城市土地整理項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、PAGE *PAGE WitctiveDocument.PageSetLineNumbering.ActiventationdOrientPMaCentimetersToPoeftMaCentimetersToPoihtMarginntimetersToPoiuttentimetersToPoieaderDistaCentimetersToPerDistaCentimetersToPointgeWidtentimetersTwdPrinterDefaultBiectionStardSectionNewPadAndEvenPagesHeaderFoofferentFirstPageHeaderF

2、ooteerticalAlignmeAlignVerticalToppressEndnoteirrorMarginwoPagesOnOookFoldPrintialsokFoldRevPrintinookFoldPrintingSheedGutterPosdLayoutModeLineGridWitctiveDocument.PageSetLineNumbering.ActiventationdOrientPMaCentimetersToPoeftMaCentimetersToPoihtMarginntimetersToPoiuttentimetersToPoieaderDistaCentim

3、etersToPerDistaCentimetersToPointgeWidtentimetersTwdPrinterDefaultBiectionStardSectionNewPadArDefaultBiectionStardSectionNewPadAndEvenPagesHeaderFoofferentFirstPageHeaderFooteerticalAlignmeAlignVerticalToppressEndnoteirroWitctiveDocument.PageSetLineNumbering.ActiventationdOrientPMaCentimetersToPoeft

4、MaCentimetersToPoihtMarginntimetersToPoiuttentimetersToPoieaderDistaCentimetersToPerDistaCentimetersToPointgeWidtentimetersTwdPrinterDefaultBiectionStardSectionNewPadAndEvenPagesHeaderFoofferentFirstPageHeaderFoorMarginwoPagesOnOookFoldPrintialsokFoldRevPrintinookFoldPrintingSheedGutterPosdLayoutMod

5、eLineGridersToPoihtMarginntimetersToPoiuttentimetersToPoieaderDistaCentimetersToPerDistaCentimetersToPointgeWidtentimetersToPointsageHeigentimetersToPointrstPageTrPrinterDefaultBtherPagesTrefaultBiectionStardSectionNewPadAndEvenPagesHeade目 錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc272170007 第*章 項(xiàng)目總論* HYPERLI

6、NK l _Toc272170008 *.*項(xiàng)項(xiàng)目名稱稱及實(shí)施施單位* HYPERLINK l _Toc272170009 *.*項(xiàng)項(xiàng)目基本本情況* HYPERLINK l _Toc272170010 *.*可可行性研研究的工作依依據(jù)、研研究過程程* HYPERLINK l _Toc272170011 *.*可可行性研研究結(jié)論論* HYPERLINK l _Toc272170011 *.*主主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)* HYPERLINK l _Toc272170011 *.*結(jié)結(jié)論與建建議* HYPERLINK l _Toc272170012 第*章項(xiàng)項(xiàng)目背景景及必要要性分析析* HYPERLIN

7、K l _Toc272170013 *.*項(xiàng)項(xiàng)目提出出的背景景* HYPERLINK l _Toc272170017 *.*項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展概況* HYPERLINK l _Toc272170021 *.*項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的必要要性* HYPERLINK l _Toc272170012 第*章項(xiàng)項(xiàng)目用地地與建設(shè)設(shè)條件分分析* HYPERLINK l _Toc272170013 *.*項(xiàng)項(xiàng)目用地地分析* HYPERLINK l _Toc272170017 *.*主主要建設(shè)設(shè)條件* HYPERLINK l _Toc272170027 第*章工工程總體體方案* HYPERLINK l _Toc2721700

8、28 *.*建建設(shè)目標(biāo)標(biāo)* HYPERLINK l _Toc272170034 *.*建建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)* HYPERLINK l _Toc272170040 *.*工工程規(guī)劃劃* HYPERLINK l _Toc272170047 *.*建建設(shè)內(nèi)容容* HYPERLINK l _Toc272170053 *.*工工藝方案案比選* HYPERLINK l _Toc272170055 第*章工工程方案案設(shè)計(jì)* HYPERLINK l _Toc272170056 *.*土土地平整整工程* HYPERLINK l _Toc272170059 *.*給給排水工工程* HYPERLINK l _Toc2721

9、70060 *.*供供電及道路路照明工工程* HYPERLINK l _Toc272170061 *.*道道路工程程* HYPERLINK l _Toc272170061 *.*道道路施工工要求* HYPERLINK l _Toc272170061 *.*道道路其他他設(shè)施* HYPERLINK l _Toc272170061 *.*主主要工程程量估算算及材料料供應(yīng)* HYPERLINK l _Toc272170063 第*章拆拆遷安置置及耕地地墾復(fù)方方案* HYPERLINK l _Toc272170064 *.*拆拆遷安置置方案* HYPERLINK l _Toc272170065 *.*耕

10、耕地墾復(fù)復(fù)方案* HYPERLINK l _Toc272170063 第*章環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)* HYPERLINK l _Toc272170064 *.*環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)設(shè)計(jì)依依據(jù)及范范圍* HYPERLINK l _Toc272170065 *.*環(huán)環(huán)境空氣氣影響的的評(píng)價(jià)* HYPERLINK l _Toc272170066 *.*環(huán)環(huán)境噪聲聲影響的的評(píng)價(jià)* HYPERLINK l _Toc272170067 *.*環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)治理措措施* HYPERLINK l _Toc272170068 第*章勞勞動(dòng)安全全衛(wèi)生與與消防* HYPERLINK l _Toc272170069 *.*危危害因素素和危

11、害害程度分分析* HYPERLINK l _Toc272170070 *.*安安全措施施方案* HYPERLINK l _Toc272170071 *.*消消防措施施* HYPERLINK l _Toc272170072 第*章項(xiàng)項(xiàng)目組織織管理與與人員配配置* HYPERLINK l _Toc272170073 *.*項(xiàng)項(xiàng)目組織織機(jī)構(gòu)* HYPERLINK l _Toc272170074 *.*人人力資源源配置* HYPERLINK l _Toc272170072 第*章章 項(xiàng)目實(shí)實(shí)施進(jìn)度度與招投投標(biāo)方案案* HYPERLINK l _Toc272170073 *.*項(xiàng)目實(shí)施施進(jìn)度安安排* H

12、YPERLINK l _Toc272170074 *.*項(xiàng)目招招投標(biāo)方方案* HYPERLINK l _Toc272170076 第*章章 投資估估算及資資金籌措措* HYPERLINK l _Toc272170077 *.*項(xiàng)目總總投資估估算* HYPERLINK l _Toc272170078 *.*資金籌籌措及使使用* HYPERLINK l _Toc272170079 第*章章 經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)* HYPERLINK l _Toc272170080 *.*財(cái)務(wù)分分析* HYPERLINK l _Toc272170081 *.*國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益評(píng)價(jià)* HYPERLINK l _Toc27217

13、0086 第*章章 社會(huì)評(píng)評(píng)價(jià)* HYPERLINK l _Toc272170086 第*章章 風(fēng)險(xiǎn)分分析* HYPERLINK l _Toc272170087 *.*主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因素素識(shí)別* HYPERLINK l _Toc272170088 *.*風(fēng)險(xiǎn)程程度分析析與對(duì)策策* HYPERLINK l _Toc272170089 第*章章 研究結(jié)結(jié)論與建建議* HYPERLINK l _Toc272170090 *.*研究結(jié)結(jié)論* HYPERLINK l _Toc272170091 *.*建議* HYPERLINK l _Toc272170089 附圖、附附表、附附件*市城東片區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目

14、 PAGE 123第一章項(xiàng)項(xiàng)目總論論第一節(jié)項(xiàng)目目名稱及及實(shí)施單單位一、項(xiàng)目目名稱城市土地地一級(jí)整整理項(xiàng)目目二、項(xiàng)目目實(shí)施單單位*市土土地儲(chǔ)備備中心三、項(xiàng)目目實(shí)施單單位簡介介*省*市土土地收購購儲(chǔ)備中中心是220011年經(jīng)市市委、市市政府批批準(zhǔn)成立立的副縣縣級(jí)建制制的全額額撥款事事業(yè)單位位，歸口口*市市國土資資源管理理局。*市土土地收購購儲(chǔ)備中中心是受受市人民民政府委委托，在在*市市土地管管理委員員會(huì)的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)監(jiān)管下，代表政政府具體體實(shí)施土土地收購購、儲(chǔ)備備、招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣出讓工工作的指指定運(yùn)作作機(jī)構(gòu)，同時(shí)也也是土地地交易市市場的承承辦機(jī)構(gòu)構(gòu)。中心的的成立和和市場的的組建是是本市貫貫徹十分分珍

15、惜、合理利利用土地地和切實(shí)實(shí)保護(hù)耕耕地基本本國策，進(jìn)一步步深化土土地使用用制度改改革，加加強(qiáng)國有有土地資資產(chǎn)管理理，建立立公開、公平、公正的的土地市市場秩序序的重要要舉措。中心編制制50人人，內(nèi)設(shè)設(shè)“七部一一室”，即：財(cái)務(wù)管管理部、儲(chǔ)備管管理部、開發(fā)管管理部、市場交交易部、項(xiàng)目開開發(fā)一部部、項(xiàng)目目開發(fā)二二部、項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)三部、綜合辦辦公室。主要職職責(zé)是：1.根據(jù)據(jù)市城市市建設(shè)工工作領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)小組提提出的收收購計(jì)劃劃,對(duì)全全市市屬屬企事業(yè)業(yè)單位、各鎮(zhèn)區(qū)區(qū)和村委委會(huì)需盤盤活的存存量土地地和其它它需調(diào)整整的存量量土地適適時(shí)進(jìn)行行收購。 2.根根據(jù)土地地利用總總體規(guī)劃劃和城市市總體規(guī)規(guī)劃以及及市場需需求,

16、適適量儲(chǔ)備備土地,增強(qiáng)政政府對(duì)土土地供應(yīng)應(yīng)的調(diào)控控力度。33.管理理由市政政府依法法沒收和和依法收收回的閑閑置、拋拋荒及其其它無力力繼續(xù)開開發(fā)的土土 地,并納入入儲(chǔ)備土土地范圍圍。4.在在市城市市建設(shè)工工作領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)小組的的指導(dǎo)和和監(jiān)督下下,管理理、運(yùn)作作好由財(cái)財(cái)政撥付付的 土土地儲(chǔ)備備資金。55.在市市政府職職能部門門的指導(dǎo)導(dǎo)下,做做好儲(chǔ)備備土地的的前期開開發(fā)工作作,做好好對(duì)收購購、 儲(chǔ)儲(chǔ)備土地地的資金金測算平平衡、招招商洽談?wù)勔约巴锻斗攀袌鰣龅那捌谄跍?zhǔn)備,并協(xié)助助做好土土 地出出讓的其其它準(zhǔn)備備工作:搞好綜綜合統(tǒng)計(jì)計(jì),定期期向市城城市建設(shè)設(shè)工作領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組組報(bào)告 運(yùn)作情情況。6.完成市市政府交交

17、辦的其其它任務(wù)務(wù)。中心是政政府實(shí)行行土地儲(chǔ)儲(chǔ)備制度度和按照照市場方方式配置置土地資資源的平平臺(tái)，將將以“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、開拓、創(chuàng)新”為宗旨旨，本著著公開、公平、公正的的原則，竭誠為為社會(huì)各各界提供供優(yōu)質(zhì)、高效的的服務(wù)。*市土土地儲(chǔ)備備中心組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)圖中心負(fù)責(zé)責(zé)人*主持中主主全面工工作，兼兼管人事事，分管管*湖綜綜合整治治項(xiàng)目，長期從從事投資資領(lǐng)域工工作，具具有豐富富的資產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)作和和項(xiàng)目管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn),*城投集集團(tuán)公司司在其領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下，成功開開發(fā)了一一系列城城市重大大基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施項(xiàng)目目，取得得了長足足的發(fā)展展。四、項(xiàng)目目實(shí)施單單位的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略城市土地地儲(chǔ)備制制度最早早起源于于19世世紀(jì)荷蘭蘭的阿姆姆斯

18、特丹丹，在我我國上海海市于119966年成立立了首家家城市土土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)土地地發(fā)展中中心，隨隨著土地地市場化化流程的的不斷推推進(jìn)，逐逐步形成成了上海海、杭州州、南通通這三種種具有典典型特征征的城市市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備模式式。現(xiàn)階階段，土地儲(chǔ)儲(chǔ)備管理理辦法已將土土地儲(chǔ)備備目標(biāo)明明確定位位為有效效調(diào)控土土地供應(yīng)應(yīng)市場、促進(jìn)土土地資源源合理利利用。土土地政策策層面的的有力支支持，為為土地儲(chǔ)儲(chǔ)備帶來來了新的的契機(jī)；然而當(dāng)當(dāng)前嚴(yán)峻峻的經(jīng)濟(jì)濟(jì)走勢與與持續(xù)從從緊的宏宏觀調(diào)控控態(tài)勢，土地儲(chǔ)儲(chǔ)備在機(jī)機(jī)制創(chuàng)新新上面臨臨著新的的挑戰(zhàn)。1、建立立收儲(chǔ)規(guī)規(guī)劃機(jī)制制，合理理確定收收儲(chǔ)規(guī)模模結(jié)構(gòu)土地儲(chǔ)備備規(guī)劃的的建立可可以減少少

19、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備的盲盲目性和和隨意性性。參照照以往的的土地儲(chǔ)儲(chǔ)備運(yùn)作作的流程程，由于于沒有建建立中長長期土地地儲(chǔ)備規(guī)規(guī)劃，各各個(gè)年度度的土地地收儲(chǔ)隨隨意性較較大，對(duì)對(duì)部分尚尚未具備備收儲(chǔ)條條件的地地塊也進(jìn)進(jìn)行了收收儲(chǔ)，單單方面地地造成了了收儲(chǔ)量量的快速速增長，然而對(duì)對(duì)區(qū)域城城市建設(shè)設(shè)中基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施急急需改善善的地塊塊未能及及時(shí)有效效地現(xiàn)實(shí)實(shí)收儲(chǔ)。建立系系統(tǒng)的土土地儲(chǔ)備備規(guī)劃，要根據(jù)據(jù)調(diào)控土土地市場場的需要要，合理理確定儲(chǔ)儲(chǔ)備土地地規(guī)模結(jié)結(jié)構(gòu)，依依據(jù)城市市規(guī)劃、土地利利用總體體規(guī)劃結(jié)結(jié)合城市市近期建建設(shè)發(fā)展展需要，以市域域范圍內(nèi)內(nèi)的城市市建設(shè)用用地和城城市化集集中地區(qū)區(qū)內(nèi)經(jīng)營營性土地地為規(guī)劃劃對(duì)象，在對(duì)

20、遠(yuǎn)遠(yuǎn)景可儲(chǔ)儲(chǔ)備土地地總量進(jìn)進(jìn)行預(yù)估估的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，制制訂近期期經(jīng)營性性土地儲(chǔ)儲(chǔ)備規(guī)劃劃和遠(yuǎn)景景土地儲(chǔ)儲(chǔ)備規(guī)劃劃，確定定近期與與遠(yuǎn)景土土地儲(chǔ)備備的數(shù)量量和空間間分布，實(shí)現(xiàn)以以實(shí)地收收儲(chǔ)為主主向?qū)嵉氐厥諆?chǔ)和和規(guī)劃收收儲(chǔ)相結(jié)結(jié)合的收收儲(chǔ)模式式轉(zhuǎn)變。因此，編制土土地儲(chǔ)備備中長期期規(guī)劃可可以引導(dǎo)導(dǎo)政府有有序推進(jìn)進(jìn)城市建建設(shè)發(fā)展展，有利利于增強(qiáng)強(qiáng)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備工作作的主動(dòng)動(dòng)性和計(jì)計(jì)劃性。2、完善善成本控控制機(jī)制制，形成成儲(chǔ)備資資金良性性循環(huán)目前，我我國中小小城市土土地儲(chǔ)備備融資的的通行做做法是，將政府府財(cái)政撥撥款作為為啟動(dòng)資資金，以以商業(yè)銀銀行貸款款作為土土地儲(chǔ)備備的運(yùn)營營資金。由于政政府財(cái)力力薄弱，許多中中小

21、城市市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備運(yùn)營營資金中中商業(yè)貸貸款比例例高達(dá)880%，有的甚甚至達(dá)到到了900%。土土地儲(chǔ)備備存量的的增長將將直接帶帶來貸款款量的增增加，收收儲(chǔ)成本本不僅包包括收儲(chǔ)儲(chǔ)過程中中的投入入資金，隨著投投入成本本資金的的累積增增加，高高額的資資金財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用也也增加了了收儲(chǔ)成成本。要實(shí)現(xiàn)有有效控制制成本就就要在消消化存量量儲(chǔ)備土土地和縮縮短收儲(chǔ)儲(chǔ)周期上上尋求突突破。在在南通市市存量儲(chǔ)儲(chǔ)備土地地中，有有效收儲(chǔ)儲(chǔ)土地約約為700，部部分土地地由于不不可預(yù)見見因素造造成土地地整理耗耗時(shí)過長長，未能能在合理理的收儲(chǔ)儲(chǔ)周期內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)上上市供應(yīng)應(yīng)。為此此，20008年年開始南南通市將將收儲(chǔ)工工作重點(diǎn)點(diǎn)集中在在對(duì)

22、存量量儲(chǔ)備土土地的盤盤活整理理上，通通過加快快收儲(chǔ)節(jié)節(jié)奏，實(shí)實(shí)現(xiàn)土地地的有效效供給，形成收收儲(chǔ)資金金的良性性循環(huán)，有效控控制收儲(chǔ)儲(chǔ)成本。有效控制制成本在在另一方方面還要要控制增增量和科科學(xué)確定定規(guī)模?？刂圃鲈隽坎粌H僅要體現(xiàn)現(xiàn)在量上上，而且且要通過過調(diào)整收收儲(chǔ)用地地的結(jié)構(gòu)構(gòu)，把準(zhǔn)準(zhǔn)土地市市場熱點(diǎn)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)收儲(chǔ)土土地的量量變到質(zhì)質(zhì)變。220088年以來來，國家家將土地地供應(yīng)的的主要方方向定位位在普通通居住用用地上，南通市市通過分分析市場場上對(duì)各各類用地地需求，確定了了今年增增量收儲(chǔ)儲(chǔ)用地主主要以普普通居住住類用地地為主，通過節(jié)節(jié)約利用用有限的的用地指指標(biāo)，提提高收儲(chǔ)儲(chǔ)地塊的的質(zhì)量。與此同同時(shí)，科科

23、學(xué)確定定儲(chǔ)備土土地規(guī)模模，一方方面可以以通過收收儲(chǔ)足夠夠數(shù)量的的土地實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)土土地市場場的有效效調(diào)控，另一方方面協(xié)調(diào)調(diào)年度供供應(yīng)和收收儲(chǔ)量的的平衡。規(guī)模量量的確定定要建立立在對(duì)過過去土地地供應(yīng)情情況和未未來用地地需求狀狀況研判判的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，設(shè)設(shè)定合理理的浮動(dòng)動(dòng)范圍。3、構(gòu)建建績效管管理機(jī)制制，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)精細(xì)運(yùn)運(yùn)作全程程監(jiān)管土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)已已被明確確定位為為非營利利機(jī)構(gòu)，但同樣樣需要加加強(qiáng)績效效管理，促進(jìn)城城市土地地資源高高效合理理的配置置與利用用。土地地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)制對(duì)土土地市場場的有效效調(diào)控以以及對(duì)節(jié)節(jié)約集約約用地政政策貫徹徹執(zhí)行的的效果，需要通通過對(duì)土土地儲(chǔ)備備工作中中“收儲(chǔ)整理供地決算”全過程程

24、的精細(xì)細(xì)化運(yùn)作作及監(jiān)管管來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，建立立并完善善職能部部門外部部大監(jiān)管管和儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)內(nèi)內(nèi)部小監(jiān)監(jiān)管兩套套機(jī)制。職能部門門外部大大監(jiān)管即即構(gòu)建土土地儲(chǔ)備備管理委委員會(huì)、國土資資源管理理部門、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)三級(jí)運(yùn)運(yùn)作管理理體系，明確決決策機(jī)構(gòu)構(gòu)、管理理機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)機(jī)構(gòu)各自自的職、責(zé)、權(quán)權(quán)，強(qiáng)化化領(lǐng)導(dǎo)，理順組組織，左左右協(xié)調(diào)調(diào)，上下下聯(lián)動(dòng)。根據(jù)年年度收儲(chǔ)儲(chǔ)計(jì)劃制制訂與之之配套的的考核計(jì)計(jì)劃，強(qiáng)強(qiáng)化土地地儲(chǔ)備計(jì)計(jì)劃執(zhí)行行過程中中計(jì)委、規(guī)劃、環(huán)保、房管、國土以以及各級(jí)級(jí)政府職職能部門門之間的的協(xié)作與與支持，提高工工作效率率，降低低運(yùn)作成成本，從從而獲取取最佳社社會(huì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)內(nèi)部小小監(jiān)管

25、具具體包括括了收儲(chǔ)儲(chǔ)流程的的管理、資金運(yùn)運(yùn)用的管管理和儲(chǔ)儲(chǔ)備效益益的管理理三個(gè)方方面。這這就要求求針對(duì)土土地收儲(chǔ)儲(chǔ)的關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)，細(xì)化每每一步的的工作流流程，定定人定崗崗，量化化工作目目標(biāo)要求求，并制制訂嚴(yán)格格的考核核制度；針對(duì)收收儲(chǔ)資金金的運(yùn)用用管理，嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行土土地儲(chǔ)備備資金財(cái)財(cái)務(wù)管理理暫行辦辦法，完善收收儲(chǔ)資金金統(tǒng)籌論論證、集集體決策策機(jī)制，通過用用前論證證，用中中監(jiān)管，用后審審計(jì)，提提高資金金使用效效率；針針對(duì)每一一宗收儲(chǔ)儲(chǔ)土地完完成后的的經(jīng)濟(jì)效效益和社社會(huì)效益益進(jìn)行總總結(jié)評(píng)價(jià)價(jià)，每年年度對(duì)全全年的收收儲(chǔ)效益益進(jìn)行總總結(jié)評(píng)估估，中心心目前正正在著手手建立一一套貫穿穿收儲(chǔ)工工作全過過程能實(shí)

26、實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)時(shí)監(jiān)控和和統(tǒng)計(jì)功功能，同同時(shí)具備備成本收收益分析析和決策策應(yīng)用功功能的較較為完善善的土地地儲(chǔ)備信信息化管管理系統(tǒng)統(tǒng)，通過過對(duì)南通通土地儲(chǔ)儲(chǔ)備運(yùn)作作數(shù)據(jù)的的統(tǒng)計(jì)分分析并結(jié)結(jié)合政策策面、市市場面動(dòng)動(dòng)態(tài)，及及時(shí)形成成分析報(bào)報(bào)告提供供領(lǐng)導(dǎo)作作出判斷斷決策，從而對(duì)對(duì)階段性性收儲(chǔ)工工作重點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整，促促進(jìn)土地地儲(chǔ)備運(yùn)運(yùn)行健康康發(fā)展。4、盤活活城市國國有資源源。為實(shí)現(xiàn)國國有資產(chǎn)產(chǎn)資源效效益最大大化，城城投集團(tuán)團(tuán)將對(duì)開開發(fā)建設(shè)設(shè)中所擁擁有的店店鋪、商商場、寫寫字樓、會(huì)（商商）展中中心、廉廉租房、醫(yī)院、軌道交交通、地地下管網(wǎng)網(wǎng)及公園園、景區(qū)區(qū)、污水水處理、垃圾處處理、基基礎(chǔ)設(shè)施施冠名權(quán)權(quán)和廣告告經(jīng)營

27、權(quán)權(quán)等國有有資產(chǎn)、國有權(quán)權(quán)益等資資源不斷斷地進(jìn)行行整合經(jīng)經(jīng)營，所所獲得的的租賃收收入集中中用于城城市建設(shè)設(shè)，為城城投集團(tuán)團(tuán)融資平平臺(tái)提供供穩(wěn)定的的現(xiàn)金流流。同時(shí)時(shí)，做到到進(jìn)退有有度，及及時(shí)優(yōu)化化資產(chǎn)結(jié)結(jié)構(gòu)。并并且，堅(jiān)堅(jiān)持不與與民爭利利原則，對(duì)于市市場化程程度高的的項(xiàng)目實(shí)實(shí)施民進(jìn)進(jìn)國退，促進(jìn)城城市建設(shè)設(shè)多元化化投資，讓市場場競爭更更科學(xué)更更文明，達(dá)到各各得其所所、錯(cuò)位位發(fā)展、各自做做優(yōu)做強(qiáng)強(qiáng)的目的的，共同同促進(jìn)城城市發(fā)展展。5、優(yōu)化化融資結(jié)結(jié)構(gòu)。積極借力力資本市市場，構(gòu)構(gòu)建多元元化融資資體系，做活“錢”文章，實(shí)現(xiàn)近近期“多方籌籌資”，破解解資金“瓶頸”，遠(yuǎn)期期“自求平平衡”和“滾動(dòng)平平衡”的目標(biāo)

28、標(biāo)。一是是廣積“財(cái)源”。加大大對(duì)土地地市場的的投入，早介入入早研究究，靈活活運(yùn)用每每個(gè)時(shí)期期的國家家金融政政策，抓抓住融資資相對(duì)便便利且融融資成本本相對(duì)較較低的有有利時(shí)機(jī)機(jī)，以土土地開發(fā)發(fā)的未來來收益為為依托，先行融融資做地地，待時(shí)時(shí)機(jī)成熟熟后，再再推出可可轉(zhuǎn)讓土土地，實(shí)實(shí)現(xiàn)資金金平衡。二是廣廣開“財(cái)路”。積極極拓寬融融資渠道道，涉足足金融市市場，提提升城投投集團(tuán)的的品位。這方面面目前已已完成一一系列動(dòng)動(dòng)作。逐逐步開展展銀行間間短期融融資票據(jù)據(jù)業(yè)務(wù)、發(fā)行城城投債券券等方面面發(fā)展。第二節(jié)項(xiàng)目目基本情情況一、建設(shè)設(shè)目標(biāo)隨著*市社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略的調(diào)整整,新的的幾大新新區(qū)將迅迅速崛起起,*區(qū)、*

29、區(qū)的的建設(shè)和和快速發(fā)發(fā)展,將將徹底改改變*市的城城市格局局。城區(qū)區(qū)將形成成行政、商貿(mào)、文化、休閑娛娛樂等多多中心的的格局。項(xiàng)目的的建設(shè)是是為加快快九江城市市化進(jìn)程程，將九九江建設(shè)設(shè)成為閩閩浙贛皖皖邊界區(qū)區(qū)域性中中心城市市的戰(zhàn)略略目標(biāo),盤活*區(qū)、*區(qū)區(qū)段地塊塊土地，通過功功能和形形態(tài)兩方方面的共共同完善善，將其其建設(shè)成成為具有有交通旅旅游集散散、商業(yè)業(yè)金融、居住休休閑、文文化娛樂樂等綜合合功能的的高水準(zhǔn)準(zhǔn)的城市市副中心心。二、建設(shè)設(shè)地點(diǎn)*區(qū)、*區(qū)區(qū)位于*市城區(qū)區(qū)西、南南部，新新浙贛鐵鐵路線以以南，饒饒北河以以西，信信江北岸岸，帶湖湖北路、天佑大大道所圍圍合的區(qū)區(qū)域范圍圍。規(guī)劃劃總用地地面積約約*

30、.*平方方公里。三、建設(shè)設(shè)規(guī)模本次收儲(chǔ)儲(chǔ)的地塊塊土地面面積72271.11畝畝。一級(jí)級(jí)開發(fā)后后可出讓讓面積為為*.*畝。四、建設(shè)設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目擬擬完成*區(qū)、*區(qū)*.*畝用用地、*區(qū)、*區(qū)主次干干道*.*畝土土地的收收儲(chǔ)工作作，并完完成收儲(chǔ)儲(chǔ)土地的的通水、通電、通路等等前期開開發(fā)。具具體建設(shè)設(shè)內(nèi)容為為：征收土地地總面積積*.*畝，拆遷住住房*.*萬，雜房房*.*萬；土石方工工程:開開挖、填填土石方方*.*萬mm*。其中中*區(qū)區(qū)、*區(qū)整理理區(qū)土石石方*.*萬mm*；*區(qū)區(qū)、*區(qū)主次次干道土土石方*.*萬mm*。在土地開開發(fā)區(qū)域域內(nèi)新建建城市交交通干道道、次干干道、支支道等城城市道路路*.*km,路面

31、總總面積*.*。其中茶茶圣東路路*.*km,路面總總面積*；五三三東大道道*.*kmm,路面面總面積積*.*；稼稼軒大道道*.*kmm,路面面總面積積*；站站前大道道*.*km,路路面總面面積*.*；其他他道路*.*kmm,路面面總面積積*。建設(shè)土地地整理區(qū)區(qū)域內(nèi)給給水、排排水工程程。其中中給水管管線*m,雨雨水排水水管線*m,排污管管線*m。建設(shè)土地地整理區(qū)區(qū)域內(nèi)供供電及路路燈照明明工程，路燈照照明桿線線*.*公里。道路綠化化面積*.*萬。建設(shè)征地地農(nóng)民返返遷房小小區(qū)五處處，占地地面積*，總建建筑面積積*。五、建設(shè)設(shè)期限本項(xiàng)目建建設(shè)期兩兩年。即即從20011年年5月20113年5月。六、投資

32、資估算及及資金籌籌措本項(xiàng)目總總投資222億元元人民幣幣，其中建建設(shè)投資資*.*萬元元（工程程費(fèi)用*.*萬元元，工程程建設(shè)其其他費(fèi)*.*萬元元，工程程預(yù)備費(fèi)費(fèi)*.*萬元元），建建設(shè)期利利息*.*萬元元。本項(xiàng)目資資金來源源為：公公司自籌籌資金*.*萬元元，占投投資總額額的*.*%，申請(qǐng)中中國農(nóng)業(yè)業(yè)發(fā)展銀銀行行貸貸款*萬元元，占投投資總額額的*.*%。還款來來源于本本項(xiàng)目土土地出讓讓收入。第三節(jié)可行行性研究究的編制制依據(jù)、研究過過程一、編制制依據(jù)（1）國國土資源源部、財(cái)財(cái)政部、中國人人民銀行行土地地儲(chǔ)備管管理辦法法20007年年。（2）全全國人民民代表大大會(huì)常務(wù)務(wù)委員會(huì)會(huì)中華華人民共共和國土土地管理

33、理法220044年；（3）全全國人民民代表大大會(huì)常務(wù)務(wù)委員會(huì)會(huì)中華華人民共共和國城城市房地地產(chǎn)管理理法220077年；（4）*省政政府*省國國有土地地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)土地地收儲(chǔ)財(cái)財(cái)務(wù)管理理辦法20004年；（5）*省人人民政府府辦公廳廳*省土地地利用總總體規(guī)劃劃（20006-20220年）；（6）*市市城市總總體規(guī)劃劃（20001-20220）；（7）*市土土地管理理局*市市市區(qū)土地地儲(chǔ)備暫暫行辦法法20002年年；（8）建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)方方法與參參數(shù)（第第三版）20004年年；（9）項(xiàng)項(xiàng)目承辦辦單位可可行性研研究的委委托書；（10）項(xiàng)目承承辦單位位可提供供的相關(guān)關(guān)基礎(chǔ)資資料。二、研究究過程本公

34、司接接受委托托后，立立即組成成項(xiàng)目工工作組并并擬定工工作大綱綱，開始始該項(xiàng)目目的可行行性研究究工作。并于220111年4月初開開始，在在*市市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備中心心、項(xiàng)目目用地所所涉及相相關(guān)單位位的大力力幫助、支持下下對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目用地地區(qū)域的的工程地地質(zhì)、建建設(shè)條件件、交通通工程和和社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)等方方面進(jìn)行行實(shí)地調(diào)調(diào)查，同同時(shí)收集集了現(xiàn)狀狀資料，項(xiàng)目所所在地的的氣象、水文、區(qū)域地地質(zhì)地貌貌等資料料。就本本項(xiàng)目土土地一級(jí)級(jí)整理中中的土石石方工程程、道路路工程、給排水水、供電電、通訊訊管線路路線方案案、交通通現(xiàn)狀、社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)以及及工程技技術(shù)方案案等進(jìn)行行分析和和研究。以*市總體體規(guī)劃為為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目目區(qū)域的

35、的產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展、交交通量的的發(fā)展、用電量量、用水水量、污污染物產(chǎn)產(chǎn)生量進(jìn)進(jìn)行了預(yù)預(yù)測分析析，對(duì)本本項(xiàng)目用用地功能能布局及及道路、給排水水、電力力通訊等等的技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)規(guī)模、路路線方案案、投資資估算以以及本土土地一級(jí)級(jí)整理項(xiàng)項(xiàng)目完成成后的財(cái)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益等等進(jìn)行論論證分析析之后，完成本本項(xiàng)目的的可行性性研究報(bào)報(bào)告。第四節(jié)可行行性研究究結(jié)論城市土地地一級(jí)整整理項(xiàng)目目具有較較好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益和社會(huì)會(huì)效益，項(xiàng)目是是可行的的。一、符合合國家經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策策符合國家家宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策策：20008年金金融危機(jī)機(jī)的爆發(fā)發(fā)影響世世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，世界界各國都都采取積積極的財(cái)財(cái)政政策策和寬松松的貨幣幣政策刺刺激

36、經(jīng)濟(jì)濟(jì)的復(fù)蘇蘇，我國國也相應(yīng)應(yīng)出臺(tái)了了多項(xiàng)政政策拉動(dòng)動(dòng)市場消消費(fèi)并且且加大投投資力度度。隨著城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進(jìn)程程的加速速以及城城市規(guī)模模的逐步步擴(kuò)大，從經(jīng)營營城市的的角度來來看，建建立并完完善土地地整理制制度顯得得尤為重重要，促促使土地地整理概概念從粗粗放性購購地建設(shè)設(shè)開發(fā)到到整合土土地資源源合理利利用的逐逐步轉(zhuǎn)變變。通過過對(duì)土地地的收購購整理，可以為為城市建建設(shè)籌集集大量的的資金，推動(dòng)城城市現(xiàn)代代化建設(shè)設(shè)和城市市經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，可以帶帶來良好好的社會(huì)會(huì)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的的建設(shè)正正是將*市土土地進(jìn)行行整合，優(yōu)化土土地資源源配置，建立土土地供給給引導(dǎo)需需求的新新機(jī)制，保證國國有土地地資產(chǎn)保保值增值值

37、，并緩緩解資金金壓力，快速推推動(dòng)*區(qū)、*區(qū)的的快速發(fā)發(fā)展。符合國家家新農(nóng)村村建設(shè)的的有關(guān)政政策：本本項(xiàng)目通通過對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域內(nèi)72271.11畝畝土地收收儲(chǔ)整理理，采用用異地安安置的辦辦法，建建設(shè)農(nóng)民民集中居居住區(qū)（返遷房房），同同時(shí)完善善失地農(nóng)農(nóng)民的教教育、醫(yī)醫(yī)療、就就業(yè)、生生育、養(yǎng)養(yǎng)老等社社會(huì)保障障體系建建設(shè)，使使城市郊郊區(qū)農(nóng)民民順利轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移為城城市居民民，符合合國家新新農(nóng)村建建設(shè)“統(tǒng)籌城城鄉(xiāng)發(fā)展展”的政策策，也順順應(yīng)了當(dāng)當(dāng)前全球球城市化化浪潮。二、符合合土地利利用的基基本方針針和總體體規(guī)劃為堅(jiān)定不不移地貫貫徹執(zhí)行行“十分珍珍惜合理理利用土土地和切切實(shí)保護(hù)護(hù)耕地”的基本本國策，切實(shí)解解決土地

38、地利用中中存在的的主要問問題，實(shí)實(shí)現(xiàn)土地地資源的的可持續(xù)續(xù)利用，*市市規(guī)劃期期內(nèi)土地地整理利利用的基基本方針針是：對(duì)對(duì)*市市城區(qū)規(guī)規(guī)劃區(qū)范范圍內(nèi)需需要盤活活的國有有土地依依法收回回、收購購，集體體土地依依法征用用后予以以儲(chǔ)存，并通過過前期整整理和出出讓等方方式，盤盤活存量量土地資資產(chǎn)，有有效配置置土地資資源，強(qiáng)強(qiáng)化政府府對(duì)土地地市場的的宏觀調(diào)調(diào)控，實(shí)實(shí)現(xiàn)有效效供地方方式。本項(xiàng)目的的實(shí)施是是在該方方針的指指導(dǎo)下開開展的，符合市市政府政政策及經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展規(guī)律。本項(xiàng)目地地塊屬*區(qū)、*區(qū)區(qū)，為*市中心心城區(qū)總總體規(guī)劃劃中的城城市商業(yè)業(yè)居住規(guī)規(guī)劃區(qū)，收儲(chǔ)以以上區(qū)域域土地，將有利利于*市中心心城區(qū)總總體規(guī)

39、劃劃的落實(shí)實(shí)。三、滿足足市場需需求，解解決供需需矛盾我國是一一個(gè)土地地資源大大國，但但人均土土地資源源占有非非常少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低低于世界界平均水水平。在在人口問問題難以以迅速解解決的前前提下，提高土土地利用用效率顯顯得尤為為重要。本項(xiàng)目目的實(shí)施施有利于于解決土土地的供供需矛盾盾，為經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展提供基基礎(chǔ)條件件。四、符合合中國農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展展銀行貸貸款條件件本項(xiàng)目符符合新新農(nóng)村建建設(shè)貸款款辦法（試行）（以以下簡稱稱貸款款辦法）的貸貸款條件件。（1）本本項(xiàng)目屬屬城市郊郊區(qū)農(nóng)村村土地整整治（土土地收儲(chǔ)儲(chǔ)整理）項(xiàng)目，符合新新農(nóng)村建建設(shè)貸款款政策投投向。貸貸款用途途符合貸款辦辦法第第六條第第一款的的規(guī)定；（2）借

40、借款人條條件符合合貸款款辦法第七條條第一款款的規(guī)定定；（3）本本項(xiàng)目由由政府主主導(dǎo)，充充分體現(xiàn)現(xiàn)政策支支農(nóng)，切切實(shí)保護(hù)護(hù)農(nóng)民利利益，符符合國家家農(nóng)村土土地整理理和收儲(chǔ)儲(chǔ)的有關(guān)關(guān)政策；項(xiàng)目資資本金比比例符合合國家規(guī)規(guī)定；本本項(xiàng)目已已列入*市人人民政府府20111年土土地儲(chǔ)備備計(jì)劃；項(xiàng)目征征地補(bǔ)償償、安置置方案已已得到市市政府批批準(zhǔn)；符符合貸貸款辦法法第八八條的銀銀行相關(guān)關(guān)規(guī)定。五、項(xiàng)目目建設(shè)條條件成熟熟（1）本本項(xiàng)目地地塊均位位于*區(qū)、*區(qū)區(qū)區(qū)域，已已逐步形形成較完完善的配配套設(shè)施施，同時(shí)時(shí)，周邊邊也營造造了良好好的投資資環(huán)境；（2）項(xiàng)項(xiàng)目所在在的區(qū)域域交通運(yùn)運(yùn)輸便利利，路網(wǎng)網(wǎng)四通八八達(dá)，自自古

41、以來來就是長長三角的的直接腹腹地和內(nèi)內(nèi)地通向向華東沿沿海的重重要通道道，距上上海、杭杭州、長長沙、福福州等地地均不超超過半日日車程。（3）項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域周周邊有完完善的社社會(huì)服務(wù)務(wù)配套設(shè)設(shè)施。整整理的土土地區(qū)位位位置優(yōu)優(yōu)越，自自然環(huán)境境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完善善，是理理想的投投資地段段。六、項(xiàng)目目社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益明顯本土地一一級(jí)整理理項(xiàng)目順順利實(shí)施施后，可可出讓土土地面積積達(dá)到*.*畝，項(xiàng)目在在計(jì)算期期內(nèi)公司司可獲得得土地出出讓收入入達(dá)*.*億元元，出讓讓利潤總總額達(dá)*.*億元元，累計(jì)計(jì)上繳政政府調(diào)控控基金*.*億元元。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)態(tài)投資回回收期為為*.*年（含建設(shè)設(shè)期*年），項(xiàng)目投投資財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收

42、收益率為為*.*%，在*%的基基準(zhǔn)財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率下下，項(xiàng)目目財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值為為*.*萬元元。本項(xiàng)目的的建設(shè)將將進(jìn)一步步改善九九江工市市*區(qū)區(qū)、*區(qū)的城城市環(huán)境境，提升升*市市中心城城區(qū)的城城市品位位，項(xiàng)目目建成后后，將為為九江迎來來更多的的投資者者，將吸吸引各類類客商在在這里駐駐足、發(fā)發(fā)展。此此外，它它的建設(shè)設(shè)將對(duì)城城市城市市其它區(qū)區(qū)域的基基礎(chǔ)設(shè)施施配套提提供條件件，增強(qiáng)強(qiáng)了整個(gè)個(gè)九江中心心城區(qū)的的城市活活力，也也為*市城鄉(xiāng)鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一一體化奠奠定了良良好的基基礎(chǔ)。隨著項(xiàng)目目和人口口和快速速增加，*市市第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)必將將得到快快速發(fā)展展，財(cái)政政收入將將大幅度度增加，籌資能能力將不不斷增強(qiáng)強(qiáng)，屆時(shí)時(shí)

43、，城市市地段將呈呈現(xiàn)環(huán)境境優(yōu)美、規(guī)劃井井然、布布局合理理的景象象，九江江的經(jīng)濟(jì)濟(jì)將出現(xiàn)現(xiàn)快速增增長的勢勢頭，將將為區(qū)域域經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展起起到積極極的推進(jìn)進(jìn)作用，進(jìn)而促促進(jìn)*省的經(jīng)經(jīng)濟(jì)繁榮榮和社會(huì)會(huì)穩(wěn)定。本項(xiàng)目的的實(shí)施，可誘導(dǎo)導(dǎo)城郊地地區(qū)加快快城市化化步伐，促進(jìn)人人口和各各類經(jīng)濟(jì)濟(jì)要素向向*區(qū)區(qū)、*區(qū)地區(qū)區(qū)的集聚聚，道路路工程的的建設(shè)，將使交交通更加加便捷，縮短城城區(qū)機(jī)動(dòng)動(dòng)車的運(yùn)運(yùn)行距離離及時(shí)間間，降低低機(jī)動(dòng)車車對(duì)環(huán)境境造成的的不良影影響；增增加綠化化面積，可形成成多條規(guī)規(guī)則的綠綠化分隔隔帶；完完善地下下給排水水管網(wǎng)系系統(tǒng)，可可進(jìn)一步步改善城城市配套套環(huán)境。本工程程建成后后，不但但改善了了城市的的

44、交通環(huán)環(huán)境，對(duì)對(duì)市容、市貌的的美化也也是有益益的。第五節(jié)主要要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱稱單位數(shù)量備注*一級(jí)整理理土地面面積畝*.*區(qū)、*區(qū)區(qū)畝*.*.*項(xiàng)目可提提供出讓讓土地面面積畝*.*主要工程程量*.*平整場地地土石方方工程米*.*萬*.*給排水管管線工程程米給水*米，雨水、污污水管道道各*km*.*道路工程程km*.*路面總面面積*.*.*電力工程程桿千米*.*.*返遷安置置房建設(shè)設(shè)工程平方米*.*萬高層*項(xiàng)目總投投資*.*.*工程費(fèi)用用萬元*.*.*工程建設(shè)設(shè)其他費(fèi)費(fèi)萬元*.*.*預(yù)備費(fèi)萬元*.*.*建設(shè)期利利息萬元*資金來源源*.*自有資金金萬元*.*.*借貸

45、資金金萬元*八年*財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)*.*土地出讓讓收入（項(xiàng)目）萬元*.*按市場價(jià)價(jià)*.*土地出讓讓利潤萬元*.*按市場價(jià)價(jià)*.*投資利潤潤率%*.*%*.*項(xiàng)目動(dòng)態(tài)態(tài)投資回回收期年*.*（含建設(shè)設(shè)期*年）*.*項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值萬元*.*Ic=*%時(shí)*.*項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率%*.*%基準(zhǔn)財(cái)務(wù)務(wù)利率*%*.*借款還清清年份年*.*第六節(jié)結(jié)論論與建議議一、結(jié)論論本項(xiàng)目地地形地質(zhì)質(zhì)條件良良好，收收儲(chǔ)方案案、技術(shù)術(shù)成熟,得到了了九江工工市委、市政府府的大力力支持和和廣大城城鄉(xiāng)居民民的普遍遍擁護(hù)，建設(shè)條條件具備備，經(jīng)分分析測算算經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)效效益良好好，項(xiàng)目目可行。二、建議議在項(xiàng)目實(shí)實(shí)施過程程中可能能存在

46、三三類風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：一是是外部環(huán)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，如政政府干預(yù)預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、城市市發(fā)展風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)規(guī)劃調(diào)整整風(fēng)險(xiǎn)；二是項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，主要要是指項(xiàng)項(xiàng)目融資資風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)債風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)以及及拆遷資資金及時(shí)時(shí)兌付的的風(fēng)險(xiǎn)；三是操操作運(yùn)營營的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，如土土地積壓壓風(fēng)險(xiǎn)等等。為規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，確保保項(xiàng)目目目標(biāo)順利利實(shí)現(xiàn)，建議：（1）項(xiàng)項(xiàng)目建成成后具有有良好的的經(jīng)濟(jì)效效益，對(duì)對(duì)加快經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展，提高高市民生生活質(zhì)量量有較大大的作用用，建議議該項(xiàng)目目盡快實(shí)實(shí)施。（2）建建議采用用“實(shí)物儲(chǔ)儲(chǔ)備”與“紅線儲(chǔ)儲(chǔ)備”相結(jié)合合的方式式?？蓪⒄饔?、整理的的土地出出讓給企企業(yè)或其其他進(jìn)組組織按指指定的用用途使用用，這樣樣即符

47、合合國家的的有關(guān)法法律法規(guī)規(guī)，又能能保護(hù)被被征用的的土地單單位、集集體或個(gè)個(gè)人的合合法權(quán)益益。（3）本本項(xiàng)目整整理的土土地，涉涉及到農(nóng)農(nóng)村集體體所有土土地，需需要通過過征收方方式取得得，必須須保證農(nóng)農(nóng)民的安安置和補(bǔ)補(bǔ)償，保保證農(nóng)民民生活水水平不降降低。第二章項(xiàng)項(xiàng)目背景景及必要要性分析析第一節(jié)項(xiàng)目目提出的的背景城市土地地儲(chǔ)備制制度最早早起源于于19世世紀(jì)荷蘭蘭的阿姆姆斯特丹丹，在我我國上海海市于119966年成立立了首家家城市土土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)土地地發(fā)展中中心，隨隨著土地地市場化化流程的的不斷推推進(jìn)，逐逐步形成成了上海海、杭州州、南通通這三種種具有典典型特征征的城市市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備模式式?，F(xiàn)階階段，土

48、地儲(chǔ)儲(chǔ)備管理理辦法已將土土地儲(chǔ)備備目標(biāo)明明確定位位為有效效調(diào)控土土地供應(yīng)應(yīng)市場、促進(jìn)土土地資源源合理利利用。土土地政策策層面的的有力支支持，為為土地儲(chǔ)儲(chǔ)備帶來來了新的的契機(jī)；然而當(dāng)當(dāng)前嚴(yán)峻峻的經(jīng)濟(jì)濟(jì)走勢與與持續(xù)從從緊的宏宏觀調(diào)控控態(tài)勢，土地儲(chǔ)儲(chǔ)備在機(jī)機(jī)制創(chuàng)新新上面臨臨著新的的挑戰(zhàn)。*市市市委市政政府及時(shí)時(shí)地明確確了建設(shè)設(shè)大*的總體體思路，將*市區(qū)建建設(shè)成江江西東北北部的中中心城市市，建設(shè)設(shè)成為閩閩浙皖贛贛四省邊邊界區(qū)域域性中心心城市。根據(jù)城市市規(guī)劃，*市城區(qū)區(qū)分為（*）老城城地區(qū)。（*）帶湖湖地區(qū)。（*）中心心片區(qū)。（*）旭日日片區(qū)。（*）*區(qū)區(qū)、*區(qū)。（*）三江江片區(qū)。（*）水南南組團(tuán)。（*

49、）羅橋橋組團(tuán)。六大片片區(qū),兩兩個(gè)組團(tuán)團(tuán)。各區(qū)區(qū)功能為為（*）老城城地區(qū)：功能疏疏解、人人口疏散散。（*）帶湖湖地區(qū)：設(shè)施配配套、吸吸納人口口。（*）中心心片區(qū)：極化發(fā)發(fā)展、集集中高效效。（*）旭日日片區(qū)：互動(dòng)發(fā)發(fā)展、融融入城區(qū)區(qū)。（*）*區(qū)區(qū)、*區(qū)：完完善配套套、緊聯(lián)聯(lián)主城。（*）三江江片區(qū)：一江兩兩岸、做做出特色色。（*）水南南組團(tuán)：綠色背背景、做做好減法法。（*）羅橋橋組團(tuán)：適當(dāng)發(fā)發(fā)展、獨(dú)獨(dú)立配套套。*區(qū)、*區(qū)區(qū)規(guī)劃范范圍及規(guī)規(guī)模：*區(qū)、*區(qū)區(qū)位于*城區(qū)東東部，新新浙贛鐵鐵路線以以南，饒饒北河以以西，信信江北岸岸，帶湖湖北路、天佑大大道所圍圍合的區(qū)區(qū)域范圍圍。*區(qū)、*區(qū)區(qū)規(guī)劃區(qū)區(qū)性質(zhì)：*區(qū)

50、、*區(qū)區(qū)片區(qū)是是*市中心心城的有有機(jī)組成成部分，是具備備商業(yè)金金融、居居住休閑閑、文化化娛樂等等綜合功功能的設(shè)設(shè)施優(yōu)良良、環(huán)境境優(yōu)美的的高水準(zhǔn)準(zhǔn)的城市市副中心心。*區(qū)、*區(qū)區(qū)發(fā)展目目標(biāo)：依據(jù)*市市城市總總體發(fā)展展戰(zhàn)略，*區(qū)區(qū)、*區(qū)建設(shè)設(shè)必須融融入城市市良性發(fā)發(fā)展的戰(zhàn)戰(zhàn)略構(gòu)思思，補(bǔ)充充完善城城市總體體規(guī)劃的的功能結(jié)結(jié)構(gòu)，形形成體現(xiàn)現(xiàn)自身產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色色、用地地特色的的空間環(huán)環(huán)境，帶帶動(dòng)城市市向東部部地區(qū)發(fā)發(fā)展。該片區(qū)以以高速鐵鐵路建設(shè)設(shè)和新站站場建設(shè)設(shè)為契機(jī)機(jī)，通過過功能和和形態(tài)兩兩方面的的共同完完善，將將其建設(shè)設(shè)成為具具有交通通集散、商業(yè)金金融、居居住休閑閑、文化化娛樂等等綜合功功能的高高水準(zhǔn)的的

51、城市副副中心。*區(qū)、*區(qū)區(qū)功能定定位：*區(qū)、*區(qū)區(qū)將成為為第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)完善善、以商商業(yè)服務(wù)務(wù)為依托托，以居居住、房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)為主體體的設(shè)施施完善、配套齊齊全、環(huán)環(huán)境優(yōu)美美的綜合合新區(qū)，是城市市空間拓拓展的新新的增長長點(diǎn)。因此，為為了加快快推動(dòng)*區(qū)、*區(qū)區(qū)地區(qū)的的發(fā)展，加大土土地整理理和土地地運(yùn)作力力度，緩緩解資金金壓力，促進(jìn)*區(qū)、*區(qū)區(qū)區(qū)域的的整理建建設(shè)具有有深遠(yuǎn)的的意義。*.*項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展概況為加快城城市化進(jìn)進(jìn)程，把把*建設(shè)成成為贛粵粵閩湘四四省交界界的區(qū)域域性中心心城市的的戰(zhàn)略目目標(biāo)。市市委、市市政府決決定盤活活*區(qū)區(qū)、*區(qū)地塊塊土地，努力把把該區(qū)域域打造成成*中心城城區(qū)交通通集散、商業(yè)金金

52、融、居居住休閑閑、文化化娛樂等等綜合功功能的高高水準(zhǔn)的的城市副副中心。作為*市市人民政政府最重重要投資資和融資資平臺(tái)，*市城市市建設(shè)投投資開發(fā)發(fā)集團(tuán)有有限公司司認(rèn)真履履行政府府投資資資平臺(tái)職職能，承承擔(dān)*區(qū)、*區(qū)土土地一級(jí)級(jí)整理項(xiàng)項(xiàng)目任務(wù)務(wù)。該項(xiàng)目位位于*區(qū)、*區(qū)，以耕地地、未利利用地和和村莊用用地為主主，部分分區(qū)域?yàn)闉?米以以下的低低山丘陵陵，總體體地勢較較為平坦坦，整體體高差起起伏不大大，形狀狀規(guī)整，現(xiàn)狀用用地條件件較好，利于土土地的組組合開發(fā)發(fā)。本次次一級(jí)整整理的地地塊土地地面積（以可出出讓面積積計(jì)）為為：*區(qū)、*區(qū)*.*畝、*區(qū)區(qū)、*區(qū)主次次干道*.*畝，合計(jì)*.*畝。*.*項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)

53、設(shè)的必要要性（*）推推動(dòng)建設(shè)設(shè)用地供供應(yīng)方式式轉(zhuǎn)變，不斷完完善土地地供應(yīng)制制度國有土地地使用權(quán)權(quán)由毛地地出讓改改變?yōu)閮魞舻爻鲎屪專?市城投投集團(tuán)公公司在征征收土地地、完成成了房屋屋拆遷和和土地平平整工作作后再將將土地使使用權(quán)出出讓給土土地使用用權(quán)人，有利于于形成公公正、公公平、公公開的土土地一級(jí)級(jí)市場秩秩序，有有利于消消除和制制止土地地使用權(quán)權(quán)出讓中中的權(quán)利利濫用和和尋租腐腐敗。土土地整理理的實(shí)施施為改變變土地供供應(yīng)方式式提供了了制度條條件，在在推進(jìn)供供地方式式從協(xié)議議出讓向向招標(biāo)、拍賣、掛牌公公開出讓讓方式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變的進(jìn)進(jìn)程中，起到了了有力的的推動(dòng)和和保障作作用。（*）增增強(qiáng)規(guī)劃劃剛性地地位，保

54、保證城市市規(guī)劃有有效、統(tǒng)統(tǒng)一實(shí)施施科學(xué)、合合理的城城市規(guī)劃劃是城市市有序開開發(fā)的前前提。任任何項(xiàng)目目建設(shè)都都應(yīng)當(dāng)遵遵循預(yù)定定的城市市發(fā)展規(guī)規(guī)劃。然然而，從從我國城城市發(fā)展展的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和現(xiàn)狀狀來看，由于城城市建設(shè)設(shè)資金很很大程度度上依賴賴于土地地收益，且在按按項(xiàng)目供供地、實(shí)實(shí)行毛地地批租的的機(jī)制下下，由于于沒有相相應(yīng)的政政府性機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)開開發(fā)用地地預(yù)先進(jìn)進(jìn)行前期期的整理理開發(fā)，政府在在出讓土土地進(jìn)行行開發(fā)時(shí)時(shí)，為了了確保出出讓土地地收益能能夠涵蓋蓋征地及及動(dòng)、拆拆遷補(bǔ)償償?shù)荣M(fèi)用用，往往往會(huì)從調(diào)調(diào)整規(guī)劃劃的角度度重新考考慮該地地塊的開開發(fā)用途途、容積積率等。市場化土土地整理理的出現(xiàn)現(xiàn)，減少少了土地地招

55、商過過程中為為顧及企企業(yè)的困困難而影影響規(guī)劃劃的實(shí)施施這一弊弊端。同同時(shí)，土土地儲(chǔ)備備可以更更好的顯顯化土地地價(jià)值，并以此此綜合平平衡經(jīng)營營性用地地與基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施用用地、工工業(yè)用地地、公益益性用地地之間的的前期開開發(fā)成本本。有利于推推動(dòng)*中心城城區(qū)城市市化進(jìn)程程，建設(shè)設(shè)社會(huì)主主義新農(nóng)農(nóng)村選擇環(huán)境境優(yōu)美的的地段為為被征收收土地農(nóng)農(nóng)民建設(shè)設(shè)返遷安安置房，既提升升了農(nóng)民民生活幸幸福指數(shù)數(shù)，又以以完備的的保障措措施引導(dǎo)導(dǎo)了近郊郊農(nóng)村居居民向城城市居民民過渡，對(duì)促進(jìn)進(jìn)*城市化化，打造造新型農(nóng)農(nóng)村，培培育新市市民具有有重要的的意義。有利于提提高土地地利用率率，節(jié)約約和集約約利用土土地。本項(xiàng)目區(qū)區(qū)用地主主要為

56、丘丘陵低山山地形，區(qū)域內(nèi)內(nèi)用地高高程介于于*-*米之間間，由于于高差較較大缺乏乏完整性性和延續(xù)續(xù)性，延延伸至場場地內(nèi)的的帶狀山山脊和部部分孤山山，使整整個(gè)用地地被分離離的區(qū)域域之間缺缺乏必要要的空間間聯(lián)系。整個(gè)地地塊內(nèi)天天然溝渠渠較多，存在大大量的陡陡坎、坑坑洼及高高差較大大的梯田田。按自自然坡度度劃分，其中適適宜建設(shè)設(shè)用地僅僅占總用用地的*.*%，較適宜宜建設(shè)用用地占總總用地的的*.*%，其余的的地面由由于坡度度大于*%，必須經(jīng)經(jīng)過場地地平整處處理后方方可作為為建設(shè)用用地水土土保持用用地、景景觀綠地地。通過場地地平整，提高土土地利用用率。對(duì)對(duì)項(xiàng)目整整理區(qū)域域內(nèi)的道道路、溝溝渠進(jìn)行行整理，以改

57、善善土地基基礎(chǔ)設(shè)施施條件，提高土土地集約約利用程程度和效效益，促促進(jìn)*新興城城區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)健健康發(fā)展展。城市實(shí)行行雨污分分流的需需要。*市的雨雨季雨量量十分充充沛而且且集中，如果不不搞雨污污分流，每逢暴暴雨，新新整理地地塊的下下水道就就會(huì)因水水量太大大而溢流流而形成成許多坑坑洼。實(shí)施“雨雨污分流流”，雨水水直接進(jìn)進(jìn)入明渠渠，既可可滿足明明渠沿線線園林綠綠化，又又起到了了收集雨雨水和景景觀用水水。同時(shí)時(shí)避免了了雨水進(jìn)進(jìn)入污水水處理廠廠造成污污水運(yùn)營營成本的的增加。實(shí)施“雨雨污分流流”，可以以從源頭頭上節(jié)制制城市的的污染源源頭，將將會(huì)徹底底截?cái)嗍苁芗{水體體污染源源，從而而改善城城市新開開發(fā)區(qū)環(huán)環(huán)境

58、，涵涵養(yǎng)地下下水資源源，有效效遏制環(huán)環(huán)境污染染，是一一項(xiàng)利國國利民的的環(huán)保工工程。（*）促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的需需要通過對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)場場地平整整、排水水明渠建建設(shè)基礎(chǔ)礎(chǔ)工程，項(xiàng)目區(qū)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的建建成，完完善的基基礎(chǔ)設(shè)施施將提升升區(qū)域地地塊價(jià)值值，有利利于吸引引外資進(jìn)進(jìn)入和新新城區(qū)的的加速形形成，最最終使項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊成為推推進(jìn)*城市化化進(jìn)程的的主要力力量，新新城市的的迅速擴(kuò)擴(kuò)張，將將為沿海海發(fā)達(dá)地地區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)承接、*經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整和跨越越式發(fā)展展提供重重要支撐撐點(diǎn)。把把項(xiàng)目區(qū)區(qū)域打造造成為*中心城城區(qū)商業(yè)業(yè)金融、居住休休閑、旅旅游、文文化娛樂樂等綜合合功能的的設(shè)施優(yōu)優(yōu)良、環(huán)環(huán)境優(yōu)美美的

59、高水水準(zhǔn)的城城市副中中心有非非常好的的經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)。第*章 項(xiàng)目目用地與與建設(shè)條條件分析析*.*項(xiàng)項(xiàng)目用地地分析*.*.*項(xiàng)目用用地面積積本次收儲(chǔ)儲(chǔ)的地塊塊土地面面積*.*畝：*區(qū)區(qū)、*區(qū)*.*畝、*區(qū)區(qū)、*區(qū)主次次干道*.*畝。*.*.*項(xiàng)目用用地功能能類別分分析項(xiàng)目用地地功能類類別見下下表：表*-*區(qū)、*區(qū)土土地一級(jí)級(jí)整理項(xiàng)項(xiàng)目用地地類別情情況表序號(hào)土地類別別小計(jì)（畝畝）*耕地*.*荒山、荒荒崗*.*林果地*宅基地*未利用地地及其他他用地*.*合計(jì) =SUM(ABOVE) *.*.*.*項(xiàng)目用用地土地地權(quán)屬情情況本項(xiàng)目所所征收的的*.*畝土土地全部部為農(nóng)村村集體土土地。分分別為信信州區(qū)北北門

60、街道道辦事處處郭門村村和靈溪溪鎮(zhèn)丁家家州村集集體所有有。征地地范圍內(nèi)內(nèi)區(qū)域土土地權(quán)屬屬清楚，不存在在權(quán)屬爭爭議。*.*.*拆遷量量本項(xiàng)目位位于*市城郊郊地帶，人口較較為密集集，拆遷遷量相對(duì)對(duì)較大。經(jīng)項(xiàng)目目建設(shè)單單位實(shí)地地核查，本項(xiàng)目目拆遷量量具體如如下表：表*-* 項(xiàng)目拆拆遷量情情況表序號(hào)拆遷類別別小計(jì)*磚混（木木）結(jié)構(gòu)構(gòu)房屋*雜房*附屬設(shè)施施*墳?zāi)梗ê鎵灒?說說明*、其中中*-*項(xiàng)為住住房面積積，計(jì)*，列入入“拆一補(bǔ)補(bǔ)一”范圍，雜房不不列入安安置房補(bǔ)補(bǔ)償面積積范圍。*、附屬屬設(shè)施包包括曬坪坪、圍墻墻、水井井、沼氣氣池等。*.*主主要建設(shè)設(shè)條件城市框架架的形成成誘導(dǎo)項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)地地塊迅速速升值