某商業(yè)項目前期策劃報告

1、黃興綠地地商業(yè)項項目前期期策劃報報告第一部分分、上海海商業(yè)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀一、20003年年上海商商業(yè)發(fā)展展回顧全年商品品銷售總總額達到到55555.330億元元，比上上年增長長10.6，其中零零售和批批發(fā)銷售售額分別別增長88.4和111.9。社會會消費品品零售總總額仍然然保持全全國的領領先地位位，達到到22220.664億元元，比上上年增長長9.11。結(jié)結(jié)合商品品零售物物價下降降的修正正值，實實際增長長10.2。商業(yè)增增加值首首次突破破7000億元，達到7709.26億億元，比比上年增增長6.6；對全市市國民經(jīng)經(jīng)濟的貢貢獻率達達到111.3，對第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的貢獻獻率達到到23.4，均比上上年有

2、所所提高；在第三三產(chǎn)業(yè)分分行業(yè)增增加值中中，商業(yè)業(yè)增加值值名列第第一。20033年上海海商業(yè)發(fā)發(fā)展呈現(xiàn)現(xiàn)以下特特征：消費市場場出現(xiàn)持持續(xù)上升升勢頭20033年,上上海人均均GDPP 56600美美元 ，人均可可支配收收入1448677元人民民幣，消消費能力力大大提提高。盡盡管受到到非典典的影影響，上上半年的的消費總總量有所所下降，但非非典過過后消費費出現(xiàn)了了恢復性性反彈，消費總總量快速速增長。十一一黃金金周期間間抽樣統(tǒng)統(tǒng)計的2288家家商業(yè)企企業(yè)共實實現(xiàn)零售售總額222.990億元元 ，比比上年同同期增長長25.1，創(chuàng)下節(jié)節(jié)日黃金金周零售售額新高高和比上上年同期期零售額額增幅的的新高；10月月

3、份零售售總額實實現(xiàn)了1198.37億億元，也也創(chuàng)下了了歷年單單月零售售總額的的新高。從近幾年年情況看看，上海海社會消消費品零零售總額額增長幅幅度從220022年開始始出現(xiàn)反反彈，達達到9.3%的的增幅。20003年增增幅雖然然略低于于上一年年，但仍仍然保持持在9%以上，高于119999年至220011年低谷谷時期的的增幅，上海消消費市場場已開始始出現(xiàn)周周期性上上升勢頭頭。推動動這一上上升勢頭頭的主要要動力是是汽車、住房、通信設設備等新新興的消消費熱點點。20003年年，全市市轎車零零售量達達7.111萬輛輛，比上上年增長長30%，零售售額為1176.7億元元，占社社會消費費品零售售總額的的8%

4、，對社會會消費品品零售總總額增長長的貢獻獻率為119.88%。220033年與住住房相關關的家具具、家居居類商品品零售額額為2332.881億元元，比上上年增長長22.5%，對社會會消費品品零售總總額增長長的貢獻獻率為223%；通信器器材類商商品的零零售額為為45.93億億元，比比上年增增長444%，對對社會消消費品零零售總額額增長的的貢獻率率為7.6%。這三類類消費品品共拉動動上海社社會消費費品零售售總額增增長了44.6個個百分點點，對社社會消費費品零售售總額增增長的總總貢獻率率在500%以上上，表明明這些新新興消費費熱點已已成為上上海新一一輪消費費增長的的主力。各類消費費品銷售售普遍增增長

5、除了汽車車、住房房、通信信器材等等熱點消消費品供供銷兩旺旺外，220033年全市市吃穿用用燒商品品的銷售售也全面面增長。吃的商品品銷售8887.29億億元，比比上年增增長7.5；穿的商品品銷售2287.59億億元，比比上年增增長7；用的商品品銷售110277.277億元，比上年年增長111.11；燒的商品品銷售118.449億元元，比上上年增長長14.5。從社會消消費品的的零售數(shù)數(shù)量看，吃的商商品中，水產(chǎn)品品、凈菜菜、食油油零售量量分別比比上年增增長199.8、166.4和7.9；穿的商商品中，針織內(nèi)內(nèi)衣褲、羊毛衫衫、皮鞋鞋分別比比上年增增長8.4、7.99、77.6；用的的商品中中移動電電話

6、增長長1111.5、空調(diào)調(diào)機增長長46.9、家用消消毒柜增增長377.9。餐飲、汽汽車、數(shù)數(shù)碼產(chǎn)品品成為消消費絕對對亮點。20033年全市市餐飲營營業(yè)額達達到2114.883億元元，比上上年增長長16.6；照相機機、電腦腦、攝像像機的銷銷售量分分別比上上年增長長6.99、88.4和355.4。此外外，各類類文化、休閑、娛樂、旅游等等服務消消費蓬勃勃發(fā)展。20003年上上海城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均服務務性消費費達到333699元，比比上年增增長111.1，占人人均消費費總支出出的300.5。消費價格格指數(shù)略略有回升升20033年，上上海居民民消費價價格指數(shù)數(shù)為1000.11，價格格上漲集集中在食食品、居

7、居住、娛娛樂教育育文化用用品3個個大類，分別比比上年上上漲1.3、1.11和00.3。食品品類價格格從8月月份起逐逐月攀升升，122月份漲漲幅較大大的是食食油、糧糧食、肉肉禽、蛋蛋類、水水產(chǎn)品，分別上上漲255、112.33、111.33、110.33和44.7，拉動動了在外外用膳食食品、糕糕點面包包、奶及及奶制品品、煙酒酒類商品品價格上上漲。衣衣著類、家庭設設備用品品及維修修服務類類、交通通和通信信類商品品的價格格下降比比較明顯顯，這三三類商品品的價格格下降幅幅度分別別為2.5%、1.66%和33.7%。商品品零售價價格指數(shù)數(shù)20003年平平均為999，111月達達到1000.55。由于總體

8、體上消費費市場商商品供過過于求，20003年上上海市場場物價水水平仍處處于低位位運行的的狀態(tài)，到年末末，零售售價格指指數(shù)總體體保持平平穩(wěn)。新型零售售商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展展迅速首先是大大型綜合合性購物物中心建建設加快快。據(jù)初初步統(tǒng)計計，上海海的大型型綜合性性購物中中心已有有14家家 ，正正在建設設和即將將建設的的將有229家。大型綜綜合性購購物中心心已成為為上海商商業(yè)發(fā)展展的熱點點。其次次是折折扣店開始在在上海出出現(xiàn)。第第一家品牌商商品折扣扣店已已在普陀陀區(qū)開張張；家樂樂福旗下下的迪迪亞折折扣店也也開了食食品折扣扣店先河河；華聯(lián)聯(lián)家電公公司則開開設了上上海首家家以銷售售陳列樣樣品和過過季產(chǎn)品品為主的的

9、家電折折扣店。盡管這這些折扣扣店還處處在嘗試試階段，但畢竟竟使上海海零售商商業(yè)又多多了一種種值得關關注的新新型業(yè)態(tài)態(tài)。再次次是連鎖鎖商業(yè)繼繼續(xù)快速速發(fā)展。20003年全全市連鎖鎖商業(yè)實實現(xiàn)銷售售總額8800.43億億元，比比上年增增長277。其其中，零零售總額額突破5579.98億億元，比比上年增增長244.1，占社社會消費費品零售售總額的的比重已已達到226.11。年年末連鎖鎖門店數(shù)數(shù)達到776099家，比比上年末末增加了了11777家，連鎖商商業(yè)已覆覆蓋了669類業(yè)業(yè)種和業(yè)業(yè)態(tài)。連連鎖公司司向市外外拓展的的步伐加加快，市市外連鎖鎖門店的的數(shù)量已已超過330388家，約約占上海海連鎖商商業(yè)門

10、店店總數(shù)的的28.5%。由于連連鎖商業(yè)業(yè)積極向向市外拓拓展，使使上海對對市外的的批發(fā)銷銷售業(yè)務務快速增增長。220033年共實實現(xiàn)市外外銷售業(yè)業(yè)務2776.339億元元，比上上年增長長17，占上上海批發(fā)發(fā)銷售總總額的77.8。商業(yè)布局局差異化化特征開開始顯現(xiàn)現(xiàn)隨著上海海城市形形態(tài)向多多功能、多層次次發(fā)展，上海商商業(yè)布局局也出現(xiàn)現(xiàn)了差異異化特征征。20003年年，以四街四四城為為代表的的中心商商業(yè)區(qū)，以五角角場、中中山公園園、打浦浦橋等地地區(qū)為代代表的區(qū)區(qū)域性商商業(yè)中心心，以及及分布廣廣泛的社社區(qū)商業(yè)業(yè)中心這這三種商商業(yè)布局局，在規(guī)規(guī)劃功能能和形態(tài)態(tài)上更具具有差別別化特征征。同時時，形成成了南京

11、京西路金三角角、盧盧灣區(qū)新天地地、衡衡山路休休閑街、多倫路路名人街街，以及及虹橋仙仙霞路等等富有特特色的消消費商圈圈，使上上海商業(yè)業(yè)布局顯顯示出豐豐富多彩彩的特征征。徐匯匯區(qū)、盧盧灣區(qū)、長寧區(qū)區(qū)開始對對區(qū)內(nèi)富富有歷史史文化底底蘊的老老式花園園洋房和和新式里里弄進行行規(guī)劃和和開發(fā)，探索營營造能充充分體現(xiàn)現(xiàn)上海歷歷史文化化風貌和和區(qū)域特特征的特特色商圈圈。各郊郊區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)也開始始根據(jù)當當?shù)氐馁Y資源和文文化特點點，進行行城區(qū)商商業(yè)規(guī)劃劃和改造造。上述述因素使使上海商商業(yè)開始始顯現(xiàn)差差異化、多元化化。二、20004年年上海商商業(yè)發(fā)展展環(huán)境分分析從總體上上看，220044年上海海商業(yè)的的發(fā)展環(huán)環(huán)境具有有延

12、續(xù)性性和多樣樣性。消費環(huán)境境隨著上海海社會誠誠信體系系的建設設和完善善，整頓頓與規(guī)范范市場秩秩序工作作的不斷斷深入，上海的的消費環(huán)環(huán)境得到到較大改改善。同同時，與與商業(yè)緊緊密相關關國內(nèi)生生產(chǎn)總值值（GDDP）和和城鄉(xiāng)居居民收入入等宏觀觀經(jīng)濟指指標在220044年繼續(xù)續(xù)向好，也為消消費市場場的繁榮榮提供了了良好的的環(huán)境基基礎。此此外，隨隨著市場場消費總總量的不不斷擴大大、居民民購買力力的穩(wěn)步步增長，以及外外來消費費的增加加，整個個消費市市場將呈呈現(xiàn)平穩(wěn)穩(wěn)增長的的發(fā)展特特點。上海GDDP與增增長率變變化單位位：億元元人民幣幣 數(shù)數(shù)據(jù)來源源：上海海市統(tǒng)計計局外資投資資環(huán)境20033年上海海零售商商業(yè)

13、合同同利用外外資1.86億億美元，實際引引進外資資78777.88萬美元元，外資資商業(yè)零零售約占占全社會會零售總總額100.555%。220044年底，隨著中中國零售售業(yè)入世世過渡期期結(jié)束，分銷服服務業(yè)將將全面開開放，外外資商業(yè)業(yè)的進入入速度會會進一步步加快，特別是是在大型型商業(yè)設設施、連連鎖商業(yè)業(yè)以及各各種新型型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)方面面的投資資會更加加集中。上海FDDI及增增長率變變化單位位：億美美元數(shù)據(jù)來源源：上海海市統(tǒng)計計局商業(yè)投資資環(huán)境 20033年上海海商業(yè)（批發(fā)、零售、餐飲行行業(yè)、房房地產(chǎn)建建設中的的商業(yè)設設施）固固定資產(chǎn)產(chǎn)總投資資97.39億億元。其其中，基基本建設設和更新新改造完完成2

14、99.399億元，同比增增長444.288%。房房地產(chǎn)中中的商業(yè)業(yè)設施投投資677.822億元，同比增增長8.8%。商業(yè)設設施施工工面5664.004萬平平方米,同比增增長344%;新新開工面面積2448.337萬平平方米,同比增增長811.5%；竣工工面積1163.01萬萬平方米米，同比比增長227.55%。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，220044年上海海商業(yè)投投資穩(wěn)中中有升，達到1100億億元人民民幣。區(qū)域合作作環(huán)境根據(jù)五五個統(tǒng)籌籌的科科學發(fā)展展觀，以以及中共共上海市市委、市市政府提提出的服務全全國、融融入全國國的指指示精神神，上海海同全國國各地的的經(jīng)貿(mào)合合作將會會更加密密切，特特別是與與長江三三角洲地地區(qū)

15、的經(jīng)經(jīng)濟融合合度將得得到增強強。20004年年上海舉舉辦的各各類會展展數(shù)量將將超過往往年，推推動上海海同各地地的貿(mào)易易合作進進一步擴擴大，使使上海中中心城市市的作用用更加凸凸現(xiàn)。第二部分分 上海海餐飲行業(yè)業(yè)發(fā)展概概況上海社會會消費品品零售業(yè)業(yè)分析20033年，上上海商業(yè)業(yè)努力克克服非非典疫疫情和歷歷史罕見見的持續(xù)續(xù)高溫等等重大困困難的不不利影響響，把握握中國加加入世貿(mào)貿(mào)組織、加快實實施中西西部開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略、振興東東北老工工業(yè)基地地和長江江三角洲洲地區(qū)整整合發(fā)展展的有利利契機，擴大對對外開放放、積極極引進外外資，加加強產(chǎn)業(yè)業(yè)聯(lián)手，共同開開拓全國國市場，推動了了上海消消費市場場的健康康持續(xù)增增長，提

16、提高了商商業(yè)對本本市國民民經(jīng)濟的的貢獻度度。20003年年上海社社會消費費品零售售總額達達到22220.64億億元，在在全國商商業(yè)中心心城市中中市場規(guī)規(guī)模排名名第一，分別比比北京、天津、廣州、重慶四四個大城城市多3303.94億億元、111466.599億元、7266.377億元和和13885.112億元元，占全全國社會會消費品品零售總總額的比比重保持持在5。20033年全國國主要城城市社會會消費品品零售總總額排列序號號城市社會消費費品零售售總額（億元）比上年增增漲（）1上海22200.6449.12北京19166.714.553廣州14944.27794天津10744.05514.115武漢

17、854126重慶835.539.57深圳801.7716.338沈陽776.2811.779成都771.51310哈爾濱624.111.8811南京600.2414.4412杭州587.5212.2213大連568.4512.4414寧波521.5313.4415濟南513.214.88餐飲業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀分析析目前，上上海處于于人均GGDP550000到80000美美元的發(fā)發(fā)展階段段，消費費品市場場由生產(chǎn)產(chǎn)者主導導轉(zhuǎn)向消消費者主主導，社社會需求求以購買買實物產(chǎn)產(chǎn)品為主主轉(zhuǎn)化為為更多地地購買服服務，休休閑消費費、文化化消費、娛樂消消費等占占據(jù)了越越來大比比重，市市場需求求日趨多多元化、細分化化和個性性

18、化。近十年來來，上海海市餐飲飲市場每每年以兩兩位數(shù)速速度增長長，20003年年遭受非典疫情的的影響，但營業(yè)業(yè)額依舊舊增幅強強勁,達達到2114.883億元元,比上上年增長長16.6%。上海市餐餐飲業(yè)營營業(yè)額年份1995520000200112002220033營業(yè)額（億元）50.338127.65141.63184.23214.83比上年增增長（）23.1115.991130.1116.66第三部分分 上海海房地產(chǎn)產(chǎn)零售物物業(yè)市場場現(xiàn)狀分分析1、市場場綜述隨著中國國經(jīng)濟尤尤其是上上海經(jīng)濟濟的良性性發(fā)展，上海零零售物業(yè)業(yè)市場面面臨難得得的發(fā)展展機遇。今年滬上上商鋪市市場主要要呈現(xiàn)如如下特征征：（

19、1）市市中心主主要商業(yè)業(yè)街的臨臨街店鋪鋪基本滿滿租。新供應的的店鋪租租金高企企，次級級商業(yè)區(qū)區(qū)新上市市商鋪的的租金直直逼甚至至超過繁繁華地段段的商鋪鋪租金。（2）近近期主要要商業(yè)街街無大型型零售物物業(yè)供給給。市場新供供應主要要集中在在次級商商業(yè)區(qū)域域和市郊郊區(qū)域，形式以以專業(yè)市市場為主主。（3）繁繁華地段段的商鋪鋪成為境境內(nèi)外投投資者關關注的對對象。2、商鋪鋪分布根據(jù)上海?，F(xiàn)有商商業(yè)規(guī)劃劃以及各各商業(yè)街街租金水水平，我我司將上上海商業(yè)業(yè)街分為為中心商商業(yè)區(qū)、次級商商業(yè)區(qū)和和城市邊邊緣商業(yè)業(yè)區(qū)。中中心商業(yè)業(yè)區(qū)包括括淮海路路、南京京路、徐徐家匯、豫園四四個商業(yè)業(yè)區(qū)。四四川北路路、新客客站、新新上海

20、商商業(yè)城及及其余各各市區(qū)范范圍內(nèi)的的商業(yè)區(qū)區(qū)屬于次次級商業(yè)業(yè)區(qū)。城城市邊緣緣地區(qū)的的商業(yè)區(qū)區(qū)屬于城城市邊緣緣商業(yè)區(qū)區(qū)。3、租金金水平區(qū)位平均租金金（元/平方米米/天）中心商業(yè)業(yè)區(qū)30次級商業(yè)業(yè)區(qū)32城市邊緣緣商業(yè)區(qū)區(qū)從租金水水平看，絕對的的市中心心地段已已不是決決定商鋪鋪價值的的最重要要因素。特色的的經(jīng)營主主題和人人氣的旺旺盛才是是商鋪的的最重要要因素。4、售價價水平今年新上上市零售售物業(yè)售售價有所所上升。區(qū)位平均售價價（元/平方米米）中心商業(yè)業(yè)區(qū)次級商業(yè)業(yè)區(qū)257774城市邊緣緣商業(yè)區(qū)區(qū)市中心高高檔次規(guī)規(guī)?；懔闶畚飿I(yè)業(yè)供給的的稀缺使使品牌商商品的經(jīng)經(jīng)營者選選擇余地地很小。新上市市的大型型商

21、鋪主主要是次次級地段段的專業(yè)業(yè)市場住住宅的郊郊區(qū)化進進程使市市郊出現(xiàn)現(xiàn)了較大大規(guī)模的的大型商商場。近近期供給給的商鋪鋪大多以以銷售形形式出現(xiàn)現(xiàn)，市場場上以出出租形式式出現(xiàn)的的零售物物業(yè)基本本沒有。5、市場場需求今年的商商鋪需求求主要來來自便利利店、大大型超市市、連鎖鎖餐飲、國內(nèi)外外品牌專專賣店。在需求求區(qū)域上上，專賣賣店的需需求主要要集中于于繁華成成熟地段段，而服服飾、休休閑等品品牌旗艦艦店的需需求則主主要集中中于頂級級商業(yè)街街。6、租金金水平主要商業(yè)業(yè)區(qū)商鋪鋪租金區(qū) 域租 金(元/平平方米.天)備 注淮海路商商務區(qū)40-552其支路詳詳見附表表1徐家匯商商圈具體詳見見附表22豫園商圈圈10-

22、550不夜城商商圈7-155天目西路路周邊區(qū)區(qū)域南京西路路商圈20-228備注：上上述租金金為臨街街商鋪底底樓租金金，其它它層面據(jù)據(jù)此相應應折減。附表1 淮海海路支路路商鋪租租金路 名業(yè) 態(tài) 分 布布典 型 租 戶戶租 金（元/平平方米.天）備 注淮海中路路（陜西西南路馬當路路）品牌服飾飾專賣、休閑凱普狄諾諾、紅房房子、達達芙妮、PLAAYBOOY、唯唯亭婚紗紗、古今今胸罩40-552陜西南路路餐飲、鞋鞋、服裝裝專賣振鼎雞、肯德基基、福祿祿壽司、鱷魚專專賣、達達芙妮、名款鞋鞋城8-300茂名南路路服飾麗嬰房、藍松樹樹、古今今胸罩8-222瑞金一路路服飾13-220目前有多多個小面面積鋪位位可供租租賃思南路休閑餐飲飲、酒吧吧老上海弄弄堂餐館館、葛蘭蘭芙美容容、ENNGLIISHCCLUBB5-377雁蕩路休閑美食食PIZZZA、仙仙蹤林、海老龜龜、錢柜柜4-133襄陽路服服裝市場場休閑服飾飾30-440萬/個.年年，業(yè)主主惜售附表2 徐家家匯附近近商鋪租租金路 名名主要業(yè)態(tài)態(tài)分布典 型 租 戶戶租 金（元/平平方米.天）備 注環(huán)島附近近16華山路品牌服飾飾專賣歐洲風十十字街、柏仙多多格、奧奧麗珠寶寶、百事事流行街街25330衡山路休閑、餐餐飲圓緣園、愛嬰 6-166天鑰橋路路餐飲、服服飾雅視眼