的基基礎(chǔ)上，又開通通了8000662034334的業(yè)業(yè)主免費費投訴熱熱線。三、物業(yè)業(yè)管理業(yè)業(yè)績“上實物物業(yè)”自19997年年7月成成立至今今十年有有余，不不僅直接接管理面面積由最最初的66.7萬M2逐漸地地一步一一個腳印印增加至至目前的的6300多萬MM2，且均均是中高高檔項目目,經(jīng)營營業(yè)績最最佳的，加上合合作、顧顧問的880余萬MM2管理面面積，總總體量已已逾7000余萬萬M2。而且且管理種種類綜合合齊全，這在業(yè)業(yè)內(nèi)是絕絕無僅有

18、有的。在在業(yè)內(nèi)有有“精品物物業(yè)”之稱。19999年2月月，我司司就通過過了“涉外超超高層綜綜合商辦辦樓”和“超高層層住宅小小區(qū)”的ISSO90002質(zhì)質(zhì)量保證證體系的的第三方方認(rèn)證，20002年22月又通通過了IISO990011:20000質(zhì)質(zhì)量管理理體系的的改版認(rèn)認(rèn)證。220033年，公公司還通通過了IISO1140001:220044環(huán)境管管理體系系的認(rèn)證證。20005年年，公司司通過了了ISOO140001:20004環(huán)境境管理體體系的認(rèn)認(rèn)證。220066年4月月建立和和實施的的ISOO90001:220000、ISSO1440011:20004、GB/T2880011：20001結(jié)結(jié)

19、合型管管理體系系通過了了上海市市質(zhì)量審審核中心心的認(rèn)證證。公司對下下轄的各各個管理理項目全全部實行行ISOO90001:220000質(zhì)量管管理體系系和ISSO1440011:20004環(huán)環(huán)境管理理體系和和GB/T2880011：20001職職業(yè)健康康安全管管理體系系的貫標(biāo)標(biāo)，這在在業(yè)內(nèi)也也是不多多見的。尤其是是一些商商務(wù)樓的的綠色環(huán)環(huán)境工作作，以境境外環(huán)境境管理體體系標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行達(dá)達(dá)標(biāo)，我我司管轄轄的“金鐘廣廣場”商務(wù)樓樓被評為為上海市市繁華商商業(yè)中心心地區(qū)首首幢“綠色示示范大廈廈”。憑借借公司嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)踏實實的工作作作風(fēng)、顯著的的工作成成績，從從而得到到了社會會各界和和各級政政府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)部門的的一致

20、好好評。經(jīng)上海市市用戶評評價中心心測評，調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計表明明，公司司/業(yè)主主對我司司所管轄轄的每個個管理處處總滿意意度指數(shù)數(shù)達(dá)855.333，領(lǐng)先先于目前前上海市市一級資資質(zhì)的物物業(yè)管理理企業(yè)平平均水平平,名列列前茅。同時也也反映出出我司作作為一個個政府的的服務(wù)性性窗口企企業(yè)與發(fā)發(fā)展商、業(yè)委會會和業(yè)主主之間都都建立著著良好的的關(guān)系。20077年第一一季度上上海十大大“百姓姓滿意物物業(yè)”評評選揭曉曉。上實實物業(yè)獲獲得百姓姓滿意度度分值為為90.7322，比平平均分值值高133.1555個百百分點，位列全全市物業(yè)業(yè)服務(wù)公公眾滿意意度第三三名。20000年，由由上海市市房產(chǎn)局局牽頭的的物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)業(yè)

21、主滿滿意度指指數(shù)課題題研究，我司是是兩個物物業(yè)管理理企業(yè)之之一，我我司管理理的樓宇宇在此課課題調(diào)研研中名列列前茅。20000年9月月，我司司被選為為“上海市市物業(yè)管管理顧客客滿意度度指數(shù)課課題組”成員單單位。上實大大廈119999年111月被評評為“全國城城市物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀示范范大廈”；自119988年起歷歷年被評評為市治治安消防防先進(jìn)單單位。多多年來，上實大大廈管理理處與上上海市消消防局第第五支隊隊建立了了警民共共建關(guān)系系，并在在上實實大廈多次聯(lián)聯(lián)合舉行行了商務(wù)務(wù)辦公樓樓的綜合合消防演演習(xí)，收收到了良良好的效效果。220033年7月月，由上上海市消消防局第第五支隊隊、盧灣灣區(qū)消防防監(jiān)督處處

22、以及我我司在金鐘廣廣場聯(lián)聯(lián)合舉行行了上海海鬧市區(qū)區(qū)首個商商務(wù)辦公公樓的綜綜合消防防演習(xí)，得到了了社會各各界的好好評，以以及業(yè)內(nèi)內(nèi)人士的的贊許。瑞南新新苑在在20000年110月被被評為上上海市首首批“四高小小區(qū)”，20002年年2月被被評為“上海市市物業(yè)管管理優(yōu)秀秀住宅小小區(qū)”，20002年年底又被被評為“全國物物業(yè)管理理示范住住宅小區(qū)區(qū)”，期間間還獲得得諸多單單項榮譽譽。20004年年春天，瑞南南新苑以上海海市新建建小區(qū)精精神文明明建設(shè)典典型的身身份，作作為全國國商品房房住宅小小區(qū)的唯唯一代表表，在由由中央文文明委組組織、中中央電視視臺攝制制的服務(wù)務(wù)行業(yè)創(chuàng)創(chuàng)建文明明系列片片偉大大的創(chuàng)造造中進(jìn)

23、進(jìn)行了專專題報道道。公司具有有針對具具體項目目量身定定做以合合適管理理服務(wù)的的方案，并具有有在同等等收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)下提提供高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理理服務(wù)的的能力。我們管管理的項項目至今今沒有虧虧損的，而且敢敢于將預(yù)預(yù)決算明明細(xì)帳清清冊提交交委托方方/業(yè)委委會審核核。公司通過過多年的的實踐運運作，積積累了豐豐富的經(jīng)經(jīng)驗，特特別是為為了解決決各類矛矛盾和問問題，在在與物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)相關(guān)關(guān)各方的的溝通與與協(xié)調(diào)方方面，在在制止違違法（約約）裝修修（搭建建）、保保持外立立面和環(huán)環(huán)境不被被破壞方方面，都都能妥善善處理，達(dá)到預(yù)預(yù)定的目目標(biāo)，對對處理棘棘手問題題有對策策、有方方法，而而且還不不會引起起很大的的矛盾糾糾紛，這

24、這是上海海同行自自嘆望塵塵莫及的的。我司除全全權(quán)管理理物業(yè)的的同時，還為上上海和外外地省市市的多家家物業(yè)公公司擔(dān)任任顧問，經(jīng)過我我司的培培訓(xùn)、現(xiàn)現(xiàn)場指導(dǎo)導(dǎo)，這些些公司物物業(yè)管理理有了明明顯的提提高，有有的還成成為當(dāng)?shù)氐匚飿I(yè)行行業(yè)中的的佼佼者者。四、物業(yè)業(yè)管理特特色經(jīng)過多年年的探索索實踐和和積累總總結(jié)，我我司的物物業(yè)管理理服務(wù)特特色可概概括為四四個字，即“新、嚴(yán)嚴(yán)、精、細(xì)”：新管管理中不不斷融入入新理念念、探索索新思路路、接受受新經(jīng)驗驗、運用用新方法法，建立立新機制制。公司司在發(fā)展展過程中中，不斷斷提升和和完善管管理思想想，學(xué)習(xí)習(xí)和借鑒鑒國外的的先進(jìn)管管理經(jīng)驗驗，力求求在管理理與服務(wù)務(wù)上有所所突

25、破，有所創(chuàng)創(chuàng)新。嚴(yán)在在企業(yè)管管理中充充分體現(xiàn)現(xiàn)高效、精干、嚴(yán)格的的要求，堅持能能進(jìn)能出出、能上上能下的的激勵機機制，提提倡優(yōu)勝勝劣汰、賞罰分分明的競競爭機制制，以嚴(yán)嚴(yán)格的管管理、嚴(yán)嚴(yán)明的紀(jì)紀(jì)律、嚴(yán)嚴(yán)肅的態(tài)態(tài)度、嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)規(guī)范、嚴(yán)嚴(yán)密的措措施，確確保各項項管理工工作落到到實處。精堅堅持精品品意識、品牌意意識，在在提高管管理水準(zhǔn)準(zhǔn)的同時時，不斷斷提高服服務(wù)質(zhì)量量、服務(wù)務(wù)技能以以及服務(wù)務(wù)意識。對每一一件工作作、每一一塊標(biāo)識識、每一一項布置置都精心心設(shè)計、精心策策劃。細(xì)對對每一個個環(huán)節(jié)、每一個個步驟、每一個個過程都都想得細(xì)細(xì)、做到到位，對對每一件件事都細(xì)細(xì)觀察、細(xì)設(shè)想想，對每每一位顧顧客，都都細(xì)致周周

26、到、體體貼入微微，盡一一切所能能滿足和和超越顧顧客合理理的要求求與期望望。我司大量量學(xué)習(xí)和和借鑒境境外物業(yè)業(yè)管理的的先進(jìn)理理念、經(jīng)經(jīng)驗和方方法，又又結(jié)合本本國國情情，對每每個不同同的管理理項目設(shè)設(shè)定不同同的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，采取取不同的的方式，但都體體現(xiàn)了“統(tǒng)一的的理念、統(tǒng)一的的規(guī)范、統(tǒng)一的的要求”，取得得了非常常好的社社會效應(yīng)應(yīng)。遵守國家家、政府府法律法法規(guī)，堅堅持“合法、合理、合情”地處理理一切事事務(wù)是我我司的一一貫原則則。我司司率先在在涉外辦辦公樓組組建業(yè)委委會，還還首創(chuàng)了了在業(yè)委委會組建建以前定定期召開開業(yè)主會會議討論論物業(yè)管管理事宜宜的好方方法，在在行業(yè)內(nèi)內(nèi)被宣傳傳推廣。始終堅持持物業(yè)管管理的

27、主主題就是是管理物物業(yè)，一一切活動動圍繞這這一主線線展開，從而使使物業(yè)保保值增值值得以實實現(xiàn)。我司將管管理物業(yè)業(yè)作為物物業(yè)管理理的主要要工作內(nèi)內(nèi)容，非非常關(guān)注注對房屋屋、設(shè)施施、設(shè)備備的維護(hù)護(hù)保養(yǎng)。每年的的維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)計劃劃都要反反復(fù)論證證，特別別是針對對辦公公大廈系統(tǒng)全全、設(shè)備備多、規(guī)規(guī)模大的的特點，編制了了20年年的維保保概算。一經(jīng)確確定的，就確保保按期保保質(zhì)保量量完成，包括外外墻清洗洗也從不不間斷。在遵守規(guī)規(guī)范的前前提下，為不同同業(yè)主提提供人性性化的情情感服務(wù)務(wù)。我司司報修110分鐘鐘到達(dá)的的做法，曾被新民晚晚報專專題報道道。我司司倡導(dǎo)：先做好好服務(wù)，讓再挑挑剔的業(yè)業(yè)主也無無處挑剔剔，然后

28、后在管理理上堅持持原則，從不讓讓步。雖雖然我們們堅持管管理原則則非常堅堅決，但但幾年來來基本沒沒有收到到有效投投訴。我司把“超值服服務(wù)”的承諾諾真正落落到實處處，并使使業(yè)主/住戶能能切實感感受得到到。我們們所管轄轄的一些些項目,如上上實大廈廈在運運作過程程中出現(xiàn)現(xiàn)降低管管理費的的情況下下，服務(wù)務(wù)水準(zhǔn)卻卻仍然是是同業(yè)中中上好的的。因此此，我們們管理的的辦公樓樓宇的租租售率幾幾年來始始終保持持在988.5以以上，而而新建的的住宅樓樓宇也全全部都實實現(xiàn)了1100銷售。我司提出出的保安安、保潔潔專業(yè)條條線的內(nèi)內(nèi)部承包包法，取取得了非非常好的的效果，有效地地調(diào)配資資源，提提高專業(yè)業(yè)管理水水平，加加強了控

29、控制和監(jiān)監(jiān)督，降降低了運運行成本本，使總總體管理理水平又又提升了了一大步步。因此此，引起起行業(yè)內(nèi)內(nèi)主管部部門的重重視。在服務(wù)觀觀念方面面，我們們堅持“時時以以一流標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要求求自己，事事用用服務(wù)觀觀念對待待業(yè)戶”的理念念，奉行行“業(yè)主至至上，服服務(wù)第一一，寓服服務(wù)于管管理之中中”的宗旨旨，倡導(dǎo)導(dǎo)“業(yè)主并并不總是是對的，但他永永遠(yuǎn)是第第一位”的思想想；要求求服務(wù)接接待保持持“不能帶帶不字作結(jié)結(jié)束語”的態(tài)度度；實現(xiàn)現(xiàn)“滿足和和超越業(yè)業(yè)主合理理期望”的目標(biāo)標(biāo)。在企業(yè)管管理方面面，我們們堅持“取法乎乎上，博博采眾長長、融合合提煉、自成一一家”的方針針，努力力學(xué)習(xí)和和吸取境境外物業(yè)業(yè)管理的的先進(jìn)理理念、經(jīng)

30、經(jīng)驗和方方法，結(jié)結(jié)合國情情實情，建立了了一整套套較為有有效的管管理制度度、管理理標(biāo)準(zhǔn)、管理方方法、操操作程序序和用人人機制、行為規(guī)規(guī)范，要要求全體體管理人人員“把今天天的事做做到最好好，明天天的事考考慮周到到”，為企企業(yè)做實實、做強強、做大大奠定了了良好的的基礎(chǔ)，從而保保障了為為委托方方提供的的管理服服務(wù)的優(yōu)優(yōu)質(zhì)。在規(guī)范發(fā)發(fā)展方面面，我們們正確處處理兩者者之間的的辯證關(guān)關(guān)系，并并用實踐踐證明規(guī)規(guī)范是發(fā)發(fā)展的基基礎(chǔ)和必必然條件件，發(fā)展展是規(guī)范范的結(jié)果果和既定定目標(biāo)。沒有規(guī)規(guī)范，就就沒有發(fā)發(fā)展；沒沒有規(guī)范范，就是是發(fā)展了了也不會會持久。能不能能做到規(guī)規(guī)范發(fā)展展，已經(jīng)經(jīng)成為衡衡量一個個行業(yè)、一個企企

31、業(yè)整體體水平的的重要標(biāo)標(biāo)志。因因此，我我們在為為委托方方提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)的過程程中始終終保持規(guī)規(guī)范化的的運作體體系，故故無論是是與我們們合作的的開發(fā)商商還是業(yè)業(yè)主委員員會都對對我司的的規(guī)范化化運作物物業(yè)管理理表示極極其的認(rèn)認(rèn)可，由由此一些些大型的的開發(fā)商商還與我我司結(jié)成成了戰(zhàn)略略伙伴關(guān)關(guān)系。我司在物物業(yè)管理理的過程程中充分分尊重產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的的意志和和利益，合理協(xié)協(xié)調(diào)相關(guān)關(guān)方的關(guān)關(guān)系。我我們的每每個管理理項目在在該區(qū)域域都是最最好的，因此使使委托方方得到物物有所值值，物超超所值的的利益和和價值。充分發(fā)發(fā)揮“三位一一體”（現(xiàn)在在以發(fā)展展為“多位一一體”）管理理模式，形成“多方共共贏”局面。2、管理理

32、經(jīng)驗及及成果序號項目名稱稱管理面積積（萬m22）物業(yè)類型型項目所在在地主要業(yè)績績1上實大廈廈6.7涉外超高高層綜合商辦辦樓上海市徐徐匯區(qū)漕溪北路路18號號全國物業(yè)業(yè)管理示示范大廈廈上海市物物業(yè)管理理優(yōu)秀大大廈上海市消消防工作作先進(jìn)單單位2金鐘廣場場9.188涉外超高高層綜合商辦辦樓上海市盧盧灣區(qū)淮海中路路98號號全國物業(yè)業(yè)管理示示范大廈廈上海市物物業(yè)管理理優(yōu)秀大大廈上海市智智能化大大廈盧灣區(qū)綠綠色物業(yè)業(yè)3環(huán)球金融融中心38涉外超高高層綜合商辦辦樓上海市浦浦東新區(qū)區(qū)世紀(jì)大大道1000號4海上海新城22.888LOFTT創(chuàng)意高級商住公寓寓上海市楊楊浦區(qū)大連路9920號號上海市物物業(yè)管理理優(yōu)秀大大廈

33、5潤和國際際總部園園8.099辦公樓浦東張衡衡路、李冰路部分建設(shè)設(shè)中6玉佛城12.338高層住宅小區(qū)區(qū)全國物業(yè)業(yè)管理示示范小區(qū)區(qū)上海市文文明住宅宅普陀區(qū)區(qū)區(qū)優(yōu)秀小小區(qū)7黃浦新苑苑17.883高層住宅小區(qū)區(qū)上海市黃黃浦區(qū)制造局路路1711號建設(shè)部小小康住宅宅小區(qū)上海市優(yōu)優(yōu)秀住宅宅小區(qū)8御景園11.556高層/多多層住宅小區(qū)區(qū)上海市浦浦東新區(qū)區(qū)錦繡路8888號號全國物業(yè)業(yè)管理示示范小區(qū)區(qū)上海市優(yōu)優(yōu)秀住宅宅小區(qū)9瑞南新苑苑10.773超高層住宅小區(qū)區(qū)上海市盧盧灣區(qū)瑞金南路路1855弄全國物業(yè)業(yè)管理示示范小區(qū)區(qū)上海市優(yōu)優(yōu)秀住宅宅小區(qū)上海市文文明小區(qū)區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市完完整街坊坊上海市消消防工作

34、作先進(jìn)單單位10中石化銷售大廈廈0.588辦公樓上海市靜靜安區(qū)鎮(zhèn)寧路998號11地方天園園7.299高層小高層住宅小區(qū)區(qū)上海市普普陀區(qū)東新路3355弄弄上海市優(yōu)優(yōu)秀住宅宅小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市文文明小區(qū)區(qū)12嘉園園8.366高層住宅小區(qū)區(qū)上海市靜靜安區(qū)萬航渡路路4588弄上海市優(yōu)優(yōu)秀住宅宅小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市綠綠化小區(qū)區(qū)上海市花花園小區(qū)區(qū)13嶺南雅苑苑8.877多層小高層住宅小區(qū)區(qū)上海市寶寶山區(qū)嶺南路111811號上海市優(yōu)優(yōu)秀住宅宅小區(qū)上海市文文明小區(qū)區(qū)14錦灝佳園園10.222多層/高高層住宅小區(qū)區(qū)上海市優(yōu)優(yōu)秀住宅宅小區(qū)上海市文文明小區(qū)區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市綠綠色環(huán)保保小區(qū)

35、15東新大廈廈2.355辦公樓高級公寓寓上海市黃黃浦區(qū)寧海路、浙江路路16創(chuàng)世紀(jì)花花園10.119高層住宅小區(qū)區(qū)上海市徐徐匯區(qū)零陵路7789號號全國物業(yè)業(yè)管理示示范小區(qū)區(qū)17家化濱江江苑4.944住宅小區(qū)區(qū)上海市浦浦東新區(qū)區(qū)浦明路111888弄18春天花園園16.552別墅小區(qū)區(qū)上海市長長寧區(qū)婁山關(guān)路路9999號19明日星城城22.001高層住宅小區(qū)區(qū)上海市黃黃浦區(qū)河南南路路10009號20步高苑5.899高層住宅小區(qū)區(qū)上海市盧盧灣區(qū)陜西南路路3700弄上海市文文明小區(qū)區(qū)上海市“四高”小區(qū)21臨江大廈廈2.911辦公樓高級公寓寓上海市虹虹口區(qū)東大名路路10662弄虹口區(qū)優(yōu)優(yōu)秀住宅宅小區(qū)22夏陽

36、湖國際花園園16.007高層住宅小區(qū)區(qū)23地杰國際城35.99小高層高層住宅小區(qū)區(qū)上海市浦浦東新區(qū)區(qū)24德瑪公寓寓2.288小高層住宅小區(qū)區(qū)上海市盧盧灣區(qū)肇家浜路路1888弄25祥和星宇宇花園22.556多層/小小高層/別墅上海市普普陀區(qū)鼓浪路真真北路26淡水灣花園14.005高層住宅小區(qū)區(qū)上海市盧盧灣區(qū)馬當(dāng)路5588號號建設(shè)中27航天苑26.886多層/小小高層/別墅住宅小區(qū)區(qū)上海市閔閔行區(qū)建設(shè)中28世紀(jì)廣場場0.177公眾物業(yè)業(yè)上海市黃黃浦區(qū)九江路5518號號29和欣國際際花苑25.224高層上海市寶寶山區(qū)建設(shè)中30無錫金色江南南三、四期期42多層/小小高層/別墅住宅小區(qū)區(qū)江蘇省無無錫市3

37、1無錫太湖湖威尼斯花花園9.8別墅江蘇省無無錫市全國物業(yè)業(yè)管理示示范小區(qū)區(qū)32加洲河濱濱花園26.22多層/高高層無錫惠山山區(qū)建設(shè)中33達(dá)利廣場場12高層/商商場/公寓青島黃島島開發(fā)區(qū)區(qū)建設(shè)中34電影華苑苑6.144住宅小區(qū)區(qū)徐匯區(qū)零零陵路751弄弄建設(shè)中35天津萊茵茵小鎮(zhèn)30住宅小區(qū)區(qū)天津市建設(shè)中36KINGG紫金門門花苑32住宅小區(qū)區(qū)無錫市建設(shè)中37首創(chuàng)雋雋府33住宅小區(qū)區(qū)無錫市建設(shè)中38瑞城花園園31高層酒店公寓寓無錫市建設(shè)中39大理社區(qū)區(qū)30住宅小區(qū)區(qū)云南大理理建設(shè)中合 計632.75合作、顧顧問管理理項目一一覽表序號項目名稱稱管理面積積（萬m22）物業(yè)類型型項目所在在地主要業(yè)績績1申

38、港豪園園5.7小高層/別墅住宅小區(qū)區(qū)江蘇省如如皋市建設(shè)中2聯(lián)富廣場場10.117大型商場場上海市七七浦路3新弘國際際公寓8.866住宅上海市老老滬太路路1999弄4愛法奧朗朗新莊園園20別墅南匯航頭頭鎮(zhèn)5中南世紀(jì)城40住宅南通合計計84.7733、接管管主要人人員名單單簡介及及職稱（專業(yè)資資格資質(zhì)質(zhì)證書復(fù)復(fù)印件）項目目負(fù)責(zé)人人簡歷表表姓名性別男年齡職務(wù)項目經(jīng)理理職稱經(jīng)濟師擬在本合合同中擔(dān)擔(dān)任職務(wù)務(wù)項目經(jīng)理理畢業(yè)學(xué)校校職業(yè)學(xué)校校職業(yè)學(xué)校校參加工作作時間28年從事本專專業(yè)工作作時間10年履 歷第二章小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理的的整體設(shè)設(shè)想1、擬定定管理模模式“多位一一體”管理模模式作為本本項目的的社區(qū)管管理

39、支撐撐連城國際際居住項項目作為為杭州市市余杭地地區(qū)的重重要組成成部分，要把管管理服務(wù)務(wù)與江南南的文化化氣息聯(lián)聯(lián)合起來來，成為為杭州市市最有品品位、最最值得驕驕傲的小小區(qū)，成成為余杭杭最具有有特色的的小區(qū)。我們會會配合主主管部門門在小區(qū)區(qū)成立業(yè)業(yè)委會并并會同市市政成立立由政府府部門牽牽頭，業(yè)業(yè)委會、居委會會、商業(yè)業(yè)街、市市政管理理代表和和物業(yè)公公司等派派代表參參加組成成的連城城國際管管委會，充分發(fā)發(fā)揮“多位一一體”模式作作用。前瞻瞻專業(yè)的開發(fā)設(shè)設(shè)計理念念，實施施物業(yè)管管理早期期介入，實現(xiàn)多多方共贏贏連城國際際項目的的開發(fā)商商充分考考慮廣大大業(yè)主的的長遠(yuǎn)投投資，為為切實保保障其利利益，以以前瞻性性

40、的理念念，在開開發(fā)初期期就選聘聘優(yōu)秀物物業(yè)管理理公司，引入物物業(yè)管理理早期介介入的全全程物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)，共共同打造造杭州地地產(chǎn)界的的又一新新亮點。通過成成功的管管理與服服務(wù)實踐踐，必然然實現(xiàn)開開發(fā)商、經(jīng)營者者、業(yè)主主、消費費者和物物業(yè)公司司“多方共共贏”的局面面。本企業(yè)作作為專業(yè)業(yè)化的物物業(yè)管理理公司，將秉承承開發(fā)商商前瞻性性、專業(yè)業(yè)化的先先進(jìn)理念念，創(chuàng)新新服務(wù)理理念，形形成管理理特色，積極實實施物業(yè)業(yè)管理早早期介入入，切實實為本項項目前期期物業(yè)管管理全過過程提供供專業(yè)化化的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)，并并樹立與與小區(qū)內(nèi)內(nèi)的權(quán)益益各方共共獲收益益、共享享財富的的美好理理想。層次次空間與與功能定定位結(jié)合

41、合，物業(yè)業(yè)管理公公司全方方位配合合實行“三統(tǒng)一一”要做好連連城國際際項目的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)，就必必須要將將本項目目的層次次空間與與功能定定位相結(jié)結(jié)合，充充分運用用其特點點，進(jìn)行行總體構(gòu)構(gòu)思布局局，在縱縱橫交錯錯的建筑筑物之間間施展物物業(yè)管理理手段和和技術(shù)，忠實服服務(wù)于居居民。運運用物業(yè)業(yè)管理公公司全方方位配合合開發(fā)商商、運營營商或經(jīng)經(jīng)營者的的“三統(tǒng)一一”模式，即“統(tǒng)一劃劃分布局局、統(tǒng)一一宣傳策策劃、統(tǒng)統(tǒng)一物業(yè)業(yè)管理”，做到到統(tǒng)一和和多采相相結(jié)合，既統(tǒng)一一又不單單一，充充分體現(xiàn)現(xiàn)綜合功功能商業(yè)業(yè)和會所所等的特特性。點面面結(jié)合，突現(xiàn)重重點，營營造充滿滿人文、生態(tài)、現(xiàn)代感感的高檔檔居住小小區(qū)連城國

42、際際小區(qū)地地處杭州州市的優(yōu)優(yōu)越位置置，將是是杭州人人和各地地優(yōu)秀人人士關(guān)注注的焦點點。物業(yè)業(yè)管理要要結(jié)合功功能定位位特點，有效融融合江南南文化、周邊商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、鄰近近標(biāo)志性性建筑和和周邊的的文化氛氛圍，設(shè)設(shè)定符合合連城國國際項目目特點的的運作機機制，以以點面結(jié)結(jié)合，突突現(xiàn)重點點，使本本項目真真正成為為一個充充滿人文文、生態(tài)態(tài)、現(xiàn)代代感的高高檔居住住小區(qū)。盡善善齊全的的服務(wù)體體系，滲滲透物業(yè)業(yè)管理全全方位、體現(xiàn)物物業(yè)服務(wù)務(wù)多方面面連城國際際項目確確立的服服務(wù)業(yè)的的鏈接，開發(fā)商商規(guī)劃設(shè)設(shè)計中提提供了完完備服務(wù)務(wù)體系。物業(yè)管管理也將將從業(yè)態(tài)態(tài)源頭開開始，全全方位滲滲透，多多方面體體現(xiàn)，把把西方理理

43、性與東東方人性性有機結(jié)結(jié)合，提提供杭州州人和優(yōu)優(yōu)秀人士士都能接接受的管管理服務(wù)務(wù)，用細(xì)細(xì)心、貼貼心、用用心的服服務(wù)理念念，貫穿穿于物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)全過過程。經(jīng)經(jīng)營與小小區(qū)公建建配套的的服務(wù)功功能、開開設(shè)多項項軟硬件件設(shè)施，做到想想業(yè)主之之所想，提供便便民、利利民的優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)。全面推行行“人性化化物業(yè)管管理模式式”我們借鑒鑒國內(nèi)外外物業(yè)管管理經(jīng)驗驗，廣泛泛引入人人性化物物業(yè)管理理的先進(jìn)進(jìn)管理理理念，以以關(guān)注員員工的不不同需求求、關(guān)注注業(yè)主的的家居質(zhì)質(zhì)量、關(guān)關(guān)注環(huán)境境的溫馨馨和諧、關(guān)注社社區(qū)的整整體氛圍圍為特色色的人性性化管理理模式。物業(yè)的的人性化化管理實實現(xiàn)了幾幾個統(tǒng)一一：對業(yè)業(yè)主來說說，注重

44、重了外在在環(huán)境和和內(nèi)在情情感的統(tǒng)統(tǒng)一；對對公司來來說，實實現(xiàn)了規(guī)規(guī)范化管管理和人人性化管管理的統(tǒng)統(tǒng)一；對對員工來來說，體體現(xiàn)了企企業(yè)發(fā)展展和個人人成長的的統(tǒng)一。“人性化化物業(yè)管管理模式式”就是在在管理、環(huán)境、空間各各個層次次和環(huán)節(jié)節(jié)營造既既相互信信任、相相互尊敬敬，又有有明確行行為規(guī)則則約束的的和諧、有序的的舒暢環(huán)環(huán)境和文文化氛圍圍，使人人們在工工作、生生活、文文化娛樂樂等各方方面的品品味需求求均得到到滿足。在物業(yè)業(yè)管理實實踐中提提煉出的的人性化化物業(yè)管管理模式式必將使使連城國國際項目目的物業(yè)業(yè)管理在在檔次上上得到全全面提高高。個性化服服務(wù)作為服務(wù)務(wù)性行業(yè)業(yè)，我們們在管理理服務(wù)上上不斷吸吸收行

45、業(yè)業(yè)內(nèi)較先先進(jìn)的理理念，在在物業(yè)管管理中，我們將將提供個個性化服服務(wù)，以以適應(yīng)社社會發(fā)展展與消費費細(xì)分的的市場趨趨勢。我我們從過過去的著著眼于滿滿足業(yè)主主的群體體需求、一般需需求，提提高到在在滿足業(yè)業(yè)主上述述需求的的基礎(chǔ)上上，最大大可能地地滿足于于業(yè)主的的個性需需求、特特殊需要要的高度度；盡可可能多地地為業(yè)主主提供關(guān)關(guān)懷心靈靈、關(guān)注注人性的的深層次次的服務(wù)務(wù)。因此此，我們們將根據(jù)據(jù)各類業(yè)業(yè)主的不不同需求求，提供供不同層層次、不不同類型型的個性性化管家家式服務(wù)務(wù)。我們們將根據(jù)據(jù)各類業(yè)業(yè)主的不不同需求求，提供供更適合合不同層層面、不不同類型型的個性性化社區(qū)區(qū)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容，實實行有效效的“愛好分分類、

46、個個性服務(wù)務(wù)”，將以以往物業(yè)業(yè)服務(wù)的的大面積積、大分分類和大大時段上上升為業(yè)業(yè)主細(xì)分分、愛好好細(xì)分、服務(wù)細(xì)細(xì)分的更更人性化化的服務(wù)務(wù)。實踐“即即時服務(wù)務(wù)和隱性性管理”相結(jié)合合的管理理設(shè)想我們在連連城國際際項目的的物業(yè)管管理中，將引入入“即時服服務(wù)”和“隱性管管理”相結(jié)合合的管理理理念。“即時服服務(wù)”，就是是我們將將對小區(qū)區(qū)業(yè)主的的服務(wù)需需求做全全面、深深入、細(xì)細(xì)致的了了解，并并成立“業(yè)主應(yīng)應(yīng)急服務(wù)務(wù)隊伍”和“二十四四小時快快速維修修隊伍”，保證證在業(yè)主主需要幫幫助時會會即時出出現(xiàn)，為為業(yè)主提提供及時時滿意的的服務(wù)，我們強強調(diào)的是是服務(wù)的的快捷性性和業(yè)主主的滿意意度?！半[性管管理”是服務(wù)務(wù)檔次的

47、的提升，其主旨旨是充分分尊重業(yè)業(yè)主的私私密空間間和生活活的私密密性，而而且保證證在業(yè)主主需要幫幫助時即即時出現(xiàn)現(xiàn)，提供供深層次次的個性性化服務(wù)務(wù)。比如如，小區(qū)區(qū)的清潔潔管理，我們在在業(yè)主上上下班高高峰期不不讓業(yè)主主看到保保潔員，充分尊尊重了業(yè)業(yè)主的私私密空間間。物業(yè)管理理人職業(yè)業(yè)化人力資源源是物管管企業(yè)最最大的資資本，因因而，必必須樹立立現(xiàn)代的的人力“資本”觀念，把人力力資源作作為企業(yè)業(yè)的一種種最重要要的資本本進(jìn)行開開發(fā)利用用，擴大大投資，讓其為為企業(yè)創(chuàng)創(chuàng)造更多多的價值值。我公公司已經(jīng)經(jīng)建立了了一套客客觀公正正的價值值評價體體系和晉晉升考核核機制，能量化化的盡量量加以量量化，不不能量化化的則以

48、以適當(dāng)?shù)牡姆绞睫D(zhuǎn)轉(zhuǎn)化可量量化的項項目，在在工作績績效的考考核方面面將注重重績效的的改進(jìn)，而在工工作態(tài)度度和能力力方面?zhèn)葌?cè)重于長長期表現(xiàn)現(xiàn)，在考考核過程程中，以以上級考考核下級級為主，輔以同同級之間間和下級級對上級級的評價價來綜合合衡量，確保考考核的公公平、公公正和公公開。我們在物物業(yè)行業(yè)業(yè)內(nèi)已經(jīng)經(jīng)具有以以下三個個方面的的優(yōu)勢：一是具具有對人人才有吸吸引力的的、符合合企業(yè)實實際的薪薪酬福利利政策；二是重重視與員員工的溝溝通，加加大了情情感投資資力度，充分尊尊重員工工，對員員工進(jìn)行行“人文關(guān)關(guān)懷、情情感服務(wù)務(wù)”，用溫溫馨、和和諧的企企業(yè)內(nèi)部部人際關(guān)關(guān)系氛圍圍打動和和感染員員工，讓讓員工感感受到企企

49、業(yè)這個個“大家庭庭”的溫暖暖；三是是進(jìn)行職職位激勵勵，幫助助員工進(jìn)進(jìn)行職業(yè)業(yè)生涯設(shè)設(shè)計，給給員工特特別是中中高層管管理人員員自我價價值實現(xiàn)現(xiàn)的機會會。通過過種種努努力，我我們引進(jìn)進(jìn)人才、留住人人才、用用好人才才、提升升人才，使員工工以公司司為家，以目前前的職業(yè)業(yè)為終身身職業(yè)，確保所所轄項目目的物業(yè)業(yè)管理質(zhì)質(zhì)量，保保證了企企業(yè)的可可持續(xù)性性發(fā)展。2、管理理服務(wù)措措施我們在環(huán)環(huán)境控制制上要保保持建筑筑環(huán)境的的原汁原原味；在在管理服服務(wù)上要要學(xué)習(xí)借借鑒境內(nèi)內(nèi)外先進(jìn)進(jìn)的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)理念念、模式式、方法法和手段段，并結(jié)結(jié)合本項項目特點點，形成成一整套套適宜有有效的管管理服務(wù)務(wù)理念、模式、方法和和手段

50、；在人文文環(huán)境上上，要符符合中國國特色，體現(xiàn)中中西交融融、博采采眾長、文明協(xié)協(xié)調(diào)、多多元發(fā)展展。以人為本本，建立立一門式式接待服服務(wù)中心心我們在管管理服務(wù)務(wù)中，引引進(jìn)境內(nèi)內(nèi)外先進(jìn)進(jìn)的管理理服務(wù)理理念，建建立本項項目適宜宜有效的的管理模模式。在在業(yè)主擁擁有業(yè)權(quán)權(quán)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，我我們的管管理服務(wù)務(wù)會方便便業(yè)主的的生活，成立一一門式的的接待服服務(wù)中心心，提供供全方位位的各項項服務(wù)，總體協(xié)協(xié)調(diào)小區(qū)區(qū)業(yè)主的的各類事事務(wù)，并并在第一一時間快快速反應(yīng)應(yīng)及時處處理，以以滿足業(yè)業(yè)主的各各種需求求。同時時，我們們的管理理要做到到不侵犯犯他人的的合法權(quán)權(quán)益，為為所有在在復(fù)地連連成國際際小區(qū)生生活工作作的人們們提供溫溫

51、馨和諧諧的大家家庭環(huán)境境。安全第一一，保障障住宅小小區(qū)公共共秩序安安全業(yè)主對于于居家安安全是十十分關(guān)切切的，安安全保障障程度也也是最能能直觀反反映物業(yè)業(yè)管理公司司管理水水準(zhǔn)的，將直接接影響業(yè)業(yè)主對物物業(yè)管理理的滿意意度。我我們將根根據(jù)“群防群群治”、“綜合治治理”的原則則，為防防盜竊、防破壞壞、防流流氓活動動、防意意外事故故等所管管理的物物業(yè)開展展一系列列管理活活動。比比如，制制定管委委會例會會制度，對小區(qū)區(qū)交通、業(yè)主入入住、噪噪音控制制、設(shè)備備設(shè)施維維保工作作進(jìn)行制制度化、程序化化的管理理，確保保社區(qū)安安寧、祥祥和，做做到開放放空間松松而不亂亂，有序序開放；封閉空空間外部部固若金金湯，內(nèi)內(nèi)部

52、寬松松愉悅。我們擬將將建立起起由中央央監(jiān)控中中心統(tǒng)一一指揮調(diào)調(diào)度的、戰(zhàn)斗力力強的治治安快速速反應(yīng)系系統(tǒng)，該該系統(tǒng)既既強調(diào)迅迅速快捷捷，又強強調(diào)多重重結(jié)合，迅速快快捷即要要求保安安員在接接到快速速支援的的命令后后90秒秒鐘內(nèi)趕趕到現(xiàn)場場，其它它崗位人人員也會會相繼趨趨前援助助；多重重結(jié)合即即小區(qū)治治安工作作要做到到流動崗崗、固定定崗相結(jié)結(jié)合、整整裝與便便裝相結(jié)結(jié)合、全全面防范范與重點點防范相相結(jié)合，確保小小區(qū)治安安防范萬萬無一失失。智能設(shè)施施，提供供專業(yè)物物業(yè)管理理維護(hù)保保養(yǎng)連城國際際項目中中智能化化系統(tǒng)十十分完善善而且先先進(jìn)，物物業(yè)管理理人員和和工程技技術(shù)人員員就需要要掌握相相應(yīng)的科科技知識識

53、，既要要懂操作作，也要要懂系統(tǒng)統(tǒng)維護(hù)。我們將將嚴(yán)格按按照ISSO質(zhì)量量管理體體系規(guī)范范化操作作，早期期進(jìn)駐施施工現(xiàn)場場熟悉社社區(qū)功能能配置、建筑狀狀況等情情況，并并提出合合理化建建議，在在各階段段發(fā)揮物業(yè)業(yè)管理作作用。同同時，培養(yǎng)和配備一一支掌握握智能化化系統(tǒng)技技術(shù)及管管理方法法的專業(yè)業(yè)技能精精湛的早早期管理理服務(wù)隊隊伍?，F(xiàn)代化的的物業(yè)企企業(yè)應(yīng)該該實行現(xiàn)現(xiàn)代化的的先進(jìn)物物業(yè)管理理，實行行電腦化化管理是是提高物物業(yè)管理理水平的的關(guān)鍵所所在。我我們已在在企業(yè)所所轄項目目中全方方位的使使用了現(xiàn)現(xiàn)時較為為先進(jìn)的的物業(yè)管管理軟件件系統(tǒng)。我們將將總結(jié)經(jīng)經(jīng)驗，爭爭取將目目前最新新的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)版投入入連城國國際項

54、目目的管理理中，從從而全面面提升本本項目的的物業(yè)管管理水平平。加強監(jiān)督督，建立立多元化化、全方方位監(jiān)督督體系本企業(yè)開開創(chuàng)的多元化化、全方方位的管管理服務(wù)務(wù)監(jiān)督體體系得到到了物業(yè)業(yè)管理界和和主管部部門一致致好評，也伴隨隨著企業(yè)業(yè)的發(fā)展展，成為為本企業(yè)業(yè)的一大大特色。在連城城國際項項目的物物業(yè)管理理中我們們將充分分發(fā)揮這這一特色色，建立立良好的的社會關(guān)關(guān)系和強強有力的的社會監(jiān)監(jiān)督體系系，把連連城國際際項目建建設(shè)成高高品質(zhì)的的生活社區(qū)。當(dāng)業(yè)業(yè)主需要要時，我我們會隨隨時出現(xiàn)現(xiàn)在業(yè)主主面前；當(dāng)業(yè)主主暫不需需要時，我們將將待命。滿足需求求，推出出多形式式方便業(yè)業(yè)主的衍衍生服務(wù)務(wù)將連城國國際社區(qū)區(qū)打造成成余

55、杭區(qū)區(qū)內(nèi)的一一個文化化生活經(jīng)經(jīng)濟中心心，會所所設(shè)置和和服務(wù)項項目應(yīng)在立足于于滿足業(yè)業(yè)主部分分生活需需求后，能給其其提供并并帶來更更深層次次的享受受和娛樂樂。我們準(zhǔn)準(zhǔn)備推出出便利式式、預(yù)約約式、經(jīng)經(jīng)濟式的的衍生服務(wù)務(wù)（特約約服務(wù)、個性化化服務(wù)），為廣廣大業(yè)主主提供更更多的方方便。商鋪管理理，兼顧顧方便居居民、綜綜合治理理關(guān)系連城國際際的綜合合商業(yè)管管理既要要給小區(qū)區(qū)居民帶帶來方便便、舒適適、優(yōu)雅雅、高檔檔的享受受，更要要做到不不影響社社區(qū)居民民的生活活。因此此，對配配套商鋪鋪的招商商要貼近近生活需需要，生生活必需需貫徹有有統(tǒng)一策策劃、分分門別類類，兼顧顧健康、休閑、娛樂。對店鋪鋪招商要要統(tǒng)一設(shè)設(shè)

56、計方案案，方案案要與建建筑風(fēng)貌貌融為一一體。同同時采取取有效措措施，做做到燈光光不造成成光污染染；聲音音不造成成噪音污污染；清清潔不造造成衛(wèi)生生污染；商鋪不不造成環(huán)環(huán)境污染染。并制制止商鋪鋪的業(yè)主主發(fā)生對對社區(qū)安安全有影影響和隱隱患的舉舉措。環(huán)境管理理，展現(xiàn)現(xiàn)自然宜宜人的海海派新風(fēng)風(fēng)格對連城國國際項目目的環(huán)境境綠化管管理是重重中之重重，我們們擬在公公共綠地地、商鋪鋪門前、公寓居居住區(qū)的的門前、窗臺和和露臺上上擺放一一些綠化化，點綴綴美化環(huán)環(huán)境，給給人以常常綠常新新的感覺覺，并在在滿足社社區(qū)居民民需求的的同時，兼顧觀觀賞性，展現(xiàn)出出自然宜宜人的海海派新風(fēng)風(fēng)格。逐步增加加社區(qū)管管理服務(wù)務(wù)的技術(shù)術(shù)含

57、量未來的物物業(yè)管理理行業(yè)是是人才的的競爭，也是管管理服務(wù)務(wù)中技術(shù)術(shù)含量的的比拼，技術(shù)的的競爭將將起最終終作用。在連城城國際項項目的物物業(yè)管理理中，我我們將逐逐步加大大技術(shù)投投入力度度，如治治安管理理中，逐逐步增加加技防在在管理中中的比重重；環(huán)境境綠化逐逐漸實行行綠化機機械化，既提高高工作效效率，又又節(jié)約人人力成本本；在機機電設(shè)備備管理中中，利用用成熟的的技術(shù)和和經(jīng)驗，加快智智能化建建設(shè)。第三章有有效的管管理機制制1、管理理方式內(nèi)部管理理架構(gòu)連城國際管理處保安消防客戶管理保潔綠化園區(qū)文化工程維修接 待特約服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)保潔清洗監(jiān) 控門 衛(wèi)巡 邏日常維護(hù)巡 檢財 會接 待激勵機制制在實際工工作中，我

58、們充充分考慮慮員工的的個體差差異，實實行差別別激勵的的原則。我們將將綜合考考慮員工工的性別別、職務(wù)務(wù)、學(xué)歷歷、年齡齡等幾方方面因素素，制定定能滿足足絕大多多數(shù)員工工利益的的激勵機機制：物質(zhì)激勵勵：增加員員工的工工資、生生活福利利、保險險，發(fā)放放獎金、生活用用品、工工資晉級級。信息激勵勵：交流企企業(yè)、員員工之間間的信息息，進(jìn)行行思想溝溝通，如如匯部門門溝通會會、報制制度、懇懇談會、經(jīng)理接接待日制制度.目標(biāo)激勵勵：通過推推行目標(biāo)標(biāo)責(zé)任制制，使企企業(yè)經(jīng)濟濟指標(biāo)層層層落實實，每個個員工既既有目標(biāo)標(biāo)又有壓壓力，產(chǎn)產(chǎn)生強烈烈的動力力，努力力完成任任務(wù)。監(jiān)督機制制我司有完完善的監(jiān)監(jiān)督機制制，主要要包括:實時

59、監(jiān)監(jiān)控制度度，公司司利用網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)隨時時對各管管理部以以及各部部門日常常管理工工作進(jìn)行行監(jiān)督控控制，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時糾糾正；定定期報告告制度，各處定定期匯報報工作情情況，提提交工作作計劃，由公司司審核，并評估估工作業(yè)業(yè)績；不不定期巡巡察，彌彌補紕漏漏，促進(jìn)進(jìn)管理工工作更加加完善；投訴制制度，接接受業(yè)主主投訴，并盡快快做出處處理方案案，調(diào)查查事情原原委，盡盡可能給給業(yè)主滿滿意的答答復(fù)；接接受業(yè)主主及各級級行政部部門的監(jiān)監(jiān)督，定定期向業(yè)業(yè)主通報報物業(yè)管管理情況況，定期期公開財財務(wù)狀況況和物業(yè)業(yè)管理運運作情況況。自我約束束機制我司已通通過ISSO90001:20000的質(zhì)質(zhì)量管理理認(rèn)證，根據(jù)該該體系的的

60、具體標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)并參參照國家家建設(shè)部部的全國國城市物物業(yè)管理理小區(qū)評評比標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，制定定管理中中心日常常工作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)結(jié)合崗位位聘用機機制和逐逐級考核核機制，形成自自我約束束機制。信息反饋饋機制在內(nèi)部的的反饋中中，管理理部有定定期與不不定期的的各種會會議，比比如每周周一次的的主管人人員例會會；每周周五的各各班組班班務(wù)會；每月一一次的主主管會議議等等，會議的的內(nèi)容就就是反應(yīng)應(yīng)情況、溝通信信息、協(xié)協(xié)調(diào)關(guān)系系和解決決問題。在對外外的反饋饋中，將將通過回回訪制度度和定期期的服務(wù)務(wù)調(diào)查來來完成。工作計劃劃我們將工工作計劃劃分為前前期管理理、入住住期管理理和常規(guī)規(guī)期管理理三部分分，按照照輕重有有序、科科學(xué)實效效的