佳兆業(yè)-江陰市周莊鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位報告課件

1、江陰市周莊鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位報告報告單位：商業(yè)管理公司江陰項(xiàng)目組（一）周莊鎮(zhèn)宏觀分析地理位置：位于江陰市東郊，全鎮(zhèn)總面積80平方公里。地處美麗富饒的太湖平原，經(jīng)濟(jì)繁榮的蘇錫常之腹，經(jīng)濟(jì)、社會事業(yè)發(fā)展列江陰各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之首。人口：13.8萬全鎮(zhèn)GDP：經(jīng)濟(jì)繁榮的蘇錫常之腹，經(jīng)濟(jì)、社會事業(yè)發(fā)展列江陰各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之首，工業(yè)開票銷售額連續(xù)三年位列江蘇省第一，榮膺“江蘇名鎮(zhèn)”之稱，在全省鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合實(shí)力百強(qiáng)排名中居第6位，在全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合實(shí)力百強(qiáng)排名中列第13位，是建設(shè)部小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)、江蘇省衛(wèi)生鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)、環(huán)境與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展示范鎮(zhèn)、江陰市重點(diǎn)中心鎮(zhèn)。自改革開放以來，周莊鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)一直名列江蘇省前茅、江陰市榜首

2、。2004年，全鎮(zhèn)完成工業(yè)總產(chǎn)值275億元，同比增長36.33%；工業(yè)開票銷售收入227億元，同比增長51.39%；利稅總額20億元，同比增長17.97%。2005年全鎮(zhèn)計(jì)劃完成工業(yè)總產(chǎn)值360億元，工業(yè)開票銷售收入324億元，利稅總額25億元。1.1項(xiàng)目區(qū)位：本案位于周莊鎮(zhèn)主干道北新路向東延伸位置上，距離華西村2公里，是新興城區(qū)之一；商業(yè)位于整個項(xiàng)目的中心位置，北面為集中拆遷安置區(qū)，東面為待開發(fā)用地； 本案距離周莊鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)2.5公里，周邊無其他強(qiáng)勢競爭對手，亦嚴(yán)重缺乏生活服務(wù)配套。 地塊條件分析指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)用地面積43554用地性質(zhì)旅館業(yè)用地、商辦混合用地、住宅建筑密度不大于40%容

3、積率不大于2.4綠化率不小于30%商住面積酒店+商業(yè)+辦公不大于72000。其中酒店客房不小于200間，辦公用房不小于15000，不大于20000。住宅面積不大于32000商業(yè)停車小汽車80輛/萬，非機(jī)動車500輛/萬 用地指標(biāo)項(xiàng)目地塊圖1、本項(xiàng)目的用地性質(zhì)為商住混合用地；2、目前的面積：公建部分的建筑面積為10500 ，其中商業(yè)部分面積為20000 左右；3、 項(xiàng)目的公建部分臨近主干道，地塊展示性較好，且地塊地勢平整，地塊比較適合發(fā)展商業(yè)物業(yè)；1.2消費(fèi)潛力分析：城鎮(zhèn)居民人均收入較高，并保持較快增長；自改革開放以來，周莊鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)一直名列江蘇省前茅、江陰市榜首。2004年，全鎮(zhèn)完成工業(yè)總產(chǎn)值2

4、75億元，同比增長36.33%；工業(yè)開票銷售收入227億元，同比增長51.39%；利稅總額20億元，同比增長17.97%。2005年全鎮(zhèn)計(jì)劃完成工業(yè)總產(chǎn)值360億元，工業(yè)開票銷售收入324億元，利稅總額25億元。1.3片區(qū)商業(yè)：傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)沿北新路展開，中小型超市及臨街商鋪為主要形式1.4片區(qū)發(fā)展規(guī)劃：未來鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展主要沿北新路往東部延伸。1.5項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目內(nèi)容優(yōu)勢地塊方正、昭示性好，適宜商業(yè)的規(guī)劃居民具有較高的人均收入，消費(fèi)不斷升級，逐步以發(fā)展及享受型為主劣勢人口規(guī)劃較少，不足以支撐大型商業(yè)的發(fā)展政府對地塊的發(fā)展有限制，即必須發(fā)展2萬平方米的商業(yè)機(jī)會中高檔住宅不斷落戶到項(xiàng)目周邊區(qū)域，

5、項(xiàng)目對面即為超大型拆遷安置小區(qū)威脅傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)大型商業(yè)物業(yè)較多，對于我項(xiàng)目吸引知名大型超市有較大阻力1.6小結(jié)本案位于周莊鎮(zhèn)主干道北新路向東延伸部，具有很好的昭示性，地塊規(guī)整亦利于商業(yè)規(guī)劃；居民富裕，消費(fèi)逐步向發(fā)展型、享受型發(fā)展。本案未來的發(fā)展主要受制于城區(qū)的人口數(shù)量，目前周莊鎮(zhèn)居民約13.8萬。另一制約因素，當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)商業(yè)區(qū)已存在大型現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)，一旦有實(shí)力超市企業(yè)入駐將極大威脅我項(xiàng)目生存。2.2商業(yè)分析主要集中式商業(yè)區(qū)域名稱商業(yè)面積（萬）空置面積（萬）經(jīng)營情況北新路東方百業(yè)3.21.81樓百貨面積空置80%，其他樓層基本無空置；2樓3樓為超市業(yè)態(tài)，經(jīng)營慘淡。蘇寧電器承租2樓1000，受超市

6、人流制約，慘淡經(jīng)營時代超市0.5無無空置面積，經(jīng)營情況好吉麥隆超市1無1層為超市，中低檔次，經(jīng)營情況好。2樓承租給網(wǎng)吧如海超市0.5無無空置，經(jīng)營狀況不佳華聯(lián)超市0.30.1經(jīng)營很差合計(jì)62所處商業(yè)階段：以超市為主，競爭激烈商業(yè)所處的發(fā)展階段是以超市為主，受人口規(guī)模制約無綜合性百貨業(yè)態(tài)。超市競爭激烈，規(guī)模最大、位置最優(yōu)、硬件最好的東方百業(yè)廣場受超市經(jīng)營不善拖累，經(jīng)營慘淡。5000-8000的中低檔超市滿足城鎮(zhèn)居民及打工人群日常生活需要，經(jīng)營情況較好。2.3商業(yè)中心案例：東方百業(yè)購物中心項(xiàng)目最大特點(diǎn)：硬件最好的商業(yè)物業(yè)，地理位置優(yōu)越（位于市區(qū)核心商圈）；項(xiàng)目最大劣勢：主力超市店為當(dāng)?shù)毓煞萜髽I(yè)，經(jīng)

7、營能力較弱；對我司的借鑒： 持續(xù)運(yùn)營3年，出租率只有20%，作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)商場樓層數(shù)應(yīng)控制在3層以內(nèi)；應(yīng)該培育商業(yè)，開發(fā)商應(yīng)與實(shí)力商企一起度過商場前三年的市場培育期。 2.4小結(jié)人口與商業(yè)體量的配比關(guān)系: 目前周莊鎮(zhèn)常住人口約13.6萬人，而營業(yè)的商業(yè)面積約8萬平方米，人口與商業(yè)面積比例接近1.7：1，距離超市開設(shè)條件尚有距離。（一般超市每平方米的建筑面積，需要3個消費(fèi)者支撐；而百貨則需要56個消費(fèi)者支撐）商業(yè)空置率有待消化商業(yè)發(fā)展階段:人均消費(fèi)支出與商業(yè)所處的發(fā)展階段不吻合。城鎮(zhèn)居民有很高的收入，但商業(yè)卻處于以超市為主。原因分析：人口不足：一般百貨店的面積在3.5萬平方米左右，需要21萬人口的支撐

8、，目前周莊城鎮(zhèn)居民不足15萬人，因此不足 以支撐一個百貨店的發(fā)展。消費(fèi)外流：由于靠近上海、蘇州等大城市，部分高收入群體選擇前往品種更豐富的大城市消費(fèi)。案例借鑒：客觀評估本案適宜發(fā)展的商業(yè)體量；位于縣鎮(zhèn)級區(qū)域的商業(yè)體樓層不應(yīng)高于3層；商業(yè)意在培育，應(yīng)預(yù)有約3年的市場培育期；在業(yè)態(tài)、商家較為同質(zhì)化的情況下，應(yīng)在建筑風(fēng)格、形式方面尋求突破，（三）本案定位考慮因素交通情況商業(yè)環(huán)境市政配套未來規(guī)劃消費(fèi)人群消費(fèi)能力消費(fèi)需求1.道路情況：城市主干路延伸線2.公交車線路數(shù)量2路，可達(dá)1.商圈級別：鎮(zhèn)商業(yè)中心外圍2.商業(yè)特征：超市賣場、沿街私人商鋪1.醫(yī)院：無2.景觀：鎮(zhèn)廣場（規(guī)劃中）3.學(xué)校：幼兒園、小學(xué)4.

9、公交站1.交通規(guī)劃：增加公交線路，站點(diǎn)設(shè)計(jì)2.商業(yè)規(guī)劃：區(qū)域、社區(qū)商業(yè)中心1.步行2-5、5-10、10-15分鐘的可達(dá)人群來源2.騎車5-10、10-15、15-30分鐘的可達(dá)人群3.機(jī)動車10-15、15-30分鐘以的可達(dá)人群中檔消費(fèi)（周莊鎮(zhèn)三個大隊(duì)拆遷社區(qū)居民）為主及高檔消費(fèi)（周邊別墅區(qū)居民及鎮(zhèn)富裕階層）為輔消費(fèi)支出中滿足生活必須與休閑娛樂消費(fèi)比例相當(dāng)3.1.1業(yè)態(tài)要求（商務(wù)、居住、政府要求）政府規(guī)劃要求：商業(yè)建面不少于20000。11月江蘇地產(chǎn)會議暫定商業(yè)面積120003.1.2分級模型商業(yè)類型服務(wù)人口輻射距離經(jīng)營面積代表物業(yè)形式道路公共交通交通方式交通時間便利型Clubs3000人以

10、下100-500米3000以下內(nèi)部會所小區(qū)內(nèi)部道路無步行2-5分鐘鄰里型Neighborhood3000-50000人1-2千米3000-20000住宅底商，街區(qū)，集中物業(yè)支路，次干道公交站點(diǎn)步行、騎車、機(jī)動車10-15分鐘區(qū)域型Department50000-150000人5-10千米20000-50000復(fù)合型次干道、主干道公交換乘中心騎車、機(jī)動車15-30分鐘3.1.3業(yè)態(tài)選擇百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。考慮因素主要內(nèi)容對本案定位啟示商業(yè)現(xiàn)狀人口與商業(yè)面積比：人口與商業(yè)面積比例1.7：1商業(yè)過剩：目前集中式商業(yè)總體量約在6

11、萬平方米，空置約2萬平方米；人均消費(fèi)支出與商業(yè)所處的發(fā)展階段不吻合：原因主城區(qū)人口偏少、消費(fèi)外流等因素導(dǎo)致，城中的商業(yè)情況是本案的最好參照；目前中集中式商業(yè)在營面積在8萬平方米商業(yè)發(fā)展趨勢消費(fèi)趨勢：居民消費(fèi)逐步向發(fā)展型、享受型發(fā)展商業(yè)格局：商業(yè)在鎮(zhèn)中軸線方向發(fā)展城市規(guī)劃：中部集商業(yè)金融、文化、科技、居住于一體應(yīng)該提高休閑、娛樂、教育等業(yè)態(tài)比例增設(shè)服務(wù)商業(yè)人群的業(yè)態(tài)，如會所、商務(wù)餐飲等商業(yè)案例研究樓層數(shù)：位于縣鎮(zhèn)級的商業(yè)體樓層不應(yīng)高于3層；創(chuàng)新：在業(yè)態(tài)、商家較為同質(zhì)化的情況下，應(yīng)在建筑風(fēng)格、形式方面尋求突破，單體樓層不宜超過3層區(qū)域發(fā)展案例研究體量：規(guī)模須與片區(qū)規(guī)劃人口相匹配；或有足夠的實(shí)力吸引

12、其他片區(qū)的居民前來消費(fèi)業(yè)態(tài)：根據(jù)片區(qū)規(guī)劃、商業(yè)體量確定主力店發(fā)展路徑：以主力店為基礎(chǔ)，用零售店鋪平衡租金收益以主力店帶動新區(qū)商業(yè)體的發(fā)展與片區(qū)規(guī)劃人口相匹配自身優(yōu)劣勢優(yōu)勢具有很好的昭示性，地塊規(guī)整亦利于商業(yè)規(guī)劃； 采取謹(jǐn)慎性原則與片區(qū)規(guī)劃人口相匹配劣勢規(guī)劃人口偏少，不能支撐大體量商業(yè)的發(fā)展；本案定位考慮的具體因素 經(jīng)營面積（）總面積（）面積比例經(jīng)營樓層位置要求社區(qū)標(biāo)超 5000600047.06% 1-2層主出入口/主干道家電賣場 1000 1-2層主出入口/主干道餐飲商戶快餐類：100-500250019.61% 1/2層偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道西餐咖啡：200-800 中式酒樓：1

13、000-3000美容美發(fā)美發(fā)：50-1006004.71% 2層主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求 美容：200-1000便利店50-200 1501.18% 1層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近服裝飾品30-806004.71% 1層主力承租面積通常位于1層，具體位置要求較好的展示面服務(wù)配套30-100800 6.27% 1/2層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近 休閑類500-10008006.27% 1/2層無特殊要求，具體位置要求較好的展示面生活家居100-2003002.35% 1/2層新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層1、2層皆可中介、銀行中介：30-505003.92%

14、1層位置要求不高，可移動彈性較強(qiáng)銀行：200-600其他10-40500 3.92% 1層位置要求不高，可移動彈性較強(qiáng)業(yè)態(tài)指標(biāo)業(yè)態(tài)面積比例規(guī)劃：入口商街型：有利社區(qū)居民的購物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價值較高，便于后期帶合約銷售社區(qū)商業(yè)布局規(guī)劃項(xiàng)目總投資物業(yè)類型商場地下停車場建筑面積26667 20000 6667 成本項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)合計(jì)（萬元）單價（元/單位）合計(jì)單價（元/單位）合計(jì)土地費(fèi)用2001.35 750.50 1500.99 750.50 500.36 建筑工程成本估算9693.44 3780.00 7560.00 3200.00 2133.44 土建工程6866.76 2500.00 5000

15、.00 2800.00 1866.76 設(shè)備安裝工程2666.68 1200.00 2400.00 400.00 266.68 基礎(chǔ)設(shè)施160.00 80.00 160.00 0.00 0.00 裝飾工程6684.33 2300.00 6484.32 300.00 200.01 商場內(nèi)部裝修3200.01 1500.00 3000.00 300.00 200.01 外立面裝修外立面面積按照地上建筑面積的25%計(jì)算3484.32 800.00 3484.32 0.00 0.00 其他費(fèi)用684.71 283.18 566.36 177.51 118.35 其他費(fèi)用一、二、三之和的1.5%275.

16、69 116.59 233.18 63.76 42.51 前期稅費(fèi)133.34 50.00 100.00 50.00 33.34 不可預(yù)見費(fèi)一、二、三之和的1.5%275.69 116.59 233.18 63.76 42.51 開發(fā)成本19063.83 16111.67 2952.15 開發(fā)費(fèi)用2709.05 1042.30 2084.59 936.63 624.45 管理費(fèi)一、二、三的之和3%551.37 233.18 466.36 127.51 85.01 財(cái)務(wù)費(fèi)用按總投資的11%計(jì)提2157.67 809.12 1618.23 809.12 539.44 總投資(不含財(cái)務(wù)費(fèi)用)1961

17、5.20 8289.02 16578.03 4441.77 2961.33 財(cái)務(wù)費(fèi)用1618.23 539.44 總投資（含財(cái)務(wù)費(fèi)用）19615.20 9098.13 5250.88 租金核算項(xiàng)目年限第1年第2年第29年第30年合計(jì)2017年2018年2045年2046年總面積20000200002000020000出租率75%80%90%90%出租面積()15000160001800018000租金標(biāo)準(zhǔn)(元/月)29.94 29.94 206.21 212.39 租金增長率0.00%0.00%3%3%免租月數(shù)3000實(shí)際租金月數(shù)9121212年收入（萬元）404.19574.8484454.

18、056414587.678102說明：開業(yè)其他收入項(xiàng)目年限第1年第2年第29年第30年2017年2018年2045年2046年租金收入404.19 574.85 4454.06 4587.68 其他收入占租金比（管理費(fèi)、促銷、廣告收入）0.00%0.00%3.00%3.00%其他收入合計(jì)0.00 0.00 133.62 137.63 租金及其他收入合計(jì)18969.16 404.19 574.85 4587.68 4725.31 商業(yè)項(xiàng)目損益表序號項(xiàng)目第1年第2年第3年第29年第30年2017年2018年2019年2045年2046年1經(jīng)營收入404.19 574.85 659.64 4587.

19、68 4725.31 租金收入404.19 574.85 659.64 4454.06 4587.68 其他收入0.00 0.00 0.00 133.62 137.63 2運(yùn)營成本335.67 344.88 349.46 561.58 569.01 工程維修支出(總投資的1.5)294.23 294.23 294.23 294.23 294.23 能源支出(管理費(fèi)的30%)9.70 13.80 15.83 110.10 113.41 保險費(fèi)（總投資的0.2%）19.62 19.62 19.62 19.62 19.62 推廣費(fèi)用（租金收入的3%）12.13 17.25 19.79 137.63

20、141.76 裝修費(fèi)用支出3日常費(fèi)用56.59 80.48 92.35 642.27 661.54 管理費(fèi)用(租金收入的8%)32.34 45.99 52.77 367.01 378.02 營業(yè)費(fèi)用(租金收入的1%)4.04 5.75 6.60 45.88 47.25 財(cái)務(wù)費(fèi)用(營運(yùn)期間的貸款利息；租金收入的5%)20.21 28.74 32.98 229.38 236.27 4稅費(fèi)83.26 118.42 135.89 945.06 973.41 營業(yè)稅5%20.21 28.74 32.98 229.38 236.27 城建稅及教育附加10%2.02 2.87 3.30 22.94 23.6

21、3 房產(chǎn)稅12%48.50 68.98 79.16 550.52 567.04 堤圍費(fèi)1%4.04 5.75 6.60 45.88 47.25 印花稅0.1%0.40 0.57 0.66 4.59 4.73 租賃管理費(fèi)2%8.08 11.50 13.19 91.75 94.51 5折舊621.15 621.15 621.15 621.15 621.15 固定資產(chǎn)攤銷621.15 621.15 621.15 621.15 621.15 6財(cái)務(wù)費(fèi)用7稅前利潤-692.48 -590.08 -539.21 1817.62 1900.19 8所得稅(25%)-173.12 -147.52 -134.8

22、0 454.40 475.05 9稅后凈利潤-519.36 -442.56 -404.41 1363.21 1425.15 說明：折舊按30年分?jǐn)?，殘?%稅后年投資利潤率1.55%稅前年投資利潤率2.06%序號項(xiàng)目第1年第2年第29年第30年建設(shè)期2017201820452046一、經(jīng)營活動現(xiàn)金流入0.00 101.79 178.59 1984.36 2046.29 1.1凈利潤(519.36)(442.56)1363.21 1425.15 1.2固定資產(chǎn)折舊621.15 621.15 621.15 621.15 1.3其他1.4回收流動資金二、經(jīng)營活動現(xiàn)金流出19615.20 0.00 0

23、.00 0.00 0.00 2.1自有資產(chǎn)投入19615.20 2.2經(jīng)營流動資金2.3設(shè)備裝修翻新改造投入2.4用于歸還貸款流出靜態(tài)指標(biāo)凈現(xiàn)金流量(19615.20)101.79 178.59 1984.36 2046.29 凈現(xiàn)金流量累計(jì)(19615.20)(19513.41)(19334.82)6400.17 8446.46 現(xiàn)金回報率年平均現(xiàn)金回報率回收期(年）26.62 動態(tài)指標(biāo)折現(xiàn)率100.00%92.59%85.73%10.74%9.94%凈現(xiàn)金流量(19615.20)94.2474573153.1019527213.1202371203.4015644凈現(xiàn)金流量累計(jì)(19615

24、.20)(19520.95)(19367.85)(13149.18)(12945.78)凈現(xiàn)值(NPV)-11988.37 回收期（年）0.00 內(nèi)含報酬率1.77%動態(tài)現(xiàn)金流累計(jì)(12945.78)序號項(xiàng)目第1年第2年第29年第30年建設(shè)期2017201820452046一、經(jīng)營活動現(xiàn)金流入0.00 101.79 178.59 1984.36 2046.29 1.1凈利潤(519.36)(442.56)1363.21 1425.15 1.2固定資產(chǎn)折舊621.15 621.15 621.15 621.15 1.3其他1.4回收流動資金二、經(jīng)營活動現(xiàn)金流出19615.20 0.00 0.00

25、0.00 0.00 2.1自有資產(chǎn)投入19615.20 2.2經(jīng)營流動資金2.3設(shè)備裝修翻新改造投入2.4用于歸還貸款流出靜態(tài)指標(biāo)凈現(xiàn)金流量(19615.20)101.79 178.59 1984.36 2046.29 凈現(xiàn)金流量累計(jì)(19615.20)(19513.41)(19334.82)6400.17 8446.46 現(xiàn)金回報率年平均現(xiàn)金回報率回收期(年）26.62 動態(tài)指標(biāo)折現(xiàn)率100.00%92.59%85.73%10.74%9.94%凈現(xiàn)金流量(19615.20)94.2474573153.1019527213.1202371203.4015644凈現(xiàn)金流量累計(jì)(19615.20)

26、(19520.95)(19367.85)(13149.18)(12945.78)凈現(xiàn)值(NPV)-11988.37 回收期（年）0.00 內(nèi)含報酬率1.77%4.2財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總總投資稅后利潤率靜態(tài)回收期動態(tài)回收期凈現(xiàn)值IRR19615.20 1.55%26.62 0.00 -11988.37 1.77% 具體財(cái)務(wù)結(jié)果：總投資成本為1.96億元，稅后利潤率1.55%，靜態(tài)回收期26.62年，動態(tài) 回收期30年回收不了成本，凈現(xiàn)值-1.19億元，IRR1.77%,項(xiàng)目從財(cái)測算方面，不具有可行性；因此建議項(xiàng)目不考慮商業(yè)或以商業(yè)最低要求體量進(jìn)行考慮。4.3小結(jié)2f技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位，日供水量100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw150kw/1000，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯標(biāo)準(zhǔn)超市物業(yè)條