2022年黑龍江房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則和依據(jù)試題

1、黑龍江房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則和依據(jù)試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、某國庫券面值為10元，售價(jià)為8元，該國庫券距到期日數(shù)為36天，其收益率為元。 A：50 B：100 C：150 D：200 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺，成交總價(jià)為0萬美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%)，首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時(shí)的市

2、場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價(jià)格約為_元人民幣/。(1平方英尺=0.0929 ) A17484 B19020 C19754 D205393、下列關(guān)于個(gè)人住房公積金存款利率的說法中，錯(cuò)誤的是。 A：職工當(dāng)年存繳的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計(jì)算 B：上年結(jié)轉(zhuǎn)的按結(jié)息日掛牌公告的6個(gè)月整存整取存款利率計(jì)算 C：職工個(gè)人住房公積金存款利率，遇法定存款利率調(diào)整，分段計(jì)息 D：每年6月30日為職工住房公積金存款的結(jié)息日 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、有多少人愿意花費(fèi)20萬元購買一套高層帶電梯的點(diǎn)式兩居室住房，如對(duì)此問題

3、進(jìn)行調(diào)查，則屬于_。 A試探性調(diào)查 B描述性調(diào)查 C因果性調(diào)查 D假設(shè)性調(diào)查5、住房置業(yè)擔(dān)保是指依照設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。 A：中華人民共和國擔(dān)保法 B：中華人民共和國公司法 C：中華人民共和國合同法 D：住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權(quán)。價(jià)格為1 000元，容積率為3。后經(jīng)批準(zhǔn)容積率擴(kuò)大至36，此時(shí)開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)為元。 A：100 B：200 C：300 D：600 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7、關(guān)于利息的計(jì)

4、算，下列說法不正確的是。 A：按年計(jì)息時(shí)，為簡化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息 B：還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息 C：每年應(yīng)計(jì)利息=(年初借款本息累計(jì)+本年借款額2)貸款利率 D：“氣球法”，是指借款期末一次償付全部本金和利息 E：借款合同 8、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書及其附圖或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書及其附圖，是城市國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)批準(zhǔn)。 A：政府 B：城市規(guī)劃行政主管部門 C：城市建設(shè)行政主管部門 D：城市土地主管部門 E：借款合同 9、某宗地的面積為1000，采用市場法進(jìn)行評(píng)估。通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別

5、為2130元，2190元和2220元，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為元。 A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按征收。 A：土地出讓金 B：占用面積 C：經(jīng)營收入 D：銷售收入 E：借款合同11、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價(jià)比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)低，則其采用的是。 A：領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 B：挑戰(zhàn)定價(jià)法 C：隨行就市定價(jià)法 D：價(jià)值定價(jià)法 E：借款合同 12、某建筑物

6、的建筑面積為200 ，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為萬元。 A：102 B：11.0 C：113 D：115 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 13、下列關(guān)于土地使用權(quán)劃撥的含義，表述不正確的是。 A：建設(shè)用地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將士地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為 B：除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng) C：取得劃撥土地的使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的程序辦理手

7、續(xù) D：在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按出讓土地進(jìn)行管理 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章14、某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為50萬元，其中在交房一年前支付10%的定金，首付30%，一年后交房時(shí)支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余的10%，年利率為6%，則房地產(chǎn)一次付清的價(jià)格為_萬元。 A44.7 B47.63 C47.93 D50 15、某套建筑面積為100m2、每平方米建筑面積2000元的住宅，其實(shí)際付款方式為首付5萬元，余款向銀行抵押貸款。抵押貸款期限為5年，還款方式為按月等額支付，貸款年利率為5%。該套住宅的實(shí)際價(jià)格為_萬元

8、。 A18.25 B20.00 C21.58 D22.00 16、在房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容中，對(duì)于需求分析中的_是第一步。 A需求影響因素分析 B吸納率分析 C需求預(yù)測分析 D市場購買者的產(chǎn)品功能需求 17、根據(jù)_的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險(xiǎn)市場。 A房地產(chǎn)交易方式 B房地產(chǎn)交易順序 C購買房地產(chǎn)目的 D房地產(chǎn)類型 18、某套200、單價(jià)4000元的住宅，要求成交時(shí)首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5，則該套住宅的實(shí)際價(jià)格為萬元。 A：71.84 B：74.47 C：75.23 D：80.00 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

9、 19、用以簡要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑設(shè)計(jì)圖是_。 A建筑剖面圖 B建筑構(gòu)造詳圖 C建筑平面圖 D總平面圖 20、已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1500萬元，土地開發(fā)成本3000萬元，管理費(fèi)用400萬元，投資利息500萬元，銷售費(fèi)用400萬元，銷售稅費(fèi)600萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值10000萬元，則該房地產(chǎn)的成本利潤率為_。 A36% B62.07% C7347% D80% 21、下列關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目決策階段工程造價(jià)的計(jì)價(jià)與控制，表述不正確的是。 A：建設(shè)項(xiàng)目決策是選擇和投資行動(dòng)方案的過程 B：建設(shè)項(xiàng)目決策是對(duì)已建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證 C：正確決策是合理確定與控制

10、工程造價(jià)的前提 D：建設(shè)項(xiàng)目決策階段工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制方法主要包括可行性研究和建設(shè)項(xiàng)目投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用被稱為_。 A工程建設(shè)費(fèi)用 B措施費(fèi) C規(guī)費(fèi) D直接工程費(fèi)23、房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)不包括_。 A經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) B市場風(fēng)險(xiǎn) C利率風(fēng)險(xiǎn) D操作風(fēng)險(xiǎn) 24、城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)行的是。 A：累進(jìn)稅率 B：累退稅率 C：定額稅率 D：地區(qū)差別稅率 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、在測算資本金融資成本時(shí)，其資金占用費(fèi)是按計(jì)算的。 A：綜合利率 B：貸款利率 C：折現(xiàn)率 D：機(jī)會(huì)成本 E：借款

11、合同二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有。 A：征收或者征用都是為了公共利益需要 B：征收或者征用都要依法給予補(bǔ)償 C：征收是國家行為，征用是企業(yè)行為 D：征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變 E：征收是強(qiáng)制性的，征用是非強(qiáng)制性的 2、流動(dòng)比率越_，說明營運(yùn)資本越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。 A低 B高 C不變 D無法判斷3、保險(xiǎn)活動(dòng)所特有的內(nèi)在功能是_。 A組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 B分散風(fēng)險(xiǎn) C融通資金 D防災(zāi)防損 4、

12、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指房屋因原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。 A：買賣 B：贈(zèng)與 C：交換 D：繼承 E：房屋的翻建和改建5、新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，這些文件包括_。 A營業(yè)執(zhí)照 B企業(yè)章程和驗(yàn)資證明 C企業(yè)法定代表人的身份證明 D專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同 E企業(yè)納稅證明 6、房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查包括的類型有（）。 A產(chǎn)品調(diào)查 B價(jià)格調(diào)查 C市場需求質(zhì)量調(diào)查 D分銷渠道調(diào)查 E促銷策略調(diào)查 7、資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)

13、投資特性中的_。 A位置固定性 B不一致性 C適應(yīng)性 D相互影響性 8、債券按發(fā)行方式分類，可分為_。 A附息債券 B貼現(xiàn)債券 C公募債券 D私募債券 E長期債券 9、國辦發(fā)200626號(hào)文件規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上同時(shí)具備的條件有_。 A住宅小區(qū)綠地率在30%以下 B住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上 C單套建筑面積在120m2以下 D實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍以下 E人均居住建筑面積在25m2以下 10、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率屬于_階段的工作。 A風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí) B風(fēng)險(xiǎn)估計(jì) C風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) D風(fēng)險(xiǎn)決策11、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有。 A：

14、凈現(xiàn)值 B：投資利潤率 C：現(xiàn)金回報(bào)率 D：靜態(tài)投資回收期 E：內(nèi)部收益率 12、工程造價(jià)控制的主要方法有。(2008年試題) A：價(jià)值工程 B：協(xié)議發(fā)包 C：合同管理 D：非限額設(shè)計(jì) E：可行性研究 13、估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有。 A：地役權(quán)設(shè)立的情況 B：土地使用期限 C：基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 D：容積率 E：臨街狀況14、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資中其他工程費(fèi)用包括。 A：可行性研究費(fèi) B：臨時(shí)用地費(fèi) C：場地平整費(fèi) D：施工執(zhí)照費(fèi) E：竣工圖編制費(fèi) 15、城市房屋拆遷估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被拆遷房屋面積的界定可來自于（）。 A被拆遷房屋的權(quán)屬證書

15、記載的面積 B拆遷人提供的被拆遷房屋的面積 C拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果 D具有房產(chǎn)測繪資格的機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋面積的測量結(jié)果 E房地產(chǎn)管理部門權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積 16、實(shí)物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有(2009年試題) A：可預(yù)測性 B：不可控性 C：不可逆性 D：可延期性 E：不可變更性 17、在進(jìn)行供給分析時(shí)，主要的內(nèi)容有：_。 A分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 B調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給 C分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃 D分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況 E分

16、析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供給之間的數(shù)量差異 18、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年初未償還貸款本息累計(jì)為10200萬元，其中未償還利息累計(jì)為200萬元。年初新增貸款300萬元，若貸款年利率為7，當(dāng)年只付息不還本，則當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息為萬元。 A：71750 B：72100 C：72450 D：73500 E：借款合同 19、某業(yè)主以一大型物業(yè)作抵押貸款，與甲、乙、丙、丁四家銀行簽訂了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家銀行與業(yè)主分別先后到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記手續(xù)。當(dāng)業(yè)主無力還貸，處分抵押物時(shí)，銀行受償順序?yàn)開。 A三家銀行按貸款額分?jǐn)?B甲-乙-丙-丁 C乙-丙-甲-丁 D甲-丙-乙-丁 20、趙某以12000 元/的價(jià)格購買了230的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為。(2009年試題) A：0.12 B：0.21 C：1.26 D：2.05 E：借款合同 21、依據(jù)基金的運(yùn)用方式，可分為固定型和。 A：流動(dòng)型 B：風(fēng)險(xiǎn)型 C：管理型 D：開放型 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、按稅率和稅基的關(guān)系劃分，稅率主要有三類。 A：比例稅率 B：累進(jìn)稅率 C：累退稅率 D：定額稅率 E：非固定稅率23、估價(jià)所需的資料包括下列幾個(gè)方面_