8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、案例分析煙臺立信醫(yī)院項目（案例一）南路 473 號）土地使用權出讓評估案例分析煙臺光大房地產(chǎn)評估第一部分項目說明一、估價目的：土地使用權出讓。二、項目背景：待估宗地位于芝罘區(qū)南路以南、環(huán)海路以西，待估宗地原屬煙臺華信家園商住小區(qū)項目,原土地證登記土地使用權人為煙臺華信房地產(chǎn)開發(fā),土地用途為住宅,使用權類型為出讓,使用權面為 4681 ,使用權終止日期至 2073年 10 月 26 日。現(xiàn)根據(jù)規(guī)劃局意見書，地上建筑物用途改為商業(yè)，因而待估宗地用途隨之改為商業(yè)，使用權終止日期至 2043 年 10 月 26 日。至評估基準日宗地已達到紅線外 “七通”（指通路、通水、通電、排水、供熱、供氣、通訊），

2、宗地紅線內“六通一平”。該宗地登記四至情況為:北至72283,東至環(huán)海路,南至煙臺臺華食品實業(yè),西至山東省石油煙臺總公司。三、地價定義：在估價基準日，現(xiàn)狀利用條件下，基礎設施開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”、宗地紅線內“土地平整”，土地用途為商業(yè)用地，評估土地為出讓土地，容積率 1.06，評估設定土地使用年限至 2043 年 10 月 26 日的土地使用權價格、在同估價時點原住宅用地土地使用權價格及兩者之間的差值。第二部分評估方法的選用一、估價方法的選用估價方法的選擇應按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。待估宗地原為住宅用地調整為

3、商業(yè)用地，由于煙臺市建立了較為完善的基準地價修正體系，待估宗地位于煙臺市基準地價覆蓋區(qū)域，待估宗地位于煙臺市基準地價住宅二級，商業(yè)二級，因此可采用基準地價修；待估宗地原開發(fā)意圖明確，土地潛在開發(fā)價值明顯，而實際上地上建筑物已按商業(yè)用途建成，符合假設開發(fā)法的應用條件及適用范圍，故可采用假設開發(fā)法對原住宅用途及變更后的商業(yè)用途進行評估。二、估價方法中的難點本次分別評估原用途（住宅用地）、調整后用途（商業(yè)用地）的價值及兩者之間的差值。待估宗地為華信家園項目整宗土地的一部分，原已辦理了出讓手續(xù)，其原出讓時用途為住宅，容積率為 1.42。本次需先根據(jù)其整個項目容積率 1.42 測算原出讓住宅用地的現(xiàn)狀價

4、值。華信家園項目為舊城改造項目，原宗地拆遷時涉及鐵路醫(yī)院拆遷安置，現(xiàn)其安置房已建成即：煙臺立信醫(yī)院，待估宗地即為煙臺立信醫(yī)院所占宗地，現(xiàn)狀容積率為 1.06，根據(jù)規(guī)劃局文件：擬將用途改為商業(yè)，則土地用途也相應變更為商業(yè)，求取商業(yè)用地價值時需根據(jù)現(xiàn)狀容積率。煙臺市基準地為 2007 年 1 月 1 日開始實施，在這兩年期間，煙臺市經(jīng)濟發(fā)展良好，房地產(chǎn)的需求量也在穩(wěn)步的增加，近而對地價亦有一定的影響，在運用基準地價系數(shù)修中，其他都有較明確的依據(jù)，主要是期日修正系數(shù)如何確定，在本次評估中，參考了的利率，并詳細了解房地產(chǎn)售價變動情況結合目前市場需求狀況來確定期日修正系數(shù)，最終對宗地地價的測算結果有一定

5、的，經(jīng)對周邊地區(qū)詳細的房地產(chǎn)市場和綜合分析后，認為通過技術處理后的價格能更好地反映區(qū)域價值的表現(xiàn)。假設開發(fā)法中分別有了明確的規(guī)劃用途、容積率等都有較準確的數(shù)據(jù)，難點主要集中在開發(fā)價值及建設成本的測算上，根據(jù)對項目周圍的已售或在售的住宅及商業(yè)網(wǎng)點房進行了詳細的、分析，分別用市場比較法求取其用途為住宅及商業(yè)時所開發(fā)房屋的售價，預計開發(fā)完成后或現(xiàn)行狀態(tài)下的價格水平。建設費用的確定，也要求對區(qū)域相關工程建設成本有詳細的了解和把握。相關費用的項目和標準，均已按從規(guī)劃、土地、財政、稅務等部門收集相關的和標準確定，以此作為評估取值的依據(jù)。第三部分估價項目心得、啟示待估宗地位于芝罘區(qū)南路以南、環(huán)海路以西，該區(qū)

6、域居住較密集，住宅集聚度高，待估宗地位于整個華信家園住宅小區(qū)的路但不直接臨路地段，為整宗地的一小部分。待估宗地原用途為住宅用地，但其地上建筑物規(guī)劃為煙臺立信醫(yī)院，其地上建筑物用途與土地用途不符，且經(jīng)過規(guī)劃局認可，故本宗地報煙臺市土地局批準，變更為商業(yè)用地，本次即為評估其原住宅用地及變更用途后商業(yè)用地的土地使用權價值。本次評估采用的方法是基準地價系數(shù)修及假設開發(fā)法，在基準地價系數(shù)修中，首先需確定待估宗地所處區(qū)位，對土地地價影響較大的主要有年期、期日、周圍土地利用類型、距公共場所的距離、環(huán)境狀況、交通便捷程度、基礎設施情況以及地價變動情況、規(guī)劃容積率情況等，本次容積率已確定，上述幾項影響均可以根據(jù)

7、待估宗地的實際情況按照修正體系做出，期日修正系數(shù)，上述已說明，因此基準地價系數(shù)修不存在其它較難把握。在假設開發(fā)法中，對住宅用地地價有較大影響的規(guī)劃指標主要是容積率、所建物業(yè)類型等。因本項目用途及容積率均已確定，本次主要考慮對其建設成本及開發(fā)價值的把握準確度上，根據(jù)所建建筑的裝修程度、配套設施、層高、智能化管理等多方面確定準確價格。開發(fā)售價需根據(jù)項目周圍同一物業(yè)房地產(chǎn)售價，亦需根據(jù)本項目及所案例的裝修、配套、智能化管理、層高等，多個比較案例修正比較后得出平均價格，即得出本項目的售價?；鶞实貎r系數(shù)修評估結果是根據(jù)替代原則，將估價對象的區(qū)位條件與區(qū)域的平均條件進行差異修正而得到的價格，是一種比較價格，由于其有理論基礎，可操作性強，易于掌握。故該方法適宜性較高，評估結果的度較高。假設開發(fā)法所得到的是一種剩余價格，即也是根據(jù)替代原則，通過房地產(chǎn)的開發(fā)價值，扣除開發(fā)成本、開發(fā)利潤后的剩余價格。該方法有一定的理論基礎，也易于掌握；加之在假設開發(fā)法測算中的房地產(chǎn)價值及相關參數(shù)均系通過區(qū)域比較、分析確定的，我認為該方法可操作性強，評估結果也具有