2005成都電梯公寓分析研究報告（完整版）

1、一、在售電梯公寓總體供應特征2005年上半年，成都房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)電梯物業(yè)放量的明顯趨勢，市場占有率和市場接受層面較之以往均有了大幅度的提升，成為2005上半年樓市中的主角。截至6月底，成都市（三環(huán)以內(nèi)）共有在售電梯公寓（含以電梯公寓為主的物業(yè)）76個，這些在售樓盤的總供應面積為578萬平方米，個盤平均規(guī)模為7.6萬平方米。 1、區(qū)域分布特征城中縮減，城東開發(fā)量增加和004年相相比，005年電電梯公寓寓的區(qū)域域分布格格局并沒沒產(chǎn)生太太大的變變化，仍仍然是城城西占據(jù)據(jù)了絕對對供應優(yōu)優(yōu)勢，所所推數(shù)量量和體量量分別占占到總量量的311.6%和411.1%； 城東東電梯公公寓的開開發(fā)無論論是數(shù)量量還是供

2、供應面積積都較去去年大幅幅增加，已經(jīng)超超越了城城南，占占到總供供應面積積的233.5%，成為為電梯公公寓第二二熱點開開發(fā)區(qū)域域；主要要是受該該區(qū)域粼粼江峰閣閣、卓錦錦城等大大盤影響響較大； 市中中心電梯梯公寓所所推電梯梯公寓數(shù)數(shù)量雖然然和城南南不相上上下，分分別為115和114個，但由于于地塊的的規(guī)模受受到限制制，在總總體供應應面積上上城南則則比城中中多出558.77%； 從區(qū)區(qū)域的平平均規(guī)模模來看，城西仍仍然是佼佼佼者（達9.9萬），其其次是城城南和城城東，城城中最小小（僅為為3.662萬），具具體規(guī)模模見下表表： 2、環(huán)線線分布特特征二、三三環(huán)間仍仍是熱點點從環(huán)環(huán)線分布布來看，二、三三環(huán)之

3、間間的區(qū)域域仍是開開發(fā)的熱熱點，該該區(qū)域電電梯公寓寓樓盤個個數(shù)是二二環(huán)以內(nèi)內(nèi)電梯公公寓項目目個數(shù)的的總和，且項目目規(guī)模普普遍較大大，使得得總供應應體量比比二環(huán)以以內(nèi)電梯梯公寓的的總量之之和還多多了1220多萬萬方； 較去去年一環(huán)環(huán)內(nèi)和一一、二環(huán)環(huán)間供應應面積基基本持平平不同的的是，今今年一、二環(huán)間間的電梯梯項目開開發(fā)規(guī)模模顯著增增長，環(huán)環(huán)線內(nèi)總總供應面面積已接接近一環(huán)環(huán)以內(nèi)區(qū)區(qū)域的兩兩倍。 3、價格格分布特特征35000-445000元/之間是是主力 a)價格區(qū)區(qū)間055年電梯梯公寓價價格基本本呈正弦弦分布，以35501-45000元/價格格區(qū)間的的產(chǎn)品供供應最為為充足，分別占占到數(shù)量量的60

4、0.5%和總供供應體量量的577.5%，價位位在40000-45000元/的比比重也不不小，占占到總供供應體量量的177 %； 從供供應樓盤盤的數(shù)量量上來看看，以335000-40000元元/的的價格為為分水嶺嶺，越往往兩邊供供應數(shù)量量越少，尤其是是價格在在30000元/以下下和50000元元/以以上的電電梯公寓寓數(shù)量都都不足55個。 b)區(qū)域域價格從各各區(qū)域來來看，價價格由多多到少依依次是：城中、城南、城東、城西和和城北，其中城城中、城城南和城城東的區(qū)區(qū)域均價價都超過過了40000元元/； 作為為今年的的開發(fā)熱熱點區(qū)域域，加上上部分高高檔電梯梯公寓社社區(qū)的出出現(xiàn)抬升升了整體體均價（如粼江江峰

5、閣、中海格格林威治治城等），城東東的電梯梯公寓價價格已經(jīng)經(jīng)達到440000以上，趕超城城西，價價格增長長幅度較較大；城城北無論論是樓盤盤均價的的范圍還還是整體體均價都都遠低于于其他區(qū)區(qū)域。 與區(qū)區(qū)域整體體住宅均均價相比比，城東東和城西西的電梯梯公寓均均價要高高于該區(qū)區(qū)域的住住宅均價價，城南南、城北北和城中中則是電電梯公寓寓均價則則略低于于住宅區(qū)區(qū)域均價價； c)環(huán)線線價格二、三環(huán)之之間電梯梯公寓的的供應最最為充足足，從環(huán)環(huán)線價格格來看，該區(qū)域域的價格格也是最最低的，平均每每平方米米比相鄰鄰的二環(huán)環(huán)內(nèi)低近近4500元，能能滿足更更多購房房者的需需求； 一、二環(huán)之之間與一一環(huán)以內(nèi)內(nèi)的價格格差距已已

6、經(jīng)越來來越小，個別項項目在均均價上甚甚至有高高過一環(huán)環(huán)內(nèi)項目目的現(xiàn)象象，在一一定層面面上是城城市外延延，市中中心范圍圍擴張的的市場表表現(xiàn)。 4、產(chǎn)品品物業(yè)類類型小高層層占絕對對市場份份額小高高層物業(yè)業(yè)仍是電電梯公寓寓的主流流產(chǎn)品，無論是是數(shù)量還還是供應應面積都都遙遙領(lǐng)領(lǐng)先于其其它類型型物業(yè)； 社區(qū)區(qū)型電梯梯公寓市市場份額額較大，這類物物業(yè)的優(yōu)優(yōu)勢是有有相對比比較完善善的生活活配套和和較為純純粹的生生活氛圍圍，這一一物業(yè)類類型中又又以多層層和小高高層組合合的社區(qū)區(qū)最多； 高層層和300層以上上的超高高層電梯梯公寓的的市場比比重有所所增加，分別占占到市場場總供應應數(shù)量的的18%和4%，代表表項目有

7、有上行東東方、中中海格林林威治等等； 部分分多層住住宅為提提升產(chǎn)品品自身檔檔次而配配備電梯梯，進而而提高產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售價格格， 這這類產(chǎn)品品數(shù)量較較去年有有所增加加，代表表項目有有府河邊邊的一江江城花和和寶泰水水河名居居。 5、戶型型供給小戶戶型和居居家型項項目勢均均力敵為便便于研究究，尺度度將電梯梯公寓按按照其主主力供給給面積區(qū)區(qū)間進行行樓盤性性質(zhì)劃分分，分別別為小戶戶型電梯梯公寓（主力面面積在330-770之之間）、居家型型電梯公公寓（主主力面積積在700-1220之之間）和和享受型型電梯公公寓（主主力面積積在1220以以上）； 小戶戶型電梯梯公寓和和居家型型電梯公公寓項目目供應數(shù)數(shù)量基本

8、本相當，均占總總體的四四層比重重；享受受型的電電梯公寓寓項目供供應較少少，不到到總量的的1/55，但其其價位相相對較高高，市場場影響力力不容忽忽視。 二、電梯公公寓需求求特征分分析 1.市民接接受度提提升 隨著著電梯公公寓的品品質(zhì)不斷斷提高，市民對對電梯公公寓的接接受程度度也較往往年有了了大幅度度提升，從購房房者調(diào)查查中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，愿意意購買電電梯公寓寓的客戶戶占到總總購房人人數(shù)311%的比比重，電電梯需求求客戶已已成為不不可忽視視的購買買群體。 2.購房者者青睞城城南 意向向購買電電梯房的的客戶最最理想的的購買區(qū)區(qū)域依次次是：城城南、城城西、市市中心、城東、郊區(qū)、城北。市民的的理想?yún)^(qū)區(qū)域和目目前

9、市場場的供應應格局相相比較，差異還還是比較較大的，近7成成的購房房者更青青睞城南南和城西西，主要要還是緣緣于這兩兩個區(qū)域域完善的的生活配配套和良良好的居居家環(huán)境境。 3.700-1330房房屋需求求旺盛共有有1111人表示示購買的的電梯公公寓面積積在700-1330之之間，占占到總?cè)巳藬?shù)的773%，而僅有有17%的購房房者購買買面積770以以下的電電梯公寓寓，這項項數(shù)據(jù)和和消費者者以自住住為主要要購房目目的是相相符的。 4.電梯梯公寓購購房者特特征 自住住型消費費為主在意意向購買買電梯公公寓的客客戶中，自用者者占755%，其其次是給給家人居居住和投投資者的的比例相相當，均均為122%，總總體來

10、看看，電梯梯公寓的的購買群群體以自自用為主主，接近近九成比比重，這這樣的消消費需求求構(gòu)成對對市場供供應結(jié)構(gòu)構(gòu)也產(chǎn)生生了相應應的引導導作用，表現(xiàn)在在居家型型和享受受型的電電梯公寓寓所占市市場份額額在今年年有所提提高。不不過值得得注意的的是，電電梯公寓寓投資客客的所占占比例要要略高于于普通住住宅的購購買客戶戶群體，這與電電梯公寓寓市場涵涵蓋眾多多小戶型型項目，而小戶戶型的購購買客戶戶又多為為投資者者有一定定關(guān)系。 年輕人是是主力軍軍意向向購買電電梯公寓寓的購房房者中，主要年年齡分布布在200到400歲之間間，其中中30歲歲以下的的年輕購購房者是是電梯公公寓的主主力購買買群體，占到近近六成的的比重。

11、由此可可見，電電梯公寓寓更易被被年輕人人所接受受，這部部分消費費群體在在居住方方面的“多層情情結(jié)”不不及中老老年人深深，其經(jīng)經(jīng)濟實力力亦使得得其更愿愿意選擇擇性價比比更高的的電梯公公寓。 三、電梯梯公寓市市場發(fā)展展變化特特征 1.次熱點點開發(fā)區(qū)區(qū)域轉(zhuǎn)變變雖然然和20004年年相比，今年電電梯公寓寓的開發(fā)發(fā)熱點仍仍然是城城西和二二、三環(huán)環(huán)之間的的區(qū)域，但是經(jīng)經(jīng)尺度調(diào)調(diào)研發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，在區(qū)區(qū)域上城城東的開開發(fā)熱度度超越了了城南，在環(huán)線線上，一一、二環(huán)環(huán)之間的的供應量量遠遠大大于一環(huán)環(huán)以內(nèi)。 2.電梯梯公寓進進入郊區(qū)區(qū)市場目前前電梯公公寓不但但在市區(qū)區(qū)發(fā)展迅迅速，且且已經(jīng)開開始在三三環(huán)以外外區(qū)域甚甚至是郊

12、郊區(qū)市場場發(fā)展壯壯大，數(shù)數(shù)量較之之往年亦亦有大幅幅度提升升。經(jīng)尺尺度統(tǒng)計計，目前前郊區(qū)在在售電梯梯公寓達達20個個左右，個盤規(guī)規(guī)模雖不不及主城城區(qū)，在在樓盤品品質(zhì)上也也存在一一定差距距，但由由于其增增速較快快，值得得市場關(guān)關(guān)注，代代表樓盤盤主要有有： 20055年郊區(qū)區(qū)在售電電梯樓盤盤的特征征：電梯梯公寓樓樓盤在郊郊縣樓盤盤中供應應數(shù)量和和體量都都較少，分別占占郊區(qū)全全部數(shù)量量的144%和119%； 價格格方面，郊區(qū)電電梯公寓寓的平均均價格為為每平方方米20059.6元，遠遠低低于郊區(qū)區(qū)總體均均價每平平方米225477.2元元，這主主要是因因為郊區(qū)區(qū)有為數(shù)數(shù)較多的的別墅項項目，拉拉高了總總體均

13、價價； 郊區(qū)區(qū)電梯公公寓樓盤盤從開盤盤到銷售售結(jié)束時時,需要要的時間間平均在在6.335個月月左右,低于普普通住宅宅（7.72個個月）和和各類物物業(yè)總體體時間（7.668個月月），由由此說明明在郊區(qū)區(qū)購房者者對電梯梯公寓的的心理接接受程度度較城區(qū)區(qū)客戶更更高。 3.小戶戶型電梯梯公寓向向外擴張張趨勢明明顯一向向集中于于市中心心的小戶戶型電梯梯公寓向向外擴張張趨勢非非常明顯顯，在331個在在售小戶戶型項目目中，二二三環(huán)之之間的就就有177個之多多，占小小戶型電電梯公寓寓總數(shù)的的55%； 4.電梯梯公寓品品質(zhì)提升升萬科科房產(chǎn)、武海置置業(yè)、吉吉寶置業(yè)業(yè)、融創(chuàng)創(chuàng)等不少少品牌開開發(fā)商都都在今年年推出小小

14、高層項項目。得得益于這這些開發(fā)發(fā)商豐富富的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗和和對購房房者需求求的準確確把握，電梯公公寓的舒舒適度、品質(zhì)感感都得到到大幅度度提升，表現(xiàn)最最為明顯顯的就是是戶型設(shè)設(shè)計較往往年有了了很大的的進步，市民對對電梯公公寓的接接受程度度也大大大提升。 5.大戶戶型也精精裝以往往電梯公公寓均為為小戶型型樓盤推推出精裝裝修服務(wù)務(wù)，而從從去年下下半年開開始，成成都電梯梯公寓市市場又形形成新的的亮點，居家型型大戶型型樓盤也也開始推推出精裝裝修服務(wù)務(wù)，并受受到成都都購房者者的認可可，代表表項目就就是由新新加坡吉吉寶置業(yè)業(yè)開發(fā)的的高檔電電梯公寓寓粼粼江峰閣閣，該樓樓盤的戶戶型面積積在7113770平方方米之間

15、間，主力力產(chǎn)品為為三房，打破了了以往只只有小戶戶型做精精裝房的的傳統(tǒng)局局面，目目前售價價已經(jīng)達達到每平平方米660000元，成成為當前前成都市市場上價價格最高高的電梯梯公寓。 6.多層層電梯公公寓開發(fā)發(fā)成為新新的熱點點隨著著多層住住宅市場場的激烈烈競爭，為適應應新的市市場需求求，開始始出現(xiàn)更更多的多多層電梯梯物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品，其其表現(xiàn)形形式多樣樣，包括括多層普普通住宅宅、花園園洋房、多層小小戶型，代表項項目如雅雅郡、錦錦江東東湖花園園、正成成香域域等，雖雖然相對對于一般般的多層層住宅而而言增加加了電梯梯成本，但隨之之而來的的產(chǎn)品舒舒適度和和方便性性又迎合合了相當當一部分分客戶需需求，成成為多層層住宅新新的賣點點和市場場競爭力力所在。 7.新政政影響下下，小戶戶型電梯梯公寓銷銷售不及及去年樂樂觀在220044年，小小戶型電電梯公寓寓項目以以其總價價低，負負擔小，回報周周期短，適宜投投資而受受到市場場的歡迎迎，而在在今年尤尤其