某別墅項(xiàng)目報(bào)告

1、上海市佘佘山別墅墅項(xiàng)目報(bào)告告 第一部分分 別墅墅市場(chǎng)分分析一、 總述自上海市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)開開放以來來，首先先而來的的各種高高檔物業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)熱潮，包括市市中心區(qū)區(qū)眾多外外銷辦公公樓、商商住樓、公寓，以及新新興經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)區(qū)區(qū)周邊的的各類外外銷住宅宅樓。在在90年代代初期跟跟隨著上上海的開開發(fā)開放放熱，曾曾導(dǎo)致高高檔物業(yè)業(yè)市場(chǎng)的的一度火火爆。而別墅作作為高檔檔物業(yè)的的頂端產(chǎn)產(chǎn)品，在在90年代代初期蓬蓬勃發(fā)展展。別墅墅最早集集中在虹虹橋路、滬青平平路沿線線，這批批物業(yè)主主要以境境外人士士投資居居住兼物物業(yè)出租租為主，以滿足足境外在在滬高層層管理層層、外商商的生活活居住需需要。進(jìn)入900年代中中后期

2、，隨著上上海經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速發(fā)展，本地內(nèi)內(nèi)需物業(yè)業(yè)消費(fèi)能能力呈同同步上升升之勢(shì)，境內(nèi)人人士改變變公寓式式的傳統(tǒng)統(tǒng)居住方方式，與與國內(nèi)高高級(jí)消費(fèi)費(fèi)相配套套的內(nèi)銷銷別墅開開發(fā)亦漸漸成規(guī)模模，內(nèi)外外銷別墅墅市場(chǎng)開開發(fā)的格格局逐漸漸成型。而隨著上上海房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的逐步步發(fā)展，內(nèi)外銷銷市場(chǎng)的的合并，外銷別別墅已不不符存在在，內(nèi)銷銷別墅占占據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)的主導(dǎo)導(dǎo)地位。隨著上海海房地產(chǎn)產(chǎn)自988年來的的整個(gè)熱熱銷，經(jīng)經(jīng)濟(jì)的增增強(qiáng)，對(duì)對(duì)別墅的的需求也也逐漸增增加。220011年被稱稱為上海海的別墅墅年，供供應(yīng)量主主要集中中在中檔檔價(jià)位別別墅，220022年繼20001年年的開發(fā)發(fā)熱后，無論開開發(fā)規(guī)模模、價(jià)位位都有所

3、所上升，甚至出出現(xiàn)了11億元以以上的“天價(jià)別別墅”。據(jù)最新統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)表明，20002年上上海全年年共新開開別墅559個(gè)，加上分分期開發(fā)發(fā)的大型型別墅項(xiàng)項(xiàng)目，220022年上海海別墅共共上市樓樓盤766個(gè)，別別墅開發(fā)發(fā)用地總總面積達(dá)達(dá)2.886萬畝畝，開發(fā)發(fā)面積共共5488.088萬平方方米。據(jù)據(jù)分析，近幾年年上海別別墅的供供應(yīng)量呈呈逐年上上升之勢(shì)勢(shì)：20000年年別墅新新盤供應(yīng)應(yīng)數(shù)量占占市場(chǎng)供供應(yīng)總量量的122%，20001年上上升為116%，20002年則則上升到到18.5%。上海每年年的別墅墅需求量量一般在在2000萬平方方米左右右，最多多不會(huì)超超過上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)總總需求量量的100

4、%，從從目前的的實(shí)際數(shù)數(shù)字來看看，上海海別墅市市場(chǎng)顯然然已出現(xiàn)現(xiàn)警示信信號(hào)：別別墅市場(chǎng)場(chǎng)的供應(yīng)應(yīng)量迅速速放大已已出現(xiàn)了了供過于于求的現(xiàn)現(xiàn)象。針對(duì)這一一現(xiàn)狀，20003年2月18日，中華華人民共共和國國國土資源源部下發(fā)發(fā)緊急通通知：停停止別墅墅類用地地的土地地供應(yīng)。雖然別墅墅用地已已經(jīng)停止止，但由由于前兩兩年大量量批地，中短期期供應(yīng)不不會(huì)受到到影響。不再增增加新的的別墅供供應(yīng)量，在某些些別墅項(xiàng)項(xiàng)目稀少少但發(fā)展展看好的的區(qū)域，對(duì)于已已經(jīng)拿到到土地的的別墅項(xiàng)項(xiàng)目來說說，可能能是利好好消息。產(chǎn)品升升值空間間恰好凸凸現(xiàn)了個(gè)個(gè)性化別別墅在高高端住宅宅市場(chǎng)中中的價(jià)值值。因此此投資具具有鮮明明產(chǎn)品特特色且總總

5、價(jià)適宜宜的別墅墅產(chǎn)品，仍然具具備一定定的價(jià)值值空間。上海的別別墅供應(yīng)應(yīng)量巨大大，要想想在這些些同類產(chǎn)產(chǎn)品中脫脫穎而出出，具備備自己獨(dú)獨(dú)特個(gè)性性是必不不可少的的條件。作為住住宅產(chǎn)品品的最高高層次，別墅也也有義務(wù)務(wù)為自己己占下的的珍貴土土地留下下可以流流傳的作作品。因因此，特特色別墅墅產(chǎn)品的的惟一性性將使得得他們?cè)谠谖磥硎惺袌?chǎng)上成成為不可可復(fù)制的的別墅精精品。二、 別墅分分布縱觀上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，別墅大大致分布布在（11）青浦浦3188國道沿沿線別墅墅區(qū)；（2）浦東東新區(qū)別別墅區(qū)；（3）新閔閔別墅區(qū)區(qū)；（44）松江江九亭、泗涇別別墅區(qū)；（5）松江江佘山別別墅區(qū)。1、 3118國道道別墅區(qū)區(qū)青浦3

6、118國道道，是一一個(gè)比較較傳統(tǒng)的的別墅區(qū)區(qū)，向外外延伸道道外銷房房比較集集中的古古北住宅宅區(qū)，毗毗鄰虹橋橋機(jī)場(chǎng)、虹橋開開發(fā)區(qū)，沿延安安高架出出入滬青青平公路路，交通通極為便便捷。從從某種角角度上講講，成為為了虹橋橋別墅物物的延伸伸段。與與虹橋地地區(qū)的別別墅相比比，具有有較強(qiáng)的的價(jià)和優(yōu)優(yōu)勢(shì)，依依靠交通通因素，3188國道別別墅區(qū)成成為了上上海西區(qū)區(qū)別墅的的首選。318國國道別墅墅區(qū)自995年開開始開發(fā)發(fā)，開發(fā)發(fā)區(qū)與主主要集中中在3118國道道入口處處，如：明珠花花園、海海天花園園、虹康康別墅等等。早期期上市價(jià)價(jià)格在337000元/M2，隨著著上海房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的整整體低迷迷，價(jià)格格一直在在40

7、000元/M2徘徊。近年來跟跟隨上海海整個(gè)別別墅市場(chǎng)場(chǎng)的熱銷銷，此區(qū)區(qū)域開發(fā)發(fā)力度加加大，逐逐漸向西西側(cè)延伸伸，目前前已形成成以“徐涇”和“銀濤高高爾夫”為中心心的兩大大別墅居居住區(qū)，代表個(gè)個(gè)案徐涇涇九溪溪十八島島、西郊郊美林館館等，銀銀濤高爾爾夫銀濤高高爾夫別別墅、長長堤花園園、大豪豪山林別別墅等。開發(fā)產(chǎn)品品從以往往的獨(dú)立立、聯(lián)體體混合社社區(qū)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向現(xiàn)在在的獨(dú)立立別墅社社區(qū)。區(qū)區(qū)域價(jià)格格也跟隨隨整個(gè)上上海別墅墅市場(chǎng)水水漲船高高，目前前獨(dú)立別別墅價(jià)格格在65500140000元元/M2之間，聯(lián)體別別墅在55000060000元/M2之間。318國國道別墅墅區(qū)自220011年下半半年以來來，受整

8、整個(gè)上海海市別墅墅熱銷，開發(fā)量量急劇增增加，目目前已延延伸至青青浦鎮(zhèn)以以及朱家家角。這這些產(chǎn)品品定位重重復(fù)，缺缺乏個(gè)性性，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)十分激激烈。2、 浦東東別墅區(qū)區(qū)浦東是上上海別墅墅發(fā)展較較晚的區(qū)區(qū)域，但但隨著浦浦東開發(fā)發(fā)，進(jìn)入入全面的的金融、貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)等等功能型型開發(fā)階階段，陸陸家嘴金金融貿(mào)易易區(qū)、金金橋進(jìn)出出口加工工區(qū)的成成熟，帶帶動(dòng)大量量外資機(jī)機(jī)構(gòu)的境境外人士士涌入，相應(yīng)對(duì)對(duì)高品質(zhì)質(zhì)居住場(chǎng)場(chǎng)所的需需求也同同時(shí)增加加。以LLinkks、湯湯臣高爾爾夫別墅墅為代表表的頂端端別墅聚聚集了在在滬工作作、投資資的境外外高層人人士。目前浦東東主要的的別墅板板塊有金金橋-外高橋橋板塊、碧云板板塊、張張江板

9、塊塊、康橋橋板塊、南六公公路沿線線等。與浦西相相比，浦浦東的別別墅有以以下特點(diǎn)點(diǎn)：一是是分布松松散，沒沒有一個(gè)個(gè)真正密密集區(qū)，別墅較較為密集集的區(qū)域域也就是是金橋碧碧云、張張江龍東東大道一一代和南南匯的康康橋、南南六公路路沿線，而所謂謂的集中中也就只只有三三三兩兩幾幾個(gè)別墅墅形成一一個(gè)小板板塊而且且，有些些甚至是是公寓與與別墅混混合的社社區(qū)，不不成氣候候；二是是浦東中中高檔別別墅所占占據(jù)比例例較高，別墅價(jià)價(jià)位基本本在60000元元/M2以上，而且不不乏上海海市廠商商的高端端別墅產(chǎn)產(chǎn)品，1100000元/M2以上的的價(jià)位很很為正常常，大部部分的別別墅總價(jià)價(jià)都在11504000萬以上上，而湯湯臣高

10、爾爾夫別墅墅更是浦浦東別墅墅的佼佼佼者，達(dá)達(dá)到千萬萬以上。隨著上海海GDPP的逐年年增長，中國加加入“世貿(mào)組組織”的影響響，全球球各大跨跨國企業(yè)業(yè)在上海海的投資資力度逐逐年增大大，浦東東作為上上海新興興崛起的的CBDD正被世世人所看看好，與與之同時(shí)時(shí)，隨著著浦東經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快快速發(fā)展展以及各各種市政政設(shè)施的的建設(shè)，浦東將將成為上上海別墅墅市場(chǎng)的的重要組組成部分分。3、 新閔閔別墅區(qū)區(qū)95年地地鐵一號(hào)號(hào)線延伸伸段的建建成通車車；滬閔閔路高架架的建成成；滬杭杭高速公公路的建建成；44號(hào)線快快速感到到的建成成通車。這些都使使得整體體大交通通較為便便捷，再再加上環(huán)環(huán)境較為為清靜，沒有受受到任何何污染，使得

11、新新閔別墅墅區(qū)具有有生存能能力并快快速發(fā)展展的條件件。新閔別墅墅區(qū)和滬滬青平別別墅區(qū)幾幾乎同步步發(fā)展，但由于于缺乏交交通快速速干道直直接聯(lián)接接區(qū)域，再加上上早期入入市產(chǎn)品品規(guī)劃較較差，一一直仰息息在“滬青平平別墅”下生存存，無論論價(jià)格、人氣都都有一定定的差距距?！熬G洲比比華利”作為新新閔別墅墅區(qū)的第第一批開開工別墅墅，從最最初的226000開始銷銷售元/M2，由于于社區(qū)規(guī)規(guī)模大、配套齊齊全，受受到市場(chǎng)場(chǎng)的認(rèn)可可，價(jià)格格不斷上上漲，作作為新閔閔別墅區(qū)區(qū)的領(lǐng)頭頭羊，目目前價(jià)格格已經(jīng)達(dá)達(dá)到700001000000元/M2。與之之同時(shí)開開發(fā)的“伊莎士士花園”、“喬愛別別墅”（一期期）由于于產(chǎn)品定定位脫

12、離離購房者者實(shí)際需需求，再再加上99597年高高檔市場(chǎng)場(chǎng)崩潰，早期銷銷售較差差，在220011年整體體形勢(shì)的的帶動(dòng)之之下，終終于擺脫脫困境，價(jià)格也也有所上上升。新閔別墅墅區(qū)經(jīng)過過多年的的發(fā)展，目前已已經(jīng)具有有一定的的氣候，開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品也從從早期的的聯(lián)體別別墅，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向目前前的獨(dú)立立別墅社社區(qū)。目目前此區(qū)區(qū)域內(nèi)別別墅地塊塊基本開開發(fā)完畢畢。從99年年起已向向外區(qū)域域擴(kuò)散，都市路路一帶開開發(fā)的“櫻園”、“君臨天天下”等別墅墅作為“新閔別別墅區(qū)”的補(bǔ)充充，開發(fā)發(fā)聯(lián)體別別墅，以以總價(jià)優(yōu)優(yōu)勢(shì)獲得得市場(chǎng)成成功，成成為新閔閔別墅區(qū)區(qū)的延伸伸板塊，而顓橋橋地區(qū)規(guī)規(guī)劃的330000畝左右右的別墅墅用地將將繼新閔閔別

13、墅區(qū)區(qū)之后，上海西西南又一一別墅居居住區(qū)。4、 九亭亭、泗涇涇別墅區(qū)區(qū)九亭、泗泗涇別墅墅區(qū)發(fā)展展起源于于99年， “新上海海弄里人人家”、“半島花花園”、“北美經(jīng)經(jīng)典”等一批批聯(lián)體別別墅，以以25000元/M2左右的的價(jià)格闖闖入上海海別墅市市場(chǎng)，號(hào)號(hào)稱“市中心心的公寓寓=九亭的的別墅”，以總總價(jià)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，吸引引了大批批追求別別墅生活活的購房房者，啟啟動(dòng)了九九亭鎮(zhèn)的的別墅開開發(fā)熱潮潮。九亭別墅墅市場(chǎng)區(qū)區(qū)域，因因?yàn)榻煌ㄍl件較較為理想想，將來來的R44縣也將將經(jīng)過本本區(qū)域，但由于于飛機(jī)噪噪聲影響響，自身身開發(fā)理理念的不不成熟，九亭鎮(zhèn)鎮(zhèn)別墅板板塊，已已成為上上海最為為集中的的低總價(jià)價(jià)別墅市市場(chǎng)。跟隨著

14、九九亭別墅墅開發(fā)熱熱的蔓延延，整個(gè)個(gè)上海別別墅市場(chǎng)場(chǎng)的熱銷銷，泗涇涇鎮(zhèn)也悄悄然燃起起了別墅墅開發(fā)潮潮，不過過與九亭亭別墅相相比，泗泗涇別墅墅開發(fā)，無論在在整體規(guī)規(guī)劃還是是在政策策配合上上，都具具有一定定的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。而與與之同時(shí)時(shí)，泗涇涇別墅的的開發(fā)理理念、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)，更為為成熟，產(chǎn)品從從中低端端的多聯(lián)聯(lián)、雙拼拼別墅，轉(zhuǎn)向獨(dú)獨(dú)立別墅墅，目前前價(jià)格在在60000100000元元/M2之間，成為上上海別墅墅市場(chǎng)中中高檔別別墅物業(yè)業(yè)的中堅(jiān)堅(jiān)分子。5、 佘山山別墅區(qū)區(qū)佘山自古古以來以以風(fēng)光綺綺麗，山山上多茂茂林秀竹竹，奇石石名泉，鳥語花花香，更更有豐富富的歷史史勝跡，成為了了人文環(huán)環(huán)境和自自然環(huán)境境的勝

15、地地。上海別墅墅市場(chǎng)的的成熟，高端產(chǎn)產(chǎn)品的需需求，交交通條件件的支持持滬青青平高速速公路，佘山這這一“國際自自然山水水居住區(qū)區(qū)”成為了了上海樓樓市上真真正的豪豪宅，擁擁有上海海僅有的的山景和和相關(guān)配配套設(shè)施施。而上上海頂級(jí)級(jí)別墅上海海紫園也也在佘山山別墅板板塊內(nèi)。佘山目前前別墅市市場(chǎng)由五五大別墅墅社區(qū)組組成，總總價(jià)一般般在400010000萬之之間。（除上海海紫園除除外）第二部分分 區(qū)域域市場(chǎng)分分析一、 區(qū)域簡簡述1、 佘山山簡述佘山鎮(zhèn)地地處上海海市西南南的松江江區(qū)，緊緊鄰松江江大學(xué)城城，距上上海市中中心355公里，離離上海虹虹橋國際際機(jī)場(chǎng)118公里里。全鎮(zhèn)鎮(zhèn)面積774.77公里，人人口4.5

16、萬，是松江江區(qū)土地地面積最最大的一一個(gè)鎮(zhèn)。上海唯唯一的國國家級(jí)旅旅游度假假區(qū)-佘山國國家旅游游度假區(qū)區(qū)坐落于于境內(nèi)。佘山是松松江發(fā)展展區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)的中中心之一一，有豐豐富的土土地資源源和山林林資源，構(gòu)成得得天獨(dú)厚厚的環(huán)境境優(yōu)勢(shì)和和經(jīng)濟(jì)輻輻射優(yōu)勢(shì)勢(shì)。2、 佘山山自然景景觀佘山風(fēng)景景秀麗，擁有豐豐富的歷歷史古跡跡，是人人文環(huán)境境和自然然景觀的的勝地。佘山是天天目山的的余脈，處于太太湖碟形形洼地東東延部分分，是上上海絕無無僅有的的山林勝勝地。松松江九峰峰泛指佘佘山地區(qū)區(qū)的十二二山峰北竿竿山、鳳鳳凰山、玉屏山山（薛山山）、（庫公山山）、東東佘山、西佘山山、辰山山、鐘賈賈山、天天馬山、小機(jī)山山、橫云云山和

17、小小昆山。西佘山海海拔988米，有遠(yuǎn)遠(yuǎn)東第一一圣母大大殿之稱稱的天主主教堂而而馳名中中外，東東佘山則則以貿(mào)林林修竹、奇峰怪怪石、懸懸崖峭壁壁、竹徑徑通幽、古跡依依稀，而而令人其其懷古之之情。佘佘山以自自然山林林為依托托，以度度假休閑閑和現(xiàn)代代娛樂設(shè)設(shè)施為重重點(diǎn)，高高起點(diǎn)、高質(zhì)量量的建設(shè)設(shè)融休閑閑度假、旅游觀觀光、宗宗教朝圣圣、科普普教育等等功能為為一體的的綜合性性旅游度度假區(qū)。本項(xiàng)目北北靠鳳凰凰山、西西毗鄰薛薛山，南南臨風(fēng)光光秀麗的的月湖、雕塑公公園，西西側(cè)隔河河相望佘佘山高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)，地理理位置得得天獨(dú)厚厚。3、 佘山山交通佘山距人人民廣場(chǎng)場(chǎng)約355公里，距距虹橋機(jī)機(jī)場(chǎng)約220公里里。從徐

18、家匯匯至松江江新城的的R4線，在佘山山將設(shè)有有2站，更更是拉近近佘山與與市中心心的距離離。滬青平高高速公路路現(xiàn)已建建成通車車，到市市區(qū)只需需20分鐘鐘，滬寧寧、滬杭杭高速和和方松公公路、沈沈磚公路路、泗陳陳公路等等連接市市區(qū)的快快速干道道，到浦浦東、虹虹橋機(jī)場(chǎng)場(chǎng)一路沒沒有紅綠綠燈，交交通十分分便捷。4、 佘山山規(guī)劃上海佘山山國家旅旅游度假假區(qū)核心心區(qū)按其其自然環(huán)環(huán)境和功功能性質(zhì)質(zhì)形成“一圈、一心、五區(qū)”的規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)。一圈：核核心區(qū)的的生態(tài)綠綠化保護(hù)護(hù)圈一心：核核心區(qū)的的綜合服服務(wù)區(qū)五區(qū)：自自然景觀觀風(fēng)貌二、 區(qū)域房房地產(chǎn)市市場(chǎng)縱觀全球球的富人人區(qū)，都都有各自自的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和氣質(zhì)質(zhì)，它決決非地域域的

19、簡單單分隔，其決大大多數(shù)都都是依山山傍水，沿岸呈呈帶狀分分布，無無論海岸岸、河岸岸或湖岸岸，一個(gè)個(gè)城市最最高檔居居住區(qū)通通常坐落落在最美美的景觀觀地帶。以山水水為尊是是富豪階階層選擇擇居所和和建筑師師設(shè)計(jì)豪豪宅選址址的共識(shí)識(shí)。譬如如：美國國紐約長長島、洛洛杉磯的的比佛利利山莊、加州的的ORAANGEE、COUUNTYY以及巴巴黎十六六區(qū)、悉悉尼玫瑰瑰灣、香香港淺水水灣、臺(tái)臺(tái)北陽明明山等，都具有有這一特特性。環(huán)境，是是佘山打打造富人人區(qū)的基基礎(chǔ)。西佘山、東佘山山、薛山山、鳳凰凰山呈眾眾星捧月月之勢(shì)，新挖掘掘的人工工湖月湖又又似生輝輝之滿月月，使原原本缺水水的佘山山，盡現(xiàn)現(xiàn)靈秀之之美。佘佘山自然然

20、山水在在上海的的唯一性性和不可可再生性性形成了了它的稀稀缺性，加上佘佘山離去去歷史文文化源遠(yuǎn)遠(yuǎn)流長，有深厚厚的人文文底蘊(yùn)，正是構(gòu)構(gòu)筑富人人區(qū)的絕絕好條件件。而市市政府高高起點(diǎn)的的規(guī)劃使使佘山成成為上海海富人區(qū)區(qū)成為現(xiàn)現(xiàn)實(shí)。佘山具有有五大突突出特點(diǎn)點(diǎn)，構(gòu)筑筑世界級(jí)級(jí)富人區(qū)區(qū)的先決決條件。第一、 區(qū)位優(yōu)優(yōu)越、不不可替代代。對(duì)于于頂級(jí)豪豪宅，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)不是在在CBD中心，而是遠(yuǎn)遠(yuǎn)離CBBD，但但到CBBD卻非非常便捷捷。滬青青平高速速公路的的建成通通車，使使時(shí)間距距離大為為縮短，2040分鐘鐘的車程程使生活活與工作作在心理理、心理理上有效效的區(qū)隔隔，真正正做到“離塵不不離城”。第二、 環(huán)境優(yōu)優(yōu)雅，

21、歷歷史形成成。作為為上海唯唯一的自自然山林林景觀、AAAAA級(jí)國國家旅游游度假區(qū)區(qū)、國家家森林公公園。歷歷史形成成的自然然山水正正是打造造富人區(qū)區(qū)的必要要條件。第三、 建筑精精美、風(fēng)風(fēng)格各異異。佘山山目前五五大別墅墅社區(qū)打打造佘山山國際自自然山水水居住區(qū)區(qū)，匯集集國內(nèi)外外著名規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)公司和和建筑大大師，以以國際觀觀的超大大眼界，精心打打造別墅墅。第四、 有配合合富豪身身份的配配套設(shè)施施。在佘佘山國際際自然山山水居住住區(qū)，頂頂級(jí)高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)、五星星級(jí)酒店店、天馬馬山賽場(chǎng)場(chǎng)等一系系列高檔檔次旅游游休閑設(shè)設(shè)施，正正逐步興興建完善善。第五、 人人文底蘊(yùn)蘊(yùn)深厚。歷史勝勝跡遺留留勝多，矗立于于西佘山

22、山山頂?shù)牡氖ツ复蟠蠼烫?，曾被羅羅馬教庭庭封為“遠(yuǎn)東第第一大堂堂”，氣勢(shì)勢(shì)懾人，又飄然然超脫塵塵世之感感。正是是這深厚厚的人文文底蘊(yùn)，給佘山山富人區(qū)區(qū)的形成成以有力力的精神神支撐。交通，是是佘山富富人區(qū)生生存的條條件20022年底，與延安安路高架架連接的的滬青平平高速公公路實(shí)現(xiàn)現(xiàn)貫通，使佘山山與市中中心的連連接十分分便捷，30分鐘鐘可至市市中心，工作、生活有有效的結(jié)結(jié)合。而而徐家匯匯通往松松江的輕輕軌R44線，將將于20005年年竣工，在佘山山地區(qū)設(shè)設(shè)有2站，這這對(duì)于佘佘山富人人區(qū)無疑疑又是特特大的利利好消息息。 客源源，是佘佘山富人人區(qū)有力力的支撐撐隨著申城城國際化化進(jìn)程的的加快，申城正正越來

23、越越成為國國外投資資者的首首選地，世界5500強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)已已有三分分之二落落戶上海海，來自自世界著著名企業(yè)業(yè)的眾多多總裁已已匯集上上海。這這些國內(nèi)內(nèi)外富豪豪階層，經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力雄厚厚，對(duì)生生后質(zhì)量量的要求求非常高高，并希希望居住住在生活活水平相相近的人人群。絕佳環(huán)境境、富豪豪人群、交通因因素，這這支撐富富人區(qū)的的三大概概念，佘佘山板塊塊都一一一具備。而自220011年起整整個(gè)上海海別墅市市場(chǎng)的持持續(xù)升溫溫，對(duì)高高端別墅墅產(chǎn)品的的需求日日益增大大，佘山山別墅區(qū)區(qū)在此情情形下，突現(xiàn)在在市面上上。目前全力力打造佘佘山自然然山水居居住區(qū)的的五大別別墅社區(qū)區(qū)上海海紫園、佘山-天鄰別別墅、紫紫都-上海晶晶園、佘

24、佘山月湖湖山莊、佘山高高爾夫別別墅，都都是從220022年下半半年至220033年初開開始銷售售或預(yù)定定，總案案量約8800戶戶左右。這五大大別墅社社區(qū)各有有自身特特色：佘佘山月湖湖山莊上海海擁有最最大水系系的別墅墅社區(qū)；佘山高高爾夫別別墅處在高高爾夫球球場(chǎng)之內(nèi)內(nèi)；而上上海紫園園更是是擁有龐龐大的私私家花園園、個(gè)性性化的設(shè)設(shè)計(jì)、島島嶼別墅墅的概念念，成為為整個(gè)上上海最為為頂尖的的別墅社社區(qū)。佘山別墅墅區(qū)核心心區(qū)規(guī)劃劃興建別別墅5000戶，由五大大別墅區(qū)區(qū)組成，而目前前因世貿(mào)貿(mào)集團(tuán)在在佘山投投資五星星級(jí)酒店店的因素素，又批批給世貿(mào)貿(mào)集團(tuán)興興建1000戶別別墅的優(yōu)優(yōu)惠條件件，由此此，佘山山別墅核核

25、心區(qū)的的別墅套套數(shù)增加加到6000戶（尚不包包括本項(xiàng)項(xiàng)目的別別墅戶數(shù)數(shù)）。目前佘山山別墅板板塊，房房型面積積一般在在30005000M2之間，總價(jià)保保持在55008000萬之間間，私家家花園占占地在223畝之間間，居住住的舒適適、身份份的體現(xiàn)現(xiàn)，對(duì)上上海工作作、生活活的富豪豪階層具具有極強(qiáng)強(qiáng)的吸引引力。而泗涇板板塊的別別墅（特特別是靠靠近方松松公路佘佘山銀湖湖別墅、包括即即將上市市的天安安別墅），因地地位的相相類似，總價(jià)的的優(yōu)勢(shì)，對(duì)佘山山低總價(jià)價(jià)別墅有有較大競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。三、 在銷個(gè)個(gè)案案名上海紫園園效果圖展展示開發(fā)商上海嘉城城兆業(yè)房房地產(chǎn)有有限公司司樓盤位置置西佘山環(huán)環(huán)山路99號(hào)產(chǎn)品規(guī)劃占地13

26、800畝戶數(shù)150戶戶容積率0.2以以下戶均占地地68畝畝房型面積積700 M2以上價(jià)格范圍0.1551.33億元主力2000030000萬樓盤介紹紹“上海紫紫園”占地13380畝畝，水域域面積3300畝畝，水深深3米，河道道寬闊可可行使游游艇，每每戶平均均占地668畝，在在上海乃乃至全國國都是極極為罕見見。小區(qū)區(qū)島嶼共共12個(gè)和和一個(gè)半半島，都都是由古古典歐式式的133座鋼結(jié)結(jié)構(gòu)彩橋橋連接，園內(nèi)不不僅有人人造的巨巨型涌泉泉和瀑布布?jí)坝^觀，而且且還有天天然的深深達(dá)788米的深潭潭，另外外還擁有有千百棵棵百年以以上的大大樹，與與佘山一一脈相連連。整個(gè)個(gè)小區(qū)真真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)度身訂訂制（即即根據(jù)客客戶

27、需求求及選定定地塊建建造），并配置置世界超超級(jí)設(shè)備備。 案名佘山-天天鄰別墅墅效果圖展展示開發(fā)商上海眾優(yōu)優(yōu)置業(yè)有有限公司司樓盤位置置沈磚公路路38999弄產(chǎn)品規(guī)劃占地278畝畝戶數(shù)108戶戶容積率0.2戶均占地地23畝畝房型面積積3005000M2價(jià)格范圍4006000萬主力500萬萬左右樓盤介紹紹中國傳統(tǒng)統(tǒng)居住歷歷來講究究的是“藏風(fēng)得得水”，天鄰鄰別墅北北東西佘佘山爾藏藏風(fēng)，三三面碧水水而得水水。以太太極陰陽陽圖為規(guī)規(guī)劃基點(diǎn)點(diǎn)，貫穿穿南北的的S形主動(dòng)動(dòng)線，猶猶如太極極天脈，構(gòu)成形形體上的的陰陽調(diào)調(diào)和，實(shí)實(shí)現(xiàn)與大大自然共共生共鳴鳴的理想想境界。與此同同時(shí)，佘佘山-天鄰別別墅在宜宜人的尺尺度上進(jìn)

28、進(jìn)一步地地提升空空間序列列的品位位，采用用坡地造造景，由由南至北北逐漸填填土墊高高地勢(shì)，由此來來增加節(jié)節(jié)電的空空間韻味味，內(nèi)部部結(jié)構(gòu)因因循佘山山的地貌貌水系特特征，利利用錯(cuò)落落有致的的水網(wǎng)穿穿插，且且在別墅墅區(qū)內(nèi)整整體環(huán)通通。天鄰鄰的所有有別墅都都是以北北美風(fēng)格格為主。案名紫都-上上海晶園園效果圖展展示開發(fā)商上海紫都都佘山房房地產(chǎn)有有限公司司樓盤位置置佘北公路路、泗陳陳公路口口產(chǎn)品規(guī)劃占地13000畝戶數(shù)300余余戶（一一期300余戶）容積率0.2戶均占地地23畝畝房型面積積3006000 M22價(jià)格范圍50013000萬主力6008000萬樓盤介紹紹以尊重打打低溫利利于自然然生態(tài)為為尺度，在

29、山水水基地上上巧妙的的將不同同季節(jié)、不同生生物圈的的自然結(jié)結(jié)晶移天天縮地的的在晶園園完全體體現(xiàn)。萬萬正規(guī)化化32大組組團(tuán)，3300余余棟別墅墅和兩幢幢國際級(jí)級(jí)會(huì)所分分布在天天然水道道分隔而而成的大大大小小小的島嶼嶼上，水水岸如屏屏、綠島島如棋，形成島島中有湖湖、湖中中有島的的壯美奇奇觀?；赝鈬鷩鸀樘烊蝗缓拥劳送俗?00米，坡景景、林帶帶圍繞整整個(gè)晶園園，使其其得以保保持斯密密和寧靜靜。晶園園地依山山伴水的的天造地地設(shè)之利利，別墅墅都因勢(shì)勢(shì)而造，相互錯(cuò)錯(cuò)落有致致。案名佘山月湖湖山莊效果圖展展示開發(fā)商上海利寶寶房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營有限限公司樓盤位置置林蔭大道道18888號(hào)產(chǎn)品規(guī)劃占地600畝畝戶

30、數(shù)68戶（一期）容積率0.144戶均占地地3畝房型面積積5009000 M22價(jià)格范圍65025000萬主力80010000萬樓盤介紹紹緊鄰5000月湖湖，遠(yuǎn)眺眺望佘山山，正對(duì)對(duì)十八洞洞森林高高爾夫球球場(chǎng)。此此項(xiàng)目是是上海最最大的水水系個(gè)案案之一，綠化率率達(dá)到990.66%。月月湖山莊莊把綠化化、路網(wǎng)網(wǎng)、熟悉悉環(huán)境作作為山莊莊建設(shè)的的主體上上，在社社區(qū)中植植栽上千千種成年年大樹，喬木比比例占77%做魚魚，擁有有2條活水水河，近近萬米的的水岸線線，并營營造出大大島、小小島、半半島、水水灣的獨(dú)獨(dú)特整體體布局，是“水、自自然、建建筑和諧諧統(tǒng)一”，首創(chuàng)創(chuàng)自然森森林生態(tài)態(tài)別墅，從而大大棗具有有海派文文化

31、底蘊(yùn)蘊(yùn)和自然然水景觀觀的世界界級(jí)園林林別墅，更首次次引入私私家高爾爾夫果嶺嶺。案名佘山高爾爾夫別墅墅效果圖展展示開發(fā)商上海佘山山國際高高爾夫俱俱樂部有有限公司司樓盤位置置林蔭大道道19999號(hào)產(chǎn)品規(guī)劃占地500畝畝戶數(shù)120幢幢（獨(dú)立立）+330余幢幢聯(lián)體別別墅容積率0.2戶均占地地3畝左右右房型面積積3408000 M22價(jià)格范圍50013000萬主力800萬萬左右樓盤介紹紹整個(gè)項(xiàng)目目將一座座森林丘丘陵型純純會(huì)員制制高爾夫夫球場(chǎng)與與一個(gè)高高尚別墅墅社區(qū)和和諧的融融合在一一起。以以意大利利TUSSCANN風(fēng)格為為藍(lán)本，精心規(guī)規(guī)劃的別別墅布局局將同球球場(chǎng)的脈脈絡(luò)，和和諧的伸伸展在起起伏的球球道之

32、間間，并與與周邊水水系渾然然一體，形成極極富意大大利風(fēng)格格田園山山居風(fēng)味味的高尚尚社區(qū)。社區(qū)配配備高爾爾復(fù)會(huì)所所和社區(qū)區(qū)會(huì)所，度假酒酒店，室室內(nèi)外游游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)，便利利店，未未來還將將建造直直升機(jī)停停機(jī)坪、游艇碼碼頭，高高爾夫?qū)W學(xué)校等設(shè)設(shè)施，切切實(shí)營造造國際化化的生活活、社交交平臺(tái)。案名佘山銀湖湖別墅效果圖展展示開發(fā)商廣東黃河河實(shí)業(yè)集集團(tuán)上海海房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司樓盤位置置泗陳公路路8888號(hào)（方方松路口口）產(chǎn)品規(guī)劃占地70000畝（一一期4220畝）戶數(shù)127幢幢容積率0.2戶均占地地2畝房型面積積3005000 M22價(jià)格范圍2606200萬主力400萬萬左右樓盤介紹紹該案占地地面積77

33、0000畝，前前后分十十期開發(fā)發(fā)。首期期占地4420畝畝，共計(jì)計(jì)建有別別墅1227套。每戶配配有雙車車庫或單單車庫，還建有有公共地地下車位位。配套套設(shè)施有有紅外線線報(bào)警、室內(nèi)外外泳池以以及會(huì)所所。私家家花園每每戶5000到20000平方方米不等等。臨近近佘山風(fēng)風(fēng)景區(qū)，視覺景景觀好，空氣質(zhì)質(zhì)量高，規(guī)劃中中將建有有多項(xiàng)配配套設(shè)施施，小區(qū)區(qū)環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)充分分體現(xiàn)親親水住宅宅的別墅墅居住理理念。在銷個(gè)案案比較：上海紫園園佘山-天天鄰別墅墅紫都-上上海晶園園佘山月湖湖山莊佘山高爾爾夫別墅墅佘山銀湖湖別墅容積率0.2以以下0.20.20.1440.20.2社區(qū)規(guī)模模13800畝278畝畝13000畝600畝

34、畝500畝畝70000畝戶均占地地68畝畝23畝畝23畝畝3畝23畝畝2畝房型面積積700 M2以上3005000 M223006000 M225008000M23408000 M223005000M2主力總價(jià)價(jià)30000萬左右右500萬萬左右6008000萬80010000萬800萬萬左右400萬萬左右佘山別墅墅區(qū)在銷銷別墅容容積率控控制在00.2以以下，戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)遵循舒舒適、寬寬敞為依依據(jù)，面面積相對(duì)對(duì)上海其其他別墅墅區(qū)域較較大，一一般都在在3000 5000M2之間，總價(jià)受受私家花花園以及及產(chǎn)品影影響，呈呈2個(gè)區(qū)間間段，5500萬萬左右和和8000萬左右。其銷售售或是預(yù)預(yù)定雖然然相對(duì)上

35、上海其他他別墅略略為緩慢慢，但卻卻比較穩(wěn)穩(wěn)定，表表明上海海工作、生活的的頂端富富豪對(duì)佘佘山自然然居住區(qū)區(qū)的認(rèn)可可。第三部分分 客源源分析佘山別墅墅區(qū)目前前已購客客戶分析析佘山，作作為上海海為數(shù)不不多的擁擁有一流流自然景景觀條件件的風(fēng)景景區(qū)，其其土地有有著無以以倫比的的稀缺性性。位于于該區(qū)域域的上海海頂級(jí)別別墅上海紫紫園，作作為華東東地區(qū)首首個(gè)身價(jià)價(jià)過億的的天價(jià)別別墅，已已經(jīng)成為為整個(gè)上上海別墅墅市場(chǎng)、甚至國國內(nèi)別墅墅市場(chǎng)的的一面旗旗幟。最最近，五五大品牌牌發(fā)展商商的聯(lián)合合開發(fā)和和共同炒炒作，已已經(jīng)使得得佘山地地區(qū)的自自然景觀觀條件優(yōu)優(yōu)勢(shì)和未未來發(fā)展展前景得得到最大大限度的的發(fā)揮。佘山因?yàn)闉槠湓?/p>

36、上上海獨(dú)一一無二的的自然條條件，它它的地段段已經(jīng)完完全為廣廣大成功功人士所所認(rèn)可，眾多實(shí)實(shí)力開發(fā)發(fā)商正在在極力打打造這一一上海最最為頂級(jí)級(jí)的別墅墅區(qū)域。佘山，它已經(jīng)經(jīng)成為上上海首屈屈一指的的富人區(qū)區(qū)。以下是佘佘山地區(qū)區(qū)目前五五大別墅墅社區(qū)所所銷售或或是預(yù)定定的客源源（除佘佘山高爾爾夫別墅墅尚未開開始接受受預(yù)定外外）：客戶來源源客戶構(gòu)成成而佘山月月湖山莊莊比較例例外，此此案目前前所有的的預(yù)定客客戶均是是上海本本地人士士。購買動(dòng)機(jī)機(jī)多數(shù)是以以自主為為主，少少數(shù)作為為投資而本項(xiàng)目目也將以以上客層層作為今今后銷售售，所爭(zhēng)爭(zhēng)取的對(duì)對(duì)象。第四部分分 SSWOTT分析Streengtth優(yōu)勢(shì) 交通滬青平公公路的建建成通車車，使佘佘山別墅墅區(qū)和市市中心的的時(shí)間距距離大為為縮短，至人民民廣場(chǎng)只只需要330分鐘鐘。 環(huán)境北緊靠鳳鳳凰山，西毗鄰鄰薛山，東側(cè)隔隔河相望望佘山高高爾夫球球場(chǎng)，南南面即是是4000畝的雕雕塑公園園和月湖湖，環(huán)境境幽雅，風(fēng)水絕絕佳，在在整個(gè)佘佘山別墅墅區(qū)內(nèi)也也是獨(dú)一一無二。