稅法（第二版）項(xiàng)目七任務(wù)二土地增值稅

1、土地增值稅的概念土地增值稅的基本內(nèi)容任務(wù)二 土地增值稅土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅征收管理1、土地增值稅的概念土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅指土地上的一切建筑，包括地上、地下的各種附屬設(shè)施。指附著于土地上的、不能移動(dòng)的，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品，如種植物、養(yǎng)殖物等國有土地使用權(quán)地上建筑物及附著物2、土地增值稅的基本內(nèi)容2.1 土地增值稅納稅人 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并取得收入轉(zhuǎn)讓地上建筑物及附著物并取得收入單位和個(gè)人不論是法人還是自然人，不論是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，不論是中國公民還是外籍人員，都

2、是土地增值稅的納稅義務(wù)人。2、土地增值稅的基本內(nèi)容2.2 土地增值稅征稅范圍 國有土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈(zèng)與、交換）房屋買賣、贈(zèng)與、交換1、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。2、土地、房屋權(quán)屬的典當(dāng)、“繼承”、分拆（分割）、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。案例題：我哥哥把他的一塊土地?zé)o償贈(zèng)給我辦的企業(yè)了，還要交土地增值稅嗎？ 2、土地增值稅的基本內(nèi)容2.2 土地增值稅征稅范圍 贈(zèng)與是指如下情況: (一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。 (二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家

3、機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。 2、土地增值稅的基本內(nèi)容2.3 土地增值稅稅率級(jí)數(shù)增值稅與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)1不超過50%的部分3002超過 50%至100%的部分4053超過 100%至200%的部分50154超過 200%的部分6035四級(jí)超率累進(jìn)稅率3、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。包括了貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。3.1 計(jì)稅依據(jù)3.1.1 應(yīng)稅收入的確定3.1.2 扣除項(xiàng)目的確定（1）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除： 取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括： A.

4、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款； B.納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。3、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算3.1 計(jì)稅依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。A.納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 = 利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)B.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營業(yè)稅、城建

5、稅、印花稅、教育費(fèi)附加 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費(fèi)”，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“三稅一費(fèi)”。財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除： 加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%3.1 計(jì)稅依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)【同步練習(xí)】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計(jì)10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計(jì)算確認(rèn) 該商品房項(xiàng)目繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“

6、其他扣除項(xiàng)目”的金額為（）。 A.1500萬元 B.2000萬元 C.2500萬元 D.3000萬元【答案】D 【解析】1000010%+1000020%=3000 3、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算3.1 計(jì)稅依據(jù)3、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：1、房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格 評(píng)估價(jià)格 = 重置成本價(jià)成新度折扣率2、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用3、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 二手房、存量房交易3.1 計(jì)稅依據(jù)3、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算3.2 土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算3.2.1 應(yīng)納稅額計(jì)算公式土地增值稅應(yīng)納稅額=（每級(jí)距的增值額適用稅率）3.2.2 應(yīng)納

7、稅額計(jì)算步驟（1）計(jì)算增值額增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額（2）計(jì)算增值率增值率=增值額扣除項(xiàng)目金額100%（3）確定適用稅率。按照計(jì)算出的增值率，從土地增值稅稅率表中確定適用稅率。（4）計(jì)算應(yīng)納稅額土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額適用稅率-扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)3、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算3.2 土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算【例題2 單選題】某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一塊土地使用權(quán)，取得收入560萬元。年初取得該土地使用權(quán)時(shí)支付金額420萬元，轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生相關(guān)費(fèi)用6萬元，其應(yīng)納土地增值稅（ ）萬元。A3789 B38 C3812 D3823【答案】A【解析】第一步，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目=420+6+（560-

8、420）5（1+7+3）=433.7（萬元） 第二步，土地增值額=560-433.7=126.3（萬元） 第三步，增值額與扣除項(xiàng)目金額之比=126.3433.7=29.12 第四步，應(yīng)納土地增值稅額=126.330=37.89（萬元）3、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算3.3 土地增值稅稅收優(yōu)惠一、 對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的，免稅。二、 對(duì)國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。三、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 居住滿5年的，免稅；居住滿3年的，減半征稅 。ABA納稅人是法人B納稅人是自然人當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其

9、機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時(shí)，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在居住所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。4、土地增值稅征收管理4.1 納稅地點(diǎn)4、土地增值稅征收管理4.2 納稅清算1土地增值稅的清算單位2土地增值稅的清算條件3土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料4清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理5土地增值稅的核定征收（1）由于轉(zhuǎn)讓的是房地產(chǎn)新建項(xiàng)目，扣除項(xiàng)目一共有5項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額300（萬元）；房地產(chǎn)開發(fā)成本400（萬元）；由于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出“能分?jǐn)偳夷茏C明”，可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=120+（300+400）5%=155（萬元）；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=100（1+7%+3%）=110（萬元）；加計(jì)扣除金額=（300+400）20%=140（萬元），允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=300+400+155+110+140=1105（萬元）；（2）轉(zhuǎn)讓收入包括1500萬元