淺析舊城房屋拆遷改造工作與成本控制

1、論文發(fā)表專家 山國學(xué)亦反志廁 www.qikariwang,nei 淺析舊城房屋拆遷改造工作與成筆者現(xiàn)從事于某市舊城房屋拆遷改造工作。舊城房屋拆遷改造是 本市一個歷史遺留難題，也是一個“老大難”問題，列入市政府重 點(diǎn)工程十年卻動不了，是誰也不敢拆、誰也拆不了的“火藥桶”。 2009年7月28日，本市召開區(qū)域舊城改造拆遷工作動員大會，標(biāo) 志著區(qū)域舊城改造工作正式拉開序幕。在實(shí)際工作中，筆者遇見了 不少有關(guān)建筑工程的實(shí)際困境，例如如何達(dá)成舊城房屋的有序拆 遷、合理改造或統(tǒng)一規(guī)劃后在建等問題。筆者將會從區(qū)域舊城房屋 拆遷改造的實(shí)際問題出發(fā)，從成本控制和節(jié)能環(huán)保的角度入手，通 過結(jié)合工民建所學(xué)專業(yè)的相

2、關(guān)知識，做簡單分析和闡釋，提出自己 的合理化建議。一、舊城房屋拆遷改造中凸顯的兩大實(shí)際問題1、土地使用不合理。在明確拆遷區(qū)域后，市建設(shè)局首先對拆遷的 舊城房屋面進(jìn)行測量，統(tǒng)計得舊城房屋面積700畝，其中住房占地 凈面積達(dá)530畝，約占總面積的七成半；道路與其他公共設(shè)施面積 約150畝，河流及不可利用面積約為20畝。幾個突出點(diǎn)值得關(guān)注： 舊城住房面積比例過高，嚴(yán)重影響了消防安全和道路順暢，對交 通正常運(yùn)行帶來了不可避免的壓力。其中十字路口、小區(qū)路口和菜 市場門口擁堵明顯，工作日內(nèi)上下班通行質(zhì)量無法保障，甚至在緊 急時刻，行駛過往的急救車輛都無法及時達(dá)到事故點(diǎn)；公共設(shè)施 所占面積過少，公共衛(wèi)生品質(zhì)

3、降低，城市排污能力嚴(yán)重不足，市民論文發(fā)表專家 山國學(xué)亦反志廁 www.qikariwang,nei 活動空間被壓縮；河流面積過少導(dǎo)致城市空氣對流能力降低，熱 量散發(fā)速度慢，城市平均氣溫普遍高于郊區(qū)3C。2、房屋建筑材料陳舊、老化。特點(diǎn)有：95%以上的房屋建筑無 節(jié)能設(shè)計，屬于高能耗建筑，房屋內(nèi)部電源線亂搭亂接現(xiàn)象嚴(yán)重。 房屋用料陳舊，冬季房屋內(nèi)熱量從泥瓦的縫隙中散發(fā)出，且底層地 面未進(jìn)行深挖。房屋內(nèi)高不均衡，空調(diào)制冷制熱效果差，能耗高。 舊城區(qū)域房屋普遍建成于上世紀(jì)50-70年代，材料主要為黃泥、 單面紅磚為主，建筑手法落后，牢固與安全程度令人堪憂。同時本 市為近海區(qū)域，夏季多發(fā)臺風(fēng)。一旦風(fēng)力

4、大于8級，市政府必須出 動“敢死隊”轉(zhuǎn)移在危房中生活的居民，不然就有屋毀人亡的慘劇 發(fā)生。二、舊城房屋拆遷改造成本控制的必要性面臨以上問題，如何又快好省的完成舊城改造的拆遷和改造工作， 成為我市拆遷工作面臨的最大困境。筆者所在的拆遷組，在市委市 政府舉行第三次有關(guān)區(qū)域舊城拆遷改造工作會議中，針對我市的實(shí) 際情況，從經(jīng)濟(jì)合算、節(jié)能減排的角度，提出了以下舊城房屋拆遷 改造成本控制的概念：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，面對當(dāng)前城市整體規(guī)劃 改造的實(shí)際問題，如何強(qiáng)化和完善成本控制，不斷提高建筑工程管 理水平，從而節(jié)約成本，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)效益最大化，是所有城市建 設(shè)工程的共同日標(biāo)。舊城房屋拆遷改造的成本控制，是指在城

5、市拆遷改造項(xiàng)日成本的論文發(fā)表專家 山國學(xué)亦反志廁 www.qikariwang,nei 形成過程中，對舊城房屋拆遷規(guī)劃、執(zhí)行拆遷、平整土地、重建/ 改造的一系列過程中，對工程施工過程中所消耗的人力資源、物質(zhì) 資源和費(fèi)用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正將要發(fā) 生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)施工費(fèi)用控制在成本控制方案的范圍 內(nèi)。三、如何實(shí)現(xiàn)舊城房屋拆遷改造成本控制1、傳統(tǒng)方式的舊城房屋拆遷改造成本控制。舊城拆遷改造工作成 本控制貫穿于工程項(xiàng)日管理活動的全過程和各個方面，從規(guī)劃階段 開始，到施工準(zhǔn)備工作階段，再到現(xiàn)場施工過程中，一直到最后的 竣工驗(yàn)收結(jié)算階段，這其中的每個階段和環(huán)節(jié)都離不開成本

6、管理和 控制工作。規(guī)劃階段是舊城拆遷改造獲取工程項(xiàng)日的開源階段。 規(guī)劃過程中要合理考慮拆遷工作的工作量和拆遷垃圾，設(shè)置合理有 效的城市排污干道，保證拆遷過程產(chǎn)生的不可利用垃圾的合理排 放，同時做好可利用資源的回收整合。規(guī)劃階段結(jié)束后，緊接著 就應(yīng)該做好成本計劃，將其作為舊城房屋拆遷改造施工過程控制的 依據(jù)，此階段成本控制工作表現(xiàn)得更為具體和細(xì)化。在施工準(zhǔn)備階 段，首先必須編制科學(xué)合理的實(shí)施性施工組織設(shè)計，它是指導(dǎo)項(xiàng)日 施工的主要依據(jù)；然后結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌鲂星楹凸こ套陨淼奶攸c(diǎn)，合 理確定項(xiàng)日日標(biāo)責(zé)任成本，并編制明細(xì)而具體的成本計劃，并及時 進(jìn)行調(diào)整和修正，對項(xiàng)日成本進(jìn)行事前控制。施工過程中的成本

7、控制是項(xiàng)日成本管理的重要組成部分，主要是各項(xiàng)費(fèi)用的控制和成論文發(fā)表專家 山國學(xué)亦反志廁 www.qikariwang,nei 本分析。成本控制要從影響成本的各重要因素著手，制定相應(yīng)的措 施，將實(shí)際發(fā)生的成本控制在日標(biāo)計劃成本內(nèi)?？⒐を?yàn)收階段的 成本控制工作，主要包含對工程驗(yàn)收過程中發(fā)生的費(fèi)用和保修費(fèi)用 的控制以及工程尾款的回收。要辦理工程結(jié)算及追加的合同價款， 做好成本的核算和分析，項(xiàng)日完工后，要及時進(jìn)行總結(jié)和分析，并 與調(diào)整的日標(biāo)計劃成本進(jìn)行對比，找出差異并分析原因。2、新型節(jié)能建筑材料和節(jié)能技術(shù)的使用新時期提出的“全過程成本”，是指建筑物的一次性建造成本和整 個使用（正常使用壽命）期內(nèi)的消

8、耗、維護(hù)運(yùn)行（即使用）成本兩 部分的費(fèi)用總和。因此工程造價管理必須扭轉(zhuǎn)當(dāng)前僅重視建造成本 控制、輕視使用成本控制的狀況，要建立全面工程造價節(jié)能減排的 監(jiān)管體系，完善全面工程造價的節(jié)能指標(biāo)體系，強(qiáng)化節(jié)能建筑全面 工程造價管理的監(jiān)管工作。同時，我們也要看到，建筑工程離不開工程造價控制，建設(shè)節(jié)能 型建筑更需要對節(jié)能投資及工程建造成本、使用成本進(jìn)行全過程的 管理和控制。節(jié)能建筑需要全面的工程造價管理，應(yīng)對建筑節(jié)能， 工程造價管理主要應(yīng)從以下幾方面實(shí)施改革：要樹立“全過程成 本”的節(jié)能建筑造價管理思想。單純的工程量清單計價或預(yù)結(jié)算編 制、審查式的、僅偏重工程建造成本的造價管理已經(jīng)不能適應(yīng)節(jié)能 建筑的要求

9、，必須開拓思路，樹立“全過程成本”管理意識，緊跟 行業(yè)新技術(shù)、及時反饋行業(yè)變化，為建設(shè)提供工程造價全面透明、論文發(fā)表專家 山國學(xué)亦反志廁 www.qikariwang,nei完整、高效、準(zhǔn)確的信息服務(wù)。要建立主動控制、動態(tài)管理的造 價管理體系。要選定適合當(dāng)?shù)亟ㄖ?jié)能的、符合節(jié)能減排要求的新 技術(shù)、新工藝、新設(shè)備和新材料加以推廣和應(yīng)用，為節(jié)能建筑構(gòu)建 節(jié)能工程造價的全面、動態(tài)、合理的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)體系，為建筑市場 提供工程造價核算的法律依據(jù)。要提高節(jié)能建筑工程造價管理水 平。在造價管理工作中要提高服務(wù)意識，改變工作方法，充分發(fā)揮 橋梁和紐帶作用，為節(jié)能建筑各主體如設(shè)計、施工、監(jiān)理、造價、 節(jié)能材料供應(yīng)商等建立節(jié)能建筑全面工程造價信息監(jiān)管和互動