2022年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法成本法的基本公式考試試題

1、四川省2015年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：成本法的基本公式考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例是。 A：空置量 B：空置率 C：空置水平 D：空置面積 E：借款合同 2、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為。 A：400萬元 B：450萬元 C：500萬元 D：540萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估

2、價(jià)格3、某幢樓房的土地總面積500 ，總建筑面積1 000 ，某人擁有其中80的建筑面積，按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ㄓ?jì)算，該人分?jǐn)偟耐恋孛娣e為。 A：40 B：8 C：16 D：5 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價(jià)為5000元，后街路線價(jià)為3800元，如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為m。 A：22 B：28 C：38 D：50 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)_轉(zhuǎn)讓。 A同時(shí) B隨之 C不能 D權(quán)利人確定是否 6、某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期3年，各年計(jì)劃投資額分別為1800萬元、2400

3、萬元和1900萬元，年均價(jià)格上漲率為5%，則該項(xiàng)目建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)約為_萬元。 A305 B463 C636 D961 7、某宗土地面積10000m2，土地單位價(jià)格800元/m2，最高容積率為2，固定費(fèi)用400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費(fèi)、貸款利息、稅費(fèi)等其他成本費(fèi)用為建安成本的20%，銷售價(jià)格為3000/m2，則該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)銷售量為_m2。 A10000 B12000 C180000 D15000 8、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)椋ǎ?A合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書 B圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報(bào)價(jià)單

4、或預(yù)算書 C合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、圖紙 D圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書 9、季節(jié)比率是_。 A說明現(xiàn)象在某年的某月平均數(shù)占該年總平均數(shù)的比重 B說明現(xiàn)象在某年的某季平均數(shù)占該年總平均數(shù)的比重 C說明現(xiàn)象在各年某個(gè)月的同月平均數(shù)占各年總的月平均數(shù)的比重 D說明現(xiàn)象在各年某個(gè)季的同季平均數(shù)占各年總的季平均數(shù)的比重 10、下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是。 A：商業(yè)用房 B：住宅 C：寫字樓 D：工業(yè)用房 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資，其目標(biāo)收益率為12，當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)的平均收益率為15，國(guó)家債券的收益

5、率為35。此時(shí)，該地區(qū)寫字樓市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是。 A：057 B：074 C：080 D：104 E：借款合同 12、下列關(guān)于房地產(chǎn)面積測(cè)算，表述錯(cuò)誤的是。 A：用地面積測(cè)算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項(xiàng)地類面積的測(cè)算 B：房地產(chǎn)面積測(cè)算包括房屋面積測(cè)算和土地面積測(cè)算 C：用地面積測(cè)算以丘為單位進(jìn)行 D：房屋面積測(cè)算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6 000 ，房地總價(jià)值為2 400萬元，其中土地價(jià)值為800萬元某人購(gòu)買了其中的300 ，該部分的房地價(jià)值為126萬元假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t此人應(yīng)占有的土

6、地份額為。 A：500 B：525 C：542 D：575 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（）。 A1.05 B0.98 C0.95 D1.03 15、某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價(jià)值為50萬元，建筑物重置價(jià)格為80萬元，房地每年的凈收益為11萬元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為_萬元。 A130.0 B119.2 C117.5 D120.0 16、土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50的，土

7、地增值稅應(yīng)納稅額的速算公式是。 A：應(yīng)納稅額=土地增值額30 B：應(yīng)納稅額=土地增值額40-扣除項(xiàng)目5 C：應(yīng)納稅額=土地增值額50-扣除項(xiàng)目15 D：應(yīng)納稅額=土地增值額60-扣除項(xiàng)目金額35 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值_。 A下降 B上升 C不變 D不能確定 18、某開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)用地面積為5000m2，如果地上建筑容積率為6、建筑覆蓋率為50%、樓高17層(其中14層為建筑面積相等的裙房，517層為標(biāo)準(zhǔn)層)，則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為_m2。 A882 B1765 C1667 D1538 19、對(duì)無房和住房未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼的前提

8、條件之一是房?jī)r(jià)收入比在_倍以上。 A2 B3 C4 D5 20、某城市2004年存量商品住房的吸納率為40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是。(2005年試題) A：0.4月 B：2.5月 C：0.4年 D：2.5年 E：借款合同 21、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價(jià)格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/，m2，其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以2001年初為預(yù)測(cè)基期，則該類房地產(chǎn)于2006年初的價(jià)格最接近于_元/m2。 A3100 B3195 C3285 D3300 22、市場(chǎng)上

9、有一宗房地產(chǎn)的賣者，其最低的銷售價(jià)格為38萬元，一個(gè)買者愿意支付的最高價(jià)格為42萬元，則最可能的成交價(jià)格為。 A：38萬元 B：3842萬元之間 C：42萬元 D：42萬以下 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)甲類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V甲=1480+80i，乙類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V乙=1500+60i，則該兩類房地產(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)潛力相比_。 A甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng) B乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng) C該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同 D該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比 24、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源通常有三種渠道，不包括_。 A資本金 B預(yù)租售收入 C借貸資金 D社會(huì)集資25、房地產(chǎn)開發(fā)企

10、業(yè)稅后利潤(rùn)應(yīng)首先用于。 A：彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損 B：提取法定盈余公積金 C：提取公益金 D：向投資者分紅 E：借款合同二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)值時(shí)，應(yīng)明確的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的_。 A容積率 B土地用途 C土地開發(fā)程度 D評(píng)估單位 E土地使用權(quán)性質(zhì) 2、根據(jù)拍賣方式不同可將減價(jià)拍賣分為。 A：人工式拍賣 B：電子式拍賣 C：無聲拍賣 D：有聲拍賣 E：現(xiàn)場(chǎng)拍賣3、根據(jù)房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定，禁止發(fā)布房地產(chǎn)銷售廣告的

11、情形有等。 A：集體土地上的合法房屋 B：代管房屋 C：列入拆遷范圍內(nèi)的房屋 D：共有房屋 E：商品房預(yù)售許可證正在辦理之中的房屋 4、國(guó)家可以提前收回建設(shè)用地使用權(quán)的情形有。 A：受讓方逾期未支付全部地價(jià)款 B：拆除地上建筑物 C：自然災(zāi)害造成地上附著物變化 D：因公共利益需要 E：人民法院判決生效5、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價(jià)結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于_。 A乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用 B甲土地的容積率大于乙土地的容積率 C甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值 D甲土地的使用期限

12、比乙土地的使用期限長(zhǎng) 6、預(yù)期原理是_等估價(jià)方法的理論依據(jù)。 A市場(chǎng)比較法 B收益法 C成本法 D假設(shè)開發(fā)法 E路線價(jià)法 7、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和_。 A估算報(bào)表 B損益表 C輔助報(bào)表 D資產(chǎn)負(fù)債表 8、某幢大廈的總建筑面積為10000m2，房地總價(jià)值為5800萬元，其中土地總價(jià)值為3000萬元。某人購(gòu)買了其中250m2，該部分的房地價(jià)值為130萬元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為_。 A2.0% B2.24% C2.5% D4.33% 9、有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的_除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。 A售價(jià) B租金 C潛在毛收入 D凈收益 10、收益遞

13、增遞減原理揭示的投入產(chǎn)出關(guān)系不包括。 A：收益遞減規(guī)律 B：規(guī)模報(bào)酬規(guī)律 C：利潤(rùn)最大化規(guī)律 D：均衡規(guī)律 E：適合規(guī)律11、下列有關(guān)城市規(guī)劃區(qū)表述正確的是（）。 A城市規(guī)劃區(qū)的土地均為國(guó)有土地 B城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)用地必須遵守城市房地產(chǎn)管理法 C城市規(guī)劃區(qū)就是城市市區(qū) D城市規(guī)劃區(qū)包括城市市區(qū)、近郊區(qū)及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要進(jìn)行規(guī)劃控制的區(qū)域 E城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍由城市人民政府在編制城市總體規(guī)劃中劃定 12、利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，以下哪幾種方案的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大。 A：期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案 B：期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案 C：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案 D：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方

14、案 E：標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案 13、通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價(jià)值會(huì)提高，地價(jià)會(huì)立即隨之上漲，這反過來也說明了_對(duì)地價(jià)的影響。 A土地面積 B地質(zhì)條件 C土地位置 D土地形狀14、將代理分為委托代理、法定代理和指定代理是根據(jù)的不同來劃分的。 A：代理方式 B：代理權(quán)限 C：代理責(zé)任 D：代理權(quán)的發(fā)生依據(jù) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、購(gòu)買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%，若該類房地產(chǎn)的資本化率為10.8%，則自有資本要求的年收益率為_。 A15.0% B15.7% C12.6% D11.6% 16、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場(chǎng)的

15、平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（）。 A4.42% B8.11% C8.13% D9.54% 17、廉租住房保障資金的來源有等。 A：地方財(cái)政預(yù)算安排 B：中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助 C：住房公積金增值收益 D：土地出讓凈收益 E：住宅專項(xiàng)維修資金 18、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有（）。 A項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn) B協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息 C協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用 D租售收益 E股息 19、下列關(guān)于工程造價(jià)進(jìn)行全過程動(dòng)態(tài)控制措施的表述中，正確的有_。 A以投資估算價(jià)控制設(shè)計(jì)方案的選擇 B以預(yù)算造價(jià)控制施工圖設(shè)計(jì) C通過招標(biāo)投標(biāo)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)

16、制，擇優(yōu)選擇承包商 D合同管理 E進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目可行性研究，為投資決策提供依據(jù) 20、荷載分為。 A：永久荷載 B：恒荷載 C：可變荷載 D：偶然荷載 E：必然荷載 21、1.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的內(nèi)容包括【2003年考題】 A：評(píng)估制度 B：估價(jià)原則 C：估價(jià)程序 D：估價(jià)報(bào)告 E：職業(yè)道德 22、借貸雙方資金融通的方式可分為兩大類。 A：直接信用 B：間接信用 C：中間信用 D：直接融資 E：間接融資23、w省B縣人民政府為加快城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、w省人大常委會(huì)出臺(tái)的w省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例及w省政府頒布實(shí)施的w省商品房銷售管理辦法等法律、法規(guī)，出臺(tái)了B縣城鎮(zhèn)職工住房補(bǔ)貼管理暫行辦法、B縣城鎮(zhèn)商品房預(yù)售管理辦法、B縣城鎮(zhèn)商品房銷售管理辦法等一系列規(guī)定，全面完善了以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，并建立了城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障制度。為加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，2010年3月，該市采取招標(biāo)方式，選定C房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)園林小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目，該經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目每平方米成本價(jià)中，征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)為130元、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為170元、建安工程費(fèi)為630元、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi))為70元、貸款利息為30元。1中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法屬于。下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的表述中，正確的是。 A：