論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略選擇

1、論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略選擇摘要：目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著行業(yè)性的大調(diào)整，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的內(nèi)外環(huán)境，對實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇進(jìn)展了分析，并提出相應(yīng)對策，希望能給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的安康、有序地開展提供新的思路。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；戰(zhàn)略管理1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略形式1.1多元化經(jīng)營戰(zhàn)略形式多元化戰(zhàn)略是指企業(yè)同時經(jīng)營兩個以上行業(yè)，提供多種根本經(jīng)濟(jì)用途不同的產(chǎn)品或效勞進(jìn)入不同市場的經(jīng)營戰(zhàn)略，它是企業(yè)開展到一定階段，為尋求長遠(yuǎn)開展而采取的一種擴(kuò)張行為。房地產(chǎn)企業(yè)開展到定規(guī)模的時候，可以通過多元化經(jīng)營，利用現(xiàn)有的資源從事多種產(chǎn)品的消費(fèi)和經(jīng)營，占領(lǐng)更多的市場和開拓新的市場，以適應(yīng)市場需求的變化，減

2、少單一經(jīng)營的風(fēng)險，進(jìn)步企業(yè)的競爭力，增加企業(yè)的收入。1.2專業(yè)化開展戰(zhàn)略形式專業(yè)化戰(zhàn)略是指企業(yè)通過從事符合自身資源條件與才能的某一領(lǐng)域的消費(fèi)經(jīng)營業(yè)務(wù)來謀求其不斷開展。房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化經(jīng)營就是企業(yè)集中各種資源優(yōu)勢于最熟悉的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，開發(fā)出具有競爭力的房地產(chǎn)產(chǎn)品，獲得行業(yè)內(nèi)的本錢優(yōu)勢，以更高的效率、更好的效果為某一狹窄的戰(zhàn)略對象效勞。實(shí)現(xiàn)企業(yè)專業(yè)化經(jīng)營，深圳萬科企業(yè)股份從多元化戰(zhàn)略到專業(yè)化戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變就是很好的例證。在萬科實(shí)行地產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營戰(zhàn)略以后，開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步加大，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險下降，工程開發(fā)本錢降低，以四季花城工程為例，企業(yè)品牌與知識成功延伸到多個城市。施行專業(yè)化戰(zhàn)略使企業(yè)業(yè)務(wù)集中于某一領(lǐng)域，可能

3、失去其他一些市場時機(jī)，企業(yè)的某些技術(shù)或資源優(yōu)勢可能得不到充分發(fā)揮，容易使企業(yè)陷入固步自封的境地，鈍化其對市場變化的反響。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的內(nèi)外環(huán)境2.1市場環(huán)境分析近年來國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)開展，而房地產(chǎn)行業(yè)的開展形勢并不那么和諧，部分地區(qū)投資性購房和投機(jī)性購房增加，住房供應(yīng)構(gòu)造不合理，以及開發(fā)建立本錢進(jìn)步等，導(dǎo)致一些地方住房價格上漲過快，這直接影響到城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響社會穩(wěn)定和國民經(jīng)濟(jì)的安康運(yùn)行。隨著宏觀調(diào)控政策施行，房地產(chǎn)投資增長過快的勢頭得到了一定程度的遏制，與此同時房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營形式發(fā)生了諸多變化，優(yōu)勝劣汰，適者生存，市場競爭異常劇烈。行業(yè)劇變的過程中，大量企業(yè)在戰(zhàn)

4、略定位和決策上陷于迷茫，使得企業(yè)的開展?jié)摬刂甏箫L(fēng)險。2.2企業(yè)狀況分析1企業(yè)的資金狀況：近年來我國住房由集團(tuán)消費(fèi)轉(zhuǎn)為個人消費(fèi)，一批熟悉市場運(yùn)作，資本雄厚的外資公司、民營企業(yè)快速占領(lǐng)市常再加上銀行實(shí)行貸款終身責(zé)任制，清理不良資產(chǎn)，補(bǔ)充資本金，出現(xiàn)的惜貸現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作才能較弱，面臨更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。2企業(yè)的構(gòu)造狀況：當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)開展中存在的一個比較突出的問題就是開發(fā)主體構(gòu)造不佳，這會致房屋建立的規(guī)?；潭容^低，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營形式單一、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化。這種形式，一旦處于低谷時期，必將爆發(fā)出宏大的經(jīng)營風(fēng)險。3企業(yè)的信譽(yù)狀況：我國的房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，魚龍混雜，其中一些根本不熟悉房

5、地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)對質(zhì)量管理、售后效勞等缺乏足夠重視，也不重視自身的信譽(yù)和品牌，從而導(dǎo)致質(zhì)量糾紛、虛假廣告、面積縮水、價格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等問題時有發(fā)生，這直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的開展。4企業(yè)的綜合實(shí)力狀況：目前很多企業(yè)施行多元化戰(zhàn)略，而無視了企業(yè)的核心競爭力的培育。企業(yè)缺乏核心競爭力，將會使企業(yè)的開展難以持久，在遇到突變的市場環(huán)境時，將難以應(yīng)對。目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)大都處于初始階段，行業(yè)開展還有很大的空間，只有注重核心競爭力的培育，才能形成向其它領(lǐng)域擴(kuò)展的才能，獲得成功的機(jī)率自然也會高的多。5企業(yè)的戰(zhàn)略狀況：我國的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏戰(zhàn)略意識，管理本錢高。相當(dāng)部分的房地產(chǎn)公司不能根據(jù)企業(yè)

6、的戰(zhàn)略規(guī)劃，進(jìn)展市嘗客戶細(xì)分，以此來選擇適宜企業(yè)自身開發(fā)所需要的土地，往往只根據(jù)土地所處的地理位置決定建造何種類型的房屋，這樣企業(yè)將長期處于被動地位，企業(yè)開展受到限制。3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)展戰(zhàn)略選擇的建議1任何企業(yè)的開展都會受到內(nèi)外環(huán)境因素的影響，企業(yè)要結(jié)合所處的內(nèi)外部環(huán)境制定恰當(dāng)?shù)拈_展戰(zhàn)略。制定開展戰(zhàn)略，一是客觀分析企業(yè)外部環(huán)境，一般影響房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、國家產(chǎn)業(yè)政策、銀行信貸政策、稅賦政策、產(chǎn)品競爭狀況、競爭對手的情況、市場供求變化等，這能使企業(yè)理解其所處的環(huán)境正在發(fā)生哪些變化，以及這些變化將給企業(yè)帶來更多的時機(jī)還是更多的威脅。這是企業(yè)選擇何種開展戰(zhàn)略的前提和根底；二

7、是正確分析企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，特別是企業(yè)的優(yōu)勢和優(yōu)勢，可以使企業(yè)理解自身所處的地位，所擁有的資源以及戰(zhàn)略才能。這是企業(yè)何種開展戰(zhàn)略的關(guān)鍵；三是在企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境綜合分析的根底上，通過st時機(jī)、威脅、優(yōu)勢、優(yōu)勢分析法，選擇適宜企業(yè)自身?xiàng)l件的開展形式。假設(shè)開發(fā)企業(yè)資金、技術(shù)實(shí)力雄厚，可選擇做高端產(chǎn)品的專賣店形式；假設(shè)企業(yè)對整個房地產(chǎn)行業(yè)都非常精通、資金實(shí)力強(qiáng)，可選擇華遠(yuǎn)式的百貨公司形式；假設(shè)企業(yè)希望縮短資金周轉(zhuǎn)時間，又獲取較高的利潤，可考慮采用萬科式的平價超市形式等等。詳細(xì)來說：以核心競爭力為根本，完成企業(yè)戰(zhàn)略的選擇與調(diào)整。核心競爭力是企業(yè)的生命，是決定企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)開展的關(guān)鍵。首先，它能很好地實(shí)現(xiàn)顧

8、客所看重的價值，如能顯著地降低本錢，進(jìn)步產(chǎn)品質(zhì)量，進(jìn)步效勞效率，增加顧客的效用，從而給企業(yè)帶來競爭優(yōu)勢。在國內(nèi)房地產(chǎn)界，“北有萬達(dá)，南有萬科充分說明了萬科在房地產(chǎn)界的地位，而這一地位確實(shí)立源于萬科的核心競爭力，詳細(xì)表達(dá)為：一是始終堅持客戶導(dǎo)向的經(jīng)營體系及產(chǎn)品策略。萬科將注意力放在考慮并改善其產(chǎn)品質(zhì)量和客戶效勞上，主張唯產(chǎn)品和唯客戶主義，提供業(yè)主終生滿意的住宅和優(yōu)秀的效勞是永遠(yuǎn)的追求；二是始終堅持住宅產(chǎn)業(yè)化的道路。只要萬科需要有更大規(guī)模的開展，就會更加強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)化。其次，核心競爭力必須是企業(yè)所特有的，是競爭對手難以模擬的，這種才能能為企業(yè)帶來超過平均程度的利潤。最后，核心競爭力具有延展性，可以同時

9、應(yīng)用于多個不同的任務(wù)，使企業(yè)能在較大范圍內(nèi)滿足顧客的需要。面對政策的調(diào)整和復(fù)雜多變的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須對自身的資源才能進(jìn)展客觀的分析，強(qiáng)化核心競爭力，增強(qiáng)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，增大企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)換才能。在房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略選擇過程中應(yīng)該注重：一是在本質(zhì)內(nèi)涵上，重在效勞，向廣闊業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和效勞；二是在關(guān)鍵才能上，重在建立房地產(chǎn)企業(yè)暢通、有效的營銷渠道和良好的商業(yè)資信；三是在構(gòu)成要素上，重點(diǎn)培育房地產(chǎn)公司營銷體制、市場網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)環(huán)節(jié)的才能，以及用人制度、分配機(jī)制等的優(yōu)劣。以進(jìn)步運(yùn)營效率為目的，調(diào)整企業(yè)組織構(gòu)造。從組織的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)必須擅長尋找和管理聯(lián)盟伙伴，改變“小而全、大而全的傳統(tǒng)形式，建

10、筑設(shè)計公司、地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)、建筑施工單位都有可能成為重要的伙伴，共同結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，進(jìn)步運(yùn)營效率和抵御市場風(fēng)險。去年萬科兩部門的外遷成為房地產(chǎn)業(yè)的焦點(diǎn)。萬科試圖通過內(nèi)部部門的精簡，從一個五臟俱全的開發(fā)型企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€資源整合型的企業(yè)。首先試點(diǎn)將部分部門的業(yè)務(wù)外包，如設(shè)計部門、工程部門還有采購部門。近年來，引入專業(yè)設(shè)計部門已經(jīng)成為行業(yè)慣例，專業(yè)的建筑公司與開發(fā)商的合作已經(jīng)“歷史悠久，事實(shí)上已經(jīng)不需要這么多人層層審核，專業(yè)部門和機(jī)構(gòu)已經(jīng)相當(dāng)成熟。這次調(diào)整將使萬科成為一個資源整合中心，在產(chǎn)業(yè)鏈的上游翻開融資渠道，下游將業(yè)務(wù)分包，同時增加客戶效勞的隊(duì)伍，擴(kuò)大品牌的影響力，進(jìn)步運(yùn)營效率。這種資源整合類型的開

11、發(fā)來源于歐美形式，代表一種高度細(xì)分的專業(yè)化分工，從資金到開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、建立以及銷售，各個環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成。目前國內(nèi)的開發(fā)企業(yè)大多引用的消費(fèi)形式是香港形式，是房地產(chǎn)開發(fā)的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨(dú)立完成，是一種全程開發(fā)形式。兩者最重要的區(qū)別在于，香港形式中的開發(fā)企業(yè)更多地依賴銀行提供的資金，而美國形式中的房地產(chǎn)資金，更多地來源于社會群眾的資金。因此，戰(zhàn)略選擇過程中要考慮戰(zhàn)略對調(diào)整企業(yè)組織構(gòu)造，進(jìn)步運(yùn)營效率的作用。以建立適宜的企業(yè)文化為根底，營造良好的企業(yè)開展氣氛。房地產(chǎn)企業(yè)文化建立必須以企業(yè)的經(jīng)營活動為中心，為企業(yè)的經(jīng)營活動效勞，不能割裂企業(yè)經(jīng)營與文化

12、建立之間的關(guān)系。房地產(chǎn)公司要從精神層次上培育核心價值觀；從制度和行為層次上建立完善科學(xué)的管理制度、完善員工的行為標(biāo)準(zhǔn)；從物質(zhì)層次上形成企業(yè)形象的視覺識別系統(tǒng)，擯棄嚴(yán)重影響企業(yè)開展不良思想。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以戰(zhàn)略調(diào)整和業(yè)務(wù)重組為打破口，通過核心價值觀的有效培植，形成具有時代特點(diǎn)、品牌意識、創(chuàng)新精神和強(qiáng)大內(nèi)部凝聚力的企業(yè)文化。具有強(qiáng)大內(nèi)部凝聚力的企業(yè)文化是實(shí)現(xiàn)開展戰(zhàn)略目的的重要保障，是企業(yè)核心競爭力的重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)企業(yè)持久開展的基矗以品牌產(chǎn)品為載體，拓展企業(yè)的市場空間。房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略選擇過程中，必須注意如何加強(qiáng)自身創(chuàng)造附加值的才能和專業(yè)化才能，包括各個細(xì)分功能的才能，比方產(chǎn)品設(shè)計、工程進(jìn)度、質(zhì)量控制、本錢控制和營銷籌劃等諸多方面。與其它產(chǎn)業(yè)鏈相比，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈前端有較多的環(huán)節(jié)，而在行業(yè)利潤分配上，幾乎是越靠近前端，越有強(qiáng)大的市場權(quán)利。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的擴(kuò)張，進(jìn)步品牌價值和企業(yè)影響，房地產(chǎn)公司需要施行積極的產(chǎn)品戰(zhàn)略與效勞戰(zhàn)略，即以品牌產(chǎn)品為載體，拓展企業(yè)的市場空間，在產(chǎn)品的定位上，可以類似于競爭對手，但在產(chǎn)品的功能和價格上，強(qiáng)調(diào)“超越競爭對手。2根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境條件的變化，利用現(xiàn)有以及潛在的內(nèi)部和外部資源，正確施行企業(yè)開展戰(zhàn)略。一般來說，企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境是不斷變化的，因此，如何對企業(yè)開展戰(zhàn)略的施行