2022年老舊小區(qū)監(jiān)理部總結(jié)

1、第PAGE8頁共NUMPAGES8頁2022年老舊小區(qū)監(jiān)理部總結(jié)_高新區(qū)遠成建設(shè)工程監(jiān)理有限公司文件_市老舊小區(qū)改造工程建欣苑小區(qū)、懷遠小區(qū)第二次監(jiān)理_時間：_年_月_日上午：10：_時地點：西夏區(qū)懷遠小區(qū)施工單位會議室參加單位及人員：建設(shè)單位_市房管局物業(yè)辦：鮑廣智監(jiān)理單位_高新區(qū)遠成工程建設(shè)監(jiān)理公司：仇泓霖、王冰、師陽陽、王國寧、邵波施工單位_陸磐建筑工程有限公司：劉來勇、李瑾_友廈建設(shè)集團有限公司：徐玉龍會議主持人：仇泓霖會議內(nèi)容：一、建設(shè)單位：1、上周房管局物業(yè)辦領(lǐng)導(dǎo)兩次檢查窗戶，現(xiàn)場對窗戶的材質(zhì)出場廠家提出要求，必須嚴格按照設(shè)計要求加工制作。2、信息發(fā)布員的信息，要求定專人定電話，盡

2、快公示。3、窗戶廠家的名稱、電話必須公示。4、施工單位和居委會及時聯(lián)系溝通，解決施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)工作。5、房管局領(lǐng)導(dǎo)對工程進度提出要求，嚴格按照施工合同上簽訂的時間完成施工任務(wù)。6、懷遠小區(qū)物業(yè)用房進度太慢，要求盡快展開施工。7、物業(yè)用房下水開挖，開挖時要求注意旁邊樓房的基礎(chǔ)，開挖深度不能低于旁邊樓房的基礎(chǔ)，開挖時要做觀測點，注意天然氣管道。8、外墻保溫膠漿不能質(zhì)量差，不能便宜。9、基礎(chǔ)開挖最后_公分要求人工開挖清理槽底。10、建欣苑自行車棚在圍墻旁邊做。11、哪些屋面要做維修的趕緊定下來。12、外墻保溫_月_日必須簽合同，_月_日必須進場施工，外墻保溫材料必須提供產(chǎn)品合格證、檢測報告、防火等級報

3、告，必須保證進場材料為合格產(chǎn)品。1_、_月_日外墻施工必須結(jié)束。14、預(yù)埋管下好，交叉施工趕緊進行。二、施工方1、施工單位匯報施工進度。2、建欣苑配電箱、電纜控制室要求設(shè)計單位提出具體做法。3、建欣苑下水全部做完，現(xiàn)在進行門窗更換，開始下主管，下周a，b，c號樓主管下完。4、懷遠小區(qū)5棟樓搭架，維修暖氣管道，做化糞池_個。5、懷遠小區(qū)下周物業(yè)用房做下水，蓋物業(yè)用房。6、居民反映建欣苑停車位太少，等平面圖出來在做調(diào)整。三、監(jiān)理方對施工方的要求1、安全方面。要求施工單位施工現(xiàn)場配備專職安全員。2、資料方面。要求施工方所有進場材料必須報驗監(jiān)理，得到監(jiān)理認可方可進場使用。3、進度方面。施工速度緩慢，現(xiàn)

4、場管理比較亂；要求施工方按施工進度計劃施工，加快施工，必須確保交工時間。4、要求施工單位做好住戶對窗戶的反饋意見。懷遠小區(qū)因為施工搭架過程中，施工人員不配戴安全帽、安全帶，罰款貳仟元。物業(yè)用房基槽開挖未做臨邊防護，存在安全隱患，罰款陸佰元。共計貳仟陸佰元整。建欣苑因為水泥未嚴格遮蓋、儀器未校正、未設(shè)置安全警示標志、消防器材不到位，罰款貳仟元整。四、建設(shè)方對監(jiān)理方的要求1、要求監(jiān)理單位繼續(xù)展開正常工作。2、按照監(jiān)理安全細則，對施工全過程進行監(jiān)督。3、督促施工方做好現(xiàn)場安全、質(zhì)量、進度、文明施工等方面的控制。五、甲方對施工單位的通報1、興慶區(qū)_巷改造工程窗戶材料問題。2、臨時用電安全措施必須到位。

5、3、做好防火、防盜工作。4、要求監(jiān)理單位對進場材料嚴格把關(guān)，進場材料必須是合格產(chǎn)品。2022年老舊小區(qū)監(jiān)理部總結(jié)（二）老舊小區(qū)問題城市發(fā)展得好不好，不能只看高樓廣場這些“面子”，更要看老舊小區(qū)這些“里子”。老舊小區(qū)是城市管理的難點，也是群眾關(guān)心的熱點，一方面基礎(chǔ)設(shè)施差、亂堆亂放多、臟亂差多，整治難，易反彈，真愁人；另一方面，困難群眾多，收費非常難，治安案件多，真可憐。就事論事，談?wù)勛约旱目捶?，望能拋磚引玉。一、老舊小區(qū)現(xiàn)狀各地對老舊小區(qū)的界定稍有不同，一般是指_年以前建成的、建設(shè)標準不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區(qū)，普遍存在以下問題。(一)基礎(chǔ)設(shè)施老化破損比較嚴

6、重，設(shè)計規(guī)劃不合理。經(jīng)過二_的使用，小區(qū)路面、墻面、地面、欄桿扶手、樓道門窗、照明等設(shè)施老化破損比較嚴重，一般沒有樓道門、監(jiān)控技防設(shè)施等較新基礎(chǔ)設(shè)施。小區(qū)外墻面、線桿、線路私拉亂扯問題嚴重，消防設(shè)施不全。有時修補小區(qū)路面，揭開一看，下水道基本全壞了，需要重做。規(guī)劃戶型不盡合理。有一些小區(qū)的老樓，房子特別小，只有五六十個平方，還沒有配建儲藏室，住戶不得已把一些物品堆放到樓道、樓下，甚至是私建儲藏室。還有些房屋沒有供暖，冬季有人儲備一些煤、劈柴用來取暖，堆放在樓道里，這樣的亂堆放，清理起來難度都比較大。_年，_市大明湖街道實施了按市場價回收蜂窩煤的行動，共回收_多噸，街道專門租用了一處廢舊廠房存放

7、蜂窩煤，這也是沒有辦法的辦法。(二)主體混亂。老舊小區(qū)既有單位宿舍，也有商品房，回遷房，房管所公房等，再加上由于房改體制的推進，住宅產(chǎn)權(quán)已呈多元化。早期房屋開發(fā)重建設(shè)、輕管理，導(dǎo)致建管脫節(jié)，天長日久，開發(fā)商不管了。隨著很多企業(yè)破產(chǎn)、合并、重組，加之近年來單位開始推進職工住宅物業(yè)服務(wù)社會化和后勤服務(wù)體制改革，通過發(fā)放物業(yè)補貼，逐漸和單位宿舍脫鉤，通過組建業(yè)委會，把宿舍管理推向市場化，單位也不管了。但是由于老舊小區(qū)業(yè)主成分復(fù)雜，參與積極性差，_過程繁瑣等原因，現(xiàn)在業(yè)委會成立的也不是很多，運行情況也一般，群眾參與的積極性也不太高，現(xiàn)在還沒擔起老舊小區(qū)管理這個重擔。所以，很多時候都是街道、社區(qū)管理，可

8、以說投入了大量的精力、人力、財力。(三)居住群體復(fù)雜，弱勢群體多。老舊小區(qū)居民有單位職工、退休人員、下崗職工、回遷戶、外來購房戶、租賃戶等。老年人多、弱勢群體多、外來人口多，一方面是部分人素質(zhì)不高，個人利益至上，亂堆亂放、亂潑亂倒、私搭亂建、毀綠種菜時有發(fā)生。這部分人對于清理自己的亂堆亂放、毀綠種菜、亂搭亂建、飼養(yǎng)家禽等行為，持抵觸、不理解態(tài)度，甚至胡攪蠻纏、撒潑耍賴罵大街。另一方面是一些人尤其是老年人和弱勢群體的生活習(xí)慣問題。很多人經(jīng)濟困難或是會過慣了，用不著又舍不得扔的舊東西，習(xí)慣于堆放到樓道或樓下，見到有別人扔的這些東西，還喜歡撿回來，久而久之，形成亂堆放。這在一個小區(qū)，形成鮮明對比，六

9、排樓，前三排基本沒有亂堆放，后三排經(jīng)常有。一打聽，原來前三排是住的是年輕人，這破爛東西給都不會要，后三排是住的是老年人還有些困難群眾，經(jīng)常往回撿。有時這邊清理出來剛堆成堆，垃圾車還沒到，就有大爺大娘過來撿，一眼看不見就撿走了，所以會看到似曾相識的破沙發(fā)、舊床“長腿”跑回來了，讓人哭笑不得。(四)管理費用不足，收費難度很大。首先是收費標準低，現(xiàn)在老舊小區(qū)一般是一戶一年_元的衛(wèi)生費，約合每月每平方米_元，這個標準也就是一個掃掃地、拉垃圾的錢，養(yǎng)不起保安、保潔、維修、綠化等服務(wù)，更談不上封閉、監(jiān)控、路燈等硬件投入，但就是這個標準，能收到_%算是比較好的。極少數(shù)人、極極少數(shù)人是真不自覺，自己不交衛(wèi)生費

10、，堆積了垃圾就打_電話投訴、叫新聞媒體曝光，說垃圾堆成山，就是沒人管，用這種手段來倒逼居委會給他打掃衛(wèi)生。(此辦法觀眾切勿模仿，謝謝。)其次是收費困難，居住在老舊小區(qū)的居民，多數(shù)業(yè)主沒有確立有償購買物業(yè)服務(wù)的意識，其思維仍然停留在計劃經(jīng)濟時期“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段，這個是全國普遍存在的問題。_市社科院做過問卷調(diào)查，老舊住宅區(qū)住戶中明確表示愿意出資引入物業(yè)管理或愿意繳納管理費的，僅占_%和_%，換句話說，有_%以上的住戶明確表示不想出資參與引進物業(yè)管理的前期投入，即便實行了物業(yè)管理也會提出各種理由而不愿繳納管理費。老舊小區(qū)住戶對小區(qū)改造整治和引入規(guī)范物業(yè)管理的愿望強烈、非常強烈

11、，但在出資和繳費問題上態(tài)度消極、非常消極。磚家說是“你要管理我歡迎，你要投資我贊成，讓我出錢你別想”。所以物業(yè)公司普遍不愿進駐老舊小區(qū)，即便是進駐了的也是慘淡經(jīng)營，很多地市出現(xiàn)老舊小區(qū)改造提升后物業(yè)進駐，收不起來物業(yè)費最后跑路的現(xiàn)象。二、解決問題的建議(一)大力實施老舊小區(qū)改造，提升硬件。_年_月，中央城市工作會議提出“加快推進老舊小區(qū)改造”，這是大好事，難點在籌錢。關(guān)于資金問題，一是可以成立一個專門的老舊小區(qū)維修基金，市場化運作，負責資金的籌集、運營和調(diào)配。二是盡最大可能、最大限度地合理利用小區(qū)閑置土地或簡陋房屋進行二次開發(fā)，獲得收益進行貼補。三是借鑒_南通“ppp”模式改造老小區(qū)道路照明的

12、經(jīng)驗，吸引社區(qū)資金參與。四是創(chuàng)造融資平臺，通過一定優(yōu)惠政策，吸引有興趣參與老舊小區(qū)物業(yè)管理的大型物業(yè)企業(yè)出資。(二)明確主體，盡快建立業(yè)主委員會。老舊小區(qū)業(yè)主的物管意識普遍淡薄，多數(shù)人不清楚業(yè)委會是干什么的，自我管理、自我_意識不強，不愿意參加業(yè)主大會，更不愿意參選業(yè)委會委員，常說的一句話是“管閑事落閑事”。仍停留在有問題找政府的舊思維上，難以_成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會普遍缺乏辦公經(jīng)費，加上很多委員都是兼職的、沒有報酬的，積極性及公益熱情難以持久。(三)引入物業(yè)化管理，樹立大物業(yè)理念。小區(qū)建設(shè)“三分建、七分管”，政府投入了巨大的資金進行老舊小區(qū)改造，如果管理不跟上，必定會反

13、彈。把老舊住宅小區(qū)整治完的后續(xù)的管理工作讓位于社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理，無疑是最好的選擇。針對收費難的情況，可以采取靈活多樣的方式，一是參照公交公司模式，成立公辦的非營利性老舊小區(qū)物業(yè)公司，政府補貼資金。二是在老舊小區(qū)改造整治中，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為小區(qū)物業(yè)管理費用的補充資金。三是對承擔老舊小區(qū)管理的物業(yè)公司或社區(qū)進行補貼，比如淄博市，_年度老舊小區(qū)物業(yè)管理收費標準為每月每平方米建筑面積_元。政府補貼標準為每月每平方米建筑面積_元，業(yè)主交費標準為每月每平方米建筑面積_元。徐州市的老舊小區(qū)物業(yè)服

14、務(wù)費采取市、區(qū)財政補貼為主，居民負擔為輔，分級負擔的辦法，每月由市、區(qū)兩級按推行準物業(yè)管理的建筑面積各負擔_元/m2/月的標準費用，小區(qū)居民按住房建筑面積負擔_元/m2/月的標準承擔費用。四是對老舊小區(qū)物業(yè)實行以“以獎代補”政策，設(shè)立長效管理獎勵資金，即對每個小區(qū)安排一定數(shù)額資金，經(jīng)考核達到文明城市標準要求的，每年實行一次性獎勵。大物業(yè)管理是指物業(yè)外包的范圍不光是老舊小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，還包括店外經(jīng)營、占道經(jīng)營、亂停車、亂搭建、小廣告、五小行業(yè)等，以彌補現(xiàn)有執(zhí)法力量的不足，這種大包的方式，在_、_、舟山都有試行，也有一些爭議。其實城管外包不是洪水猛獸，需要認真分析，加強管理來解決，公共服務(wù)外包是改革的重要方向，不應(yīng)因噎廢食。(四)更新觀念，教育群眾。通過建立市場機制來培育老舊小區(qū)百姓的市場