房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適稅流程

1、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)適稅流流程簽訂土地出讓合同，辦理土地證階段契稅：土地價格*3城鎮(zhèn)土地使用稅：土地面積*稅額印花稅：合同金額*稅率建筑施工階段印花稅：合同金額*稅率銷售階段營業(yè)稅：預(yù)收款*5城建稅：營業(yè)稅*7教育費附加：營業(yè)稅*3地方教育費附加：營業(yè)稅*1土地增值稅（預(yù)繳）：預(yù)收款*1印花稅：合同金額*稅率項目匯算清繳階段土地增值稅：（收入-扣除項目）*稅率企業(yè)所得稅：（收入-扣除）*25房產(chǎn)稅：見附注附錄：一、契稅稅：（一）參參考稅法法： 1.中華華人民共共和國契契稅暫行行條例 19997年年7月77日 國國務(wù)院令令第2224號 2.中華華人民共共和國契契稅暫行行條例細(xì)細(xì)則 19997年11

2、0月228日 財法字字【19997】52號號二、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使使用稅：（一）參參考稅法法：1.中中華人民民共和國國城鎮(zhèn)土土地使用用稅暫行行條例20006年112月331日 國務(wù)院院令第4483號號2.關(guān)關(guān)于土地地使用稅稅若干具具體問題題的解釋釋和暫行行規(guī)定19888年110月224日 （888）國稅稅地字第第0155號（二）附附注：1.稅率率：單位位：元/平方米米市、縣一級土地地二級土地地三級土地地四級土地地濟(jì)南市市市區(qū)16842.42.房屋屋銷售后后，辦理理完畢土土地分割割手續(xù)，該房屋屋所應(yīng)分分?jǐn)偟耐镣恋夭恍栊枥U納城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅。三、印花花稅：（一）參參考稅法法：1.中中華人民民共和國國

3、印花稅稅暫行條條例119888年8月月6日國國務(wù)院令令第111號2.中中華人民民共和國國印花稅稅暫行條條例施行行細(xì)則19888年99月299日 （88）財稅字字第2555號3.國國家稅務(wù)務(wù)局關(guān)于于印花稅稅若干具具體問題題的規(guī)定定19988年年12月月12日日 （888）國國稅地字字第0225號（二）附附注：1.稅率率：稅 目范 圍稅 率納稅義務(wù)務(wù)人說 明購銷合同同包括供應(yīng)應(yīng)、預(yù)購購、采購購、購銷銷結(jié)合及及協(xié)作、調(diào)劑 、補償償、易貨貨等合同同按購銷金金額萬分分之三貼貼花立合同人人加工承攬攬合同包括加工工、定作作、修繕繕、修理理、印刷刷、廣告告 、測測繪、測測試等合合同按加工或或承攬收收入萬分分之

4、五貼貼花立合同人人建設(shè)工程程勘察設(shè)設(shè)計合同同包括勘察察、設(shè)計計合同按收取費費用萬分分之五貼貼花立合同人人建筑安裝裝工程承承包合同同包括建筑筑、安裝裝工程承承包合同同按承包金金額萬分分之三貼貼花立合同人人財產(chǎn)租賃賃合同包括租賃賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動車車輛、機(jī)機(jī) 械、器具、設(shè)備等等按租賃金金額千分分之一貼貼花。稅稅額不足足一元的的按一元元貼花立合同人人貨物運輸輸合同包括民用用航空、鐵路運運輸、海海上運輸輸、內(nèi)河河 運輸輸、公路路運輸和和聯(lián)運合合同按運輸費費用萬分分之五貼貼花立合同人人單據(jù)作為為合同使使用的，按合同同貼花倉儲保管管合同包括倉儲儲、保管管合同按倉儲保保管費用用千分之之一貼花花立合同人

5、人倉單或棧棧單作為為合同使使用的，按合同同貼花借款合同同銀行及其其他金融融組織和和借款人人（不包包括銀行行同業(yè)拆拆借）所所簽訂的的借款合合同按借款金金額萬分分之零點點五貼花花立合同人人單據(jù)作為為合同使使用的，按合同同貼花財產(chǎn)保險險合同包括財產(chǎn)產(chǎn)、責(zé)任任、保證證、信用用等保險險合同按投保金金額萬分分之零點點三貼花花立合同人人單據(jù)作為為合同使使用的，按合同同貼花技術(shù)合同同包括技術(shù)術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢、服務(wù)等等合同按所載金金額萬分分之三貼貼花立合同人人產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移書據(jù)包括財產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)和版權(quán)權(quán)、商標(biāo)標(biāo)專用權(quán)權(quán)、專 利權(quán)、專有技技術(shù)使用用權(quán)等轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)據(jù)按所載金金額萬分分之五貼貼花立據(jù)人營業(yè)帳簿簿 生產(chǎn)產(chǎn)

6、經(jīng)營用用帳冊記載資金金的帳簿簿，按固定資資產(chǎn)原值值與自有有流動資資金總額額萬分之之五貼花花。其他他帳簿按按件貼花花五元立帳簿人人權(quán)利、許許可證照照包括政府府部門發(fā)發(fā)給的房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證、工工商 營營業(yè)執(zhí)照照、商標(biāo)標(biāo)注冊證證、專利利證、土土地使用用證按件貼花花五元領(lǐng)受人四、營業(yè)業(yè)稅及附附加（一）參參考稅法法：1.中中華人民民共和國國營業(yè)稅稅暫行條條例119933年122月133日 國國務(wù)院令令第1336號2.中中華人民民共和國國營業(yè)稅稅暫行條條例實施施細(xì)則19993年112月225日 （933）財法字字第0440號3.營營業(yè)稅稅稅目注釋釋（試試行稿）19993年112月227日 國稅發(fā)發(fā)【1999

7、3】1499號4.中中華人民民共和國國城市維維護(hù)建設(shè)設(shè)稅暫行行條例19885年22月8日日 國發(fā)發(fā)【19985】19號號5.國國務(wù)院關(guān)關(guān)于教育育費附加加征收問問題的緊緊急通知知19994年年2月77日五、土地地增值稅稅：（一）參參考稅法法：1.中中華人民民共和國國土地增增值稅暫暫行條例例19993年年12月月13日日 國務(wù)務(wù)院令第第1388號2.中中華人民民共和國國土地增增值稅暫暫行條例例實施細(xì)細(xì)則119955年1月月27日日 財法法字【119955】0006號3.國國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)土土地增值值稅清算算管理有有關(guān)問題題的通知知20007年年1月116日 國稅發(fā)發(fā)【2000

8、6】1877號（二）附附注：1. 計計算增值值額的扣扣除項目目： (1)取得土土地使用用權(quán)所支支付的金金額； (2)開發(fā)土土地的成成本、費費用； (3)新建房房及配套套設(shè)施的的成本、費用，或者舊舊房及建建筑物的的評估價價格； (4)與轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的的稅金； (5)財政部部規(guī)定的的其他扣扣除項目目。2. 土土地增值值稅實行行四級超超率累進(jìn)進(jìn)稅率: 增值額額未超過過扣除項項目金額額50%的部分分，稅率率為300%。 增值額額超過扣扣除項目目金額550%、未超過過扣除項項目金額額1000%的部部分，稅稅率為440%。 增值額額超過扣扣除項目目金額1100%、未超超過扣除除項目金金額2000%的

9、的部分，稅率為為50%。 增值額額超過扣扣除項目目金額2200%的部分分，稅率率為600%。3. 土土地增值值稅的清清算條件件：（一一）符合合下列情情形之一一的，納納稅人應(yīng)應(yīng)進(jìn)行土土地增值值稅的清清算：（1）房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目全部竣竣工、完完成銷售售的；（2）整整體轉(zhuǎn)讓讓未竣工工決算房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的；（3）直直接轉(zhuǎn)讓讓土地使使用權(quán)的的。（二二）符合合下列情情形之一一的，主主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)可可要求納納稅人進(jìn)進(jìn)行土地地增值稅稅清算：（1）已已竣工驗驗收的房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目，已轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的房房地產(chǎn)建建筑面積積占整個個項目可可售建筑筑面積的的比例在在85%以上，或該比比例雖未未超過885%，但剩余

10、余的可售售建筑面面積已經(jīng)經(jīng)出租或或自用的的；（2）取得銷銷售（預(yù)預(yù)售）許許可證滿滿三年仍仍未銷售售完畢的的；（3）納納稅人申申請注銷銷稅務(wù)登登記但未未辦理土土地增值值稅清算算手續(xù)的的；（4）省省稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)規(guī)定定的其他他情況。六、企業(yè)業(yè)所得稅稅：（一）參參考稅法法：1.中中華人民民共和國國企業(yè)所所得稅法法20007年年3月116日 主席令令【20007】63號號2.中中華人民民共和國國企業(yè)所所得稅法法實施條條例220077年122月6日日 國務(wù)務(wù)院令【20007】第第5122號3.關(guān)關(guān)于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)征征收企業(yè)業(yè)所得稅稅問題的的通知20006年33月6日日 國稅稅發(fā)【220066】311號（

11、二）附附注：1.開發(fā)發(fā)企業(yè)開開發(fā)、建建造的住住宅、商商業(yè)用房房以及其其他建筑筑物、附附著物、配套設(shè)設(shè)施等開開發(fā)產(chǎn)品品，在其其未完工工前采取取預(yù)售方方式銷售售的，其其預(yù)售收收入先按按預(yù)計計計稅毛利利率分季季(或月月)計算算出當(dāng)期期毛利額額，扣除除相關(guān)的的期間費費用、營營業(yè)稅金金及附加加后再計計入當(dāng)期期應(yīng)納稅稅所得額額，待開開發(fā)產(chǎn)品品結(jié)算計計稅成本本后再行行調(diào)整。2.開發(fā)發(fā)項目位位于省、自治區(qū)區(qū)、直轄轄市和計計劃單列列市人民民政府所所在地城城市城區(qū)區(qū)和開發(fā)發(fā)項目位位于地及及地級市市城區(qū)及及郊區(qū)的的，不得得低于115%；開發(fā)項項目位于于其他地地區(qū)的，不得低低于100。 七、房產(chǎn)產(chǎn)稅：（一）參參考稅法法：1.中中華人民民共和國國房產(chǎn)稅稅暫行條條例119866年9月月15日日 國發(fā)發(fā)（19986）90號號2.關(guān)關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)稅若干干具體問問題的解解釋和暫暫行規(guī)定定19