山水鳳凰城市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告A

1、 山水鳳凰城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告PAGE PAGE 131天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 QQ：744421982 山水*鳳凰城市市場(chǎng)調(diào)研研報(bào)告 編制單單位：房地產(chǎn)產(chǎn)信息咨咨詢有限限公司山水*鳳鳳凰城市市場(chǎng)調(diào)研研報(bào)告目 錄錄前言第一部分分 項(xiàng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介介 4第二部分分 桂桂林宏觀觀經(jīng)濟(jì)分分析 9第三部分分 房房地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀 116一、別墅墅篇 22二、住宅宅篇 36三、商用用篇 57四、營(yíng)銷銷篇 65五、總結(jié)結(jié)篇 88第四部分分 項(xiàng)目目市場(chǎng)分分析與建建議 933項(xiàng)目SWWOT分分析 994市場(chǎng)支撐撐點(diǎn) 1011初步建議議 1003第五部分分 項(xiàng)項(xiàng)目總體體規(guī)劃概概念 1115前 言為了

2、開(kāi)發(fā)發(fā)桂林山山水鳳凰凰城,本本司于220044年2月月18日日至2月月26派派出了由由策劃部部經(jīng)理陳陳宗力為為領(lǐng)隊(duì)，成員包包括有市市場(chǎng)調(diào)研研專家、經(jīng)濟(jì)師師、建筑筑師、營(yíng)營(yíng)銷策劃劃及銷售售專業(yè)人人員組成成的9人人調(diào)查組組，對(duì)桂桂林市以以及臨桂桂縣的地地理經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀狀況做了了詳細(xì)的的調(diào)查研研究。本本次調(diào)查查共走訪訪樓盤(pán)442個(gè)，其中對(duì)對(duì)33個(gè)個(gè)樓盤(pán)進(jìn)進(jìn)行了詳詳細(xì)的調(diào)調(diào)研，包包括純別別墅盤(pán)88個(gè)，別別墅與洋洋房組合合4個(gè)，純洋房房盤(pán)188個(gè)及商商鋪3個(gè)個(gè)。本次調(diào)研研的目的的是為山山水鳳凰凰城的開(kāi)開(kāi)發(fā)作全全面、客客觀、準(zhǔn)準(zhǔn)確的前前期市場(chǎng)場(chǎng)資料收收集、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)和市市場(chǎng)狀況況概括，力求使使這

3、些素素材具有有典型性性和代表表性，以以期找到到項(xiàng)目的的市場(chǎng)切切入點(diǎn)，為項(xiàng)目目作出科科學(xué)、合合理的決決策和定定位提供供理論根根據(jù)。本案主要要采用實(shí)實(shí)地考察察、收集集相關(guān)資資料以及及邀約各各行業(yè)人人士、購(gòu)購(gòu)房者深深度訪談?wù)劦姆绞绞介_(kāi)展調(diào)調(diào)研工作作。編寫(xiě)人員員名錄指 導(dǎo)導(dǎo)陳宗宗力統(tǒng)籌與整整合湯仲堅(jiān)堅(jiān)編寫(xiě)組成成員湯仲堅(jiān)堅(jiān)、李諶諶、張慶慶鋒、譚譚宜溯、陳琳、齊可各成員具具體負(fù)責(zé)責(zé)章節(jié)：湯仲堅(jiān)桂林林市概況況、市調(diào)調(diào)總結(jié)、項(xiàng)目SSWOTT分析、項(xiàng)目潛潛在消費(fèi)費(fèi)群分析析、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)目目標(biāo)李 諶諶桂林林市房地地產(chǎn)發(fā)展展?fàn)顩r、消費(fèi)者者分析、項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)目標(biāo)標(biāo)張慶鋒、譚宜溯溯區(qū)域域狀況及及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析析陳 琳琳區(qū)域

4、域狀況及及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析析（廣告告部分）齊 可可區(qū)域域狀況及及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析析（產(chǎn)品品設(shè)計(jì)部部分）第一部分分：項(xiàng)目目簡(jiǎn)介項(xiàng)目概況況項(xiàng)項(xiàng)目名稱稱：山水水鳳凰城城投 資 方：臨臨桂縣山山水鳳凰凰城房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司地理位置置：桂林林市臨桂桂縣世紀(jì)紀(jì)北道西西側(cè)，北北距機(jī)場(chǎng)場(chǎng)路約5500米米，南靠靠世紀(jì)大大道土地情況況：一期期工程占占地28800000 MM2合4420畝畝，總建建筑面積積683362.85 M2（約4220畝），容積積率0.2444，住宅宅642262.85 M2，商業(yè)鋪鋪面6000 MM2，會(huì)會(huì)所10000 M2，設(shè)備及及管理用用房10000 M2；民航醫(yī)醫(yī)院15500 M2

5、綠綠化用地地面積2259113 MM2，道道路用地地面積2292339 MM2，地質(zhì)條件件優(yōu)越，給排水水、排污污、供電電、通訊訊、道路路等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施齊齊全。場(chǎng)地基本本平整，內(nèi)有一一些小山山坡。周邊環(huán)境境：隨著著桂林兩兩江國(guó)際際機(jī)場(chǎng)和和桂柳、桂梧高高速公路路，3221國(guó)道道改造等等大型基基礎(chǔ)設(shè)施施工程的的相繼完完工、交交付使用用，臨桂桂縣的投投資軟、硬環(huán)境境得到改改善。其 他：一期33/5已已經(jīng)由廣廣西民航航訂購(gòu)。城市概況況桂林市地地理環(huán)境境桂林是世世界著名名的風(fēng)景景旅游城城市和歷歷史文化化名城，地處南南嶺山系系西南部部，廣西西壯族自自治區(qū)東東北部，行政區(qū)區(qū)劃5個(gè)個(gè)城區(qū)（象山、秀峰、七星、疊彩、

6、雁山）和122個(gè)縣，行政區(qū)區(qū)域總面面積2778099平方公公里。其其中市區(qū)區(qū)面積5565平平方公里里。總?cè)巳丝?883.228萬(wàn)人人，其中中市區(qū)人人口644.422萬(wàn)人。人口自自然增長(zhǎng)長(zhǎng)率為00.422%，人人口密度度為每平平方公里里1711人。臨桂位于于廣西東東北部、桂林市市西郊，距桂林林市中心心6公里。建縣始始于漢代代元鼎六六年（公公元前1111年年），距距今已兩兩千余年年?？偯婷娣e22202平平方公里里，縣轄轄8鄉(xiāng)6鎮(zhèn)，其其中有宛宛田、黃黃沙兩個(gè)個(gè)瑤族鄉(xiāng)鄉(xiāng)，全縣縣總?cè)丝诳?4.58萬(wàn)萬(wàn)人，少少數(shù)民族族3.558萬(wàn)人人。城區(qū)區(qū)駐地臨臨桂鎮(zhèn)，亦是桂桂林市西西城經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，實(shí)行行區(qū)縣合合一

7、，是是全縣政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化活動(dòng)動(dòng)中心，學(xué)校、醫(yī)院、體育、供電、供水、電訊等等服務(wù)設(shè)設(shè)施俱全全。臨桂桂陸空交交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)十分突突出，境境內(nèi)桂林林兩江國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、湘桂桂鐵路、桂海高高速公路路、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)專用公公路、廣廣州至成成都3221國(guó)道道、桂林林至浮石石201171省省道等交交匯于縣縣城，形形成東通通廣東，北上湖湖南，西西達(dá)四川川，南至至北海、湛江的的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。全縣由廣廣西主電電網(wǎng)供電電，建有有200000KKVA變變電站兩兩座，生生產(chǎn)生活活用水充充足，除除黃沙、渡頭兩兩鄉(xiāng)駐地地分別通通鄉(xiāng)鎮(zhèn)四四級(jí)公路路、國(guó)防防公路外外，其余余鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐駐地都通通柏油路路，全縣縣已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)村村通通程控電電話，社社

8、會(huì)配套套設(shè)施齊齊全。第二部分分 桂桂林宏觀觀經(jīng)濟(jì)分分析一、經(jīng)濟(jì)濟(jì)概況1、國(guó)民民經(jīng)濟(jì)概概況20022年桂林林市固定定資產(chǎn)投投資規(guī)模模繼續(xù)擴(kuò)擴(kuò)大，全全社會(huì)完完成固定定資產(chǎn)投投資977.4億億元，比比20001年增增長(zhǎng)100%，其其中房地地產(chǎn)投資資在前三三年平均均遞增228.33%的基基礎(chǔ)上比比上年增增長(zhǎng)311.8%，公路路建設(shè)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)33.1%。20033年桂林林國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)，各項(xiàng)社社會(huì)事業(yè)業(yè)蓬勃發(fā)發(fā)展。據(jù)據(jù)初步統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，全全年完成成國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值3977.466億元，較上年年增長(zhǎng)99.8%；全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資1110.664億元元，較上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)13.6%；財(cái)政收收入377.0

9、44億元，較上年年增長(zhǎng)112.66%。經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整初初見(jiàn)成效效，三次次產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展確立立新格局局，結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的拉拉動(dòng)效應(yīng)應(yīng)日漸突突出。三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)比例由由上年的的30.9：330.11：399調(diào)整為為28.6：332.44：399，第二二產(chǎn)業(yè)所所占比重重提高22.3個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，超過(guò)過(guò)第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；財(cái)財(cái)政收入入占GDDP的比比重也有有所提高高。2、財(cái)政政金融稅收及國(guó)國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)收益、國(guó)土收收入等征征管力度度進(jìn)一步步加大，財(cái)政收收入平穩(wěn)穩(wěn)增長(zhǎng)；財(cái)政支支出保證證了正常常的需要要，財(cái)政政資金運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)效益益不斷提提高。財(cái)財(cái)政改革革不斷深深化，按按屬地劃劃分稅收收權(quán)屬為為主要內(nèi)內(nèi)容的城城市財(cái)政

10、政體制改改革進(jìn)展展順利。金融運(yùn)運(yùn)行平穩(wěn)穩(wěn)，年末末金融機(jī)機(jī)構(gòu)存款款余額4414.78億億元，增增長(zhǎng)133.2%，貸款款余額2245.41億億元，增增長(zhǎng)133.9%，金融融行業(yè)對(duì)對(duì)我市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的支持持力度加加大。3、旅游游以旅游為為龍頭的的第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)完成成增加值值1555.3億億元，增增長(zhǎng)100.9%。接待待旅游者者8544.299萬(wàn)人次次，其中中海外旅旅游者444.556萬(wàn)人人次，實(shí)實(shí)現(xiàn)旅游游總收入入34.34億億元；接接待會(huì)議議9511個(gè)，參參會(huì)人數(shù)數(shù)增長(zhǎng)449%；成功承承辦了亞亞歐年輕輕議員會(huì)會(huì)議第五五屆年會(huì)會(huì)、旅游游目的地地開(kāi)發(fā)與與管理地地區(qū)合作作研討會(huì)會(huì)等國(guó)際際會(huì)議，成功舉舉辦了“韓

11、國(guó)周周”、“日本周周”活動(dòng)，開(kāi)通了了桂林至至泰國(guó)、馬來(lái)西西亞航線線。政府利用用20004年110月中中國(guó)東盟博博覽會(huì)在在南寧召召開(kāi)的有有利時(shí)機(jī)機(jī)，發(fā)揮揮桂林旅旅游優(yōu)勢(shì)勢(shì)，在桂桂林舉辦辦東盟旅旅游區(qū)合合作相關(guān)關(guān)活動(dòng)。鼓勵(lì)發(fā)發(fā)展旅游游地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，適適時(shí)啟動(dòng)動(dòng)環(huán)城市市旅游度度假帶建建設(shè)；新新推出一一批特色色鮮明的的景區(qū)景景點(diǎn)和主主題旅游游城鎮(zhèn)，繼續(xù)培培育發(fā)展展優(yōu)秀旅旅游縣，發(fā)展農(nóng)農(nóng)村旅游游業(yè)，擴(kuò)擴(kuò)大城鄉(xiāng)鄉(xiāng)旅游交交流與合合作，擴(kuò)擴(kuò)大旅游游經(jīng)濟(jì)覆覆蓋率。4、商貿(mào)貿(mào)商貿(mào)服務(wù)務(wù)業(yè)良性性運(yùn)轉(zhuǎn)。商貿(mào)企企業(yè)進(jìn)一一步挖掘掘促銷；國(guó)有企企業(yè)改革革繼續(xù)深深化；多多方位建建設(shè)、培培育城市市商品市市場(chǎng)，寬寬領(lǐng)域開(kāi)開(kāi)拓現(xiàn)農(nóng)農(nóng)

12、副產(chǎn)品品市場(chǎng)；城鄉(xiāng)商商品購(gòu)銷銷兩旺，居民消消費(fèi)層次次逐年提提高；全全社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額1500.355億元，較上年年增長(zhǎng)110.55%；物物流管理理技術(shù)和和裝備、各類物物流基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)進(jìn)一步完完善。5、企業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力力桂林市經(jīng)經(jīng)貿(mào)委近近年排出出全市企企業(yè)利稅稅大戶榜榜，三金金藥業(yè)集集團(tuán)公司司、燕京京啤酒（桂林漓漓泉）股股份有限限公司、客車集集團(tuán)公司司三家企企業(yè)從220011年開(kāi)此此一直居居于前三三名、其其利稅220022年分別別為2338244萬(wàn)元、177788萬(wàn)萬(wàn)元和1103995萬(wàn)元元。除三金、燕京和和客車集集團(tuán)外，排在前前10名名的還有有天和藥藥業(yè)、銀銀海紡織織、三花花股份、漓江無(wú)無(wú)

13、線電廠廠、桂林林娃哈哈哈、福達(dá)達(dá)汽車配配件、龍龍勝滑石石礦等企企業(yè)，這這些企業(yè)業(yè)在市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的的大潮中中，始終終如一創(chuàng)創(chuàng)新，不不斷加大大新產(chǎn)品品和市場(chǎng)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)發(fā)力度，增強(qiáng)企企業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。其中漓漓江無(wú)線線電廠、桂林娃娃哈哈、福達(dá)汽汽車配件件則是利利稅大戶戶行列中中的“新人”，他們們或是具具有品牌牌優(yōu)勢(shì)，或是通通過(guò)改革革得以輕輕裝上陣陣，或能能抓住機(jī)機(jī)遇搶占占市場(chǎng)。近年來(lái)。臨桂投投資環(huán)境境在逐年年改善，娃哈哈哈、福達(dá)達(dá)、三金金、腐乳乳廠等一一批大中中型企業(yè)業(yè)公司先先后入駐駐，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)方興未未艾。6、非公公有制發(fā)發(fā)展隨著非公公有制經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展環(huán)境的的不斷改改善，經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量有較大大的增長(zhǎng)長(zhǎng)，

14、效益益不斷提提高。非非公企業(yè)業(yè)增加值值、工業(yè)業(yè)總產(chǎn)量量、上繳繳稅金等等指標(biāo)均均增長(zhǎng)111%以以上。規(guī)規(guī)模以上上非公企企業(yè)產(chǎn)值值92.87億億元，增增長(zhǎng)233.2%。非公企業(yè)業(yè)完成固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資663.772憶元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)30.7%。7、招商商引資對(duì)招商引引資的簽簽約項(xiàng)目目全面實(shí)實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)跟蹤負(fù)負(fù)責(zé)制、積極參參與“中國(guó)東盟貿(mào)貿(mào)易區(qū)高高層論壇壇”、第七七屆中國(guó)國(guó)投資貿(mào)貿(mào)易洽談?wù)剷?huì)。新新批外商商投資企企業(yè)577家，增增長(zhǎng)211.3%。引進(jìn)進(jìn)外資998199萬(wàn)美元元，實(shí)際際利用外外資63354萬(wàn)萬(wàn)美元。“非典”過(guò)后，緊抓國(guó)國(guó)際市場(chǎng)場(chǎng)的開(kāi)拓拓，自營(yíng)營(yíng)生產(chǎn)企企業(yè)的進(jìn)進(jìn)出口額額均大幅幅增長(zhǎng)。外貿(mào)進(jìn)進(jìn)出口總

15、總計(jì)達(dá)2262226萬(wàn)美美元，增增長(zhǎng)100.1%，其中中進(jìn)口997399萬(wàn)美元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)0.99%，出出口1664888萬(wàn)美元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)16.5%。“百企入入桂“活動(dòng)取取得好成成績(jī)，已已注冊(cè)項(xiàng)項(xiàng)目4442格，總投資資1122.055億元，實(shí)際到到位資金金23.18億億元。爭(zhēng)爭(zhēng)取聯(lián)合合國(guó)和外外國(guó)政府府無(wú)償援援助的項(xiàng)項(xiàng)目數(shù)量量、金額額居全區(qū)區(qū)之首。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)數(shù)據(jù)詳詳見(jiàn)下表表:項(xiàng)目20033年金額增長(zhǎng)率社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額135.64億億元10.443%工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值144.16億億元13%財(cái)政收入入19.005億元元13.88%稅收3275580萬(wàn)萬(wàn)元8.711%旅游收入入3434404萬(wàn)萬(wàn)元-3

16、0.39%GDP397.46億億元9.8%城鄉(xiāng)居民民儲(chǔ)蓄存存款282668399萬(wàn)元13.663%居民人均均可支配配收入82466元5.022%居民人均均消費(fèi)性性收入63266元3.311%第三部分分 房房地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀宏觀狀況況 1、概況19988年以前前桂林分分為“一市、兩縣、一郊”，自119988年地市市合并以以來(lái)，桂桂林行政政區(qū)域總總面積擴(kuò)擴(kuò)大, 人口增增加，經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)發(fā)展，隨著一一系列城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施重重點(diǎn)項(xiàng)目目的竣工工及投入入使用（如國(guó)際際展覽中中心的建建設(shè)，中中山路、上海路路的全面面改造，兩江四四湖一橋橋）,再再加上桂桂林市基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)和和城市面面貌發(fā)生生了翻天天覆地的的

17、變化，桂林經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的“瓶頸”得到緩緩解。正正因?yàn)楦鞲黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)發(fā)展，地地產(chǎn)業(yè)得得到長(zhǎng)足足的發(fā)展展。以下是220033年桂林林市房地地產(chǎn)的有有關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)：項(xiàng)目20033年金額增長(zhǎng)率房地產(chǎn)投投資2624400萬(wàn)萬(wàn)元51.221%商品房施施工面積積629.07萬(wàn)萬(wàn)平方米米51.556%新開(kāi)工面面積226.02萬(wàn)萬(wàn)平方米米112.11%銷售建筑筑面積105.15萬(wàn)萬(wàn)平方米米74.664%空置面積積25.338萬(wàn)平平方米39.33%銷售額2241109萬(wàn)萬(wàn)元59.554%售給個(gè)人人2093345萬(wàn)萬(wàn)元61.882%2、區(qū)域域發(fā)展過(guò)去桂林林市房地地產(chǎn)局限限在“一線兩兩片”上，所所謂的一一線是中中山路

18、這這條道，兩片是是指七星星區(qū)和象象山區(qū)這這兩個(gè)片片區(qū)。而而現(xiàn)在已已經(jīng)發(fā)展展形成十十字星型型布局以市市中心為為核心向向東西南南北四個(gè)個(gè)方向擴(kuò)擴(kuò)散，全全面開(kāi)花花的狀況況。桂林中心心城區(qū)本本身是馳馳名天下下的“桂林山山水”中核心心景區(qū)較較為集中中的區(qū)域域，如象象山、伏伏波山、七星景景區(qū)等都都聚集于于此。對(duì)對(duì)自然景景觀的保保護(hù)，使使得中心心城區(qū)的的舊城改改造、城城市建設(shè)設(shè)及房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)都較為為慎重。市區(qū)東向向的七星星區(qū)，因因?yàn)橐呀?jīng)經(jīng)發(fā)展了了好幾年年，發(fā)展展得比較較早，比比較成熟熟，整個(gè)個(gè)片區(qū)基基本上已已經(jīng)接近近開(kāi)發(fā)完完成，市市區(qū)內(nèi)剩剩下的土土地余量量也很少少。再往往外延伸伸，則為為漓江和和陽(yáng)朔景景觀

19、帶，出于對(duì)對(duì)天然景景觀資源源的保護(hù)護(hù)，況且且區(qū)域內(nèi)內(nèi)還有許許多的經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)和廠廠房，大大規(guī)模房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的發(fā)發(fā)展前景景不大。南區(qū)和和七星區(qū)區(qū)的情況況相似，都是發(fā)發(fā)展得比比較早和和成熟，開(kāi)發(fā)得得也差不不多了。故對(duì)此此兩區(qū)不不作過(guò)多多論述。桂北板塊塊從城市市發(fā)展的的視角來(lái)來(lái)看，設(shè)設(shè)置有桂桂林北火火車客站站、桂林林北火車車站貨站站、汽車車客運(yùn)北北站、公公交三公公司等交交通樞紐紐，是交交通、貨貨運(yùn)、物物流的中中心，圍圍繞這幾幾個(gè)交通通樞紐，形成了了一個(gè)交交通物流流和批發(fā)發(fā)商貿(mào)中中心區(qū)域域。而住住宅樓盤(pán)盤(pán)相對(duì)不不會(huì)做得得太高檔檔，以中中低檔為為主，價(jià)價(jià)格在115000元/幅度。主要的的消費(fèi)群群來(lái)自

20、周周邊客戶戶以及市市中心部部分想改改善居住住條件，而經(jīng)濟(jì)濟(jì)上還不不是十分分寬裕的的購(gòu)房者者。西部是桂桂林市政政府規(guī)劃劃的重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展方方向，國(guó)務(wù)院院關(guān)于桂桂林市城城市總體體規(guī)劃的的批復(fù)中明確確指出：“城市建建設(shè)主要要是向西西發(fā)展，適度發(fā)發(fā)展東部部地區(qū)組組團(tuán)，控控制向北北擴(kuò)大?！倍R桂桂縣也被被規(guī)劃為為西城區(qū)區(qū)，市政政府已做做了遷移移到此的的計(jì)劃，加上其其優(yōu)越的的交通環(huán)環(huán)境從而而吸引了了不少房房地產(chǎn)商商在此投投資，并并聚集了了一批別別墅群，與當(dāng)?shù)氐芈浜蟮牡淖≌涡纬甚r明明對(duì)比。政府為為發(fā)展西西部，正正進(jìn)行機(jī)機(jī)場(chǎng)路的的擴(kuò)寬工工程，無(wú)無(wú)疑20004年年后的房房地產(chǎn)西西部板塊塊又將圍圍合機(jī)場(chǎng)場(chǎng)路區(qū)域域，

21、掀起起新的投投資浪潮潮。3、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)由于過(guò)往往政策的的寬松，桂林介介入房地地產(chǎn)領(lǐng)域域的公司司眾多，但隨著著政府土土地政策策的收緊緊，一些些沒(méi)有實(shí)實(shí)力的發(fā)發(fā)展商已已被淘汰汰出局，這兩年年已有近近百家房房地產(chǎn)公公司退出出市場(chǎng)，目前尚尚存1880多家家；競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的出現(xiàn)現(xiàn)已引起起各房地地產(chǎn)公司司的重視視，安廈廈、七彩彩等房產(chǎn)產(chǎn)公司率率先以產(chǎn)產(chǎn)品系列列形式推推出自己己的品牌牌，許多多公司亦亦逐步加加大了廣廣告宣傳傳的力度度，以加加深大眾眾對(duì)自身身的認(rèn)同同。4、發(fā)展展特征借鑒發(fā)達(dá)達(dá)城市的的經(jīng)驗(yàn)，減少了了發(fā)展過(guò)過(guò)程的彎彎路，速速度快；市場(chǎng)上產(chǎn)產(chǎn)品素質(zhì)質(zhì)參差不不齊；無(wú)論是房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)工或銷銷售均呈呈供銷兩兩旺

22、；同行之間間競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)開(kāi)始出現(xiàn)現(xiàn)，優(yōu)勝勝劣汰；專業(yè)分工工逐步細(xì)細(xì)化，投投資、開(kāi)開(kāi)發(fā)、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、園林林設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策策劃、銷銷售代理理等已開(kāi)開(kāi)始走向向?qū)I(yè)化化。別 墅 篇市場(chǎng)狀況況20022年初開(kāi)開(kāi)始，別別墅市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)始發(fā)發(fā)力，其其后眾多多別墅項(xiàng)項(xiàng)目陸續(xù)續(xù)登場(chǎng)，別墅市市場(chǎng)群英英薈萃。表現(xiàn)為為：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈現(xiàn)有別墅墅產(chǎn)品受受到追捧捧（國(guó)家家對(duì)別墅墅用地審審批叫停停）項(xiàng)目名稱麒麟灣樓盤(pán)地點(diǎn)桂林機(jī)場(chǎng)高速公路機(jī)場(chǎng)收費(fèi)站旁總占地面積340000總建筑面積136000綠化率70%總戶數(shù)410容積率0.4戶型獨(dú)立、聯(lián)排建筑特色歐式面積275-426價(jià)格均價(jià)3000元付款方式一次性、按揭銷售情況1、2期已銷售完畢

23、，3期已售八成，4期未動(dòng)工配套設(shè)施會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、村巴、便利店、社區(qū)幼兒園、社區(qū)保健站、泳池外部環(huán)境山、水道、村屋內(nèi)部環(huán)境水景園林、私家花園裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)1.00元開(kāi)發(fā)商桂林市安廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目名稱九里香堤樓盤(pán)地點(diǎn)桂林機(jī)場(chǎng)高速公路機(jī)場(chǎng)收費(fèi)站旁總占地面積380000總建筑面積25000綠化率51.20%總戶數(shù)聯(lián)排21套、獨(dú)立16套容積率0.335戶型獨(dú)立、聯(lián)排建筑特色歐式面積220、280、350價(jià)格均價(jià)3000付款方式一次性、按揭銷售情況一期銷售完畢、二期未開(kāi)始銷售周邊設(shè)施會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球、籃球、足球、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、泳池外部環(huán)境山、水道、制藥場(chǎng)、村屋內(nèi)部環(huán)境水景園林、私家花

24、園裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)1.00元開(kāi)發(fā)商桂林市興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目名稱龍聚山莊樓盤(pán)地點(diǎn)桂林市西城區(qū)世紀(jì)大道北側(cè)總占地面積200000總建筑面積110000綠化率50%總戶數(shù)400容積率0.54戶型獨(dú)立、聯(lián)排建筑特色徽派中式古建筑面積252、285、301價(jià)格均價(jià)2500付款方式一次性、按揭銷售情況30%周邊設(shè)施會(huì)所、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)外部環(huán)境三面環(huán)山內(nèi)部環(huán)境園林綠化裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)1.00元開(kāi)發(fā)商廣西恒龍實(shí)業(yè)股份有限公司項(xiàng)目名稱金山龍谷樓盤(pán)地點(diǎn)位于臨桂黨政機(jī)關(guān)宿舍旁總占地面積266680總建筑面積130000綠化率53%總戶數(shù)109（一期）容積率0.5戶型獨(dú)立、聯(lián)排、 疊加建筑特色英式、美

25、式、法式、 羅馬式面積167、172、177、208、304、319、332、350價(jià)格2100-2600付款方式一次性、按揭銷售情況1期已售60%周邊設(shè)施會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)外部環(huán)境三面環(huán)山、周邊配套齊全裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi) 0.6元開(kāi)發(fā)商桂林市正文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目名稱藍(lán)洲灣別墅樓盤(pán)地點(diǎn)桂林市靈川縣八里街總建筑面積 /綠化率45%總戶數(shù)約200多戶容積率0.6戶型獨(dú)立、聯(lián)排、多層建筑特色歐式面積20、290、210、203、232、255、282價(jià)格均價(jià)2400付款方式一次性、按揭銷售情況1期已售50%周邊設(shè)施會(huì)所、商鋪外部環(huán)境四面環(huán)市政路、周邊為未開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)內(nèi)部環(huán)境園林綠化

26、裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.6開(kāi)發(fā)商桂林金達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目名稱漓江奧林苑樓盤(pán)地點(diǎn)離桂林9公里的黃沙河與漓江交匯處，桂磨路旁總占地面積429000總建筑面積120000綠化率62%總戶數(shù)360容積率0.28戶型獨(dú)立別墅、聯(lián)排、 疊加聯(lián)排建筑特色歐式面積價(jià)格內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格太低，將調(diào)整為3000付款方式一次性、按揭銷售情況未建，但推出少量?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)單位被搶購(gòu)一空周邊設(shè)施會(huì)所、保健中心、排球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、幼兒園外部環(huán)境黃沙河、田園內(nèi)部環(huán)境水景園林、私家花園、體育配套場(chǎng)所裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房開(kāi)發(fā)商桂林潤(rùn)松休閑健身有限公司、松杉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目名稱漓江華府樓盤(pán)地點(diǎn)桂林市臨江路帝苑酒店旁總戶數(shù)別墅

27、20套容積率 /戶型聯(lián)排別墅建筑特色歐式面積289-296、238-258、173-175價(jià)格6300付款方式一次性、按揭銷售情況20棟聯(lián)排已售8棟外部環(huán)境直面漓江，視野開(kāi)闊，風(fēng)景優(yōu)美內(nèi)部環(huán)境私家花園裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房開(kāi)發(fā)商桂林泰華置業(yè)有限公司項(xiàng)目名稱江岸美廬樓盤(pán)地點(diǎn)桂林蘆迪巖風(fēng)景區(qū)桃花江岸總占地面積41056總建筑面積20528綠化率40.20%總戶數(shù)102容積率0.5戶型獨(dú)立別墅10戶、復(fù)式公寓樓16戶、聯(lián)排76戶建筑特色歐式面積238價(jià)格2800付款方式一次性、按揭銷售情況90已售完周邊設(shè)施會(huì)所外部環(huán)境三面環(huán)山、遠(yuǎn)眺桃花江內(nèi)部環(huán)境特色園林、私家花園裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)1.00元開(kāi)發(fā)商桂林市惠

28、龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目名稱安廈世紀(jì)城樓盤(pán)地點(diǎn)桂林市崇信路28號(hào)總占地面積368000總建筑面積460000綠化率0.38總戶數(shù)2870容積率1.25戶型獨(dú)立別墅、聯(lián)排、多層建筑特色歐式面積 42：149價(jià)格疊加別墅3600元/付款方式一次性、按揭銷售情況一期銷售率達(dá)100%、交房率達(dá)100%配套設(shè)施幼兒園、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部外部環(huán)境居民區(qū)內(nèi)部環(huán)境山、水、園林裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.7元/開(kāi)發(fā)商桂林市安廈開(kāi)發(fā)有限公司、世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)模、戶型和面積比較項(xiàng)目名稱總戶數(shù)總占地面積（m2）總建筑面積（m2）戶型面積（m2）漓江華府別墅20套/聯(lián)排別墅289-296、238-258、173-17

29、5江岸美廬1024105620528獨(dú)立別墅10戶、復(fù)式公寓樓16戶、聯(lián)排76戶238麒麟灣410340000136000獨(dú)立、聯(lián)排275-426九里香堤1期聯(lián)排21套、獨(dú)立16套38000025000獨(dú)立、聯(lián)排220、280、350龍聚山莊400200000110000獨(dú)立、聯(lián)排252、285、301、320金山龍谷109（一期）266680130000獨(dú)立、聯(lián)排、疊加167、172、177、208、304、319、332、350藍(lán)洲灣別墅約200多戶/獨(dú)立、聯(lián)排、多層320、290、210、203、232、255、282漓江奧林苑360429000120000獨(dú)立別墅、聯(lián)排、疊加聯(lián)排/特征

30、歸納納規(guī)模：市市區(qū)盤(pán)占占地較少少，郊區(qū)區(qū)盤(pán)占地地一般在在20萬(wàn)萬(wàn)433萬(wàn)平方方米（33006455畝）戶型類型型： 面積：三三個(gè)區(qū)間間 11671777平方米米 22082966平方米米 33043500平方米米 200多多平方米米面積所所占比例例最大價(jià)格：市市區(qū) 36600-63000元/ 平方方米 郊區(qū) 21100-32000元/平方米米總體比例例：獨(dú)立立400 兩層層半設(shè)計(jì)計(jì)600聯(lián)聯(lián)排50% 三 層 設(shè)設(shè)計(jì)40疊疊加10桂林的別別墅樓盤(pán)盤(pán)一般以以純別墅墅產(chǎn)品作作為開(kāi)發(fā)發(fā)思路。產(chǎn)品包包括獨(dú)立立、雙拼拼、多聯(lián)聯(lián)排三種種形式，風(fēng)格上上有以麒麒麟灣、九里香香堤為代代表的歐歐式風(fēng)格格和以龍龍聚山

31、莊莊為代表表的中國(guó)國(guó)民居風(fēng)風(fēng)格。優(yōu)點(diǎn)：純粹有規(guī)模缺點(diǎn)單調(diào)（類類型戶型型品種少少）冷清（人人氣不足足）門(mén)檻高（總價(jià)大大、受眾眾面?。┡涮咨?，運(yùn)營(yíng)難難風(fēng)險(xiǎn)對(duì)別墅產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)發(fā)一哄而而上，也也使得市市場(chǎng)多年年積累的的需求被被大量的的消化。新一輪輪的消費(fèi)費(fèi)浪潮的的產(chǎn)生需需要一段段時(shí)間來(lái)來(lái)積累。現(xiàn)階段開(kāi)開(kāi)發(fā)別墅墅，如果果產(chǎn)品單單一、供供應(yīng)量過(guò)過(guò)高，則則有較大大市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。機(jī)會(huì)市場(chǎng)上現(xiàn)現(xiàn)階段的的競(jìng)爭(zhēng)，是同質(zhì)質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)如能：導(dǎo)入差異異化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)概念產(chǎn)品類型型、戶型型、面積積、風(fēng)格格等方面面做到多多元化。增加消消費(fèi)者類類型降低總價(jià)價(jià)門(mén)檻，擴(kuò)充消消費(fèi)者基基數(shù)配套齊全全，增加加入住人人氣必必將取得得對(duì)

32、市場(chǎng)場(chǎng)阻力的的突破。結(jié)論別墅類類型產(chǎn)品品市場(chǎng)有有競(jìng)爭(zhēng)，但可以以突破住 宅 篇市場(chǎng)狀況況：需求旺盛盛20003年年銷售面面積1005.115萬(wàn)平平方米，新增空空置面積積僅7.16萬(wàn)萬(wàn)平方米米升值快房地地產(chǎn)綜合合價(jià)格，99年年14996元/平方米米到20001年年已增長(zhǎng)到17558元/平方米米桂林多層層住宅市市場(chǎng)，由由于長(zhǎng)時(shí)時(shí)間的發(fā)發(fā)展，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品成成熟度較較高。戶戶型產(chǎn)品品多樣、面積設(shè)設(shè)計(jì)合理理實(shí)用。以下圖表表分為多多層洋房房和小高高層/電電梯洋房房的資料料：一、多層層洋房項(xiàng)目名稱時(shí)代花園樓盤(pán)地點(diǎn)桂林臨桂縣城世紀(jì)大道電信局旁總占地面積153000總建筑面積198420綠化率37.5

33、0%總戶數(shù)1300容積率1.23戶型洋房、別墅建筑特色歐式面積22：80 / 32：116價(jià)格均價(jià)1200元付款方式一次性、按揭銷售情況一期全部售完，二期為期樓周邊設(shè)施幼兒園、菜市、銀行、小學(xué)外部環(huán)境臨街內(nèi)部環(huán)境景山、靈秀峰裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.28 元/開(kāi)發(fā)商桂林市臨桂縣仁橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目名稱金源太陽(yáng)城樓盤(pán)地點(diǎn)臨桂縣城大圓盤(pán)旺角大廈右總占地面積41202總建筑面積75183綠化率33.60%總戶數(shù)622容積率1.82戶型洋房、別墅建筑特色歐式面積11：44-55 /22：80-85 /32：110-130 /42：140價(jià)格1080-1220元/付款方式一次性、按揭銷售情況已售近8

34、成周邊設(shè)施門(mén)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、幼兒園、菜市、銀行外部環(huán)境臨街、位于臨桂汽車站旁內(nèi)部環(huán)境在小區(qū)內(nèi)部做雕塑廊裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.3 元/開(kāi)發(fā)商桂林東源房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱米蘭春天樓盤(pán)地點(diǎn)臨桂世紀(jì)大道1號(hào)總建筑面積 /綠化率45%總戶數(shù)350容積率 /戶型洋房、復(fù)式建筑特色歐式面積單間：35 /22：79-81 /32：92-112 /42：123-136 / 復(fù)式：135價(jià)格808-1200元/付款方式一次性、按揭銷售情況已售近9成周邊設(shè)施電信局、藥店、會(huì)所外部環(huán)境臨街內(nèi)部環(huán)境2000平方米的中庭花園裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.3元/開(kāi)發(fā)商桂林振達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱恒利花園樓盤(pán)地點(diǎn)金水路與機(jī)場(chǎng)路交匯處

35、總占地面積27000總建筑面積28668綠化率56.40%總戶數(shù)350容積率戶型洋房建筑特色歐式面積32：118 / 22：92價(jià)格858-988元/付款方式一次性、按揭銷售情況一期二棟售完，其余未建配套設(shè)施會(huì)所外部環(huán)境靠近鐵路較嘈雜內(nèi)部環(huán)境簡(jiǎn)單綠化園林裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房開(kāi)發(fā)商桂林成信房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱金色嘉苑樓盤(pán)地點(diǎn)城北區(qū)入業(yè)街偉四路與信二路交叉中心大圓盤(pán)處總占地面積27840總建筑面積45000綠化率50.91%總戶數(shù)720容積率1.64戶型洋房建筑特色歐式面積22：90-100 / 33：100-120 / 42：140-180 /52：200-260價(jià)格1600元/付款方式一次性、按揭銷售情況

36、第一期售完80%周邊設(shè)施學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、幼兒園外部環(huán)境郊區(qū)內(nèi)部環(huán)境水景裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.4元/開(kāi)發(fā)商蜀都股份-靈川縣蜀都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目名稱富庭苑樓盤(pán)地點(diǎn)桂林市入業(yè)街開(kāi)發(fā)區(qū)總占地面積11000總建筑面積300000綠化率28%總戶數(shù)252容積率2.54戶型洋房建筑特色歐式面積32：126-146.72價(jià)格1058元/付款方式一次性、按揭銷售情況40%售完配套設(shè)施休閑中心、兒童游樂(lè)中心外部環(huán)境工業(yè)大道、汽車站內(nèi)部環(huán)境噴泉裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.2元/開(kāi)發(fā)商桂林市國(guó)滿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、桂林雨田工貿(mào)有限公司項(xiàng)目名稱豐澤園樓盤(pán)地點(diǎn)桂林市普砣路56號(hào)(航天賓館對(duì)面)總建筑面積30000綠

37、化率 /戶型洋房建筑特色歐式面積11：38-45 / 21：65-75 /32：78-114 / 42：130-150價(jià)格2278元/付款方式一次性、按揭銷售情況80%售完周邊設(shè)施超市、市場(chǎng)外部環(huán)境居民區(qū)內(nèi)部環(huán)境樹(shù)木裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.5元/開(kāi)發(fā)商桂林市齊新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、華鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目名稱安廈世紀(jì)城樓盤(pán)地點(diǎn)桂林市崇信路28號(hào)總占地面積368000總建筑面積460000綠化率0.38總戶數(shù)2870容積率1.25戶型獨(dú)立別墅、聯(lián)排、多層建筑特色歐式面積 42：149付款方式一次性、按揭銷售情況一期銷售率達(dá)100%、交房率達(dá)100%周邊設(shè)施幼兒園、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部外部環(huán)境居民區(qū)

38、內(nèi)部環(huán)境山、水、園林裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.7元/開(kāi)發(fā)商桂林市安廈開(kāi)發(fā)有限公司、世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)模、戶戶型和面面積比較較規(guī)模、戶戶型和面面積比較較規(guī)模、戶戶型和面面積比較較洋房特征征：規(guī)模：中中小戶型型為主，除安廈廈世紀(jì)城城外，多多數(shù)樓盤(pán)盤(pán)都為110萬(wàn)平平方米以以下的規(guī)規(guī)模戶型：市市場(chǎng)產(chǎn)品品類型豐豐富，平平層、躍躍式、錯(cuò)錯(cuò)層、疊疊加等都都有面積：各各類型產(chǎn)產(chǎn)品面積積設(shè)計(jì)理理性、適適用。地 區(qū)一房（ ）二房（ ）三房（ ）四房（ ）市中心30-55070-990100-1200140-1600市 郊郊/80-1103115-1400150-1800價(jià)格：市市區(qū)2880038000元/郊區(qū)

39、（包包括臨桂桂與桂北北） 早期8000112000元/ 近期1110016000元/市場(chǎng)現(xiàn)有有產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)點(diǎn)戶型類別別豐富面積合理理綠化率高高缺點(diǎn)市區(qū)規(guī)模小，相當(dāng)數(shù)數(shù)量是單單體樓規(guī)劃布局局單調(diào)成本/價(jià)價(jià)格高小區(qū)環(huán)境境與配套套不足園林綠化化無(wú)主題題，少變變化郊區(qū)（臨臨桂）檔次低，只滿足足基本居居住需求求消費(fèi)面狹狹窄，以以本地客客戶為消消費(fèi)主力力公交配套套不發(fā)達(dá)達(dá)威脅市區(qū)居民民郊外生生活觀念念尚未形形成，桂北區(qū)市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量較大大，存在在區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)規(guī)模大產(chǎn)產(chǎn)生集聚聚效應(yīng)，大盤(pán)通通過(guò)集約約成本、完備配配套、營(yíng)營(yíng)造小區(qū)區(qū)環(huán)境、周到物物業(yè)管理理、高品品質(zhì)高性性價(jià)比的的產(chǎn)品，擴(kuò)大消消費(fèi)者層層面。臨桂現(xiàn)在在

40、并無(wú)中中高檔住住宅產(chǎn)品品的開(kāi)發(fā)發(fā)，區(qū)域域內(nèi)存在在市場(chǎng)空空白桂北的城城市功能能定位以以物流為為主，環(huán)環(huán)境較差差。中高高檔住宅宅開(kāi)發(fā)的的板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)威脅脅有，但但不大。產(chǎn)品后發(fā)發(fā)優(yōu)勢(shì)。向外界界吸取先先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、本地地取長(zhǎng)補(bǔ)補(bǔ)短，打打造出檔檔次提高高、品質(zhì)質(zhì)優(yōu)良的的產(chǎn)品贏贏得市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論多層中中高檔住住宅產(chǎn)品品開(kāi)發(fā)，大有可可為。項(xiàng)目名稱先鋒天地樓盤(pán)地點(diǎn)鐘山南路汽車總站對(duì)面總占地面積5000總建筑面積35000綠化率總戶數(shù)192容積率戶型電梯洋房建筑特色歐式面積單間：28 / 11：36-45價(jià)格均價(jià)3900元付款方式一次性、按揭銷售情況小復(fù)式全售完外部環(huán)境市區(qū)裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.8元/開(kāi)發(fā)商桂林市興

41、進(jìn)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、合通房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱金世紀(jì)豪庭樓盤(pán)地點(diǎn)臨林大世界總建筑面積58000綠化率34.20%總戶數(shù)57容積率戶型洋房、電梯洋房、建筑特色歐式面積32：131-178 / 21：104價(jià)格1500元/付款方式一次性、按揭銷售情況只剩5、6樓的4套周邊設(shè)施汽車站、銀行、超市、菜市外部環(huán)境臨街內(nèi)部環(huán)境帶電梯裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房開(kāi)發(fā)商桂林長(zhǎng)城房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱七彩小康城樓盤(pán)地點(diǎn)桂林城北入街開(kāi)發(fā)區(qū)總占地面積90004總建筑面積109240綠化率38.50%總戶數(shù)1240容積率2.2戶型電梯和多層洋房建筑特色歐式面積322：105-135 /11：40 /22：56-80 /復(fù)式：140-175價(jià)格均價(jià)

42、1600元付款方式一次性、按揭周邊設(shè)施（自有）商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校、幼兒園外部環(huán)境居民區(qū)內(nèi)部環(huán)境噴泉、園林裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.5元/開(kāi)發(fā)商桂林七彩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目名稱金馬大廈樓盤(pán)地點(diǎn)桂林市中山中路與五美路交匯處總占地面積4280總建筑面積30000綠化率總戶數(shù)530容積率戶型12-14層電梯洋房建筑特色歐式面積11：40-50 / 32：80-110付款方式一次性、按揭銷售情況剩4套小戶型外部環(huán)境市區(qū)裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.68元/開(kāi)發(fā)商桂林華僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目名稱羅馬花園樓盤(pán)地點(diǎn)桂林市中山北路104-111號(hào)總占地面積23000總建筑面積70000綠化率47%總戶數(shù)720容積

43、率戶型洋房、電梯洋房建筑特色歐式面積11：68-70 / 21：77-117 / 32：77-149價(jià)格928-1108元/付款方式一次性、按揭銷售情況40%售完外部環(huán)境居民區(qū)內(nèi)部環(huán)境噴泉、廣場(chǎng)裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.8元/開(kāi)發(fā)商桂林市中信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目名稱恒祥花園樓盤(pán)地點(diǎn)桂林市滿江路18號(hào)總占地面積22500總建筑面積56000綠化率60.50%總戶數(shù)360容積率戶型電梯洋房建筑特色歐式面積42：165-220 / 32：130-141付款方式一次性、按揭銷售情況80%售完周邊設(shè)施會(huì)所、商場(chǎng)、銀行、學(xué)校、醫(yī)院外部環(huán)境居民區(qū)裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房開(kāi)發(fā)商梧州中恒集團(tuán)桂林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分公司小高層/高

44、層電電梯洋房房特征：現(xiàn)有產(chǎn)品品的價(jià)格格與多層層洋房的的價(jià)差不不大，同同區(qū)域的的產(chǎn)品一一般價(jià)差差在10002200元元/平方方米優(yōu)點(diǎn)舒適、便便捷時(shí)尚、現(xiàn)現(xiàn)代檔次高高層視野野開(kāi)闊采光通風(fēng)風(fēng)效果好好提高土地地利用率率，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)土地價(jià)價(jià)值最大大化缺點(diǎn)實(shí)用率低低對(duì)電力持持續(xù)供應(yīng)應(yīng)有要求求日常使用用成本/費(fèi)用較較高趨勢(shì)隨著現(xiàn)現(xiàn)代生活活觀念、習(xí)慣的的改變，電梯洋洋房正逐逐步被消消費(fèi)者接接受并將將成為一一種生活活時(shí)尚與與生活品品質(zhì)的象象征?，F(xiàn)現(xiàn)桂林市市場(chǎng)上電電梯洋房房的開(kāi)發(fā)發(fā)量逐步步增加，此趨勢(shì)勢(shì)已見(jiàn)端端倪。結(jié)論小高層層/高層層電梯洋洋房產(chǎn)品品有市場(chǎng)場(chǎng)前景，可適當(dāng)當(dāng)運(yùn)用商商 業(yè)業(yè) 篇篇項(xiàng)目名稱：南方大廈寫(xiě)字樓：

45、位 置解放西路2號(hào)發(fā)展商桂林市泰鵬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī) 模一到三樓為商鋪，四樓到十樓為寫(xiě)字樓配 套兩部垂直升降梯，地下停車場(chǎng)，沒(méi)有生活便利配套工程情況已交付使用裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房戶型面積22，6090，32，100130管理費(fèi)3元/租 金25元/賣 點(diǎn)1、商務(wù)大廈，住宅價(jià)格2、100現(xiàn)樓。銷售情況99，現(xiàn)只剩下10樓一個(gè)單元。進(jìn)駐情況4F、5F沒(méi)有公司進(jìn)駐，6F有五間公司，7F有七間公司，8F有九間公司，9F一間公司，10F兩間公司項(xiàng)目名稱天下桂林商業(yè)文化步行街位置桂林市西城區(qū)（臨桂）金水和榕山路交匯發(fā)展商廣西碧園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī) ?？傉嫉?15畝，建筑面積約8萬(wàn)平方米，其中底層商鋪面積約26

46、000平方米，南北向長(zhǎng)達(dá)1300余米，是西南乃至全國(guó)最長(zhǎng)的商業(yè)步行街。配 套周邊生活配套齊備，生活便利工程情況已交付使用裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房戶型面積商鋪面積由250500平方米，底層為商業(yè)鋪面，2-4層為居住用房?jī)r(jià) 格價(jià)格：住宅價(jià)格800元/平方米起，商鋪價(jià)格2700元/平方米起管理費(fèi)1元/租 金20元/賣點(diǎn)交通便利。 2、條主題商業(yè)街3、個(gè)休閑廣場(chǎng)， 銷售情況 銷售良好，已完成98的銷售任務(wù)進(jìn)駐情況導(dǎo)致步行街人流稀少，沒(méi)有主力店進(jìn)駐，只有靠臨桂大轉(zhuǎn)盤(pán)金水路入口部分經(jīng)營(yíng)，出租率不足20。項(xiàng)目名稱微笑堂位置秀峰區(qū)中山中路邊87號(hào)發(fā)展商桂林微笑堂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司規(guī)模共七層，地下一層地上六層，總建筑面積5

47、0000營(yíng)業(yè)面積31000業(yè)態(tài)分布地下:超級(jí)市場(chǎng)一樓:皮鞋,化妝品,保健藥品,皮包,金銀首飾,服務(wù)總臺(tái),皮帶,珠寶,冷飲二樓:女士時(shí)裝,女士便服,女士禮服,晚裝睡衣,針織內(nèi)衣,泳裝,襪子,咖啡廳三樓:兒童游樂(lè)場(chǎng),男士上衣, 男士飾品,嬰兒用品, 男士休閑,晚服睡衣,兒童服裝,精品店四樓:體育用品,床上用品,眼鏡,CD柜,室內(nèi)用品,文具,新華書(shū)店,家具,玩具,鐘表攝影器材五樓:家用電器,家庭用品,布料,工藝字畫(huà),禮品,美容美發(fā),照相館,六樓:食街,游戲娛樂(lè)結(jié)算方式每月以實(shí)銷實(shí)付的結(jié)算方式配套14部雙向自動(dòng)扶梯，有2000的地下停車場(chǎng)項(xiàng) 目 名 稱國(guó)展購(gòu)物公園地 址桂林國(guó)際會(huì)展中心旁（甲天下廣場(chǎng)西

48、側(cè)）發(fā) 展 商桂林新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司規(guī) 模占地面積33460，總建筑面積124660，營(yíng)業(yè)面積80000，其中住宅建筑面積35625，商場(chǎng)部分86610業(yè) 態(tài) 規(guī) 劃百貨，超市，美食城電影城，家居中心數(shù)碼城等管 理 費(fèi) 用30元/價(jià) 格26000元/（底層）配 套自身配自動(dòng)扶梯30部，項(xiàng)目及周邊有1300個(gè)車位。賣 點(diǎn)1、處于會(huì)展商圈 2、桂林首個(gè)SHOPPING-MALL3、統(tǒng)一招商、管理4、業(yè)態(tài)齊全銷 售 情 況85的鋪面只租不售，15的鋪面用于銷售桂林林不但是是世界旅旅游城市市，也是是一座具具有20000多多年歷史史的文化化城市，隨著行行政合并并和廣西西城市的的改建，

49、大力發(fā)發(fā)展以旅旅游為主主導(dǎo)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，也也極大地地拉動(dòng)商商業(yè)的發(fā)發(fā)展和繁繁榮。從以上數(shù)數(shù)據(jù)分析析如下：（1）商商業(yè)現(xiàn)狀狀寫(xiě)字樓桂林的寫(xiě)寫(xiě)字樓銷銷售價(jià)格格大都在在35000441000元/之間，集中在在象山區(qū)區(qū)。寫(xiě)字字樓的價(jià)價(jià)錢(qián)相當(dāng)當(dāng)于住宅宅的售價(jià)價(jià)，空置置率500左右右，反映映桂林當(dāng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)業(yè)活動(dòng)不不活躍。商業(yè)格局局整整體上相相對(duì)于國(guó)國(guó)內(nèi)先進(jìn)進(jìn)城市仍仍處于較較低的水水平，其其商業(yè)格格局與其其國(guó)際知知名的城城市品牌牌極不相相稱。價(jià)格歷史史高位兩兩三年前前桂林掀掀起了商商鋪投資資熱潮，商鋪銷銷售興旺旺，所有有商鋪都都是供不不應(yīng)求的的，甚至至達(dá)到了了400000/的良好好售價(jià)。一“堂”一“街”旺，其其

50、余經(jīng)營(yíng)營(yíng)較差目前除了了微笑堂堂、正陽(yáng)陽(yáng)步行街街一支獨(dú)獨(dú)秀以外外，其他他的都是是慘淡經(jīng)經(jīng)營(yíng)，出出租率都都較低，如南方方大廈、康美大大廈、文文化大廈廈，他們們雖然都都象微笑笑堂一樣樣， 處處于象山山區(qū)的黃黃金路段段，但南南方大廈廈只有一一樓做了了通訊市市場(chǎng)，而而負(fù)一層層，二三三樓完全全空置；康美大大廈的四四樓全層層更開(kāi)出出了2880000元/月月的超低低租金（14000），相相對(duì)較好好的文化化大廈的的文化電電腦城出出租率也也只有四四成左右右。開(kāi)發(fā)商招招商意念念不強(qiáng)桂林的開(kāi)開(kāi)發(fā)商普普遍以賣賣完商鋪鋪為最終終目標(biāo)，缺乏延延續(xù)性的的服務(wù)，招商工工作并沒(méi)沒(méi)有落實(shí)實(shí)到實(shí)處處。商業(yè)模式式單一桂林普遍遍商業(yè)模模

51、式落后后，大都都屬于個(gè)個(gè)體商家家的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式，缺乏協(xié)協(xié)調(diào)和統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)作作。整個(gè)個(gè)市場(chǎng)上上較為例例外的是是“微笑堂堂”，其作作為中日日合作企企業(yè)，采采用了統(tǒng)統(tǒng)一管理理，實(shí)銷銷提成較較為先進(jìn)進(jìn)的模式式。同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重重整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)缺乏主主力商家家的支持持，缺乏乏特有的的經(jīng)營(yíng)內(nèi)內(nèi)容，同同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重重。商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)策劃不不足商家普遍遍不注重重整體形形象，沒(méi)沒(méi)有把項(xiàng)項(xiàng)目作為為一個(gè)整整體加以以包裝和和推廣。由此可見(jiàn)見(jiàn)，桂林林商業(yè)目目前處于于諸侯割割據(jù)的局局面，制制約著其其規(guī)模化化發(fā)展；只有注注入先進(jìn)進(jìn)的管理理模式，有主力力店建立立大市場(chǎng)場(chǎng)、大商商業(yè)的操操作，再再帶動(dòng)其其他的商商業(yè)形態(tài)態(tài)，桂林林的商業(yè)業(yè)才能

52、有有長(zhǎng)足的的發(fā)展。營(yíng) 銷銷 篇一、市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)調(diào)研1）桂林林市場(chǎng)概概況 桂林房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展至今今已有十十多年時(shí)時(shí)間，但但其房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展較緩緩慢，滯滯后于發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)，近幾幾年才有有比較快快的增長(zhǎng)長(zhǎng)，目前前桂林市市有大約約1800家房地地產(chǎn)公司司。市區(qū)區(qū)的商品品房?jī)r(jià)格格按套內(nèi)內(nèi)面積算算,在115000元/平平米至440000元/平平米之間間，跨度度比較大大;目前前住宅樓樓盤(pán)規(guī)模模普遍偏偏小，產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化情況況嚴(yán)重，小區(qū)環(huán)環(huán)境差，樓盤(pán)配配套設(shè)施施嚴(yán)重不不足，缺缺乏真正正意義上上的精品品。市場(chǎng)上產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)、戶型型比較多多樣，以以多層，小高層層為主（高層項(xiàng)項(xiàng)目較少少，這主主要是受受制于桂桂林市

53、政政府的限限高政策策）；從從一房到到八房，平面，躍式，復(fù)式、獨(dú)立別別墅、聯(lián)聯(lián)排別墅墅兼而有有之。城市居住住環(huán)境的的優(yōu)化和和交通條條件的改改善，使使外地來(lái)來(lái)桂林置置業(yè)和各各片區(qū)間間購(gòu)房者者的流動(dòng)動(dòng)成為一一種趨勢(shì)勢(shì)； 桂林林房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)仍仍然面臨臨相當(dāng)大大的壓力力，同質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品比比地段、比設(shè)計(jì)計(jì)的舒適適合理、比裝修修的精美美、比營(yíng)營(yíng)銷的策策略、比比服務(wù)的的優(yōu)質(zhì)，桂林地地產(chǎn)走向向成熟、規(guī)范將將成為必必然。同同時(shí)，務(wù)務(wù)實(shí)、理理性、服服務(wù)將引引領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)潮流，從另一一個(gè)側(cè)面面也是對(duì)對(duì)項(xiàng)目本本身競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的考考慮，盡盡量做到到精益求求精。售售后服務(wù)務(wù)、物業(yè)業(yè)管理也也是今年年開(kāi)發(fā)商商調(diào)整和和轉(zhuǎn)變的的一大特特征。2

54、）桂林林市目前前的總體體營(yíng)銷方方式 桂林市目目前的營(yíng)營(yíng)銷方式式以坐銷銷為主導(dǎo)導(dǎo)，并未未見(jiàn)行銷銷方式的的出現(xiàn)。由于市市場(chǎng)的供供求不平平衡，各各發(fā)展商商都實(shí)行行務(wù)實(shí)營(yíng)營(yíng)銷是必必然的。對(duì)此，很多房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在醞釀促促銷方案案的時(shí)候候，沒(méi)有有研究出出奇制勝勝方法,銷售點(diǎn)點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)亦亦較為粗粗糙,平平實(shí)是桂桂林地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商們?cè)阡N銷售時(shí)具具有的一一個(gè)共同同特征。（1）總總體營(yíng)銷銷策略：差異性策策略：桂林市場(chǎng)場(chǎng)需求的的旺盛，使部分分開(kāi)發(fā)商商思想松松懈，忽忽略了對(duì)對(duì)產(chǎn)品的的研究與與創(chuàng)新。由于經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，居居民收入入的大幅幅提高，改善居居住環(huán)境境愿望迫迫切，對(duì)對(duì)房屋產(chǎn)品的的需求強(qiáng)強(qiáng)勁，特特別是桂桂林市區(qū)

55、區(qū)，相對(duì)對(duì)于需求求而言，有效供供應(yīng)不足足。大好好的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境，部分開(kāi)發(fā)發(fā)商自然然樂(lè)得讓讓“市場(chǎng)場(chǎng)引導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)品”，而對(duì)需需要花費(fèi)費(fèi)大量時(shí)時(shí)間、精精力與財(cái)財(cái)力去進(jìn)進(jìn)行的產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新，可想想而知就就缺少了了熱情，更重要要的是，產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新還存存在著一一定的市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。追求產(chǎn)品品與大環(huán)環(huán)境的差差異，這這主要是是針對(duì)中中等階層層，標(biāo)榜榜項(xiàng)目的的品質(zhì)，檔次和和身份地地位等無(wú)無(wú)形因素素；這點(diǎn)點(diǎn)，桂林林的部分分發(fā)展商商已有意意識(shí)的運(yùn)運(yùn)用。例例如楓丹丹麗苑，安廈世世紀(jì)城（46萬(wàn)萬(wàn)平方米米），羅羅馬假日日（從銷銷售人員員的言談?wù)勚?，無(wú)無(wú)不透露露本身項(xiàng)項(xiàng)目與其其他項(xiàng)目目的差異異性）投資概念念策略桂林是一一個(gè)旅游游開(kāi)放

56、城城市。中中國(guó)加入入世貿(mào)后后，將給給桂林帶帶來(lái)的發(fā)發(fā)展?jié)摿αo(wú)可估估量。因因此越來(lái)來(lái)越多的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商對(duì)桂林林這塊房房產(chǎn)寶地地倍加關(guān)關(guān)注。可可以斷言言：桂林林房地產(chǎn)產(chǎn)將在最最近幾年年里為廣廣大開(kāi)發(fā)發(fā)商和業(yè)業(yè)主帶來(lái)來(lái)新的發(fā)發(fā)展空間間。通過(guò)塑造造整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目有別別于其他他項(xiàng)目的的特色投資資價(jià)值，搞特色色經(jīng)營(yíng)，向顧客客灌輸投投資理念念，分析析產(chǎn)品的的增值性性，具體體表現(xiàn)是是：產(chǎn)權(quán)式酒酒店公寓寓（彰泰泰利好國(guó)國(guó)際公寓寓，楓丹丹麗苑）小戶型（先鋒天地）品牌策略略桂林市當(dāng)當(dāng)前產(chǎn)品品與產(chǎn)品品之間日日趨同質(zhì)質(zhì)化、市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)進(jìn)入白白熱階段段，品牌牌化是最最好的突突圍之道道。目前桂林林大規(guī)模模的城區(qū)區(qū)改造已

57、已趨向平平緩，拉拉動(dòng)效益益將會(huì)在在3-55年內(nèi)之之內(nèi)逐漸漸消失，預(yù)計(jì)市市場(chǎng)將會(huì)會(huì)進(jìn)入到到良性循循環(huán)，優(yōu)優(yōu)勝劣汰汰是不可可避免的的。桂林林的一些些發(fā)展商商已有這這方面的的意識(shí)。如七彩彩系列（七彩花花園，七七彩小康康城，七七彩海倫倫堡，七七彩歐洲洲小鎮(zhèn)），安廈廈系列（翡翠山山莊，麒麒麟灣，世紀(jì)城城）已在在產(chǎn)品中中注入品品牌的意意念。 品牌是是一種文文化，但但就品牌牌的本質(zhì)質(zhì)上而言言，桂林林市場(chǎng)還還處于品品牌價(jià)值值的確立立這個(gè)初初步的階階段，他他們雖然然獲得了了桂林消消費(fèi)者的的口碑，但還沒(méi)沒(méi)有確立立市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)跑者的的地位。政策策略略桂林政府府政策規(guī)規(guī)定“外地人人在桂林林每購(gòu)買買25平平方米的的商品房房

58、就獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)一個(gè)人人入戶指指標(biāo)”，這是是大多數(shù)數(shù)桂林市市區(qū)的發(fā)發(fā)展商常常用的策策略，這這可以增增加客源源的廣度度，便于于銷售。國(guó)務(wù)院院關(guān)于桂桂林市城城市總體體規(guī)劃的的批復(fù)：“城市建建設(shè)主要要是向西西發(fā)展，適度發(fā)發(fā)展東部部組團(tuán)，控制向向北發(fā)展展。”這對(duì)于于臨桂及及城區(qū)附附近的房房地產(chǎn)商商是一大大利好：模糊城城區(qū)之間間的概念念，強(qiáng)調(diào)調(diào)日后的的規(guī)劃前前景，描描繪美好好人生，也是他他們與城城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的有力力武器。（2）銷銷售推廣廣渠道：現(xiàn)場(chǎng)的解解說(shuō)演示示銷售人員員：強(qiáng)化化銷售隊(duì)隊(duì)伍是投投入最小小，見(jiàn)效效最快，獲利最最大的手手段。而而桂林的的大部分分發(fā)展商商還沒(méi)意意識(shí)到這這一點(diǎn)，售樓部部所配備備的營(yíng)銷銷人員

59、對(duì)對(duì)于房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)法律法法規(guī)及按按揭辦理理程序、房地產(chǎn)產(chǎn)建筑知知識(shí)都不不具備，一問(wèn)三三不知，工作的的積極性性比較差差，說(shuō)辭辭直白，缺乏鼓鼓動(dòng)性，缺乏系系統(tǒng)的培培訓(xùn)。銷售部：營(yíng)銷中中心是項(xiàng)項(xiàng)目向外外宣傳的的窗口，是消費(fèi)費(fèi)者對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的第第一印象象。特色色營(yíng)銷能能有效吸吸引消費(fèi)費(fèi)者特別別是新成成長(zhǎng)起來(lái)來(lái)的年輕輕一代，往往把把個(gè)性能能否得以以發(fā)揮和和張揚(yáng)作作為衡量量和選擇擇商品的的一個(gè)重重要標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。為此此，開(kāi)發(fā)發(fā)商必須須注意特特色經(jīng)營(yíng)營(yíng)的重要要性，把把研究市市場(chǎng)需求求、強(qiáng)化化使用功功能、追追求個(gè)性性特色、營(yíng)造人人性空間間的思想想作為經(jīng)經(jīng)營(yíng)理念念銷售資料料：當(dāng)?shù)氐厮械牡臉潜P(pán)的的資料都都只有項(xiàng)項(xiàng)目的小

60、小區(qū)布局局、建筑筑外型、色彩、內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)之類類的資料料，而缺缺乏銷售售價(jià)格，入住費(fèi)費(fèi)用等客客戶日后后息息相相關(guān)的資資料，雙雙方的信信息交流流極度不不對(duì)稱?，F(xiàn)代媒介介的組合合傳統(tǒng)媒介介：報(bào)紙紙，廣告告，電視視網(wǎng)絡(luò)媒介介：隨著著信息時(shí)時(shí)代的到到來(lái)和電電子商務(wù)務(wù)的發(fā)展展，桂林林房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷出現(xiàn)現(xiàn)渠道創(chuàng)創(chuàng)新，其其一便是是利用iinteerneet網(wǎng)絡(luò)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷銷。現(xiàn)在在不少開(kāi)開(kāi)發(fā)商都都在互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)上注注冊(cè)了自自己的網(wǎng)網(wǎng)站，為為企業(yè)和和產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行宣傳傳和推廣廣。通過(guò)過(guò)互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)雙向式式交流，可以打打破地域域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)遠(yuǎn)程信息息傳播，面廣量量大，為為潛在購(gòu)購(gòu)房者提提供了諸諸多方便便。九里里