房產(chǎn)中介“吃差價”的幾種方式

1、房產(chǎn)中介 “吃差價 ”的幾種方式房產(chǎn)中介 “吃差價 ”的現(xiàn)象較為普遍，且已成為房產(chǎn)中介的主要利潤點(diǎn)，嚴(yán)重侵害了市場交易主體利益和擾亂了二級房地產(chǎn)市場秩序。房產(chǎn)中介 “吃差價 ” 所采用的共同手法是：對登記售房者壓低評估價和登記售價，對咨詢買房者抬高市場行情，以此創(chuàng)造出一個差價空間。通常按照以下幾種方式進(jìn)行具體操作。b1、介入交易，直接倒手。/b當(dāng)發(fā)現(xiàn)登記售房人同意以一個較低價格出讓時，房產(chǎn)中介常會指派一名內(nèi)部人員與其商談，砍價，并交付定金訂下該房，并在合同中約定一個較長的履行期限。出現(xiàn)有購買該房意向者，該內(nèi)部人員作為賣方與其以一個更高的價格進(jìn)行交易。交易成功后到房管部門簽訂交易登記合同時，房產(chǎn)

2、中介一方面以種種名義將內(nèi)部人員的名字換成真正的售房人，另一方面以少交契稅為由在登記合同中訂立一個較低的售房價格。于是，兩筆交易合并成了一筆交易，交易中間的差價在購房人付款過程中，流入房產(chǎn)中介之手。對于這種交易，購房人尤其是在合同售方與產(chǎn)權(quán)人不一致時，通過嚴(yán)格核對交易對方身份關(guān)系可以及時發(fā)現(xiàn)。發(fā)現(xiàn)后，可以售房人非產(chǎn)權(quán)人且無法得到追認(rèn)為由，主張合同無效。b2、接受全權(quán)委托，抬價銷售。/b有的賣房人因身在外地或工作繁忙，無暇與有購房意向者一一接洽。他們通常會在房產(chǎn)中介建議下，向其出具手續(xù)，委托其全權(quán)處理售房事宜。不少房產(chǎn)中介于是就趁機(jī)以高于委托人指示價格的價格與購房人進(jìn)行交易，從中賺取差價。對于這種

3、情況，如果房產(chǎn)中介以自己名義與購房人進(jìn)行交易，則它與委托人之間形成的是行紀(jì)法律關(guān)系。 根據(jù)合同法 第四百一十八條規(guī)定，行紀(jì)人高于委托人指定的價格賣出的，可以按照約定增加報酬，該利益屬于委托人。如果房產(chǎn)中介以賣房人名義與購房人簽訂合同，則它與委托人間形成的是代理關(guān)系。根據(jù)民法通則和合同法的相關(guān)規(guī)定，此時房產(chǎn)中介所簽訂合同中的權(quán)利、義務(wù)均由委托人承受。房產(chǎn)中介作為代理人無權(quán)將買房人交付的部分房款占為己有。故委托人一旦發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介借從事行紀(jì)、代理事務(wù)之機(jī)，賺取差價，可據(jù)上述法律規(guī)定，要求房產(chǎn)中介返還差價。b3、保底銷售，超過分成。/b有的情況下，房產(chǎn)中介與登記售房人約定，當(dāng)它以某個保底價格賣出該房時

4、收取一定比例的中介費(fèi)；當(dāng)它以高于保底價格賣出該房時，對超出部分價款與售房人按一定比例分成，通常是五五分成或四六分成。這種約定原則上是可以成立的。其中要明確的是，房產(chǎn)中介所收取費(fèi)用在性質(zhì)上屬于居間、代理等業(yè)務(wù)的報酬，它無權(quán)與售房人分割售房款。房產(chǎn)中介有義務(wù)向委托人客觀地提供估價、咨詢服務(wù) , 而售房人確定的保底銷售價格通常是據(jù)房產(chǎn)中介提供的估價作出的。該價格與實(shí)際成交價出入較大時，房產(chǎn)中介收取的中介費(fèi)可能過高，有失公平。為了克服約定居間報酬可能存在的弊端，國外法律規(guī)定了約定報酬酌減制度。當(dāng)約定報酬大大超過居間人所提供勞務(wù)的價值致顯失公平時，法院可以根據(jù)委托人的申請酌情降低報酬額.降低的幅度，使房

5、產(chǎn)中介實(shí)際收取的報酬不高于物價部門核定的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為宜。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事?/p>

6、試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所?！澳?”，是以眾議舉寵為督：親賢臣， 遠(yuǎn)小人， 此先漢所以興隆也； 親小人， 遠(yuǎn)賢臣， 此后漢所以傾頹也。 先帝在時，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。 侍中、尚書、 長史、 參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當(dāng)獎率三軍，北定中原，庶竭駑鈍，攘除奸兇，興復(fù)漢室，還于舊都。此臣所以報先帝而忠陛下之職分也。至于斟酌損益，進(jìn)盡忠言，則攸之、祎、允之任也。愿陛