房地產(chǎn)估價理論與實務（第三版）第04章收益法

1、第四章 收益法1一、收益法的基本原理1、收益法的概念收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預計估價對象未來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 2、收益法的適用對象和條件收益法的適用對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。收益法的適用條件主要有：收益的可計量性，收益的連續(xù)性，收益的穩(wěn)定性，資本化率的可確定性，風險的可衡量性23、收益法的操作步驟運用收益法估價應按下列步驟進行：搜集有關收入和費用的資料；估算潛在毛收入；估算有效毛收入；估算運營費用；估算凈收益；選用適當?shù)馁Y本化率；選用適宜的計算公式求出收益價格。3二、凈收益 收益性房地產(chǎn)獲

2、取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益；二是基于營業(yè)收入測算凈收益。1、基于租賃收入測算凈收益的基本公式為： 凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失運營費用 有效毛收入運營費用2、幾種收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取1）出租型房地產(chǎn)，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費 。42）商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，凈收益為商品銷售收入扣除扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤 。3）生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品

3、銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤 。4）自用或尚未使用的房地產(chǎn)的凈收益，可以根據(jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關資料按照上述相應的方式來測算，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出。 5（5）混合型房地產(chǎn)其凈收益視具體情況采用下列方式之一求?。喊鸦旌鲜找娴姆康禺a(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用。63、凈收益流模式的確定在求取凈收益時，應根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲得收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈

4、收益流量屬于下列哪種類型：每年基本上固定不變；每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；其他有規(guī)則的變動情形74、求取凈收益時對有關收益的取舍1)實際收益和客觀收益房地產(chǎn)的收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般它不能直接用于估價?？陀^收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般只有這種收益才可以作為估價的依據(jù)。有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應采用租約約定的租金(簡稱租約租金，又稱為實際租金)，租賃期限外的租金應采用正?？陀^的市場租金。82）有形收益和無形收益 房地產(chǎn)的收益還可分為有形收益和無形收益。

5、有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益，無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。3）樂觀估計、保守估計和最可能估計求取凈收益實際上是預測未來的凈收益。預測由于面臨不確定性，因此不可避免地會有樂觀估計、保守估計和最可能（或折中）估計。5、收益年限的確定 收益年限是指估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數(shù)。一般而言，估價對象的收益年限為其剩余經(jīng)濟壽命，其中，土地為剩余使用年限。9三、 資本化率 資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益折現(xiàn)為估價時點該房地產(chǎn)價格的收益率。1、資本化率的種類：綜合資本化率；土地資本化率；建筑物資本化率。2、資本化率的確定方法： 市場提取法；安全利率加風險調(diào)整值法；復合投資收益率法；投資收益率排序插入法。10四、收益法的計算公式1 、最基本的公式 公式原形為： 2、凈收益不變的公式 1）無限年的計算公式 112）有限年的計算公式3、凈收益在未來若干年后不變的公式 1）無限年的公式2）有限年的公式124 、凈收益按等差級數(shù)遞增遞減的公式1）遞增無限年的公式2）遞增有限年的公式3）遞減有限年的公式135、凈收益按一定比率遞增遞