房貸政策、實(shí)際執(zhí)行與LPR對房貸利率影 響

1、內(nèi)容目錄 HYPERLINK l _bookmark0 中國房貸利率定價(jià)規(guī)則歷史變遷3 HYPERLINK l _bookmark3 當(dāng)前房貸利率執(zhí)行情況4 HYPERLINK l _bookmark9 房貸利率換“錨 ”對房地產(chǎn)市場的影響7圖表目錄 HYPERLINK l _bookmark1 圖 1： 房貸利率下限調(diào)整時(shí)間軸3 HYPERLINK l _bookmark4 圖 2：首套房實(shí)際執(zhí)行利率無論是調(diào)控放松還是收緊期均高于政策下限5 HYPERLINK l _bookmark5 圖 3：二套房貸實(shí)際執(zhí)行利率在政策放松期貼近政策下限、收緊期高于政策下限5 HYPERLINK l _bo

2、okmark6 圖 4:5 月以來全國房貸利率穩(wěn)中略升6 HYPERLINK l _bookmark8 圖 5:樣本城市二套房貸利率7 HYPERLINK l _bookmark10 圖 6: 8 月 25 日央行發(fā)布的最新個(gè)人住房貸款利率政策7 HYPERLINK l _bookmark2 表 1：1998-2019 年的 15 次全國性住房金融政策調(diào)整4 HYPERLINK l _bookmark7 表 2：34 個(gè)樣本城市首套最低貸款利率相當(dāng)于基準(zhǔn)利率上浮倍數(shù)6 HYPERLINK l _bookmark11 表 3：調(diào)整前后房貸利率下限對比（5 年以上）8 HYPERLINK / 本報(bào)

3、告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。 HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。中國房貸利率定價(jià)規(guī)則歷史變遷1998 年以來，房貸利率定價(jià)規(guī)則 6 次調(diào)整。中國個(gè)人住房貸款 1998 年 5 月通過央行頒布的個(gè)人住房貸款管理辦法建立，制度建立之初利率執(zhí)行“減檔優(yōu)惠”，即期限 5-10 年執(zhí)行3-5 年法定貸款利率，10 年以上在 3-5 年基礎(chǔ)上浮不超 5%，此后經(jīng)歷 6 次調(diào)整。（1）1999 年第一次調(diào)整，背景是為刺激住房消費(fèi)，房貸利率在減檔優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再打 9 折。（2）2003 年第二次調(diào)整，背景是房地產(chǎn)投資過熱，二套房利率

4、上調(diào)為同檔次貸款利率，差別化信貸調(diào)控開啟。（3）2005 年第三次調(diào)整，背景是房地產(chǎn)成交量價(jià)過快上漲，首套利率由減檔 9 折調(diào)整為不低于同檔基準(zhǔn)利率 9 折。（4）2007 年第四次調(diào)整，背景房地產(chǎn)市場過熱勢頭未消退，調(diào)控再加碼，首、二套利率下限均上調(diào)為基準(zhǔn)利率 1.1 倍，2007 年 10 月至 2008 年 9 月也是 2000 年以來房貸利率下限最高的時(shí)期。（5）2008 年第五次調(diào)整，背景是為應(yīng)對國際金融危機(jī)，房地產(chǎn)刺激開始，10 月央行發(fā)布通知，首、二套利率下限均下調(diào)至基準(zhǔn)利率 7 折，其中首套 7 折下限在此后的調(diào)控中未做調(diào)整。（6）2010 年第六次調(diào)整，背景是調(diào)控轉(zhuǎn)向收緊，“

5、新國十條”上調(diào)二套利率下限至基準(zhǔn)利率 1.1 倍，此后未做調(diào)整。2014 年 930-2016 年 3 月的四次全國性金融政策調(diào)整中，均未調(diào)整貸款利率下限。2014 年9 月 30 日央行和銀監(jiān)會頒布的關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知，重申首套房利率下限為基準(zhǔn)利率7 折；2015年 3月30日頒布的關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知、以及 2016 年 2 月頒布的關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知，均提出“具體利率水平根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定”。5年以上貸款基準(zhǔn)利率(%)首套房貸利率下限（%）二套房貸利率下限（%）1998:減檔執(zhí)行1999:減檔基礎(chǔ)上下調(diào) 10200

6、7:首套二套利率1.1倍2003:首 套減檔 、 二套同檔2010:二2008:套利率首套二1.1倍套利率7折2015:銀行自主確定房貸利率2016:因城施策2019:根據(jù)LRP確定房貸利率2005:首套二套利率9折2014:首套利率7折圖 1： 房貸利率下限調(diào)整時(shí)間軸1110987654319982000200220042006200820102012201420162018資料來源：國務(wù)院、央行等, 安信證券研究中心表 1：1998-2019 年的 15 次全國性住房金融政策調(diào)整貸款利率首付比例1 套貸款未貸款已3 套結(jié)清結(jié)清時(shí)間文件目標(biāo)12 套32 套套貸款未結(jié)清貸款已結(jié)套清98.5個(gè)人

7、住房貸款管理辦法刺激減檔優(yōu)惠30%99.9央行通知刺激減檔再 9 折20%03.6關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政收緊減檔優(yōu)惠同期同檔次貸款利率20%適當(dāng)提高05.3策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知（國八條）收緊下限為基準(zhǔn)利率 9 折房價(jià)上漲過快地區(qū) 30%，其余 20%06.6關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知收緊90 平米以下首套房 20%，其余 30%關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管07.9收緊下限為基準(zhǔn)利率 1.1 倍40%40%40%08.10中國人民銀行通知刺激下限為基準(zhǔn)利率 7 折20%關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康10.1收緊40%40%40%利率應(yīng)10.4快

8、上漲的通知（新國十條）收緊下限為基準(zhǔn) 1.1 倍大幅提高30%50%50%可停關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)11.1控工作有關(guān)問題的通知（新國八收緊下限為基準(zhǔn) 1.1 倍60%60%-理的通知發(fā)展的通知（國十一條）關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過條）14.9關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知（2014“930”）關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問15.3題的通知（2015“330”）關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信刺激下限為基準(zhǔn) 7 折30%刺激具體利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。40%15.9貸 政 策 有 關(guān) 問 題 的 通 知 刺激不限購城市 25%（2015“930”）關(guān)于

9、調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有16.2關(guān)問題的通知2016 年 2 月后進(jìn)入因城施策階段刺激根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體利率水平。不限購城市 20%不 限 購 城 30% HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。LRP+60bpLRP下 限 為 近 一 個(gè) 月 下 限 為 近 一 個(gè) 月 中性關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告19.8資料來源：國務(wù)院、央行等，安信證券研究中心備注：空白代表未作調(diào)整，延續(xù)上次文件規(guī)定當(dāng)前房貸利率執(zhí)行情況當(dāng)前首套、二套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率 7 折、1.1 倍，實(shí)際執(zhí)行中，銀行根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控形勢適當(dāng)上浮。

10、從首套房來看，2014 年以來，無論是在調(diào)控放松還是收緊期，銀行實(shí)際執(zhí)行利率均高于政策下限。如 2014 年 930-2016 年 930 放松期中，全國首套房貸利率平均為基準(zhǔn)利率 0.95 倍， 最低為 0.91 倍，比房貸利率下限平均高 144bp；2016 年 930 至今的調(diào)控收緊期中，首套房貸利率平均為基準(zhǔn) 1.07 倍，最高為 1.17 倍，平均比房貸利率下限高 181bp。從二套房來看，調(diào)控放松期實(shí)際執(zhí)行利率貼近政策下限，調(diào)控收緊期明顯高于政策下限。2014 年 930-2016 年 930 期間，全國二套房貸利率平均為基準(zhǔn)利率 1.12 倍，最低為 1.10 倍，平均只比房貸利

11、率下限高 9bp；2016 年 930 至今，平均為基準(zhǔn)利率 1.17 倍，最高為 1.24 倍， 平均比房貸利率下限高 33bp。 HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。圖 2：首套房實(shí)際執(zhí)行利率無論是調(diào)控放松還是收緊期均高于政策下限首套房貸利率下限（%）5年以上貸款基準(zhǔn)利率(%)首套房平均利率876543201420152016201720182019資料來源：融 360、央行, 安信證券研究中心二套房貸利率下限5年以上貸款基準(zhǔn)利率(%)二套房平均利率圖 3：二套房貸實(shí)際執(zhí)行利率在政策放松期貼近政策下限、收緊期高于政策下限87654201420

12、152016201720182019資料來源：融 360、央行， 安信證券研究中心目前全國平均首、二套利率為基準(zhǔn)利率上浮 11%、18%。2018 年 11 月以來，伴隨房地產(chǎn)調(diào)控邊際放松，連續(xù)上行 24 個(gè)月的房貸利率一度進(jìn)入下行區(qū)間，全國首套房貸利率由18 年 10 月的 5.71%下行至 19 年 5 月的 5.42%，下行 29bp;二套房貸利率由 18 年 10 月的 6.07%下行至 19 年 5 月的 5.74%，下行 33bp。5 月以來，隨著“寬貨幣+緊地產(chǎn)” 的調(diào)控思路更加明確，房貸利率止跌反彈，7 月全國平均首套貸款利率 5.44%，相比 5 月上行 2bp,相當(dāng)于基準(zhǔn)利

13、率上浮 11%；二套平均貸款利率 5.76%，相比 5 月上行 2bp， 相當(dāng)于基準(zhǔn)上浮 18%。 HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。首套平均房貸利率（%）5年以上基準(zhǔn)利率全國二套房貸平均利率（%）圖 4:5 月以來全國房貸利率穩(wěn)中略升654201720182019資料來源：銀保監(jiān)會, 安信證券研究中心分城市來看，首套主流利率在基準(zhǔn)利率 1.1-1.15 之間，二套主流利率在基準(zhǔn)利率 1.1-1.2 之間。我們獲取了 34 個(gè)樣本城市首套最低房貸利率情況，其中僅有上海低于基準(zhǔn)利率， 廈門、重慶、揚(yáng)州與基準(zhǔn)持平，其余均高于基準(zhǔn)利率。其中昆明、沈陽

14、、天津、烏魯木齊 4 城為基準(zhǔn)上浮 5%，杭州、北京等 9 城為基準(zhǔn)上浮 10%，成都、長春、長沙 10 城為基準(zhǔn)上浮 15%，哈爾濱、合肥等 6 城上浮幅度達(dá)到 20%。此外，7 個(gè)樣本城市二套房貸利率顯示，上海和杭州二套房利率最低，均為基準(zhǔn)上浮 11%，深圳、廣州為基準(zhǔn)上浮 13% 左右，長沙、北京、南京最高，為基準(zhǔn)上浮 19%-20%。表 2：34 個(gè)樣本城市首套最低貸款利率相當(dāng)于基準(zhǔn)利率上浮倍數(shù)城市商貸最低(倍)城市商貸最低(倍)上海9.2 折太原1.1重慶基準(zhǔn)成都1.15廈門基準(zhǔn)長春1.15揚(yáng)州基準(zhǔn)長沙1.15昆明1.05東莞1.15沈陽1.05南京1.15天津1.05南昌1.15烏

15、魯木齊1.05青島1.15珠海1.05石家莊1.15杭州1.1西安1.15北京1.1鄭州1.15大連1.1哈爾濱1.2佛山1.1合肥1.2福州1.1南寧1.2廣州1.1蘇州1.2海口1.1無錫1.2濟(jì)南1.1武漢1.2資料來源：融 360，安信證券研究中心圖 5: 7 個(gè)樣本城市二套房貸平均利率6.0二套房貸利率（%）5.835.845.875.555.425.465.485.55.0杭上州海深廣長北南圳州沙京京 HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。資料來源：融 360、 Wind, 安信證券研究中心備注：數(shù)據(jù)截止 2019 年 7 月3. 房貸

16、利率換“錨 ”對房地產(chǎn)市場的影響2019 年 8 月 25 日央行對 LPR 機(jī)制下房貸利率確定辦法進(jìn)行明確。8 月 25 日央行發(fā)布關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告，要求房貸利率下限由基準(zhǔn)利率倍數(shù)改為 LPR 加點(diǎn)確定，其中首套房貸利率不低于相應(yīng)期限 LPR，二套房利率不低于相應(yīng)期限 LPR+60 基點(diǎn)；執(zhí)行利率則根據(jù)全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況， 在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。圖 6: 8 月 25 日央行發(fā)布的最新個(gè)人住房貸款利率政策資料來源：央行, 安信證券研究中心房貸利率換“錨”，對房地產(chǎn)市場影響偏中性。政策調(diào)整前，首、二套房貸在實(shí)際執(zhí)行中的利率最低值為基準(zhǔn)

17、利率 0.92 倍、1.1 倍，按照 5 年以上貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算為 4.51 %、5.39%；LPR 機(jī)制下，首、二套房貸利率分別為 LPR、LPR+60bp，按照 8 月LPR 計(jì)算為 4.85%、5.45%，但只有上海等極少數(shù)城市首套房利率有折扣，大多數(shù)城市首套房利率均按基準(zhǔn)或基準(zhǔn)上浮 5%-20%執(zhí)行，因此改革后的房貸利率與改革前相比變動(dòng)不大。 HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。表 3：調(diào)整前后房貸利率下限對比（5 年以上）實(shí)際執(zhí)行中的利率最低值調(diào)整后利率下限調(diào)整后利率下限（ 8 月） 首套4.51%當(dāng)月 LPR4.85%二套5.39%當(dāng)

18、月 LPR+60bps5.45%資料來源：央行等，安信證券研究中心備注：首套利率下限如按照 2014 年 930 規(guī)定為基準(zhǔn)利率 7 折，但實(shí)際執(zhí)行中以 92 折為下限。極少數(shù)執(zhí)行利率低于利率下限的城市，短期有小幅抬升的壓力，但若后期 LPR 下行，利率下限對執(zhí)行利率的限制將弱化。我們觀測的 34 個(gè)樣本城市中，首套房貸執(zhí)行利率（最低）僅有上海（基準(zhǔn) 92 折，4.51%）比 8 月 LPR（4.85%）低 34bp，二套房貸執(zhí)行利率（最低）有杭州、上海等（基準(zhǔn) 1.1 倍，5.39%）比 8 月 LPR+60bp（5.45%）小幅低6bp，對這些城市而言，短期利率將小幅抬升，但由于當(dāng)前利率已

19、是市場均衡的結(jié)果，如果后續(xù) LPR 下行，利率會向均衡水平回落。 HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。分析師聲明池光勝、胡博聲明，本人具有中國證券業(yè)協(xié)會授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格，勤勉盡責(zé)、誠實(shí)守信。本人對本報(bào)告的內(nèi)容和觀點(diǎn)負(fù)責(zé)，保證信息來源合法合規(guī)、研究方法專業(yè)審慎、研究觀點(diǎn)獨(dú)立公正、分析結(jié)論具有合理依據(jù)，特此聲明。本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格的說明安信證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會核準(zhǔn)，取得證券投資咨詢業(yè)務(wù)許可。本公司及其投資咨詢?nèi)藛T可以為證券投資人或客戶提供證券投資分析、預(yù)測或者建議等直接或間接的有償咨詢服

20、務(wù)。發(fā)布證券研究報(bào)告，是證券投資咨詢業(yè)務(wù)的一種基本形式，本公司可以對證券及證券相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)值、市場走勢或者相關(guān)影響因素進(jìn)行分析，形成證券估值、投資評級等投資分析意見，制作證券研究報(bào)告， 并向本公司的客戶發(fā)布。免責(zé)聲明本報(bào)告僅供安信證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）的客戶使用。本公司不會因?yàn)槿魏螜C(jī)構(gòu)或個(gè)人接收到本報(bào)告而視其為本公司的當(dāng)然客戶。本報(bào)告基于已公開的資料或信息撰寫，但本公司不保證該等信息及資料的完整性、準(zhǔn)確性。本報(bào)告所載的信息、資料、建議及推測僅反映本公司于本報(bào)告發(fā)布當(dāng)日的判斷，本報(bào)告中的證券或投資標(biāo)的價(jià)格、價(jià)值及投資帶來的收入可能會波動(dòng)。在不同時(shí)期，本公司可能撰寫并發(fā)布與本報(bào)告所載資料、建議及推測不一致的報(bào)告。本公司不保證本報(bào)告所含信息及資料保持在最新狀