商貿(mào)策劃專(zhuān)案講義課件

1、有一組數(shù)據(jù)要跟大家分享！商務(wù)部在今年上半年發(fā)布的中國(guó)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告中稱(chēng)，2004年，以商業(yè)地產(chǎn)投資為先導(dǎo)的流通產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整出現(xiàn)了快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。全年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資達(dá)到1723億元，比上年增長(zhǎng)31.4，在全部房地產(chǎn)投資比重中超過(guò)13%，比上年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。 報(bào)告稱(chēng)，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的快速升級(jí)，城市商業(yè)將以較高速度發(fā)展; 報(bào)告預(yù)計(jì)2005年城市流通領(lǐng)域固定資產(chǎn)投資將達(dá)到1400億元，增幅達(dá)到30%，商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模將達(dá)到2000億元，增幅有望達(dá)到20%。 有一組數(shù)據(jù)要跟大家分享！項(xiàng)目規(guī)模的盲目求大 商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模是由本地的消費(fèi)承載力或者說(shuō)是項(xiàng)目能夠覆蓋到的區(qū)域的消費(fèi)承

2、載力決定的。盲目求大會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)承載能力、業(yè)態(tài)組合等各個(gè)方面的問(wèn)題，并進(jìn)而影響經(jīng)營(yíng)效果。 關(guān)注幾個(gè)行業(yè)現(xiàn)象！簡(jiǎn)單復(fù)制成功案例： 目前商業(yè)用房空置的問(wèn)題已經(jīng)比較嚴(yán)重，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中商業(yè)地產(chǎn)所占比例不到10%，而空置面積中商業(yè)地產(chǎn)就占了25%。造成空置的主要的原因是商業(yè)物業(yè)供需的結(jié)構(gòu)性失衡。目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同質(zhì)化、模式單一特別是簡(jiǎn)單復(fù)制成功案例的問(wèn)題已經(jīng)在一定程度上阻礙了商業(yè)地產(chǎn)的正常發(fā)展。 關(guān)注幾個(gè)行業(yè)現(xiàn)象！政府規(guī)劃呈無(wú)序擴(kuò)張：關(guān)注幾個(gè)行業(yè)現(xiàn)象！ 近兩年，不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會(huì)城市、寧波等新興工業(yè)化城市，就連偏遠(yuǎn)地、縣級(jí)市一批CBD、中央商業(yè)街、大型Mall、主題步

3、行街等商用物業(yè)項(xiàng)目也紛紛上馬。在機(jī)遇與挑戰(zhàn)中迎接發(fā)展：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)依然具備強(qiáng)勁的發(fā)展空間。從無(wú)序走向有序，從稚嫩走向成熟，已是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)不可逆轉(zhuǎn)的大勢(shì)所趨。優(yōu)勝劣汰、適者生存，機(jī)遇與挑戰(zhàn)的相互碰撞，隱含著對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)“規(guī)范化發(fā)展”的急切呼求。商貿(mào)物業(yè)批發(fā)大市場(chǎng)采購(gòu)中心流通經(jīng)營(yíng)商務(wù)地產(chǎn)CBD寫(xiě)字樓產(chǎn)權(quán)式酒店休閑辦公商場(chǎng)地產(chǎn)MALL商業(yè)街日常購(gòu)物目前商業(yè)地產(chǎn)的幾種主要形式商業(yè)地產(chǎn)策劃沒(méi)有公式，關(guān)鍵是能在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)中創(chuàng)造出新的價(jià)值；如“海上?！钡慕ㄖ?chuàng)意，就使“上實(shí)”多收二三斗。商業(yè)地產(chǎn)策劃的創(chuàng)新是生命！商業(yè)地產(chǎn)策劃的眾家之言：商業(yè)地產(chǎn)策劃涉及從前期市場(chǎng)調(diào)研、商業(yè)規(guī)劃及建筑規(guī)劃等，到后期

4、招商、銷(xiāo)售及商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，是一個(gè)系列工程。商業(yè)地產(chǎn)策劃的內(nèi)容相當(dāng)廣泛！商業(yè)地產(chǎn)策劃的眾家之言：市場(chǎng)調(diào)研定位商業(yè)地產(chǎn)策劃的職能動(dòng)線：規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問(wèn)財(cái)務(wù)投資顧問(wèn)營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣銷(xiāo)售招商配合商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)調(diào)研定位 市場(chǎng)調(diào)研 地段分析 商圈與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 三類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)分析定位 主題、業(yè)態(tài)組合定位 我們做什么？舉例：一般百貨零售業(yè)選址要求： 1）城市人口規(guī)模20萬(wàn)以上；2）城市商業(yè)中心，商圈半徑公里，一般標(biāo)準(zhǔn)是公共汽 車(chē)公里車(chē)程，不超過(guò)分鐘的心理承受力；3）交通便利性：公交車(chē)、小車(chē)、摩托車(chē)、自行 車(chē)等交通工具來(lái)往暢通，使得顧客便利通達(dá) 店址；4）項(xiàng)目建筑面積在600015000平方米；5）配套設(shè)施

5、：扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分 區(qū)、卸貨區(qū)；6）主入口前有1000平方米左右的廣場(chǎng)； 7）有一定量停車(chē)位； 能不能從感覺(jué)走向更為理性？分析標(biāo)準(zhǔn)能不能更為量化？讓項(xiàng)目走得更加穩(wěn)??？財(cái)務(wù)投資顧問(wèn)這樣做值不值？ 開(kāi)發(fā)成本靜動(dòng)態(tài)預(yù)算 租售收益評(píng)估及比例測(cè)算 銷(xiāo)售預(yù)測(cè)及投資回報(bào)分析 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 自營(yíng)經(jīng)營(yíng)評(píng)估 盈虧平衡點(diǎn)簡(jiǎn)單舉例：反推風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)有及預(yù)計(jì)收益及現(xiàn)有規(guī)劃為制定價(jià)格作參考規(guī)劃能不能滿(mǎn)足營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣我們?cè)趺醋觯?客戶(hù)群精準(zhǔn)定位 主訴求點(diǎn)確定及入市時(shí)機(jī)選擇 定價(jià)策略 市場(chǎng)推廣策略 銷(xiāo)售控制策略銷(xiāo)售招商配合我們?cè)趺窗盐眨?銷(xiāo)售招商部門(mén)組建 人員培訓(xùn) 銷(xiāo)售工具及資料制備 實(shí)施銷(xiāo)控 主力店及品牌店推廣引入商

6、業(yè)經(jīng)營(yíng)管理我們?cè)趺醋鐾?日常經(jīng)營(yíng) 員工培訓(xùn)及指導(dǎo) 賣(mài)場(chǎng)管理 商戶(hù)管理 市場(chǎng)策劃推廣 市場(chǎng)調(diào)研定位我們今天所探討的層面：規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問(wèn)財(cái)務(wù)投資顧問(wèn)營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣銷(xiāo)售招商配合商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售層面的關(guān)系理解：策劃力造勢(shì)期強(qiáng)銷(xiāo)期籌備蓄勢(shì)畫(huà)餅：定位吹水：推廣溜桿：配合招商力招商為主，策劃為輔。如何快速提升客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的普遍認(rèn)同，是銷(xiāo)售策劃的工作重心。商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售層面的關(guān)系理解：行銷(xiāo)與直銷(xiāo)：商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售觀念商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售區(qū)別，有一個(gè)形象的比喻就是：住宅項(xiàng)目是直銷(xiāo)，商業(yè)地產(chǎn)是行銷(xiāo)做住宅項(xiàng)目時(shí)，是直接面對(duì)最終消費(fèi)者銷(xiāo)售，對(duì)策劃的依賴(lài)性很大，銷(xiāo)售是被動(dòng)的 “坐商”形式。但商業(yè)地產(chǎn)則完全不

7、同，它的銷(xiāo)售對(duì)象往往不是直接的購(gòu)物消費(fèi)者（可能有些投資散戶(hù)，可以把他們視為直銷(xiāo)），而是商家，特別是主力店，其間特別講求帶動(dòng)性，銷(xiāo)售是主動(dòng)的 “行商” 。 。心理暗箱：客戶(hù)在想什么？調(diào)查摸底 與現(xiàn)在相比劃不劃算！ 發(fā)展？ 能不能讓我賺到錢(qián)！ 模式？ 這樣賺錢(qián)穩(wěn)不穩(wěn)當(dāng)！ 保證？ 賺錢(qián)能否真的長(zhǎng)久！ 前景？ 投資承受力！ 價(jià)格？定位思考之：粗淺歸納一般是兩問(wèn)題，兩方向： 一是經(jīng)營(yíng)層級(jí)的提升 二是對(duì)項(xiàng)目功能層級(jí)的需求整合定位思考之：以商貿(mào)物業(yè)為例存同求異：如何讓客戶(hù)相信更能賺錢(qián)？業(yè)態(tài)創(chuàng)新 配套創(chuàng)新 服務(wù)創(chuàng)新 管理創(chuàng)新 技術(shù)創(chuàng)新 看廣州國(guó)際玩具禮品城的定位啟示首期10萬(wàn)平米，800間商鋪渠道層級(jí)：打造全

8、球首席玩具禮品商流中心；區(qū)位交通及會(huì)展經(jīng)濟(jì)成為其訴求重點(diǎn)； 功能層級(jí)：提出了10個(gè)平臺(tái)，整合了玩具主題公園、青少年科普基地 、婦幼活動(dòng)中心與少兒競(jìng)賽基地、玩具研發(fā)與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，玩具科技展示與科技交易中心等多個(gè)玩具產(chǎn)業(yè)附加需求亮點(diǎn)。定位思考之：“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”，是策劃定位的主線；客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的印象基礎(chǔ)往往建立在對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展空間的最初判斷，為此因勢(shì)利導(dǎo)、敢為人先，樹(shù)立領(lǐng)先的項(xiàng)目形象是定位的基本要求；客戶(hù)的最終收益來(lái)源于市場(chǎng)需求，因此你的功能定位能否看上去比其它項(xiàng)目創(chuàng)造出更多的潛在需求，與你的成功訴求有著很大的必然聯(lián)系。而概念創(chuàng)新、需求整合則是目前功能定位的主要手段；看廣州國(guó)際玩具禮品城的定

9、位啟示定位思考之：. 策劃推廣（吹水）我們?cè)鯓诱f(shuō)？（What）什么方式什么時(shí)間什么步驟外圍施壓：借助外來(lái)因素（商會(huì)、政府等）給本地客戶(hù)施加心理壓力，使本商戶(hù)增加信心，形成購(gòu)買(mǎi)緊迫感；前景引導(dǎo)：借助對(duì)區(qū)域商業(yè)趨勢(shì)、經(jīng)營(yíng)管理理念、主力店、推廣費(fèi)用等來(lái)充分描繪項(xiàng)目前景，增強(qiáng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心；設(shè)限引爆：人為制定認(rèn)購(gòu)限制，配合以低于客戶(hù)心目?jī)r(jià)位引爆； 造勢(shì)一般思路策劃樹(shù)：如何提升客戶(hù)心理預(yù)期夸借巧借外力附附加促進(jìn)提升自身限設(shè)限引爆夸夸大自身夸區(qū)位夸交通夸政策夸功能位于X，是城市商貿(mào)位移方向高速公交匯于此，客貨運(yùn)發(fā)達(dá)重點(diǎn)項(xiàng)目，干的好不如政策好規(guī)劃布局一流，經(jīng)營(yíng)模式先進(jìn)夸收益產(chǎn)權(quán)租金，經(jīng)營(yíng)升值雙重收益借巧借外力

10、借政府借大戶(hù)借品牌借媒體城市XX發(fā)展論壇XX商會(huì)戰(zhàn)略聯(lián)盟簽約儀式實(shí)力見(jiàn)證，香江考察團(tuán)活動(dòng)XXX十大商業(yè)項(xiàng)目限設(shè)限引爆限價(jià)格：XX團(tuán)體、XX時(shí)間半價(jià)、XXXX元起特價(jià)入市限認(rèn)購(gòu)：必須持營(yíng)業(yè)執(zhí)照限數(shù)量：僅XX套入市、認(rèn)籌卡附附加促進(jìn)附收益：返租、帶租約、返購(gòu)例如：3年8%，其實(shí)是變相打折附加促進(jìn)，重在創(chuàng)新例如：配原始股、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)、旅游營(yíng)銷(xiāo)附身份：上谷俱樂(lè)部、商會(huì)、配貨網(wǎng)絡(luò). 節(jié)奏配合（溜桿）1、統(tǒng)盤(pán)考慮：有節(jié)奏有計(jì)劃地推出認(rèn)購(gòu)單位，將好單位、差單位統(tǒng)盤(pán)考慮；2、遇熱加溫：在銷(xiāo)售旺場(chǎng)時(shí)掌握好調(diào)、升價(jià)的幅度和時(shí)機(jī)，并向市場(chǎng)廣而告之利好情景，形成項(xiàng)目熱銷(xiāo)不愁賣(mài)的感覺(jué)；3、遇冷蓄勢(shì)：在銷(xiāo)售不旺場(chǎng)時(shí)應(yīng)配合招

11、商適時(shí)調(diào)整推廣內(nèi)容及形式，蓄勢(shì)后發(fā)； 從目前商貿(mào)地產(chǎn)的發(fā)展情況來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)性業(yè)態(tài)的不斷興起、投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的提高，形成急速搶購(gòu)情況阻力將越來(lái)越大。因此，商貿(mào)物業(yè)的銷(xiāo)售策劃應(yīng)該有更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的階段性思考，即要時(shí)刻做好推售準(zhǔn)備。 一個(gè)銷(xiāo)售氣勢(shì)的結(jié)束僅僅就是下一個(gè)銷(xiāo)售策劃的開(kāi)始。 是否需要階段性的長(zhǎng)遠(yuǎn)考量？商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)策劃市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是商業(yè)與住宅最本質(zhì)的區(qū)別穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)商戶(hù)信心，擴(kuò)大項(xiàng)目影響，推動(dòng)商業(yè)氛圍的持續(xù)改善，是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)初期經(jīng)營(yíng)策劃的關(guān)鍵任務(wù)。地產(chǎn)商是目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主力軍，普遍缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)的有效經(jīng)驗(yàn)。與傳統(tǒng)租賃式市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)相比，產(chǎn)權(quán)式市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是新領(lǐng)域，有相同也有不同，尚未有較為成熟的模式可循。商鋪價(jià)值需

12、要經(jīng)營(yíng)去檢驗(yàn)，經(jīng)營(yíng) 是商貿(mào)地產(chǎn)的關(guān)鍵也是難點(diǎn)；市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)：成功與失敗的角力場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前期經(jīng)常面臨的主要問(wèn)題：1、產(chǎn)權(quán)分散，投資戶(hù)比例失衡，開(kāi)門(mén)阻力大；2、兩邊出攤，經(jīng)營(yíng)重心不穩(wěn)；3、前期輻射渠道不暢，成長(zhǎng)緩慢；4、政府支持力度嚴(yán)重縮水，商戶(hù)抵觸情緒；5、市場(chǎng)前期非立竿見(jiàn)影，經(jīng)營(yíng)戶(hù)信心波動(dòng)；經(jīng)營(yíng)前期策劃力的推動(dòng)點(diǎn)：策劃力貨輻射渠道貨即市場(chǎng)功能氛圍車(chē)即商貿(mào)輻射渠道車(chē)主力店、品牌、商品、人氣客運(yùn)、貨運(yùn)、公交、電子商務(wù)服務(wù)口碑促貨是經(jīng)營(yíng)策劃的首要任務(wù)：配合招商，強(qiáng)化對(duì)主力店或大戶(hù)開(kāi)門(mén)進(jìn)駐的策劃支持力度；加大對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)行業(yè)的整合推廣力度；與招商結(jié)合，對(duì)招租、招貨進(jìn)行持續(xù)推動(dòng)；(一) 立商南昌香江家居建村城推動(dòng)

13、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)環(huán)境的逐步完善；例倉(cāng)儲(chǔ)注重營(yíng)造項(xiàng)目消費(fèi)氛圍和完善引導(dǎo)設(shè)施；例如門(mén)頭、廣告牌、導(dǎo)視牌(二) 立市促貨是經(jīng)營(yíng)策劃的首要任務(wù)：南昌香江家居建村城通過(guò)適時(shí)的新聞炒作、活動(dòng)促銷(xiāo)等一系列銷(xiāo)售促進(jìn)手段，擴(kuò)大項(xiàng)目整體影響，切實(shí)增加項(xiàng)目人氣，穩(wěn)定現(xiàn)有商戶(hù)信心；促貨是經(jīng)營(yíng)策劃的首要任務(wù)：(三) 促市聊城香江光彩大市場(chǎng)及時(shí)報(bào)道基礎(chǔ)輻射設(shè)施的落實(shí)進(jìn)展，加大力度炒作信心。例：公交、汽車(chē)站等；通車(chē)是經(jīng)營(yíng)策劃的跟蹤重點(diǎn)：聊城香江大市場(chǎng)車(chē)場(chǎng)實(shí)景(一) 運(yùn)輸完備積極推動(dòng)項(xiàng)目輻射渠道和手段的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)和完善。 例：組團(tuán)參加外圍展銷(xiāo)訂貨會(huì)、商務(wù)網(wǎng)站、團(tuán)購(gòu)俱樂(lè)部等；通車(chē)是經(jīng)營(yíng)策劃的跟蹤重點(diǎn)：廣交會(huì)(二) 渠道完備促進(jìn)項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)服

14、務(wù)平臺(tái)的建立和發(fā)展，加大項(xiàng)目口碑影響。例：客戶(hù)服務(wù)中心、項(xiàng)目消費(fèi)投訴站等；通車(chē)是經(jīng)營(yíng)策劃的跟蹤重點(diǎn)：(三) 服務(wù)完備 南昌項(xiàng)目客戶(hù)服務(wù)中心探討可持續(xù)發(fā)展：市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展 過(guò)程，不可能一蹴而就；前期是經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)，但如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展同樣是值得關(guān)注的問(wèn)題；從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，在政府與需求的主導(dǎo)影響下，商貿(mào)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，能否會(huì)有一些內(nèi)在發(fā)展軌跡來(lái)提示我們的工作。案例：從菏澤康莊市場(chǎng)、濟(jì)南濼口市場(chǎng)及臨沂市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的橫向比較，摸索商貿(mào)物業(yè)經(jīng)營(yíng)策劃的工作主線？目的： 從處于發(fā)展不同階段的三大市場(chǎng)的各個(gè)層面著眼，試圖描述出一條商貿(mào)市場(chǎng)由小到大的經(jīng)營(yíng)發(fā)展軌跡，并由此為產(chǎn)權(quán)式商貿(mào)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)策劃摸索或

15、激發(fā)出一些可予借鑒的工作思路。 菏澤康莊市場(chǎng)市場(chǎng)的影響力對(duì)于周邊縣市已經(jīng)鞏固，偶而還能對(duì)本市縣外市場(chǎng)產(chǎn)生影響，但這僅僅局限于本地區(qū)；濟(jì)南濼口市場(chǎng)市場(chǎng)的影響力不僅含蓋了周邊縣市，而且對(duì)于周邊地市市場(chǎng)也產(chǎn)生了輻射影響，但這僅僅局限本省之內(nèi)；臨沂市場(chǎng)市場(chǎng)的影響力（或者說(shuō)某個(gè)行業(yè)）已經(jīng)跨越了省份的限制，對(duì)省外市場(chǎng)產(chǎn)生了較強(qiáng)影響力，已經(jīng)初具全國(guó)的市場(chǎng)概念； 對(duì)象特征：康莊服裝批發(fā)市場(chǎng)離長(zhǎng)途汽車(chē)站不遠(yuǎn)，交通便利。已經(jīng)發(fā)展十幾年，是菏澤最大、也是蘇魯豫皖四省交界地的服裝集散和交易市場(chǎng)。占地面積3.7萬(wàn)平方米，共有經(jīng)營(yíng)攤位1000余個(gè)，是長(zhǎng)條型大棚式結(jié)構(gòu)，店面主要以7-10平米為主，每天的交易額高達(dá)400余萬(wàn)

16、元。 對(duì)象介紹：菏澤康莊服裝市場(chǎng) 菏澤康莊（樂(lè)園）大市場(chǎng)效果圖創(chuàng)建于1989年，市場(chǎng)下設(shè)商貿(mào)中心、名品大廈、名牌批發(fā)城、服裝批發(fā)市場(chǎng)、服裝交易大廳、四季紅、三條精品街、以及羊毛衫、鞋城、西服、襯衣、童裝、皮衣、床上用品、布匹、箱包等十幾個(gè)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)，是山東省十大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)之一，經(jīng)營(yíng)面積25萬(wàn)多平方米，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)5000余家。 對(duì)象介紹：濟(jì)南濼口市場(chǎng) 濼口市場(chǎng)內(nèi)臨沂批發(fā)城位于臨沂城區(qū)西部，集中于長(zhǎng)途汽車(chē)站附近，大多為商鋪式結(jié)構(gòu)。從1985年建立第一家市場(chǎng)開(kāi)始，現(xiàn)在全市已發(fā)展成70多處專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，總面積10平方公里，是山東全省最大的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群。對(duì)象介紹：臨沂市場(chǎng) 臨沂市場(chǎng)比較一：商業(yè)組合 比較菏

17、澤康莊服裝市場(chǎng)濟(jì)南洛口服裝市場(chǎng)臨沂市場(chǎng)發(fā)展思考優(yōu)勢(shì)服裝服裝小百貨、木材市場(chǎng)都有優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目帶動(dòng)發(fā)展商戶(hù)結(jié)構(gòu)溫州人是較早一批入駐的商戶(hù)，特別是康溫服務(wù)精品街是溫州人與政府專(zhuān)門(mén)合辦的，但現(xiàn)在商戶(hù)主要是由本地商戶(hù)為主最早是由一批浙江人在這做市場(chǎng)，現(xiàn)在商戶(hù)還有大量已經(jīng)經(jīng)營(yíng)了三、四年的江浙商戶(hù)來(lái)自于全國(guó)各地的商戶(hù)均有市場(chǎng)商戶(hù)結(jié)構(gòu)總是從單一化走向多元化，外地商戶(hù)、主力店、優(yōu)勢(shì)行業(yè)都可能成為一個(gè)市場(chǎng)發(fā)展崛起的主力軍商業(yè)組合貨流組合經(jīng)營(yíng)組合比較二：貨流組合 商業(yè)組合貨流組合經(jīng)營(yíng)組合比較菏澤康莊服裝市場(chǎng)濟(jì)南洛口服裝市場(chǎng)臨沂市場(chǎng)發(fā)展思考進(jìn)貨渠道小百貨主要來(lái)自廣州，服裝主要在武漢或廠家直銷(xiāo)，服裝商戶(hù)有一部分還自己加工服

18、裝大多為廠家直銷(xiāo)或地區(qū)總代理，也有來(lái)自義烏等地，加工產(chǎn)品不多，主要集中于中低檔小百貨、服裝大多為廠家直銷(xiāo)，也有區(qū)域總代理，周邊加工體系發(fā)達(dá)，特別是木材產(chǎn)業(yè)商品流通環(huán)節(jié)縮短，直至引導(dǎo)商戶(hù)自己加工，確系市場(chǎng)發(fā)展壯大的主流趨勢(shì)輻射范圍菏澤下屬區(qū)縣、以及河南臨近縣市，部分自產(chǎn)加工類(lèi)低檔品還可銷(xiāo)往濟(jì)寧、陽(yáng)谷、曲阜等地濟(jì)南市區(qū)及周邊市縣、膠東半島一帶，輻射能力較強(qiáng)中國(guó)北方小百貨的中轉(zhuǎn)基地，商品遠(yuǎn)銷(xiāo)山東及東北、新疆、內(nèi)蒙等地，木材面向全國(guó)，服裝及其它產(chǎn)品也大多含蓋了全省各地市場(chǎng)輻射范圍是衡量一個(gè)市場(chǎng)成熟與否的重要標(biāo)志車(chē)輛托運(yùn)去往柯橋、武漢、石家莊、溫州、杭州等商品主要產(chǎn)地的車(chē)輛幾乎每天一班，到菏澤下屬縣、及

19、周邊省市的車(chē)輛也是相當(dāng)充足。托運(yùn)站點(diǎn)很多，散落于市場(chǎng)周邊擁有洛中貨運(yùn)配送中心，由30-40余個(gè)托運(yùn)站集中在一起組成，每天都有發(fā)往全國(guó)各地的車(chē)輛，去往周邊各縣市的交通非常發(fā)達(dá)。托運(yùn)站之間形成了良性競(jìng)爭(zhēng)，信譽(yù)意識(shí)及服務(wù)較高市場(chǎng)周邊擁有林豐、華豐、蘭田等多個(gè)大型貨運(yùn)配貨市場(chǎng)，車(chē)輛發(fā)往全國(guó)各地，各種運(yùn)輸車(chē)型齊全，能滿(mǎn)足各種運(yùn)輸需要，激烈競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的低廉托運(yùn)價(jià)格對(duì)臨沂壯大至關(guān)重要托運(yùn)站引入競(jìng)爭(zhēng)，排除壟斷，并從一個(gè)零散式托運(yùn)分布，走向集中式的托運(yùn)中心，再走向更大規(guī)模的托運(yùn)市場(chǎng)群，托運(yùn)發(fā)展直接影響市場(chǎng)命脈商業(yè)組合貨流組合經(jīng)營(yíng)組合比較三：經(jīng)營(yíng)組合（1） 比較菏澤康莊服裝市場(chǎng)濟(jì)南洛口服裝市場(chǎng)臨沂市場(chǎng)發(fā)展思考加工

20、廠區(qū)菏澤的加工商品主要為低檔類(lèi)服裝，受到周邊普通民房面積、高額電費(fèi)(0.7元/度)等因素限制，市場(chǎng)周邊專(zhuān)門(mén)做加工的很少，主要是一些做電腦繡花、壓襯等小作坊，大部分加工商品通過(guò)把定單分發(fā)至下屬縣區(qū)里零散加工戶(hù)進(jìn)行轉(zhuǎn)包加工。濟(jì)南的加工商品主要為低檔服裝，也有少數(shù)自創(chuàng)品牌服裝經(jīng)營(yíng)加工，所用輔料基本上從廠家直接進(jìn)貨。加工區(qū)一般集中于市場(chǎng)周邊各村，可投資建廠、也可租房加工。另外、市場(chǎng)周邊也集中了一批小規(guī)模的電腦繡花、壓襯等小作坊，對(duì)外承接來(lái)料加工服裝。配合全國(guó)最大的木材市場(chǎng)，在臨近的平邑、費(fèi)縣等周邊地區(qū)有成片的木材加工廠區(qū)，規(guī)模都比較大，而且臨沂市場(chǎng)還經(jīng)營(yíng)其它項(xiàng)目，例如小百貨的興旺，也在逐漸帶動(dòng)當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)

21、加工產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中有兩個(gè)大面積的工業(yè)園區(qū)正在建設(shè)中。一步走，通過(guò)不同的加工方式運(yùn)用來(lái)達(dá)成從低檔加工到高檔規(guī)模生產(chǎn)的產(chǎn)銷(xiāo)一體化之路！倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，主要依托于附近民房進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)，平均每平方在10元左右。有專(zhuān)門(mén)的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，主要由市場(chǎng)臨近廠房進(jìn)行改造而成，與市場(chǎng)聯(lián)系緊密。有專(zhuān)門(mén)的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，有舊房改造而成也有專(zhuān)建倉(cāng)儲(chǔ)；依托各分類(lèi)市場(chǎng)興起形成了一定程度的倉(cāng)儲(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)。倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)建立，是市場(chǎng)成市的主要標(biāo)志，而建立的方式卻多“旁”“敲”“側(cè)”通，而后步步為營(yíng)，競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)入。商業(yè)組合貨流組合經(jīng)營(yíng)組合比較三：經(jīng)營(yíng)組合（2） 比較菏澤康莊服裝市場(chǎng)濟(jì)南洛口服裝市場(chǎng)臨沂市場(chǎng)發(fā)展思考經(jīng)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)得到了菏澤市政府的大力支持，在

22、調(diào)查得知，有的店面甚至是永久免稅，大部分都是享受特殊的低稅政策。市場(chǎng)管理趨于松散型管理，商戶(hù)自主性強(qiáng)，但市場(chǎng)整體感覺(jué)還是比較干凈，并且公告欄還有一些“報(bào)道商品使用方法”的布告，商戶(hù)對(duì)于市場(chǎng)管理現(xiàn)狀還是比較滿(mǎn)意，說(shuō)明市場(chǎng)管理還是行之有效的。保安從某種意義上來(lái)說(shuō)就是經(jīng)營(yíng)服務(wù)人員。針對(duì)不同檔次的需求，市場(chǎng)導(dǎo)引系統(tǒng)隨處可見(jiàn)，市場(chǎng)對(duì)每家經(jīng)營(yíng)戶(hù)門(mén)頭進(jìn)行規(guī)劃，強(qiáng)制收款統(tǒng)一制作，確保良好市場(chǎng)形象。年前，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)并不是很好，很主要的原因在于沒(méi)有劃行就市，去年市場(chǎng)下大功夫，對(duì)市場(chǎng)待業(yè)進(jìn)行大規(guī)模的調(diào)整整合，短短一年多時(shí)間，店鋪?zhàn)饨鹁蜕蠞q了3倍以上。國(guó)家傾斜式扶持，力度大；臨沂市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得益匪淺。由單一市場(chǎng)逐步發(fā)展

23、成為城市市場(chǎng)群落，經(jīng)營(yíng)也按行政區(qū)域從單一管理成為主要由華豐、蘭田、大陸三大集團(tuán)的集團(tuán)式管理。市場(chǎng)導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)完善，規(guī)行劃市更為細(xì)致，出現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)組團(tuán)，外地客商絡(luò)繹不絕。對(duì)于市場(chǎng)的整個(gè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，經(jīng)營(yíng)管理總是一個(gè)從松散型管理到集約型管理的發(fā)展軌跡，因?yàn)槭袌?chǎng)起步的松散型管理對(duì)于發(fā)揮社會(huì)資源，推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展顯得格外重要。劃行就市是市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的必然要求；經(jīng)營(yíng)思考：層級(jí)低，影響小層級(jí)提高，影響大影響提升，優(yōu)勢(shì)認(rèn)同我們的優(yōu)勢(shì)行業(yè)是否明確？我們的規(guī)行劃市是否合理？我們的貨流渠道是否通暢？我們的配套體系是否健全？我們的經(jīng)營(yíng)管理是否到位？商業(yè)地產(chǎn)策劃的觀點(diǎn)分享：位置匹配觀點(diǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的選址和商業(yè)地產(chǎn)的定位是密不可分的。但先天位置的好壞并不起決定作用，只要配以適應(yīng)的商業(yè)就可充分彰顯地塊的潛在的商業(yè)價(jià)值，創(chuàng)造出興旺的商業(yè)。因此，商業(yè)地產(chǎn)的位置原則貴在一個(gè)“準(zhǔn)