某住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告

1、工程咨詢證書：工咨甲0000000000工程設(shè)計證書：建設(shè)部000000 - s j可行性研究報告xxxX;項目工程編號：0000中國 XXXX* 設(shè)計工程有限公司可行性研究報告xxxX 項目工程編號： 0000總經(jīng)理： XX*總工程 師： XX* 技術(shù)負(fù)責(zé)人： XX* 經(jīng)濟負(fù)責(zé)人： XX*中國 XXXX* 設(shè)計工程有限公司20XX 年 6 月*市*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司項目可行性研究報告編制人員名單* * *高級工程師* * *國家注冊咨詢工程師* * *國家一級注冊建筑師* * *國家一級注冊結(jié)構(gòu)工程師* * *高級工程師* * *高級工程師* * *高級工程師* * *高級工程師* * *

2、助理工程師* * *助理工程師 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第一章總論1 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 1.1項目建設(shè)背景1 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 1.2項目概況1 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 1.3編制依據(jù)2 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 1.4研究范圍2 HYPERLINK l boo

3、kmark22 o Current Document 1.5研究結(jié)論及建議 2 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 1.6主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 3 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 第二章住宅市場分析與營銷策略4 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 2.1宏觀政策4 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 2.2XX城市化進程5 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document

4、 2.3商品房市場現(xiàn)狀7 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 2.4商品房的市場需求及發(fā)展 9 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 2.5當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題 14 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 2.6營銷戰(zhàn)略17 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 第三章項目選址及規(guī)劃條件21 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 3.1項目選址21 HYPE

5、RLINK l bookmark48 o Current Document 3.2規(guī)劃條件21 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 第四章建設(shè)方案24 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 4.1項目組成24 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 4.2建設(shè)場地環(huán)境 24 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 4.3總體規(guī)劃布局 25 HYPERLINK l bookmark70 o Current Docum

6、ent 4.4建筑方案設(shè)計 29 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 4.5結(jié)構(gòu)設(shè)計31 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 4.6公用設(shè)施方案 32 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 4.7消防34*市*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ * * ”項目可行性研究報告 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 4.8環(huán)境保護35 HYPERLINK l bookmark102 o Curr

7、ent Document 第五章項目實施進度安排 36 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document 第六章投資估算與資金籌措37 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 6.1編制依據(jù)37 HYPERLINK l bookmark112 o Current Document 6.2編制范圍及數(shù)據(jù) 37 HYPERLINK l bookmark114 o Current Document 6.3投資估算編制說明 38 HYPERLINK l bookmark128 o Current Document 第七章

8、經(jīng)濟效益分析42 HYPERLINK l bookmark130 o Current Document 7.1說明42 HYPERLINK l bookmark132 o Current Document 7.2租售規(guī)模42 HYPERLINK l bookmark138 o Current Document 7.3收入計劃42 HYPERLINK l bookmark142 o Current Document 7.4成本計算 43 HYPERLINK l bookmark150 o Current Document 7.5項目收益預(yù)測44 HYPERLINK l bookmark154 o

9、 Current Document 7.6敏感性分析 44 HYPERLINK l bookmark160 o Current Document 7.7主要經(jīng)濟評價指標(biāo) 45 HYPERLINK l bookmark162 o Current Document 7.8評價結(jié)論 45 HYPERLINK l bookmark164 o Current Document 第九章生態(tài)環(huán)境影響分析 46 HYPERLINK l bookmark166 o Current Document 8.1生態(tài)環(huán)境基本特征 46 HYPERLINK l bookmark168 o Current Document

10、 8.2生態(tài)保護目標(biāo)46 HYPERLINK l bookmark170 o Current Document 8.3 生態(tài)環(huán)境分析 46 HYPERLINK l bookmark172 o Current Document 8.4小結(jié)48 HYPERLINK l bookmark174 o Current Document 第十章風(fēng)險分析及對策49 HYPERLINK l bookmark176 o Current Document 9.1行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險49 HYPERLINK l bookmark178 o Current Document 9.2項目市場風(fēng)險49 HYPERLINK l

11、bookmark180 o Current Document 9.3風(fēng)險點分析 50*. kk附件：1、 XX市發(fā)展計劃委員會關(guān)于企業(yè)投資項目備案的通知XX市發(fā)展計劃委員會 文件，*計政務(wù)投資函20XX00號；2、 中華人民共和國 建設(shè)項目選址意見書XX市規(guī)劃管理局，*規(guī)選址20XX000 號，20XX 年 XX 月 XX 日；3、 中華人民共和國 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 XX市規(guī)劃管理局，XX*規(guī)用地 20XX000 號，20XX 年XX 月 XX 日；4、 關(guān)于XX市XX*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司商品房項目開發(fā)申請的報告XX市 XX*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司，20XX年*月XX日。附圖：1 XX XX

12、項目總平面布置圖XXXXF -012、XX XX項目鳥瞰圖*市*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司項目可行性研究報告 *市*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司項目可行性研究報告 *. kk第一章總論1.1項目建設(shè)背景XX市XX*實業(yè)發(fā)展有限公司的“ XX XX”項目是由拆遷安置房和商品房混合構(gòu) 成的項目。整個場地及周邊區(qū)域均為在建和擬建的居住小區(qū)，將形成XX大道和XX公路之間的居住建筑集群。XX市按照“經(jīng)營城市”的理念，已探索出一條“政府主導(dǎo)，市場化運作”的舊城 改造路子：遵循“統(tǒng)一規(guī)劃、整體改造、多輪驅(qū)動、利益共享”的原則，按照優(yōu)化后的 控規(guī)確定拆遷改造范圍，嚴(yán)格按照有關(guān)政策統(tǒng)一組織實施拆遷改造。拆遷騰出的土地按 照控

13、規(guī)劃分為若干片塊統(tǒng)一組織拍賣。成功地調(diào)動了拆遷業(yè)主的積極性，變被動為主動 實現(xiàn)多贏格局。本項目得到了政府的高度重視以及 XX市XX*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司的傾力投入。 項目人員懷著對“ XX XX ”巨大的使命感和熾熱的激情進行方案策劃，力求成為XX市新居工程的典范。1.2項目概況1.2.1項目名稱“ XX XX ” 項目1.2.2建設(shè)地點XX市XX區(qū)XX鄉(xiāng)中壩1.2.3建設(shè)單位建設(shè)單位：XX市XX*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司企業(yè)性質(zhì)：系XX區(qū)區(qū)委、區(qū)政府批準(zhǔn)成立的具有獨立法人資格的國資公司經(jīng)營范圍：在XX區(qū)政府的指導(dǎo)下，在XX區(qū)房管局的直接領(lǐng)導(dǎo)下，按照 XX市房 管局的要求，對XX區(qū)具備開發(fā)條件的危

14、舊房改造地塊實施多元化改造。公司的成立，主要是為了加快區(qū)內(nèi)的舊城改造進度，盤活區(qū)內(nèi)存量土地，建立融資 平臺。經(jīng)XX市發(fā)展計劃委員會文件，*計政務(wù)投資函20XX00號文備案，擬對XX區(qū)*. kkXX鄉(xiāng)中壩3號地塊進行商品住宅、配套設(shè)施及綠化工程開發(fā)工作。1.2.4工程概況本工程項目用地位于XX市XX區(qū)XX鄉(xiāng)中壩二、三、四、八組 3號地塊，東臨鐵 路西環(huán)線，北臨 XX公路。規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：37095.31 m2，規(guī)劃總建筑面積：126346m2。居住戶數(shù)：1143戶，容積率：2.8，建筑密度：27.5%，綠地率：30%以上， 機動車位：650輛（70m2以下的戶型不考慮）。1.2.5資金來源自

15、籌資金及商請銀行貸款。1.3編制依據(jù)1、 XX市發(fā)展計劃委員會關(guān)于企業(yè)投資項目備案的通知XX市發(fā)展計劃委員會 文件，*計政務(wù)投資函20XX37號；2、 中華人民共和國 建設(shè)項目選址意見書XX市規(guī)劃管理局，*規(guī)選址2005725 號，20XX 年 12 月 29 日；5、 中華人民共和國 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 XX市規(guī)劃管理局，XX*規(guī)用地 2005597 號，20XX 年 12 月 29 日；4、關(guān)于XX市XX*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司商品房項目開發(fā)申請的報告XX市XX*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司，20XX年2月28日。6、XX市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定20XX年7、 建設(shè)單位的設(shè)計委托設(shè)計任務(wù)書，20XX年6月

16、1.4研究范圍依據(jù)開發(fā)商的開發(fā)要求，規(guī)劃局的用地建設(shè)條件，以及權(quán)衡城市、開發(fā)商、住戶三 個方面的利益關(guān)系，從市場調(diào)查、市場分析入手，完成對項目的市場定位，繼而進行技 術(shù)經(jīng)濟分析和風(fēng)險分析。1.5研究結(jié)論及建議1.5.1結(jié)論該項目地價較低，升值潛力較大，占用資金較少，可獲得較高利潤；項目規(guī)模適中，*市*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司*. kk項目可行性研究報告 *市*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司*. kk項目可行性研究報告 地塊平整，適宜進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)；本項目周邊用地具擴展性，可持續(xù)成片獲取，項 目有后續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)，可長期性的獲取利潤。通過項目財務(wù)測算，本項目良好的財務(wù)分析指標(biāo)狀況，反映出項目具有很好的盈利 能

17、力和抗風(fēng)險能力，項目貸款的還本付息有較大保障，項目在財務(wù)上是可行的。1.5.2建議1、密切關(guān)注國家政策的變化，視政策情況調(diào)整本項目的投資策略。2、在項目拆遷過程中應(yīng)注意方式方法， 積極協(xié)調(diào)與政府其它部門的關(guān)系，盡量減少 拆遷引起的項目風(fēng)險。3、對商品房市場走勢準(zhǔn)確預(yù)測判斷， 掌控銷售計劃，采取有針對性的營銷策略及銷 售價格和方式，規(guī)避市場波動所造成的影響。1.6主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號項目名稱單位指標(biāo)1總占地面積（凈用地）平方米37095.312總建筑面積平方米1263463建筑容積率2.804小區(qū)綠化率%以上305戶均面積平方米/戶89.276地下、地上停車位個6507綜合售價元

18、/平方米35008建設(shè)投資力兀25174.029每平方米建設(shè)投資元1992.4710投資利潤率%43.0511全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%42.2112全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）力兀6495.7813全部投資投資回收期（所得稅前）年1.72說明：XX市發(fā)展計劃委員會文件，*計政務(wù)投資函20XX37號函中備案內(nèi)容總投 資為1.4億元。本項目建設(shè)內(nèi)容為電梯小高層住宅，建筑方案滿足“國六條”要求，每 平方米建設(shè)投資約為2000元，故總投資超出。第二章 住宅市場分析與營銷策略2.1宏觀政策我國房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動性強，與金融業(yè) 和人民生活聯(lián)系密切，發(fā)展態(tài)勢

19、關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。與此相對 應(yīng)的是房地產(chǎn)業(yè)作為周期性消費品，又具有其固有的波動較大和變化多端的自身特征， 所以政府通過宏觀調(diào)控政策來平抑或減緩房地產(chǎn)周期波動帶來的不利影響，以防止供求關(guān)系過大波動來作為衡量宏觀調(diào)控各項政策措施是否落到實處的主要標(biāo)準(zhǔn)。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過五年的快速發(fā)展和一年的宏觀調(diào)控，進入20XX年的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)的整體主客觀環(huán)境要好于市場原來的預(yù)期，加上資本市場的日益復(fù)蘇，人 民幣進入升值周期和我國經(jīng)濟的持續(xù)、 健康和快速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的預(yù)期開始回暖。 20XX年金融市場將全面開放，未來房地產(chǎn)市場除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠 道進軍內(nèi)地樓市，

20、外資銀行、外來資金必將成為中國房地產(chǎn)業(yè)新的力量。20XX年國家加大了對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應(yīng)。但是在20XX年我國要面對通貨緊縮的可能和生產(chǎn)過剩所帶來的影響，所以在“十一五”規(guī)劃的起始 年的經(jīng)濟運行中，擴大消費需求，已經(jīng)變成經(jīng)濟運行中至關(guān)重要的決策點。國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的20XX年一季度中國房地產(chǎn)業(yè)季報說，保持房價的 基本穩(wěn)定將是今后很長一段時間內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的艱巨任務(wù)，近期相關(guān)部門的一系列動作表明，以抑制投資為先的新一輪宏觀調(diào)控基本啟動，中央政府出臺了一些專門針對房地 產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策。據(jù)這份最新出臺的報告說，隨著調(diào)控政策的貫徹落實， 20XX年房地產(chǎn)市場

21、供求形 勢將進一步得到改善。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將穩(wěn)步回落， 預(yù)計全年增速將在20%左右的 區(qū)間上下浮動。而房價總體上將維持穩(wěn)中上漲的態(tài)勢，年均漲幅將維持在 5%左右。20XX年是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控年，“國八條”、“新八條” 一系列宏觀調(diào)控組合拳“打” 得眾開發(fā)商都是應(yīng)接不暇，因此，業(yè)內(nèi)不少人預(yù)測，20XX年將會進入一個相對的政策緩沖期，消化落實已有政策將成為 20XX年房地產(chǎn)市場管理的主旋律。主要是因為在這 過去的一年中，國家出臺了一系列調(diào)控政策如：央行加息、期房限制轉(zhuǎn)讓、營業(yè)稅開征、*市*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司項目可行性研究報告 *市*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司項目可行性研究報告 #*. kk二手房的個

22、人所得稅等。1中國人民銀行決定，從20XX年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸 款政策。將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利 率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 0.9倍。同時，對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地 區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到30%。2、期房限制轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅20XX年5月11日國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等七部委 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意 見出臺，營業(yè)稅征收被提上議事日程。 意見中規(guī)定：期房限制轉(zhuǎn)讓，另外也對營業(yè) 稅和普通住宅與非普通住宅的判定標(biāo)準(zhǔn)作了重新界定。隨著20XX年5月17日國務(wù)院常務(wù)會議審議并通過“國六條”消息

23、的公布， 20XX 年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策浮出水面。新政策提出“重點發(fā)展中低價位、中小戶型普通商品 住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房”，無論從供應(yīng)體制的調(diào)整還是土地資源的利用方面來說， 都很有針對性。研究結(jié)果表明，我國現(xiàn)有城市居民人均住房面積15.6平方米，以三口之 家計算，平均城市家庭住宅面積為 50平方米；社會主義小康目標(biāo)的人均住房面積是 22 平方米，也就是家庭住房面積為 66平方米，即建筑面積在90平方米左右比較合適。如 果不限制和調(diào)控高檔住宅的用地，那么將會加大城市化進程中人口增長與資源的矛盾， 而加大這種矛盾的后果將會反過來影響普通城市居民的住房質(zhì)量和品質(zhì)。從“國六條”細(xì)則的內(nèi)容來看，盡管

24、與“國八條”相比，“國六條”的整個內(nèi)容都 是對“國八條”精神的延續(xù)，新增加的東西不是太多。比如說，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房 價。但是這些都不是最重要的，最為重要的是這次的政策是政府希望通過強制性方式來 調(diào)整國內(nèi)不合理住房結(jié)構(gòu)。盡管“國六條”細(xì)則對目前過高的房價、對房地產(chǎn)投資過熱 不能夠產(chǎn)生很大的影響，或取得立竿見影的效果，但是從長期來看，該政策就是要增加 住房的供給，就是要壓縮過度增長的居民住房需求，并通過強制性方式來調(diào)整不合理的 住房結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)更多的中低收入民眾能夠有能力購買的住房。2.2 XX城市化進程2.2.1 XX市城市化水平現(xiàn)狀XX作為中國XX地區(qū)重要的中心城市，是國家 XX大開發(fā)的戰(zhàn)略

25、支撐點和重要的 依托基地。但目前市域城市化水平低、中心城市總體實力偏弱的狀況，在較大程度上制*市*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司*. kk項目可行性研究報告 *市*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司*. kk項目可行性研究報告 約了其對區(qū)域發(fā)展帶動能力的發(fā)揮。因此，必然通過加快城市化發(fā)展，大幅度提高城市 綜合實力，提高區(qū)位勢能，提高經(jīng)濟輻射影響力度，提高在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中的組織和協(xié) 調(diào)能力。1、XX主要省會城市城市化比較XX主要省會城市城市化比較（20XX年） 單位：萬人結(jié)論：XX城市化水平較低，滯后于經(jīng)濟發(fā)展，制約了 XX市工業(yè)化進程以及戰(zhàn)略 支撐點的建立，阻礙了經(jīng)濟的快速發(fā)展。2、城市化水平滯后于工業(yè)化水平，制約了

26、 XX市工業(yè)化進程20XX年，XX城市化率與工業(yè)化率之比為 0.78,遠低于1.41.5的合理水平。工業(yè) 化的相對超前，第三產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)重滯后，阻礙了 XX的城市化進程。3、城市人口高度集中在市中區(qū)，向外圍地帶人口密度逐漸降低XX市人口高度集中于中心地區(qū)，市中心居住生活職能過高。城市中心區(qū)居住生活 用地占42.51%，影響城市功能建設(shè)，制約XX “三中心兩樞紐”功能，尤其是金融中心 和商貿(mào)中心功能的發(fā)揮。4、城鎮(zhèn)數(shù)量多、密度大，但規(guī)模小、實力弱，輻射與帶動能力十分有限2002年全市郊區(qū)（市）縣共有建制鎮(zhèn) 190個，平均每62.7平方公里有1個建制鎮(zhèn), 每個建制鎮(zhèn)平均輻射影響的半徑僅為 4.46公里

27、。XX郊區(qū)（市）縣是農(nóng)業(yè)發(fā)達地區(qū)，農(nóng) 村剩余勞動力多，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達，城鎮(zhèn)密度大，完全具備了加快城市化進程的條件，但 至今城市化水平仍然很低。2.2.2城市化發(fā)展的目標(biāo)和基本思路目 標(biāo)：20XX年，城市化水平達到42%;2015年，城市化水平在 55%以上?；舅悸罚杭涌斐鞘薪ㄔO(shè)步伐，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，增強城市吸引 力和聚集力；深化以城市戶藉制度為重點的城市配套改革和進一步建立城市社會保障體 系，消除制約城市化進程的“瓶頸”；通過要素聚集，優(yōu)化資源配置，擴大城市規(guī)模， 增強綜合實力，強化輻射功能，實現(xiàn)城區(qū)與郊區(qū)的共同繁榮。政策措施：優(yōu)化市區(qū)地域結(jié)構(gòu)，強化中心城市功能；調(diào)整中心城區(qū)職

28、能，建立 中心商務(wù)區(qū)（CBD）;搞好衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)，加快郊區(qū)城市化步伐。2.3商品房市場現(xiàn)狀1、2004年，XX市區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供應(yīng)穩(wěn)定、需求旺盛的市場特征。由于受 沿海城市房價上漲、建筑材料漲價、地價上漲以及人們購房預(yù)期變化等因素的影響，老 百姓購房熱度高漲，市場價格受短期需求膨脹的影響較大，價格的上漲隨之引發(fā)了一些 非理性購房行為，排號購房普遍。通過對XX房地產(chǎn)近幾年（特別是2004年）市場發(fā)展數(shù)據(jù)分析得出：XX房地產(chǎn)市場 基本處于良性運行態(tài)勢，但同時也出現(xiàn)一些值得關(guān)注、引導(dǎo)和調(diào)控的問題。商品房供應(yīng)穩(wěn)定、需求旺盛2004年市區(qū)商品房呈現(xiàn)供應(yīng)穩(wěn)定、需求旺盛的市場特征。全年商品房供應(yīng)面積為

29、717.64萬平方米，同比增長4.15%，其中住宅供應(yīng)485.39萬平方米，同比微降0.4%。 商品房銷售面積為829.66萬平方米，同比增長11.92%，其中住宅銷售687.81萬平方米, 同比增長8.82%。（詳見表1）2004年市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售與實際銷售面積比較分析項目類別合計住宅非住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬M2）717.64485.39232.24實際銷售面積（萬M2）829.66687.81141.85供銷比0.8650.7061.637注：供銷比二批準(zhǔn)預(yù)售面積/實際銷售面積住宅供應(yīng)仍較充分，四季度住宅供應(yīng)大幅回升，購房選擇面仍較大2004年市區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積485.39萬平方米，銷售

30、面積687.81萬平方米，單從數(shù)據(jù)差額來看，住宅供應(yīng)遠小于銷售，但這里面有很大部分是屬于2003年及2003年以前的待銷商品房。三環(huán)外開發(fā)趨熱據(jù)統(tǒng)計，2004年三環(huán)外的供應(yīng)大于銷售。目前由于市區(qū)三環(huán)內(nèi)的土地供應(yīng)很少，因此三環(huán)外的開發(fā)開始熱鬧，特別是城南三環(huán)外區(qū)域和城西三環(huán)外區(qū)域更是樓盤頻出，并 且很多樓盤都屬于高品質(zhì)大盤。城市向外發(fā)展是 XX房地產(chǎn)行業(yè)的一個必然趨勢，三環(huán) 外房地產(chǎn)市場的發(fā)展將成為20XX、20XX年的主力發(fā)展區(qū)域。*市*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司項目可行性研究報告 *市*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司項目可行性研究報告 *. kk2、 20XX年19月，XX市房管局?jǐn)?shù)據(jù)表明，XX住宅市場總供

31、應(yīng)量為461.25萬平 方米，總銷售體量為445.07萬平方米，總供銷比為1.04,基本保持供需平衡。1、3月 樓市銷售火爆，房價的快速上漲導(dǎo)致部分追漲心理的市民提前購房，市場一度處于供不 應(yīng)需的狀態(tài)，供需缺口達53.92萬平方米；6月1日，房產(chǎn)新政正式實施，矛頭直指住宅市場的投機行為，樓市走向不明朗， 觀望氛圍濃厚，持幣待購現(xiàn)象增多，樓市一度低迷，當(dāng)月銷售面積下跌到39.88萬平方米，僅次于2月（2月成交量低主要是由于傳統(tǒng)春節(jié)淡季所致）；經(jīng)過兩個月的觀望，8月開始，XX住宅市場逐漸回暖，8、9兩個月住宅交易量逐 步上升，供需基本平衡；受秋交會刺激，9月商品住宅銷售達56.36萬平方米，基本恢

32、 復(fù)到3月水平。雖然目前住宅市場的觀望氣氛還在，但市場的剛性需求和開發(fā)商看好后 市的心態(tài)未變，樓市繼續(xù)保持健康發(fā)展?？偟膩碚f，20XX年15月，XX市區(qū)住宅均價保持穩(wěn)步上漲，前5個月平均月漲幅 為2.35%;新政后，68月連續(xù)三個月XX市區(qū)住宅銷售均價出現(xiàn)連續(xù)小幅下降態(tài)勢， 直至9月出現(xiàn)回升跡象，住宅均價回升到 3865元/平方米，基本恢復(fù)到5月份的價格水 平。經(jīng)計算，19月XX住宅價格月平均漲幅為1.39%?？偟恼f來，XX住宅價格仍處于 小幅盤升態(tài)勢。由于地價攀高、建筑成本上升以及樓盤品質(zhì)的提高，XX房價還有上升空間，但在宏觀調(diào)控下，XX房價不可能出現(xiàn)大幅上漲。3、 20XX年6月，XX省統(tǒng)

33、計局公布了上月的統(tǒng)計快報?？靾箫@示， 20XX年5月， 全省房屋銷售價同比上漲7.2%。其中，商品房銷售價格上漲7.2%,住宅價格上漲7.6%。 目前XX住宅每平方米均價已達到3600多元。整個樓市來看，運行情況良好，但房價漲幅有所下躍，房地產(chǎn)的供給量加大，特別 下半年XX樓市有較大放量，一季度，商品房成交面積207.70萬平方米，比同期增長了 9.6%，其中，3月份商品房及住宅成交量出現(xiàn)了大幅增長，環(huán)比分別增長了42.2%和38.4%，房價保持了平穩(wěn)上升，漲幅開始回落；新建商品房供應(yīng)量大幅增長，商品住宅 供求平衡；另外商來地產(chǎn)市場供應(yīng)量明顯下降，成交面積小幅小滑，市場開始了理性調(diào) 整。二手房

34、市場火爆，3月份的成交面積就達到了 40萬平米。*. kk2.4商品房的市場需求及發(fā)展2.4.1房地產(chǎn)價格XX市區(qū)商品住宅合同交易均價漲幅 10.9%，近三年新上市住宅交易均價漲幅年均漲500元/平方米。1、20XX年整體交易均價上漲速度較快據(jù)XX房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計，20XX年市區(qū)商品房均價達到4085元/平方米，同比增長9.48%,其中住宅均價3770元/平米，同比增長16.32%;而2004年XX市區(qū)（六城區(qū)）的 商品房均價增幅為8.39%，住宅的增幅為4.50%。增幅與去年相比有所上升。200420XX年市區(qū)房價情況（單位：元/平方米）項目類別2004 年20XX 年商品房37314085同

35、比增長11.1%9.48%住宅32413770同比增長10.9%16.32%數(shù)據(jù)來源：XX市房產(chǎn)管理局2、住宅價格受距離遠近影響變小20XX年合同交易數(shù)據(jù)顯示，各物業(yè)的均價隨著環(huán)域不同呈現(xiàn)出三個梯度的價格。內(nèi)環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)價格為“第一梯度價格”，也是各物業(yè)銷售均價最高的區(qū)域；在內(nèi)環(huán) 至一環(huán)及一環(huán)至二環(huán)間，同一類型物業(yè)的銷售均價差在去年大大縮小， 并已經(jīng)相當(dāng)接近, 因此以內(nèi)環(huán)至二環(huán)房地產(chǎn)價格為“第二梯度價格”，與“第一梯度價格”相比有一定幅 度落差；同理，二環(huán)以外區(qū)域房地產(chǎn)價格為“第三梯度價格”， 價格與“第二梯度價格” 相差一定幅度。不同價格梯度商品房售價情況物業(yè)類型第一梯度價格（內(nèi)環(huán)以內(nèi)）第

36、二梯度價格（內(nèi)環(huán)至環(huán)）第三梯度價格（二環(huán)以外）各梯度價格比（第一梯度價格為100）商品房486641213243100:85:67住宅384634952972100:91:77商業(yè)營業(yè)用房1313293815822100:71:44辦公用房532539772691100:75:51*市*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司*. kk項目可行性研究報告 *市*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司*. kk項目可行性研究報告 去年市區(qū)中住宅價格隨環(huán)域的外散總體上梯度性落差最小，二環(huán)以外的住宅均價可以達到市中心的77%，而內(nèi)環(huán)至二環(huán)的住宅銷售均價則達到了91%。因此，當(dāng)前XX住宅價格受距市中心的遠近的影響已經(jīng)不是很大，人們居住觀念

37、的改變、城市向多中心發(fā) 展都是產(chǎn)生這樣結(jié)果的重要原因。但是，與住宅不同的是，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格卻受 其環(huán)域的影響十分突出，去年內(nèi)環(huán)至二環(huán)的商業(yè)營業(yè)用房銷售總體均價為市中心的 71%，二環(huán)以外卻不到市中心價格的一半，僅為44%。3、近三年新住宅交易均價漲幅年均每平米漲 500元。我們對 200320XX年三年新增住宅進行分析，20XX年的主要均價區(qū)間在36003900元/平米之間，2004年的主要均價區(qū)間在 31003500元/平米之間，2003年主 要均價區(qū)間在26003000元/平米之間?；旧厦磕甑木鶅r漲幅保持在 500元/平米。2.4.2住宅租售比偏高據(jù)調(diào)查，XX中心城區(qū)各方位住房的平

38、均租金表現(xiàn)為：城南 城西城東城北；而 環(huán)域上看，住房的租金隨著環(huán)域的向外擴展而逐漸降低，市區(qū)住房的租金無論從方位還 是從環(huán)域，都與住房的價格表現(xiàn)一致。可見，市區(qū)的住房價格還不存在局部區(qū)域的異常， 住宅的市場價格與租金的表現(xiàn)比較同步。20XX年全年的平均房價租金比為224.52。各樣本區(qū)域的住房租金情況：（元/平方米月）樣本點（方位）城東城南城西城北平均租金14.0215.8814.1212.17樣本點（環(huán)域）內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)至一環(huán)一至二環(huán)二至三環(huán)平均租金19.2818.0513.6212.54目前合理的房價租金比應(yīng)為150200。我國房地產(chǎn)市場較為發(fā)達的城市如北京、深 圳、廣州的近期“房價租金比”均

39、在150200之間，因此可以看出，北京、深圳、廣外 的房價租金比處在合理范圍。XX市市區(qū)的房價租金比為224.52,略超出了理論上較為 合理的“房價租金比”的范圍，這也說明了當(dāng)前 XX市區(qū)的住房價格上漲速度高于租金 的上漲速度。一般說來，過高的“房價租金比”會在一定程度上刺激住房的租賃市場， 而對住房的一、二級市場需求有一定的抑制作用。2.4.3消費需求狀況XX房地產(chǎn)市場的需求除受到客觀市場如供應(yīng)變化、價格變化、政策因素等影響外, 需求主體方面因素也不容忽視。消費者的購房行為、居住、投資等觀念正發(fā)生著巨大的 轉(zhuǎn)變。另外，由于城市的開放性，購房者的構(gòu)成也在改變。1、外地購房者購買比重一年提高 5

40、%XX，被定義為全國第二大安置城市，有很多來自XX、XX、XX的購房團選擇在XX購房。很多來自外地的潛在購房者將成為 XX黃金購房周火爆市場的生力軍。對于 全國大、中型城市，XX的房價還是較低，加上 XX舒適的生活環(huán)境，不可避免會吸引 到很多外地的購房者。外地人的新建商品房購買量在去年超過了市區(qū)購買量后，在20XX年始終位居第一位，成為XX商品房消費領(lǐng)域的主要力量。在個人購買中，2004年外地個人在XX市區(qū) 購買的新商品房總面積為397.47萬平米，同比增長24.77%,占交易總量的47.9%,比 2004年提高4.9個百分點，住宅提高5.7個百分點。住宅交易中外地個人購買所占比重 為51.1

41、%。XX經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市化進程加快，大規(guī)模舊城改造與城市建設(shè)已讓城市 面貌、城市的綜合實力、城市生態(tài)環(huán)境發(fā)生了巨大改變，XX市的居住與投資環(huán)境吸引了大量的外地人，因而XX市區(qū)商品房銷售外地人個人購買比重日漸上升。2、20XX年買房需求較強XX房地產(chǎn)信息中心在20XX年9月做的一次購房者情況調(diào)查顯示：馬上要買房的 數(shù)量所占比例并不高，而預(yù)期一年內(nèi)買房的占多數(shù)，半年內(nèi)買房的也占有很大比例，說 明目前消費者對XX的房地產(chǎn)市場的信心度較高，持幣觀望的潛在消費者較多。3、購買期望價格3500元以下意向購買的住宅期望價格主要還是落在 30003500元/平米之間，其次是3000以下 的價格，350040

42、00元/平米的需求也較大。但是縱觀目前在售樓盤的價格情況，價格普 遍高過消費者的期望價格。4、普通住宅需求為主流，高檔住宅需求也較大各種物業(yè)中，普通住宅占多數(shù)，達到 83%。高檔公寓的需求也很旺盛，達到 12%， 高端市場仍有較大的市場容量。5、實用型住宅為首選實用型住宅仍是消費者的選擇主力，90120平米占了 42.9%，其次是6090平米也 達到38.2%。120180平米區(qū)間的需求也達到11.2%。目前XX購房者對于住宅需求強勁。在未來很長一段時期內(nèi)，住宅市場仍會保持較大的需求，而2003、2004年表現(xiàn)出來的購房需求膨脹是由于房價上漲、市場炒作、輿 論誤導(dǎo)引發(fā)的恐慌性盲目跟風(fēng)購房現(xiàn)象，

43、這樣致使部分市場需求被提前。2.4.4趨勢預(yù)測1房地產(chǎn)周期顯示20XX年整體市場可能出現(xiàn)回落房地產(chǎn)周期作為宏觀經(jīng)濟周期的重要組成部分，是經(jīng)濟周期在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行過程所表現(xiàn)出來的運動形態(tài)。XX房地產(chǎn)業(yè)的波動周期仍然存在，并作為深層次的因素在 無形中影響著房地產(chǎn)的發(fā)展。因此，分析房地產(chǎn)市場的影響因素中，考慮XX房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期波動是必要的。XX的房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)90年代初快速發(fā)展以來，XX房地產(chǎn)業(yè)在實際發(fā)展過程中， 存在大約以5年為長度的周期波動。比較國內(nèi)學(xué)者對深圳房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的研究成果， 深圳的房地產(chǎn)業(yè)同樣存在5年左右的短期波動現(xiàn)象。XX房地產(chǎn)業(yè)至1993年來，一共經(jīng) 歷了兩個完整的周期波

44、動。19931996年為第一個波動周期，1993、1994和1995年為 持續(xù)擴張期，1996年開始下滑。但這一周期中 XX房地產(chǎn)業(yè)的低潮只經(jīng)歷了 1996年一 年。19972001年的5年間，為第二個波動周期，其中擴張期三年 （1997、1998和1999 年），隨后出現(xiàn)兩年的收縮，其中于 2001年進入景氣下轉(zhuǎn)折點，進入低潮。第三個波動 周期從2002開始，目前仍在進行。從2002年、2003年、2004年、20XX年XX的房地 產(chǎn)運行狀況看，上述四年處于第三個周期的擴張階段，根據(jù)XX房地產(chǎn)市場5年一周期的發(fā)展趨勢顯示20XX年市場將有可能出現(xiàn)回落。2、商品房市場需求潛力巨大，市場需求斷層

45、不會出現(xiàn)外地人購房需求在不斷增長。20XX年，外地人購買的新建商品房面積為302.6萬平米，占商品房銷售面積比例為 51%，比上年增長3個百分點。改善性住房需求成為增長的主要因素。據(jù)前不久的抽樣調(diào)查分析，XX市投資型購房的比例為11.3%，其中用于出租的比重為 9.5%，購后再出售的比重為1.8%。據(jù)對 22個今年上市樓盤房屋出售后的使用情況抽樣調(diào)查來看，空關(guān)面積比例只占7.92%，空關(guān)套數(shù)比例只有7.6%。因此，房屋的需求仍是以自住為目的，XX市房地產(chǎn)市場需求是 建立在真實而非虛擬且可不斷再生的基礎(chǔ)上的，市場消費需求斷層現(xiàn)象不會出現(xiàn)。舊城改造引發(fā)被動需求。2002年開始的大規(guī)模危舊房改造，三

46、年拆遷改造危舊房 410萬平米，加上城市道路通暢工程、XX整治工程、XX工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等，舊城拆遷改*市*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司項目可行性研究報告 *市*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司項目可行性研究報告 #*. kk造引起了城市居民大量的住房被動需求。需求潛力巨大。從潛在需求來看，隨著城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，到2020年XX市總?cè)丝趯⑦_到1600萬人，城鎮(zhèn)人口將達到700萬，在此期間約有314萬新增城市人口需要 解決住房問題，按每戶3人，每套100平米計算，需住宅105萬套，10500萬平米。2001-2003 年平均每年遷入人口 19.8萬人，且呈逐年遞增趨勢，按戶均3人計算，共有6.6萬套住 房需求。從有效需求

47、來看，2003年底XX市區(qū)152.60萬戶家庭，如果假定每年有5%的 家庭每戶想增加20平方米的改善性住房要求，每年帶來的住房需求為152.6萬平方米。這個需求是客觀存在的。3、供應(yīng)加大，需求回落，供求總量回到平衡面上20XX年XX房地產(chǎn)的供求關(guān)系將發(fā)生變化，20032004年XX特別是市區(qū)一直處 于一種消費“饑餓”狀態(tài)。主要存在兩大原因：一是開發(fā)土地少、囤積土地多形成商品 房供應(yīng)少；二是被動需求強勁如大規(guī)模拆遷改造。而20XX年迎來一個轉(zhuǎn)變。首先是供應(yīng)上將加大。其次是住房需求將會有所收斂。一是由于大規(guī)模的拆遷改造任務(wù)已經(jīng)完成， 20XX年的拆遷量將很小，這些被動需求量將受到很大限制；二是由于

48、加息等政策影響 或推遲了購房者的投資行為?？傮w而言，20XX年XX房地產(chǎn)市場供求矛盾將趨緩，供 求基本平衡，這也可以從南京等城市近期的市場行情看出。4、20XX年房價漲幅將減小根據(jù)XX市2002年至20XX年新建商品房住宅的準(zhǔn)予預(yù)售/銷售和實際銷售情況， 以及住宅銷售在2002年至20XX年中價格變化情況，我們可以推測 20XX年XX市住 宅市場情況如下：假設(shè)20XX年XX市住宅市場仍然會出現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢，新建住宅銷售單價將會 在20XX年價格基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲。200220XX年價格趨勢將在20XX年的價格中得到反 映。將2002年至20XX年月度均價為基礎(chǔ)，作線性趨勢預(yù)測，我們得到的20XX

49、年的均價為3706元/平米，每平米平均上漲457元。但事實上，由于房地產(chǎn)價格的變化受到 的影響因素較多，不能簡單的用一個線性關(guān)系得出結(jié)論。另一方面，如果從全年的合同交易價格看，20XX年XX市區(qū)的價格上漲幅度加快， 住宅有10.9%的增幅，但考慮到各種升值因素如：土地成本增加、拆遷成本增加、物價 上漲及融資成本上升等因素的影響，10.9%的漲幅處于中等偏高的漲幅范圍。20XX年由 于各類成本并不能形成很大的回落預(yù)期，主要影響因素如：供求關(guān)系會發(fā)生一定變化。*市*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司*. kk項目可行性研究報告 *市*實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司*. kk項目可行性研究報告 綜合判定：20XX年價格是要

50、繼續(xù)上漲，幅度將比 20XX年下降，預(yù)計市區(qū)房價漲幅將 在5%10%之間。2.5當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題價格上漲，供應(yīng)量穩(wěn)定。XX房產(chǎn)市場在全國來說很特殊，很好。20XX年宏觀調(diào)控 之后，很多城市的開發(fā)商都很著急。但是XX的房地產(chǎn)在20XX年夏天的持幣觀望之后， 到9月份就是已經(jīng)好起來了。到了 20XX年，好些城市的房地產(chǎn)市場不是很好了，XX的市場仍然很好，導(dǎo)致很多外地的公司大舉進入 XX。包括所有的在全國做過大的項目 的開發(fā)商都往XX走，很有實力的沒有做過房地產(chǎn)的公司也往 XX走。XX房地產(chǎn)就這 么大，土地就那么多。土地得到的方式主要就是通過招、拍、掛的方式競買取得。永遠 都是價高者得。

51、20XX年，“高密” XX和全國知名開發(fā)商依然哄搶 XX 土地的狀況， 必然導(dǎo)致土地價值的更進一步的發(fā)掘。土地價格上升的，進一步提升XX的住宅房地產(chǎn)價格。普通商品房和經(jīng)濟適用住房成為房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要目標(biāo)，同時依然成為了 一種口號存在而已。在XX市場上，去年沒有消化掉的經(jīng)濟適用住房，今年已經(jīng)全部改 成普通商品房出售了。XX的房價到了 20XX年依然保持持續(xù)上漲的趨勢，并且在全國 增長幅度也處于相當(dāng)前列的位置，這一點除了土地價格上升以外，也與XX市場強勁的需求息息相關(guān)。一、郊區(qū)開發(fā)，機遇和挑戰(zhàn)同在1、挑戰(zhàn)目前XX郊區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)大多以低密度的花園洋房、疊拼別墅、聯(lián)排別墅、獨棟別 墅等產(chǎn)品形式

52、推出，面積都在100平方米以上。選擇在近郊購買住宅的消費群一般在城 區(qū)已有一套中小型的住房，為改善居住條件在近郊二次置業(yè)。這部分人群基本為中高收 入者，多數(shù)家庭有私車，對交通配套要求不是很高，追求空間享受環(huán)境是這部分人群選 擇住在郊區(qū)的主要因素，其中相當(dāng)一部分人實行的是5+2（5天工作日+2天周末）的居住生活模式。執(zhí)行90平方米以下套型占70%的政策后，郊區(qū)在戶型上的優(yōu)勢將不復(fù)存在， 而郊區(qū)房產(chǎn)本身的投資性也會大打折扣。2、機遇新政出臺，低密度產(chǎn)品面臨尷尬。花園洋房、疊拼別墅、聯(lián)排別墅、獨棟別墅這些 產(chǎn)品因其產(chǎn)品形式?jīng)Q定了戶型特征，但本次調(diào)控并沒有對這些類別網(wǎng)開一面。如果本次 調(diào)控貫徹得比較到

53、位的話，XX*、XX*、XX*、XX*將會出現(xiàn)一些“小豪宅”，稀缺資 源的消費人群由金字塔結(jié)構(gòu)的頂端向下延伸，會給中高收入人群一些驚喜。但同時也會 導(dǎo)至最高端產(chǎn)品的缺乏，從而引致其價格上升。另外，XX郊區(qū)住宅開發(fā)將同時面臨機遇和挑戰(zhàn)。首先，從中長期來看，地鐵在未 來幾年將會連通XX周邊衛(wèi)星城市，大大縮短了從郊區(qū)到市中心的時間距離，交通問題 的解決將吸引更多的一次置業(yè)者把目光投向郊區(qū)。其次，90平方米以下的小戶型在郊區(qū)出現(xiàn)后，其明顯低于市區(qū)的總價將使得購買力增強。目前， XX近郊的樓盤價格大都在 30003800元，一套80平方米的住房，總價2530萬，比起城區(qū)低了很多。第三，郊 區(qū)可以修建低密

54、度的多層公寓，綠化率高，居住環(huán)境佳。舒適的居住環(huán)境和合理的戶型 將成為XX郊區(qū)住宅的一大賣點，而這是市區(qū) 90平方米以下樓盤難以做到的。二、住宅開發(fā)成本增加毫無疑問，不管是規(guī)劃變更，戶型設(shè)計的更高要求，配套設(shè)施增加小戶型樓盤 的開發(fā)成本都高于大戶型樓盤。1結(jié)構(gòu)變復(fù)雜小戶型結(jié)構(gòu)比大戶型更復(fù)雜，前者在建設(shè)成本的支出比后者多投入10%左右。2、公共設(shè)施投入增加由于小戶型比例增大，相同總面積的戶數(shù)增多，樓盤消防、電梯、管道、電纜等公 共基礎(chǔ)設(shè)施的投入相應(yīng)增加，同時小區(qū)的綠化、娛樂等配套也要考慮滿足更多人的需求， 使得建設(shè)成本提高。3、車位銷售率降低更多的戶數(shù)勢必要求更多的車位配置，但購買中小戶型的業(yè)主

55、經(jīng)濟承受能力相對較 低，對車位的消費能力也減弱，增加的車位和降低的銷售比率，會使開發(fā)商分?jǐn)偢喑?本，于是只好提高價格，以保證既定的目標(biāo)利潤水平。4、前期變更費用繁復(fù)尚未拿到施工許可證的項目必須按新政規(guī)定重新調(diào)整規(guī)劃和營銷方案，這也必將增 加開發(fā)商的成本。三、現(xiàn)有市場格局改變1行業(yè)面臨洗牌“國六條”對90平方米以下住宅比例的硬性規(guī)定，無可避免將改變現(xiàn)有的市場格局 小戶型比例加大使項目開發(fā)成本增加；同時，各項目產(chǎn)品之間的差異縮小，購房者對品 質(zhì)的要求提升，大多數(shù)中小開發(fā)商在這場實力和產(chǎn)品的考驗中面臨被強手淘汰的危險。2、產(chǎn)品同質(zhì)化就XX市場而言，90平方米以下的戶型屬中小戶型，而市場上目前熱銷的

56、戶型集中 在80120平方米，“國六條”實施以后，90平方米以下的小戶型集中供應(yīng)，產(chǎn)品的同 質(zhì)化競爭將相當(dāng)激烈。過去開發(fā)商追求戶型內(nèi)空間變化豐富性，以求差異的想法可能破 滅，從而不得不面臨操作水平難以真正體現(xiàn)的尷尬。3、高檔社區(qū)難以出現(xiàn)僅有30%的戶型面積能達到90平方米以上，則市場上不太可能再出現(xiàn)純粹的大戶 型高檔社區(qū)。小區(qū)中業(yè)主之間的差異增大，對生活的訴求也不同，為其后的物業(yè)管理帶 來新的問題，社區(qū)的生活品質(zhì)難以保證。四、長遠看房價將穩(wěn)中有升1、大環(huán)境求穩(wěn)完善調(diào)控政策，加大力度繼續(xù)控制房價漲幅是“國六條”出臺主要目的之一。短期 內(nèi)房價可能會沿襲過去的漲幅，但隨著本輪宏觀調(diào)控的深入和推進，市

57、場可能進入一個 特殊觀望期。其間不排除房價會有短暫的小波動，可能是小幅下降，也可能是漲幅放緩。 但從長遠看，房價將逐漸趨于理性，從而保持一個穩(wěn)中有升的態(tài)勢。2、中大戶型短期看漲目前城區(qū)市場需求戶型主要集中在 80120平方米的2房2廳和3房2廳，而新政 將70%的戶型限制到90平方米以下，就實際情況來看，這個面積范圍勉強能做出緊湊 型的3房，空間相當(dāng)有限，居住品質(zhì)將受到很大的影響。由于修建比例的限制，中大戶 型商品房很可能因為供不應(yīng)求在短期內(nèi)價格更高。3、中小戶型可能不降反升由于中小戶型的供應(yīng)增加，而市場上的需求能否達到這個量仍是疑問，短期看，小 戶型的價格漲幅可能回落，部分項目可能還會變相降

58、價銷售，但從長遠看，小戶型在銷 售總價上和大戶型相差甚遠，在大戶型率先漲價的情況下，小戶型緊隨其后將單價提高 也不無可能。如上所述，中小戶型比例增大造成開發(fā)成本增加，另外如果開發(fā)商為了迎合市場需求，在戶型設(shè)計上進行變通處理，如將大戶型設(shè)計成兩套連著的小戶型等，更是進一步 增加了設(shè)計與建安成本。五、高層居住品質(zhì)降低對高層建筑而言，減少公攤的方法一是增加每套戶型的面積， 二是增加每層的戶數(shù)， 以使相對固定的樓梯、電梯、電梯間、走道等公共面積攤到更多的使用面積上。但調(diào)控 對戶型面積限定后，降低公攤比的方法就只有增加每層的戶數(shù)了。XX目前高層的每層戶數(shù)基本為26戶，其中以34戶最多。但在目前的政府要求

59、下，未來一層 6戶的將會 增多，甚至可能出現(xiàn)較多一層8戶的平面布置。這樣多的住戶集中在一個平面上，相互 干擾較大，居住的私密性也受影響，居住品質(zhì)會降低。六、供需失衡XX目前傾向于加大土地的開發(fā)強度，以有效節(jié)約土地。以容積率4.0計（目前溫江、華陽的新出讓地塊都在這一指標(biāo)上下），則項目的主力產(chǎn)品為18層以上建筑，由于消防 要求的變化和電梯數(shù)量的增加，此類高層建筑的公攤會在20%左右，則90平方米的建筑面積，其實用面積只有 72平方米。以XX目前的住宅消費習(xí)慣來說，這種面積區(qū)間 般只能建兩房單位，有可能因定位的壓力在這種面積上發(fā)展一些局促的三房單位。則 未來的兩房與三房比例會成為6:4的關(guān)系。供應(yīng)

60、戶型由偏大轉(zhuǎn)為偏小，與需求不對稱。2.6營銷戰(zhàn)略項目的產(chǎn)品情況和市場情況做了比較深刻的分析之后，就需要比較科學(xué)和合理的銷 售策略對其進行指導(dǎo)，以便促成銷售的順利進行，從而實現(xiàn)開發(fā)的根本目的，本策略主 要從銷售策略、銷售階段控制、產(chǎn)品的定價策略、銷售的執(zhí)行管理三個方面來進行闡述。2.6.1銷售策略1、銷售的總體思路銷售策略的要點是“穩(wěn)、準(zhǔn)、佳”，在此基礎(chǔ)之上價格低開高走，控制好銷售的節(jié) 奏，實現(xiàn)利潤的最大化，同時創(chuàng)造出企業(yè)的市場品牌。將價格與項目的工期相結(jié)合，可以在內(nèi)裝竣工時、先期交房時和其它有利時機對價 格提出調(diào)整，達到低開高走，步步升高的目的。在銷售上可采用“半封閉”式銷售，即在正式推出前，