保利地產(chǎn)新都項(xiàng)目定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略159p課件

1、謹(jǐn)呈：保利地產(chǎn)保利新都項(xiàng)目定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略締造城北王者1基于現(xiàn)狀提出問題跳出現(xiàn)狀外的案例研究整體的開發(fā)策略一期的開發(fā)策略項(xiàng)目基本情況 本項(xiàng)目總占地約 3000 畝，其中規(guī)劃可建設(shè)用地25%，永久綠地75%，規(guī)劃有五星級酒店和山景生態(tài)公園。總體呈現(xiàn)淺丘地貌，地塊西南角與西北角高，臨蜀龍路地勢較低，中部地勢較為平坦，西南段地塊進(jìn)深較厚，西北段進(jìn)深較淺，區(qū)域內(nèi)有2條灌溉渠和一條高壓線、一條市政道路銀杏園路，銀杏園路及高壓線并行呈東西走向在北向約1/3處將地塊分為南北兩塊。可開發(fā)建設(shè)用地臨蜀龍路一側(cè)長1.25公里左右，地塊最小進(jìn)深約為0.9公里，最大進(jìn)深約為1.25公里。植物園新都新城區(qū)方向成都中心

2、區(qū)方向銀杏園熊貓基地蜀龍路項(xiàng)目處于成都北部城郊結(jié)合帶，片區(qū)歸屬傾向于新都區(qū)，滲透力可達(dá)新都、城中區(qū)及其周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域與成都市城區(qū)的關(guān)系：現(xiàn)時的成都城區(qū)北部以繞城高速為界，本項(xiàng)目鄰近繞城高速東北側(cè)，正好處于城郊結(jié)合部，距成都市中心約 15 公里，至成都中心天府廣場車行時間約30分鐘。與新都區(qū)的關(guān)系：本項(xiàng)目行政區(qū)位上隸屬新都區(qū)，距新都新城區(qū)（四川音樂學(xué)院為參照）約 6 公里。本項(xiàng)目給了我們太多的興奮點(diǎn)打造地產(chǎn)航母城市運(yùn)營的排頭兵北部新城百萬級規(guī)模熊貓基地植物園銀杏園2200畝公園第一部分：基于現(xiàn)狀提出問題A. 外部環(huán)境（區(qū)域現(xiàn)狀）城東：打造生態(tài)居住、旅游休閑、教育科研等生態(tài)形的城市新區(qū)城南：新“CB

3、D”城南造“芯”，市政府及領(lǐng)館區(qū)域的南移，使未來城南跨入成都新商務(wù)區(qū)城西：以 光華大道以及沿江安河打造城西板塊的人文價值與宜居價值城北： “建設(shè)6條發(fā)展主軸、形成9大功能片區(qū)”的發(fā)展構(gòu)想，并構(gòu)建清水河、沙河、府河、東風(fēng)渠四條“水綠走廊”成都的政府視角城南-新CBD城南造“芯”啟動城西-城市文脈再造城西啟動城東-生態(tài)居住新區(qū)啟動成都城的民間意象中產(chǎn)城東舒適生活人文城西高尚生活繁華城中成熟生活國際城南品質(zhì)生活財富城北未來生活東窮南富西貴北亂居住層面上的等級秩序形成成都目前城市肌理A. 外部環(huán)境（經(jīng)濟(jì)發(fā)展）片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析城市消費(fèi)力人均可支配收入明顯增加20022007年，成都GDP保持年均13%的

4、增長速度，2002年全市GDP1663.22億元，2007年達(dá)到3323億元，5年時間GDP總量增長超過倍。20022007年，成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從8972元增加到14800元，農(nóng)民人均純收入從3377元增加到5400元，增幅分別為65%和60%。成都市第十五屆人大一次會議上， 2008年成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：城市居民人均可支配收入增長8%，農(nóng)民人均純收入增長9%。 片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析區(qū)域消費(fèi)力依據(jù)市場內(nèi)商戶所交納的定額稅估算，2001年，荷花池市場總交易額達(dá)55億元人民幣（實(shí)際成交量可能會不止此數(shù)）。荷花池批發(fā)市場吞吐能力大，吸引了全國各省的商戶來此交易，當(dāng)中有不少經(jīng)營戶是來自湖北、浙江

5、、福建等省，隨著市場的發(fā)展，荷花池市場的商品除保持大眾化的特色以外，已逐步向高檔化、品牌化方向發(fā)展。 荷花池市場占地面積0.26平方公里，建筑面積40萬平方米，營業(yè)面積20萬平方米，有近三萬多經(jīng)營戶，商品種類2萬余種，場內(nèi)經(jīng)營廠商1萬5千多戶，從業(yè)人員10多萬人，日上市交易人數(shù)30萬人次，日成交額達(dá)1千萬元以上。 荷花池交通運(yùn)輸便利，除鄰近的成都火車北站客運(yùn)站外，還有三個長途汽車站發(fā)往四川省內(nèi)及云南、貴州、新疆、西藏、陜西等外省城市。 財富城北，實(shí)至名歸區(qū)域價值分析城北區(qū)域 城南區(qū)域 城西區(qū)域 城東區(qū)域 城中心區(qū)域 從上圖可以看出，城北樓市價格明顯比其他區(qū)域價格相對較低，原因在于城北片區(qū)起步較

6、晚，住宅用地的樓面地價便宜，城北的土地成本相對于其他區(qū)域較低所致，但星彥認(rèn)為目前出現(xiàn)這種現(xiàn)象只是一種暫時的階段性現(xiàn)象。根據(jù)規(guī)劃，北部新城北至新都，跨成綿高速路和青白江相連,鳳凰山片區(qū)及大豐、三河外環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域都將納入北部新城，以及北新干道的開通，解決了交通上的限制后，低端住宅為主的城北房地產(chǎn)市場將逐漸向中高端轉(zhuǎn)移，房價將有一個強(qiáng)有力的補(bǔ)漲和提升。 城北房價低+未來發(fā)展及政府規(guī)劃=片區(qū)升值潛力高主力依舊增長迅速城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析外地客戶的增多為成都樓市帶來了新的活力外地客戶買走半壁江山外來消費(fèi)力強(qiáng)勁，省內(nèi)二級城市尤為突出數(shù)據(jù)來源：房管局07年1-12月份成都市商品房統(tǒng)計平分秋色A. 外部環(huán)境（競

7、爭分析）項(xiàng)目周邊競爭樓盤分布圖萬科.雙水岸東駿.湖景灣博雅新城天府江南潤揚(yáng).雙河鷺島交大.香洲半島漢嘉國際社區(qū)和信.水沐天城新都片區(qū)大豐鎮(zhèn)片區(qū)天回鎮(zhèn)片區(qū)毗河片區(qū)城北典型樓盤：博雅新城依托東風(fēng)渠，區(qū)域大盤先行者博雅新城現(xiàn)場實(shí)景道旗廣告戶外廣告已交房樓宇當(dāng)天車流情況沙盤銷售中心萬科.雙水岸現(xiàn)場實(shí)景墻體戶外廣告已交房樓宇售樓中心工地現(xiàn)場工地圍墻包裝已交房樓宇城北典型樓盤：交大.香洲半島毗河風(fēng)景+本土品牌城北典型樓盤：潤揚(yáng).雙河鷺島毗河風(fēng)景+英倫風(fēng)情潤揚(yáng).雙河鷺島現(xiàn)場實(shí)景戶外廣告道旗廣告入口主題景觀導(dǎo)視廣告牌已交房的樓宇已交房的樓宇已交房的樓宇銷售中心城北典型樓盤：東駿.湖景灣規(guī)模優(yōu)勢+人造景觀東駿.

8、湖景灣現(xiàn)場實(shí)景銷售中心當(dāng)天銷售中心人流情況現(xiàn)場照片墻體廣告當(dāng)天車流情況項(xiàng)目工程進(jìn)度城北典型樓盤：漢嘉國際社區(qū)熱點(diǎn)片區(qū)+規(guī)模優(yōu)勢漢嘉國際社區(qū)現(xiàn)場實(shí)景項(xiàng)目工程進(jìn)度項(xiàng)目工程進(jìn)度銷售中心墻體廣告已封頂樓宇城北典型樓盤：和信.水沐天城本土發(fā)展商，低水平開發(fā)和信.水沐天城現(xiàn)場實(shí)景銷售中心路邊廣告墻體廣告沙盤洽談區(qū)戶型模型競爭態(tài)勢分析結(jié)論消費(fèi)者在本區(qū)域置業(yè)需求旺盛，對片區(qū)發(fā)展前景持樂觀態(tài)度；城北區(qū)域消費(fèi)者對先進(jìn)理念的接納力強(qiáng)，推出項(xiàng)目的物業(yè)類型逐步多樣化，產(chǎn)品品質(zhì)也在不斷提升；但品質(zhì)提升大多還停留在住宅外觀及景觀效果等外在效果上，戶型結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計仍顯一般，整體的規(guī)劃理念比較陳舊；置業(yè)者對于生活方式的多樣性

9、、生活配套的檔次與成熟度等仍未得到滿足?，F(xiàn)階段較大規(guī)模、與本項(xiàng)目存在潛在競爭的樓盤主要為容積率低的大盤社區(qū)，本項(xiàng)目在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上與競爭者可實(shí)現(xiàn)差異化競爭。A. 外部環(huán)境（泛競爭）成都市500畝以上大規(guī)模樓盤分布圖博雅新城萬科.雙水岸東駿.湖景灣南城都匯河畔新世界 雅居樂 蔚藍(lán)卡地亞 麓山國際新城 東山國際新城御源大湖區(qū)華潤.二十四城萬科.魅力之城龍城1號卓錦城華潤.翡翠城今日田園金河谷仁和.春天大道城東城南國色天香城西城北成都典型大盤：麓山國際社區(qū)高爾夫物業(yè)，城南區(qū)域霸主麓山國際社區(qū)現(xiàn)場實(shí)景已交房樓宇成都典型大盤：仁和春天大道原灘風(fēng)情，品牌嫁接仁和春天大道現(xiàn)場實(shí)景成都典型大盤：南城都匯國際品牌，

10、規(guī)模取勝，品質(zhì)精細(xì)南城都匯現(xiàn)場實(shí)景成都典型大盤：華潤.翡翠城引領(lǐng)城東的華麗變身翡翠城現(xiàn)場實(shí)景成都典型大盤：東山國際新城真正的“造城”運(yùn)動?xùn)|山國際新城現(xiàn)場實(shí)景A. 外部環(huán)境（潛在競爭）華僑城項(xiàng)目項(xiàng)目占地3000余畝，分為B、D兩個地塊，多期開發(fā)，先開發(fā)B地塊。B地塊占地面積約129000平方米，總建筑面積約為151000平方米，其中，住宅面積147000平方米，包括高層87000平方米，多層60000平方米，會所面積4000平方米，商業(yè)面積65000平方米，綠地面積58000平方米。容積率1.17，建筑密度20%，總戶數(shù)是1200戶，停車位有1100個。B地塊一期戶型面積區(qū)間為88-280平米。

11、B地塊一期規(guī)劃設(shè)計：高層組團(tuán)由七棟高層構(gòu)成。B地塊占地面積約129000平方米，容積率是1.17，總建筑面積約為151000平方米，其中，住宅面積147000平方米，包括高層87000平方米，多層60000平方米，會所面積4000平方米，商業(yè)面積65000平方米，總戶數(shù)是1200戶，建筑密度是20%。綠地率是58000平方米，停車位有1100個。一期的戶型特點(diǎn)是從88平方米到280平方米都有。無論是經(jīng)濟(jì)適用的的中小戶型還是大氣的親水豪宅都精心布局，融入了入戶花園、兩層高陽臺、陽光房、雙主衛(wèi)、儲藏室在內(nèi)。戶型指標(biāo)：第一種是25層高層戶型，建筑面積是89平方米，套內(nèi)面積是70.54平方米，實(shí)用率是

12、78%。第二種是5層多層帶電梯戶型，建筑面積170.15平方米，套內(nèi)面積是155.31平方米。還有一種是4層多層帶電梯住戶型，建筑面積是277.5平方米，套內(nèi)面積是248.3平方米，實(shí)用率是89.16%。一期的高層大戶型是130140平方米，4層的面積是230280平方米，5層的面積是170190平方米，9+1的戶型是150170平方米。新都區(qū)招商物流中心位置圖新都招商物流中心位于成都市東北部，距成都市區(qū)9公里；選址于錦水河西路以南、繞城高速以北，寶成鐵路以東的大件路以西地域，規(guī)劃用地范圍約2.4平方公里；規(guī)劃2010年貨運(yùn)吞吐量達(dá)到2100萬噸。2007年招商地產(chǎn)的土地儲備速度大增,截至中報

13、已經(jīng)新增土地儲備168萬平方米,最近剛與成都再簽訂位于北湖片區(qū)5000畝一級開發(fā)合作框架,“新增土地儲備已經(jīng)超過200萬平方米。招商新都區(qū)物流中心招商北湖片區(qū)的5000畝地塊香港中旅地塊位置圖熊貓小鎮(zhèn)是中國旅游開發(fā)第一品牌的香港中旅集團(tuán)繼成功了深圳世界之窗、珠海海泉彎等旅游度假區(qū)后，準(zhǔn)備進(jìn)駐成都開發(fā)的旅游度假休閑居住小鎮(zhèn)。熊貓小鎮(zhèn)將建設(shè)成為休閑之都最有特色的旅游度假目的地。選美國開樸建筑設(shè)計顧問公司作為2平方公里熊貓小鎮(zhèn)旅游度假區(qū)的主創(chuàng)概念規(guī)劃設(shè)計公司。香港中旅熊貓小鎮(zhèn)地塊 熊貓小鎮(zhèn)項(xiàng)目說明及功能組合熊貓小鎮(zhèn)項(xiàng)目說明：規(guī)劃占地約兩平方公里的旅游熊貓小鎮(zhèn)依托于世界唯一的處在大城市區(qū)域內(nèi)大熊貓保護(hù)

14、基地，充分體現(xiàn)熊貓?jiān)a(chǎn)地川西少數(shù)民族的文化特色，成為集度假休閑、生態(tài)游憩、文化體驗(yàn)、高尚居住于一體的國際化生態(tài)度假區(qū)。熊貓小鎮(zhèn)以大熊貓文化為主題，熊貓棲息地所在羌族藏族的建筑形式及人文特色為基礎(chǔ)，以人類與大熊貓和諧相處為理念，融民族性和國際性與一體，將熊貓小鎮(zhèn)建成獨(dú)具特色世界一流的熊貓生態(tài)旅游度假區(qū)，成為集度假、會議、休閑、運(yùn)動、餐飲、演藝、娛樂以及居住為一體，能滿足國際游客高層次需求旅游目的地，最終能成為國際知名的特色小鎮(zhèn)。熊貓小鎮(zhèn)功能組合：游客集散中心+鄉(xiāng)村度假酒店+熊貓藝術(shù)文化區(qū)+民俗風(fēng)情商業(yè)街+國際居住社區(qū)+18洞高爾夫球場+生態(tài)別墅莊園區(qū)+農(nóng)家風(fēng)情園。 B. 內(nèi)部環(huán)境（項(xiàng)目資源）1、

15、熊貓基地 成都大熊貓繁育研究基地是經(jīng)成都市人民政府批準(zhǔn)，在國家建設(shè)部、林業(yè)部支持下，為保護(hù)拯救珍稀瀕危動物大熊貓而興建的具有世界先進(jìn)水平的科研機(jī)構(gòu)?；亟ㄓ?987年，以造園手法模擬大熊貓野外生態(tài)環(huán)境，綠化覆蓋率高達(dá)96%。 已建成了科研樓、實(shí)驗(yàn)室、獸醫(yī)院、大熊貓產(chǎn)房、仿生獸舍及活動場、黑勁鶴養(yǎng)殖場、天鵝湖、大熊貓博物館、綜合服務(wù)部等基礎(chǔ)設(shè)施，形成竹木蒼翠，鳥語花香，集自然山野風(fēng)光和優(yōu)美人工景觀為一體的，適宜大熊貓及多種珍稀野生動物生息繁衍的生態(tài)環(huán)境。門票：50元。 2、生態(tài)項(xiàng)目緊臨北湖片區(qū)，北湖片區(qū)目前是城市中心區(qū)最大的楔形綠地牛龍公路城綿高速公路青龍環(huán)線三環(huán)路北湖片區(qū)昭覺寺南路至北新大道植

16、物園本案熊貓基地成都北郊風(fēng)景區(qū)位于成都東北方向的三環(huán)路以外，以成綿高速公路為軸，呈扇形分布，規(guī)劃幅員面積15.3524平方公里，是成都市中心城區(qū)最大的楔形綠地，將形成以熊貓基地、北湖公園為核心，以熊貓生態(tài)旅游帶和熊貓活力文化帶為幅射區(qū)域，融生態(tài)宜居、康體休閑、觀光旅游為一體的成都大熊貓國際休閑生態(tài)度假區(qū)。北湖風(fēng)景區(qū)劃分為：森林度假區(qū)、旅游文化街區(qū)、森林運(yùn)動區(qū)、生態(tài)宜居區(qū)、濕地核心區(qū)“三縱三橫”城市交通路網(wǎng)體系發(fā)達(dá)，使本項(xiàng)目與外部區(qū)域聯(lián)系十分便捷成綿高速公路北新大道繞城高速三環(huán)路熊貓大道蜀龍大道北新大道繞城高速三縱：北新干道蜀龍大道城綿高速公路三橫：繞城高速熊貓大道三環(huán)路3、交通本項(xiàng)目隸屬北部新

17、城區(qū)發(fā)展的區(qū)域北部新城建設(shè)面積約100平方公里、約100萬人口北部新城是構(gòu)筑“大成都”的重要組成部分，與南部新城共同撐起成都的“脊梁”，是承擔(dān)“大成都”的工業(yè)、商貿(mào)、物流等職能的現(xiàn)代化活力新區(qū)2007年6月，新都區(qū)在香港獲 “中國最具投資價值區(qū)縣20強(qiáng)”，成為四川省西部地區(qū)唯一獲此殊榮的區(qū)縣城市，這也證明先天條件優(yōu)厚的新都正在被外界承認(rèn)，不少投資者對新區(qū)域表現(xiàn)出更加濃厚的興趣。 北部新城市中心南部新城西部新城東部新城4、規(guī)劃B. 內(nèi)部環(huán)境（發(fā)展商操作能力）保利名盤：北京保利.壟上別墅保利名盤：上海保利.海上五月花保利名盤：廣州保利.林語山莊有沒有機(jī)會和可能擴(kuò)大客戶的輻射圈是項(xiàng)目的關(guān)鍵如何通過形

18、象的確立，改善區(qū)域印象是項(xiàng)目成功的首要問題2200畝的公園將成為項(xiàng)目整體價值實(shí)現(xiàn)的一大瓶頸，如何解決？如何讓本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品持續(xù)不斷地成為現(xiàn)金牛？我們可依托的強(qiáng)勢資源太多的時候，我們依靠什么打天下？當(dāng)成都在2008年建設(shè)新特區(qū)的時候，我們是否能判定消費(fèi)者會蜂擁而至，而不是方便遷移？規(guī)劃形象產(chǎn)品第二部分：跳出現(xiàn)狀外的案例研究第一部分：基于現(xiàn)狀提出問題都市重建的5個案例研究Five Examples for Urban Redevelopment愉景灣 (香港)一個灣，一座城30年未完的傳奇星河灣（廣州）品位地產(chǎn)的引領(lǐng)者提示性案例古北新城 (上海)放眼上海，展望北京實(shí)施性案例華僑城 (深圳)內(nèi)城外

19、城太平洋協(xié)和社區(qū)(加拿大)政府規(guī)劃與公司盈利的充分結(jié)合香港愉景灣 香港外籍居民最多的地方，有來自30多個國家和地區(qū)的外籍人士，被稱為香港的“小聯(lián)合國” 島內(nèi)無私家車，9條區(qū)內(nèi)巴士線由碼頭發(fā)射式地通往各個小區(qū)外，居民的代步工具只有500 多輛小電瓶車和一些自行車。而電瓶車數(shù)量也受到嚴(yán)格控制，因此稱愉景灣擁有“無敵空氣”私人的人造沙灘 ，四個會所：高爾夫球會、游艇會、康樂會、海澄湖畔住客會所，其他設(shè)施包括網(wǎng)球場、壁球室、臺球室、游泳池、健身室、桑拿及蒸汽浴室等。1愉景灣是位于香港新界大嶼山東北部的一個海岸地區(qū)，屬離島區(qū)。愉景灣亦可指其鄰近的一個海灣。該海灣的正名為大白灣，可細(xì)分為二白灣、三白灣和四

20、白灣。愉景灣距離香港島西部大約16公里，與2005年開幕的香港迪士尼樂園大約離2公里遠(yuǎn)，毗鄰神樂院，是個低密度住宅發(fā)展區(qū)?，F(xiàn)在有1萬4千多人居住在愉景灣，來自30多個國家，以外籍居民占多。形 象概 況 功能設(shè)施隧道打通解決發(fā)展瓶頸：很長一段時間里，愉景灣與外界相通的只有水路，最重要的交通工具是一天24小時不停開的輪渡船。如果遇上臺風(fēng)或大霧等惡劣天氣，輪渡停航，居民就“與世隔絕”了。直到貫穿背后山嶺的隧道打通，這里才有了與外界相連的陸路通道。 1香港愉景灣小蠔灣入口愉景灣出口1租售兩旺：目前愉景灣的平均房價為40000元/，獨(dú)立式的花園海景洋房最貴，約為60000元/，一套動輒上千萬。絕大部分“

21、白領(lǐng)老外”們就是拿著公司給的津貼，在這里租房居住，上班卻在港島。一套靠近碼頭、面積95平米的海景洋房，月租金兩萬元。這種租價，在香港屬平均水平。 香港愉景灣1多期開發(fā)，周期長：愉景灣分多期開發(fā)，自1970年后期開始開發(fā)，至今仍在開發(fā)。容積率僅為0.12，綠地率高達(dá)66。 香港愉景灣1多元化、世界風(fēng)：從愉景灣的推廣可以看出，愉景灣面向的客戶是全世界范圍內(nèi)的客戶。 香港愉景灣1臨灣而建，高低錯落：愉景灣的物業(yè)形態(tài)為高、低層電梯，多層洋房，別墅等多種物業(yè)形態(tài)，各類物業(yè)尤其是別墅物業(yè)，受到香港本地和外籍富豪的青睞。香港愉景灣1豪華配套，霸氣十足：私人的人造沙灘 四個會所：高爾夫球會、游艇會、康樂會、海

22、澄湖畔住客會所其他設(shè)施包括網(wǎng)球場、壁球室、臺球室、游泳池、健身室、桑拿及蒸汽浴室等香港愉景灣加拿大太平洋協(xié)和社區(qū) Concord Pacific Place 太平洋協(xié)和區(qū)位于溫哥華中心城區(qū)的濱水地帶，占地83公頃，歸太平洋協(xié)和股份公司所有。自1991年開始，該公司先后投資30億加元，在此興建了一個可容納1.6萬人 的城市社區(qū)，旨在創(chuàng)造一種高密度條件下的新型城市生活環(huán)境。其中各類建筑總面積將達(dá)110萬，用于居住、商業(yè)、零售業(yè)及辦公。至今，已有約25%的建設(shè)工程完工。2太平關(guān)協(xié)和區(qū)與城市中心區(qū)近在咫尺，居民們不僅可以盡情領(lǐng)略城市生活的豐富多彩和變化 無窮，甚至可以就近在城市中心商務(wù)區(qū)找到合意的工作

23、。這無疑形成了一種新的城市生活方式。太平洋協(xié)和區(qū)的規(guī)劃建設(shè)貫徹了溫哥華市政當(dāng)局制定的城市可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。它通過刺激溫 哥華中心城區(qū)的人口增長，促進(jìn)就業(yè)崗位與住宅數(shù)量之間達(dá)到平衡，并減少對機(jī)動車交通的 需求。這不僅有助于形成更加緊湊的城市形態(tài)，而且避免了低密度的城市擴(kuò)散以及其對城市 周圍富庶的佛斯河谷地的威脅。形 象概 況 功能設(shè)施2帶動周邊發(fā)展：與太平洋協(xié)和區(qū)一街之隔的耶魯城是溫哥華的歷史遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)。在太平洋協(xié)和區(qū) 發(fā)生巨大變化的觸發(fā)下，大量資金被投入到耶魯城的修復(fù)建設(shè)中，從而確保了與鐵路終點(diǎn)站一起建于19世紀(jì)末的一批磚石建筑和木構(gòu)建筑得到完好的保護(hù)；同時，它帶動了與之相鄰的 市中心南部地區(qū)的

24、住宅開發(fā)建設(shè)。加拿大太平洋協(xié)和社區(qū) Concord Pacific Place 中心南部地區(qū)耶魯城2景觀資源最大化：協(xié)和公司合理的規(guī)劃了臨河部分的土地，沒有全部規(guī)劃為建筑，而是將建筑與公園有機(jī)集合。加拿大太平洋協(xié)和社區(qū) Concord Pacific Place 凈化受到工業(yè)污染的土地和水域：協(xié)和公司采取多種措施措施治理水污染，提升區(qū)域生態(tài)居住環(huán)境。2建筑形態(tài)：協(xié)和社區(qū)內(nèi)的建筑仍以高層建筑為主，采用低密高容的形式整體布局。加拿大太平洋協(xié)和社區(qū) Concord Pacific Place 2持續(xù)規(guī)劃，持續(xù)發(fā)展：自1991年開始，協(xié)和公司先后投資30億加元，在此興建了一個可容納1.6萬人 的城市社

25、區(qū)，旨在創(chuàng)造一種高密度條件下的新型城市生活環(huán)境。其中各類建筑總面積將達(dá)110萬，用于居住、商業(yè)、零售業(yè)及辦公。至今，已有約25%的建設(shè)工程完工。加拿大太平洋協(xié)和社區(qū) Concord Pacific Place 2綜合規(guī)劃，全面鋪開：根據(jù)不同類型家庭的生 活要求，該項(xiàng)目提供了多種戶型的住宅、環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)設(shè)施以及安全舒適的居住 生活環(huán)境，并且有意識地將各種自然環(huán)境基本要素引入城市中心。加拿大太平洋協(xié)和社區(qū) Concord Pacific Place 上海古北新區(qū) 1986年古北新區(qū)經(jīng)上海市政府批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)，由上海古北（集團(tuán)）有限公司負(fù)責(zé)總體策劃。新區(qū)位于上海虹橋開發(fā)區(qū)西南側(cè)，西起虹許路，

26、東至姚紅東路，北起延安西路（高架）與虹橋路，南至古羊路。古北新區(qū)緊靠虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總規(guī)劃用地面積136.6萬平方米，總建筑面積300萬平方米，全區(qū)分為3個小區(qū)24個街坊。一區(qū)是以高層公寓、辦公綜合樓、展館為主的綜合區(qū)二區(qū)為住宅區(qū)；三區(qū)為領(lǐng)館別墅商品住宅綜合樓區(qū)。3古北新區(qū)坐落在上海市區(qū)的西部虹橋路沿線，與虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)毗鄰，是以涉外的高標(biāo)準(zhǔn)住宅為主，兼具商業(yè)和外貿(mào)功能。合理的整體建筑布局和空間形態(tài)，將使人們感受到貫穿中華民族文脈的建筑文化藝術(shù)，體驗(yàn)到西方建筑藝術(shù)的宏偉氣勢；獨(dú)特的居住環(huán)境構(gòu)思將使人們遠(yuǎn)離喧嘩，還人類一個悠閑、寧靜、清新的世界；芳草綠樹、休閑廣場，藝術(shù)雕塑，讓人置身自然

27、，感受藝術(shù)；高科技技術(shù)的應(yīng)用，使居住質(zhì)量提升，給人們帶來自由、舒適、安全和健康的生活；完善的功能設(shè)置，既有繁華的商務(wù)中心，又有齊全的文化教育，商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施，使生活方便自如，享受優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。形 象概 況 功能設(shè)施上海古北新區(qū) 3古北一期古北二期古北路劃斷，一期二期區(qū)界明顯上海古北新區(qū) 3古北新區(qū)一期，全面引領(lǐng)區(qū)域形象：已呈現(xiàn)的古北一期，從1986年開始啟動，到九十年代中期初具規(guī)模，用了近10年的時間。古北一期的綠化面積規(guī)劃相對較少，但配套完善、區(qū)域成熟，因此也收到上海本地人的追捧。上海古北新區(qū) 3古北新區(qū)二期，青出于藍(lán)而勝于藍(lán)：古北新區(qū)二期占地面積 57.7公頃 ，規(guī)劃建筑面積 103萬平

28、方米。在古北新區(qū)二期統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè) 計、中央花園大道的城市設(shè)計與景觀環(huán)境設(shè)計引導(dǎo)之下，古北二期將全面超越古北一期。上海古北新區(qū) 3古北新區(qū)商務(wù)規(guī)劃，以大商務(wù)、多元化為主導(dǎo)：古北商務(wù)分區(qū)占地面積25公頃，規(guī)劃建筑面積45.8萬平方米。該區(qū)域規(guī)劃以大商務(wù)、多元化為主導(dǎo)的高檔酒店、公寓式酒店、商業(yè)、會展、文化醫(yī)療等現(xiàn)代服務(wù)功能設(shè)施，形成與虹橋開發(fā)區(qū)具有互補(bǔ)效益的功能布局。上海古北新區(qū) 3多元化組合，吸引力大：上海第一家有規(guī)模的國際居住新區(qū)，被海外投資客戲稱為在上海的“小聯(lián)合國”。廣州星河灣 2000年，星河灣在廣州中央商住區(qū)番禺的江畔綠洲上誕生，從此踏上了品質(zhì)地產(chǎn)的探索之旅。它位于廣州華南板塊華南快速

29、干線出口處，屬于南村自然生態(tài)保護(hù)區(qū)，北鄰旖旎珠江，東部為植被良好的自然山坡。星河灣總占地80多萬平方米，已建設(shè)區(qū)域近50萬平方米，建筑面積已達(dá)70萬平方米。開發(fā)至今，星河灣一直采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、整體超越的開發(fā)理念，與享譽(yù)中外的專業(yè)公司聯(lián)手，構(gòu)筑一個中西合璧、博采眾長的星河灣。4星河灣，以引領(lǐng)中國地產(chǎn)跨入“品位地產(chǎn)的新時代”的領(lǐng)路人自居，成為無數(shù)樓盤學(xué)習(xí)的標(biāo)桿。小區(qū)內(nèi)部配套包括：游泳池 網(wǎng)球場 兒童活動中心 停車場 會所 花園，番禹執(zhí)信中學(xué)，大石醫(yī)院，麗江明珠酒店、長隆夜間動物世界、百樂門酒吧等配套，配套齊全形 象概 況 功能設(shè)施廣州星河灣 4交通通暢帶來星河灣全面騰飛：華南快速干線的開通，帶動了星

30、河灣1200畝的全面起步。廣州星河灣 4品質(zhì)與景觀的完美結(jié)合，引領(lǐng)品位地產(chǎn)：在星河灣的世界第一等的1830米騎江休閑木道上，浪拍打腳心，撐把油紙傘的倩影可捕捉得到。騎江休閑木道沿珠江伸展，采用進(jìn)口名貴木材建造，外飄8米，經(jīng)得起50年日曬水淋的淬驗(yàn)。廣州星河灣 4內(nèi)秀而外斂：在星河灣，內(nèi)部的園林、景觀等制作的相當(dāng)精細(xì)，品質(zhì)感相當(dāng)強(qiáng)。廣州星河灣 4建筑細(xì)節(jié)，同樣展現(xiàn)品位：星河灣的建筑，諸如屋檐、窗臺等類的細(xì)節(jié)，每一處細(xì)節(jié)都處理的很得當(dāng)，十分受客戶歡迎。廣州星河灣 4品質(zhì)與榮譽(yù)共同見證：自2001年6月起至2007年1月，星河灣前后共獲得各類獎項(xiàng)超過30個，名副其實(shí)地稱為了品位地產(chǎn)的領(lǐng)跑人。深圳華僑

31、城占地面積：450公頃土地使用：東南面建成區(qū)約320公頃，（其中旅游用地約130公頃） 中西部在建和待建區(qū)為130公頃現(xiàn)狀人口： 40,000人規(guī)劃人口： 70,00080,000人城區(qū)主要功能：居住、旅游、商務(wù)以四座大型主題公園為旅游核心，帶動發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)和其它下游產(chǎn)業(yè)5位于深圳西部，占地4.8平方公里，下屬有電子、旅游、房地產(chǎn)三大支柱產(chǎn)業(yè)以及酒店、文化等產(chǎn)業(yè)；它叫做“城”，卻更類似于歐美的一座小鎮(zhèn)：它有發(fā)達(dá)的自主產(chǎn)業(yè)，也有自成體系的生活系統(tǒng)；它是開放的，卻又相對封閉；外面的人想進(jìn)來，里面的人不想出去。因?yàn)橛^察的角度不同，不同的社會群體對華僑城有著不同的觀感華僑城5外省市人： 一個旅

32、游城華僑城是世界之窗、錦繡中華、中國民俗文化村和歡樂谷，是中國主題公園最集中、最成功的地方深圳市民： 一處城市綠洲華僑城是城市里的一片綠洲，是在“花園里建城市”，而不是在城市里建花園城區(qū)居民：一個充滿活力的居住社區(qū)生活內(nèi)容豐富多彩，生活空間自由開放。既有令人賞心悅目的湖山自然景觀，又有濃郁豐厚的國際文化氛圍華僑城產(chǎn)業(yè)鏈形成的過程旅游和市政項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)越的景觀人文居住環(huán)境的形成整體規(guī)劃方案旅游地產(chǎn)“旅游地產(chǎn)”商品住宅的興起著名旅游城形象的建立5華僑城產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)變靜態(tài)產(chǎn)品動態(tài)產(chǎn)品單一產(chǎn)品形式混合產(chǎn)品形式全方位演變過程精美的建筑藝術(shù)表演旅游主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)商品房開發(fā)酒店經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目成為組成部

33、分90年代初具有中國特色的主題公園群90年代中期世界一流水平的文化旅游區(qū)“華僑城旅游城”產(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)品布局產(chǎn)品形式5深南大道深圳華僑城開發(fā)策略55華僑城在城區(qū)內(nèi)規(guī)劃了愜意舒適的人行系統(tǒng)和車行系統(tǒng)，它們將住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、旅游區(qū)、文教區(qū)和各種自然資源有機(jī)聯(lián)系起來。它們尺度適宜，形態(tài)多樣，周邊景觀優(yōu)美，視覺變化豐富，讓居民的日常生活顯得生動活潑。深圳華僑城增值舉措5深圳華僑城增值舉措社區(qū)車行與步行系統(tǒng)使得的社區(qū)具有高度的可達(dá)性與滲透性，同時又形成與深南大道的區(qū)隔：相對獨(dú)立，自成體系，又與城市緊密相關(guān)完善的車行與步行系統(tǒng)5深圳華僑城增值舉措 外城展示旅游：旅游是華僑城較早發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，它為華僑城聚集了人氣

34、，早期帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在是整個華僑城大社區(qū)的一部分，是華僑城居民日常生活可以方便享受的優(yōu)勢資源之一5深圳華僑城增值舉措 外城展示商務(wù)功能:使得社區(qū)更開放，更具包容性。高檔寫字樓和酒店群的興起是這一功能的體現(xiàn)。寫字樓有漢唐大廈，還有規(guī)劃中的康佳廣場等；酒店有海景酒店、威尼斯酒店及改擴(kuò)建中的深圳灣酒店，為大量商務(wù)人士提供了休憩之地。受益于旅游、商務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，華僑城三大酒店的客房入住率平均達(dá)85%。5深圳華僑城增值舉措 外城展示何香凝美術(shù)館：國家級美術(shù)館華夏藝術(shù)中心：廣東省甲級文化藝術(shù)場所 文化:何香凝美術(shù)館、華夏藝術(shù)中心等文化設(shè)施已成為深圳重要的文化活動場所，每兩年舉行一次的 “當(dāng)代雕塑

35、藝術(shù)展”也已成為全國藝術(shù)界的一件盛事，這些都為華僑城社區(qū)注入了豐富的文化內(nèi)涵5深圳華僑城增值舉措 外城展示自身完善的商業(yè)體系沃爾瑪、銅鑼灣為代表的大型商業(yè)，和提供專業(yè)服務(wù)的小型商業(yè)，它們不僅滿足城區(qū)居民生活的需要，也輻射到周邊區(qū)域，吸引周邊的市民前來購物消費(fèi)。華僑城增值舉措 內(nèi)城展示5旅游為綜合社區(qū)開發(fā)注入鮮明主題：華僑城旅游主題地產(chǎn)開發(fā)擺脫了地產(chǎn)依賴景觀資源這一單純片面的關(guān)系，而是將旅游景區(qū)開發(fā)的科學(xué)理念貫徹到房地產(chǎn)開發(fā)中來，致力于營造開放休閑、風(fēng)景優(yōu)美的生活場所，豐富了旅游主題地產(chǎn)的內(nèi)涵。自然水體在波托菲諾得到了最完整的保護(hù)波托菲諾：華僑城旅游主題地產(chǎn)典范作品5深圳華僑城增值舉措 內(nèi)城展示

36、酒店業(yè)和觀光商業(yè)依托優(yōu)美的景觀、良好的環(huán)境，在純水岸的核心區(qū)域規(guī)劃了面向外國人、大型企業(yè)高層管理人員的酒店式公寓。把酒店式公寓放在住宅區(qū)里規(guī)劃，這是一種的新的手法經(jīng)過3年的開發(fā)建設(shè)，純水岸已經(jīng)形成了自身獨(dú)特的休閑觀光商業(yè)體系：丹桂軒、Illy咖啡、SPR咖啡、可頌坊、古羅馬咖啡和舞鶴等商家的入住，成為波托菲諾旅游主題地產(chǎn)又一大看點(diǎn)。案例研究結(jié)論：城市社區(qū)增值的KPI體系分析 KPI體系功能化體系單體建筑的魅力硬性指標(biāo)多功能多層次的建筑合理的交通體系建筑形式內(nèi)因外因城市配套資源的影響捷運(yùn)系統(tǒng)對項(xiàng)目價值的影響城市文化資源的影響識別系統(tǒng)的魅力時間的魅力建筑集合的魅力演繹重大事件的舞臺功能評價指數(shù)體系

37、看不見的高層聚集地建筑細(xì)節(jié)的魅力人文符號區(qū)域標(biāo)識軟性指標(biāo)步行系統(tǒng)特色符號語言紀(jì)念性/風(fēng)格化建筑（群）精神歸屬中心人的活動及心理感受人的活動引導(dǎo)人的消費(fèi)心理引導(dǎo)功能化體系單體建筑的魅力：形成強(qiáng)制性視覺沖擊標(biāo)志性建筑/形象中心/區(qū)域中軸/大型公建，并且多采用國際競標(biāo)的方式硬性指標(biāo)多功能多層次的建筑：多層次的商業(yè)建筑群、多功能公寓、容納國際一流企 業(yè)的寫字樓、一流娛樂場所、具有個性特征互不雷同的住宅合理的交通體系：通暢的交通流線、便利的停車及轉(zhuǎn)車、換乘通道建筑形式識別系統(tǒng)的魅力：世界性、one and only、必游之地、開放性、設(shè)計的魅力、國際化的指示體系時間的魅力：不同年代的建筑凝固在同一瞬間，

38、感受時間維度的張力建筑集合的魅力：傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融的相得益彰、建筑形式結(jié)構(gòu)的多樣性、建筑空間的變化、block及其公共空間的聯(lián)系與圍合關(guān)系、地下空間的充分利用、建筑的創(chuàng)新、點(diǎn)綴少許新潮流的預(yù)告演繹重大事件的舞臺：國際性活動場所（會展、拍賣）、國家級活動的場所功能評價指數(shù)體系：繁華指數(shù)、宜居指數(shù)、商務(wù)指數(shù)、旅游指數(shù)、便利指數(shù)、交通指數(shù)看不見的高層聚集地：名流、政要、新聞人物的會所建筑細(xì)節(jié)的魅力：園林和街道家具、制造商業(yè)金角、通過空間組合與移步換景制造人群對建筑認(rèn)知的強(qiáng)烈欲望但又無法把握的魅力，給人驚喜案例研究結(jié)論：城市社區(qū)增值的KPI體系分析 人文符號區(qū)域標(biāo)識軟性指標(biāo)步行系統(tǒng)特色符號語言紀(jì)念性/風(fēng)

39、格化建筑（群）精神歸屬中心：儀式感建筑/文化交流場所人的活動及心理感受人的活動引導(dǎo)：人性空間、活動黏性、動線特點(diǎn)，互動性和可參與性，可產(chǎn)生聚集導(dǎo)向的空間，制造圈層感和歸屬感人的消費(fèi)心理引導(dǎo)：為舍得消費(fèi)的人群打造、為不得不消費(fèi)的人群打造案例研究結(jié)論：城市社區(qū)增值的KPI體系分析 第二部分：跳出現(xiàn)狀外的案例研究第一部分：基于現(xiàn)狀提出問題第三部分：總體的開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)價值？規(guī)劃創(chuàng)造價值住宅如何成為現(xiàn)金牛？公園作為問題如何轉(zhuǎn)換？需要確立怎樣的形象為大盤起勢？（不走尋常路，贗品模式不符合項(xiàng)目氣質(zhì)）概念/營銷提升價值機(jī)會“非社區(qū)”的成都項(xiàng)目開發(fā)策略開發(fā)方向：新都市vs中心城新都市：松散低

40、密度、汽車優(yōu)先、功能單一，易形成“臥城”中心城：成本高昂，漠視生態(tài)創(chuàng)建 成都城市社區(qū) Chengdu City-community功能復(fù)合（mixused)緊湊(compact)適宜步行(pedestrian-friend)珍視環(huán)境(enviroment caring)成都城市社區(qū)Chengdu City-community“中心區(qū)”的成都中心城：成本高昂，漠視生態(tài)新都市：松散低密度、汽車優(yōu)先、功能單一，易形成“臥城”以項(xiàng)目為中心的區(qū)域動態(tài)實(shí)施計劃NOVA都市新建計劃(成都城市社區(qū))多元化/開放/融合/高效產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)居住、旅游觀光、社區(qū)服務(wù)體系城市功能社區(qū)封閉/人車分流安全、尊重、獨(dú)立空間社

41、區(qū)功能外城 開放的城市功能內(nèi)城相對獨(dú)立與私密的社區(qū)功能外城內(nèi)城社區(qū)封閉連續(xù)的城市空間關(guān)聯(lián)：與城市被迫隔離混合體干擾/不成為社區(qū)關(guān)聯(lián)：開放社區(qū)公園開發(fā)策略利基點(diǎn)：項(xiàng)目資源要素整合完成項(xiàng)目及周邊的商業(yè)配套與社區(qū)住宅的契合度能形成獨(dú)立盈利能力的產(chǎn)業(yè)特征能吻合政府部門相關(guān)要求生態(tài)的、文化的、產(chǎn)業(yè)化公園開發(fā)策略案名推薦：保利國園形象特質(zhì)：西南首席私家生態(tài)公園公園開發(fā)策略經(jīng)營方式：半開放式方式經(jīng)營針對群體：政府官員保利集團(tuán)及合作單位成員項(xiàng)目社區(qū)業(yè)主熊貓基地游客公園開發(fā)策略主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：療養(yǎng)中心水療SPA公園開發(fā)策略主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：博物館生態(tài)園藝公園開發(fā)策略主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：特色商業(yè)街區(qū)公園開發(fā)策略產(chǎn)品營造竹海公

42、園開發(fā)策略產(chǎn)品營造半山公園棧道公園開發(fā)策略產(chǎn)品營造生態(tài)基地商業(yè)街區(qū)酒店開發(fā)策略我們營造概念的同時，更需要強(qiáng)調(diào)概念的具象化昭示 庫哈斯酒店VS 川西民居住宅開發(fā)策略項(xiàng)目屬性西部中國百萬級地產(chǎn)航母西部中國：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的區(qū)域影響力；百萬級：體現(xiàn)項(xiàng)目絕對的規(guī)模優(yōu)勢；地產(chǎn)航母：項(xiàng)目作為城市運(yùn)營代表的產(chǎn)品特征。住宅開發(fā)策略項(xiàng)目形象一座城，一個時代案名建議保利山湖林語住宅開發(fā)策略一期二期三期四期考慮因素便于項(xiàng)目內(nèi)外部景觀營造適度從緊的供應(yīng)策略，創(chuàng)新戶型,創(chuàng)造利潤空間實(shí)現(xiàn)資源與價格的均好性試探市場，降低風(fēng)險分期開發(fā)策略1期2期3期4期時間軸數(shù)值軸營銷強(qiáng)度曲線銷售價格曲線社區(qū)美譽(yù)度曲線現(xiàn)場展示度曲線項(xiàng)目整體運(yùn)作趨勢曲線第二部分：跳出現(xiàn)狀外的案例研究第一部分：基于現(xiàn)狀提出問題第三部分：總體的開發(fā)策略第四部分：一期的開發(fā)策略一期的開發(fā)策略速度第一，價格第二收益第一，創(chuàng)新第二主流第一，實(shí)驗(yàn)第二一期的開發(fā)策略形象定位一座城開啟一個時代