某地區(qū)寫字樓市場調(diào)查分析管理知識報告

1、PAGE PAGE - 51 -長沙市寫字樓市場調(diào)查分析情況報告一、市場場動態(tài)近年來長長沙寫字字樓市場場風起云云涌。華華美歐國國際、新新時代廣廣場、佳佳天國際際新城、運達國國際廣場場、中天天廣場、湘域中中央專業(yè)高高端寫字字樓頻頻頻亮相；中央商商務區(qū)CBDD跑馬馬圈地，樓宇產(chǎn)產(chǎn)生積聚聚效應吸吸引眼球球帶動經(jīng)經(jīng)濟；相相對住宅宅市場的的高售價價、高租租金收益益，高投投資回報報，開發(fā)發(fā)商和投投資者靈靈敏的嗅嗅到了財財富增值值的氣味味。在長長株潭城城市群被被國務院院批準為為兩型社社會改革革配套試試驗區(qū)之之際，本本土企業(yè)業(yè)積極參參與國際際經(jīng)濟大大循環(huán)，跨國公公司進一一步登陸陸星城這些些都刺激激著長沙沙寫字

2、樓樓市場的的專業(yè)化化和全面面升溫。二、長沙沙寫字樓樓發(fā)展回回顧1、上世世紀九十十年代：長沙寫寫字樓首首現(xiàn)與陣陣痛19933年，平平安大廈廈的成功功開發(fā)，書寫了了長沙寫寫字樓市市場第一一筆。隨隨后，大大量開發(fā)發(fā)商涌入入。又建建成了以以華僑大大廈、華華聯(lián)大廈廈等為代代表的第第一代長長沙寫字字樓。19977年，受受國家宏宏觀經(jīng)濟濟體制的的影響、沿海開開發(fā)潮流流回流，加上寫寫字樓自自身的缺缺陷，導導致寫字字樓市場場開始滑滑坡，大大量寫字字樓空置置。許多多實力不不濟的開開發(fā)商紛紛紛被淘淘汰出局局，留下下一個又又一個空空洞的大大坑。這這是長沙沙寫字樓樓市場的的第一次次興衰更更替。這一階段段寫字樓樓市場尚尚

3、未成熟熟，大部部分產(chǎn)品品與真正正的寫字字樓差距距較遠。2、20000年年前：寫寫字樓市市場回暖暖與產(chǎn)品品升級發(fā)發(fā)展19988年起，長沙新新企業(yè)不不斷增多多，加之之政府大大力發(fā)展展高新技技術企業(yè)業(yè)，使得得寫字樓樓需求量量大增。短短的一一年間，銀華大大廈、平平和堂、新聞大大廈、商商業(yè)銀行行大廈拔拔地而起起，作為為眾多第第二代寫寫字樓的的代表出出現(xiàn)在長長沙的繁繁華之地地。順應當時時大中型型企業(yè)的的需求，優(yōu)良的的硬件設設施以及及完善的的物業(yè)管管理服務務在銀華華大廈等等代表樓樓盤中得得到了體體現(xiàn)。3、211世紀年年初：長長沙進入入SOHHO商住住的時代代20000年，順順天城利利用發(fā)達達的通訊訊條件以以

4、及網(wǎng)絡絡的普及及，在長長沙首推推了SOOHO居居家辦公公理念。一時間間SOHHO成為為了眾人人皆知的的名詞，也順理理成章地地成為了了這一階階段長沙沙寫字樓樓市場的的代名詞詞。4、20002-20005：酒酒店式公公寓席卷卷星城酒店式公公寓出現(xiàn)現(xiàn)充分滿滿足了當當時消費費者對寫寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品的需需求。作作為一種種商務酒酒店和公公寓的結(jié)結(jié)合體，酒店式式公寓不不僅將居居住與辦辦公結(jié)合合，還可可以提供供更完善善的酒店店式服務務。和府府酒店公公寓是其其典型代代表。5、當前前：長沙沙進入高高檔專業(yè)業(yè)寫字樓樓時代20022年入世世成功對對于長沙沙的寫字字樓市場場而言是是一個非非常重要要的轉(zhuǎn)折折點。大量國內(nèi)內(nèi)外企

5、業(yè)業(yè)進駐長長沙，引引發(fā)了長長沙寫字字樓市場場的變革革。從此此，“高檔次次、專業(yè)業(yè)化”成為了了寫字樓樓的主流流發(fā)展方方向。以順天國國際財富富中心、亞大時時代為代代表，寫寫字樓在在硬件配配置以及及物業(yè)管管理方面面的水平平明顯提提高；其其后，以以中天廣廣場、運運達國際際廣場為為代表的的寫字樓樓在這些些方面表表現(xiàn)得更更為超前前。從配置比比較低、商務形形象不凸凸出的早早期寫字字樓發(fā)展展到目前前的高檔檔專業(yè)寫寫字樓，硬件設設施的配配置以及及物業(yè)管管理的不不斷提高高是這一一過程的的主線。辦公概念念以及平平面空間間的創(chuàng)新新也為這這個過程程注入了了鮮活的的動力，并代表表了一個個新的發(fā)發(fā)展階段段。三.寫字字樓發(fā)展

6、展現(xiàn)狀根據(jù)相關關的規(guī)劃劃條例，城市商商業(yè)中心心布局規(guī)規(guī)劃中表表示，近近期：規(guī)規(guī)劃輻射射范圍東東至芙蓉蓉廣場，西至湘湘江大道道，北到到湘春路路，南到到勞動路路。遠期：規(guī)規(guī)劃輻射射范圍東東抵火車車站廣場場，南抵抵南湖片片區(qū)，西西抵溁灣鎮(zhèn)廣廣場，北北達三一一大道。重點擴擴張南部部商業(yè)范范圍，打打破現(xiàn)有有商業(yè)中中心區(qū)域域的地域域限制，以南門門口區(qū)域域商業(yè)為為基礎，延續(xù)黃黃興路商商業(yè)步行行街的商商脈，引引導高檔檔百貨、國際精精品專業(yè)業(yè)店、國國際品牌牌店等業(yè)業(yè)態(tài)的進進駐，提提升周邊邊商業(yè)檔檔次，打打造商業(yè)業(yè)新形象象。目前前，已形形成122個區(qū)域域商業(yè)中中心，本本次規(guī)劃劃21個個區(qū)域商商業(yè)中心心，其中中15

7、個個近期規(guī)規(guī)劃、66個遠期期規(guī)劃，至20020年年長沙市市共形成成33個個區(qū)域性性商業(yè)中中心，重重點建設設和引導導3個城城市商業(yè)業(yè)副中心心：星沙沙新城商商業(yè)副中中心、武武廣商業(yè)業(yè)副中心心和梅溪溪湖商業(yè)業(yè)副中心心。表3：區(qū)區(qū)域性商商業(yè)中心心規(guī)劃一一覽表區(qū)域名稱定位位置規(guī)劃已建近期遠期芙蓉區(qū)火車站商商業(yè)中心心高檔商貿(mào)貿(mào)中心火車站馬坡嶺商商業(yè)中心心便利性商商業(yè)中心心馬坡嶺東岸商貿(mào)貿(mào)中心新型商務務商貿(mào)區(qū)區(qū)東岸鄉(xiāng)天心區(qū)中信商業(yè)業(yè)中心商貿(mào)消費費中心大托省府新區(qū)區(qū)商業(yè)中中心高檔商務務中心省府新區(qū)區(qū)侯家塘商商業(yè)中心心綜合型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)樓宇宇經(jīng)濟商商業(yè)中心心侯家塘南湖濱河河商業(yè)中中心生態(tài)游憩憩商貿(mào)中中心南湖棚改改區(qū)岳

8、麓區(qū)溁灣鎮(zhèn)商商業(yè)中心心綜合型商商業(yè)中心心溁灣鎮(zhèn)望城坡商商業(yè)中心心交通復合合型商業(yè)業(yè)中心汽車西站站梅溪湖商商業(yè)中心心長沙市商商業(yè)副中中心梅溪湖濱江新城城商業(yè)中中心高檔綜合合商務區(qū)區(qū)濱江新城城金星商業(yè)業(yè)中心購物休閑閑商業(yè)中中心金星大道道洋湖垸商商業(yè)中心心總部經(jīng)濟濟商業(yè)中中心洋湖垸坪塘商業(yè)業(yè)中心便利性商商業(yè)中心心坪塘岳麓區(qū)高新區(qū)雷鋒鎮(zhèn)商商業(yè)中心心特色生態(tài)態(tài)商業(yè)中中心雷鋒鎮(zhèn)東方紅路路麓谷商商業(yè)中心心河西城市市副中心心東方紅路路中段兩兩廂信息產(chǎn)業(yè)業(yè)園商業(yè)業(yè)中心現(xiàn)代化信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)園商業(yè)業(yè)組團信息產(chǎn)業(yè)業(yè)園開福區(qū)伍家?guī)X商商業(yè)中心心新型商業(yè)業(yè)復合中中心伍家?guī)X/新河金霞商業(yè)業(yè)中心現(xiàn)代商貿(mào)貿(mào)物流中中心金霞開發(fā)發(fā)區(qū)月

9、湖商業(yè)業(yè)中心高檔游憩憩商務區(qū)區(qū)洪山金金鷹城松桂園商商業(yè)中心心新型商務務商貿(mào)中中心松桂園雨花區(qū)高橋商業(yè)業(yè)中心專業(yè)商貿(mào)貿(mào)中心高橋紅星商業(yè)業(yè)中心商貿(mào)中心心紅星中中信東塘商業(yè)業(yè)中心現(xiàn)代商務務中心東塘武廣商業(yè)業(yè)中心長沙市商商業(yè)副中中心武廣新城城望城區(qū)高塘嶺商商業(yè)中心心綜合商業(yè)業(yè)中心高塘嶺鎮(zhèn)鎮(zhèn)濱水新區(qū)區(qū)商業(yè)中中心生態(tài)游憩憩商貿(mào)中中心濱水新區(qū)區(qū)黃金鎮(zhèn)商商業(yè)中心心便利性商商業(yè)中心心黃金鎮(zhèn)長沙縣星沙新城城商業(yè)中中心長沙市商商業(yè)副中中心縣城暮云商業(yè)業(yè)中心便利性商商業(yè)中心心暮云鎮(zhèn)榔梨商業(yè)業(yè)中心生態(tài)游憩憩商貿(mào)中中心榔梨鎮(zhèn)空港商業(yè)業(yè)中心知識型現(xiàn)現(xiàn)代服務務業(yè)生態(tài)態(tài)城黃花鎮(zhèn)黃興商業(yè)業(yè)中心商貿(mào)物流流中心黃興鎮(zhèn)1. 火火車站商

10、商業(yè)中心心。定位位于高檔檔商貿(mào)中中心。依依托區(qū)域域內(nèi)市場場群的提提質(zhì)改造造，努力力提升網(wǎng)網(wǎng)點質(zhì)量量，注重重引導百百貨店和和專賣店店，優(yōu)化化業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)、提提升業(yè)態(tài)態(tài)層級。2. 馬馬坡嶺商商業(yè)中心心。定位位于區(qū)域域性便利利性商業(yè)業(yè)中心。以大型型超市和和倉儲超超市為重重點，鼓鼓勵發(fā)展展倉儲超超市、大大賣場，配套完完善餐飲飲、生活活服務、休閑娛娛樂和其其它服務務設施。3東岸岸商貿(mào)中中心。近近期規(guī)劃劃，定位位于新型型商務商商貿(mào)區(qū)。重點打打造建設設以東岸岸建材大大市場、瑞祥陶陶瓷市場場為軸心心的建材材產(chǎn)業(yè)群群。4中信信商業(yè)中中心。定定位于商商貿(mào)消費費中心。以中信信新城為為重點，輻射周周邊約33平方公公里，

11、依依托中信信酒店群群、中信信數(shù)碼港港、中信信Shooppiing Malll、友友阿奧特特萊斯等等重點商商業(yè)項目目，形成成功能各各異、業(yè)業(yè)態(tài)復合合、輻射射長株潭潭的南部部商貿(mào)消消費中心心。5省府府新區(qū)商商業(yè)中心心。近期期規(guī)劃，定位于于高檔行行政商務務中心。以省政政府、天天心區(qū)政政府為中中心，向向周邊幅幅射23公里里，注重重引導高高檔酒店店、餐飲飲、休閑閑娛樂集集聚，合合理發(fā)展展便民商商業(yè)。6. 侯侯家塘商商業(yè)中心心。定位位于綜合合型產(chǎn)業(yè)業(yè)樓宇經(jīng)經(jīng)濟商業(yè)業(yè)中心。從侯家家塘到金金盆嶺，沿芙蓉蓉路兩廂廂周邊輻輻射約33平方公公里，以以匯金國國際等新新建高檔檔寫字樓樓為重點點，以華華升大廈廈、上林林國

12、際、藍調(diào)國國際、弘弘林國際際等現(xiàn)有有樓宇為為依托，規(guī)劃布布局一批批高檔專專業(yè)寫字字樓，提提升改造造一批成成熟商務務辦公樓樓，形成成綜合型型產(chǎn)業(yè)的的樓宇經(jīng)經(jīng)濟集聚聚中心。7南湖湖濱河商商業(yè)中心心。遠期期規(guī)劃，定位于于生態(tài)游游憩商貿(mào)貿(mào)中心。規(guī)劃范范圍包括括南湖路路與書院院路交匯匯處，西西臨湘江江和京廣廣鐵路，以保利利南湖廣廣場、華華遠金外灘灘項目等等依托，大力引引進大型型綜合超超市、百百貨店、高檔酒酒店，打打造長沙沙特色的的濱江商商務區(qū)。8溁灣灣鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)中心。定位于于特色生生態(tài)商業(yè)業(yè)中心。以長沙沙濱江新新城國際際商貿(mào)中中心（溁溁灣鎮(zhèn)棚棚戶區(qū)改改造項目目）項目目為依托托，進一一步優(yōu)化化調(diào)整商商圈內(nèi)商

13、商業(yè)網(wǎng)點點檔次和和規(guī)模，打造集集購物餐餐飲、文文化娛樂樂、商務務辦公、旅游休休閑、生生態(tài)觀光光為一體體的生態(tài)態(tài)型商貿(mào)貿(mào)中心。9望城城坡商業(yè)業(yè)中心。定位于于交通復復合型商商業(yè)中心心。以望望城坡市市場群提提質(zhì)改造造為基礎礎，以長長沙大河河西綜合合交通樞樞紐工程程建設為為依托，注重發(fā)發(fā)展交通通便利式式的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，打造現(xiàn)現(xiàn)代城市市交通復復合型商商業(yè)中心心。10梅梅溪湖商商業(yè)中心心。近期期規(guī)劃，定位于于長沙市市商業(yè)副副中心。依托梅梅溪湖國國際服務務區(qū)建設設，以梅梅溪湖國國際文化化藝術中中心商業(yè)業(yè)配套項項目建設設為重點點，注重重引進超超五星級級酒店、大型購購物商場場、5AA級寫字字樓、公公寓式酒酒店等，

14、打造長長株潭“3+5”城市群群乃至中中部地區(qū)區(qū)最具競競爭力的的國際化化商務、藝術、創(chuàng)新中中心和山山水洲城城交融的的生態(tài)宜宜居新城城區(qū)。11濱濱江新城城商業(yè)中中心。近近期規(guī)劃劃，定位位于高檔檔綜合商商務區(qū)，規(guī)劃范范圍包括括濱江新新城區(qū)域域。依托托世茂濱濱江大廈廈、奧克克斯廣場場、長沙沙銀行總總部、民民生銀行行總部及及希爾頓頓、綠島島明珠兩兩大五星星級酒店店等重大大項目建建設，構(gòu)構(gòu)建以現(xiàn)現(xiàn)代商務務功能為為核心，以文化化、休閑閑、旅游游綜合商商圈為驅(qū)驅(qū)動器，以都市市居住為為依托的的復合型型新都會會中心，打造長長沙的河河西CBBD。12金金星商業(yè)業(yè)中心。近期規(guī)規(guī)劃，定定位于購購物休閑閑商業(yè)中中心，規(guī)規(guī)

15、劃范圍圍包括金金星路與與桐梓坡坡路交叉叉口區(qū)域域。依托托郡原廣廣場、永永琪西京京、金麓麓國際等等項目建建設，注注重引進進國際知知名品牌牌店、大大型百貨貨店、大大型綜合合超市等等，打造造市府板板塊商業(yè)業(yè)商務區(qū)區(qū)。13洋洋湖垸商商業(yè)中心心。遠期期規(guī)劃，定位于于總部經(jīng)經(jīng)濟區(qū)。依托城城市中心心廣場建建設，注注重引進進五星級級酒店、甲級寫寫字樓等等現(xiàn)代商商務業(yè)態(tài)態(tài)，成為為長沙經(jīng)經(jīng)濟發(fā)達達、功能能齊全、生態(tài)優(yōu)優(yōu)美的高高檔總部部經(jīng)濟基基地。14坪坪塘商業(yè)業(yè)中心。遠期規(guī)規(guī)劃，定定位于區(qū)區(qū)域性便便利性商商業(yè)中心心。規(guī)劃劃輻射范范圍為岳岳麓區(qū)南南端的坪坪塘街道道，總面面積達1112平平方公里里，注重重引進便便利店

16、、小型超超市、金金融網(wǎng)點點等便民民網(wǎng)點，打造滿滿足城市市居民日日常生活活的便利利性消費費中心。15麓麓谷商業(yè)業(yè)中心。位于東東方紅路路中段兩兩廂，北北依桐梓梓坡路，南接楓楓林三路路，西臨臨西三環(huán)環(huán)線。商商業(yè)中心心總用地地面積666855畝，凈凈用地面面積53338畝畝，總建建筑面積積約9000萬平平方米。是未來來大河西西商務大大道東方紅紅路的核核心節(jié)點點，將與與雷鋒湖湖片區(qū)、梅溪湖湖片區(qū)共共同構(gòu)筑筑長沙的的“西客廳廳”，成為為長沙河河西城市市副中心心。16.信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園商商業(yè)中心心。位于于岳麓大大道以北北，東方方紅路以以東，北北依尖山山及2000畝尖尖山湖，采用“一核兩兩翼”的發(fā)展展路徑，一核指

17、指尖山公公園與信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)園后期期商業(yè)中中心組成成的核心心組團；左翼為為產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展翼，沿著東東方紅路路，發(fā)展展成為多多個高端端信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組團團；右翼翼為宜居居發(fā)展翼翼，發(fā)展展為標準準商住的的宜居組組團，打打造全方方位發(fā)展展的現(xiàn)代代化信息息產(chǎn)業(yè)園園商業(yè)組組團。17.伍家?guī)X嶺商業(yè)中中心。定定位于新新型商業(yè)業(yè)復合中中心。規(guī)規(guī)劃輻射射范圍包包括波隆隆立交橋橋、新河河三角洲洲、湘江江世紀城城、金融融城四大大區(qū)域。依托金金融生態(tài)態(tài)區(qū)商業(yè)業(yè)中心、新河三三角洲商商業(yè)中心心、湘江江世紀城城等區(qū)域域建設，重點引引進高端端寫字樓樓、現(xiàn)代代商業(yè)綜綜合體、五星級級酒店等等業(yè)態(tài)，形成集集金融、商務、商業(yè)于于一體的的商業(yè)復

18、復合圈。18月月湖商業(yè)業(yè)中心。近期規(guī)規(guī)劃，定定位于高高檔游憩憩商務中中心。規(guī)規(guī)劃輻射射范圍東東至武廣廣鐵路、西至東東二環(huán)、南至三三一九國國道、北北至新世世紀大道道。注重重引進高高檔酒店店、特色色餐飲、大型娛娛樂休閑閑、創(chuàng)意意文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，打打造長沙沙市特色色文化休休閑娛樂樂區(qū)。19松松桂園商商業(yè)中心心。近期期規(guī)劃，定位于于新型商商務商貿(mào)貿(mào)中心。以湘春春路商業(yè)業(yè)板塊建建設為核核心，以以松桂園園金融發(fā)發(fā)展為基基礎，進進一步優(yōu)優(yōu)化調(diào)整整商圈內(nèi)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點的檔檔次與規(guī)規(guī)模，注注重大型型零售網(wǎng)網(wǎng)點、五五星級酒酒店業(yè)態(tài)態(tài)引進。20高高橋商業(yè)業(yè)中心。定位于于專業(yè)商商貿(mào)中心心。規(guī)劃劃輻射范范圍東臨臨萬家麗麗南路

19、、西至二二環(huán)線、北起人人民路、南到長長沙大道道。以高高橋市場場群提質(zhì)質(zhì)改造為為依托，以上河河國際商商業(yè)廣場場建設為為重點，進一步步優(yōu)化調(diào)調(diào)整商業(yè)業(yè)網(wǎng)點的的質(zhì)量及及規(guī)模，形成具具有重要要影響力力的專業(yè)業(yè)商貿(mào)區(qū)區(qū)。21紅紅星商業(yè)業(yè)中心。定位于于商貿(mào)商商業(yè)中心心。以紅紅星市場場群提質(zhì)質(zhì)改造為為依托，以通程程商業(yè)廣廣場、華華潤萬家家，步步步高超市市、紅星星美凱龍龍等為基基礎，注注重引導導商業(yè)綜綜合體、百貨店店、大型型綜合超超市、國國際名牌牌店，優(yōu)優(yōu)化調(diào)整整商圈內(nèi)內(nèi)網(wǎng)點的的檔次與與規(guī)模。22東東塘商業(yè)業(yè)中心。定位于于現(xiàn)代商商務中心心。鼓勵勵引進金金融機構(gòu)構(gòu)、廣告告公司、賓館酒酒店，注注重提煉煉商務特特色

20、，擴擴大輻射射范圍和和經(jīng)營力力度，發(fā)發(fā)展成為為帶有傳傳統(tǒng)特色色的新型型綜合消消費服務務中心，逐步形形成長沙沙市的高高檔消費費中心。23武武廣商業(yè)業(yè)中心。近期規(guī)規(guī)劃，定定位于長長沙市商商業(yè)副中中心。以以武廣火火車站廣廣場建設設為依托托，積極極引進商商業(yè)綜合合體等新新型業(yè)態(tài)態(tài)，輔以以大型餐餐飲、休休閑娛樂樂、酒店店等業(yè)態(tài)態(tài)，形成成長沙市市特色商商業(yè)集聚聚區(qū)。24濱濱水新區(qū)區(qū)商業(yè)中中心。近近期規(guī)劃劃，定位位于生態(tài)態(tài)游憩商商貿(mào)中心心。規(guī)劃劃范圍北北起普瑞瑞大道，南抵銀銀星路，東臨湘湘江，西西至銀杉杉路。依依托月亮亮島“美猴王王國”主題樂樂園、濱濱江高端端生態(tài)商商務休閑閑城、奧奧特萊斯斯世界名名牌折扣扣

21、店等項項目建設設，形成成集娛樂樂、休閑閑、購物物為一體體的獨具具特色的的濱水商商貿(mào)集聚聚區(qū)。現(xiàn)有高端端寫字樓樓主要分分布在：芙蓉中路路、五一一大道沿沿線未來高端端項寫字字樓主要要分布在在：泊富國際廣場開福萬達廣場九龍倉項目世茂項目華晨世紀廣場運達中央廣場保利南湖國際廣場華遠華中心德思勤城市廣場綠地中央廣場北辰三角洲中信新城項目濱江新城金融街華爾街中心凱樂國際城奧克斯廣場湘江大道五一廣場武廣新城省府紅星御邦廣場湘府路、湘江大大道，同同時傳統(tǒng)統(tǒng)的五一一路和芙芙蓉中路路，韶山山路也有有部分高高端寫字字樓項目目未來長沙沙新的商商務中心心主要分分布在：省府CBBD、濱濱江新城城和梅溪溪湖等板塊。在建在售

22、售寫字樓樓項目：萬達廣場場、綠地地中央廣廣場、泊泊富國際際廣場、華爾街街中心、凱樂國國際城、德思勤勤城市廣廣場、順順天國際際金融中中心、運運達中央央廣場等等。在建待售售寫字樓樓項目：華遠華中中心、華華晨世紀紀廣場、保利南南湖廣場場、九龍龍倉、奧奧克斯廣廣場、德德思勤城城市廣場場，順天天國際金金融中心心，恒力力，卡瑞瑞爾中心心等。各板塊商商務市場場發(fā)展?jié)摑摿Ρ缺确治觯荷倘ξ逡簧倘θ|塘商圈圈芙蓉商圈圈省府商圈圈濱江新城城湘江大道道武廣新城城備注綜合競爭爭力定位長沙傳統(tǒng)統(tǒng)城市中中心城市主干干道，商商務形象象為主，成成熟城市市區(qū)城市主干干道，商商務形象象為主，成成熟城市市區(qū)省府CBBD長沙市的的復

23、合型新新都會中心以綠色生生態(tài)景觀和休閑游樂為特色色的宜居居濱江區(qū)現(xiàn)代服務務業(yè)、 商業(yè)、休閑娛娛樂產(chǎn)業(yè)業(yè)、 居居住規(guī)劃長沙傳統(tǒng)統(tǒng)的經(jīng)濟商業(yè)中心城市主干干道，商商務形象象為主城市主干干道，商商務形象象為主城市向南南的發(fā)展展方向，省府新新區(qū)商務中心中央商務務區(qū)生生態(tài)中心區(qū)活力力生活區(qū)區(qū)長沙新興興的商業(yè)休閑中心重點建設設新城項項目交通數(shù)條地鐵鐵交匯，五五一路、芙蓉路路城市主主動脈交交織，火車站城市南北北交通主主干道城市南北北交通主主干道，距離商商業(yè)中心心便利由湘府路路連通芙芙蓉路、韶山路路、萬家家麗、三高高鐵、國際空港港城、雙雙地鐵、城市市輕軌“三縱九九橫”道路網(wǎng)絡絡，地鐵、城軌湘江大道道、過江江隧道

24、、地鐵、城軌雙高鐵、機場高高速連通通國際空空港城，但距離離市中心心有一定定距離產(chǎn)業(yè)零售業(yè)、商務和商業(yè)經(jīng)經(jīng)濟、娛樂業(yè)業(yè)、餐飲休閑業(yè)商業(yè)和商商務經(jīng)濟濟，其中中井灣子以南南以專業(yè)業(yè)市場為主導商業(yè)和商商務經(jīng)濟濟商業(yè)和商商務經(jīng)濟濟、政府府產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟、文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)商業(yè)和商商務經(jīng)濟濟、休閑和居住住新城休閑旅游游觀光產(chǎn)業(yè)、部部分商業(yè)業(yè)配套商業(yè)和商商務經(jīng)濟濟、休閑閑和居住住新城配套各產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展完善善，配套套十分成成熟生活配套套設施基基本完善善生活、市市政配套套完善省府為龍龍頭的行行政機關關配套、生活和和市政配配套設施完善善未成熟生活配套套相對完完善未成熟未來商務務市場發(fā)發(fā)展?jié)摿αε判颍何逡粡V場場芙蓉蓉中路東塘商

25、商圈芙蓉商商圈濱濱江新城城湘江大大道武廣新新城三、在售售寫字樓樓市場情情況：目前長沙沙在售寫寫字樓基基本情況況：項目名稱稱地理位置置基本情況況配置銷售方式式均價交付時間間泊富國際際廣場開福 芙芙蓉中路路4166號，芙芙蓉路與與湘春路路交匯處處228米米、499層 66重環(huán)保?？萍糒Low-E幕墻墻： 單單元裝配配式雙層層中空LLow-E玻璃璃幕墻智智能泊車車： 115500個停車車位220000標準層層 進口口通力電電梯 116m挑挑高大堂堂，10000巍峨門門庭，110000入口廣廣場20臺電電梯，116米大大堂，中中央空調(diào)調(diào)，直飲飲水半層起售售，約110000200000元/20133年底

26、華爾街中中心開福區(qū)芙芙蓉中路路一段2288號號(芙蓉蓉中路與與湘雅路路交匯處處西北角角)華爾街中中心是金金融首發(fā)發(fā)六層超超高寫字字樓，高高1588米，地地上388層，地地下3層層，超高高5A級級高端寫寫字樓硬硬件配套套。五星級酒酒店大堂堂，原裝裝進口高高速電梯梯，VRRV戶式式中央空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)，頂樓樓直升機機停機坪坪分割銷售售，戶均均1000163000元/20133年底綠地中央央廣場岳麓大道道與銀杉杉路交匯匯處(湘湘江二橋橋西橋頭頭)長沙十二二五河西西CBDD，市府府政務區(qū)區(qū)和濱江江商務區(qū)區(qū)的龍頭頭地帶。擁有的的業(yè)態(tài)有有：綠地地巔峰系系雙子寫寫字樓紫峰峰，創(chuàng)新新智能商商務辦公公；綠地地集團首

27、首席地產(chǎn)產(chǎn)文化品品牌新里盧浮公公館，669-1142全名品品精裝綠綠色住宅宅；330城市精精英私家家官邸拉菲菲晶座，陽臺全全南向設設計；海海上匯，購物中中心、11.6萬萬海派CLLUB；以世博博中心標標準建造造的國際際雙語幼幼兒園11米4400大堂，9部高高速電梯梯，總裁裁專屬電電梯，全全鍍膜玻玻璃幕墻墻，3.85-4.22米層高高分割銷售售，戶均均100080000元/20133年底萬達廣場場開福區(qū)中中山西路路與湘江江中路交交匯處萬達公館館地處長長沙市最最繁華的的五一商商圈內(nèi)，為長沙沙的城市市中心位位置每棟144臺電梯梯，300層以下下為上海海三菱電電梯，330層以以上為日日本進口口三菱電電

28、梯。外外立面為為loww-E中中空玻璃璃幕墻，中央新新風系統(tǒng)統(tǒng)等整層銷售售，部分分可拆分分為1220-4450，5-88戶銷售售，開福福萬達廣廣場在售售C1樓樓王，主主推1447-220000平米寫寫字樓，價格區(qū)區(qū)間1770000-2110000元/平平米，全全款988折，按按揭999折198000元/20133年初御邦國際際長沙市天天心區(qū)新新姚南路路2222號湖南省政政府僅一一湘府路路之隔，榮踞核核心地段段，御邦邦國際廣廣場整體體建筑由由兩座99層的方方形建筑筑聯(lián)接而而成，方方正端莊莊；內(nèi)部部為全框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，抗震震性能良良好進口三菱菱電梯分割銷售售，3000-8800平平米，已已售罄。租金

29、22.4元元/,物業(yè)業(yè)費4.5元/120000元/20111年交付付北辰三角角洲定江江洋開福區(qū)湘湘江北路路三段112000號（新新河三角角洲 湘湘江和瀏瀏陽河交交匯處）坐落于湘湘江與瀏瀏陽河交交匯處，總建筑筑面積達達5377萬平米米?！岸ń笱蟆本C合體體總建筑筑面積約約88萬萬平米，包括11棟2668米高高地標性性甲級寫寫字樓、1棟超超五星級級洲際酒酒店、117萬平平米濱江江商業(yè)（江洋mmalll）、55棟一線線江景豪豪宅。是是長沙最最大的濱濱江綜合合體社區(qū)配套套，健身身俱樂部部、高爾爾夫球場場 物 業(yè) 費費 222元/平平方米/月“出云”2688米地標標寫字樓樓2100-17700在售160

30、000元/20122年底運達中央央廣場雨花區(qū)沙沙灣路2289號號由高端商商業(yè)和高高檔精裝裝修住宅宅組成，其中總總面積達達18萬萬平方米米的商業(yè)業(yè)組合包包括兩大大超豪華華五星級級酒店、大型國國際名品品商場、國際55A寫字字樓以及及國際酒酒店公寓寓。10臺三三菱電梯梯 層高高3.66米，智智能安防防、智能能電梯等等，地板板采暖系系統(tǒng)、中中央戶式式空調(diào)，24小小時恒溫溫恒濕整層起售售，單層層面積220000150000元/20133年底德思勤城城市廣場場中國長沙沙湘府中中路2號號，湘府府東路與與韶山南南路交匯匯處項目規(guī)劃劃總建筑筑面積1156萬萬平方米米（其中中商業(yè)商商務面積積超1000萬平平方米）

31、，業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃包包括TAASKIIN四季季匯購物物中心、9000米蘋果果時尚步步行街、2座國國際五星星級酒店店（其中中一家為為美國凱凱悅酒店店）、TTASKKIN寶寶格麗公公寓、114棟甲甲級寫字字樓、衛(wèi)衛(wèi)視直播播中心、建筑藝藝術中心心、長沙沙首座頂頂級城市市會所、國際學學校等諸諸多類型型，規(guī)劃劃100000多多個停車車位，成成為繼全全球都市市綜合體體標桿拉拉斯維加加斯Ciity Cennterr之后的的又一杰杰作，堪堪稱“全球都都市綜合合體標桿桿的中國國樣本”。已建成AA1棟，3臺電電梯，中中央空調(diào)調(diào)，直飲飲水，小小區(qū)內(nèi)部部配套大大型商場場德思勤城城市廣場場，項目目共500棟。550-1130

32、平平米寫字字樓在售售，剩余余量不多多；商鋪鋪50-2000平米，物業(yè)管管理費：2.888元/平方米米月110000 元元/20133年9月月順天國際際金融中中心雨花區(qū)韶韶山中路路4199號項目總建建筑面積積逾200萬平米米，由南南北兩幢幢超高層層建筑組組成，南南塔266-399層為來來自歐洲洲具有1115年年歷史的的凱賓斯斯基酒店店，,224-225層為為行政公公館，66-233層為酒酒店式超超5A甲甲級寫字字樓，北北塔為頂頂級金融融商務寫寫字樓。裙樓設設置有與與塔樓酒酒店、商商務空間間配套的的20000平米米的無柱柱大型會會議空間間、90000平平米國際際名品商商業(yè)街、外資銀銀行營業(yè)業(yè)網(wǎng)點、

33、頂級名名流商務務會所、德國啤啤酒廣場場，以及及大型中中西餐飲飲、娛樂樂、康體體、休閑閑、酒吧吧等功能能區(qū)，地地下部分分設置三三層可供供15000臺各各類車輛輛停放的的大型停停車場。將采用溫溫濕獨立立控制空空調(diào)，配配備200臺雙廂廂式高速速電梯順天國際際金融中中心主推推1133平米、1344平米、1899平米、3922平米寫寫字樓，整層118000平米，物業(yè)管管理費：辦公44.188元/，商業(yè)業(yè)4.55元/170000元/20144年底瑞府雨花區(qū)韶韶山北路路6411號面積從330-1000，所所有戶型型陽臺寬寬為1.9m，長3.633.8mm，陽臺臺按半面面積計算算。4000余平平方米的的主入戶

34、戶大廳，以五星星級酒店店標準裝裝修，層層高高達達6米，送全精精裝修、送地暖暖、送空空調(diào)、送送熱水器器的樓盤盤。精裝系統(tǒng)統(tǒng)構(gòu)成：外墻為為氟碳金金屬保溫溫板雙層層中空離離線鍍鏌鏌墻窗； 122臺現(xiàn)代代高速電電梯，三三網(wǎng)融合合方式電電話、電電視、光光纖入戶戶主推400-1000平米米公寓，屬于精精裝房，本月已已經(jīng)交房房110000元元/20122年底目前長沙沙在售寫寫字樓價價格在1150000/元左右右，一些些高檔項項目基本本采取整整層或半半層起售售，同時時根據(jù)市市場需求求適當調(diào)調(diào)整銷售售方式進進行單間間銷售。根據(jù)寫寫字樓定定位不同同，在配配套設施施中存在在一定的的差異，高檔項項目配套套采用全全鋼化

35、玻玻璃幕墻墻、全智智能化設設施、中中央空調(diào)調(diào)、恒溫溫恒濕等等，層高高保持在在3.33米左右右，特別別是大堂堂裝修采采用全石石材凸顯顯項目品品質(zhì)，高高度維持持在100米以上上。四、典型型寫字樓樓出租情情況分析析1五一一廣場第一一大道出租率1100%第一大道道租賃公公司288%為投投資類公公司，119%為為貿(mào)易公公司，117%為為科技類類公司。其余行行業(yè)所占占比例比比較少，但行業(yè)業(yè)種類比比較多。第一大道道有3%的公司司辦公面面積區(qū)間間集中于于45-90,311%的公公司辦公公面積在在1000-1330，144%的公公司辦公公面積在在1400-2000，9%的公司司面積在在3500-7550，3%的

36、公司司在2000-3300之間。2五一一廣場平和和堂出租率1100%在平和堂堂寫字樓樓入駐的的公司行行業(yè)以教教育機構(gòu)構(gòu)為主，占整個個比例的的43%，其次次是貿(mào)易易類占116%。這主要要是因為為平和堂堂的地理理位置以以及成熟熟的教育育氛圍的的原因，有了一一定的市市場資源源。平和堂入入駐公司司的辦公公面積集集中在1140-2000平米，這主要要是因為為教育機機構(gòu)公司司，規(guī)模模不是很很大，但但是需要要一定的的空間去去給學員員培訓，所以此此區(qū)間的的辦公面面積受到到很大的的歡迎，其次是是一些貿(mào)貿(mào)易行業(yè)業(yè)公司的的面積聚聚集在885-1100平平米左右右。3芙蓉蓉廣場中天天廣場中天廣場入駐公司類型圖11%2

37、%2%4%1%7%1%4%1%6%9%13%4%1%1%11%2%8%1%5%4%2%房地產(chǎn)服務服裝工程工業(yè)環(huán)保建筑酒店酒業(yè)科技咨詢 貿(mào)易 評估 食品 水利水電 投資 網(wǎng)絡 文化消防信息 醫(yī)療 裝飾 出租率1100%中天入駐駐的公司司種類繁繁多，其其中貿(mào)易易類公司司居多占占比例的的13%，其次次為房地地產(chǎn)業(yè)、投資類類分別占占11%等等。中天入駐駐公司對對辦公面面積需求求主要以以1000-2200為主，其次在在3000-5500，其中中面積在在18000的的公司都都是整層層辦公，主要是是一些銀銀行、證券、投資公公司、還有些些沿海公公司駐長長沙的辦辦事處等等。4袁家家?guī)X亞大時時代亞大時代大廈公司行

38、業(yè)比例圖2%7%4%2%9%2%11%2%2%4%7%30%7%4%7%咨詢裝飾證券郵政銀行醫(yī)藥物流文化網(wǎng)絡投資貿(mào)易科技金融房地產(chǎn)保險出租率889%亞大時代代進駐公公司行業(yè)業(yè)以科技技類為主主、占比比例的330%、其次是是銀行業(yè)業(yè)，占99%、這這主要是是因為中中信銀行行總部在在此辦公公，需求求面積大大。同時時，縱觀觀整個寫寫字樓，雖然說說行業(yè)種種類比較較多，但但是幾乎乎為公司司的辦事事處為主主。亞大時代代辦公面面積主要要分布在在四個區(qū)區(qū)間其中中0-999、1100-2000平米區(qū)區(qū)間比例例比較大大，主要要是因為為這些公公司是駐駐長沙的的辦事處處，在面面積上沒沒有多大大的要求求，其次次9000平米

39、以以上的比比例也比比較大，這是因因為有中中信銀行行的總部部，以及及保險業(yè)業(yè)和證券券業(yè)都是是整層包包租。5韶山山路文化大大廈出租率993%文化大廈廈入駐公公司行業(yè)業(yè)以科技技類為主主，占據(jù)據(jù)比例229%，其次為為服務和和投資類類行業(yè)，分別為為18%、200%。其其他的行行業(yè)比例例比較均均勻。文化大廈廈39%的辦公公面積為為60-1000，288%的辦辦公面積積區(qū)間為為1100-1550。其次次有八層層為公司司的整體體辦公：新華保保險占三三層辦公公，進出出口銀行行二層辦辦公，其其余三層層分別為為保利南南湖廣場場接待中中心、保保利物業(yè)業(yè)管理公公司、西西格工貿(mào)貿(mào)。目前入駐駐寫字樓樓的公司司基本以以科技、

40、貿(mào)易、教育以以及投資資類為主主，辦公公面積區(qū)區(qū)間為550-2200左右，少量大大型企業(yè)業(yè)采取整整層出租租。同時時他們對對寫字樓樓有很高高的要求求，主要要體現(xiàn)在在交通和和配套中中。三、寫字字樓投資資回報率率情況典型寫字字樓租售售回報情情況：寫字樓板塊區(qū)域域檔次租(元/m/月)售價（元元/）靜態(tài)投資資回報率率運達國際際廣場金融街甲級5AA1302000007.800%亞大時代代五一路乙級781500006.244%中天廣場場五一路甲級901600006.755%中隆國際際五一路甲級77.771600005.833%華僑國際際侯家塘甲級841400007.200%順天財富富中心芙蓉廣場場甲級5412

41、00005.400%華晨.雙雙帆國際際武廣新城城甲級751500006.000%（從市場場調(diào)研來來看，目目前長沙沙主要寫寫字樓售售價約為為120000-200000元元/，租金約約為800元/月；投投資回報報率約為為6.55%.四、接下下來詳細細介紹一一下“水電賓賓館”項目所所在東塘塘商圈的的基本情況況東塘商圈圈位于長長沙市雨雨花區(qū)，是自上上世紀八八十年代代以來隨隨著城市市的東拓拓南進而而逐步形形成的一一個重要要商業(yè)中中心。省省府南遷遷，極大大地活躍躍了南區(qū)區(qū)商業(yè)，使東塘塘商圈逐逐步成為為僅次于于五一商商圈的長長沙市主主商圈。而如今今隨著長長株潭一一體化腳腳步的邁邁進，這這一片區(qū)區(qū)已率先先建立

42、起起長株潭潭的空間間鏈接。從而使使東塘商商圈的發(fā)發(fā)展前景景更加樂樂觀。商圈是指指以項目目所在地地為中心心，沿著著一定的的方向和和范圍發(fā)發(fā)展。故故一般分分為三個個層次，即核心心商圈、次級商商圈、外外圍商圈圈。我們們此次調(diào)調(diào)查主要要是以東東塘核心心商圈為為主。核核心商圈圈的測量量方法為為：從項項目地出出發(fā)，步步行100至155分鐘的的圓圈范范圍。通通過測試試，再結(jié)結(jié)合東塘塘商圈人人口規(guī)模模與經(jīng)濟濟發(fā)展客客觀現(xiàn)狀狀，我們們把此次次調(diào)查的的東塘商商圈的核核心部分分界定為為：以東東塘立交交橋為圓圓心，北北至湖南南省電信信有限公公司長沙沙分公司司，南至至長沙市市工人文文化宮。西至楓楓樹山小小學，東東至家潤

43、潤多超市市。1、東塘塘商圈內(nèi)內(nèi)的交通通情況.商圈圈內(nèi)主要要交通干干道東塘商圈圈內(nèi)主要要交通干干道包括括：勞動動路、韶韶山路、桂花路路。其中勞動動路和韶韶山路都都是長沙沙市的主主要交通通干道。韶山路路北連人人民路，南接南南二環(huán)。而勞動動路西接接湘江路路，向東東則穿過過芙蓉路路、車站站路與京京珠高速速公路相相連。可可見，東東塘商圈圈的地理理位置是是比較優(yōu)優(yōu)越的。從路面情情況來看看，勞動動路和韶韶山路的的路面寬寬度都達達到100米以上上，且道道路狀況況比較良良好。路路面比較較平整干干凈。2、交通通現(xiàn)狀公交交狀況公交車方方面：路路經(jīng)東塘塘商圈內(nèi)內(nèi)的公交交車車次次總共達達到288輛，其其公交路路線已經(jīng)經(jīng)

44、覆蓋了了全市大大部分地地區(qū)。公公交車的的服務時時間基本本上在上上午5：30至至晚上224：000點之之間，保保證了不不同時間間段的消消費者的的出行便便利。公公交車發(fā)發(fā)車頻率率為5分分鐘/趟趟，其平平均載客客量基本本上都在在20人人/車，這說明明東塘商商圈內(nèi)公公交運輸輸能力基基本上已已達到飽飽和（見見表1）。表1：東東塘商圈圈內(nèi)公交交車情況況公交車次次發(fā)車方向向服務時間間發(fā)車頻率率平均載客客量2東塘西-北站05:330 - 244:0005分鐘/趟20人/車6東塘東-溁灣鎮(zhèn)05:330 - 244:0005分鐘/趟20人/車7火車站-汽車南南站05:330 - 244:0005分鐘/趟30人/車

45、8樹木嶺-南門口口西05:330 - 244:0005分鐘/趟20人/車11赤崗沖-新河05:330 - 244:0005分鐘/趟20人/車102汽車南站站-五一一路立交交橋06:000 - 211:4555分鐘/趟20人/車103汽車南站站-汽車車東站05:330 - 244:0005分鐘/趟30人/車104火車站-11003廠06:000 - 211:3005分鐘/趟20人/車116桔園小區(qū)區(qū)-新河河大市場場06:330 - 211:3005分鐘/趟30人/車124東塘-大大塘06:000 - 211:0005分鐘/趟20人/車137科技職院院-靈官官渡06:330 - 211:3005分

46、鐘/趟20人/車143萬家麗建建材超市市-華廈廈大市場場06:000 - 222:0005分鐘/趟20人/車145八角亭-友誼路路06:330 - 211:3005分鐘/趟20人/車146桔園小區(qū)區(qū)-蔣家家垅06:330 - 211:0005分鐘/趟20人/車159汽車北站站-體育育新城06:330 - 211:3005分鐘/趟40人/車160火車南站站-體育育新城06:110 - 211:0005分鐘/趟20人/車202火車站-桃花村村06:000 - 222:0005分鐘/趟20人/車314汽車西站站-東塘塘東06:000 - 244:0005分鐘/趟20人/車402毛紡廠-毛紡廠廠05:

47、550 - 233:3555分鐘/趟20人/車601體院北路路-解放放四村06:330 - 222:0005分鐘/趟20人/車602芙蓉苑-科技職職院06:330 - 222:0005分鐘/趟20人/車701長沙機床床-南郊郊公園06:330 - 211:0005分鐘/趟20人/車703星沙（三三一重工工）-香香樟06:330 - 211:0005分鐘/趟20人/車902湖南民俗俗村-南南郊公園園06:330 - 211:0005分鐘/趟20人/車905王家灣-高橋大大市場北北6：300-211：0005分鐘/趟20人/車912伍星村-火炬村村06:330 - 211:3005分鐘/趟30人/

48、車915世界之窗窗-新姚姚小區(qū)6：300-211：0005分鐘/趟20人/車旅游二線線圭塘-華華廈大市市場06:220 - 211:3005分鐘/趟20人/車公交車站站臺方面面：東塘塘商圈內(nèi)內(nèi)總共有有7個站站點。分分別是韶韶山北路路的東塘塘北站，韶山中中路的東東塘南站站，勞動動西路的的東塘西西和雅禮禮中學站站，及勞勞動中路路的東塘塘東、市市客管處處和赤崗崗沖站。其中韶韶山路上上的東塘塘北和東東塘南站站分別距距商圈中中心2000米左左右，由由于距離離較遠，可能會會給往南南北方向向的消費費者乘車車帶來不不便。而而勞動路路上的幾幾個站臺臺之間的的距離較較短，有有利于人人流分散散。.流量量狀況人流量方

49、方面：從從東塘商商圈步行行人流差差異圖（12小小時雙向向人流）我們可可以看出出，東塘商圈圈內(nèi)主要要街道的的人流量量差異不不是很大大。其中中人流量量最大是是韶山中中路，為為80人人次/分分鐘。最最小的是是勞動中中路，為為60人人次/分分鐘。韶韶山北路路和勞動動西路分分別為：75人人次/分分鐘、770人次次/分鐘鐘。車流量方方面：從從東塘商商圈車流流量差異異圖（112小時時雙向車車流）來來看，東東塘商圈圈內(nèi)主要要街道的的車流量量差異也也不是很很大。其其中車流流量最大大的是勞勞動西路路，為770輛/分鐘。最小的的是勞動動中路，為555輛/分分鐘。韶韶山北路路和韶山山中路分分別為：60輛輛/分鐘鐘、6

50、55輛/分分鐘?？傮w來說說，東塘塘商圈的的流通量量還是相相當大的的。122小時內(nèi)內(nèi)，東塘塘商圈內(nèi)內(nèi)的流量量（包括括人流和和車流的的雙向流流量）達達到了77704400次次，為110700次/分分鐘。從從一定程程度上反反映出了了東塘商商圈的繁繁華，以以及其內(nèi)內(nèi)在巨大大的潛力力。但同同時，我我們也能能夠看到到在巨大大的交通通流量下下，東塘塘商圈內(nèi)內(nèi)的交通通情況也也存在一一些問題題。3.東塘塘商圈內(nèi)內(nèi)商鋪的的情況從整整體來看看：商鋪數(shù)量量東塘商圈圈內(nèi)沿街街商鋪的的數(shù)量為為4100家。其其中韶山山中路最最多，為為1300家，占占總數(shù)的的31.7%，但是主主要以小小型商鋪鋪為主。韶山北北路最少少，為66

51、3家，占155.4%，但此此處盤踞踞了好幾幾家大型型商店，如國美美、平和和堂、金金色家族族等。勞勞動西路路和勞動動中路的的商鋪數(shù)數(shù)量分別別為：996家和和1211家，分分別占總總數(shù)的223.44%和229.55%。業(yè)種分布布從東塘商商圈內(nèi)商商鋪業(yè)種種分布圖圖可以看看出，商商圈內(nèi)主主要是以以經(jīng)營服服裝飾品品、餐飲飲食品、日常生生活服務務和通信信服務的的三種商商鋪為主主，分別別占商鋪鋪總數(shù)的的23.4%、11.7%、9.22%和88%。其其他所占占比例較較多的還還有洗浴浴按摩（5.99%）、醫(yī)療健健身（55.4%）、煙煙酒水果果（6.3%）。我們們可以看看出東塘塘商圈內(nèi)內(nèi)各種生生活、醫(yī)醫(yī)療、休休閑

52、設施施配制已已經(jīng)較為為完善，東塘商商圈已經(jīng)經(jīng)成為一一個比較較穩(wěn)定的的商業(yè)地地段和居居住場所所。業(yè)態(tài)分布布從東塘商商圈內(nèi)業(yè)業(yè)態(tài)分布布圖我們們可以看看出，東東塘商圈圈內(nèi)以專專賣店的的形式經(jīng)經(jīng)營的商商鋪最多多，為1166家家，占總總數(shù)的440%。而百貨貨商店的的數(shù)目最最少，為為11家家，占總總數(shù)的33%，但但大部分分百貨商商店都是是較大型型的百貨貨超市。便利店店、專營營店則分分別占222%、24%。從主主要街道道來看：勞動中路路從勞動中中路商鋪鋪業(yè)種分分布圖可可以看出出，勞動動中路一一帶主要要是以經(jīng)經(jīng)營服裝裝飾品和和日常生生活服務務方面的的商鋪為為主，分分別占到到商鋪總總數(shù)的114%和和13.2%。

53、主要是是因為靠靠近居民民小區(qū)的的緣故，所以商商家都以以經(jīng)營日日常生活活用品和和低價服服飾為主主。勞動西路路從勞動西西路的商商鋪業(yè)種種分布圖圖可以看看出，勞勞動西路路一帶是是以經(jīng)營營服裝飾飾品和餐餐飲食品品方面的的商鋪為為主，分分別占到到商鋪數(shù)數(shù)目的227.11%和220.88%。由由于勞動動西路向向西連接接到侯家家塘，消消費者流流量較大大，加之之該路區(qū)區(qū)擁有雅雅禮中學學和楓樹樹山小學學兩家學學校，及及神禹服服飾廣場場。所以以以小飾飾品和餐餐飲店為為主。韶山北路路從韶山北北路的商商鋪業(yè)種種分布圖圖可以看看出，韶韶山北路路主要是是以經(jīng)營營通信服服務的商商鋪為主主，占到到商鋪總總數(shù)的334.99%。

54、韶韶山北路路可以說說是整個個長沙市市最大的的手機市市場，這這里手機機總類繁繁多，服服務完善善，并且且棲居了了中國聯(lián)聯(lián)通和中中國移動動兩家大大型通信信公司的的湖南總總部。因因此這里里的手機機消費者者占到了了絕大部部分。、= 3 * GB3.東塘塘商圈內(nèi)內(nèi)代表性性的商鋪鋪：具有代表表性的商商鋪：名稱各樓層店店鋪情況況友誼商城城1樓鐘表、手手飾、鞋鞋業(yè)2樓女士品牌牌服飾3樓男士品牌牌服飾4樓運動品牌牌服飾5樓兒童服飾飾東塘服裝裝交易大樓1樓至33樓服裝市場場4樓中南人力力資源市市場5樓湖南省文文藝干校校群星培培訓中信信通程電器器城1樓以手機為為主2樓至44樓各種品牌牌各種生生活電器器平和堂負1樓化妝

55、品、珠寶負2樓超市負3樓停車場1樓首飾、女女包、少少女系列列服飾2樓女士服飾飾3樓男士服飾飾、男士士皮具4樓運動品牌牌服飾、家電5樓兒童服飾飾以及玩玩具、床床上用品品6樓餐廳這些商鋪鋪中通程程以經(jīng)營營電器為為主，各各種品牌牌各種規(guī)規(guī)格都很很齊全。是居民民購買生生活電器器的首選選場所；而東塘塘服裝交交易大樓樓作為一一個伴隨隨東塘商商圈崛起起而成長長起來的的商鋪，以中低低價位的的各種服服裝為主主，是眾眾多居民民以及進進貨商人人的首選選。而友友誼商城城和平和和堂所經(jīng)經(jīng)營的多多為奢侈侈型消費費品，從從首飾到到珠寶、從品牌牌服飾到到床上用用品，琳琳瑯滿目目。是東東塘商圈圈內(nèi)最主主要的高高檔消費費場所。5

56、、東塘塘商圈內(nèi)內(nèi)商鋪的的租金情情況從整體來來看：東塘商圈圈內(nèi)商鋪鋪的租金金價格主主要分為為3個層層次。分分別為：離近東東塘立交交橋的核核心地段段、位與與商圈中中部的中中間地段段、位于于商圈邊邊緣的末末尾地段段。總體體來說，租金高高的商鋪鋪有三類類：靠近近商圈核核心地段段；靠近近主要街街道；靠靠近小區(qū)區(qū)和學校校。因此此東塘商商圈內(nèi)核核心地段段的租金金為商圈圈內(nèi)最高高，為1140元元/平方方米左右右。其次次為中間間地段，為700元/平平方米左左右。而而末尾地地段的租租金就相相對較少少，為440元/平方米米左右（見下表表）。東塘商圈圈內(nèi)各個個地段商商鋪的租租憑價格格核心地段段中間地段段末尾地段段價格

57、（元元/平方方米）1407040從主要街街道來看看：東塘商圈圈內(nèi)個主主要街道道中，核核心地段段商鋪平平均租金金最高的的是韶山山北路和和韶山中中路，都都為1660元/平方米米，最低低的是勞勞動西路路，為1110元元/平方方米。勞勞動中路路為1220元/平方米米。中間間地段商商鋪平均均租金最最高的是是勞動中中路，為為85元元/平方方米。最最低的是是韶山中中路，為為60元元/平方方米。勞勞動西路路和韶山山北路分分別為：75元元/平方方米和770元/平方米米。末尾尾地段商商鋪平均均租金最最高的是是勞動西西路，為為60元元/平方方米。最最低的是是韶山北北路，為為30元元/平方方米。韶韶山中路路和勞動動中

58、路分分別為；40元元/平方方米和550元/平方米米（見下下圖）。6、東塘塘商圈內(nèi)內(nèi)生活配配套設施施的情況況東塘地段段作為雨雨花區(qū)一一個成熟熟的商圈圈，有著著龐大的的流動人人口以及及眾多的的固定居居民，與與之相配配套的學學校、銀銀行、公公園、醫(yī)醫(yī)院、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場場等生活活配套設設施也很很齊備。以下是東東塘商圈圈4個方方向上的的基本生生活配套套設施名稱類型位置芝林大藥藥房藥店勞動西路路北側(cè)楓樹山小小學學校勞動西路路北側(cè)雅禮中學學學校勞動西路路南側(cè)芝林大藥藥房藥店韶山中路路西側(cè)中醫(yī)附一一醫(yī)院醫(yī)院韶山中路路東側(cè)曹家坡小小學學校韶山北路路東側(cè)赤崗沖農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場場菜市場曙光南路路東側(cè)芝林大藥藥房藥店勞動東路路

59、北側(cè)現(xiàn)代女子子醫(yī)院醫(yī)院勞動東路路北側(cè)桂花公園園公園桂花路工商銀行行銀行勞動西路路北側(cè)交通銀行行銀行勞動東路路北側(cè)農(nóng)業(yè)銀行行銀行勞動西路路南側(cè)建設銀行行銀行韶山中路路西側(cè)人民銀行行銀行韶山北路路東側(cè)招商銀行行銀行韶山中路路東側(cè)上表格中中的基本本生活設設施基本本都緊鄰鄰主干道道，而且且均位于于公交車車站兩旁旁，方便便居民前前往。商商圈內(nèi)的的2所小小學和11所中學學，主要要分布在在商圈的的西面和和北面，很好的的解決了了固定居居民子女女教育的的問題；東西南南北4個個方向上上的六大大銀行均均有分布布，讓生生活上的的資金流流通也不不成問題題；3所所藥店和和2所醫(yī)醫(yī)院，也也讓區(qū)域域內(nèi)數(shù)量量眾多居居民的健健康

60、生活活有著保保障；但但是居民民基本飲飲食所需需的菜市市場較少少，只有有一個，位于曙曙光路，離商圈圈中心較較遠；公公園和休休閑設施施的情況況也如出出一轍。使得生生活休閑閑的構(gòu)成成過于單單一。下列一些些大型商商鋪在一一定的程程度上彌彌補了上上述的不不足名稱各樓層店店鋪情況況平和堂負1樓化妝品、珠寶負2樓超市負3樓停車場1樓首飾、女女包、少少女系列列服飾2樓女士服飾飾3樓男士服飾飾、男士士皮具4樓運動品牌牌服飾、家電5樓兒童服飾飾以及玩玩具、床床上用品6樓餐廳長沙工人人文化宮宮1樓健身中心心、電游游廳2樓美容屋、休閑吧吧3樓舞廳步步高超超市1樓超市2樓至33樓國美電器器城平和堂和和步步高高的超市市，