招商操作流程

1、招商操作流程一、前言招商的成敗關(guān)系到商業(yè)項目的順利開業(yè),隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,招商將會扮演很重要的角色。我們認(rèn)為一個商業(yè)項目的真正成功并不是銷售的完畢,而是日后持續(xù)經(jīng)營的長久旺盛.統(tǒng)一招商就是為商場以后經(jīng)營的暢旺奠定堅實的基石。我們積極地為本項目尋求最佳的贏利模式與整體招商實戰(zhàn)策略，力爭使本項目實現(xiàn)經(jīng)濟效益、品牌效益與社會效益“三贏”，以及將項目持續(xù)做旺，實現(xiàn)贏利的持久化與最大化。二、招商各階段的劃分為了能讓讓本項目目順利開開業(yè)，我我們?yōu)楸颈卷椖孔髯鞒隽艘灰惶讟?biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的招商商流程：（一）、招商前前期階段段根據(jù)福泰泰地產(chǎn)商商業(yè)部分分的專業(yè)業(yè)市場特特殊定位位，我們們?yōu)榱四苣芨玫氐亻_展本本項目的的招商

2、執(zhí)執(zhí)行工作作，爭取取在最短短的時間間內(nèi)快速速完成本本項目的的招商工工作，達(dá)達(dá)到項目目的招商商最終目目標(biāo)。我我們將其其招商工工作大致致分為三三個操作作階段：一是招招商前期期階段，二是招招商中期期操作階階段，三三是招商商后期階階段。為了保證證福泰地地產(chǎn)商業(yè)業(yè)部分的的專業(yè)市市場的招招商工作作可以順順利開展展及可以以盡早達(dá)達(dá)到貴司司的招商商目標(biāo)，根據(jù)項項目的工工程進(jìn)度度實際情情況，必必須要在在招商的的前期做做好以下下的前期期準(zhǔn)備工工作，以以便利于于可以更更好地開開展下一一步的招招商工作作。1、制制定租金金的整體體策略租金是商商戶進(jìn)場場的最敏敏感因素素，是否否可以將將國外知知名品牌牌家居用用品企業(yè)業(yè)、大

3、型型建材企企業(yè)、大大型餐飲飲店、二二線超市市、百貨貨引進(jìn)本本商場，租金就就是招商商操作中中最重要要的籌碼碼。首先先我們將將首層的的租金水水平定為為1000%，再再根據(jù)其其他樓層層的不同同因素制制定不同同的浮動動幅度，就可以以得到各各層商鋪鋪不同的的價格。2、獲獲取客戶戶聯(lián)絡(luò)電電話根據(jù)項目目的定位位，必須須在前期期先搜集集一部分分目標(biāo)客客戶的電電話及其其他聯(lián)系系方式，并整理理成備用用資料，有利于于下一步步招商工工作的開開展。1）客客戶分類類根據(jù)本項項目的具具體定位位，必須須先將我我們的目目標(biāo)商家家進(jìn)行分分類，同同時，必必須先將將商場的的功能區(qū)區(qū)域進(jìn)行行適當(dāng)?shù)牡膭澐郑瑯I(yè)態(tài)的的有機組組合，以以便將各

4、各商家按按經(jīng)營類類型或等等級更好好的安排排其進(jìn)場場的位置置。2）根根據(jù)分類類列出相相關(guān)品牌牌客戶名名稱根據(jù)本項項目的主主題定位位，先將將相關(guān)的的品牌客客戶名稱稱分類列列出，例例如：順順德王朝朝家私、廣州香香江家私私城、廣廣州美好好居、春春天百貨貨、等品品牌，以以便我們們下一步步展開與與目標(biāo)客客戶聯(lián)系系，令到到我們對對項目所所需要的的客戶具具有目的的性、明明確性，確保我我們可以以更好地地掌握相相關(guān)客戶戶的資料料。3）尋尋找聯(lián)絡(luò)絡(luò)方法專業(yè)市場場的招商商最重要要是先要要找到的的目標(biāo)客客戶群，尋找目目標(biāo)客戶戶可以有有多種聯(lián)聯(lián)系方式式。如：A、通過過 HYPERLINK t _blank 黃頁B、電話話

5、查詢C、到專專業(yè)市場場現(xiàn)場咨咨詢D、個人人的社會會資源E、上網(wǎng)網(wǎng)查詢F、其他他途徑等等。4）整整理客戶戶資料將收集回回來的客客戶資料料進(jìn)行分分類整理理，列出出客戶清清單、包包括公司司名稱、所經(jīng)營營品牌名名稱、聯(lián)聯(lián)絡(luò)人、聯(lián)絡(luò)電電話等，有利于于明確目目標(biāo)客戶戶的聯(lián)系系方式與與把握本本項目的的有效準(zhǔn)準(zhǔn)客戶。3、各各類招商商渠道的的操作A、電話話約訪電話約訪訪是招商商工作中中很重要要的一種種渠道，而且也也是使用用最多的的一種方方式。電電話約訪訪需要很很多溝通通的技巧巧，招商商人員必必須知道道，利用用電話約約訪的最最終目的的是要與與見面客客戶。電電話約訪訪的時間間不宜過過長，在在時間上上要有一一定的把把

6、握。B、陌生生拜訪通過掌握握的客戶戶資料，按照客客戶的地地址，招招商人員員攜帶本本項目的的資料直直接到客客戶的公公司進(jìn)行行陌生拜拜訪，爭爭取得到到進(jìn)一步步的見面面洽談，與客戶戶達(dá)成租租賃意向向。C、現(xiàn)場場直接招招商這是通過過項目的的招商廣廣告、客客戶的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介紹或或其他方方式得知知本項目目的招商商信息而而自己親親自來到到項目現(xiàn)現(xiàn)場的。這類客客戶是最最有效的的客戶群群體，必必須要很很好地把把握這份份客戶資資源，招招商人員員必須要要積極跟跟進(jìn)這類類客戶，爭取在在現(xiàn)場運運用各種種技巧令令到客戶戶落定或或簽約。4、各各類招商商手法的的確定為了擴大大舶品牌港港的知名名度，提提升本項項目的形形象，爭爭取在最

7、最短的時時間內(nèi)快快速完成成本項目目的招商商工作.根據(jù)本本項目的的具體情情況，采采取了三三種招商商方式:A、現(xiàn)場場招商項目的現(xiàn)現(xiàn)場是項項目對外外的直接接窗口，可以讓讓慕名而而來的客客戶更詳詳細(xì)地了了解本項項目。通通過廣告告的宣傳傳推廣,擴大項項目的知知名度，利用廣廣告吸引引客戶到到項目現(xiàn)現(xiàn)場參觀觀，更加加增強客客戶的入入駐信心心。這類類是目標(biāo)標(biāo)客戶之之中最有有效的客客戶，招招商人員員必須積積極跟進(jìn)進(jìn)這類客客戶，與與其保持持緊密的的聯(lián)系，爭取在在現(xiàn)場落落定或簽簽定該類類客戶。B、巡回回招商會會為了能盡盡快完成成本項目目的招商商目標(biāo),可以在在當(dāng)?shù)鼗蚧蛲獾厝トヅe行巡巡回招商商會，為為本項目目招到真真正

8、符合合條件的的商家。到外地地舉行巡巡回招商商會能讓讓商家盡盡快且詳詳細(xì)地了了解本項項目的招招商對象象，為商商家找一一個真正正符合和和可以完完全展示示本產(chǎn)品品的場所所。C、一對對一的直直接招商商手法福泰地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)市市場部分分，商鋪鋪的數(shù)量量不多，不過要要招到優(yōu)優(yōu)質(zhì)的商商家也不不是很容容易的事事。采取取一對一一的直接接招商手手法有利利于更好好地把握握有效的的商家，可以詳詳細(xì)地了了解商家家的真正正需要，容易促促成有效效商家的的落定或或簽約。4、篩選選客戶根據(jù)項目目的主題題定位，我們必必須將前前期鎖定定的客戶戶群進(jìn)行行統(tǒng)一篩篩選、分分類，選選出符合合本商場場的目標(biāo)標(biāo)客戶群群。5、鎖定定客戶通過客戶戶資

9、源以以及其他他手法，利用電電話約訪訪或其他他方式事事先與本本項目的的目標(biāo)客客戶取得得聯(lián)系，為本項項目儲蓄蓄一批準(zhǔn)準(zhǔn)客戶，以致到到招商工工作真正正執(zhí)行的的時候，可以有有一種水水到渠成成的效果果，在最最短的時時間內(nèi)快快速達(dá)到到本項目目的招商商目標(biāo)，有利于于項目的的順利開開業(yè)。6、招招商推廣廣的策劃劃及安排排根據(jù)本項項目的具具體需要要組建招招商廣告告推廣專專案小組組，協(xié)助助現(xiàn)場招招商廣告告推廣的的整體把把控，有有利于項項目招商商工作的的順利推推進(jìn)。7、招商商部門的的組織架架構(gòu)及人人員安排排根據(jù)項目目的需要要，組建建項目的的專案招招商部及及招商人人員的工工作安排排。8、招商商人員系系統(tǒng)的培培訓(xùn)為了令招

10、招商人員員更加熟熟悉本項項目的基基本概況況，提高高招商人人員的招招商技巧巧，快速速達(dá)到本本項目的的招商目目標(biāo)。根根據(jù)項目目與招商商人員的的需要制制定系列列的培訓(xùn)訓(xùn)課程，例如：房地產(chǎn)產(chǎn)基本知知識的培培訓(xùn)、項項目基本本概況、招商流流程、招招商技巧巧的培訓(xùn)訓(xùn)及各類類招商應(yīng)應(yīng)用文件件的應(yīng)用用說明等等。系統(tǒng)統(tǒng)的培訓(xùn)訓(xùn)模擬訓(xùn)訓(xùn)練，可可以盡快快提升招招商隊伍伍的實戰(zhàn)戰(zhàn)能力，以求在在最短的的時間內(nèi)內(nèi)完成貴貴司的預(yù)預(yù)期招商商目標(biāo)。9、各類類應(yīng)用文文件的確確定在招商工工作開始始之前，必須確確定各類類相關(guān)的的應(yīng)用文文件，例例如：招招商排號號通知單單、商鋪鋪認(rèn)租須須知、商商鋪認(rèn)租租書、商商鋪認(rèn)租租意向書書及商鋪鋪租賃

11、合合同等文文件。便便于我們們招商工工作的更更好展開開，避免免在招商商工作遇遇到不必必要的相相關(guān)麻煩煩，給客客戶留下下不良的的印象。（二）、招商中中期操作作階段招商中期期操作階階段是已已進(jìn)入項項目招商商工作的的實際實實施階段段，爭取取在此階階段完成成招商目目標(biāo)的885%，以利于于項目的的正常開開業(yè)，招招商人員員必須明明確簽約約是這個個階段的的最終目目的。為了更好好地篩選選、引進(jìn)進(jìn)商家，我們特特地為本本項目制制定了以以下的招招商步驟驟，利于于招商工工作的有有序開展展。1、通通過打電電話方式式簡單介介紹項目目，爭取取約見、遞送資資料（電電話交談?wù)剝?nèi)容的的最終目目的是為為了爭取取見面送送資料）在項目的

12、的招商前前期工作作中，必必須收集集或鎖定定了一批批目標(biāo)客客戶。在在具體的的招商工工作開展展之中，必須是是數(shù)管齊齊下，一一是利用用廣告吸吸引部分分商家，二是利利用已有有的客戶戶資源通通過打電電話方式式約訪，三是通通過陌生生拜訪，四是客客戶的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介紹等等方式來來為本項項目爭取取客戶。招商人人員通過過打電話話約見客客戶，最最終的目目的是要要與客戶戶見面，爭取在在見面的的時候才才給客戶戶遞送資資料，保保證客戶戶的有效效性。所所以，通通過打電電話方式式約訪客客戶時間間不宜過過長，以以免影響響客戶的的工作或或其他事事項，避避免引起起客戶的的不耐煩煩。2、到到客戶公公司拜訪訪，送資資料（集集中客戶戶的統(tǒng)一一

13、時間與與發(fā)展商商開見面面會議）與客戶電電話約定定拜訪時時間后，必須要要在約定定的時間間準(zhǔn)時拜拜訪客戶戶。3、參參與各類類商家的的洽談確定目標(biāo)標(biāo)商家后后，必須須舉行相相關(guān)的招招商公關(guān)關(guān)活動，吸引目目標(biāo)商家家入駐本本項目。4、填填寫意向向書填寫意向向書對招招商工作作是很重重要的一一環(huán)，因因為可以以通過意意向書搜搜集到目目標(biāo)客戶戶更詳細(xì)細(xì)的資料料與意向向程度，進(jìn)一步步確定客客戶的有有效性。不論是是客戶親親自到項項目現(xiàn)場場租賃或或者是招招商人員員第一次次上門拜拜訪客戶戶，都必必須爭取取在第一一時間讓讓客戶填填寫租賃賃意向書書，以取取得客戶戶資料，以便實實行更進(jìn)進(jìn)一步的的跟進(jìn)與與約訪、洽談。5、統(tǒng)統(tǒng)一與

14、發(fā)發(fā)展商見見面開會會，作本本項目的的匯報將目標(biāo)客客戶集中中起來，統(tǒng)一一一個時間間、地點點與發(fā)展展商召開開見面會會，進(jìn)行行面對面面的交流流溝通，由發(fā)展展商就項項目的基基本概況況作詳細(xì)細(xì)的介紹紹，向客客戶匯報報項目的的具體工工程進(jìn)度度與正式式交付使使用的時時間，建建立目標(biāo)標(biāo)客戶的的入駐信信心。6、租租賃條款款商洽與客戶落落定認(rèn)租租意向后后，招商商人員應(yīng)應(yīng)極力邀邀請客戶戶到招商商現(xiàn)場對對租賃條條款進(jìn)行行詳細(xì)的的洽談。7、陪陪同客戶戶簽訂臨臨時租賃賃協(xié)議為了落定定客戶，進(jìn)一步步強化商商家的入入駐信心心，招商商人員必必須趁熱熱打鐵，令到客客戶在現(xiàn)現(xiàn)場洽談?wù)劦臅r候候簽訂臨臨時租賃賃協(xié)議。8、確確定具體體的

15、租賃賃條件，交付定定金與客戶進(jìn)進(jìn)行商討討，確定定具體的的租賃條條件，并并利用各各種誘導(dǎo)導(dǎo)的方式式促使客客戶交付付定金（誠意金金），簽簽訂認(rèn)租租金書，進(jìn)一步步鎖定成成本項目目的準(zhǔn)客客戶，利利于促進(jìn)進(jìn)下一步步的簽約約租賃協(xié)協(xié)議。9、簽簽定正式式的租賃賃協(xié)議簽訂了認(rèn)認(rèn)租書后后，招商商人員必必須積極極跟進(jìn)聯(lián)聯(lián)系或引引導(dǎo)客戶戶，爭取取促成客客戶在現(xiàn)現(xiàn)場當(dāng)場場簦定正正式的租租賃協(xié)議議。讓客客戶明確確了解租租賃條件件，在平平等且雙雙方同意意的條件件下，按按有關(guān)的的程序和和規(guī)定，簽定正正式的租租賃協(xié)議議。爭取取早日完完成本項項目的招招商目標(biāo)標(biāo)。（三）、招商后后期階段段進(jìn)入本項項目的招招商后期期階段，必須盡盡可

16、能在在此階段段將商鋪鋪全部招招租完畢畢。商場場是否可可以正常常開業(yè)，就要看看商場的的商家進(jìn)進(jìn)場程度度。1、商商戶進(jìn)場場的裝修修完成了商商戶的招招商簽約約工作后后，著手手就是要要跟進(jìn)行行招商的的后續(xù)服服務(wù)。根根據(jù)商戶戶的有關(guān)關(guān)要求，與商戶戶的特色色確定裝裝修設(shè)計計方案，安排裝裝修隊伍伍入場進(jìn)進(jìn)行裝修修，以標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的裝裝修質(zhì)量量滿足商商戶的要要求。2、制定定商場管管理規(guī)定定為了保證證本項目目的順利利開業(yè)，必須根根據(jù)實際際情況建建立一套套標(biāo)準(zhǔn)的的管理規(guī)規(guī)定，便便于本項項目的統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理。3、確確定經(jīng)營營管理公公司本項目的的經(jīng)營是是否暢旺旺，經(jīng)營營秩序是是否正常常，這些些都與專專業(yè)的經(jīng)經(jīng)營管理理公司

17、的的經(jīng)營管管理水平平有關(guān)。定期與與不定期期的旺場場促銷活活動對商商場人流流的暢旺旺有很大大的影響響。根據(jù)主題題定位，本項目目必須要要確定一一個資質(zhì)質(zhì)較高的的經(jīng)營管管理公司司參與經(jīng)經(jīng)營管理理。（四）、開業(yè)經(jīng)過以上上的招商商階段，基本完完成了本本項目的的招商工工作，為為了確保保正常開開業(yè)，在在開業(yè)前前完成885%以以上的招招商目標(biāo)標(biāo)。三、后記記項目是否否可以順順利開業(yè)業(yè)，必須須要有主主力品牌牌店的強強勢加盟盟，才能能帶動其其他經(jīng)營營商家的的加盟。3、各各類招商商渠道的的操作A、電話話約訪電話約訪訪是招商商工作中中很重要要的一種種渠道，而且也也是使用用最多的的一種方方式。電電話約訪訪需要很很多溝通通

18、的技巧巧，招商商人員必必須知道道，利用用電話約約訪的最最終目的的是要與與見面客客戶。電電話約訪訪的時間間不宜過過長，在在時間上上要有一一定的把把握。B、陌生生拜訪通過掌握握的客戶戶資料，按照客客戶的地地址，招招商人員員攜帶本本項目的的資料直直接到客客戶的公公司進(jìn)行行陌生拜拜訪，爭爭取得到到進(jìn)一步步的見面面洽談，與客戶戶達(dá)成租租賃意向向。C、現(xiàn)場場直接招招商這是通過過項目的的招商廣廣告、客客戶的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介紹或或其他方方式得知知本項目目的招商商信息而而自己親親自來到到項目現(xiàn)現(xiàn)場的。這類客客戶是最最有效的的客戶群群體，必必須要很很好地把把握這份份客戶資資源，招招商人員員必須要要積極跟跟進(jìn)這類類客戶，爭取

19、在在現(xiàn)場運運用各種種技巧令令到客戶戶落定或或簽約。4、各各類招商商手法的的確定為了擴大大舶品牌港港的知名名度，提提升本項項目的形形象，爭爭取在最最短的時時間內(nèi)快快速完成成本項目目的招商商工作.根據(jù)本本項目的的具體情情況，采采取了三三種招商商方式:A、現(xiàn)場場招商項目的現(xiàn)現(xiàn)場是項項目對外外的直接接窗口，可以讓讓慕名而而來的客客戶更詳詳細(xì)地了了解本項項目。通通過廣告告的宣傳傳推廣,擴大項項目的知知名度，利用廣廣告吸引引客戶到到項目現(xiàn)現(xiàn)場參觀觀，更加加增強客客戶的入入駐信心心。這類類是目標(biāo)標(biāo)客戶之之中最有有效的客客戶，招招商人員員必須積積極跟進(jìn)進(jìn)這類客客戶，與與其保持持緊密的的聯(lián)系，爭取在在現(xiàn)場落落定

20、或簽簽定該類類客戶。B、巡回回招商會會為了能盡盡快完成成本項目目的招商商目標(biāo),可以在在當(dāng)?shù)鼗蚧蛲獾厝トヅe行巡巡回招商商會，為為本項目目招到真真正符合合條件的的商家。到外地地舉行巡巡回招商商會能讓讓商家盡盡快且詳詳細(xì)地了了解本項項目的招招商對象象，為商商家找一一個真正正符合和和可以完完全展示示本產(chǎn)品品的場所所。C、一對對一的直直接招商商手法福泰地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)市市場部分分，商鋪鋪的數(shù)量量不多，不過要要招到優(yōu)優(yōu)質(zhì)的商商家也不不是很容容易的事事。采取取一對一一的直接接招商手手法有利利于更好好地把握握有效的的商家，可以詳詳細(xì)地了了解商家家的真正正需要，容易促促成有效效商家的的落定或或簽約。4、篩選選客戶根據(jù)

21、項目目的主題題定位，我們必必須將前前期鎖定定的客戶戶群進(jìn)行行統(tǒng)一篩篩選、分分類，選選出符合合本商場場的目標(biāo)標(biāo)客戶群群。5、鎖定定客戶通過客戶戶資源以以及其他他手法，利用電電話約訪訪或其他他方式事事先與本本項目的的目標(biāo)客客戶取得得聯(lián)系，為本項項目儲蓄蓄一批準(zhǔn)準(zhǔn)客戶，以致到到招商工工作真正正執(zhí)行的的時候，可以有有一種水水到渠成成的效果果，在最最短的時時間內(nèi)快快速達(dá)到到本項目目的招商商目標(biāo)，有利于于項目的的順利開開業(yè)。6、招招商推廣廣的策劃劃及安排排根據(jù)本項項目的具具體需要要組建招招商廣告告推廣專專案小組組，協(xié)助助現(xiàn)場招招商廣告告推廣的的整體把把控，有有利于項項目招商商工作的的順利推推進(jìn)。7、招商商

22、部門的的組織架架構(gòu)及人人員安排排根據(jù)項目目的需要要，組建建項目的的專案招招商部及及招商人人員的工工作安排排。8、招商商人員系系統(tǒng)的培培訓(xùn)為了令招招商人員員更加熟熟悉本項項目的基基本概況況，提高高招商人人員的招招商技巧巧，快速速達(dá)到本本項目的的招商目目標(biāo)。根根據(jù)項目目與招商商人員的的需要制制定系列列的培訓(xùn)訓(xùn)課程，例如：房地產(chǎn)產(chǎn)基本知知識的培培訓(xùn)、項項目基本本概況、招商流流程、招招商技巧巧的培訓(xùn)訓(xùn)及各類類招商應(yīng)應(yīng)用文件件的應(yīng)用用說明等等。系統(tǒng)統(tǒng)的培訓(xùn)訓(xùn)模擬訓(xùn)訓(xùn)練，可可以盡快快提升招招商隊伍伍的實戰(zhàn)戰(zhàn)能力，以求在在最短的的時間內(nèi)內(nèi)完成貴貴司的預(yù)預(yù)期招商商目標(biāo)。9、各類類應(yīng)用文文件的確確定在招商工工作

23、開始始之前，必須確確定各類類相關(guān)的的應(yīng)用文文件，例例如：招招商排號號通知單單、商鋪鋪認(rèn)租須須知、商商鋪認(rèn)租租書、商商鋪認(rèn)租租意向書書及商鋪鋪租賃合合同等文文件。便便于我們們招商工工作的更更好展開開，避免免在招商商工作遇遇到不必必要的相相關(guān)麻煩煩，給客客戶留下下不良的的印象。六福國際際商業(yè)廣廣場招商政策策與招商商周期一、整體體運作思思路先入 后營營 再調(diào)的的招商運運營策略略先入：兩兩個層次次的意思思。首先先是先入入市場，以合理理的租金金與招商商政策切切入市場場，如租租金明顯顯高于市市場將很很難被接接受，不不付合市市場會被被淘汰；同時也也是讓經(jīng)經(jīng)營者進(jìn)進(jìn)入到我我們項目目來經(jīng)營營,達(dá)到到開街的的標(biāo)準(zhǔn)

24、770%的的入駐經(jīng)經(jīng)營者。后營：通通過運營營、管理理實現(xiàn)商商家的正正常平穩(wěn)穩(wěn)持續(xù)的的經(jīng)營，這是一一個穩(wěn)定定期，完完成留商商、養(yǎng)商商。再調(diào)：商商家能實實現(xiàn)盈利利且能在在此良好好經(jīng)營（至此市市場培育育階段基基本完成成），在在此情形形下，進(jìn)進(jìn)行合理理的租金金上浮調(diào)調(diào)整。以市場可可能接受受的招商商的相關(guān)關(guān)政策，啟動項項目的招招商。經(jīng)營者所所關(guān)心的的：到某某一物業(yè)業(yè)經(jīng)營的的理由 能否否盈利招商的關(guān)關(guān)鍵因素素： 合理的租租金合理的招招商政策策合理的入入市時機機二、項目目平均租租金1、濟陽陽租金分分布精品街0,15-0,18龍海路0.50.8 緯二路1-1.5緯一路0.3-0.6經(jīng)二路0.30.8 韓家街0

25、.30.5 老商業(yè)街0.50.8 2、租金金制訂的的重要因因素由于精品品街與本本項目相相鄰最近近，同屬屬濟陽近近年來新新興的商商業(yè)物業(yè)業(yè)，且從從目前的的投資者者、經(jīng)營營戶溝通通時客戶戶大部分分均將精精品街與與本項目目進(jìn)行比比較，因因此作為為本項目目的重點點租金參參照。同時考慮慮到本項項目之建建筑設(shè)計計規(guī)劃及及商業(yè)運運作等優(yōu)優(yōu)勢明顯顯優(yōu)于濟濟陽精品品街，本本項目剛剛投放市市場與其其租金差差距不要要太大。3、租金金擬定合理理的租金金制訂0233元/平平方米/天街段AB155AB222AB4AB111AB144CD221AB3CD88CD200EFCD7EFGH平均租金金0.20.1550.2550

26、.3一層0.2550.20.3220.4二層0.1550.10.1880.2即本項目目商業(yè)之之二層租租金就相相當(dāng)精品品街之一一層租金金。租金較高高，很難難使客戶戶接受并并容易使使客戶分分流，增增加招商商風(fēng)險。三、招商商政策從目前與與經(jīng)營者者的溝通通中，只只是通過過溝通讓讓經(jīng)營戶戶明了項項目的優(yōu)優(yōu)勢和商商業(yè)前景景是很難難轉(zhuǎn)化為為他們產(chǎn)產(chǎn)到我們們這來經(jīng)經(jīng)營的行行動。因此，虛虛實相濟濟完成招招商虛：對市市場的現(xiàn)現(xiàn)狀、前前景的分分析，項項目優(yōu)勢勢的闡述述等說服服溝通工工作實：公司司對于商商業(yè)運作作的決心心招商商相關(guān)政政策投入入 預(yù)取之之，先與與之1、免租租政策擬擬定平均免租租期街段AB155AB222

27、AB4AB111AB144CD221AB3CD88CD200EFCD7EFGH1255個月（1.0042年年）招商政策策（免租）12個月月18個月月12個月月8個月租賃期2年3年2年1年一層10個月月15個月月10個月月7個月二層14個月月21個月月14個月月9個月2、租金金收益方式總面積（）平均租金金（元）年收益（元）五年總收收益（元元）無免租期期205449.6610.233元172551399.766862556988.7998含免租期期前二年205449.6610.233元165226833.8991665538999.119含免租期期第三年205449.6610.400元300002

28、433.066含免租期期第四年205449.6610.655元487553944.9773含免租期期第五年205449.6610.955元712555777.2668收益增值值802882000.3992按以上含含免租的的租金總總收益，相當(dāng)于于平均租租為0.45元元/平方方米/天天注：、以上計計算按免免租合同同期滿的的后三年年，按商商鋪增值值租金收收益的保保守估算算；、根據(jù)據(jù)市場反反饋，沒沒有免租租期的情情況下招招商只能能在300%左右右，沒有有商氣，商鋪、沒有增增值收益益，且不不能保證證12年合合同期滿滿后幾年年的租金金收入；按照帶免免租的操操作模式式可達(dá)到到招商770%，大量商商家的入入住

29、可使使商街迅迅速走旺旺，這也也是商鋪鋪增值的的最根本本所在；、以上上計算為為招商1100%計算，且商街街持續(xù)55年沒有有空鋪。3、輔助助政策（1）經(jīng)經(jīng)營商家家的稅費費減免及及相關(guān)證證照手續(xù)續(xù)統(tǒng)一辦辦理；（2）統(tǒng)統(tǒng)一店面面形象的的制作費費用減免免；四、招商商周期招商是雙雙刃：招招商可以以提升本本商業(yè)項項目的商商業(yè)價值值，但如如在整個個項目銷銷售的前前期招商商集中展展開勢必必會分解解部分自自營客戶戶的投資資可能1、項目目整體招招銷關(guān)系系先重銷售售，再重重招商銷售：先先揚后抑抑 招商：先抑扣扣揚 以此此達(dá)到兩兩者的互互相帶動動項目交房房前之44-6個個月完成成整個項項目的招招商。2、招商商時間階階段

30、大型主力力業(yè)態(tài)招招商特點點招商周期期長，洽洽談期長長：半年年至兩年年時間 物業(yè)業(yè)需“量身”定做非大型主主力業(yè)態(tài)態(tài)招商特特點：招商周期期相對較較短 洽洽談期對對相對短短 物業(yè)按按建筑要要求即可可無額外外要求注：大型型主力業(yè)業(yè)態(tài)如購購物中心心、百貨貨店、倉倉儲店、家居中中心、星星級酒店店店等非大型主主力業(yè)態(tài)態(tài)為便利利店、服服裝店、快餐店店、美容容美發(fā)店店等。由以上可可以看出出，本項項目屬于于非大型型主力業(yè)業(yè)態(tài)招商商，在項項目交房房之前44-6個個月即220100年37月份份為招商商集中期期，全面面展開招招商工作作，此時時商鋪銷銷售已進(jìn)進(jìn)入平穩(wěn)穩(wěn)的銷售售持續(xù)期期，正好好以招商商促進(jìn)銷銷售。如過集中中

31、早展開開，客戶戶不會用用近一個個季度的的時間等等著在我我們這開開業(yè)，會會使相關(guān)關(guān)廣告投投放后的的客戶資資源流失失。 浩創(chuàng)第一一商城招招商條件件及優(yōu)惠惠政策（討論稿稿）鄭州美格格商業(yè)管管理公司司自20008年年4月115日正正式啟動動招商以以來，根根據(jù)整體體工作計計劃安排排，本著著重調(diào)查查、重數(shù)數(shù)據(jù)的工工作方法法，主要要對滑縣縣的商業(yè)業(yè)環(huán)境、商業(yè)零零售市場場、百貨貨商場等等進(jìn)行了了調(diào)查。從經(jīng)營營方式、租金狀狀況、費費用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、經(jīng)營營面積以以及銷售售狀況、收款方方式、結(jié)結(jié)算周期期等相關(guān)關(guān)的內(nèi)容容進(jìn)行了了摸底，為本項項目招商商政策的的制定積積累了大大量的參參考數(shù)據(jù)據(jù)。結(jié)合合浩創(chuàng)第第一商城城的戰(zhàn)略略需

32、求，充分考考慮滑縣縣的經(jīng)濟濟發(fā)展趨趨勢以及及商業(yè)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀、品牌牌商的承承受能力力等諸多多因素，針對浩浩創(chuàng)第一一商城的的業(yè)態(tài)及及經(jīng)營定定位，以以及本項項目經(jīng)營營的業(yè)種種、品類類等，特特擬定浩浩創(chuàng)第一一商城的的招商條條件及優(yōu)優(yōu)惠政策策。一、招商條條件及優(yōu)優(yōu)惠政策策制定的的原則和和依據(jù)1、筑筑巢引鳳鳳，放水水養(yǎng)魚，整合、優(yōu)化品品牌資源源目前，滑滑縣的商商業(yè)比較較分散，在招商商過程中中，制定定優(yōu)惠的的招商條條件和政政策，鼓鼓勵和支支持品牌牌商引進(jìn)進(jìn)品牌，調(diào)整、優(yōu)化品品牌結(jié)構(gòu)構(gòu)，保證證招商的的質(zhì)量和和數(shù)量，確保開開業(yè)后商商城能有有較強的的人氣，“以商業(yè)業(yè)帶動銷銷售、以以商業(yè)保保障銷售售”為宗旨旨，樹

33、立立品牌商商與商城城共同培培育市場場的信心心，是十十分必要要的。2、招商商政策制制定的依依據(jù)招商政策策是招商商工作的的基礎(chǔ)和和依據(jù)，必須正正確、合合理、切切實可行行，既要要結(jié)合本本地的實實際情況況，又要要符合浩浩創(chuàng)第一一商城的的業(yè)態(tài)、經(jīng)營定定位及未未來發(fā)展展的要求求。招商商條件過過高，不不利于保保證招商商的質(zhì)量量、進(jìn)度度、品牌牌及品牌牌商的引引進(jìn)；條條件過低低，直接接影響租租金收益益。所以以，項目目招商政政策和條條件的制制定采用用比照法法，重點點參考滑滑縣同類類商場的的招商條條件（見見附表），結(jié)合合項目的的經(jīng)營費費用，同同時參照照目前周周邊市場場商業(yè)項項目開業(yè)業(yè)初期招招商政策策制定的的方法和和

34、依據(jù)，分樓層層、按業(yè)業(yè)種及品品類制定定本項目目的招商商條件及及優(yōu)惠政政策?；h各商商業(yè)項目目費用對對比表 項 目目名 稱扣率、租租 金金（元/月）工 商稅 收員工工資資（元）員工工裝裝員工押金金備 注注正宏百貨貨一層：110-115%63二層：110%、33三層：110%（目前空空場）無400月月+提 成成無無1一次次交一年年租金免三個月月2二次次用電另另計（單表入入戶）永通購物物廣 場一層；220二層：115三層：待待定二樓：免免一年租租金無業(yè)主自營營無1管理理費9元元/月2二次次用電另另計（單表入入戶）3.各柜柜進(jìn)場押押金50000-1000000元4.合同同簽訂三三年.5、柜位位經(jīng)營面面

35、積有公攤。工貿(mào)商場場20-550無業(yè)主自營營無無二次用電電另計華聯(lián)百貨貨聯(lián)營:115%其它自營營無450月月+提 成成無無二次用電電另計春天服飾飾廣 場自 營無450+提成有無萬家福生生活廣 場場60+自自營無450+提成有500元元1一年年扣1220元工裝費2.二次次用電另另計世紀(jì)廣場場15-225無業(yè)主自營營無無各鋪面為為上下連連體,一一層為營營業(yè)場地地,二樓樓為居住住場地,面積550+550滑縣各商商業(yè)街費費用對比比表 項 目目街 道扣率、租租 金金（元/月）工商稅收收(元/月月)員工工資資（元）衛(wèi)生管理理費(元/月月)備 注注燒 雞 街25-660315450+提成15轉(zhuǎn)讓費3萬-55

36、萬紫光步行行街30-660430450+提成10轉(zhuǎn)讓費22萬-44萬（部部分）集 貿(mào) 市 場場66-990無自營無押金15500元元益 友 時代 廣 場一層：550二層：225三樓：113四樓：88 無自營無賓 北 廣 場場20-335300自營無餐飲稅收收190元元/月體 彩 廣 場場20-440無自營無敬 老 廣 場場20-550無自營無世 紀(jì) 廣 場場15-225無自營10營業(yè)區(qū)550+住宿區(qū)550紅 旗 路30-550350自營20解 放 路40-550330自營10衛(wèi) 河 路40-660300自營30道 城 路20-440350自營30人 民 路20-336400自營30貿(mào) 易 路2

37、0-330無自營20益友廣場場調(diào)查數(shù)數(shù)字總面積：120000平平方米樓層面 積經(jīng)營品類類租 金金費 用備 注一樓35000品牌服飾飾、移動動通訊、床品等等3.5萬萬元/間間（55/間）合53元元/月物業(yè)全免免、稅等等暫時不不交位置不同同，租金金向內(nèi)遞遞減二樓32000男女服飾飾、皮鞋鞋、童裝裝、玩具具、冷飲飲冷飲：441元/、童童裝玩具具25元元/物業(yè)全免免、稅等等暫時不不交三樓35000餐飲、臺臺球、網(wǎng)網(wǎng)吧、電電玩、迪迪廳（裝裝）13元/月/餐飲有44元/月月/垃垃圾清運運費四樓18000KTV（裝）等等8.3元元/月/(一年118萬)工商稅務(wù)務(wù)單獨申申報整體招商商政策租用一年年送半年年、租

38、兩兩年送88個月、租用三三年送一一年。針對我項項目制定定了招商商優(yōu)惠方方案，具具體方法法現(xiàn)在尚尚未調(diào)查查到。調(diào)查分析析租金結(jié)構(gòu)構(gòu)和我們們的項目目比較接接近，對對市場有有一定的的指導(dǎo)意意義，其二、三三、四樓樓均未銷銷售，不不牽涉投投資者的的利益。開發(fā)公公司主動動性強，故而優(yōu)優(yōu)惠幅度度大?；h各商商場情況況調(diào)查表表序號商業(yè)項目目名稱政 策策物業(yè)情況況開業(yè)情況況備 注1永通購物物廣場一樓200元/月二樓免一一年租金金物業(yè)管理理費9元元/月一部手扶扶電梯、廣播音音樂系統(tǒng)統(tǒng)、監(jiān)控控系統(tǒng)、中央空空調(diào)三樓空場場日趨好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)2正宏百貨貨聯(lián)營，扣扣點155%-220%，其它費費用無。一部手扶扶電梯、廣播音音樂系統(tǒng)

39、統(tǒng)、自動動噴淋系系統(tǒng)、監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、中央央空調(diào)一樓撤柜柜較多，二樓超超市，三三樓空場場。生意冷清清3益友廣場場一樓355-700元/月二樓255元/月三樓199元/月四樓111元/月，統(tǒng)一簽一一年送66個月，個別簽簽一年送送12月月、199月租金金，其它它費用無無。一部手扶扶電梯。30%空空場，勉強維持持（目前有有小部分分燒雞街街商戶陸陸續(xù)入駐駐）4燒 雞 街經(jīng)營商戶戶已停業(yè)業(yè)已拆遷6-7家家商戶入入駐益友友廣場，部分商商戶入駐駐世紀(jì)廣廣場，部部分品牌牌商戶停停業(yè)尋找找合適項項目。5紫光步行行街30-660元/月月，工商商稅務(wù)在在4000元左右右二層獨立立商鋪第一手房房東5年年6萬，20009

40、年99月份到到期。6鴻運商貿(mào)貿(mào)城30-770元/月月（鋪位位面積基基9左左右，商商鋪年租租金在880000元左右右），工工商稅務(wù)務(wù)費用無無。臨時建筑筑20088年八月月至九月月份合同同到期，現(xiàn)商戶戶正在選選地方。7丹 尼 斯在建，開開始進(jìn)行行銷售和和招商宣宣傳，政政策未定定。地下商場場，一至至三樓商商場，四四至五樓樓住宅。無無8永信商場場在建一樓商場場，二至至五樓住住宅。無無9德遠(yuǎn)新新天地在建，開開始銷售售和招商商宣傳，政策未未定。一至三樓樓商場，四至五五樓，商商用寫字字樓。無無二、業(yè)態(tài)態(tài)定位及及品類規(guī)規(guī)劃樓 層層業(yè)態(tài)及品品類地 下超 市一樓一樓臨街街門店精品店：品牌男裝裝、品牌牌女裝、名牌鞋

41、鞋業(yè)、青青春休閑閑、運動動休閑、名表、眼鏡、化妝名名店、美美容美發(fā)發(fā)、名煙煙名酒、醫(yī)藥超超市、黃黃金珠寶寶、數(shù)碼碼、通訊訊、攝影影器材、手機賣賣場、通通訊營業(yè)業(yè)廳等一樓步行行街流行前線線中間小商商品城外外圈流行前線線紅旗路側(cè)側(cè)男鞋、襯襯衣、男男褲等衛(wèi)河路側(cè)側(cè)IT、數(shù)數(shù)碼、通通訊、攝影器材材等小 商 品 城城精品小百百貨、文文具、辦辦公用品品、飾品、手手工業(yè)品品、小五五金等燒 雞 街男裝、女女裝、休休閑、牛牛仔等二樓解放路、紅旗路路百貨區(qū)：西式快餐餐主力店店預(yù)留、兒童系系列、皮皮鞋賣場場、服飾飾賣場等等解放路、衛(wèi)河路路家居、布布藝、窗窗簾、床床上用品品、家居飾品品、櫥衛(wèi)衛(wèi)用品、家電賣賣場、電腦、

42、數(shù)數(shù)碼、手手機配件件、電動動車、自行車及及配件等等燒 雞 街名品店：男女服服裝、針針織內(nèi)衣衣、飾品品等三 樓美食天地地、水吧吧、咖啡啡吧、酒酒吧、網(wǎng)網(wǎng)吧、健健身房、臺球室室、家居居廣場等等四 樓補習(xí)班、藝術(shù)培培訓(xùn)學(xué)校校、跆拳拳道、瑜瑜伽館等等浩創(chuàng)第一一商城樓樓層業(yè)態(tài)態(tài)及品類類規(guī)劃樓 層層業(yè)態(tài)及品品類租金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)元/月物業(yè)管理理費元/月工商稅務(wù)務(wù)二 次照 明地 下超 市以實際洽洽談為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)以實際洽洽談為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)單獨注冊冊單獨申申報另 計一樓一樓臨街街門店精品店：品牌男裝裝、品牌牌女裝、名牌鞋鞋業(yè)、青春休閑閑、運動動休閑、名表、眼鏡、化化妝名店店、美容容美發(fā)、名煙名名酒、醫(yī)醫(yī)藥超市市、黃金金珠寶、數(shù)碼

43、、通訊、攝影器器材、手手機賣場場、通訊訊營業(yè)廳廳等1、均價價502、按區(qū)區(qū)域定價價，差價價5元左左右3、主力力店以實實際洽談?wù)劄闃?biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)物業(yè)管理理費建議議:1、不超超過2元元2、面積積較大商商鋪物業(yè)業(yè)費用另另定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1、商城城統(tǒng)一申申報優(yōu)惠惠政策，商戶受受益2、個體體商戶申申請營業(yè)業(yè)執(zhí)照，商城協(xié)協(xié)助辦理理，爭取取優(yōu)惠。3、商城城與政府府聯(lián)合在在項目處處設(shè)立工工商稅務(wù)務(wù)辦公室室。單表入戶戶，電費費另計一 樓內(nèi) 鋪流行前線線均價：440按區(qū)域定定價，差差價5元元左右大賣場以以實際洽洽談為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)中間小商商品城部部分外圈圈流行前線線紅旗路側(cè)側(cè)男鞋、襯襯衣、男男褲均價400，差價價5元左左右衛(wèi)河路側(cè)側(cè)IT

44、、數(shù)數(shù)碼、通通訊、攝影器材材等均價400，差價價5元左左右小 商品 城精品小百百貨、文文具、辦辦公用品品、飾品、手手工業(yè)品品、小五五金等均價400，差價價5元左左右燒雞街男裝、女女裝、休休閑、牛牛仔等均價500，差價價5元左左右二樓解放路、紅旗路路百貨區(qū)：西式快餐餐主力店店預(yù)留、兒童系系列、皮皮鞋賣場場、服飾飾賣場等等均價255，差價價5元大賣場政政策另定定物業(yè)管理理費建議議:1、不超超過1.5元2、大賣賣場物業(yè)業(yè)費用政政策另定定同 上同 上解放路、衛(wèi)河路路家居、布布藝、窗窗簾、床床上用品品、家居飾品品、櫥衛(wèi)衛(wèi)用品、家電賣賣場、電腦、數(shù)數(shù)碼、手手機配件件、電動動車、自行車及及配件等等均價255

45、，差價價5元家電賣場場政策另另定燒雞街名品店：男女服服裝、針針織內(nèi)衣衣、飾品品等均價300，差價價5元三 樓美食天地地、水吧吧、咖啡啡吧、酒酒吧、網(wǎng)網(wǎng)吧、健健身房、臺球室室、家居居廣場等等均價200，差價價5元物業(yè)費建建議:1、不超超過期11元,2、大賣賣場物業(yè)業(yè)費用另另定同 上同 上四 樓補習(xí)班、藝術(shù)培培訓(xùn)學(xué)校校、跆拳拳道、瑜瑜伽館等等均價100，差價價5元物業(yè)建議議:不超過11元，大大賣場另另定同 上同上三、招商商政策：根據(jù)滑滑縣的商商業(yè)現(xiàn)狀狀，商城城以租賃賃經(jīng)營方方式為主主，以綜綜合優(yōu)勢勢吸引品品牌商進(jìn)進(jìn)駐。（見附表表）四、招商商政策體體系說明明：（一）、保證金金：1、物業(yè)業(yè)自持、返租區(qū)

46、區(qū)：意向向書或合合同簽定定時按1100元元/平方米米的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)收取訂訂金，訂訂金總額額度不得得低于220000元，開開業(yè)后訂訂金做為為經(jīng)營保保證金，合作關(guān)關(guān)系終止止后一個個月內(nèi)無無息返還還。2、業(yè)主主代租區(qū)區(qū)：租金金由業(yè)主主收取，經(jīng)營保保證金由由浩創(chuàng)商商城統(tǒng)一一收取，以確保保商城統(tǒng)一一管理。標(biāo)準(zhǔn)同同上。3、業(yè)主主自營、自租：為保證證自營、自租業(yè)業(yè)戶能享享受浩創(chuàng)創(chuàng)第一商商城營銷銷推廣、廣告宣宣傳、統(tǒng)統(tǒng)一管理理、客戶戶資源及及浩創(chuàng)商商城運營營管理的的統(tǒng)一性性，原則則上要求求業(yè)主必必須接受受浩創(chuàng)商商城的統(tǒng)統(tǒng)一管理理并交納納一定數(shù)數(shù)額的經(jīng)經(jīng)營保證證金。標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)同上上。（二）、租金：另附表表。（三）、物業(yè)管

47、管理費： 1、有選選取擇性性的對國國內(nèi)知名名主力店店商戶免免收物業(yè)業(yè)管理費費。2、對面面積需求求較大的的大賣場場商戶優(yōu)優(yōu)惠收取取物業(yè)管管理費。3、其它它商戶物物業(yè)管理理費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)參照各區(qū)域域租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表。4、物業(yè)業(yè)管理費費收取方方式：11）已售售鋪位：建議交交房時由由業(yè)主一一次性交交付一年年管理費費。 2）未售區(qū)區(qū)域：由由租賃戶戶交付租租金，一一次性交交付一年年。 3）優(yōu)惠政政策：一一次性交交付一年年：優(yōu)惠惠兩個月月一一次性交交付半年年：優(yōu)惠惠一個月月（四）、公攤：A：銷銷售區(qū)：根據(jù)實實際柜位位面積與與業(yè)主購購面面積積核算公公攤達(dá)到到8.66%，公公攤系數(shù)數(shù)：1.0866,即：購房面面積為110

48、0平平方，套套內(nèi)面積積為922平方。套內(nèi)面積積 8.6% = 簽約面面積 B：返租區(qū)區(qū)：根據(jù)據(jù)柜位切切割面積積與公共共區(qū)面積積分?jǐn)?，建議公公攤不超超過100%，公公攤系數(shù)數(shù)為：11.1。（五）、工商稅稅務(wù)：宗宗旨是“最大限限度地爭爭取免收收優(yōu)惠政政策，能能不交的的不交，能少少交的少少交”，具體體標(biāo)準(zhǔn)以以政府審審批政策策為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。（六）、共它費費用：1）自營營、統(tǒng)一一管理、大賣場場區(qū)域營營業(yè)員工工裝及工工牌費用用；（待待討論）2）營業(yè)業(yè)員管理理手冊55元/本本；（待待討論）3）商城城統(tǒng)一PPOP、小招貼貼、促銷銷用品等等費用；4）促銷銷場地使使用費用用；5）節(jié)假假日統(tǒng)一一促銷宣宣傳活動動費用分分?jǐn)?；（待討論論）五、招商商特別優(yōu)優(yōu)惠條件件為