基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)影響因素分析

1、基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)影響因素分析摘要：運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)方法構(gòu)建城市住宅市場(chǎng)仿真模型，探究影響房?jī)r(jià)變化的主要因素。結(jié)合沈陽(yáng)市住宅市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)際， 通過(guò)Anylogic軟件構(gòu)造系統(tǒng)因果關(guān)系反饋圖以及流程圖，再利用回路建立數(shù)學(xué)關(guān)系模型，選取房產(chǎn)稅、貸款利率、限購(gòu)政 策3個(gè)變量，討論不同政策對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響。研究發(fā)現(xiàn)，開(kāi)征房產(chǎn)稅，使得市場(chǎng)需求量明顯降低；限購(gòu)政策在一定時(shí)期內(nèi) 可以維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定；提高銀行貸款利率，房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)較大波動(dòng)；在限購(gòu)政策和利率綜合作用下，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響較大。 關(guān)鍵詞：系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)；房?jī)r(jià)；房產(chǎn)稅；限購(gòu)政策；利率Analysis of Factors Affecting the

2、 Housing Price of the Shenyang CityBased on System DynamicsAbstract: The system dynamics method is used to develop a urban residential market simulation model, which is employed to explore the key factors affecting the housing price changes. Based on the actual development of Shenyangs housing marke

3、t, the system causality feedback chart and flow chart are constructed by Anylogic software, and then a mathematical relationship model is established by using loops. Three variables, namely, property tax, loan interest rate and purchase restriction policy, are selected to discuss the impact of diffe

4、rent policies on housing prices. The study found that the introduction of property tax has significantly reduced the market demand. The purchase restriction policy can maintain the stability of house prices within a certain period of time. The interest rate on bank loans was raised, and the house pr

5、ice still kept stable. Under the combined effect of purchase restriction policy and interest rate, the impact on house prices is greater.Keywords： systematic dynamics； housing price； real estate tax； purchase restriction policy； interest rate隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要 組成部分，其發(fā)展規(guī)模影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

6、展需要與國(guó)民經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展相適應(yīng)。但近年來(lái)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)不僅不利 于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，而且影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā) 展。房?jī)r(jià)的高低與人們生活息息相關(guān)，為調(diào)控房?jī)r(jià), 保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定,政府相繼推出土地、金融、 稅收等政策，建房201849號(hào)文中提到“堅(jiān)持調(diào) 控目標(biāo)不放松”，各種調(diào)控政策相繼發(fā)力，但對(duì)房 價(jià)的調(diào)控效果并不顯著。因此，研究影響房?jī)r(jià)的因 素及政策之間的影響，可以為政府及時(shí)調(diào)控房地產(chǎn) 市場(chǎng)，實(shí)施因城施策、分類(lèi)調(diào)控提供政策建議。國(guó)內(nèi)外眾多學(xué)者都對(duì)國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的調(diào)控效果做過(guò)相關(guān)研究。國(guó)內(nèi)學(xué)者從限購(gòu)、房產(chǎn) 稅、利率等不同角度進(jìn)行研究。韓永輝等1利用全 國(guó)33個(gè)大中城市的月度數(shù)據(jù)，構(gòu)建倍

7、差法、類(lèi)倍 差法和傾向得分匹配法三種評(píng)價(jià)模型，使用面板數(shù) 據(jù)和系統(tǒng)GMM計(jì)量分析方法，檢驗(yàn)“限購(gòu)令”對(duì) 房?jī)r(jià)的影響效果，得出限購(gòu)政策對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回 歸起了較大作用，但是采用倍差法，可能影響評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性；陶萍等【I通過(guò)平穩(wěn)性分析、協(xié)調(diào)檢驗(yàn)以 及回歸分析，得出房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)有正U型影響效 應(yīng)，該研究將全國(guó)分為東、中、西三部分，但是每 個(gè)城市的發(fā)展情況都存在差異，應(yīng)該具體城市具體 分析；盧杰等3利用實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)匯率與房?jī)r(jià)呈 正相關(guān)，利率與房?jī)r(jià)成負(fù)相關(guān)，實(shí)際利率能夠調(diào)控 房?jī)r(jià)，但是調(diào)控能力較弱，卻未指出與利率相結(jié)合 的加強(qiáng)調(diào)控能力的其它政策。在發(fā)達(dá)國(guó)家中，房地 產(chǎn)起步早，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，房

8、價(jià)問(wèn)題也 較早受到重視，因此對(duì)于房?jī)r(jià)的研究成果比較豐 富。Sommer K等通過(guò)建立具有累進(jìn)稅制的動(dòng)態(tài)住 房市場(chǎng)模型，發(fā)現(xiàn)取消抵押貸款利率扣除會(huì)導(dǎo)致房 價(jià)下降，同時(shí)廢除抵押貸款的優(yōu)惠政策會(huì)降低住房 所有權(quán)；Robstad5通過(guò)VAR模型研究挪威的房?jī)r(jià) 和信貸對(duì)貨幣政策的影響，研究發(fā)現(xiàn)貨幣政策沖擊 對(duì)房?jī)r(jià)的影響很大，而對(duì)家庭信貸的影響很小，可 以使用貨幣政策緩解房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。此外 Favara等6從供需層面對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行研究；Knoll等7 從土地角度對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行研究。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外 文獻(xiàn)的研究，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有研究對(duì)房?jī)r(jià)與影響因素之間 的相關(guān)反饋關(guān)系關(guān)注不夠。目前探究房?jī)r(jià)影響因素的方法有很多，也有學(xué)

9、 者采用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的方法對(duì)房?jī)r(jià)的影響因素做過(guò) 探究，但從供求關(guān)系出發(fā)探究國(guó)家政策對(duì)房?jī)r(jià)影響 的文獻(xiàn)相對(duì)較少。考慮到沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際 情況，根據(jù)沈陽(yáng)20102018年房地產(chǎn)有關(guān)數(shù)據(jù)，從 供求關(guān)系出發(fā)，利用Anylogic軟件，建立系統(tǒng)動(dòng)力 學(xué)模型，分析不同稅收、限購(gòu)政策、利率條件下房 價(jià)的變化，通過(guò)實(shí)證分析探究國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市 場(chǎng)的影響，進(jìn)而為政府制定政策，落實(shí)因城施策， 調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供建議。1系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型構(gòu)建1.1因果回路圖因果回路圖可以直觀地反映系統(tǒng)變量間的相 關(guān)性和反饋關(guān)系，+箭頭表示正向關(guān)系，-箭頭表示 負(fù)向關(guān)系。正反饋回路表示反饋效果加強(qiáng)，負(fù)反饋 回路表示系統(tǒng)自我修復(fù)。影

10、響房?jī)r(jià)的因素有很多，參考眾多學(xué)者的研 究，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，選取其中產(chǎn)生因 果作用的相關(guān)變量，建立系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)因果回路圖。 構(gòu)建的因果回路圖如圖1所示。從圖中可以看出以下回路：正反饋回路：人 口增長(zhǎng)+一+剛性需求一+房地產(chǎn)總需求一+銷(xiāo)售面圖1因果關(guān)系回路圖積T-房地產(chǎn)供給T-供求比+房地產(chǎn)價(jià)格；負(fù) 反饋回路：保有階段稅費(fèi)+一-投資性需求一-房地 產(chǎn)總需求+供求比T-圖1因果關(guān)系回路圖1.2存量流量圖因果回路圖只能描述存量與流量之間邏輯結(jié) 構(gòu)關(guān)系的基本方面，而不能區(qū)別各變量的性質(zhì)，考 慮到數(shù)據(jù)的可獲得性及其關(guān)系的正確性，對(duì)因果回 路圖進(jìn)行簡(jiǎn)化處理，選取其中主要因素如房地產(chǎn)價(jià) 格、人口增長(zhǎng)、

11、土地價(jià)格增長(zhǎng)、銷(xiāo)售面積、人均住 宅建筑面積、建安成本等建立系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)存量流量 圖（見(jiàn)圖2）。房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格增限購(gòu)政策 影響因子保有階段稅率住宅增加Q面積 二手房首付 比例影響因子房?jī)r(jià)收入影響因子人口增長(zhǎng)。需求實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積A卜地產(chǎn)供給新增供給供求影響因子O八供給實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)竣工面積地產(chǎn)開(kāi)工面土地供給均住宅建筑面積土地成本增長(zhǎng)建安成本增長(zhǎng)開(kāi)發(fā)稅率貸款利率房產(chǎn)稅影響因子供求比圖2房地產(chǎn)價(jià)格存量流量圖土地供給影子1.3相關(guān)參數(shù)說(shuō)明房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格增限購(gòu)政策 影響因子保有階段稅率住宅增加Q面積 二手房首付 比例影響因子房?jī)r(jià)收入影響因子人口增長(zhǎng)。需求實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積A卜地產(chǎn)供給新增供給供求影響

12、因子O八供給實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)竣工面積地產(chǎn)開(kāi)工面土地供給均住宅建筑面積土地成本增長(zhǎng)建安成本增長(zhǎng)開(kāi)發(fā)稅率貸款利率房產(chǎn)稅影響因子供求比圖2房地產(chǎn)價(jià)格存量流量圖土地供給影子存量流量圖中包括4種重要參數(shù)：狀態(tài)變量、 速率變量、輔助變量、常量。1.3.1狀態(tài)變量狀態(tài)變量表示積累環(huán)節(jié)，狀態(tài)變量的數(shù)值大小 表示系統(tǒng)變量在某一特定時(shí)刻的狀況，是流入率與 流出率的凈差額。（1）取沈陽(yáng)市2010年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格 5411元/m2作為價(jià)格狀態(tài)變量的初始值，在此基礎(chǔ) 上按價(jià)格增長(zhǎng)逐年計(jì)算。房地產(chǎn)價(jià)格=初始價(jià)格 （5411元/m2） +價(jià)格增長(zhǎng)。（2）2009年沈陽(yáng)商品房銷(xiāo)售面積是1369.31 萬(wàn)m2,由當(dāng)年實(shí)際銷(xiāo)售情況

13、計(jì)算得到當(dāng)年有60% 的實(shí)際購(gòu)房者得到滿(mǎn)足，則2010年的需求為2282.18 萬(wàn)m2。（3）房地產(chǎn)供給=新增供給-供給實(shí)現(xiàn)。1.3.2速率變量速率變量又稱(chēng)變化率，隨著時(shí)間的推移，使?fàn)?態(tài)變量增加或減少。（1）新增供給=竣工面積+新開(kāi)工面積x0.6。（2）新增需求=投資性需求+剛性需求。（3）價(jià)格增長(zhǎng)由綜合成本、利潤(rùn)率及供求比 確定。1.3.3輔助變量及常量（1）土地價(jià)格根據(jù)沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒中國(guó)有土地 出讓面積以及土地出讓價(jià)款，經(jīng)過(guò)計(jì)算得出，取 2010年土地平均價(jià)格1211.935元/ m2作為初始值。（2）以沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒中常住人口 810.6萬(wàn)人作 為2010年人口的初始值。（3）在閱讀相關(guān)文

14、獻(xiàn)并進(jìn)行數(shù)據(jù)分析之后， 對(duì)開(kāi)發(fā)稅率取值為20%，保有階段稅率取3%，容 積率取2.8，利潤(rùn)率根據(jù)一般情況取20%。2模型有效性檢驗(yàn)初始數(shù)據(jù)主要來(lái)源于沈陽(yáng)20102018年統(tǒng)計(jì)年 鑒、沈陽(yáng)市20102018年統(tǒng)計(jì)公報(bào)、國(guó)家數(shù)據(jù)、中 國(guó)人民銀行官方網(wǎng)站及華經(jīng)情報(bào)網(wǎng)。模型的有效性檢驗(yàn)通過(guò)選取相對(duì)誤差作為衡 量標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算方法如下：e =, （i = 2010, 2011, 2016）K式中，M為真實(shí)數(shù)據(jù)；義為仿真值；當(dāng)杞|5%時(shí)， 說(shuō)明模型可以對(duì)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行很好的模擬。將初始數(shù)據(jù)輸入系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型中，進(jìn)行系統(tǒng) 仿真，得出20102018年沈陽(yáng)房?jī)r(jià)仿真值，將仿真 數(shù)據(jù)與真實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，求出相對(duì)誤差。實(shí)

15、際值 與仿真值如表1所示。2014年真實(shí)房?jī)r(jià)較2013年有所下降，可能原 因是2013年11月25日將二套房首付比例提高到 65%，抑制了投資性購(gòu)房，從而影響了房?jī)r(jià)。由上 表1可知，實(shí)際值與仿真值的相對(duì)誤差百分率都在 5%以?xún)?nèi)，證明建立的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型通過(guò)有效性檢 驗(yàn)。表1 20102018年房?jī)r(jià)實(shí)際值與仿真值對(duì)比表年份實(shí)際值（元/m2）仿真值（元/ m2）誤差（%）2010541154110.02011588456673.72012632162620.9201363486591-3.8201462176495-4.52015686167172.1201671287157-0.42017806

16、28413-0.42018889288440.53仿真實(shí)驗(yàn)3.1稅收政策仿真房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征 收的一種財(cái)產(chǎn)稅，即房產(chǎn)稅影響著購(gòu)房成本。假設(shè) 在2011年開(kāi)征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅稅率為1%，得出仿 真結(jié)果如表2所示。表2開(kāi)征房產(chǎn)稅后實(shí)際值與仿真值對(duì)比表年份實(shí)際值（元/ m2）仿真值（元/ m2）開(kāi)征前需求（萬(wàn) m2）開(kāi)征后需求（萬(wàn) m2）2010541154112282.182282.182011588456592723.832581.812012632162003393.632965.022013634864814774.053951.192014621764036281.1

17、75093.402015686165817029.505626.932016712869317198.675647.832017806278997210.855491.752018889282287829.925789.72開(kāi)征房產(chǎn)稅后，房?jī)r(jià)有所下降，由房產(chǎn)稅開(kāi)征 前后需求量可以看出，使得房?jī)r(jià)有所下降的原因是 需求量減少，改善了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)。雖然開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)有一定抑制作用，但是 增加稅收一定程度上還是會(huì)加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。一 旦開(kāi)征房產(chǎn)稅，賦稅的壓力會(huì)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房人和承租 人的身上，因此還需要政府結(jié)合實(shí)際情況制定合理 的稅率。3.2限購(gòu)政策仿真為調(diào)控房?jī)r(jià)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，沈

18、陽(yáng)市政府不斷出臺(tái)相關(guān)的限購(gòu)政策。沈陽(yáng)市2011 年2月25日印發(fā)執(zhí)行的通知中，明確沈陽(yáng)二環(huán)區(qū) 域內(nèi)實(shí)行限購(gòu)；2013年4月1日，沈陽(yáng)限購(gòu)范圍擴(kuò) 至全城；2014年9月12日，沈陽(yáng)全面解除限購(gòu)。 2018年9月27日沈陽(yáng)市政府就進(jìn)一步做好沈陽(yáng)市 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作將商品房限購(gòu)區(qū)域擴(kuò)大到全 市（遼中區(qū)、新民市、法庫(kù)縣、康平縣除外）。為探究限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，假設(shè)沈陽(yáng)在 2011年開(kāi)始實(shí)施區(qū)域限購(gòu)；2012年實(shí)行全城限購(gòu);2014年解除限購(gòu)。圖3為模擬房?jī)r(jià)與實(shí)際房?jī)r(jià)對(duì)比 圖。實(shí)際值 仿真值圖3限購(gòu)政策下房?jī)r(jià)走勢(shì)從圖3可以看出，實(shí)行限購(gòu)政策抑制了房?jī)r(jià)的 過(guò)快增長(zhǎng)，一定程度上抑制投資性購(gòu)房，改善市場(chǎng)

19、上的需求結(jié)構(gòu)，維持了房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。2011年3月8日，沈陽(yáng)二環(huán)以?xún)?nèi)開(kāi)始實(shí)施限購(gòu), 新國(guó)五條落實(shí)后，沈陽(yáng)二環(huán)以外范圍也被納入限購(gòu) 范圍，而沈陽(yáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要在二環(huán)以外。表3 為20122018年沈陽(yáng)商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額的對(duì) 情況。表3商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額對(duì)比表年份銷(xiāo)售面積(萬(wàn) m2)銷(xiāo)售面積增加值(%)銷(xiāo)售額(億萬(wàn)元)銷(xiāo)售額增加值(%)20122469.6514.061561.1322.5420132262.33-8.391436.05-8.0120141498.40-33.77931.58- 35.1320151065.06-28.92730.74- 21.5620161184.3211.

20、92844. 1815.5220171300.249.791048.2524.1720181354.814.201204.7014.90從表3數(shù)據(jù)可以看出，實(shí)施限購(gòu)政策后，在一 定時(shí)期內(nèi)對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響。 20132015年沈陽(yáng)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均有下 降。限購(gòu)政策在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制投資性購(gòu)房中產(chǎn)生 了較大的影響，在一定時(shí)期內(nèi)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)健 康平穩(wěn)地發(fā)展。3.3利率政策仿真利率影響開(kāi)發(fā)成本和購(gòu)房成本，通過(guò)調(diào)整基準(zhǔn) 利率可以間接調(diào)控房?jī)r(jià)，2007年基準(zhǔn)貸款利率高至 7.74%，2015年5年期以上貸款利率又低至4.9%。 央行的不斷調(diào)息，是否對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了影響，專(zhuān)家學(xué) 者對(duì)此

21、意見(jiàn)不一，現(xiàn)通過(guò)建立的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型探 究利率變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響。圖4為模擬貸款利率在 4.9%、5.9%和6.9%條件下的房?jī)r(jià)走勢(shì)，圖5是不 同利率下供求的變化情況。由圖4和圖5可以看出，提高貸款利率對(duì)于房圖4不同利率下房?jī)r(jià)走勢(shì)圖圖5不同利率下供求比的變化價(jià)產(chǎn)生的作用不明顯，主要體現(xiàn)在供求比的變化不 大。雖然利率對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)的作用不明顯，但當(dāng)房地 產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性繁榮時(shí)，可以提高銀行貸款利 率，增加開(kāi)發(fā)成本；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不足時(shí)，可 下調(diào)銀行貸款利率，提高開(kāi)發(fā)商的投資意愿。3.4混合政策仿真以上3個(gè)仿真實(shí)驗(yàn)都是在單一政策條件下，分 析其對(duì)房?jī)r(jià)以及市場(chǎng)需求產(chǎn)生的影響，考慮到政府 政策實(shí)施的實(shí)際情況，進(jìn)行混合政策仿真實(shí)驗(yàn)。由仿真實(shí)驗(yàn)3知，利率雖然影響開(kāi)發(fā)成本和購(gòu) 房成本，但是對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不明顯，限購(gòu)政策雖 然對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有抑制作用，但房?jī)r(jià)總體還處于 較高水平。現(xiàn)考慮利率和限購(gòu)政策綜合作用下，對(duì) 供求比的影響。假如利率為4.9%，限購(gòu)政策同仿真 實(shí)驗(yàn)2,供求比變化如圖6所示。