鎮(zhèn)江某項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議

1、 PAGE 29*公司 鎮(zhèn)江項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議(商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)中心)主題建議:商圈和購(gòu)買(mǎi)力不能支持商業(yè)消費(fèi),體量控制在15000以下，商業(yè)定位在服務(wù)性的休閑社區(qū)配套為主，發(fā)展江邊旅游經(jīng)濟(jì)，倡導(dǎo)商業(yè)配套提升住宅價(jià)值。項(xiàng)目介紹紹：鎮(zhèn)江市焦焦山公園園對(duì)江,東吳路路以東,規(guī)劃濱濱江路以以南,象象山腳下下,原焦焦化廠地地址項(xiàng)目周邊邊規(guī)劃成成型小區(qū)區(qū)有 紅紅豆置業(yè)業(yè)維科科置業(yè)一面環(huán)山山一面面環(huán)水主主要交通通為東吳吳路.本本項(xiàng)目是是鎮(zhèn)江旅旅游項(xiàng)目目景點(diǎn)的的盡頭周邊幾乎乎沒(méi)有商商業(yè)氛圍圍,目前前此區(qū)域域入住人人口很少少,唯有有原工廠廠的部分分家屬和和上班工工人周邊項(xiàng)目目社區(qū)商業(yè)業(yè)配套：龍吟坊商商業(yè)步行行街商業(yè)體體

2、量130000，銷(xiāo)售均均價(jià)80000元/最小面積積在300左右右馬里蘭商商業(yè)街商業(yè)體體量34400，銷(xiāo)售售均價(jià)80000元/最小面積積在300左右右我家山水水暫時(shí)沒(méi)有有商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)劃米山人家家暫時(shí)沒(méi)有有商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)劃維科置業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)規(guī)劃暫暫時(shí)沒(méi)有有出臺(tái)一、鎮(zhèn)江商業(yè)體系規(guī)劃1、 總體布布局結(jié)構(gòu)構(gòu)城市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空空間布局局形成一一個(gè)市級(jí)級(jí)商業(yè)中中心、四四個(gè)區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中中心、九九個(gè)居住住區(qū)級(jí)商商業(yè)中心心的“1、44、9”塔式結(jié)結(jié)構(gòu)體系系。一個(gè)市級(jí)級(jí)商業(yè)中中心：大市口口一級(jí)商商業(yè)中心心，以大大市口為為核心的的老城區(qū)區(qū)城市商商業(yè)中心心。四個(gè)區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中中心：南徐、丁卯、谷陽(yáng)、大港二二級(jí)商業(yè)

3、業(yè)中心，分別位位于主城城三個(gè)新新城區(qū)（城市分分區(qū)）和和大港新新區(qū)內(nèi)的的區(qū)級(jí)商商業(yè)中心心。九個(gè)居住住區(qū)級(jí)商商業(yè)中心心：躍進(jìn)路路、黃山山南路、九里街街、青年年廣場(chǎng)、丁卯南南、谷陽(yáng)陽(yáng)西、官官塘、諫諫壁、高高資等三三級(jí)商業(yè)業(yè)中心，分別為為相應(yīng)居居住區(qū)配配套的社社區(qū)商業(yè)業(yè)服務(wù)中中心。 大市口口市級(jí)級(jí)商業(yè)中中心城市商業(yè)業(yè)中心以以大市口口為核心心，由中中山東路路中山山西路中山北北路、解解放南路路解放放北路、大西路路萬(wàn)古古一人路路、長(zhǎng)江江路東東吳路、正東路路健康康路、南南門(mén)大街街第一一街樓、斜橋街街山門(mén)門(mén)口街、夢(mèng)溪路路、電力力路等商商業(yè)街區(qū)區(qū)構(gòu)成。商圈范范圍東起起環(huán)城路路，西至至電力路路（延伸伸至大西西路、中

4、中山北路路），南南起運(yùn)河河路，北北至長(zhǎng)江江路。規(guī)規(guī)劃商業(yè)業(yè)零售網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)業(yè)面積為為55萬(wàn)萬(wàn)平方米米。功能能定位集集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化、金融、商務(wù)等等功能于于一體，成為全全市商業(yè)業(yè)最繁華華的地區(qū)區(qū)，反映映城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)程度的的重要窗窗口，對(duì)對(duì)顧客具具有較強(qiáng)強(qiáng)吸引力力的商業(yè)業(yè)、休閑閑活動(dòng)目目的地。具備服服務(wù)全市市，輻射射周邊的的商業(yè)服服務(wù)功能能。大市口核核心商貿(mào)貿(mào)區(qū)以大市口口為節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，以中中山路、解放路路相交而而成的十十字雙軸軸為主體體，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展大大中型百百貨、大大中型綜綜合超市市、專(zhuān)業(yè)業(yè)店和專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)店等等以“購(gòu)“為主的的商貿(mào)區(qū)區(qū)。不斷斷提升商商業(yè)服務(wù)務(wù)檔次，滿足消消費(fèi)者多多樣化

5、且且較為前前衛(wèi)的消消費(fèi)需求求，突顯顯高雅和和引領(lǐng)時(shí)時(shí)尚的消消費(fèi)特色色。消費(fèi)主要要對(duì)象：鎮(zhèn)江市市及周邊邊城市群群及鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，游客客等。老城西商商貿(mào)區(qū)以大西路路街區(qū)為為主導(dǎo)，發(fā)展中中小型專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)店、特色商商店和專(zhuān)專(zhuān)業(yè)店等等，應(yīng)充充分體現(xiàn)現(xiàn)城市內(nèi)內(nèi)涵和傳傳統(tǒng)文化化特色，形成融融旅游、購(gòu)物、休閑于于一體的的特色商商貿(mào)區(qū)。消費(fèi)主主要對(duì)象象：本市市居民和和游客等等。夢(mèng)溪廣場(chǎng)場(chǎng)商貿(mào)區(qū)區(qū)以夢(mèng)溪廣廣場(chǎng)為節(jié)節(jié)點(diǎn)，包包含夢(mèng)溪溪路和正正東路的的商業(yè)街街區(qū)，重重點(diǎn)發(fā)展展中高檔檔百貨與與超市，餐飲、娛樂(lè)及及休閑類(lèi)類(lèi)服務(wù)業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，形成綜綜合性的的商貿(mào)活活動(dòng)區(qū)，作為大大市口核核心商貿(mào)貿(mào)區(qū)的有有益補(bǔ)充充。消費(fèi)費(fèi)主要對(duì)對(duì)象：本本市居

6、民民、商務(wù)務(wù)客人等等。長(zhǎng)江路商商貿(mào)區(qū)以長(zhǎng)江路路為載體體，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展餐餐飲娛樂(lè)樂(lè)、旅游游休閑、文化等等商業(yè)服服務(wù)業(yè)設(shè)設(shè)施，將將三山、長(zhǎng)江連連為一體體，連接接躍進(jìn)路路、九里里街兩個(gè)個(gè)特色居居住區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中中心，成成為市級(jí)級(jí)高檔文文化娛樂(lè)樂(lè)、旅游游、休閑閑、商務(wù)務(wù)活動(dòng)中中心。消消費(fèi)主要要對(duì)象：本市居居民、外外地游客客、商務(wù)務(wù)客戶(hù)等等。牌港商貿(mào)貿(mào)區(qū)以牌灣為為中心，包括中中山西路路（至火火車(chē)站）、朱方方路和中中山北路路所涵蓋蓋的街區(qū)區(qū)，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展大大型超市市、專(zhuān)業(yè)業(yè)店、專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)店和和旅游休休閑服務(wù)務(wù)業(yè)等。業(yè)態(tài)導(dǎo)導(dǎo)向突出出以百貨貨店、專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店店、大型型超市為為主要業(yè)業(yè)態(tài)。置置換小商商品市場(chǎng)場(chǎng)、雜貨貨

7、店等業(yè)業(yè)態(tài)，嚴(yán)嚴(yán)格限制制廉價(jià)商商店、小小吃店、小門(mén)面面房和流流動(dòng)攤位位的經(jīng)營(yíng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)營(yíng)品種以以高、中中檔為主主，花樣樣齊全。業(yè)態(tài)設(shè)置置導(dǎo)向鼓勵(lì)勵(lì)設(shè)置：專(zhuān)賣(mài)店店、專(zhuān)業(yè)業(yè)店；適適度設(shè)置置：超市市、便利利店、自自動(dòng)售貨貨亭、餐餐飲、娛娛樂(lè)休閑閑設(shè)施；限制設(shè)置置：購(gòu)物物中心、專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)主要要消費(fèi)對(duì)對(duì)象：本本市居民民、外地地游客等等。南徐區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)中心南徐區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中中心位于于檀山路路中部，由檀山山路與鳳鳳凰路形形成的十十字商業(yè)業(yè)街區(qū)和和高鐵車(chē)車(chē)站商業(yè)業(yè)配套服服務(wù)區(qū)組組成，規(guī)規(guī)劃商業(yè)業(yè)零售網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)業(yè)面積為為15萬(wàn)萬(wàn)平方米米功能定位位面向本本區(qū)域居居民的日日常消費(fèi)費(fèi)，面向向城市行行政、文文化、商商務(wù)機(jī)

8、構(gòu)構(gòu)，打造造以現(xiàn)代代零售業(yè)業(yè)以及文文體休閑閑、商務(wù)務(wù)、賓館館等服務(wù)務(wù)業(yè)為主主要特色色的區(qū)域域商業(yè)中中心。業(yè)業(yè)態(tài)導(dǎo)向向鼓勵(lì)設(shè)設(shè)置：專(zhuān)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店店、超市市以及餐餐飲、文文化娛樂(lè)樂(lè)、賓館館等服務(wù)務(wù)業(yè)設(shè)施施；適度度設(shè)置：購(gòu)物中中心、大大型超市市、百貨貨店；限限制設(shè)置置：工業(yè)業(yè)消費(fèi)品品市場(chǎng)。丁卯區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)中心丁卯區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中中心以京京口廣場(chǎng)場(chǎng)為中心心，由學(xué)學(xué)府路、經(jīng)十二二路和谷谷陽(yáng)路相相交而成成的“雙十字字”街區(qū)組組成，規(guī)規(guī)劃商業(yè)業(yè)零售網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)業(yè)面積為為20萬(wàn)萬(wàn)平方米米。面向向本區(qū)域域居民的的日常銷(xiāo)銷(xiāo)售，面面向?qū)W生生為主的的特殊消消費(fèi)群體體，打造造以現(xiàn)代代零售業(yè)業(yè)以及餐餐飲、文文化科技技等服務(wù)務(wù)

9、業(yè)為主主要特色色的區(qū)域域商業(yè)中中心。業(yè)態(tài)導(dǎo)向向鼓勵(lì)設(shè)設(shè)置：超超市、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店店以及餐餐飲、文文化、科科技等服服務(wù)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施施；適度度設(shè)置：購(gòu)物中中心、大大型超市市、百貨貨店；限限制設(shè)置置：工業(yè)業(yè)消費(fèi)品品市場(chǎng)。谷陽(yáng)區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)中心谷陽(yáng)區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中中心由谷谷陽(yáng)大道道街區(qū)以以及3112國(guó)道道與鎮(zhèn)寶寶路交叉叉口節(jié)點(diǎn)點(diǎn)組成，規(guī)劃商商業(yè)零售售網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積為155萬(wàn)平方方米。面面向本區(qū)區(qū)居民的的日常消消費(fèi)服務(wù)務(wù)、面向向城鄉(xiāng)周周期型特特定購(gòu)物物群體，打造以以現(xiàn)代化化零售業(yè)業(yè)與市場(chǎng)場(chǎng)為主要要特色的的區(qū)域商商業(yè)中心心。業(yè)態(tài)導(dǎo)向向鼓勵(lì)設(shè)設(shè)置：超超市、大大型市場(chǎng)場(chǎng)和餐飲飲、文化化娛樂(lè)等等服務(wù)業(yè)業(yè)；適度度設(shè)

10、置：倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)會(huì)員店、購(gòu)物中中心、大大型超市市、百貨貨店；大港級(jí)級(jí)商業(yè)中中心位于大港港中心區(qū)區(qū)內(nèi)，規(guī)規(guī)劃商業(yè)業(yè)零售網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)業(yè)面積為為10萬(wàn)萬(wàn)平方米米。面向向本區(qū)域域行政、港口、企業(yè)、國(guó)際商商務(wù)人員員，面向向周面城城鄉(xiāng)居民民的日常常消費(fèi)，打造以以現(xiàn)代化化零售業(yè)業(yè)以及休休閑、商商務(wù)、餐餐飲、賓賓館等服服務(wù)業(yè)為為主要特特色的區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)、商務(wù)務(wù)中心。業(yè)態(tài)導(dǎo)導(dǎo)向鼓勵(lì)勵(lì)設(shè)置：百貨店店、大型型超市、超市、餐飲、文化娛娛樂(lè)等綜綜合性強(qiáng)強(qiáng)、配套套齊全的的商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施施；適度度配置：大型超超市、百百貨店、便利店店；限制制設(shè)置：工業(yè)消消費(fèi)品市市場(chǎng)。二、社區(qū)商業(yè)體系規(guī)劃居住區(qū)域域商業(yè)中中心居住區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中中心設(shè)置置

11、要求應(yīng)應(yīng)位于社社區(qū)中心心或人流流集中、交通便便利的地地段。原原則上商商圈服務(wù)務(wù)半徑為為20000米，服務(wù)人人口為335萬(wàn)萬(wàn)的本社社區(qū)居民民，每個(gè)個(gè)居住區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)中心規(guī)規(guī)模為223萬(wàn)萬(wàn)平方米米的營(yíng)業(yè)業(yè)面積。具體的的規(guī)劃建建設(shè)要求求按照城市居居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)執(zhí)行。功能定位位以?xún)?yōu)化化居住環(huán)環(huán)境、方方便居民民日常生生活、提提高生活活品質(zhì)為為宗旨，主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)居民民日常生生活必需需品和配配套必要要的生活活服務(wù)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)，形形成以購(gòu)購(gòu)物、休休閑、餐餐飲、便便民商業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)設(shè)施為特特色的社社區(qū)商業(yè)業(yè)中心。鎮(zhèn)江政府府重點(diǎn)規(guī)規(guī)劃的社社區(qū)商業(yè)業(yè)中心（1）躍躍進(jìn)路居居住區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中中心（2）黃黃山南路路居

12、住區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)中心（3）九九里街居居住區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中中心（4）青青年廣場(chǎng)場(chǎng)居住區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)中心（5）丁丁卯南居居住區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中中心（6）谷谷陽(yáng)西居居住區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中中心（7）官官塘居住住區(qū)級(jí)商商業(yè)中心心重點(diǎn)（8）諫諫壁居住住區(qū)級(jí)商商業(yè)中心心（9）高高資居住住區(qū)級(jí)商商業(yè)中心心本規(guī)劃推斷出結(jié)論：目前我們項(xiàng)目所在地塊商業(yè)規(guī)劃不在政府2004-2020.重點(diǎn)商業(yè)規(guī)劃范圍之列，大體量的商業(yè)規(guī)劃投入要謹(jǐn)慎。況且在10000以上的非規(guī)劃區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目要求聽(tīng)證。三、商業(yè)環(huán)境和購(gòu)買(mǎi)力商業(yè)環(huán)境境鎮(zhèn)江商業(yè)業(yè)環(huán)境集集中在中中山東路路一條街街包括主主要的專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)店、超級(jí)市市場(chǎng)、餐餐飲酒店店、娛樂(lè)樂(lè)中心和和百貨商商場(chǎng)。百盛商場(chǎng)場(chǎng)

13、最好的的百貨公公司處在在大市口口商圈，產(chǎn)品檔檔次是中中低檔、公司品品牌為套套牌、（估計(jì)體體量：4400000） 天潤(rùn)發(fā)發(fā)最好的的超級(jí)市市場(chǎng)產(chǎn)品品檔次是是中低檔檔、店面面設(shè)計(jì)較較好、餐餐飲和超超市經(jīng)營(yíng)營(yíng)較好（估計(jì)體體量：2200000） 第一樓樓街在建建SHOOPPIING-MALLL（估估計(jì)體量量：7000000），處在大大市口商商圈，銷(xiāo)銷(xiāo)售定價(jià)價(jià)和主力力店均未未確定。易初蓮花花購(gòu)物中中心整體體體量在5000000左右右，最早早將會(huì)在在 20006年年底開(kāi)業(yè)業(yè)。產(chǎn)品品檔次在在中低檔檔為主。在我們項(xiàng)目目前段東東吳路口口，地處處在接到到相接處處，用郊區(qū)區(qū)商業(yè)規(guī)規(guī)劃角度度看位置置相對(duì)較較好。 中山東

14、東路商業(yè)業(yè)街整體體容量在在10000米左左右，沿沿街商鋪鋪，產(chǎn)品品檔次在在中低檔檔為主。未來(lái)要開(kāi)開(kāi)發(fā)的商商業(yè)還有有，沃爾爾瑪、金金山旅游游商業(yè)街街、江鮮鮮一條街街。購(gòu)買(mǎi)力分分析1、目前前狀況：20004年，全市地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值完成成7811166億元，按可比比價(jià)計(jì)算算，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)147。人均實(shí)實(shí)現(xiàn)地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值2992355元，比比上年增增長(zhǎng)1447，按現(xiàn)現(xiàn)價(jià)匯率率折算：人均為為35335美元元。財(cái)政政收入增增幅較快快。全年年財(cái)政總總收入完完成922122億元，比上年年增長(zhǎng)33266。其其中：上上劃中央央財(cái)政收收入366677億元，增長(zhǎng)11411；地地方財(cái)政政收入555445億元元，增長(zhǎng)

15、長(zhǎng)413。在財(cái)政政收入中中：工商商稅收完完成622499億元，增長(zhǎng)22355，其其中：增增值稅完完成388.211億元。企業(yè)業(yè)所得稅稅完成77.422億元、營(yíng)業(yè)稅稅完成88.166億元。全市進(jìn)進(jìn)出口總總額完成成35.2億美美元，比比上年增增長(zhǎng)311.8。其中中：進(jìn)口口總額220.11億美元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)45.5；出口總總額155.1億億美元，增長(zhǎng)22011。招招商引資資力度加加大，吸吸引外資資成績(jī)顯顯著。全全年新簽簽外商投投資項(xiàng)目目4777個(gè)，其其中在110000萬(wàn)美元元以上項(xiàng)項(xiàng)目1335個(gè)，比上年年增加445個(gè)。合同利利用外資資26.8億美美元，比比上年增增長(zhǎng)499.9。實(shí)際際利用外外資122.

16、2億億美元，比上年年增長(zhǎng)55088。全全市完成成全社會(huì)會(huì)固定資資產(chǎn)投資資3200.5億億元，比比上年增增長(zhǎng)355.1。投資資領(lǐng)域內(nèi)內(nèi)在活力力明顯增增強(qiáng)，投投資規(guī)模模不斷擴(kuò)擴(kuò)大，基基本建設(shè)設(shè)、更新新改造、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資全面面回升。在固定定資產(chǎn)投投資中：第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資額完成成8.22億元，增長(zhǎng)331；第二二產(chǎn)業(yè)投投資額完完成1887.55億元，增長(zhǎng)551.55；第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)投資額額完成1124.8億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)18.2。城市建建設(shè)步伐伐加快，綜合功功能日益益完善。20004年城城市建設(shè)設(shè)投入886億元元20044年末,全市戶(hù)戶(hù)籍總?cè)巳丝?667221萬(wàn)人人，其中中非農(nóng)業(yè)業(yè)人口1110.69萬(wàn)

17、萬(wàn)人，農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口1566.522萬(wàn)人。市區(qū)人人口1001336萬(wàn)人人，其中中非農(nóng)業(yè)業(yè)人口663.667萬(wàn)人人，農(nóng)業(yè)業(yè)人口337.669萬(wàn)人人。全市市男性人人口1335006萬(wàn)人人，女性性人口113215萬(wàn)萬(wàn)20004年年末,全全市戶(hù)籍籍總?cè)丝诳?677211萬(wàn)人，其中非非農(nóng)業(yè)人人口1110.669萬(wàn)人人，農(nóng)業(yè)業(yè)人口1156.52萬(wàn)萬(wàn)人。市市區(qū)人口口1011366萬(wàn)人，其中非非農(nóng)業(yè)人人口633.677萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人人口377.699萬(wàn)人。全市男男性人口口1355066萬(wàn)人，女性人人口1332115萬(wàn)人人。男女女性別比比（女=1000）為1102.21。在全市市總?cè)丝诳谥校壕┚┛趨^(qū)441.554萬(wàn)

18、人人，潤(rùn)州州區(qū)233.722萬(wàn)人，丹徒區(qū)區(qū)36.11萬(wàn)萬(wàn)人，丹丹陽(yáng)市880.116萬(wàn)人人，揚(yáng)中中市277.244萬(wàn)人，句容市市58.44萬(wàn)萬(wàn)人。全全市人口口總戶(hù)數(shù)數(shù)增加到到99.38萬(wàn)萬(wàn)戶(hù)，平平均每戶(hù)戶(hù)2.669人。其中市市區(qū)377.422萬(wàn)戶(hù)，平均每每戶(hù)人口口2.771人。20004年，全市出出生人口口204419人人，人口口出生率率7.664，比上上年上升升0.889個(gè)百百分點(diǎn)。全市人人口自然然增長(zhǎng)率率由上年年的0.88下降為為-0.71。20004年年全市共共有回族族、蒙古古族、滿滿族、苗苗族等44個(gè)少少數(shù)民族族1.663萬(wàn)人人，少數(shù)數(shù)民族人人口占全全市人口口總數(shù)的的0.557,少數(shù)民民

19、族人口口數(shù)列江江蘇省的的第六位位。全市市少數(shù)民民族人口口中，有有清真飲飲食習(xí)慣慣的回族族、維吾吾爾族、哈薩克克族、塔塔塔爾族族等100個(gè)民族族近1萬(wàn)萬(wàn)人，占占全市少少數(shù)民族族人口的的61.3。2、預(yù)計(jì)計(jì)購(gòu)買(mǎi)力力指標(biāo)分分析（1）社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售額：220100年達(dá)到到1855億元；20220年達(dá)達(dá)到5772億元元。（2）連連鎖商業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)的的消費(fèi)品品零售總總額：220100年達(dá)到到55億億元，占占社會(huì)消消費(fèi)零售售總額的的30；20020年年達(dá)到2229億億元，占占社會(huì)消消費(fèi)總額額的400。（3）從從業(yè)人員員占全社社會(huì)就業(yè)業(yè)人口的的比重：20110年達(dá)達(dá)到155左右右，20020年年達(dá)到220以

20、以上。（4）商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)（零售售業(yè)）營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積：20010年年達(dá)到990萬(wàn)平平方米，人均擁?yè)碛猩虡I(yè)業(yè)營(yíng)業(yè)面面積1.0平方方米；220200年達(dá)到到1500萬(wàn)平方方米，人人均擁有有商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積1.44平方米米。根據(jù)以上的指標(biāo)分析，鎮(zhèn)江的發(fā)展主要目標(biāo)是在商業(yè)和旅游業(yè)上為主，全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成781.16億元（含工業(yè)和其他行業(yè)）2010年商業(yè)零售僅達(dá)到55億元，全市戶(hù)籍總?cè)丝?6721萬(wàn)人，市區(qū)人口10136萬(wàn)人。故此可以推斷，鎮(zhèn)江的購(gòu)買(mǎi)力和商業(yè)環(huán)境在2010年之前不會(huì)很樂(lè)觀。目前最大的集中性商業(yè)在50000左右，主要的商業(yè)零售企業(yè)還沒(méi)有選擇在鎮(zhèn)江作為主要的拓展目標(biāo)市場(chǎng)。一方面說(shuō)明大市口商圈

21、的巨大改造潛力。另一方面說(shuō)明目前商業(yè)市場(chǎng)的不成熟度。租金收益益返原項(xiàng)目周邊邊的小區(qū)區(qū)住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格在均價(jià)價(jià)40000元/左右右，紅豆豆集團(tuán)項(xiàng)項(xiàng)目的馬馬里蘭街街（估計(jì)計(jì)體量在在100000以下，社區(qū)底底商銷(xiāo)售售定價(jià)在在80000元/，銷(xiāo)銷(xiāo)售狀況況不好。招商廣廣告已經(jīng)經(jīng)推出，但目前均均為空鋪鋪。大市市口商圈圈的街邊邊商鋪?zhàn)庾饨饍r(jià)格格在5-10元元/.D，主主要沿街商鋪鋪的銷(xiāo)售售價(jià)格在在150000-250000元元/，非主要要街道很很少有集集中性商商業(yè)存在在，均為小小面積的的住宅底底商和社社區(qū)商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。根據(jù)周邊邊的項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)和建設(shè)設(shè)周期來(lái)來(lái)看，周周邊樓盤(pán)盤(pán)象紅豆豆四季花花城、我我家山水水、

22、維科科項(xiàng)目等等總的建建筑體量量應(yīng)該1000-1150萬(wàn)萬(wàn)之間間，根據(jù)據(jù)目前的的拆遷進(jìn)進(jìn)度開(kāi)開(kāi)發(fā)工期期銷(xiāo)售售速度，初步認(rèn)認(rèn)為將在在3-55年的時(shí)時(shí)間完善善社區(qū)入入住和周周邊配套套，社區(qū)區(qū)形成以以后常駐駐人口預(yù)預(yù)計(jì)不會(huì)會(huì)超過(guò)5500000人，根據(jù)鎮(zhèn)鎮(zhèn)江目前前的消費(fèi)費(fèi)力水平平和國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展速速度，我我們可以以推測(cè)社社區(qū)的消消費(fèi)總額額理論值值：5000000人/44人.戶(hù)戶(hù)=1225000戶(hù)。按按照每個(gè)個(gè)家庭總總年收入入在5000000元，用用其收入入的400%放在在零售和和日常生生活非固固定消費(fèi)費(fèi)上來(lái)看看，此社社區(qū)的消消費(fèi)總額額度將會(huì)會(huì)在1.25*5*00.4=2.55億。按按照目前前鎮(zhèn)江市市

23、大市口口商圈總總體量在在400000的大型型百貨公公司的銷(xiāo)銷(xiāo)售總額額來(lái)看，也很能達(dá)到到2.55億。故故此我們們認(rèn)為，由我們們和周邊邊項(xiàng)目整整體商業(yè)業(yè)體量不不大于4400000體體量（此此預(yù)測(cè)數(shù)數(shù)據(jù)剛好好和政府府20004-220200商業(yè)規(guī)規(guī)劃要求求大致吻吻合，如如果在未未來(lái)的幾幾年之內(nèi)內(nèi)本社區(qū)區(qū)列為鎮(zhèn)鎮(zhèn)江重點(diǎn)點(diǎn)社區(qū)商商業(yè)次級(jí)級(jí)商業(yè)中中心商圈圈范疇，此預(yù)估估體量加加上本社社區(qū)重點(diǎn)點(diǎn)集中性性商業(yè)易易初蓮花花項(xiàng)目體體量總商商業(yè)體量量在近99-100萬(wàn)之間間，故此此這也是是和鎮(zhèn)江江政府的的規(guī)劃要要求相吻吻合的 ）。周邊項(xiàng)項(xiàng)目龍吟吟坊商業(yè)業(yè)街預(yù)計(jì)計(jì)體量在在130000，紅豆豆置業(yè)馬馬里蘭街街商業(yè)體體量

24、34400，周邊邊零星商商業(yè)體量量預(yù)計(jì)會(huì)會(huì)在50000。故故此我們們可以用用反推法法預(yù)測(cè)即使使在社區(qū)區(qū)規(guī)模成成型后，人們的的消費(fèi)力力支持商商業(yè)體量量也是很有有限。大大面積開(kāi)開(kāi)發(fā)商業(yè)業(yè)用房風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)數(shù)較大。排除東吳吳路新建建集中性性商業(yè)易易初蓮花花的消費(fèi)費(fèi)商圈輻輻射概念念和消費(fèi)費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)社區(qū)商商業(yè)影響響因素。我們可可以理論論上推導(dǎo)導(dǎo)出此社社區(qū)的消消費(fèi)能夠夠支持商商業(yè)體量量的剛性性需求初初步預(yù)計(jì)計(jì)為：4400000-1130000-334000-50000=1886000。（排除維維科置業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)體量設(shè)設(shè)置和其其他不可可預(yù)見(jiàn)的的商業(yè)配配套）此預(yù)估排排除不可可預(yù)測(cè)因因素： 流動(dòng)人人口消費(fèi)費(fèi)、社區(qū)區(qū)

25、人口外外出消費(fèi)費(fèi)、大市市口商圈圈的急劇劇開(kāi)發(fā)、政府打打造濱江江商業(yè)特特色街、鎮(zhèn)江市政政建設(shè)力力度加大大，國(guó)內(nèi)內(nèi)外熱錢(qián)錢(qián)投入、市區(qū)人人口到焦焦山周邊邊定向消消費(fèi)。通過(guò)租金返原可以推斷：假設(shè)項(xiàng)目的租金達(dá)到3元/.D，方可實(shí)現(xiàn)投資者的收益保障。而3元/.D的租金水平可以在大市口商圈的次級(jí)中心實(shí)現(xiàn)承租。對(duì)目前急需開(kāi)發(fā)的商業(yè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)戶(hù)的市場(chǎng)容量嚴(yán)重不足。也就是說(shuō)在2010年之前，鎮(zhèn)江政府為實(shí)現(xiàn)人均擁有商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到1.0平方米將會(huì)搶走大量的市場(chǎng)資源。導(dǎo)致項(xiàng)目招商的困難。通過(guò)以上商業(yè)規(guī)劃、購(gòu)買(mǎi)力、項(xiàng)目商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和租金返原推斷出此項(xiàng)目的商業(yè)體量應(yīng)在15000以下。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃建議一、東吳路單邊商業(yè)的延

26、伸小區(qū)周邊環(huán)境對(duì)我們住宅開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)是很有優(yōu)勢(shì)的。只要資金能有保證，未來(lái)的幾年，此項(xiàng)一定是一個(gè)高尚的住宅小區(qū)。由于東吳路口的易初蓮花購(gòu)物中心的設(shè)置，將會(huì)容納此區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力。而且地理位置在交接口，完全可以截?cái)辔覀兊纳虡I(yè)零售的通路。故此我們的商業(yè)定位在以服務(wù)性的社區(qū)商業(yè)為主。實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 東吳路的商業(yè)可以和易初蓮花賣(mài)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)動(dòng)線的延伸。響應(yīng)政府旅游經(jīng)濟(jì)觀念的發(fā)展，在江邊地塊實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的集中性。主要的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)群體為江邊休閑，江邊度假，江邊旅游，和酒吧休閑概念。非商圈商業(yè)的獨(dú)特效果設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)文化底蘊(yùn)。和大市口商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能存活的主要是獨(dú)特文化概念。二、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度設(shè)想商業(yè)項(xiàng)目的整體概念提出高尚住宅項(xiàng)

27、目周邊商業(yè)配套完善獨(dú)特文化背景休閑娛樂(lè)風(fēng)情街打造本項(xiàng)目住宅的銷(xiāo)售清盤(pán)，開(kāi)始商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)和銷(xiāo)售住宅銷(xiāo)售和周邊項(xiàng)目入住啟動(dòng)商鋪招商 3211號(hào)地塊塊:毗鄰鄰東吳路路/濱江江大道,交通比比較便利利。3號(hào)地塊塊：是景景觀資源源最好的的地塊，可以直直接看江江景/焦焦山景觀觀。往北（白白色箭頭頭）：主主要通向向焦山。 往南（黑色箭箭頭）：主要靠靠未來(lái)由由鐵路改改造而成成的300米寬的的通江路路 往西（綠色箭箭頭）：主要通通向市中中心，有有三條交交通大道道：濱江江大道/東吳路路/淞村村路 往東（藍(lán)色箭箭頭）：主要通通向象山山鄉(xiāng)，有有宗澤路路/禹山山北路等等人流通常常是由更更不發(fā)達(dá)達(dá)的區(qū)域域流向更更發(fā)達(dá)的的

28、區(qū)域。這使得得宗地能能夠輻射射的商圈圈范圍集集中在商商業(yè)欠發(fā)發(fā)達(dá)的項(xiàng)項(xiàng)目東側(cè)側(cè)及項(xiàng)目目西側(cè)。而商業(yè)業(yè)比較成成熟的西西南側(cè)（大市口口商圈等等），不不在項(xiàng)目目輻射范范圍之內(nèi)內(nèi)。1、首先先商業(yè)規(guī)規(guī)劃不僅僅僅包含含設(shè)計(jì)上上的技巧巧，投資資者及經(jīng)經(jīng)營(yíng)者的的考慮是是關(guān)鍵之之處。2、商業(yè)業(yè)動(dòng)線問(wèn)問(wèn)題：商商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)為單邊邊商業(yè)本本身匯聚聚外部人人流并無(wú)無(wú)優(yōu)勢(shì)，如做成成內(nèi)街更更加無(wú)法法保證充充足人流流。建議議社區(qū)配配套及部部分旅游游商業(yè)放放置在11地塊北北部及西西部（如如圖所示示），以以商業(yè)街街的形式式出現(xiàn)，不設(shè)內(nèi)內(nèi)街，建建筑形式式為兩層層，一二二樓靈活活分割，可連賣(mài)賣(mài)，可單單賣(mài)。面面寬和進(jìn)進(jìn)深比率率為3：4為

29、好好，面寬寬大于55米。（保證三三方人流流，東吳吳路，濱濱江大道道，及通通往西北北規(guī)劃住住宅小區(qū)區(qū)道路）。3、如地地塊1有有拆遷難難度可后后期開(kāi)發(fā)發(fā)商業(yè)。沿江地塊塊3是本本地塊商商業(yè)價(jià)值值最高的的地塊，可利用用沿江優(yōu)優(yōu)勢(shì)發(fā)展展沿江特特色商業(yè)業(yè)，目前前經(jīng)鎮(zhèn)江江商業(yè)實(shí)實(shí)地踏勘勘及與政政府溝通通，業(yè)態(tài)態(tài)定位于于彌補(bǔ)鎮(zhèn)鎮(zhèn)江市場(chǎng)場(chǎng)空白的的特色餐餐飲、娛娛樂(lè)及休休閑商業(yè)業(yè)。商業(yè)建筑筑形式為為集中商商業(yè)。3號(hào)地塊塊計(jì)劃商商業(yè)形態(tài)態(tài)1、餐飲飲選址及建建筑要求求:1、區(qū)域域的成熟熟度為首首要的選選址條件件，若區(qū)區(qū)域成熟熟度不夠夠，餐飲飲商家會(huì)會(huì)延遲進(jìn)進(jìn)入，同同時(shí)不介介意用增增加后期期租金投投入量來(lái)來(lái)規(guī)避前前期市

30、場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，故3地地塊開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)間建建議為周周邊小區(qū)區(qū)入住之之后； 區(qū)域周周邊交通通及臨路路狀況良良好； 周邊應(yīng)應(yīng)具有中中高檔社社區(qū)人群群； 項(xiàng)目可可視性良良好； 周邊應(yīng)應(yīng)具備固固定的商商務(wù)人群群； 周邊存存在餐飲飲市場(chǎng)空空白點(diǎn)。 2、建建筑要求求（中高高檔中餐餐）：配配電10000千千伏安/萬(wàn)平米米；必須須配備隔隔油池；所有餐餐飲商鋪鋪應(yīng)設(shè)置置天然氣氣接口，配中壓壓燃?xì)?；柱間距距8米左左右，適適合餐桌桌擺放；層高33.54米，正廳在在4米左左右、單單間在33.5米米左右。 3、停停車(chē)：餐餐飲對(duì)于于停車(chē)的的要求因因私家車(chē)車(chē)擁有量量的加大大而不斷斷提高,但無(wú)統(tǒng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，希望望達(dá)到每每2桌11.5個(gè)

31、個(gè)車(chē)位的的比例。進(jìn)駐方式式租 賃：小型餐餐飲簽租租期35年 中中型餐飲飲簽租期期5110年 大大型餐飲飲簽租期期1020年年 （注注：體量量及租期期與品牌牌有關(guān)） 購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)建筑：投資自自用型，體量與與經(jīng)營(yíng)范范圍不等等，與經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力有關(guān)。 輸出出管理：主要是是加盟連連鎖的形形式。 合 營(yíng)：經(jīng)經(jīng)營(yíng)者與與產(chǎn)權(quán)人人合作，風(fēng)險(xiǎn)共共擔(dān)。2、娛樂(lè)樂(lè)行業(yè)特點(diǎn)點(diǎn):投資門(mén)檻檻較低，經(jīng)營(yíng)利利潤(rùn)高，投資回回收期短短進(jìn)駐方式式: 租租賃、輸輸出管理理（購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)建筑經(jīng)經(jīng)營(yíng)的幾幾乎沒(méi)有有） 租期：一一般在55年左右右A、康體體健身行業(yè)特點(diǎn)點(diǎn): 健身俱俱樂(lè)部屬屬于大投投入大產(chǎn)產(chǎn)出的行行業(yè)。 健身俱俱樂(lè)部經(jīng)經(jīng)常以配配套的形形象出現(xiàn)現(xiàn)，高檔檔的健身身俱樂(lè)部部能夠很很好的提提高住宅宅的整體體形象。 健身俱俱樂(lè)部一一般都擁?yè)碛泄潭ǘǖ南M(fèi)費(fèi)群體，依靠會(huì)會(huì)員卡的的銷(xiāo)售為為其提供供穩(wěn)定的的收入 中高檔檔的健身身俱樂(lè)部部，大都都提供洗洗浴、美美容、美美體、康康體、娛娛樂(lè)等服服務(wù)。建筑要求求： 面面積需求求：8000-440000平米 樓樓層：對(duì)對(duì)樓層要要求不高高，一般般選擇22層3層層，地下下室也可可以 柱柱距：88米左右右，跳操操室柱子子盡可能能減少 層層高：沒(méi)沒(méi)有硬性性要求，凈高44米為宜宜