物業(yè)前期介入知識設(shè)備選型安裝調(diào)試與竣工驗收

1、 / 17物業(yè)前期介入知識：設(shè)備選型、安裝、調(diào)試與竣工驗收物業(yè)前期介入知識：設(shè)備選型、安裝、調(diào)試與竣工驗收設(shè)備 （ 含設(shè)施 ） 的前期管理是設(shè)備全壽命周期管理工作的重要組成部分之一，它與物業(yè)公司接管物業(yè)之后對設(shè)備的管理（ 稱為設(shè)備后期管理）共同組成設(shè)備管理。然而，設(shè)備的后期管理只是一種“被動”式管理，對開發(fā)建設(shè)期間的不合理設(shè)計和不合理施工造成的不良后果往往無法或難以糾正，結(jié)果一是給使用和維護帶來困難，二是不得不加大設(shè)備的運行成本和管理成本，對業(yè)主和物業(yè)公司造成永久性的經(jīng)濟損失。物業(yè)公司有多年對設(shè)備進行運行管理和維護保養(yǎng)的豐富經(jīng)驗和切身體會，介入設(shè)備前期管理，恰恰可以對設(shè)計缺陷進行彌補，從源頭上

2、堵住因不合理設(shè)計及安裝施工而對設(shè)備后期管理造成的困難和損失。設(shè) 備前期管理主要是從設(shè)備的技術(shù)性、經(jīng)濟性、安全性、可靠性、生產(chǎn)效率、使用壽命、可維修性、操作調(diào)節(jié)方便、靈活等方面進行的預(yù)期性管理。 進行設(shè)備前期管理，可以防患于未然，在日后設(shè)備的長期運行管理中，延長其使用壽命，便于操作維護，為物業(yè)公司贏 得經(jīng)濟效益奠定良好的基礎(chǔ)。 / 17、設(shè)備選型與規(guī)劃設(shè)計階段（ 一 ） 設(shè)備選型時應(yīng)注意的問題對設(shè)備選型，主要是關(guān)注設(shè)備的技術(shù)性能和經(jīng)濟性能是否滿足以下條件。1所選設(shè)備具有一定的技術(shù)先進性，近幾年內(nèi)不可能被淘汰。2在設(shè)備技術(shù)性能具有領(lǐng)先水平的前提下，不增加后期的管理成本。3設(shè)備功率的預(yù)留量不易過大，

3、以免造成日后運行處于“大馬拉小車”的嚴重浪費狀態(tài)。4采取具體措施從材料和施工工藝上保證設(shè)備運行的安全性、可靠性、經(jīng)濟性，且便于維修、便于材料和備件的采購。5設(shè)備的耗能狀況符合要求。6避免選用已列入淘汰產(chǎn)品但尚未淘汰的設(shè)備。7針對國家重點監(jiān)控的設(shè)備和材料，如消防設(shè)備、器材及材料，應(yīng)驗證其生產(chǎn)廠家的資質(zhì)，保證相關(guān)產(chǎn)品應(yīng)符合國家強制標(biāo)準(zhǔn)。，8必須要求提供進口設(shè)備的廠家或供應(yīng)商提供中文技術(shù)資料及報關(guān)資料。( 二 ) 運行管理與維護保養(yǎng)應(yīng)注意的問題l 物業(yè)公司應(yīng)詳細研究設(shè)備的設(shè)計圖紙，了解各設(shè)備系統(tǒng)的工藝布置情況、系統(tǒng)設(shè)計特點、管線走向、施工材料材質(zhì)及施工工藝等。2認真考慮設(shè)備系統(tǒng)與建筑物空間能否滿足以

4、下要求。足夠的操作空間。足夠的拆卸、吊運和維修空間。便于巡視、觀察、檢查和記錄。詳細了解與流量控制相關(guān)的系統(tǒng)管線的布置是否經(jīng)濟、合理。是否在系統(tǒng)的合理位置配備了測量和計量裝置( 如溫度和流量) ，以便于運行管理和經(jīng)濟核算。三 ) 設(shè)計缺陷舉例電氣工程設(shè)計缺陷控制箱 (柜) 因安裝位置不合理，只能半開門，無法進行檢修。控制柜背面距離墻壁或設(shè)備太近，使后柜門不能全部打開，無法操作檢修，而且容易帶來安全隱患。鍋爐房內(nèi)的電氣控制柜緊貼熱源，給長期安全運行帶來隱患。人 防衛(wèi)生間排污泵控制箱安裝在污水池旁邊，長期處于密封潮濕的環(huán)境中，既影響安全運行又使電器元件和箱體極易被銹蝕損壞，從而造成故障多發(fā)。(5)

5、室外冗接箱安裝基礎(chǔ)未考慮防水層，致使冬季箱內(nèi)結(jié)露，形 成安全隱患。住宅樓宇公共區(qū)域用電未設(shè)計分類計量電表，業(yè)主均攤的電量無法進行核算，造成收費困難。公建樓 (會所 )只有總計量電表，未分層設(shè)計計量，不利于對房屋租賃單位用電進行獨立計量。) 鍋爐房、水泵房的大功率電動機由于無法進行人工搬運，檢修時必須借助起重工具才能拆卸、搬運，且其周圍及上空有管道阻擋，周邊空間狹窄，無法架設(shè)起吊用的三腳架，而其上方樓板或梁上也未預(yù)設(shè)起重用的吊環(huán)，這些都給檢修工作帶來困難。小區(qū)道路照明、景觀照明不分功能、不分用途，支路混合，功率分配不合理，三相功率不平衡，不僅難以管理，而且浪費電能。對于封閉管理的小區(qū)，未在樓宇通

6、往地下層的坡道口、車庫出入口及通往各樓單元的出入口設(shè)計門禁，存在安全隱患。園區(qū)安防 監(jiān)控 攝像存在 肓區(qū)， 存在安全隱患。給排水 工程設(shè)計缺陷生活水消毒器安裝位置不當(dāng)，四周被水泵和管線阻擋，既無法 解體檢修，也無法更換消毒燈管。生活水泵房內(nèi)水系統(tǒng)未設(shè)計缺水?dāng)嚯姳Ｗo和溢水報警保護裝置，不利于其安全運行。衛(wèi)生間排污泵選型不當(dāng)，沒有鉸輪，部分污物不能被破碎，經(jīng)常堵塞。衛(wèi)生間下水口距離墻壁小于35 厘米，無法安裝潔具。地下車庫負二層的污水管線未設(shè)計與市政排污管線相通，致使污水排上地面。樓內(nèi)排污泵和污水管線未設(shè)計減震、降噪措施，使噪音超標(biāo)，引起業(yè)主投訴。園內(nèi)未設(shè)計雨水地下排泄系統(tǒng)，每到雨季時，小雨則地面

7、積水；大雨則地下設(shè)備房被淹，因此絕不能因小區(qū)占地面積不太大就忽略雨水排泄問題。室外井蓋低于地表面( 包括水、電、氣、通信等井蓋) ，下雨和綠化澆水時大量地表水流入井溝內(nèi)，將管線、水表、電纜等設(shè)施泡在 水中。3供熱工程設(shè)計缺陷監(jiān)視、測量儀表液位顯示等處的照明光線不足 ( 自然光或人工照明 ) ，給定時觀察和記錄帶來困難。整座樓的供暖管道只安裝一個閥門，各單元入樓處不設(shè)計閥門，這樣就造成一個單元有問題而必須關(guān)閉整座樓的供暖。入樓的采暖管線管徑偏小，使許多住戶室溫達不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，供暖費收不上來。熱力站所有二次水除污器均未設(shè)計旁通，除污時必須關(guān)閉整個采暖系統(tǒng)。鍋爐房空間面積太小，勉強擠下了各類設(shè)備和管

8、線，沒有維修和更換大件設(shè)備的充?？臻g，沒有水處理化驗間，值班室也是勉強擠在配電室內(nèi)。同一個小區(qū)的供暖設(shè)計為不同的模式，大多數(shù)樓宇為并聯(lián)型供暖，個別樓宇卻被設(shè)計成上供下同的串聯(lián)系統(tǒng)，無法從根本上解決此 類樓內(nèi)暖氣不熱的問題。生活熱水補水系統(tǒng)未設(shè)計單獨計量水表，無法準(zhǔn)確計算生活熱 水補水量。戶內(nèi)熱水龍頭距離供水立管太遠，而且熱水只在立管內(nèi)循環(huán)， 致使用戶每次用熱水時要放出許多涼水，引起用戶的極大不滿。以上列舉的設(shè)計缺陷說明，從運行管理和維修保養(yǎng)的角度將設(shè)備設(shè)施的安裝設(shè)計納入前期管理是非常重要的。所以，物業(yè)公司各專業(yè)技術(shù)人員必須認真參與審核設(shè)備設(shè)施的安裝設(shè)計。二、設(shè)備安裝質(zhì)量控制階段設(shè)備安裝階段雖然

9、有監(jiān)理公司負責(zé)質(zhì)量監(jiān)理，但由于種種原因，不能完全依賴監(jiān)理公司。物業(yè)公司介入本階段的主要目的是從使用角度監(jiān)理設(shè)備安裝施工質(zhì)量。l 在已經(jīng)詳細研究各設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計文件、設(shè)計圖紙和產(chǎn)品使用說明書的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)場實際情況，比較、對照建筑結(jié)構(gòu)空間尺寸和設(shè)備外型尺寸，熟悉了全部設(shè)備系統(tǒng)的布置情況。2在上述基礎(chǔ)上，比對實際情況，驗證以下幾方面是否符合要求。設(shè)備的安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向。沒備的操作和維修、拆卸所需的空間尺寸。巡視、觀察、檢查設(shè)備所需的空間尺寸，觀察方向是否正確，光照是否充足。施工材料和施工工藝是否符合規(guī)定，是否能保證設(shè)備的長期安全運行。3檢查隱蔽施工的質(zhì)量是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求。4檢

10、查不同專業(yè)管線交叉的安全距離是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求。5了解施工進度，其目的在于掌握重點施工階段的施工時間，便于及時對施工質(zhì)量進行監(jiān)查。6及時搜集( 復(fù)印 ) 設(shè)備裝箱單，尤其是大型成套設(shè)備的裝箱單。因為房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位常常將裝箱單丟失或缺失，而裝箱單是設(shè)備驗收的依據(jù)之一，在將來驗收時應(yīng)按照裝箱單查驗設(shè)備主機、輔機、配套件、備件及專用工具等的數(shù)量、型號（ 規(guī)格 ） 是否與裝箱單相符，有無損傷、缺失。7查找進口設(shè)備的所有中文技術(shù)資料、圖紙和商檢文件。這些文件雖然在驗收移交時才歸物業(yè)公司所有，但必須先行掌握它們的實際情況，以利于將來的驗收，必要時可先行進行復(fù)印。8設(shè)備安裝環(huán)境是否滿足產(chǎn)品說

11、明書及安裝合同中規(guī)定的條件，如環(huán)境溫度、濕度、防塵、防爆、防潮及外加輔助電源等。9需外加穩(wěn)壓電源或輔助電源的設(shè)備，其電源功率是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)或產(chǎn)品要求。三、設(shè)備調(diào)試及試運行階段本階段是掌握設(shè)備的技術(shù)性能，奠定設(shè)備安全操作、運行管理、維護保養(yǎng)基礎(chǔ)的重要階段。物業(yè)公司各專業(yè)技術(shù)人員和相關(guān)人員應(yīng)及時跟進設(shè)備調(diào)試和試運行階段并跟進到底，通過這一過程了解和掌握設(shè)備系統(tǒng)的質(zhì)量及其操作和維護的關(guān)鍵部位、技術(shù)經(jīng)濟性能是否達到設(shè)計指標(biāo)、運行狀態(tài)是否正常。 / 171仔細閱讀廠家產(chǎn)品使用說明書和圖紙，透徹了解設(shè)備的技術(shù)指標(biāo)、控制原理、操作程序、調(diào)試步驟等。2監(jiān)督安裝方調(diào)試人員做好調(diào)試記錄。對于重點環(huán)節(jié)，參與其中的

12、物業(yè)技術(shù)人員也應(yīng)做調(diào)試記錄。3尤其要做好調(diào)試過程中發(fā)生的故障及修復(fù)情況的記錄及更改圖紙或設(shè)計的記錄。4監(jiān)督安裝方調(diào)試人員做好試運行記錄，尤其是故障記錄。隨機檢查設(shè)備的運行狀況是否正常，試運行時間是否達到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。5根據(jù)試運行情況，驗證設(shè)備的各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)是否達到設(shè)計要求。6寫出設(shè) 備調(diào)試、試運行總結(jié)報告 。報告的內(nèi)容主要包括以下幾部分。設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)經(jīng)濟性能是否達到設(shè)計指標(biāo)。設(shè)備系統(tǒng)的試運行效果是否滿足要求。設(shè)備系統(tǒng)的隨機輔件、備件、專用工具的數(shù)量和規(guī)格是否與裝 箱單相符。技術(shù)文件和圖紙是否正確、完整，調(diào)試、試運行記錄是否完 整。調(diào)試、試運行中出現(xiàn)的故障及解決的方法和結(jié)果。原設(shè)計圖紙的

13、更改情況。存在的其他問題。將參與過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時報告公司領(lǐng)導(dǎo)和房地產(chǎn)開發(fā)商， 以求及時解決，不使問題遺留。本報告不同于開發(fā)商的驗收報告，它比后者內(nèi)容更加全面，是日后對設(shè)備進行維修和維護保養(yǎng)的原始基礎(chǔ)資料，同設(shè)備制造廠家的使用說明書和圖紙一樣重要。本報告只上交物業(yè)公司的主管經(jīng)理，在竣工驗收后，隨同其他驗收資料一并由物業(yè)公司工程技術(shù)檔案室保存。四、準(zhǔn)備竣工驗收階段此階段是為竣工驗收作準(zhǔn)備，同時注意搜集相關(guān)資料( 在實際中有些資料往往被開發(fā)商或施工單位隨意丟棄 ) 。主要工作內(nèi)容有以下幾個方面。1參加分部和分項工程驗收、隱蔽工程驗收及設(shè)備安裝工程的綜合驗收，對存在的問題提出整改意見。搜集、建立比

14、較完整的設(shè)備前期技術(shù)檔案，主要內(nèi)容如下。設(shè)備選型報告及技術(shù)經(jīng)濟論證。設(shè)備購置合同。設(shè)備安裝合同。設(shè)備供應(yīng)商應(yīng)提供的技術(shù)文件，如產(chǎn)品合格證、裝箱單、使用說明書、控制原理圖、接線圖、安裝基礎(chǔ)圖，某些設(shè)備( 如消防設(shè)備)還必須有按國標(biāo)規(guī)定進行強制檢測的報告等。進口設(shè)備除應(yīng)有中文文件和中文技術(shù)資料外，還應(yīng)有商檢證明 文件。安裝施工記錄及調(diào)試、試運行記錄安裝施工中的設(shè)計變更與洽商。管理業(yè)務(wù)往來文件及批件。五、竣工驗收階段竣工驗收是以開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位為主，但物業(yè)公司必須參與。在驗收過程( 也包括安裝施工、調(diào)試、試運行階段) 中，要糾正依賴監(jiān)理公司的心理，不能認為有了監(jiān)理公司，物業(yè)公司就可以“高枕

15、無憂”甚至不參加驗收。這是因為監(jiān)理公司和物業(yè)公司各自關(guān)注的角度有差異，而且考慮到某些因素和以往接收項目中產(chǎn)生的大量工程質(zhì)量問題，所以不可完全依賴監(jiān)理公司( 一 ) 參與竣工驗收重點在驗收過程中一般是按數(shù)量比例進行抽驗，有些項目雖然已由監(jiān)理公司進行過驗收，但物業(yè)公司則應(yīng)把重點放以下事項上。1認真查閱驗收記錄，對重點部位和環(huán)節(jié)進行現(xiàn)場核查。2在同一程系統(tǒng)中，檢驗監(jiān)理公司未抽驗的個項。3對于不同施工單位安裝的項目，應(yīng)分別遵照相關(guān)專業(yè)的國家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定的規(guī)范進行驗收，具體可以參照本書第三章“接管驗收”中的規(guī)定進行驗收。只有這樣，才能在竣工驗收工作中做到心中有數(shù)、工作有序。（ 二 ） 參與竣工驗收

16、內(nèi)容l 竣工驗收主要責(zé)任方雖然是開發(fā)商和施工單位，但物業(yè)公司應(yīng)派遣各專業(yè)工程技術(shù)人員組成驗收小組，并指定組長。該驗收小組參加各專業(yè)工程的驗收，為將來的接管驗收奠定良好的基礎(chǔ)。2.參加驗收的人員應(yīng)提前 12個月向開發(fā)商索取竣工項目的相關(guān)資料，進行詳細研究，并對重點現(xiàn)場進行察看，事先做到心中有數(shù)。3驗收項目分類有隱蔽工程竣工項目、單項工程竣工項目、階段工程竣工項目及全部工程竣工項目。4驗收小組成員應(yīng)認真做好驗收記錄，必要時應(yīng)拍照記錄，對質(zhì)量缺陷的記錄更應(yīng)詳細、準(zhǔn)確。驗收記錄應(yīng)有物業(yè)公司、開發(fā)商、施工單位的有關(guān)人員簽字確認。5根據(jù)驗收工作的具體情況，適時提議召開各方的聯(lián)席會議，對本階段驗收工作進行總結(jié)、協(xié)調(diào)，對不合格項應(yīng)制定出整改措施和完成期限，經(jīng)各方簽字確認，必要時應(yīng)簽訂協(xié)議。6已完成整改的項目，必須進行二次驗收，直至合格。7對設(shè)備的驗收一定不可忽視裝箱單，因為裝箱單開列了本套設(shè)備的主機、輔機、備件、專用工具等的型號規(guī)格和數(shù)量及技術(shù)文件、資料。在現(xiàn)實中，開發(fā)商和施工單位往往對此缺乏足夠的重視，常有丟失裝箱單的現(xiàn)象，使物業(yè)公司不知道設(shè)備的