項目功能定位

1、三、項目功能定位3.1商場1-4層的區(qū)位劃分本項目四面臨街，東面臨解放南路，西面臨芙蓉巷，南面臨曙光中路，北臨五星商廈規(guī)劃路，東西向街道長約75米，南北向街道長約90米，擁有較多的街鋪資源。項目暫劃分為A、B、C、D四個區(qū)。以現(xiàn)階段項目周邊的商業(yè)氣氛來衡量：A區(qū)臨項目北側(cè)規(guī)劃路和芙蓉巷，目前的商業(yè)氣氛欠佳；B、D區(qū)臨解放南路，已形成一定的商業(yè)氛圍；C、D區(qū)臨規(guī)劃中的曙光路步行街，未來的商業(yè)價值不可限量。綜合以上上因素，我司認認為B、C、D區(qū)相對對本項目目而言，具備商商業(yè)的地地緣優(yōu)勢勢，適宜宜銷售；而A區(qū)相對對本項目目而言，其商業(yè)業(yè)氛圍不不佳，現(xiàn)現(xiàn)階段缺缺乏銷售售的商業(yè)業(yè)價值，適宜招招商引入入大

2、型百百貨公司司，以激激發(fā)人氣氣帶動本本項目其其它商鋪鋪的銷售售。3.2商商場的商商品定位位及功能能定位B2停車場、商場設設備層B1大型綜合合性超市市國內(nèi)國際際知名大大型百貨貨超市F1街鋪、大大型百貨貨公司(A區(qū))、名店店中心（B、CC、D區(qū)區(qū)）在商場街街鋪利用用騎樓及及文化廣廣場建筑筑特色，設立露露天或室室內(nèi)相連連的茶藝藝館、咖咖啡酒廊廊，增加加商場休休閑觀光光功能。時尚名名店中心心匯集國國內(nèi)、國國際知名名品牌專專賣店F2 大型百百貨公司司(A區(qū)區(qū)) 、潮流時時尚用品品專區(qū)（B、CC、D區(qū)區(qū)）薈萃最前前衛(wèi)的潮潮流新奇奇時尚精精品，包包括服飾飾、鞋帽帽、精品品、ITT、音像像制品、特色飲飲食F3

3、大型百貨貨公司(A區(qū)) 、名名店運動動城（BB、C區(qū)區(qū)）、休休閑娛樂樂區(qū)（DD區(qū)）名店運動動城匯集集中外名名牌體育育用品、服裝，以及當當今最前前衛(wèi)休閑閑運動器器械。休休閑娛樂樂區(qū)考慮慮電影院院、娛樂樂城、音音樂廳功功能。F4美食廣場場、休閑閑娛樂區(qū)區(qū)中西美食食、娛樂樂城、卡卡拉OKK廳F5空中停車車場注：各樓層規(guī)規(guī)劃不同同的功能能以及商商品組合合是根據(jù)據(jù)消費者者的需求求及消費費習性，還有各各類型商商品對租租金的承承受能力力綜合而而定。參參考目前前國外大大型購物物中心的的功能規(guī)規(guī)劃，大大都是把把商場的的主力消消費群所所喜愛的的商品設設置在較較低樓層層，以營營造商場場旺場的的氣氛，而將電電器、家家

4、居類等等相對較較冷場的的商品擺擺放在較較高樓層層，另外外又把大大眾喜好好的“美食”、“娛樂”類放在在商場的的最高樓樓層，是是為了帶帶動較高高樓層的的人流量量。不同同樓層設設置不同同的主題題，是希希望能達達到消費費人流平平均分布布的目的的。3.3商商品定位位以經(jīng)營中中高檔商商品為主主，提供供完善的的配套及及特色服服務，全全面提升升經(jīng)營形形象，體體現(xiàn)項目目定位優(yōu)優(yōu)勢及長長遠市場場競爭力力。3.4功功能定位位柳州五五星全新新概念的的立體園園林商城城。全面導導入園林林綠化，強化旅旅游功能能。傳統(tǒng)騎騎樓商業(yè)業(yè)文化的的現(xiàn)代版版，承傳傳百年繁繁華。具有極極強的休休閑、觀觀光、購購物功能能，集購購、食、娛、休

5、休于一體體。四、商場場目標客客戶定位位4.1租租賃使用用商場的的目標群群分析消費群群：品牌形象象店/連連鎖店/專業(yè)店店/傳統(tǒng)統(tǒng)商戶/個體工工商戶特征：以經(jīng)營營中高檔檔服裝、鞋帽、金銀玉玉器、生生活用品品、精品品等傳統(tǒng)統(tǒng)商品為為主中小型型商戶具具備精品品特色經(jīng)經(jīng)營意識識對整體體區(qū)域形形象及交交通條件件提升，加強旅旅游文化化建設帶帶動經(jīng)貿(mào)貿(mào)發(fā)展非非常樂觀觀近年出出現(xiàn)大批批年輕創(chuàng)創(chuàng)業(yè)經(jīng)營營商戶，經(jīng)營潮潮流前衛(wèi)衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾眾多青少少年消費費群體4.2商商場的目目標消費費群分析析其實商場場與明星星、商品品品牌一一樣，都都必須要要有自己己的追捧捧者（即即目標消消費群），而商商場的市市場定位位和功能能規(guī)劃

6、的的制訂亦亦是以目目標消費費群的需需求為基基礎(chǔ)的。若要分分析本項項目的目目標消費費群，則則一般可可按以下下方面去去進行。1525歲歲屬于沖沖動消費費心理，而且有有很大的的自主支支配權(quán)，喜歡攀攀比，追追求新事事物，新新潮流，帶有一一定消費費盲目性性。消費以以中低檔檔為主，以購買買快速消消耗商品品為主，包括服服裝、鞋鞋類精品品、小食食、音像像制品、IT產(chǎn)產(chǎn)品、體體育用品品為主。2535歲歲具有一一定的經(jīng)經(jīng)濟能力力及支配配權(quán)，追追求品牌牌和享樂樂，消費費心理較較為成熟熟。消費力力以中高高檔為主主，是主主力消費費群體，以購買買中高檔檔實用型型產(chǎn)品為為主。包包括：電電器、IIT產(chǎn)品品、服裝裝、鞋、化妝品

7、品、音像像圖書制制品、鐘鐘表、家家居用品品。3545歲歲較強經(jīng)經(jīng)濟能力力及支配配權(quán)，追追求品牌牌實用型型產(chǎn)品為為主，消消費心理理成熟。消費以以中高檔檔為主，購買中中檔耐用用型保值值產(chǎn)品為為主。包包括：古古玩、字字畫、玉玉器、家家居用品品、服裝裝、鞋類類、化妝妝品、音音像圖書書制品等等。注重品品牌商品品的內(nèi)涵涵，注重重投資性性產(chǎn)品及及追求更更高層次次的文化化及娛樂樂享受。旅游客客戶群體體親身體體驗商業(yè)業(yè)步行街街特色而而前來購購物觀光光消費，具有一一定的沖沖動性和和隨意。傳統(tǒng)的的中檔商商品較受受歡迎，消費以以中高為為主。是主力力消費群群之一，從而帶帶動購物物、飲食食、娛樂樂消費。4.3商商場的目目

8、標投資資經(jīng)營者者分析以投資資為目的的投資人人士五星商業(yè)業(yè)區(qū)是柳柳州最興興旺的商商業(yè)圈，解放南南路位居居五星商商圈的核核心路段段，人流流量、車車流量較較大，在在柳州市市有較強強的知名名度。隨隨著“人民廣廣場”改造工工程的不不斷深入入和曙光光路步行行街規(guī)劃劃的逐步步實施，該地段段的人流流、客流流、物流流將會有有極大的的改善和和提升其其商業(yè)價價值。同時此區(qū)區(qū)域是政政府重點點扶持、改造的的商業(yè)街街區(qū)，商商業(yè)氛圍圍濃厚，客流、物流有有保證，保證本本商場鋪鋪位出租租或出售售具有高高價位的的內(nèi)在價價值，這這些都對對投資人人士有巨巨大吸引引力。另一方面面，銀行行存款利利率的一一再下調(diào)調(diào)和利息息稅政策策公布，存

9、款的的回報率率更低，眾多投投資者都都希望能能找到一一個投資資風險相相對低、回報大大，并且且更大升升值潛力力的投資資渠道，而“一鋪養(yǎng)養(yǎng)三代”的思想想早已深深入民心心，如果果在區(qū)域域內(nèi)有租租價或售售價合適適的鋪位位推出，并使投投資客看看到中僑僑世紀廣廣場（本本項目）美好的的經(jīng)營與與投資前前景，必必定能吸吸引眾多多投資人人士購買買本項目目商鋪。出于對商商鋪的管管理角度度考慮以以及對本本項目情情況的了了解，投投資者多多以本地地人為主主。以經(jīng)營營為目的的的商家家五星商業(yè)業(yè)圈的濃濃厚商業(yè)業(yè)氛圍，政府正正努力對對該區(qū)域域商業(yè)環(huán)環(huán)境的改改造，隨隨著“人民廣廣場”改造工工程的不不斷深入入，令眾眾多商家家看好該該

10、商圈。但現(xiàn)時時項目地地段低檔檔次的購購物環(huán)境境及經(jīng)營營的同質(zhì)質(zhì)性，令令眾多有有實力的的商家止止步。針對此類類商家，本項目目應改善善商場的的內(nèi)部購購物環(huán)境境，確定定商場的的經(jīng)營主主題，同同時設定定多種優(yōu)優(yōu)惠付款款方式，簡化付付款手續(xù)續(xù)，提供供優(yōu)質(zhì)服服務，令令鋪位買買賣付款款更貼近近經(jīng)營商商家的心心理習慣慣，并在在宣傳包包裝方面面營造出出獨特的的經(jīng)營風風格和經(jīng)經(jīng)營興旺旺的前景景，吸引引此類客客戶購買買本商場場商鋪。（第四章章完）第五章整整體規(guī)劃劃建議一、項目目總體規(guī)規(guī)劃思路路本項目的的形象定定位是以以“都市maall”為主題題，打造造未來的的商業(yè)模模式：sshopppinngmaall將將成為本本

11、項目總總體規(guī)劃劃的主線線。隨著著人民生生活水平平和文化化素質(zhì)的的提高，消費購購物不在在僅僅為為滿足物物質(zhì)生活活的需要要，而是是將購物物視為集集購物、休閑、娛樂、旅游、文化交交流為一一體的一一種精神神享受過過程，于于是集多多種功能能于一身身的規(guī)模模龐大的的商業(yè)物物業(yè)項目目摩爾爾(maall)現(xiàn)代購購物中心心應運而而生，成成為都市市人的生生活樂園園。1.1 MALLL的概概念SHOPPPINNG MALLL是以以大型零零售業(yè)為為主體，集眾多多商店為為輔助，形成多多功能商商業(yè)服務務設施集集合體的的商業(yè)物物業(yè)項目目，也就就是在一一個大型型商廈中中，由一一個管理理機構(gòu)組組織協(xié)調(diào)調(diào)和規(guī)劃劃，把一一系列零零

12、售商店店服務機機構(gòu)組織織在一起起，向消消費者提提供購物物、休閑閑、娛樂樂、飲食食等各種種服務的的一站式式消費中中心。Shooppiingmmalll在美國國是指市市區(qū)的大大型購物物中心，MALLL是指指購物樂樂園。MALLL具有以以下三個個特點：大：建建筑規(guī)模模大、占占地面積積大、經(jīng)經(jīng)營面積積大、停停車場規(guī)規(guī)模大；多：店店鋪多行行業(yè)全功功能多，集購物物、餐飲飲、休閑閑、娛樂樂、文化化、服務務于一體體；經(jīng)營主主題明確確：按照所處處地理位位置、自自身條件件及當?shù)氐亓闶凵躺虡I(yè)發(fā)展展狀況確確定目標標市場，然后據(jù)據(jù)此定位位引入相相應零售售商配合合其市場場定位。1.2建建立具有有中國特特色的MMALLL國

13、內(nèi)居民民人均收收入及消消費支出出持續(xù)增增長，平平均購買買力不斷斷增強，商業(yè)市市場正面面臨著向向更高層層次發(fā)展展的市場場呼喚和和歷史契契機。按按照中國國目前的的經(jīng)濟狀狀況、零零售商業(yè)業(yè)發(fā)展態(tài)態(tài)勢、未未來發(fā)展展規(guī)劃、人們對對生活質(zhì)質(zhì)量水平平的提高高，在中中國發(fā)展展具備優(yōu)優(yōu)良購物物環(huán)境、提供大大型休閑閑場所及及停車場場，集購購物、休休閑、娛娛樂、餐餐飲、文文化及服服務等各各功能于于一體的的現(xiàn)代購購物中心心的條件件已逐漸漸成熟，MALLL的出出現(xiàn)也是是中國商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)優(yōu)化組組合的必必然趨勢勢。MALLL是目前前國際商商業(yè)發(fā)展展的最高高業(yè)態(tài)，是商業(yè)業(yè)史上繼繼百貨連連鎖經(jīng)營營倉儲式式貨倉后后的第四四次革命

14、命，正迅迅速成為為現(xiàn)代商商業(yè)的主主流。這這種新生生代的購購物中心心不僅滿滿足購物物需要，而且滿滿足文化化娛樂飲飲食等需需求，大大大增加加了購物物中心的的吸引力力，延長長了購物物者的停停留時間間，這是是大型商商廈發(fā)展展的未來來方向。二、建筑筑風格建建議2.1大大廈建筑筑設計建建議商業(yè)物業(yè)業(yè)的建筑筑設計方方案必須須與項目目定位和和功能定定位相符符合，充充分滿足足商鋪的的銷售與與招租的的需要，并適合合商家的的經(jīng)營活活動，這這是市場場對商業(yè)業(yè)物業(yè)建建筑設計計提出的的要求。對于本項項目的建建筑，我我們建議議發(fā)展商商從建筑筑形式方方面去考考慮。在在中國，傳統(tǒng)的的商業(yè)物物業(yè)主要要是一些些臨街的的商鋪，這類商

15、商業(yè)物業(yè)業(yè)單體建建筑規(guī)模模很小，但往往往會占據(jù)據(jù)著傳統(tǒng)統(tǒng)的商業(yè)業(yè)旺地，形成一一定規(guī)模模的商業(yè)業(yè)街，如如廣州的的北京路路、上下下九商業(yè)業(yè)街 ，南寧的的民生路路、興寧寧路步行行街。近年來，購物中中心逐漸漸成為主主流商業(yè)業(yè)物業(yè)的的建筑形形式，類類似“shooppiingmmalll”的超大大型購物物中心也也相繼亮亮相我國國的商業(yè)業(yè)物業(yè)市市場，如如廣州的的天河城城廣場、時代廣廣場。商商業(yè)物業(yè)業(yè)無論以以何種形形式出現(xiàn)現(xiàn)，其形形體、景景觀及物物理特征征在很大大程度上上，都要要充分考考慮到中中國的文文化背景景、消費費特性和和審美觀觀，才能能得到市市場認同同。2.2具具體建議議本商廈廈以及步步行街應應視為一一

16、種整體體規(guī)劃本項目地地處曙光光中路與與解放南南路交界界，屬于于規(guī)劃中中步行街街設計的的影響范范圍，建建議將本本商廈設設計融入入步行街街規(guī)劃，并形成成獨特的的項目個個性。裙樓建建筑風格格外立面面以現(xiàn)代代式及嶺嶺南特色色為主建議：首首層南面面騎樓設設計，224層外外立面采采用落地地玻璃設設計為主主，兼顧顧廣告牌牌位設計計。整體裝裝飾風格格建議將傳統(tǒng)建建筑文化化與現(xiàn)代代建筑文文化融合合一起，包括造造型、色色彩、材材料結(jié)合合商場使使用設計計特色；各類裝裝飾品、藝術(shù)雕雕刻、字字畫、燈燈具、廣廣告招牌牌、花卉卉統(tǒng)一設設計制作作；注重重建筑物物、燈光光、影的的夜間效效果；營營造一種種旅游文文化與休休閑購物物

17、的和諧諧氛圍。各樓層層裝修設設計以簡簡約為主主室內(nèi)裝修修以簡約約為主，強調(diào)空空間和材材料的搭搭配，體體現(xiàn)開闊闊、明亮亮、藝術(shù)術(shù)氛圍濃濃厚特色色，體現(xiàn)現(xiàn)各樓層層功能經(jīng)經(jīng)營特色色，并充充分將室室外景觀觀自然過過度到室室內(nèi)。所有商鋪鋪廣告招招牌、戶戶外燈箱箱、吊旗旗、POOP的設設置均由由商場統(tǒng)統(tǒng)一制定定，力求求完整統(tǒng)統(tǒng)一形象象。三、環(huán)境境設計建建議寬敞舒適適的購物物環(huán)境是是每個成成功的購購物中心心所必須須提供的的硬件，真正吸吸引消費費者入場場的是商商場內(nèi)琳琳瑯滿目目的商品品，只有有靠商場場內(nèi)清晰晰的功能能分區(qū)，完善的的商戶組組合，才才能對消消費者產(chǎn)產(chǎn)生持久久而濃厚厚的吸引引力，不不斷延續(xù)續(xù)旺場的的

18、局面。僅靠花花巧的建建筑裝修修來吸引引消費者者，只能能是短暫暫的，只只能長期期對游客客起一定定的誘惑惑作用，而本項項目的主主力核心心消費者者是柳州州市的常常住居民民，多次次蒞臨之之后就對對特色裝裝修麻木木，缺乏乏新意，靠游客客是完全全難以支支撐起本本項目的的日常運運作。因此，敝敝司建議議商場內(nèi)內(nèi)部的主主體硬件件以簡潔潔、明快快的建材材作為裝裝飾，結(jié)結(jié)合不同同的顏色色組合，將商場場構(gòu)筑成成一個現(xiàn)現(xiàn)代感強強，寬敞敞明亮的的舒適購購物環(huán)境境。同時，也也要考慮慮商場裝裝修設置置的特色色和多變變性及靈靈活性，使商場場在既定定的形象象風格和和特色的的基礎(chǔ)上上，能不不斷制造造新鮮感感，從而而吸引不不同類型型

19、的客戶戶，增強強商場的的競爭力力。3.1花花的海洋洋利用多變變的鮮花花作為商商場的點點綴，營營造浪漫漫的商場場氣氛，一來可可以形成成商場的的裝修特特色之一一，使商商場更有有生氣（如上海海的巴黎黎春天商商城）；二來容容易以不不同類型型的鮮花花配合不不同的節(jié)節(jié)日，配配合不同同的功能能區(qū)，配配合不同同的商家家進行促促銷推廣廣。例如如，在春春節(jié)用桃桃花、水水仙，在在情人節(jié)節(jié)期間用用玫瑰花花，在母母親節(jié)期期間用康康乃馨，將將人的購購物情緒緒融入喜喜慶節(jié)日日的無限限歡欣當當中，激激發(fā)其購購物沖動動，充分分將浪漫漫的主題題發(fā)揮出出來，使使之與休休閑、購購物相結(jié)結(jié)合，使使消費者者能充分分感受到到本商場場獨有的

20、的購物樂樂趣，從從而贏得得更多，更穩(wěn)定定的消費費群。3.2動動態(tài)園林林休閑區(qū)區(qū)同時，建建議在商商場的廣廣場、小小廣場及及走道等等位置，設置小小型假山山瀑布和和1-22棵棕櫚櫚樹加以以點綴，并規(guī)劃劃成休閑閑區(qū)。除除了可增增強商場場的動感感和生機機外，還還可創(chuàng)造造一個更更悠閑、舒適的的購物環(huán)環(huán)境。3.3音音樂無限限音樂是永永恒的主主題，根根據(jù)不同同的商品品區(qū)域播播放不同同的背景景音樂，對調(diào)動動消費者者的購物物情緒有有極大的的作用，還可調(diào)調(diào)節(jié)商場場的購物物氣氛。既可成成為商場場可變的的活動特特色，又又可增強強商場的的購物氣氣氛和檔檔次，使使消費者者更加樂樂而忘返返。3.4藝藝術(shù)之都都另外，建建議在商

21、商場的恰恰當部位位，安放放油畫和和小型藝藝術(shù)雕塑塑，以增增強商場場的藝術(shù)術(shù)氛圍和和檔次；使之與與鮮花、瀑布、音樂相相融相襯襯，構(gòu)筑筑一個典典雅、舒舒適的現(xiàn)現(xiàn)代購物物商城。四、設施施配套建建議項目配套套包括設設備設施施的硬件件配套和和商場的的軟件配配套，硬硬件配套套是本項項目的重重要支持持點，是是繼地段段因素之之后，在在產(chǎn)品的的可感性性方面能能直接讓讓目標客客戶感知知的內(nèi)容容。4.1商商用項目目的主要要配套硬件配套套載客電梯梯、載貨貨電梯、手扶電電梯、停停車場、中央空空調(diào)、智智能化保保安系統(tǒng)統(tǒng)、消防防系統(tǒng)、電子商商務平臺臺、電子子通訊系系統(tǒng)、倉倉儲空間間等載貨電梯梯、大型型物流停停車場、智能化化

22、保安系系統(tǒng)、消消防系統(tǒng)統(tǒng)、電子子商務平平臺、電電子通訊訊系統(tǒng)、大型倉倉庫、大大型計量量工具等等軟件配套套物業(yè)管理理、商業(yè)業(yè)管理、配送中中心、租租賃服務務中心等等物業(yè)管理理、商業(yè)業(yè)管理、運輸管管理、商商務服務務、組織織行業(yè)協(xié)協(xié)會商會會等4.2規(guī)規(guī)劃配套套設施的的原則建建議配套設施施并不是是越多越越好，過過多配套套只會造造成開發(fā)發(fā)成本上上升、經(jīng)經(jīng)營成本本上升，導致售售價上升升、租金金上升；配套不不足顯然然不足以以支持商商場的營營運。建建議發(fā)展展商在規(guī)規(guī)劃配套套設施時時，認真真考慮以以下要求求：適度性性原則各種類型型商用物物業(yè)對于于配套設設施的要要求也不不同，設設施的配配套應符符合商場場檔次水水平，

23、每每一個類類型的項項目要配配套與之之相適合合的設備備設施。實用性性原則設施配套套要遵循循適用、適量原原則，避避免無謂謂的浪費費，專業(yè)業(yè)市場除除了需要要考慮人人流之外外，更多多的還是是要考慮慮物流需需要的配配套。超前性性原則要使商場場經(jīng)營能能夠持續(xù)續(xù)興旺，并在一一段時期期內(nèi)保持持市場的的競爭水水平，設設施配套套必須具具有超前前意識，發(fā)展商商應對未未來幾年年商用物物業(yè)市場場的發(fā)展展趨勢作作出準確確的預測測，制定定適當?shù)牡某安卟呗浴?.3具具體配套套建議增設電電子商務務平臺電子商務務是未來來商業(yè)貿(mào)貿(mào)易的重重要形式式之一，電子商商務活動動的進行行有賴于于電子商商務平臺臺的建設設。將電電子商務務平臺的

24、的建設作作為商場場配套的的重要部部分，可可把它作作為項目目的重要要賣點，非常有有利于商商鋪的銷銷售與招招商。五、商鋪鋪間隔建建議在商用物物業(yè)的規(guī)規(guī)劃過程程中，商商鋪間隔隔是整體體規(guī)劃的的一個重重要步驟驟，商鋪鋪間隔的的合理與與否在很很大程度度上影響響到商鋪鋪的銷售售進度，也會影影響到物物業(yè)自身身的經(jīng)營營和管理理。商鋪鋪如何間間隔須從從市場的的需求出出發(fā)，從從開發(fā)到到配套都都嚴格遵遵循市場場發(fā)展的的態(tài)勢，站在商商家、經(jīng)經(jīng)營者和和管理者者的角度度考慮問問題，力力求能夠夠使商場場商鋪的的間隔更更加適合合市場的的需求，適合各各種商家家開展經(jīng)經(jīng)營活動動和其他他的商務務活動，這樣所所開發(fā)出出來的物物業(yè)才會

25、會適銷對對路。5.1大大、小商商鋪間隔隔的對比比分析小商鋪間間隔商鋪銷售售總價降降低，能能適應更更多投資資者購買買，加快快銷售進進度，迅迅速回籠籠開發(fā)資資金。商鋪小租租值低，便于小小商戶招招商。業(yè)主太多多，業(yè)主主的經(jīng)營營主導性性、隨意意性過大大，管理理機構(gòu)難難以統(tǒng)一一招商、統(tǒng)一管管理，難難以主導導商場經(jīng)經(jīng)營狀況況。商鋪分散散，難以以引進大大型商家家或知名名商戶駐駐場經(jīng)營營，商場場以散戶戶經(jīng)營為為主，對對消費者者缺乏吸吸引力。小商場用用家以個個體戶為為主，商商場整體體檔次降降低。大商鋪間間隔適合大型型商戶要要求，便便于引進進主力店店。便于統(tǒng)一一管理。大商場大大流通格格局，商商場檔次次較高。投資門

26、檻檻增高，阻礙了了銷售進進度。商鋪大，租金額額則高，中小商商戶進駐駐經(jīng)營成成本則大大，招商商有難度度。5.2相相關(guān)建議議進行商鋪鋪間隔必必須以商商鋪的功功能作為為導向，在不改改變整體體功能的的前提下下，充分分考慮商商家的需需要，使使間隔出出來的商商鋪適應應主力商商戶的需需求，適適應客流流流向，并規(guī)劃劃出一定定的公共共空間，以滿足足商場持持續(xù)發(fā)展展的需要要。適應主主力商戶戶主力商戶戶是大型型商用物物業(yè)重要要的支撐撐力量，幾乎每每一個大大型的商商用物業(yè)業(yè)都會選選擇主力力商戶進進駐，天天河城廣廣場有天天貿(mào)南大大百貨、吉之島島，中華華廣場有有中華百百貨、吉吉之島。但是，并不是是所有商商場都能能夠適合合

27、大型商商家的進進駐，這這不僅是是因為大大型商家家對地段段、人流流、經(jīng)營營面積的的要求十十分高，而且對對商場的的經(jīng)營格格局、功功能分區(qū)區(qū)、硬件件配套設設施要求求極為嚴嚴格，一一些國際際知名的的大型商商家選擇擇經(jīng)營場場所的要要求近乎乎苛刻。大型商家家選址的的困難，反映出出商業(yè)的的傳統(tǒng)經(jīng)經(jīng)營模式式與國際際大商業(yè)業(yè)的經(jīng)營營理念存存在著差差距。無無論如何何，作為為商用物物業(yè)的發(fā)發(fā)展商，在開發(fā)發(fā)項目的的時候不不僅要選選擇適合合的地段段和符合合市場發(fā)發(fā)展趨勢勢的市場場定位，更要注注重商鋪鋪規(guī)劃格格局的設設置，適適應主力力商戶的的使用要要求，從從根本上上滿足主主力商戶戶長遠經(jīng)經(jīng)營發(fā)展展需要，為主力力商戶進進駐

28、經(jīng)營營并帶動動整個商商場的興興旺奠定定必要的的基礎(chǔ)。適應人人流流向向從整體上上對商場場的顧客客流向作作系統(tǒng)的的規(guī)劃，以便在在商場投投入使用用后能夠夠合理的的引導客客戶流向向，延長長消費者者在商場場內(nèi)的停停留時間間，以增增加他們們購物的的機會，形成商商場一派派興旺的的景象。商場的客客流導向向設計不不僅僅解解決商場場內(nèi)部的的人流交交通與疏疏散問題題，它更更為注重重的是商商場內(nèi)部部人流與與外部街街區(qū)人流流的溝通通關(guān)系，商場平平面或立立體人流流自然順順暢與平平均分配配關(guān)系。設計來來往的客客流導向向系統(tǒng)根根本的目目的就是是最大限限度地避避免商場場內(nèi)出現(xiàn)現(xiàn)盲區(qū)和和死角，并考慮慮顧客在在商場內(nèi)內(nèi)瀏覽商商品和

29、購購物時的的感受，為消費費者營造造一個自自然、舒舒適、輕輕松的購購物環(huán)境境。5.3商商鋪間隔隔具體建建議：B2地下停車車場、商商場設備備層B1大型超市市5米F1名店廣場場部分采用落地地玻璃圍圍蔽，獨獨立式商商鋪設計計10-330（35%），330-660（50%），660以以上（115%）4米F2流行總站站部分采用敞開開式、獨獨立式組組合為主主5-8（355%），8-110（50%），110-220（15%）4米F3運動營部部分敞開式設設計10-220（25%），330-440（35%），220-330（40%）4米F4美食廣場場部分圍合式設設計為主主300-5000（220%），5000-8

30、800（200%），8000以上上（600%）4米F5空中停車車場注：考慮大型型超市的的倉儲功功能，建建議發(fā)展展商預留留一定空空間，BB1層高高能保持持在5米米左右。5.4商商戶組合合建議B1好又多、吉之島島100%F1名店區(qū)Lee、bosssinni、aadiddas、HANNGTEEN、GG20000、UU2、AAPPLLE SSHOPP、利來來時裝、耐克、Ballenoo、百圖圖、曼奴奴、康妮妮雅、猛猛龍、真真菲、美美麗寶、奧斯曼曼、馬斯斯圖、麥麥當勞、肯德基基、史路路比、必必勝客、屈臣氏氏等。70-990%10-330%F2流行總站站區(qū)流行前線線、狀元元坊商戶戶，日韓韓時尚用用品商戶戶

31、，ITT音像制制品商戶戶20%80%F3運動營區(qū)區(qū)ADIDDAS、ASIICS、REEEBUKK、RUUMA、曼奴、力康、德爾惠惠、蘭獅獅、艾仕仕威70%30%F4美食廣場場區(qū)中西美食食（泰國國菜、韓韓國菜、日本菜菜、中西西餐等）或“老字號號大中型型酒家”（金龍龍寨、老老成都、小肥羊羊、金大大陸等）100%六、物業(yè)業(yè)管理/商業(yè)管管理建議議商場開業(yè)業(yè)后能否否逐漸旺旺場，不不斷吸引引消費人人流，很很大程度度取決于于管理職職能的施施行狀況況。物業(yè)業(yè)管理和和商業(yè)管管理雖然然都屬于于售后服服務范疇疇，但在在營銷的的角度上上看，二二者都是是商鋪推推廣的重重要構(gòu)成成，對商商鋪投資資者的購購買決策策有舉足足輕

32、重的的作用，因此，商場管管理要在在項目前前期策劃劃時就提提前介入入，讓投投資者可可以感覺覺到，發(fā)發(fā)展商將將盡可能能滿足商商戶經(jīng)營營活動的的合理要要求，確確保商鋪鋪得到保保值和增增值。6.1物物業(yè)管理理提前介介入的工工作就項目目樓宇結(jié)結(jié)構(gòu)設計計設備配配置和功功能分布布提出建建議擬定管管理項目目、服務務內(nèi)容參與工工程監(jiān)理理參與設設備購置置參與工工程驗收收擬定管管理文本本擬定管管理公司司財務預預算確定管管理費用用標準6.2商商業(yè)管理理提前介介入的工工作制定商商場開業(yè)業(yè)計劃制定招招商政策策制定商商場租金金方案確定商商戶結(jié)構(gòu)構(gòu)組成制定商商場推廣廣活動計計劃制定管管理機構(gòu)構(gòu)架構(gòu)擬定管管理文本本確定管管理費

33、用用、宣傳傳費用標標準七、商場場其他規(guī)規(guī)劃建議議7.1人人流引導導地下車車庫人流流：車庫管理理處設在在垂直電電梯旁，方便駕駕車人士士停車后后順利進進入商場場。地面人人流引入入：商場的出出入口不不宜過多多，防止止消費人人群過早早流失。主入口口設在顯顯眼位置置而且門門面要夠夠?qū)挸ㄊ鞘巧虉鋈肴肟诘谋乇匾獥l件件，以方方便從人人流最旺旺的路段段直接引引入人流流。7.2交交通組織織垂直交交通組織織：標準層的的手扶電電梯設在在中庭外外圍，令令到搭乘乘手扶電電梯的人人流外露露于中庭庭，顯示示一種人人流旺盛盛的場面面；另外外，手扶扶電梯的的朝向?qū)οM者者的流動動應具有有一定的的指引作作用，引引導消費費者均勻勻

34、分布于于場內(nèi)，達到利利用一臺臺手扶電電梯就帶帶活一個個功能區(qū)區(qū)的目的的。針對商廈廈3層娛娛樂功能能、4層層餐飲、娛樂功功能，建建議增設設3部室室外垂直直觀光梯梯，增強強觀光價價值、縮縮短上下下時間，并考慮慮經(jīng)營時時間錯開開因素。平面交交通組織織：對于人流流的引導導及輸送送，務必必要形成成一個循循環(huán)的布布局，避避免出現(xiàn)現(xiàn)死角位位。另外外要注意意的是貨貨物的平平層輸送送。7.3物物流輸送送倉庫的的預留不同行業(yè)業(yè)經(jīng)營者者對倉庫庫存在不不同的需需求情況況，利用用較高樓樓層或商商場偏僻僻位預留留作倉庫庫，可以以解除商商家的部部分擔憂憂。貨梯的的設置商場內(nèi)設設置貨梯梯是必不不可少的的，但必必須貨梯梯的位置

35、置，使貨貨梯出口口到商場場各個鋪鋪位有一一個適中中的距離離，貨梯梯盡可能能設在功功能區(qū)的的中段。運輸通通路通入地下下車庫的的車道應應設計成成單向行行駛，從從一邊進進，從另另一邊出出，車輛輛不走回回頭路。卸貨位位地下車庫庫應預留留一定的的卸貨位位，并且且盡可能能將干貨貨和濕貨貨的卸貨貨區(qū)分開開，并且且卸貨區(qū)區(qū)應接近近商場貨貨梯。另外，戶戶外露天天亦應留留有卸貨貨位，以以方便大大型運輸輸車輛的的停放及及卸貨。7.4輔輔助性服服務設施施休閑區(qū)區(qū)休閑區(qū)設設置的目目的是緩緩解消費費者購物物時的勞勞累感，延長其其在商場場的逗留留時間。一般設設在中庭庭旁寬闊闊的通道道或設備備房旁。餐廳、美美食廣場場等同樣樣

36、也起到到休閑區(qū)區(qū)的作用用。洗手間間一般逛商商場的消消費者以以女士居居多，并并且女性性使用洗洗手間的的平均時時間較長長，所以以在設計計洗手間間時，應應該將女女性部分分面積適適當增大大。商場每層層之間都都應設有有洗手間間，最低低限度每每隔一層層要有，并且導導向指示示標識一一定要清清晰明確確。公用電電話（卡卡式電話話）雖然現(xiàn)時時手提電電話的普普及率很很高，但但部分消消費者（以學生生為主）仍需要要使用公公用電話話作為對對外的聯(lián)聯(lián)絡工具具，讓她她們在需需要使用用電話時時仍能留留在商場場內(nèi)，消消除某些些導致消消費者離離場的因因素。自助式式售貨機機、柜員員機自助式售售貨機既既能為消消費者提提供方便便，又能能

37、增加賣賣場氣氛氛，主要要設置在在公共通通道上；柜員機機同樣能能為現(xiàn)金金不足的的消費者者提供方方便。八、住宅宅部分規(guī)規(guī)劃建議議8.1指指導原則則重視商商務辦公公區(qū)的公公寓投資資需求人民廣場場的改建建規(guī)劃將將城中區(qū)區(qū)的功能能劃分為為三大區(qū)區(qū)：大型型商業(yè)購購物區(qū)、商務辦辦公區(qū)、文化中中心區(qū)。廣場改改造主要要由公益益性項目目和房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)兩大類類型構(gòu)成成，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)主要有有東、西西、南、北四座座商務群群樓及兩兩幢二層層商場，總建筑筑面積約約15萬萬。附：人民民廣場房房地產(chǎn)開開發(fā)資料料表1東商務樓樓群38044商業(yè)綜綜合大樓樓，主體體18層層，裙樓樓4層，地上建建筑面積積324400，地下下1層（

38、建筑面面積32204）2層商商場1座座，建筑筑面積112000（占占地6000）2西商務樓樓群44088商業(yè)綜綜合大樓樓，主體體18層層，裙樓樓4層，地上建建筑面積積454400，地下下1層（建筑面面積38808）2層商商場1座座，建筑筑面積112000（占占地6000）3北商務樓樓22400主體144層，地地上建筑筑面積2212552，地下11層（建建筑面積積22440）4南商務樓樓94922主體300層，地地上建筑筑面積5584669，地下11層（建建筑面積積94992）（資料來來源：人人民廣場場改建規(guī)規(guī)劃資料料，新浪浪網(wǎng)柳州州城中區(qū)區(qū)信息）商務辦公公區(qū)的規(guī)規(guī)劃將激激發(fā)該區(qū)區(qū)的住房房需求，

39、實用、總價低低的公寓寓消費將將會激發(fā)發(fā)投資需需求。重視回回遷因素素導致的的住房需需求本項目有有70003.99的住住宅回遷遷需求，其資料料如下顯顯示：1022072.62033020.83044062.340550103.850660176.5608809335.44809909536.1190以上上3312.55合計263100據(jù)上表顯顯示，本本項目的的住宅回回遷面積積集中在在6090之間，占711.5%。重視住住宅部分分的配套套要求本項目占占地1004000，限限高800米，為為商住一一體設計計；位處處柳州五五星商業(yè)業(yè)旺地，南面望望江，擁擁有景觀觀優(yōu)勢，具備營營造柳州州市標志志性建筑筑的開

40、發(fā)發(fā)條件。建議：發(fā)發(fā)展商利利用5層層天面設設計為空空中花園園、運動動會所，同時利利用塔樓樓與裙樓樓的設備備轉(zhuǎn)換層層作住客客會所，以提升升項目檔檔次、提提高商品品房價格格，同時時滿足項項目在住住宅部分分配套不不足的需需求。重視目目標客戶戶群的購購房要求求據(jù)合富輝輝煌公司司市場調(diào)調(diào)研及銷銷售經(jīng)驗驗顯示：柳州市市中等收收入和中中青年作作為購房房和欲購購房的人人數(shù)比例例最高。這些情情況表明明：最具具吸引力力的細分分市場是是集中在在高收入入和中青青年這兩兩組共44個細分分市場上上。柳州市最最具吸引引力的房房地產(chǎn)細細分市場場青年（335歲以以下）年輕中等等收入年輕高收收入中年（33555歲歲）中年中等等收

41、入中年高收收入據(jù)上述分分析，我我們已經(jīng)經(jīng)找出柳柳州市最最具吸引引力的四四個細分分市場，其中兩兩個高收收入的細細分市場場所需的的商品住住宅要求求面積大大，裝修修豪華、密度低低、容積積率低、住宅環(huán)環(huán)境優(yōu)雅雅、景色色怡人、設施配配套齊全全等，而而中等收收入階層層所需的的商品住住宅要求求就沒那那么高，只要規(guī)規(guī)劃布局局合理、社區(qū)生生活環(huán)境境優(yōu)越、間隔實實用、采采光通風風良好、建造質(zhì)質(zhì)量符合合要求，價格在在可以承承受的幅幅度即可可。本項目目目標客戶戶群定位位在中等等收入階階層，這這一目標標市場包包括兩個個細分市市場，即即青年高高收入，中年高高收入這這兩個細細分市場場?，F(xiàn)將將這兩個個細分市市場的特特點分析析

42、列表如如下：目標市場場的購房房消費特特點用 途途自 住自住或出出租家庭規(guī)模模12人人23人人受教育程程度受過高等等教育居居多受過中等等教育居居多住宅戶型型單身公寓寓，一房房一廳、二房二二廳二房二廳廳、三房房二廳住宅面積積30550 6008060990 10001300銷售價格格2000030000元元/2500035500元元/家庭月收收入3000060000元元3000060000元元喜好新潮、簡簡約實用、簡簡單區(qū)位公寓、市市內(nèi)住宅宅、小區(qū)區(qū)、交通通便利生活配套套設施齊齊全的小小區(qū)或舊舊城改造造的新住住宅購買方式式按揭按揭或一一次性付付款從上述分分析我們們可以看看到，這這兩個細細分市場場之

43、間的的共性不不少，如如用途、規(guī)模、家庭收收入等方方面基本本上是相相同或相相近的；教育程程度則與與年齡成成反比；戶型和和面積稍稍有差異異，青年年人的住住宅可以以多樣化化一些，結(jié)構(gòu)也也不必過過于呆板板，間隔隔最好是是具有可可塑性的的；中年年人則傾傾向于實實用、合合理、耐耐用等性性能方面面。在愛愛好和區(qū)區(qū)位選擇擇上，青青、中年年各有不不同，但但差異并并不太大大。8.2具具體建議議塔樓開開發(fā)建議議公寓與與住宅并并重可考慮將將1棟開開發(fā)為純純住宅，另1棟棟開發(fā)為為純公寓寓，以滿滿足不同同層面的的需求。公寓開開發(fā)的面面積建議議建議：公公寓開發(fā)發(fā)面積以以40-50為主。住宅開開發(fā)的面面積建議議建議：住住宅開

44、發(fā)發(fā)房型以以2、33房（8801255）為為主，少少量為44房（11401455）設設計。住宅部部分層高高建議建議：高高層標志志性建筑筑層高33米較為為適宜。（第五章章完）第六章總總體營銷銷推廣方方案一、總體體推廣戰(zhàn)戰(zhàn)略思路路根據(jù)合富富公司市市場研究究部對五五星商業(yè)業(yè)圈近66個月的的市場跟跟蹤，對對于現(xiàn)時時柳州市市房地產(chǎn)產(chǎn)及城市市中心區(qū)區(qū)商業(yè)樓樓市的狀狀況與變變化，我我司建議議中僑世世紀廣場場（暫定定名）項項目在營營銷推廣廣時制定定以下的的總體營營銷推廣廣方案：總體策劃劃思路：1、在項項目的原原始積累累階段，成立商商業(yè)管理理公司，采取“招商提提前進入入”的策略略，為本本項目的的順利銷銷售做好好

45、鋪墊工工作，并并在此時時重新包包裝項目目現(xiàn)場，來提高高項目的的認知度度。2、在項項目的引引導銷售售階段，舉辦財財富論壇壇暨“中僑世世紀廣場場”推介會會，并進進行內(nèi)部部登記，進入儲儲客期，蓄勢待待發(fā)。 3、在在項目前前期，利利用政府府部門對對項目周周邊市政政規(guī)劃前前景公布布及進行行炒作，提升項項目區(qū)域域形象，迅速成成為市場場焦點，此期間間開始對對項目進進行形象象鋪墊宣宣傳。 44、在項項目的強強勢推廣廣階段，加強項項目各方方面及銷銷售信息息的宣傳傳攻勢，進行（排隊輪輪號）首首次公開開發(fā)售，采用“連租約約銷售”的策略略，將銷銷售的熱熱烈氛圍圍推向高高潮。 5、在在銷售持持續(xù)階段段，提出出“利潤分分

46、成”計劃，制造新新的新聞聞炒作熱熱點，迅迅速擴大大商鋪的的銷售。 6、在在銷售末末期，提提出“購鋪易易”計劃，迅速掃掃清尾貨貨，幫助助發(fā)展商商迅速回回籠資金金。二、營銷銷策略2.1總總體營銷銷思路思路一： 創(chuàng)柳柳州五星星首個“都市 MMalll”思路二： 創(chuàng)柳柳州市首首個大型型“雙首層層街鋪” 廣場場思路三： 創(chuàng)柳柳州市首首個運動動“名店城城”思路四： 成立立商業(yè)管管理公司司，同時時制定招招商政策策思路五： 招商商提前介介入，招招商工作作先期進進行，銷銷售與招招商安派派不同公公司的人人員跟進進思路六： 舉辦辦財富論論壇暨“中僑世世紀廣場場”推介會會思路七： 引入入主力商商戶進駐駐，迅速速提高知

47、知名度思路八： 采用用“連租約約銷售”策略，將銷售售推向高高潮思路九： 實施施“利潤分分成”計劃，“經(jīng)營投投資”兩不誤誤思路十： 實施施“購鋪易易”計劃，賣鋪送送好禮2.2總總體策劃劃思路分分析思路一： 創(chuàng)柳柳州五星星首個“都市 MMalll”在市場競競爭日趨趨激烈的的今天，商用物物業(yè)項目目除了發(fā)發(fā)展自身身特色、提高服服務質(zhì)量量外，還還必須順順應以規(guī)規(guī)模領(lǐng)先先、以效效益制勝勝的世界界零售業(yè)業(yè)大趨勢勢。MAALL有有別于其其他的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，充分分體現(xiàn)了了以人為為本的理理念，營營造和引引導新的的消費方方式，引引進一種種新的文文化理念念和生活活理念。MALLL的消消費模式式符合當當前的消消費時尚尚

48、，將對對城市的的經(jīng)濟尤尤其是旅旅游經(jīng)濟濟帶來巨巨大影響響，MAALL本本身也是是城市里里的一道道景觀。在美國MMALLL目前已已經(jīng)占有有50%以上的的零售銷銷售額，20000年的的營業(yè)額額以達11萬億美美元，一一家MAALL的的有效商商圈是數(shù)數(shù)百公里里。而在在中國以以省會城城市為中中心的2200公公里范圍圍內(nèi)的人人口數(shù)以以千萬計計，商業(yè)業(yè)前景十十分誘人人。柳州州是廣西西的交通通樞紐城城市，五五星對于于柳州是是一個標標志性街街區(qū)，在在這里建建立一個個高標準準、高起起點、又又極具發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ腗AALL,可謂前前景無限限。思路二： 創(chuàng)柳柳州市首首個大型型“雙首層層街鋪” 廣場場 提出“雙雙首層街街

49、鋪”的最初初構(gòu)想，是在于于解決項項目地塊塊東西高高差最大大達4米米、南北北高差最最大達22.6米米的問題題。 首創(chuàng)的“兩次人人流、雙雙重價值值”的“雙首層層商鋪”的建筑筑設計兼兼顧了視視覺效果果和使用用需要，全面照照顧人流流、物流流。首22層臨街街商鋪打打破傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)廣廣場布局局的設計計構(gòu)想，使從來來沒有街街鋪的商商業(yè)廣場場有了街街鋪。俗俗話說“一個街街鋪頂十十個商鋪鋪”，“中僑世世紀廣場場”的“雙首層層街鋪”不僅完完美地整整合了購購物中心心的優(yōu)勢勢，更擁擁有了街街鋪的天天然優(yōu)勢勢，將會會受到買買家及商商家的強強烈關(guān)注注。思路三：創(chuàng)柳州州市首個個“運動名名店城”為體現(xiàn)時時尚商城城的獨特特魅力，

50、中僑世世紀廣場場特設“運動名名店城”，將匯匯集中外外名牌體體育用品品、服裝裝，以及及當今最最前衛(wèi)的的休閑運運動器械械，用以以填補柳柳州缺乏乏大型體體育用品品賣場的的空白。 思路四: 成立立商業(yè)管管理公司司，同時時制定招招商政策策在售樓部部設專職職負責招招商工作作的招租租部，由由商業(yè)管管理公司司配備專專職人員員分工及及明確招招商工作作范圍。銷售部部仍然負負責商鋪鋪銷售工工作，而而招租部部則負責責商鋪的的出租工工作，雙雙方彼此此互相協(xié)協(xié)調(diào)，及及時反饋饋各方客客戶的意意見，最最終目標標都是為為盡快使使商家大大量入場場經(jīng)營，以此全全面刺激激買家?guī)愉N售售。并針針對普通通承租商商家和有有一定影影響力的

51、的品牌商商制定相相應的招招商政策策。思路五： 招商商提前介介入，招招商工作作先期進進行，銷銷售與招招商安派派不同公公司的人人員跟進進提前介入入制定招招商政策策可大大大縮短商商場的開開業(yè)時間間，讓投投資者感感覺到即即買即收收租的有有利局面面，因而而提議招招商工作作先期進進行。而而銷售與與招商安安派不同同公司人人員跟進進，是出出于“專才專專用，有有利于提提高工作作效率”的一種種思路，它也是是敝司銷銷售、籌籌辦“新和平平鼎盛時時代”開業(yè)的的經(jīng)驗所所得。思路六：引導銷銷售階段段舉辦“財富論論壇暨中中僑世紀紀廣場推推介會”作為開盤盤前的促促銷活動動，首次次將項目目的推介介會以“論壇”的形式式舉行，可使整

52、整個活動動充滿地地產(chǎn)界少少有的學學術(shù)氛圍圍，對商商用物業(yè)業(yè)市場能能造成強強有力的的沖擊波波，可以以提升項項目的知知名度，對項目目的正式式開盤有有極大的的促進作作用。思路七： 引入入主力商商戶進駐駐，迅速速提高知知名度一個商場場日后經(jīng)經(jīng)營的成成功與否否，前期期的招商商經(jīng)營推推廣起到到?jīng)Q定性性的作用用，合富富公司建建議項目目在前期期引入主主力商戶戶進駐，一方面面可以在在市場上上、區(qū)域域上迅速速提高知知名度，進行新新聞炒作作式的營營銷推廣廣；另一一方面由由于主力力商戶的的進駐，會增強強其它準準買家、小商戶戶的信心心，造成成“羊群效效應”。 思路八：采用“連租約約銷售”策略，將銷售售推向高高潮承租商家

53、家不一定定就是購購買者，招租部部先將商商鋪出租租，然后后再找投投資者，買家購購買后發(fā)發(fā)展商將將所收的的租金連連同對租租客的權(quán)權(quán)利及義義務一并并轉(zhuǎn)讓給給投資者者，所謂謂“連租約約銷售”就是這這種形式式?！斑B租約約銷售”的買家家一般都都是投資資者，因因為有了了現(xiàn)成的的租金回回報，投投資者很很容易接接受，有有租約的的商鋪成成交率極極高，同同時市場場承受面面寬廣。思路九：實施“利潤分分成”計劃，“經(jīng)營投投資”兩不誤誤現(xiàn)在柳州州市手頭頭上擁有有一定閑閑資的投投資者為為數(shù)不少少，而他他們所追追求的是是獲得更更大的投投資回報報，而一一般投資資商鋪的的回報要要比其他他行業(yè)高高。為了了消除投投資者的的擔心，確保

54、他他們在一一定年期期里的租租金回報報，故建建議本項項目采用用“利潤分分成”的促銷銷手段，向投資資者付給給一定年年期的租租金，回回收其鋪鋪位的經(jīng)經(jīng)營權(quán)，租給真真正需要要經(jīng)營的的商戶，便于商商場的統(tǒng)統(tǒng)一管理理，做到到“經(jīng)營投投資”兩不誤誤。思路十： 實施施“購鋪易易”計劃，賣鋪送送好禮購鋪的首首期款是是成交價價的400%50%，較高高的首期期款制約約了投資資者的購購買熱情情，為了了刺激目目標客戶戶的購買買沖動，可實施施減免首首期款策策略。投投資者在在購買商商鋪時，只需支支付成交交價的220%30%作首期期，然后后辦理556成按按揭貸款款，余款款由發(fā)展展商提供供免息貸貸款，買買家可在在一定期期間（2

55、25年內(nèi)內(nèi)）分期期返還給給發(fā)展商商。購鋪鋪易計劃劃令置業(yè)業(yè)門檻有有效地降降低了。三、主題題宣傳推推廣策略略3.1成成立商業(yè)業(yè)管理公公司，同同時制定定招商政政策成立的商商業(yè)管理理公司負負責對“中僑世世紀廣場場”的招租租工作，實行靈靈活的招招租方式式，即對對不同層層面的承承租方采采用不同同的出租租策略，其目的的首先是是確保大大量商家家在開業(yè)業(yè)前可以以入場經(jīng)經(jīng)營。另另一方面面，盡可可能吸引引知名品品牌大商商家入場場經(jīng)營，形成整整個商場場的“領(lǐng)頭羊羊”效應，因大品品牌商家家大部分分都選擇擇承租的的方式，而很少少購買鋪鋪位，品品牌商家家的進駐駐，可進進一步促促使更多多持觀望望態(tài)度的的中、小小商家進進場經(jīng)

56、營營，以此此迅速帶帶旺商場場的購鋪鋪及人氣氣。 3.1.1對普普通承租租商家的的招商政政策每次租約約期為兩兩年，首首次租賃賃應交納納三個月月的租金金及三個個月的押押金，交交滿三個個季度，則第四四季度予予以減免免租金的的優(yōu)惠。3.1.2對有有一定影影響力品品牌商的的招商政政策在以上的的基礎(chǔ)上上，可享享受更為為優(yōu)惠的的措施，如免一一年管理理費，免免頭三個個月租金金、后三三個月租租金減半半等，以以此盡量量吸引其其品牌進進駐商場場經(jīng)營。3.2“利潤分分成”計劃3.2.1概念念解釋所謂的利利潤分成成制，就就是買家家將所購購商鋪交交由發(fā)展展商經(jīng)營營管理，從而每每年享受受8-111%利利潤分成成。3.2.2

57、具體體操作利潤分分成期限限為3年年，自 年 月 日起起；買家需需簽署中僑世世紀廣場場利潤分分成協(xié)議議書；所購之之鋪無論論抵押轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，中僑世世紀廣場場利潤分分成協(xié)議議書仍仍然有效效；凡選擇擇利潤分分成制的的買家所所購的商商鋪使用用權(quán)在規(guī)規(guī)定的期期限內(nèi)歸歸發(fā)展商商所有，買家無無權(quán)支配配使用，但亦無無須承擔擔該商鋪鋪的相關(guān)關(guān)經(jīng)營管管理費用用。買家可可選擇以以下兩種種分成方方式的其其中一種種：A.一次次性收取取分成三年期，分成利利潤按照照商鋪成成交總價價每年88%計算算，三年年共分成成24%，在成成交中一一次性扣扣除，選選擇此方方式不須須簽署利潤分分成協(xié)議議書，在買賣賣合同中中確定交交鋪期為為 年年

58、月月 日日（3年年后同日日）B.分期期收取分分成三年期，分成利利潤按成成交價每每年111%計算算，三年年共分成成33%，開業(yè)業(yè)一年后后收取第第一年的的分成利利潤（成成交價的的11%），開開業(yè)兩年年后收取取第二年年的分成成利潤，如此類類推，共共三年。買家需需簽署利利潤分成成協(xié)議書書，買賣賣合同中中簽署的的交樓期期為 年 月 日（3年后后同日）3.2.3案例例分析建筑面積積30商鋪成交價格格60萬元元售價2000000元/首期200%12萬元元購鋪易計計劃另兩兩成無息息分期付付款銀行按揭揭貸款36萬元元6成100年每月供款款30000元/月月返還3年年利潤計計劃14.44萬元每年分成成8%，3年總

59、總計244%每月分成成利潤40000元/月月1440000/36個個月投資者實實際租金金獲利10000元/月月40000-30000投資者實實際支付付購鋪款款45.66萬元60-114.44（萬元元），即即擁有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)3.3“購鋪易易”計劃投資者可可向銀行行申請66成100年按揭揭貸款，購鋪款款首期支支付400%。為為了更有有效降低低投資者者的付款款壓力，發(fā)展商商向投資資者提供供先開業(yè)業(yè)后付款款的“購鋪易易”計劃，在成交交時，買買家只需需支付220%首首期款，其余220%款款項有發(fā)發(fā)展商提提供兩年年無息分分期付款款優(yōu)惠，付款期期可延至至商鋪開開業(yè)經(jīng)營營后。購購買帶租租約的商商鋪，發(fā)發(fā)展商送送現(xiàn)金

60、紅紅利，收收租后才才付款，投資獲獲利更有有保障。四、事件件營銷策策略以上合富富公司所所提到的的策劃思思路及策策劃方案案在實施施的時候候，如果果可以配配合相應應的營銷銷事件，將會加加大其推推廣策劃劃的炒作作性，令令每一次次推廣發(fā)發(fā)揮最佳佳的銷售售效果。以下敝司司將提出出一些營營銷事件件的初步步建議，屆時會會根據(jù)市市場的變變化作出出專業(yè)調(diào)調(diào)整：事件一： 成立立商業(yè)管管理公司司，制定定優(yōu)先招招商計劃劃 事件二： 舉辦辦柳州市市“中僑杯杯”大型時時尚品牌牌服裝SSHOWW事件三： 舉辦辦財富論論壇暨“中僑世世紀廣場場”推介會會事件四： 大型型主力商商家進駐駐暨新聞聞發(fā)布會會事件五： 開盤盤日購鋪鋪優(yōu)惠