8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、（根據(jù)委托方的委托，我公司圣迪樂(lè)村生態(tài)食抵押提供土地評(píng)估服務(wù)，在此項(xiàng)目中，我擔(dān)任土地估價(jià)師助理土地估價(jià)師一起參與了圣迪樂(lè)村生態(tài)位省梓潼委托方下（根據(jù)委托方的委托，我公司圣迪樂(lè)村生態(tài)食抵押提供土地評(píng)估服務(wù)，在此項(xiàng)目中，我擔(dān)任土地估價(jià)師助理土地估價(jià)師一起參與了圣迪樂(lè)村生態(tài)位省梓潼委托方下屬企業(yè)江村的一宗農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖用地的評(píng)估工作圣迪樂(lè)村生態(tài)為鐵騎力士的鐵騎力，是集飼料、食品、牧業(yè)、生物工程一體的大型高科技企，國(guó)家級(jí)農(nóng)重點(diǎn)龍頭企業(yè)設(shè)有飼料、食品、牧業(yè)三大事業(yè)部和自己的科研中實(shí)室。其中食品事業(yè)部以生產(chǎn)銷售綠色蛋品、飲品、味品、冷鮮肉品白酒等為主業(yè)，以中國(guó)西部第一村圣迪樂(lè)村生態(tài)食品公司心，其圣迪樂(lè)蛋品業(yè)中首

2、家通過(guò)了 體系認(rèn)證，暢、廣州等 20 余個(gè)省市。創(chuàng)建了“公司園區(qū)農(nóng)戶“品牌+標(biāo)準(zhǔn)+規(guī)模產(chǎn)業(yè)村+產(chǎn)業(yè)村民+產(chǎn)業(yè)龍頭”的圣迪樂(lè)產(chǎn)推廣模式按環(huán)境規(guī)劃和監(jiān)測(cè)優(yōu)良雞苗供應(yīng)組織生物防疫提供綠色飼料、飼養(yǎng)管理程序、產(chǎn)品生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)、品牌銷售的原則農(nóng)戶納入園區(qū)實(shí)行集管理，實(shí)現(xiàn)了蛋品生產(chǎn)的規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化既有利于規(guī)?；a(chǎn)，又確保蛋品質(zhì)量與安全該宗土地于2003年2月取得了出讓土地使用證，證載用途為農(nóng)養(yǎng)殖，土地使用權(quán)年限為50年，本次估價(jià)的基準(zhǔn)日。該宗地為梓潼縣“圣迪樂(lè)村”的宗地迪樂(lè)村”為中核工業(yè)第原址，地上現(xiàn)有數(shù)幢修建于60-70年代的磚結(jié)構(gòu)廠房與辦公用房，基礎(chǔ)設(shè)施十分完備后來(lái)遷移至綿陽(yáng)交收回。由于位于距離梓潼縣城十

3、公左右的山巒間，且交通條件不理想，難以實(shí)現(xiàn)更好的利用，每還需要花費(fèi)一定經(jīng)交收回。由于位于距離梓潼縣城十公左右的山巒間，且交通條件不理想，難以實(shí)現(xiàn)更好的利用，每還需要花費(fèi)一定經(jīng)費(fèi)給的保護(hù)和利用圣迪樂(lè)村生態(tài)品將的土地使用權(quán)出讓給，該公司根據(jù)要求對(duì)有歷史價(jià)值的部分區(qū)域（比舊居等）作為保護(hù)區(qū)，保留了當(dāng)時(shí)的原貌作為“兩彈城（注：原彈、氫彈）旅游開(kāi)發(fā)，對(duì)其余的不具有保護(hù)價(jià)值的普通房屋使用作農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖，專門(mén)飼養(yǎng)雞，生產(chǎn)“圣迪樂(lè)”綠色雞蛋地為其中用于養(yǎng)殖的那部分土地該宗地上有很多建筑由于梓潼縣房管局評(píng)估的該要和地分設(shè)抵押，因此僅對(duì)地價(jià)作出評(píng)估，建筑物價(jià)值另外采房地產(chǎn)評(píng)進(jìn)行評(píng)估。因此在委托方資產(chǎn)管理部門(mén)的帶對(duì)該宗

4、地進(jìn)行了詳細(xì)的踏勘花了整整一天時(shí)間對(duì)建筑的位置、狀況以及宗地的各個(gè)部分均進(jìn)行了認(rèn)真的核實(shí)并填寫(xiě)勘錄，拍。本項(xiàng)目的難點(diǎn)是，該宗地的用途為農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖用地，該宗地的位不在基準(zhǔn)地價(jià)定級(jí)范圍，沒(méi)有直接可以參照的基準(zhǔn)地價(jià)1、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖用地的參照分類問(wèn)根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類表該用地屬于“其它土地”中的“施農(nóng)用地（設(shè)施農(nóng)用地指直接用于經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地及其相應(yīng)附屬用地農(nóng)村以外的晾曬場(chǎng)等農(nóng)業(yè)設(shè)施用地認(rèn)為，其產(chǎn)生的效益與基準(zhǔn)地的工業(yè)用地土地收益較一致與住宅用地和商業(yè)用地的土地收益相較遠(yuǎn)。因在評(píng)估時(shí)，參照工業(yè)用地的地價(jià)計(jì)算2、評(píng)估方法選擇問(wèn)之交易案例不多，采用市場(chǎng)比較法沒(méi)有多大說(shuō)服力

5、。雖然其使用作為經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)殖的禽舍用地，但經(jīng)營(yíng)模式與傳統(tǒng)經(jīng)養(yǎng)殖很不一樣，屬于吸收多家投資，并按一定的資率返還且由于養(yǎng)殖業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較高，具有許多的不確定性，正常的收益難以定，養(yǎng)殖很不一樣，屬于吸收多家投資，并按一定的資率返還且由于養(yǎng)殖業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較高，具有許多的不確定性，正常的收益難以定，評(píng)估難度大，不易把握，其可操作性差，因此法進(jìn)行評(píng)估難以用收待估宗地周邊的征地案例較多，可以采用成近法雖然待估宗地沒(méi)有位于定級(jí)區(qū)域，但是通過(guò)一些技術(shù)處理，仍可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)估價(jià)3、該宗地不在基準(zhǔn)地價(jià)的定級(jí)范圍，不能直接選取基準(zhǔn)地價(jià)為評(píng)估依據(jù)。而的 2003 年的基準(zhǔn)地價(jià)的最低級(jí)別的工業(yè)價(jià)格為89元每平方米工業(yè)用地出標(biāo)準(zhǔn)1484每平方認(rèn)為考慮到該宗地不在基準(zhǔn)地價(jià)定級(jí)范圍的情參考末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)偏低取值，因此參照其最低級(jí)工業(yè)用地的格來(lái)確定基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法的 P，然后使用基準(zhǔn)地價(jià)修正體系進(jìn)行修計(jì)算該宗地地價(jià)4、成本 近法有關(guān)參數(shù)的確定問(wèn)根估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域的土地取得費(fèi)，目前獲得類似估價(jià)象土地，需支付的費(fèi)用主要有：土地補(bǔ)償費(fèi)、安費(fèi)、青苗補(bǔ)費(fèi)等。新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)等有關(guān)費(fèi)，國(guó)家有規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自修正。對(duì)于不符合國(guó)家規(guī)定或與家規(guī)定相抵觸的地不計(jì)人土地取得成本中在考慮了上述問(wèn)題后，進(jìn)行地價(jià)水平測(cè)算，同時(shí)對(duì)需要補(bǔ)充的料進(jìn)行補(bǔ)在編寫(xiě)土地