房地產(chǎn)行業(yè)：發(fā)改委放寬落戶政策土地端呈現(xiàn)回暖態(tài)勢

1、目錄索引政策環(huán)境綜述：中央放寬落戶政策，地方調(diào)控邊際改善6成交市場綜述：重點城市景氣度逐步回升13總體成交市場分述：重點城市新房批售比繼續(xù)改善，二手房成交回暖13各線城市成交分述：一二線城市供給推動成交改善，三四線降幅收窄18土地市場綜述：3 月市場整體出現(xiàn)回暖跡象21土地市場分述：量跌價升導(dǎo)致土地出讓金同比下滑 10%213 月宅地市場分述：各線宅地市場溢價率上升，流拍率下降23資金環(huán)境：首套及二套房貸利率降幅擴(kuò)大28圖表索引圖 1：2018 年以來中央落戶政策一覽6圖 2：分能級城市商品房銷售面積分布（2018）7圖 3：分能級城市商品房銷售金額分布（2018）7圖 4：各地收緊、放松政策

2、一覽8圖 5：2019 年第一季度人才政策地區(qū)一覽9圖 6：2019 年 3 月重要中央政策一覽11圖 7：2019 年 3 月重要地方政策一覽12圖 8：全國重點 40 城市商品房成交面積指數(shù)13圖 9：限購和非限購城市成交面積指數(shù)13圖 10：重點 40 城市及限購、非限購城市成交面積同比增速14圖 11：全國重點城市商品房推盤面積與同比增速14圖 12：全國重點城市住宅推盤面積與同比增速14圖 13：全國 26 城市商品房庫存面積及去化周期15圖 14：全國 30 城市住宅庫存面積及去化周期15圖 15：26 城商品房批售比16圖 16：30 城商品住宅批售比16圖 17：百城價格指數(shù)變

3、化及環(huán)比17圖 18：13 個重點城市二手房銷售面積及同比17圖 19：中原二手房指數(shù)18圖 20：20 個一二線城市商品住宅可售面積（萬方）18圖 21：9 個三四線城市商品住宅可售面積（萬方）18圖 22：29 城商品住宅歷史同期可售面積（萬方）19圖 23：29 城市當(dāng)前商品住宅庫存/15 年以來最低庫存19圖 24：廣發(fā)各線城市成交面積指數(shù)19圖 25：廣發(fā)各線城市成交面積同比情況19圖 26：4 大一線住宅庫存（萬方）及去化周期20圖 27：16 個二線城市住宅庫存（萬方）及去化周期20圖 28：10 個三四線住宅庫存（萬方）及去化周期20圖 29：各線城市房價環(huán)比情況20圖 30：

4、4 大一線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）21圖 31：二線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）21圖 32：三四線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）21圖 33：300 城市土地整體供給情況22圖 34：一線城市土地整體供給情況22圖 35：二線城市土地整體供給情況22圖 36：三四線城市土地整體供給情況22圖 37：300 城市土地整體成交情況23圖 38：一線城市土地整體成交情況23圖 39：二線城市土地整體成交情況23圖 40：三四線城市土地整體成交情況23圖 41：300 城市住宅用地供給情況24圖 42：一線城市住宅用地供給情況24圖 43：二線城市住宅用地供給情況24圖 44：三四線城

5、市住宅用地供給情況24圖 45：300 城市住宅用地成交情況25圖 46：一線城市住宅用地成交情況25圖 47：二線城市住宅用地成交情況25圖 48：三四線城市住宅用地成交情況25圖 49：300 城市住宅用地供需規(guī)劃建面（萬方）26圖 50：300 城市住宅用地成交平均樓面價和溢價率26圖 51：300 城市供給住宅用地規(guī)劃建筑面積累計同比26圖 52：300 城市成交住宅用地規(guī)劃建筑面積累計同比26圖 53：300 城住宅用地流拍率27圖 54：35 重點城市首套房貸款平均利率和平均折扣29圖 55：35 重點城市月度房貸利率上漲幅度29圖 56：533 家銀行首套房利率變化情況29圖 5

6、7：2、3 月一線城市首套房利率情況30圖 58：2、3 月二線城市首套房利率情況30圖 59：重點城市 3 月份首套房貸利率30圖 60：533 家銀行首套房首付比例占比分布情況31圖 61：全國 533 家銀行停貸比例31圖 62：35 重點城市二套房貸款平均利率走勢32圖 63：3 月 35 重點城市二套房貸利率分布32表 1：2017 年型大城市城區(qū)常住人口及限購政策6表 2：近期地方放松政策一覽7表 3：3 月人才政策一覽8 表 4：近期主要公積金政策對比一覽10表 5：跟蹤城市房地產(chǎn)成交面積信息表15表 6：2019 年 03 月 300 城及各線城市住宅用地供需主要指標(biāo)概覽25表

7、 7：全國土地出讓金 TOP20（2019 年 03 月）27表 8：一線和二線城市土地市場情況（2019 年 03 月）27表 9：3 月份全國十大首套房貸利率最低城市30表 10：35 重點城市二套房主流首付比例一覽32政策環(huán)境綜述：中央放寬落戶政策，地方調(diào)控邊際改善中央層面，4月8日，發(fā)改委印發(fā)2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)的通知， 提出城區(qū)常住人口100萬-300萬的型大城市要全面取消落戶限制，城區(qū)常住人口300萬-500萬的型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。自2018年3月13日發(fā)改委實施2018年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)的通知提出 全面放寬城市落戶條件

8、，其中中小城市和建制鎮(zhèn)要全面放開落戶限制以來，中央落 戶政策進(jìn)一步加碼，我們認(rèn)為有利于城鎮(zhèn)化加速，利于城市群與都市圈的形成，助 力行業(yè)發(fā)展。根據(jù)我們的統(tǒng)計，目前絕大多數(shù)型大城市及以上能級城市對于非本 市戶籍人口的購房均有較嚴(yán)的限制，2018年型大城市商品房銷售面積占全國銷售 面積的11%，銷售金額占全國銷售金額的15%。圖1：2018年以來中央落戶政策一覽2018/3/13 發(fā) 改 委1發(fā) 改 委 2018/5/7結(jié)合第一批試點經(jīng)驗，持續(xù)降低大城市、特大城市和超大城市落戶門檻，允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶，保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房需求人社部 2019/1/30全面放寬除極少數(shù)超大城市外

9、的人才落戶條件，建立健全超大城市、特大城市積分落戶制度，全1.全面放寬城市落戶，18年實現(xiàn)進(jìn)城落戶1300萬人；2.超大城市要區(qū)分城區(qū)和市縣差別化落戶條2件，中小城市和建制鎮(zhèn)全面放開落戶限制。2018/12/21 習(xí)近平3中央經(jīng)濟(jì)工作會議：督促落實2020年1億人落戶目標(biāo)4面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，簡化優(yōu)化落戶加快建立新型戶籍制度，完善戶口遷移政策，加審批流程快農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化，推動超大特大城市調(diào)整完善積分落戶政策，爭取提前完成1億人進(jìn)城落戶的任務(wù)1.城區(qū)常住人口100萬-300萬的型大城市要全面取消落戶限制；2.城區(qū)常住人口300萬-500萬的型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消

10、重點群體落戶限制。數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站，城市城市分級城區(qū)常住人口（萬人）限購政策本市購房非本市購房及納稅條件西安型大城市（300-500萬）493.86限購 2 套（含二手房）限購 1 套（含二手房）連續(xù)繳稅 2 年哈爾濱492.572014 年 8 月 16 日取消限購青島445.83限購 2 套（含二手房）限購 1 套（含二手房）連續(xù)繳稅 1 年長春404.122015 年 6 月 4 號取消限購濟(jì)南404限購 2 套限購 1 套連續(xù)繳稅 2 年大連400.97限購 2 套限購 1 套連續(xù)繳稅 1 年合肥395.9限購 2 套限購 1 套連續(xù)繳稅 1 年昆明393.22無限購政策非云南戶籍限

11、購 1 套無納稅條件表1：2017年型大城市城區(qū)常住人口及限購政策太原370.97限購 2 套（含二手房）限購 1 套（含二手房）連續(xù)繳稅 6 個月廈門347.37家庭限購 2 套，單身限購 1 套限購 1 套連續(xù)繳稅 3 年南寧333.33無限購政策蘇州332.94限購 3 套限購 1 套連續(xù)繳稅 1 年寧波332.82限購 2 套（含二手房）限購 1 套（含二手房）連續(xù)繳稅 2 年注：城區(qū)常住人口為城市建設(shè)年鑒中城區(qū)人口+城區(qū)暫住人口，重慶主城區(qū)人口為重慶九區(qū)常住人口數(shù)據(jù)來源：2017城市建設(shè)年鑒，政府部門網(wǎng)站，圖2：分能級城市商品房銷售面積分布（2018）圖3：分能級城市商品房銷售金額分

12、布（2018）特大城市7%11%超大城市11%型大城市71%其他城市特大城市13%超大城市16%56%型大城市15%其他城市數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，地方層面，各地繼續(xù)因城施策。值得注意的是，在部分調(diào)控取得一定成效的地區(qū)，政策存在一定的改善空間。3月，保定高碑店放寬了原來的限購政策，允許企業(yè)引進(jìn)的大中專畢業(yè)生、落實京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略落地的個體商戶等在本市購買一套商品房，菏澤市下屬的成武縣鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房，海南省則允許符合條件的企業(yè)的引進(jìn)人才在無海南戶籍的情況下購買1套商品房并享受本省戶籍信貸待遇。城市時間政策菏澤2018.12.18取消原限售規(guī)定（原新、二手房至少滿 2 年方可上市交

13、易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于 3 年）廣州2018.12.1817 年 3 月 30 日前土地成交的商服類物業(yè)不再限制限售對象（原只可轉(zhuǎn)讓給法人和個人）青島高新區(qū)2019.01.032019 年 1 月 1 日起暫停執(zhí)行青島市高新區(qū)商品房公證搖號售房規(guī)則保定高碑店2019.03.09企業(yè)引進(jìn)的大中專畢業(yè)生、中級以上專業(yè)技術(shù)人員、技能人員;落實京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略落地的個體商戶等允許在我市購買一套商品房(限售 3 年)（原非本市戶籍家庭至少需納稅或繳納社保 3 年才能購房）菏澤成武縣2019.03.12農(nóng)民進(jìn)城購買首套新建商品房享受 300 元/平米優(yōu)惠，使用商業(yè)性個人住房貸款購買首套房的

14、農(nóng)村居民，首付不超過30%，貸款利率可下調(diào)為基準(zhǔn)利率的 0.9 倍北京2019.03.15在北京無購房提取記錄，購買本人及配偶身份證、戶口薄所在省內(nèi)住房（原限定省會城市內(nèi)住房）、購買天津、河北省內(nèi)住房或購買親屬所在地住房可申請?zhí)崛。ㄔ瓱o此規(guī)定）海南2019.03.291.備案的總部在海南的企業(yè)員工，符合引進(jìn)人才標(biāo)準(zhǔn)的，家庭成員在海南無住房且 2018 年 5 月 13 日后無購房記錄的，本人可在海南購買 1 套住房（原非本省戶籍需一名家庭成員在海南省繳納個稅或社保累計 5 年及以上方可購房）；表2：近期地方放松政策一覽2.未落戶的引進(jìn)人才在海南購買唯一住房，以及已落戶的引進(jìn)人才在海南購房，申請

15、商業(yè)性個人住房貸款的首付比例享受本省戶籍居民家庭同等待遇（原非本省戶籍商業(yè)性個貸首付比例不低于 70%，本地為 20%）數(shù)據(jù)來源：中國政府網(wǎng)等政府網(wǎng)站，圖4：各地收緊、放松政策一覽140國十一條新國十條新國五條上海深圳調(diào)控升級非限購城市限購限貸升級下調(diào)首付比多地政策微調(diào)限購松綁5次降準(zhǔn)5次降息熱點城市信貸收緊發(fā)改委要求 全面放寬城市落戶18年3次降準(zhǔn)60%120100新國八條40%20%80609.29新政央行降息多地落實新國五條熱點城市調(diào)控升級930認(rèn)貸不認(rèn)房-20%4019年第1次降準(zhǔn)-40%10/0110/0711/0111/0712/01 12/07 13/0113/07 14/01

16、14/0715/01 15/07 16/01 16/07 17/0117/0718/0118/0719/01數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站，20-60%0-80%限購限貸收緊限售限價四限放松取消人才落戶人才購房政策人才政策方面，地方人才政策持續(xù)落地。19年1月至3月，分別有10個、9個、12 個地區(qū)發(fā)布人才政策（部分地區(qū)發(fā)布了2次）。3月，人才落戶方面，石家莊市全面放寬落戶限制，大同市則更進(jìn)一步允許符合一定年齡條件的大專生及以上舉家落戶。人才補(bǔ)貼方面，青島給予青島市戶籍的博士、碩士分別15萬元、10萬元購買首套商品房的安家費，汕頭則對符合一定條件的非制造類企業(yè)引進(jìn)的碩士、博士分別1.2、2.4萬元/年補(bǔ)貼

17、，制造類企業(yè)引進(jìn)的本科、碩士、博士1.2、2.4、4.8萬元/年的補(bǔ)貼。時間城市政策方向政策內(nèi)容3/03大同人才落戶中專以上學(xué)歷或技師職稱且 40 歲以下的人才，本科學(xué)歷且 48 歲以下的人才可申請舉家落戶，“雙一流”畢業(yè)的、碩士以上學(xué)歷或境外學(xué)歷人才舉家落戶不受年齡限制3/04青島購房補(bǔ)貼具有青島戶籍的研究生在本市購買首套商品房按博士 15 萬元、碩士 10 萬元給予安家費3/07汕頭租房/購房補(bǔ)貼1.給予符合一定條件的非制造類企業(yè)引進(jìn)人才補(bǔ)貼，碩士、博士分別 1.2、2.4 萬元/年，共發(fā)兩年；2.制造類企業(yè)引進(jìn)人才，本科、碩士、博士分別給予 1.2、2.4、4.8 萬元/年，共發(fā)兩年3/

18、12日照租房補(bǔ)貼畢業(yè) 3 年內(nèi)到我市就業(yè)的以下人才給予 3 年補(bǔ)貼：1.全日制博士，給予 3000 元/月生活補(bǔ)貼、500 元房租補(bǔ)貼；2.全日制碩士，給予 2000 元/月生活補(bǔ)貼、400 元房租補(bǔ)貼；3.全日制“雙一流”高校本科生，給予 800 元/月補(bǔ)貼3/12蕪湖購房補(bǔ)貼穩(wěn)定就業(yè) 6 個月以上、簽訂勞動合同、參加社會保險的應(yīng)屆本科生，在 2 年內(nèi)給予 5000 元/年補(bǔ)貼；（b）在蕪就業(yè)創(chuàng)業(yè)的人才在市區(qū)購買首套房且在本市參加社會保險的，給予 1-2 萬元一次性安家補(bǔ)助，并給予一定契稅補(bǔ)貼3/19石家莊人才落戶取消在城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶“穩(wěn)定住所、穩(wěn)定就業(yè)”遷入條件限制，群眾僅憑居民身份證、戶

19、口簿就可向落戶地派出所申請戶口遷入市區(qū)、縣（市）城區(qū)和建制鎮(zhèn)，配偶、子女、雙方父母戶口可一并隨遷表3：3月人才政策一覽3/20柳州北部生態(tài)新區(qū)租房/購房補(bǔ)貼分別給予符合一定條件的碩士生、雙一流大學(xué)本科生、普通大學(xué)本科生購房補(bǔ)貼 15 萬元、10 萬元、3 萬元，或租房補(bǔ)貼 1200 元/月（3 年）、600 元/月（3 年）、600 元/月（1 年）3/25河北正定縣購房補(bǔ)貼1.到本縣企業(yè)工作并簽訂 3 年以上合同的碩士和中級職稱人員給予補(bǔ)助 5000 元/年，期限 5 年；2.引進(jìn)但未在我縣購房的人才，工作前 5 年發(fā)放安家補(bǔ)貼 1200 元/月；3.簽約 5 年以上，工作滿 2 年，戶籍和

20、人事關(guān)系在正定 1 年以上，在正定首次購房給予 30 萬元貨幣補(bǔ)助3/25泉州租房/購房補(bǔ)貼1.對碩士、雙一流、世界前 500 強(qiáng)大學(xué)畢業(yè)生等在 2 年內(nèi)發(fā)放 800 元/月的安居補(bǔ)貼，其他產(chǎn)業(yè)急需的本科畢業(yè)生600 元/月；2.符合安居補(bǔ)助條件且在工作地?zé)o自住住房的高校畢業(yè)生可申請租住青年公寓，給予租房價格 15%的補(bǔ)助；3.符合安居補(bǔ)助條件的畢業(yè)生享受泉州市戶籍人員購房政策；4.本科及以上畢業(yè)生“先落戶、后就業(yè)”3/29海南人才落戶1.備案的總部在海南的企業(yè)員工，符合引進(jìn)人才標(biāo)準(zhǔn)的，家庭成員在海南無住房且 2018 年 5 月 13 日后無購房記錄的，本人可在海南購買 1 套住房；2.未落

21、戶的引進(jìn)人才在海南購買唯一住房，以及已落戶的引進(jìn)人才在海南購房， 申請商業(yè)性個人住房貸款的首付比例享受本省戶籍居民家庭同等待遇3/31金華蘭溪市租房/購房補(bǔ)貼1.對符合條件的博士、研究生、雙一流本科、普通本科、專科畢業(yè)生，在不超過房價 30%的限額內(nèi)，首次購買新建商品房分別給予 40、20、10、8、5 萬元購房補(bǔ)助；2.每年安排 1000 萬元財政給予符合條件的在蘭人才最長 36 個月的房租補(bǔ)助數(shù)據(jù)來源：政府官網(wǎng)，廣發(fā)證券研究中心圖5：2019年第一季度人才政策地區(qū)一覽內(nèi)蒙古大同天津高碑店青島正定縣日照呂梁西安石家莊南京常州蕪湖襄陽寧波池州蘭溪樂清懷化 婁底泉州柳州廣 州 汕頭3月發(fā)布人才政

22、策地區(qū)2月發(fā)布人才政策地區(qū)海口東方海南1月發(fā)布人才政策地區(qū)文昌數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站，公積金政策方面，出臺放松政策的城市數(shù)量顯著多于收緊的數(shù)量。異地貸款方面，天津、海南、成都允許符合條件的異地職工申請公積金貸款，東營取消了異地貸款附加擔(dān)保條件并延長了貸款最長年限，北京允許提取公積金購買天津、河北或親屬所在地住房。最高貸款額度方面，海南、安順、哈爾濱、新余提高了公積金貸款的最高貸款額度，海南還重啟了個人商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)。收緊方面，烏魯木齊和泰州收緊了異地貸款，泰州和資陽降低了最高貸款額度。表4：近期主要公積金政策對比一覽方向時間城市政策內(nèi)容放松3/04天津異地繳存住房公積金的職

23、工，在津工作超過一年且為購買首套房的，可申請公積金貸款，首付比例不低于 60%，貸款額度不高于賬戶余額 10 倍且最高限額 40 萬元3/07成都1.與單位終止勞動關(guān)系兩年仍未重新就業(yè)的可以申請?zhí)崛。ㄔ瓰槟行砸褲M 50，女性已滿 45）；2.職工及其配偶在市行政區(qū)域內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房，在四川省行政區(qū)域內(nèi)購買商品住房及再交易住房，提取住房公積金不受戶籍所在地和工作所在地限制（原未規(guī)定）3/17海南1.重啟受理個人商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)；2.貸款對象范圍擴(kuò)大至在外省工作且正常繳存住房公積金的海南戶籍職工；3.購房所在地為?？凇⑷齺?、瓊海、陵水，夫妻雙方均在我省繳存住房公積金 6 個月

24、以上貸款額度提高到 70 萬元（原為 50 萬元）3/20西寧對于已分配入住公租房、有購房意愿且符合我市公租房保障條件的西寧市市區(qū)戶籍保障對象，無住房公積金貸款的，購買政府出售的分配入住的公租房可提取住房公積金3/26安順1.單方、雙方繳交的職工購買或建造自住住房的額度分別提高至 35 萬元（原為 25 萬元）、45 萬元（原為 30 萬元）；2.單方、雙方繳交的職工翻修或大修自住房的額度均提高至 20 萬元（原為 10 萬元）3/27哈爾濱公積金租房提取額度上浮 25%3/28資陽異地繳存職工購買自住房與本地繳存職工享有同等貸款權(quán)益（原異地繳存最高貸款額度較本地少 15 萬）3/29東營1.

25、取消異地貸款附加擔(dān)保方式；2.異地貸款最長年限調(diào)整為 30 年（原為 20 年）4/01石家莊住房公積金貸款貼息比例提高到 100%（原為 60%）4/02新余住房公積金貸款最高額度調(diào)整到 60 萬元（原為 50 萬元）4/02伊春允許回遷安置房辦理公積金貸款，最高貸款比例為首套房 70%，二套房 60%4/04北京19 年計劃發(fā)放公積金個人貸款 517 億元，其中北京地方（除去中直、國管、鐵路分中心）發(fā)放 420 億元收緊3/04烏魯木齊4 月 1 日起，停止辦理購買烏魯木齊以外的住房申請住房公積金貸款，同時停止辦理 4 月 1 日以后發(fā)放的烏魯木齊以外的商業(yè)住房貸款置換公積金貸款業(yè)務(wù)3/0

26、7泰州1.單、雙職工住房公積金貸款最高額度調(diào)為 25、40 萬元（原 30、50 萬元）；2.暫停住房公積金異地個貸款業(yè)務(wù)3/28資陽首套房最高貸款額度不超過繳存余額的 30 倍（原為 35 倍），二套房不超過 20 倍（原為 25 倍）3/31唐山取消購買 90 平米以下首套自住住房多次提取、貸款購房首付提取、未婚子女購房父母提取、物業(yè)費提取四種情形數(shù)據(jù)來源：政府官網(wǎng)，廣發(fā)證券研究中心圖6：2019年3月重要中央政策一覽中央政策【政策表態(tài)】國務(wù)院總理李克強(qiáng)政府工作報告2019.03.05防控地方政府債務(wù)風(fēng)險，改革完善房地產(chǎn)市場調(diào)控機(jī)制；2.更好解決群眾住房問題，落實城市主體責(zé)任，改革完善住房

27、市場體系和保障體系，繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造；3.穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法；【政策表態(tài)】兩會“金融改革與發(fā)展”記者會：央行行長易綱2019.03.10降準(zhǔn)在中國目前情況下還有一定空間，但比起前幾年小很多；中國穩(wěn)健貨幣政策的內(nèi)涵沒有變，貨幣調(diào)節(jié)在總量上要松緊適度，在結(jié)構(gòu)上要加強(qiáng)對小微企業(yè)、民營企業(yè)的支持【房地產(chǎn)稅】“人大立法工作”記者會：人大常委會法工委副主任劉俊臣2019.03.10有關(guān)方面正在研究起草房地產(chǎn)稅法草案，相關(guān)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)【政策表態(tài)】兩會“部長通道”：住建部部長王蒙徽2019.03.12堅持“房住不炒”定位；2.堅持住房市場體系和住房保障體系；堅持城市主體責(zé)任，因城施

28、策，穩(wěn)低價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期；大力培育租賃市場；5.保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落【棚改計劃】住建部2018年棚戶區(qū)改造工作擬激勵城市名單公示2019.03.14烏蘭察布、長沙、上饒、烏魯木齊、徐州、濰坊、溫州、阜陽、南充、三門峽、延安等12個城市被列入2018年棚改工作擬激勵支持城市名單【政策表態(tài)】住建部座談會：國務(wù)院副總理韓正2019.03.17落實城市主體責(zé)任，穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展【市場監(jiān)管】中國發(fā)展高層論壇經(jīng)濟(jì)峰會：中國銀保監(jiān)會副主席王兆星2019.03.24必須管理好房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)當(dāng)中的泡沫不再會去影響金融行業(yè)數(shù)據(jù)來源：中國政府網(wǎng)等政府網(wǎng)站，圖7

29、：2019年3月重要地方政策一覽地方政策【政策表態(tài)】山東關(guān)于推動“六穩(wěn)”工作落地見效的若干意見2019.03.05以穩(wěn)地價穩(wěn)房價為目標(biāo)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，落實房地產(chǎn)調(diào)控城市主體責(zé)任制，濟(jì)南、青島要科學(xué)制定“一城一策”實施方案【土地管理】天津市規(guī)劃用地兼容性管理暫行規(guī)定2019.03.071.提出兼容用地概念；2.鼓勵不大于4公頃的新建居住用地中兼容不超過地上總建筑規(guī)模15%的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施，所兼容的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施可不納入建設(shè)用地容積率計算【政策表態(tài)】2019.03.07兩會媒體開放日：上海市委書記李強(qiáng)滬蘇浙三省市交界區(qū)域建設(shè)長三角一體化發(fā)展示范區(qū)會是引領(lǐng)長三角更高質(zhì)量一體化發(fā)展的新引

30、擎【土地供應(yīng)】2019.03.22關(guān)于公布廣州市2019年建設(shè)用地供應(yīng)計劃的通告19年合計供應(yīng)建設(shè)用地346宗，同比+17.7%，總用地面積2038萬方，同比+4.9%【房產(chǎn)稅】內(nèi)蒙古自治區(qū)房產(chǎn)稅實施細(xì)則2019.03.27從價計征的房產(chǎn)稅的稅基調(diào)整為房產(chǎn)原值一次減除30%的余值【市場監(jiān)管】佛山順德區(qū)順德區(qū)加快建設(shè)用地開竣工管理辦法（試行）2019.03.28宅地應(yīng)自合同約定交地之日起1年內(nèi)開工建設(shè)，4年內(nèi)竣工，非住宅用地開工期限不得超過2.5年，竣工不超過8.5年，逾期每3個月按合同地價征收1.5%違約金，逾期2年征收20%【政策性住房】北京關(guān)于印發(fā)2019年度政策性住房首批開工竣工計劃的通

31、知2019.04.0319年計劃新開工政策性租賃住房4.6萬套，同比+207.1%，政策性產(chǎn)權(quán)房9萬套，同比+130.8%數(shù)據(jù)來源：政府官網(wǎng)，廣發(fā)證券研究中心成交市場綜述：重點城市景氣度逐步回升總體成交市場分述：重點城市新房批售比繼續(xù)改善，二手房成交回暖2019年3月，根據(jù)Wind及克爾瑞數(shù)據(jù)，全國40城市商品房成交面積2363萬方（指數(shù)為411），環(huán)比上升72.1%，同比上升10.5%，單月同比增幅擴(kuò)大9.8個百分點。累計來看，2019年1-3月累計成交同比上升1.2%，累計同比增速較前2個月由負(fù)轉(zhuǎn)正。而從住宅成交來看，32城市住宅成交面積1475萬方（指數(shù)為375），環(huán)比上升60.7%，同

32、比上升14.8%，單月增速顯著提高。累計來看，住宅2019年1-3月累計同比上升3.7%，累計同比增速較前2個月由負(fù)轉(zhuǎn)正。從限購及非限購城市來看，3月我們監(jiān)控的21個限購城市商品房成交面積環(huán)比上升82.2%，同比上升16.6%，累計來看，2019年1-3月累計同比上升2.6%，累計同比增速較前2個月由負(fù)轉(zhuǎn)正。而19個非限購城市3月環(huán)比上升47.0%，同比下降5.0%， 2019年1-3月累計同比增速下滑2.6%，降幅較1-2月擴(kuò)大1.7個百分點。圖8：全國重點40城市商品房成交面積指數(shù)圖9：限購和非限購城市成交面積指數(shù)587607 5985145604905104173974113202572

33、05206201214216700600500400300200100013/01 13/10 14/07 15/04 16/01 16/10 17/07 18/04 19/01900800700600500400300200100013/01 13/10 14/07 15/04 16/01 16/10 17/07 18/04 19/0121限購城市商品房成交指數(shù)40城市商品房成交面積指數(shù) 19非限購商品房成交指數(shù)數(shù)據(jù)來源：中指院，數(shù)據(jù)來源：中指院，圖10：重點40城市及限購、非限購城市成交面積同比增速120%100%80%60%40%20%-20%-40%-60%14/0114/0715/0

34、115/0716/0116/0717/0117/0718/0118/0719/01數(shù)據(jù)來源：Wind，推盤方面，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，3月我們監(jiān)測的26城市商品房推盤面積1571萬方， 環(huán)比上升67.0%，同比增速上漲25.2%，2019年1-3月累計推盤4072萬平，同比上升3.9%，累計同比增速較前2個月由負(fù)轉(zhuǎn)正。而住宅方面，3月30城市商品住宅推盤環(huán)比上升143.1%，同比增長94.8%，2019年1-3月累計推盤3239萬平，同比上升3.7%， 較前2個月累計同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。庫存方面，3月26城市商品房庫存環(huán)比2月下降1.0%，去化周期（6月移動平均） 則小幅下行至18.5個月。而住宅方面，3

35、月30城市住宅庫存環(huán)比下降2.4%，去化周期（6月移動平均）下行至10.8個月。房價方面，2019年3月中指院發(fā)布的百城房價平均數(shù)為14759元/平，環(huán)比上升0.24%，增速較2月擴(kuò)大0.14個百分點，增幅創(chuàng)17年4月以來新高，其中限購、非限購城市分別環(huán)比上漲0.23%、0.41%。圖11：全國重點城市商品房推盤面積與同比增速圖12：全國重點城市住宅推盤面積與同比增速350030002500200015001000500017/01 17/04 17/07 17/10 18/01 18/04 18/07 18/10 19/01100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%3500

36、30002500200015001000500017/01 17/04 17/07 17/10 18/01 18/04 18/07 18/10 19/01120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%26城商品房推盤面積（萬方）同比（%，右）30城商品住宅推盤面積（萬方）同比（%，右）數(shù)據(jù)來源：中指院，數(shù)據(jù)來源：中指院，圖13：全國26城市商品房庫存面積及去化周期圖14：全國30城市住宅庫存面積及去化周期17.15000030400002520300001520000101000050012/01 12/11 13/09 14/07 15/05 16/03 17/01 1

37、7/11 18/0930000250002000015000100005000012/01 12/11 13/09 14/07 15/05 16/03 17/01 17/11 18/0925201510.84105026城市商品房庫存面積（萬方）去化周期（右，月）數(shù)據(jù)來源：中指院，去化周期取6月移動平均顯示整體變化趨勢30城市住宅庫存面積（萬方）去化周期（右，月）數(shù)據(jù)來源：中指院，去化周期取6月移動平均顯示整體變化趨勢批售比方面，根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，樣本城市商品房批售比數(shù)據(jù)（銷售規(guī)模/批準(zhǔn)上市規(guī)模）自2016年3月以來呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，2016年下半年逐步上升后，2017年3月后又逐步下行，2018年

38、11月至今保持上升，截至2019年3月，我們監(jiān)控的26城商品房批售比為1.18，較2月回升0.26。而住宅方面，30城商品住宅批售比在2018年12月0.65的基礎(chǔ)上持續(xù)上升至3月的1.23，商品房和住宅批售比均突破枯榮線。區(qū)域城市3 月成交成交環(huán)比成交同比19 年月均成交月均成交同比庫存面積去化時間萬方%萬方%萬方月環(huán)渤海北京115.0239.4%167.8%67.067.8%1792.018.5青島137.1132.6%-29.6%143.02.2%2549.517.5濟(jì)南121.5125.9%17.6%103.932.6%-大連27.4309.1%-17.6%26.7-11.4%-廊坊1

39、3.6119.5%91.1%9.573.5%-長三角上海165.673.9%1.9%148.526.5%2738.016.1杭州73.691.5%-24.6%97.9-11.8%488.714.5南京70.2190.4%53.5%65.58.7%1729.425.5蘇州99.2106.3%41.6%87.732.5%985.816.1揚州20.856.8%-26.8%31.7-3.0%-安慶12.8-7.1%-60.3%17.7-10.3%-金華22.6286.0%18.2%15.77.1%-常州48.664.9%38.2%40.222.0%-江陰18.863.5%-38.7%27.40.8%

40、449.418.5鎮(zhèn)江76.8102.8%20.1%63.214.8%-舟山11.199.5%3.1%10.315.2%171.812.5鹽城39.19.9%-49.6%36.1-1.4%-珠三角廣州128.5133.7%59.1%103.056.3%2068.817.0表5：跟蹤城市房地產(chǎn)成交面積信息表深圳52.0183.3%75.5%37.327.6%708.216.8東莞57.7162.5%-7.5%55.116.7%-惠州31.4152.9%21.1%28.816.5%296.79.8韶關(guān)14.48.9%-25.5%16.31.2%-佛山183.2179.0%37.9%135.039.

41、2%-江門12.574.0%-32.1%15.4-0.1%-中西部武漢166.431.7%20.6%172.616.6%-岳陽18.532.9%-9.5%18.4-11.0%-南寧100.03.1%159.3%95.6147.4%596.55.0南昌57.7-19.8%11.2%51.60.2%738.015.8海西福州34.646.0%67.5%28.118.8%836.620.9廈門21.5140.4%48.2%18.219.7%-溫州97.531.0%61.5%83.643.6%960.311.3泉州33.79.4%-7.5%32.71.5%652.020.0莆田15.5-2.1%-3.

42、3%15.3-1.8%-汕頭25.026.4%-29.3%26.3-28.1%-三明3.320.6%-42.8%7.30.6%54.65.6其它長春112.195.2%26.1%106.036.4%1362.213.4吉林24.1151.5%26.1%19.8106.1%-連云港45.6-16.6%-35.6%55.5-17.2%-淮南12.4-17.4%-22.3%16.412.6%-淮安44.3-12.8%-47.2%63.7-16.3%-合計2362.972.1%10.5%數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券研究中心圖15：26城商品房批售比圖16：30城商品住宅批售比1.551.44

43、1.201.181.081.09 0.720.590.970.780.680.691.81.61.41.210.80.60.40.2013/01 13/09 14/05 15/01 15/09 16/05 17/01 17/09 18/05 19/0126城商品房批售比（MA3)數(shù)據(jù)來源：中指院，注：批售比：銷售面積/批準(zhǔn)上市面積，移動平均3個月1.81.581.351.381.231.181.140.940.880.660.651.61.41.210.80.60.40.2013/01 13/09 14/05 15/01 15/09 16/05 17/01 17/09 18/05 19/013

44、0城商品住宅批售比（MA3)數(shù)據(jù)來源：中指院，批售比：銷售面積/批準(zhǔn)上市面積，移動平均3個月圖17：百城價格指數(shù)變化及環(huán)比15年5月-16年2月 16年3月-16年10月 16年11月-19年3月房價止跌回升房價加速上漲房價增速緩慢下行16000月均上漲0.5%月均上漲1.8%月均上漲0.49%3.5%3.0%2.5%120002.0%100001.5%80001.0%0.24%60000.5%0.0%4000-0.5%2000-1.0%14/0114/0614/1115/0415/0916/0216/0716/1217/0517/1018/0318/0819/01數(shù)據(jù)來源：中指院，二手房方面

45、，根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年3月份我們監(jiān)測的13城市二手商品房成交面積560萬方，環(huán)比上升110.3%，同比上升5.5%。累計來看，2019年1-3月13城市二手房成交累計同比下降5.8%，降幅較前2個月收窄7.5個百分點。而在先行指標(biāo)方面，樣本城市中原經(jīng)理指數(shù)自18年11月以來呈現(xiàn)上行趨勢，截至2019年3月25日， 中原經(jīng)理指數(shù)已經(jīng)達(dá)到64.13。樣本城市中原報價指數(shù)則自19年2月以來呈現(xiàn)回落趨勢，截至2019年3月25日為33.60。圖18：13個重點城市二手房銷售面積及同比12001000800600400200250%200%150%100%50%0%-50%016/0116/051

46、6/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/01-100%13城市二手房成交面積（萬方）同比（%，右）數(shù)據(jù)來源：Wind，中指院，圖19：中原二手房指數(shù)90807060403012/0513/0113/0914/0515/0115/0916/0517/0117/0918/0519/01數(shù)據(jù)來源：Wind，中原報價指數(shù)（右）中原經(jīng)理指數(shù)各線城市成交分述：一二線城市供給推動成交改善，三四線降幅收窄2019年3月，我們跟蹤的4個一線、13個二線、23個三四線城市環(huán)比分別上升127.8%、62.2%、62.9%。與去年同期相比，一線、二線城市分別同比上漲46.0%、16.

47、8%，漲幅較2月分別擴(kuò)大13.8、10.9個百分點，而三四線城市則同比下降9.5%， 降幅較2月收窄4.6個百分點。累計來看，2019年1-3月，一線累計同比上漲29.8%， 漲幅較1-2月擴(kuò)大11.6個百分點；二線累計同比由負(fù)轉(zhuǎn)正上升2.8%；三四線城市累計同比下滑11.3%，降幅較1-2個月收窄1.2個百分點。推盤方面，從我們跟蹤的26城市商品房推盤數(shù)據(jù)來看，3月一線城市推盤同比上漲35.2%，二線推盤同比由負(fù)轉(zhuǎn)正上升18.8%，而三四線同比則由負(fù)轉(zhuǎn)正，上升67.7%。累計來看，2019年1-3月樣本一線城市推盤累計同比上漲70.8%，漲幅較1-2月縮小61.4個百分點。二線城市推盤累計同

48、比下降3.7%，降幅較1-2月縮小9.1個百分點， 三四線城市推盤累計同比下降10.1%，降幅較1-2月收窄21.6個百分點。圖20：20個一二線城市商品住宅可售面積（萬方）圖21：9個三四線城市商品住宅可售面積（萬方）2000180016001400120010008006004002000北 上 深 廣 天 重 杭 南 武 成 蘇 廈 長 寧 福 青 南 長 呼 溫京 海 圳 州 津 慶 州 京 漢 都 州 門 沙 波 州 島 昌 春 和 州浩特17年以來最高點當(dāng)前庫存17年以來最低點400350300250200150100500惠州九江莆田舟山東營焦作運城南平三明15年以來最高點當(dāng)前庫

49、存15年以來最低點數(shù)據(jù)來源：中指院，數(shù)據(jù)來源：中指院，圖22：29城商品住宅歷史同期可售面積（萬方）圖23：29城市當(dāng)前商品住宅庫存/15年以來最低庫存2000180016001400120010008006004002000北上深廣天重杭南武成蘇廈長寧福青南長呼溫惠九莆舟東焦運南三 京海圳州津慶州京漢都州門沙波州島昌春和州州江田山營作城平明浩特400%350%300%250%200%150%100%50%0%北 深京 圳天 杭 武津 州 漢蘇 長 福州 沙 州南 呼 惠 莆 東 運 三昌 和 州 田 營 城 明浩特16年3月可售面積 17年3月可售面積 18年3月可售面積 19年3月可售面積

50、當(dāng)前庫存/15年以來最低庫存當(dāng)前庫存/15年以來最高庫存數(shù)據(jù)來源：中指院，數(shù)據(jù)來源：中指院，庫存方面，2019年3月一線、二線、三線城市商品房庫存環(huán)比2月分別下降1.0%、1.1%、0.6%。與2018年同期相比，一線、二線、三線城市商品房庫存分別同比上升15.3%、7.4%、2.0%。去化周期方面，我們跟蹤的16個二線城市和10個三線城市在成交增加的影響下， 住宅去化周期分別下行至10.4、11.5個月，較2月分別下降0.5、0.1個月，而4大一線城市住宅去化周期則上升至12.6個月，較2月上升0.2個月。房價方面，根據(jù)中指院百城房價，3月4個一線城市一手房房價環(huán)比回落0.01%； 36個二

51、線城市和60個三四線城市一手房房價環(huán)比分別上升0.19%、0.50%，較2月環(huán)比漲幅分別為持平、增加0.29個百分點。圖24：廣發(fā)各線城市成交面積指數(shù)圖25：廣發(fā)各線城市成交面積同比情況1000900800700600500400300200100010/01 10/11 11/09 12/07 13/05 14/03 15/01 15/11 16/09 17/07 18/05 19/034大一線城市13二線城市23三線城市120%90%60%30%0%-30%-60%-90%14/01 14/07 15/01 15/07 16/01 16/07 17/01 17/07 18/01 18/07

52、 19/014大一線城市13二線城市23三線城市數(shù)據(jù)來源：中指院，數(shù)據(jù)來源：中指院，4500400035003000250020001500100050002015 12.4 10502000018000160001400012000100008000600040002000025201510.43105012/01 12/11 13/09 14/07 15/05 16/03 17/01 17/11 18/09一線城市住宅庫存（萬方）去化周期（右，月）數(shù)據(jù)來源：中指院，* 去化周期取6月移動平均顯示整體變化趨勢12/01 13/01 14/01 15/01 16/01 17/01 18/01

53、19/01二線城市住宅庫存（萬方）去化周期（右，月）數(shù)據(jù)來源：中指院，* 去化周期取6月移動平均顯示整體變化趨勢11.54圖28：10個三四線住宅庫存（萬方）及去化周期圖29：各線城市房價環(huán)比情況3000304%2500253%20001500100050002015105012/01 12/11 13/09 14/07 15/05 16/03 17/01 17/11 18/09三四線住宅庫存（萬方）去化周期（右，月）2%1%0%-1%-2%10/07 11/07 12/07 13/07 14/07 15/07 16/07 17/07 18/074大一線城市36二線城市60三線城市數(shù)據(jù)來源：中

54、指院，* 去化周期取6月移動平均顯示整體變化趨勢數(shù)據(jù)來源：中指院，圖26：4大一線住宅庫存（萬方）及去化周期圖27：16個二線城市住宅庫存（萬方）及去化周期整體來看，3月40城成交面積同比上漲10.5%，較2月擴(kuò)大9.8個百分點，其中一線、二線城市在進(jìn)入3月推盤擴(kuò)大的情況下成交分別同比上漲46.0%、16.8%，漲幅較2月分別擴(kuò)大13.8、10.9個百分點。批售比方面，商品房和住宅批售比均突破枯榮線，26城商品房批售比上升至1.18，30城商品住宅批售比上升至1.23。我們認(rèn)為重點城市在經(jīng)歷了連續(xù)兩年的回落之后，需求端或逐步筑底抬升，近期重點城市二手房市場的回暖也反應(yīng)了需求端的企穩(wěn)。進(jìn)入2季度

55、，重點城市的基本面改善相對確定， 供需兩端雙回升將推動成交增速繼續(xù)改善。1000900800700600500400300200100016/01 16/05 16/09 17/01 17/05 17/09 18/01 18/05 18/09 19/012500200015001000500016/01 16/05 16/09 17/01 17/05 17/09 18/01 18/05 18/09 19/01一線城市商品房推盤（萬方）一線城市住宅推盤面積（萬方）二線城市商品房推盤（萬方）二線城市住宅推盤面積（萬方）數(shù)據(jù)來源：中指院，數(shù)據(jù)來源：中指院，圖32：三四線城市商品房及住宅推盤面積（萬方

56、）40035030025020015010050016/0116/04 16/07 16/10 17/0117/04 17/07 17/10 18/01 18/0418/0718/10 19/01圖30：4大一線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）圖31：二線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）三線城市商品房推盤（萬方）三線城市住宅推盤面積（萬方）數(shù)據(jù)來源：中指院，土地市場綜述：3 月市場整體出現(xiàn)回暖跡象土地市場分述：量跌價升導(dǎo)致土地出讓金同比下滑 10%根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年1-3月，300城市土地供給建筑面積合計4.63億平米（累計同比-7%），其中，一線城市2132萬平米（累計

57、同比+38%），二線城市1.92億平米（累計同比-4%），三四線城市2.49億平米（累計同比-12%）。成交方面，2019年1-3月，300城市土地成交建筑面積合計3.83億平米（累計同比-13%），其中，一線城市1721萬平米（累計同比+28%），二線城市1.65億平米（累計同比-6%），三四線城市2.00億平米（累計同比-20%）。土地出讓金方面，2019年1-3月，300城市土地出讓金合計8310億元（累計同比-16%），其中，一線城市1201億元（與去年同期持平），二線城市4676億元（累計同比-11%），三四線城市2433億元（累計同比-29%）。單月來看，2019年3月300城市土

58、地供給建筑面積合計1.24億平米（同比-32%），其中，一線城市482萬平米（同比+4%），二線城市5462萬平米（同比-20%），三四線城市6476萬平米（同比-41%）。成交方面，2019年3月300城市土地成交建筑面積合計1.15億平米（同比-34%），其中，一線城市190萬平米（同比-44%），二線城市5086萬平米（同比-11%），三四線城市6177萬平米（同比-45%）。土地出讓金方面，2019年3月300城市土地出讓金合計2850億元（同比-10%），其中，一線城市117億元（同比+3%），二線城市1849億元（同比+27%），三四線城市885億元（同比-45%）。圖33：300

59、城市土地整體供給情況圖34：一線城市土地整體供給情況-7%353025201510502011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019M1-M3土地供給規(guī)劃建筑面積（億平米）30%20%10%0%-10%-20%-30%12000100008000600040002000038%20112013201520172019M1-M360%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%供給建面同比（%，右）土地供給規(guī)劃建筑面積（萬平米）累計同比（%，右）數(shù)據(jù)來源：中指院，數(shù)據(jù)來源：中指院，圖35：二線城市土地整體供給情況圖36：三四線城市土

60、地整體供給情況-4%141210864202011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019M1-M330%20%10%0%-10%-20%-30%25-12%201510502011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019M1-M340%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%土地供給規(guī)劃建筑面積（億平米）累計同比（%，右）土地供給規(guī)劃建筑面積（億平米）累計同比（%，右）數(shù)據(jù)來源：中指院，數(shù)據(jù)來源：中指院，28%0%圖37：300城市土地整體成交情況圖38：一線城市土地整體成交情況-13%-16%45