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認(rèn)證類型：個(gè)人認(rèn)證

認(rèn)證主體：裴**（實(shí)名認(rèn)證）

IP屬地：天津

IP屬地：天津 上傳時(shí)間：2022-09-11 格式：DOC 頁數(shù)：10 大?。?7.50KB 積分：20 舉報(bào) 版權(quán)申訴

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偡椒ㄕ恚ㄒ唬┙ㄖ娣e法什么是建筑面積法？建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。為了闡述大家都知道的“概念”，我通過簡單的案例來解讀概念。老王計(jì)劃在老家宅基地修建一座兩層的門房，建筑面積是200平方米，共花了75000元，請計(jì)算每平方米的單位造價(jià)是多少元？75000元/200平方米=375元/m?以上計(jì)算過程就是對建筑面積

2、法的核心詮釋。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)候，計(jì)算單位成本是必經(jīng)步驟。在實(shí)際操作中，建筑面積法要學(xué)會(huì)靈活運(yùn)用。下面我們就詳細(xì)解讀。假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本（依據(jù)竣工決算報(bào)告做出，記賬憑證、流水均符合稅法規(guī)定）、銷售面積、單位成本如下圖所示：第一步：歸集開發(fā)成本合計(jì)數(shù)。首先歸集清算對象帳載“開發(fā)成本”會(huì)計(jì)科目借方累計(jì)發(fā)生數(shù)，即建造項(xiàng)目所有的、合理的、合規(guī)的支出。如上圖所示，開發(fā)成本總額1.15億元。提示：按照開發(fā)成本六個(gè)明細(xì)列式，詳細(xì)記載每一明細(xì)科目的借方發(fā)生數(shù)。目的就是一則細(xì)化分類，便于后續(xù)審核；二則便于稽查應(yīng)對。第二步：利息單獨(dú)列示“開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)”科目的“利息”支出單獨(dú)列示。在

3、計(jì)算土地增值稅流程中，利息扣除分為兩種，一是計(jì)算扣除，二是據(jù)實(shí)扣除。為了便于前期測算和后期清算，有必要單獨(dú)列示。你懂的！第三步：匯總銷售面積該銷售面積包括三部分：一是實(shí)際銷售面積。該面積一定是實(shí)際銷售的面積，與測繪面積、預(yù)售面積不一樣的。修建的公配（會(huì)所），不屬于可售面積，但屬于建筑面積。如果企業(yè)實(shí)際銷售了會(huì)所（姑且不論是否可以銷售、是否違規(guī)），則會(huì)所屬于“實(shí)際銷售面積”。要注意概念的區(qū)分。二是自用面積。企業(yè)出于以下幾點(diǎn)原因有可能自用房產(chǎn)：捂盤惜售、滯銷姑且自用、規(guī)劃就是為了自用。自用面積轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的時(shí)候，同樣是存在成本的，因此，自用面積必須考慮。三是出租面積。企業(yè)處于各種考慮，將開發(fā)產(chǎn)品作為

4、投資性房地產(chǎn)獲取收益，同樣考慮該部分的建筑面積。第四步：計(jì)算單位成本在計(jì)算的時(shí)候注意區(qū)分，包含利息的單位成本與不包含利息的單位成本。完成以上步驟之后，在進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)候就簡單了，銷售100平方米，扣除100平方米的成本，計(jì)算增值額，尋找稅率，計(jì)算土地增值稅稅款。建筑面積法是房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偟淖罨镜姆椒?，也是最重要的一個(gè)方法，其他成本分?jǐn)偡椒ň越ㄖ娣e法為基礎(chǔ)衍生出來的。成本分?jǐn)傋鳛橐粋€(gè)系列，其他分?jǐn)偡椒?，我們接著往下看nJ（二）預(yù)算造價(jià)法那么，什么是預(yù)算造價(jià)法？預(yù)算造價(jià)法指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。預(yù)算造價(jià)法怎么用？我們通過一個(gè)簡單的案例

5、進(jìn)行闡述。*房地產(chǎn)公司滾動(dòng)開發(fā)三幢樓，2011年建造1#樓，預(yù)算造價(jià)1000萬元；2012年建造2#樓，預(yù)算造價(jià)2000萬元；2013年建造3#樓，預(yù)算造價(jià)3000萬元；每幢樓的建設(shè)周期都是三年。在2011年初，*地產(chǎn)公司通過商業(yè)銀行借款600萬元，年利率10%，年末付息期限三年，每年利息支出60萬元（不考慮其他資金成本因素）。請計(jì)算1#樓各年利息成本。第一年，可以理解為全部借款資金全部使用在1#樓，該樓歸集利息成本60萬元。第二年，1#、2#同時(shí)建造，為了合理劃分兩幢樓的利息成本，按照預(yù)算造價(jià)法來分?jǐn)?#樓應(yīng)歸集的利息成本?？傤A(yù)算造價(jià)3000萬元（1#樓1000萬元+2#樓2000萬元），1

6、#樓占到整個(gè)當(dāng)年建樓盤預(yù)算造價(jià)的1/3（1000萬元/3000萬元），因此1#樓分?jǐn)偫⒊杀?0萬元（60萬元*1/3）。計(jì)算公式：1#樓利息成本=1#樓預(yù)算造價(jià)/（當(dāng)年建設(shè)樓盤預(yù)算總造價(jià)）*當(dāng)年利息總支出第三年，分析同上，1#樓分?jǐn)倸w集的利息成本應(yīng)該是10萬元。提示預(yù)算造價(jià)法分?jǐn)偫⒊杀緯r(shí)，注意時(shí)間節(jié)點(diǎn)。即利息資本化時(shí)間的起點(diǎn)和終點(diǎn)，要分段計(jì)算，登載明細(xì)賬。預(yù)算造價(jià)法還是有好多適用情況：將要支付還沒有支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；未建設(shè)或者未竣工決算的公配、基礎(chǔ)設(shè)施等。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)，一定要根據(jù)項(xiàng)目情況本身來確定分?jǐn)偡椒ǎ械目赡苡靡环N，也有可能用多種，做好分析，只要對企業(yè)有利，我們就

7、要靈活運(yùn)用。還有幾個(gè)分?jǐn)偡椒ㄖ档脤W(xué)習(xí)和掌握，我們逐一分享，我非常希望房地產(chǎn)財(cái)務(wù)都能掌握，對企業(yè)和個(gè)人來說，是一筆不小的財(cái)富。占地面積法什么是占地面積法？占地面積法是指按已動(dòng)工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。占地面積法我們還是通過案例來解讀。某房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)

8、目土地10000m2,土地成本10000萬元。a項(xiàng)目基座占地4000m,商品房可售面積10000m；b項(xiàng)目基座占地3000m,商品房可售面積10000m；綠化面積3000m?。請計(jì)算A項(xiàng)目的土地成本。（又是一道小學(xué)三年級的應(yīng)用題）第一步：扣除綠化面積的土地成本。綠化面積屬于所有業(yè)主可以共同享受的福利,不區(qū)分容積率或房屋大小,機(jī)會(huì)均等享受綠化成果。因此,綠化部分是按照建筑面積法分割土地成本。計(jì)算過程：首先計(jì)算每平方米的土地單位成本10000萬元/10000m=1萬元/m其次計(jì)算綠化的土地成本3000m2*1萬元/m?=3000萬元最后計(jì)算扣除土地綠化成本之后的金額土地總成本-綠化成本=10000

9、萬元-3000萬元=7000萬元第二步：剩余面積中，計(jì)算A項(xiàng)目的占地成本。首先計(jì)算A項(xiàng)目占地比例=A項(xiàng)目占地面積/(A項(xiàng)目占地面積+B項(xiàng)目占地面積)=4000m/(4000m+3000m)=4/7其次計(jì)算A項(xiàng)目基座占地成本=4/7*7000萬元=4000萬元第三步：A項(xiàng)目承載的綠化土地成本。A項(xiàng)目承載的綠化土地成本采取建筑面積法計(jì)算=綠化土地成本*A項(xiàng)目分?jǐn)偙壤?3000萬元*A項(xiàng)目可售面積/(A項(xiàng)目可售面積+B項(xiàng)目可售面積)=3000萬元*10000m/20000m=1500萬元第四步：匯總A項(xiàng)目土地“總”成本。=A項(xiàng)目基座占地成本+A項(xiàng)目承載的綠化土地成本=4000萬元+1500萬元=55

10、00萬元類似的問題，我見到過以下的計(jì)算結(jié)果(計(jì)算原理不再分析)方法1：10000萬元*4/7=5714.28萬元方法2：10000m-(10000m+10000m)*10000萬元=5000萬元方法3：10000m-(10000m+10000m)X7000萬元=3500萬元方法4：4000m-(4000m+3000m)X7000萬元=4000萬元方法5：4000m-10000mX7000萬元=2800萬元在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)，一定要根據(jù)項(xiàng)目情況本身來確定分?jǐn)偡椒?，有的可能用一種，也有可能用多種，做好分析，只要對企業(yè)有利，我們就要靈活運(yùn)用。就像我們大家常講的，沒有最好，只有更好！直接

11、成本法什么是直接成本法？沿用國稅發(fā)【2009】31文件第二十九條的解釋直接成本法，指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)算與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。綜上，簡單理解為可以直接歸屬于計(jì)稅成本對象的，直接歸集，不必采取建筑面積法、占地面積法等。比如商住一體的建筑主體中：1、商業(yè)外墻砌大理石墻磚（玻璃幕墻），住宅外墻粉刷涂料，因此大理石外墻（玻璃幕墻）成本直接歸屬

12、于商業(yè)，住宅粉刷成本歸屬于住宅；2、商城使用的是扶梯（電梯的一種）和直通商業(yè)部分的直梯（電梯的一種），住宅使用的是直梯。兩部分的電梯成本可以清晰分開，因此，分別歸屬電梯成本；3、地下車位部分內(nèi)墻分刷防水漆，地上商業(yè)毛坯、住宅部分簡裝，因此，地下車位、地上商業(yè)、住宅的成本是不一樣的，依據(jù)工程結(jié)算單可以直接歸屬影響的成本；4、一個(gè)立項(xiàng)，建造一幢樓，商業(yè)銀行專項(xiàng)貸款1000萬元，年利率10%。由此產(chǎn)生的利息直接歸屬該項(xiàng)目，不用采取其他成本分?jǐn)偡椒?。（五）層高系?shù)法根據(jù)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建

13、筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。前面，關(guān)于成本分?jǐn)偟幕A(chǔ)方法（建筑面積法、預(yù)算造價(jià)法、占地面積法、直接成本法），我們就與大家分享完了。那么，下來我們再聊聊“其他合理的方法”，首先來了解層高系數(shù)法。什么是層高系數(shù)法？我翻閱了相關(guān)資料，暫時(shí)沒有找到層高系數(shù)法的定義，只好自己來做蹩腳的闡述。層高系數(shù)法，就是利用層高系數(shù)來均衡分?jǐn)傆捎趯痈卟灰粯佣绊懙慕ㄖ杀尽Ｎ覀冞€是通過案例來解讀：案例:老王計(jì)劃在老家的宅基地修建一座兩層的門房，建筑面積是200平方米，其中第一層層高4.5米（假設(shè)為商業(yè)），第二層層高3米（假設(shè)為普通住宅），各層建筑面積均為100m?

14、,共花了75000元。請計(jì)算商業(yè)的工程造價(jià)？（小學(xué)三年級的應(yīng)用題）第一步：計(jì)算層高系數(shù)將普通住宅的層高設(shè)為單位“1”，則商業(yè)的層高系數(shù)為：商業(yè)的層高/住宅的層高=4.5米=3米=1.5第二步：計(jì)算層高系數(shù)下的“層高系數(shù)面積”第一層層高4.5米，可以虛擬認(rèn)為商業(yè)建造了1.5層，于是商業(yè)建筑面積就不是真實(shí)的100m2了，而是虛擬的150m2。數(shù)據(jù)來源：（1）商業(yè)建筑面積*層高細(xì)數(shù)=100平方米X1.5=15Om（2）住宅的層高系數(shù)面積=真實(shí)的建筑面積*層高系數(shù)=100mx1=1oom于是，整座樓的建筑面積就不是200平方米了，而是考慮層高因素下的250平方米了。數(shù)據(jù)來源：商業(yè)層高細(xì)數(shù)面積+住宅層高

15、系數(shù)面積=150m+100m=250m第三步：計(jì)算層高系數(shù)法下的單位成本單位成本=總成本/層高系數(shù)面積=7.5萬元=250tf=300元/m?第四步：計(jì)算商業(yè)的總成本=商業(yè)的層高系數(shù)面積x單位成本=150tfx300元/tf=4.5萬元好了，答案出爐了。我們對比建筑面積法下的商業(yè)成本：在建筑面積法下，商業(yè)的總成本是：=100mx7.5萬元=200m=3.75萬元提示穗友們關(guān)注兩點(diǎn)：1、沒有考慮橫向成本，考慮縱向成本不足層高系數(shù)法考慮縱向成本不足，沒有考慮橫向成本。因此采取層高細(xì)數(shù)法計(jì)算成本的時(shí)候，會(huì)受到一定的限制。如浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公（告浙江省地方稅務(wù)局公告2014

16、年第16號）規(guī)定：對多個(gè)清算單位或不同類型開發(fā)產(chǎn)品共同發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，在按建筑面積法計(jì)算分?jǐn)倳r(shí)，對超標(biāo)準(zhǔn)層高可售房產(chǎn)應(yīng)按以下方法計(jì)算：對層高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面積按1.5倍計(jì)算；對層高高于6米（含6米）的，其可售建筑面積按2倍計(jì)算。廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2013年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知（穗地稅函2013179號）文件規(guī)定：對兼有住宅和非住宅的綜合開發(fā)項(xiàng)目在計(jì)算分配扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)對剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面積整體乘以1.4系數(shù)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。2、僅建安成本采取層高系數(shù)法采取層高系數(shù)法進(jìn)行成本分?jǐn)偟臅r(shí)

17、候，僅僅適用于“開發(fā)成本-建筑安裝費(fèi)”，公配、土地成本等不可以使用。如果有人要問：為什么采取這種麻煩的“層高系數(shù)法”呢？我想，您一定懂的?。┢渌椒ǔ^占地面積法、建筑面積法、預(yù)算造價(jià)法、直接成本法、層高系數(shù)法這個(gè)五個(gè)分?jǐn)偡椒ㄖ?，部分省市?chuàng)新了其他成本分?jǐn)偡椒ǎ摲椒▽儆诘赜蛐哉?，?shí)際操作中需要積極和當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)與溝通。在此，我梳理總結(jié)了一下，現(xiàn)在分享給大家。一、銀川（銀地稅發(fā)2007214號）-成本加成方法對納稅人建造商住混合樓，即既有營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)又有住宅的工程項(xiàng)目，其營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與住宅收入及成本應(yīng)分別核算，凡核算中成本不能區(qū)分的，對營業(yè)房的成本可按平均成本加計(jì)30%進(jìn)行扣除。寧夏回族自

18、治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于銀川市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)施辦法的批復(fù)（寧地稅函2007123號）文件，同意銀川市制定的銀川市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)施辦法（銀地稅發(fā)2007214號），發(fā)文時(shí)間2007年7月18日。筆者點(diǎn)評：到底是西北地區(qū)，優(yōu)惠力度夠大！估計(jì)“營業(yè)房的成本可按平均成本加計(jì)30%進(jìn)行扣除”目的與國稅函發(fā)1995110號文件一樣，是“鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)”。二、安徽（皖地稅涵2007311號）-實(shí)際合理方法近來，部分地方反映，對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的，如何清算土地增值稅，難以把握?，F(xiàn)將有關(guān)問題明確如下：納稅人開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅

19、，應(yīng)依照國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）的要求，分別核算增值額。在分別核算增值額時(shí)，可以采取按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定扣除金額。前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值稅計(jì)算的原則和規(guī)定以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際計(jì)算并分?jǐn)傞_發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用等扣除項(xiàng)目的方法。筆者點(diǎn)評：務(wù)實(shí)！絕對務(wù)實(shí)！其他合理的方法是企業(yè)實(shí)際采用的方法！“唯我獨(dú)尊”，經(jīng)三、江西（贛地稅發(fā)200876號）-銷售收入比例法納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用及土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，分別按納稅人取得的

20、普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行分?jǐn)?。筆者點(diǎn)評：土地成本按照收入比例進(jìn)行分割，會(huì)形成“商住一體”的商業(yè)部分和住宅部分“樓面地價(jià)”不一樣；別墅與住宅同時(shí)存在的情況下，別墅土地成本偏低，從而影響土地增值稅真實(shí)稅負(fù)。采取占地面積法還是比較客觀的。四、南通（通地稅函2008100號）-售價(jià)系數(shù)法為了進(jìn)一步做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，確保已售面積的成本、土地增值稅增值額的合理性，同時(shí)解決以后營業(yè)用房銷售后因售價(jià)與扣除成本差異大、增值率高、稅負(fù)不均等問題，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中未售營業(yè)用房及車庫成本的分?jǐn)傆?jì)算暫作如下規(guī)定：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未售營業(yè)用房及車庫等采用平均售價(jià)系數(shù)分?jǐn)偡ㄟM(jìn)行成本分?jǐn)?，具體計(jì)算辦法如下：將住宅商品房的平均售價(jià)作為參數(shù)，營業(yè)用房平均售價(jià)、車庫平均售價(jià)同時(shí)計(jì)算成本分?jǐn)傁禂?shù)，后按各自的分?jǐn)傁禂?shù)在總成本中進(jìn)行分?jǐn)?。筆者點(diǎn)評：計(jì)算之復(fù)雜，是正常人不可以想象的！該方法是“層高系數(shù)法”的延伸。層高系數(shù)法由于考慮“縱向成本”不足，所以存在使用該方法限制條件：層高細(xì)數(shù)不得超過上限（如廣州為1.4）；僅建安成本采取層高系數(shù)法。南通市做法打破了以上限制，以總開發(fā)成本按照售價(jià)來分割，形成“收入高了，成本也隨著高了；收入低了，成本也隨