蚌埠項目商業(yè)定位與招商提案

1、蚌埠X項目商業(yè)定位提議10月24日第1頁蚌埠因我而變本案定位訴求：第2頁 使命一 重新塑造休閑、美食商業(yè)地標(biāo) 使命二使命三本案所承載使命：找回代言蚌埠新型商業(yè)精神 定義動感體驗式商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)第3頁壹城市發(fā)展環(huán)境調(diào)查貳項目周圍商業(yè)環(huán)境分析叁商業(yè)定位與業(yè)態(tài)組合提議目錄 Contents肆商業(yè)定位與業(yè)態(tài)組合提議招商策略與組織計劃第4頁點擊添加文本點擊添加文本商業(yè)市場環(huán)境總結(jié)項目商圈價值發(fā)覺城市商業(yè)發(fā)展簡析壹Part 1 / 蚌埠商業(yè)現(xiàn)實狀況第5頁高新區(qū)禹會 區(qū)淮上區(qū)蚌山區(qū)龍子湖片區(qū) 經(jīng)開區(qū)龍子湖片區(qū)和蚌山區(qū)為市場最熱點區(qū)域，從新商圈發(fā)展機遇優(yōu)勢來看，該區(qū)域已然具備了市場客群熱點關(guān)注，成為中高端生活和消費

2、圈層代表之地，給塑造商業(yè)地標(biāo)提供了天然市場熱度基礎(chǔ)和中高端客群基礎(chǔ)。城市化發(fā)展進度加緊，東南成為區(qū)域熱點一）蚌埠市主要商圈分布與現(xiàn)實狀況城市外擴，各城區(qū)商業(yè)自給能力正不停加強，而不一樣區(qū)域生活環(huán)境又賦予商業(yè)不一樣要求；第6頁商業(yè)多中心格局趨勢顯著，高鐵、政務(wù)中心引領(lǐng)兩大新商圈快速崛起。淮河路商圈新城區(qū)商圈西區(qū)商圈高鐵商圈 蚌埠商圈未來將主要由淮河路商圈、新城區(qū)商圈、高鐵商圈三大商圈組成，新興商圈發(fā)展速度加緊。西區(qū)商圈作為隸屬商圈，仍將只能作為區(qū)域自給而存在，邊緣化趨勢顯著。而高鐵和政務(wù)中心崛起，勢必會讓貫通龍子湖東海大道兩段成為商業(yè)關(guān)鍵熱點。第7頁老城淮河路商圈 總結(jié)：作為城市傳統(tǒng)商業(yè)中心，淮

3、河路商業(yè)聚集城市絕大部分消費群體，但伴隨日益增加差異化消費需求，以及業(yè)態(tài)、檔次、規(guī)模制約，該商圈以難以覆蓋整個市區(qū)消費需求，消費外溢顯著，促使商業(yè)升級和多中心加速形成。匯金商業(yè)廣場百大購物中心老百貨大樓新世紀(jì)購物中心南山兒童公園步行街淮河路商圈商業(yè)現(xiàn)實狀況：蚌埠最繁榮商業(yè)地段，業(yè)態(tài)成熟、經(jīng)營良好，是蚌埠最集中商業(yè)圈,淮河路商業(yè)中心包物美超市、百大合家福超市以及家俱商場、眼鏡專賣等專業(yè)專賣店和國貨路等商業(yè)街；功效定位：由集中商業(yè)和一條步行街組成，綜合商業(yè)中心客戶起源：主蚌埠市全市居民為主，部分附近縣市客戶，人氣非常旺盛。第8頁蚌埠會展中心寶龍城市廣場家樂福萬達(dá)影城沃爾瑪財富廣場蚌埠市體育場淮河文

4、化廣場商業(yè)現(xiàn)實狀況：新城商圈以會展中心、大劇院、科技中心、休閑中心、金融中心及四星級以上酒店等為代表，以拉開全方面發(fā)展序幕，新項目開始不停涌現(xiàn)。功效定位：大型綜合商業(yè)中心，以超市、餐飲為主?？蛻羝鹪矗盒鲁菂^(qū)和主城區(qū)客戶為主。規(guī)劃前景：定位為商務(wù)金融中心，突出品質(zhì)消費、休閑消費和商務(wù)消費特點。重視提供消費者徜佯休閑購物空間總結(jié)：周圍配套設(shè)施較新，配套完善，商業(yè)形態(tài)發(fā)達(dá)，但相對主城區(qū)，當(dāng)前人氣仍有欠缺。缺乏含有較強目標(biāo)性消費驅(qū)動型商業(yè)體。雖品質(zhì)有所提升但業(yè)態(tài)創(chuàng)新度不高。商業(yè)面臨競爭壓力大，未能有效契合市場基礎(chǔ)。新城區(qū)商圈 第9頁位置：地處張公山公園以西涵蓋了張公山18村廣大區(qū)域。 西區(qū)人口密度大，

5、這決定了西區(qū)商業(yè)小商品銷售業(yè)發(fā)展快速。已形成小吃、衣飾、小家電及小區(qū)娛樂場所密集帶。特點：以小百貨、街邊店等原始商業(yè)形態(tài)而存在。小結(jié)：因為缺乏先進市場管理，造成西區(qū)商業(yè)形態(tài)失衡，大量高水平消費人口流失?，F(xiàn)在西區(qū)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)顯著滯后于蚌埠市其它商業(yè)區(qū)。不過因為基礎(chǔ)牢靠，只要合理調(diào)整市場策略，加大市場規(guī)范和引導(dǎo)，西區(qū)發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?。但就?dāng)前而言，只能滿足自給，難以與其它商圈并駕齊驅(qū)。西區(qū)商業(yè)圈西區(qū)商圈 第10頁位置：蚌埠南站位于市龍子湖區(qū)境內(nèi)大學(xué)園區(qū)東首東海大道以南，是京滬高鐵與京福高鐵聯(lián)結(jié)點，是安徽省規(guī)模最大， 輻射最廣高鐵樞紐，也是未來全國最主要高速鐵路交通樞紐之一。發(fā)展：按照城市總體規(guī)劃，

6、以高鐵客站為中心龍子湖東部組團，將發(fā)展成為功效齊全當(dāng)代化新興城區(qū)。高鐵商圈 高鐵商圈小結(jié)：高鐵新區(qū)商業(yè)已成為蚌埠市重點發(fā)展，與新城區(qū)商圈、淮河路商圈并駕齊驅(qū)城市三大關(guān)鍵商圈。立足高鐵南站國家級交通樞紐定位，高鐵商圈未來發(fā)展前景無限。而高鐵商圈發(fā)展崛起，必將深入帶動政務(wù)新區(qū)新商圈，凸顯東海大道中軸地位！第11頁新城區(qū)商圈高鐵商圈本項目位處新城區(qū)商圈輻射，又把守關(guān)鍵動脈龍子湖大橋，伴隨兩大商圈崛起，項目標(biāo)地標(biāo)性與商業(yè)價值將與日俱增！項目區(qū)位價值發(fā)覺 兩大商圈黃金分割點！東海大道伴隨兩大商圈崛起，龍湖大橋城市動脈地位將逐步提升。第12頁序號名稱 總建筑面積（） 發(fā)展商 業(yè)態(tài)主力店開業(yè)時間1蚌埠萬達(dá)廣

7、場95萬 蚌埠萬達(dá)廣場有限企業(yè)購物中心+高檔寫字樓+酒店公寓萬達(dá)商業(yè)廣場2 瀚林銀座96萬瀚林地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)住宅+公寓+商業(yè)待定待定3百樂門國際文化經(jīng)貿(mào)廣場37萬蚌埠百樂門置地有限企業(yè)住宅+公寓+商業(yè)待定待定4海亮明珠65萬海亮房地產(chǎn)有限企業(yè)住宅+商業(yè)待定5綠地中央廣場70萬綠地集團商業(yè)綜合體待定待定6新地城市廣場67.2萬金大地綜合體待定待定7鵬欣水游城130蚌埠鵬欣水游城置業(yè)投資有限企業(yè) 綜合體待定待定8歐尚城市綜合體3萬 待定待定伴隨蚌埠城市快速發(fā)展，大致量新生綜合型商業(yè)項目開始不停涌現(xiàn)。綜合型商業(yè)體扎堆出現(xiàn)，既是城市發(fā)展必定，也拷問著未來城市商業(yè)發(fā)展。第13頁序號名稱 總建筑面積（）

8、 發(fā)展商 業(yè)態(tài)主力店開業(yè)時間1東方新天地30萬 蚌埠市樂業(yè)地產(chǎn)有限企業(yè)綜合商業(yè)、沿街商鋪、綜合市場、多層、高層住宅、SOHO公寓 待定2璀璨明珠旺世界3萬 安徽璀璨置業(yè)有限企業(yè)商業(yè)辦公綜合體商業(yè)綜合體底3蚌埠天洋國際大廈 7.8萬蚌埠天洋集團公寓、辦公、綜合商場待定待定4萬方新都會廣場16萬安徽萬方置業(yè)投資股份有限企業(yè)住宅+商業(yè)待定待定5匯金中央水城 7.6萬安徽中匯投資集團有限企業(yè)商鋪待定待定 據(jù)初步統(tǒng)計，近兩年新增項目經(jīng)營性商業(yè)面積已遠(yuǎn)超200萬平米，巨大體量使得未來同質(zhì)化商業(yè)競爭將不可防止并將逐步白熱化。怎樣在激烈市場競爭中夾縫求生，是本項目不得不考慮問題。第14頁經(jīng)歷史發(fā)展和后天打造，

9、蚌埠市現(xiàn)有各個商圈能級、業(yè)態(tài)、消費檔次都有不一樣，而且伴隨城市發(fā)展迎來了各自機遇期；近年蚌埠市政府大量投放大型集中式商業(yè)、專業(yè)市場商業(yè)物業(yè)規(guī)劃土地，未來兩三年內(nèi)，大量集中式商業(yè)將上市開業(yè)，商業(yè)運行及投資將蘊含風(fēng)險與危機；縱觀整個市區(qū)，商業(yè)街區(qū)分布林散、無序化，缺乏如南京1912、成都寬窄巷子、合肥罍街等類型特色主題街區(qū)，部分中高端娛樂、餐飲消費勁無法釋放，消費外流嚴(yán)重，為本案打造主題街區(qū)創(chuàng)造一個先天契機；商業(yè)小結(jié)：蚌埠正進入大型集中式商業(yè)消費時代，在未來2-3年內(nèi)大型集中商業(yè)全方面開業(yè)市場環(huán)境下，商業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化日益嚴(yán)重，以定位求突破，以目標(biāo)性、體驗式特色為主題商業(yè)將成為商業(yè)發(fā)展新方向；于本案啟

10、示：1、本案擁有一線湖景資源，具備打造情景商業(yè)先決條件；2、鑒于市場商業(yè)定位同質(zhì)化和本案體量，本案應(yīng)遵照差異化、尋找市場空白點以及借鑒其它城市同類型成功案例標(biāo)準(zhǔn)，確定商業(yè)主題業(yè)態(tài)；第15頁Part 2 / 項目本體分析 項目SWOT及特質(zhì)解析 成功案例借鑒競品項目商業(yè)情況項目區(qū)位解讀貳第16頁本案周圍自然生態(tài)資源非常豐富，毗鄰國家4A級風(fēng)景區(qū)龍子湖等。周圍安徽財經(jīng)大學(xué)、蚌埠學(xué)院、蚌埠醫(yī)學(xué)院等高校林立。項目有住宅、商業(yè)等綜合物業(yè)形態(tài)，同時引進國際高端五星級酒店品牌喜來登大酒店?；春禹椖可虡I(yè)所在位置東海大道環(huán)湖西路一線湖景資源第17頁在蚌埠新城市發(fā)展規(guī)劃布局中,項目地塊屬于整個城市中心區(qū)位。伴隨龍

11、子湖片區(qū)東西兩端崛起,本項目把守龍湖大橋,含有非常優(yōu)越發(fā)展區(qū)位優(yōu)勢.分析: 在未來趨向前景顯著情況下,近年來眾多房企開始扎堆出現(xiàn)在龍子湖兩端,面對競品項目標(biāo)頻現(xiàn),怎樣差異化定位揚長避短、突出主題才是本項目商業(yè)追求利益最大化可取之道。第18頁區(qū)域競品商業(yè)項目調(diào)研（競品商業(yè)地圖）121中復(fù)光華城2海亮明珠34345656綠地中央廣場翰林銀座百樂門新地城市廣場787萬達(dá)廣場8水游城海亮天御991010龍湖春曉文政務(wù)辦公區(qū) 以東海大道為主軸,未來將成為蚌埠商業(yè)關(guān)鍵競爭區(qū)。東海大道在未來不但將是商業(yè)中心軸，也將是蚌埠市未來經(jīng)濟生活和商業(yè)消費主軸。本項目位于東海大道中心地段,怎樣在東海大道眾多競品中脫穎而

12、出將是商業(yè)定位關(guān)鍵。車第19頁鵬欣水游城項目地址蚌山區(qū)工農(nóng)路與朝陽路交匯處商業(yè)定位集合居住、商務(wù)、辦公、旅游、購物、休閑等功效第五代商業(yè)shopping park開發(fā)商蚌埠鵬欣水游城置業(yè)投資有限企業(yè)總建筑面積130萬方關(guān)鍵SLOGAN富有生活和商業(yè)融合氣息 “沒事就去水游城逛逛吧”。占地面積26.6萬方項目點評項目3月份破土開工以來進度較快。當(dāng)前主推住宅。商業(yè)定位口號上雖提法有一定吸引力，但建筑還是以綜合體出現(xiàn)，詳細(xì)后效發(fā)展還有待觀察，尤其是甲方運行決心將直接關(guān)系項目成敗。關(guān)鍵點評：以水文化主題商業(yè)定位上輕易出彩，但運行及投入成本較高。重點個案分析：第20頁綠地中央廣場項目地址龍湖路與龍躍路交

13、叉口（市政府正南約600米）商業(yè)定位皖北最高雙塔寫字樓城市之門，一站式高端城市綜合體。開發(fā)商綠地集團總建筑面積70萬方交通條件117、122、126、207路，公交體系發(fā)達(dá)。占地面積249畝項目點評以綠地集團一貫來看，本項目未來強勢依然是住宅+高端寫字樓，至于商業(yè)定位和運行能力則極難有出彩預(yù)期。值得關(guān)注是可能主力店動態(tài)。重點個案分析：關(guān)鍵點評：綠地商業(yè)更主要作用是壯大區(qū)域影響力。第21頁百樂門國際文化經(jīng)貿(mào)廣場項目地址東海大道與延安路交叉口商業(yè)定位一站式特色城市綜合體，蚌埠國際TOP生活領(lǐng)跑者，百樂門大劇院，1.5萬方婚慶主題廣場，2萬平米臺灣美食城。開發(fā)商蚌埠百樂門置地有限企業(yè)總建筑面積34萬

14、方占地面積51063平米項目點評該項目商業(yè)特點鮮明，此次以1.5萬方規(guī)模打造一站式婚宴主題廣場。足見其商業(yè)運行決心。預(yù)期在未來該項目商業(yè)將很有競爭力。這種競爭力不是因為其定位特色，而是基于其運行決心。重點個案分析：關(guān)鍵點評：假如真將婚宴主題廣場做到1.5萬方，既是孤膽英雄,也是商業(yè)同質(zhì)化無奈之舉。第22頁新地城市廣場項目地址東海大道與延安路交口西南側(cè)商業(yè)定位百萬地標(biāo)綜合體，百萬國際生活場開發(fā)商安徽金大地集團總建筑面積67.2萬方市政配套靠近萬達(dá)與光彩商貿(mào)城，周圍學(xué)校、醫(yī)院、銀行等配套資源豐富。占地面積218667.76M2項目點評作為金大地集團進軍蚌埠旗桿項目，區(qū)位選擇精準(zhǔn)，搶占未來商業(yè)意圖顯

15、著。商業(yè)定位及業(yè)態(tài)與當(dāng)?shù)叵M完美契合，才是重中之重。重點個案分析：關(guān)鍵點評：金大地商業(yè)在省內(nèi)也算是大刀闊斧。但很輕易陷入與萬達(dá)、百樂門、水游城肉搏戰(zhàn)中.第23頁蚌埠萬達(dá)廣場項目地址東海大道與工農(nóng)路交口商業(yè)定位模型化、國際化城市綜合體開發(fā)商萬達(dá)集團總建筑面積95萬方交通條件公交109、126在萬達(dá)廣場北站下，118、123、303路東海大道站下車，另還有101、103、1、125等占地面積218667.76M2項目點評作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭老大，萬達(dá)不論在哪都是一個城市地標(biāo)。商業(yè)影響力不言而喻，但更主要萬達(dá)集團從容運行實力。重點個案分析：關(guān)鍵點評：對我們來說,避開與萬達(dá)直接競爭,走出自己特色,愈加

16、契合當(dāng)?shù)厥袌鲋翞殛P(guān)鍵.第24頁經(jīng)過走訪項目周圍乃至全市競品商業(yè)街區(qū)發(fā)覺：1、老城區(qū)商業(yè)街道狹窄、臟亂，業(yè)態(tài)無序化，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，急待升級；2、新城區(qū)商業(yè)規(guī)劃籠統(tǒng)、業(yè)態(tài)無精準(zhǔn)化定位，人氣聚攏效應(yīng)差，待發(fā)展成熟，尚需時日；項目商業(yè)調(diào)研分析整個城市缺乏一個特色化、規(guī)?；?、當(dāng)代化休閑體驗式消費街區(qū)，愈加缺乏是足以代言整個蚌埠中高端休閑體驗式商業(yè)標(biāo)桿。 這個城市缺乏中高端休閑體驗消費精神歸宿!第25頁項目商業(yè)總結(jié)優(yōu)勢 Strength劣勢 Weakness機遇 Opportunity威脅 Threats區(qū)位優(yōu)勢：地處新老城區(qū)交接處，且周圍有良好環(huán)境資源地塊優(yōu)勢：地塊東北兩面緊鄰馬路，給本項目帶來人流

17、量，同時昭示性強，為商業(yè)推廣宣傳增加優(yōu)勢；且北邊緣著龍子湖，環(huán)境優(yōu)美。特色街區(qū)目性消費街區(qū)體驗式消費街區(qū)差異化消費街區(qū)+引導(dǎo)品質(zhì)消費人氣輻射全市目客群+城市名片概念元素符號項目商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略主題商業(yè)類型契機：當(dāng)前蚌埠特色主題式商業(yè)極少市場發(fā)展契機：蚌埠特色消費需求正在逐步增加，城市中高端消費勁正在外溢，急需一個載體商業(yè)出現(xiàn)；商業(yè)競爭：市場大量商業(yè)逐步入市，業(yè)態(tài)競爭：各大集中式商業(yè)均在尋找主題定位突破口，誰先搶得先機，誰將取得市場一大部分蛋糕；電商沖擊：傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)正在受到電商沖擊，未來將逐步侵吞傳統(tǒng)業(yè)態(tài)市場份額人口：項目本身及住宅人口暫時較少商業(yè)內(nèi)街：內(nèi)街在后期輕易碰到運行困難等不利原因第26頁

18、在這么市場環(huán)境下，我們應(yīng)該怎樣打造一個市場需要商業(yè)產(chǎn)品？第27頁其實其它城市也都碰到過，只是有成功了！第28頁成功案例借鑒1、武漢天地2、合肥豆瓣匯第29頁占地面積建筑面積容積率綠化率經(jīng)營模式租金物業(yè)費3.3萬8.2萬3.0330%只租不售80-120元/月25元/業(yè)態(tài)以餐飲為主項目餐飲業(yè)態(tài)占比過半，輔助娛樂、零售，能有效聚集項目人氣，提升項目標(biāo)著名度。立面形象好武漢天地沿襲原有建筑格調(diào)，在此基礎(chǔ)上進行民國風(fēng)情購物街區(qū) 打造，經(jīng)過民國時期建筑格調(diào)引發(fā)武漢本土消費者 文化共鳴。武漢天地第30頁第31頁290米90米16米25米18米建筑密度50%，高度20米，內(nèi)部街道寬度9米-12米第32頁第3

19、3頁商業(yè)外擺擴大面積第34頁第35頁不論是武漢天地還是合肥豆瓣匯商業(yè)內(nèi)涵早已不但僅在限于其本身，已開始融入越來越多元素。成功者如此，我們應(yīng)該怎樣定位?第36頁點擊添加文本點擊添加文本商業(yè)經(jīng)營示意業(yè)態(tài)布局與商業(yè)提議整體商業(yè)定位分析叁Part 3 / 商業(yè)定位與業(yè)態(tài)組合第37頁商業(yè)項目定位主要依據(jù)三個原則：市場環(huán)境、消費者需求以及項目本身特點。分析項目標(biāo)市場環(huán)境背景找到商圈特點和市場空白點全面了解商圈消費對項目目標(biāo)客戶確定和招商工作含有關(guān)鍵作用依據(jù)項目本身特點，因地制宜形成最優(yōu)業(yè)態(tài)組合和差異化經(jīng)營，甚至能夠適度超前。從三個角度尋找最正確契合點！本項目商業(yè)定位基本標(biāo)準(zhǔn)第38頁 區(qū)域內(nèi)商業(yè)可塑性強，未

20、來潛力非?？捎^,當(dāng)前商業(yè)較為依賴?yán)铣菂^(qū)，但隨之經(jīng)濟生活成熟和商業(yè)發(fā)展，城市多中心商業(yè)格局將是大勢所趨。本項目占據(jù)城市發(fā)展主軸，應(yīng)立足于打造未來商業(yè)標(biāo)桿，以高度視眼，前瞻性定位，引導(dǎo)未來市場和全局市場?；緲?biāo)準(zhǔn)一：市場環(huán)境第39頁 消費需求 消費者整體基數(shù)較大，未來消費群體廣泛，且日益增加城市人口有利于消費集聚。 傳統(tǒng)消費需求也尋求當(dāng)代化，人均GDP不停提升會對餐娛零售等第三產(chǎn)業(yè)提出更多“中高端化質(zhì)量”要求。城市居民人均可支配收入近年來收入水平維持較快發(fā)展，旅游經(jīng)濟提升也需要新商業(yè)形象。項目周圍小區(qū)及常住消費人口眾多?；緲?biāo)準(zhǔn)二：第40頁項目本身特點 項目位于眾多社會公建圍繞中間位置。交通便捷，

21、周圍新興住宅小區(qū)林立，從條件上說有能力借助現(xiàn)有優(yōu)勢與未來發(fā)展打造成為城市商業(yè)靈魂之地。本項目商住結(jié)合，商業(yè)體量合理，景觀資源突出，具備打造中高端休閑體驗式商業(yè)基本要素。商業(yè)物業(yè)形態(tài)，有主有次。滿基本足各類業(yè)態(tài)承載需求。具備營造特色型商業(yè)地標(biāo)硬件條件?；緲?biāo)準(zhǔn)三：第41頁商業(yè)可塑性強城市多中心化是大勢所趨消費潛力可觀市場存在品質(zhì)消費缺口景觀資源突出周圍中高端項目聚集市場環(huán)境前瞻性定位，適度拔高，具備引導(dǎo)未來全局市場條件本身特點消費需求物業(yè)形態(tài)較為合理從三個角度尋找最正確契合點！第42頁專業(yè)定位與運行 ：任何商業(yè)項目標(biāo)成功都離不開準(zhǔn)確市場定位，專業(yè)和前瞻定位是確保項目成功第一要素。項目突破方向優(yōu)異

22、形象定位引導(dǎo)市場：在定位品牌宣傳上做強勢宣傳推廣。從概念期就給市場釋放一個強烈信號：是什么？從介入市場開始就引導(dǎo)市場。項目發(fā)展方向了解：項目突破方向第43頁最終打造城市特色化商業(yè)標(biāo)桿以成著運行理念傳達(dá)成功信念以高品質(zhì)動感休閑奠定關(guān)鍵競爭力適度前瞻，引導(dǎo)未來，搶占制高點第一步第二步第三步第四步項目定位突破方向 集餐飲、娛樂、購物、休閑生活于一體，以中青年為主要消費人群中高端休閑體驗式消費中心！第44頁完美地帶3.0 美食，美玩，美景蚌埠市首個吃文化+親子定制+青年動感主題湖景街區(qū)主題定位商業(yè)無主題不活，為充分體現(xiàn)商業(yè)價值屬性，我們建議本項目主題定位為：第45頁商業(yè)功效體系 精品小吃功效各地特色菜

23、系夜市燒烤親子、娛樂休閑功效親子教育、娛樂生活超市青年主題概念店關(guān)鍵引擎輔助動力當(dāng)?shù)靥厣〕耘_灣美食生活配套零售兩大功效體系：以精品小吃文化主題為引擎，親子、青年動感娛樂休閑為輔。攀巖、足球、KTV功效定位第46頁目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)消費者： 含有強勁消費欲望和盲目消費神理青年、追求品質(zhì)生活含有一定消費勁中高收入人群以及追求優(yōu)質(zhì)服務(wù)、安全舒適環(huán)境喜來登房客。目標(biāo)消費群 當(dāng)?shù)乜腿合瞾淼强腿嚎腿禾卣鳎禾攸c：喜歡追求娛樂、新鮮、刺激青年人，品質(zhì)消費群；消費需求：安全、有檔次、有品質(zhì)感精品小吃，超越現(xiàn)場，有形象、有面子特色消費；項目功效：為其提供品質(zhì)化、精品化，全功效特色消費！客群特征：特點：追求特色消

24、費，安全消費，品質(zhì)消費交通方式：私家車、高鐵等消費需求：主要是特色餐飲、精品美食小吃等，重視特色性、檔次和環(huán)境 項目功效：為其提供足以代言蚌埠特色化美食娛樂基地。主力補充第47頁高端市場中端市場低端市場企業(yè)職員、普通居民企業(yè)管理層、私營業(yè)主、中高級白領(lǐng)、中高收入市民企業(yè)家等中高端市場習(xí)慣原有消費環(huán)境當(dāng)?shù)仄胀腿簩ο竽昙o(jì)特征外來客群中高收入人群追求當(dāng)代娛樂刺激生活年輕人青年主題客群；有中高收入中年客群；追求品質(zhì)生活，追求傳統(tǒng)與當(dāng)代碰撞與融合追求當(dāng)代娛樂休閑方式 目標(biāo)客群以崇尚品質(zhì)、追求當(dāng)代娛樂中青年人為主目標(biāo)客戶定位第48頁高端市場中端市場低端市場物業(yè)檔次低 中 高客戶層面高 中 低天湖國際檔次

25、定位業(yè)態(tài)升級后全方位覆蓋新消費需求滿足 + 新消費理念引導(dǎo)說 明：對現(xiàn)有城市特色商業(yè)做全方面拔高，以嶄新形象重塑蚌埠當(dāng)?shù)孛朗澄幕Ｎ鞘兄懈叨讼M客群。優(yōu)化城市商業(yè)消費環(huán)境。第49頁 輻射范圍定位秉承項目做城市商業(yè)地標(biāo)總目標(biāo)。關(guān)鍵輻射圈為城市范圍，次級輻射圈立足城區(qū)輻射周圍縣區(qū)，以打造商業(yè)地標(biāo)為宗旨，吸引外來客群消費首選，以突破項目影響力，引導(dǎo)未來市場。市域消費、外來消費首選地！外來消費各縣區(qū)消費市區(qū)輻射范圍定位立足中心，輻射全境以城市中心姿態(tài)打造商業(yè)中心第50頁定位評價填補商業(yè)空白，打造蚌埠中高端休閑體驗式商業(yè)娛樂圣地。整體定位小結(jié)：總結(jié)整體主題定位：蚌埠市 首個吃文化+親子定制+青年動感

26、地帶主題湖景街區(qū)；目標(biāo)定位：塑造蚌埠新商業(yè)地標(biāo)；功效定位：以小吃文化主題功效為引擎，親子、青年娛樂休閑為輔全功效消費圣地；檔次定位：業(yè)態(tài)升級后中高端覆蓋；輻射范圍定位：立足中心，輻射全境。以城市地標(biāo)高度打造商業(yè)地標(biāo)；目標(biāo)客群定位 :含有強勁消費欲望和盲目消費神理青年、追求品質(zhì)生活含有一定消費勁中高收入人群以及追求優(yōu)質(zhì)服務(wù)、安全舒適環(huán)境喜來登房客。第51頁在以上整體定位基礎(chǔ)上，以下就業(yè)態(tài)定位與功效布局詳細(xì)分析，在項目業(yè)態(tài)組合上我們堅持以下標(biāo)準(zhǔn)：突出項目娛樂性同時，亦要考慮商業(yè)項目整體規(guī)劃與協(xié)調(diào)；引入經(jīng)營能力比較強商業(yè)業(yè)態(tài)和鏈條式商業(yè)組合，以提升整體經(jīng)營能力；有效控制品牌店鋪和人氣店鋪百分比，爭取

27、項目利潤最優(yōu)組合。第52頁主力商家構(gòu)想及引入理由緊抓城市和喜來登中高端客群。鎖定特定消費客群，增加項目動感娛樂屬性。帶動人流、保持目性消費吸引力，形成特色化地標(biāo)發(fā)展培育型客戶，增加項目主題張力。增加項目動感主題元素，提高業(yè)態(tài)豐滿度酒吧攀巖、五人足球等精品小吃、特色餐飲等美容，SPA，健身青年主題、親子等主力業(yè)態(tài)引入理由：第53頁特色美食街親子類、精品零售精品超市咖啡、簡餐 美容、沐足、會所婚慶服務(wù)類等中型餐飲，精品私房菜館項目一層商業(yè)定位：定位說明：一層商業(yè)內(nèi)街主打特色品牌小吃街。以激活內(nèi)部關(guān)鍵動線軸方式驅(qū)動整體商業(yè)活力。這些業(yè)態(tài)易于人流引導(dǎo)。而且輕易賦予整個商業(yè)一個特色性靈魂和主題。 喜來登

28、酒店一層內(nèi)街商業(yè)動線生活服務(wù)類第54頁張公山美食不乏特色，但形象落后亟待升級形象當(dāng)代化環(huán)境健康化內(nèi)容精品化主題高端化就像合肥罍街，需要賦予當(dāng)?shù)靥厣珮I(yè)態(tài)精品化路線，煥發(fā)品質(zhì)生命力，成為本項目特色和獨有。第55頁商務(wù)簡餐、咖啡、酒吧精品超市特色餐飲、風(fēng)情餐飲精品飾品、異域擺件中型餐飲，精品私房菜館項目二層商業(yè)定位：定位說明：酒吧、咖啡對特定消費群體會形成固定消費吸引力。放在這么位置，既是充分考慮此部分業(yè)態(tài)租金坪效，也是充分考慮其能夠24H經(jīng)營特點。同時這些業(yè)態(tài)也與酒店、公寓客群契合度較高。 喜來登酒店第56頁 喜來登酒店項目三層商業(yè)定位：三層整體上以動感娛樂、特色餐飲為主導(dǎo)，這么整層消費吸引力會更

29、足，同時，這么位置龍子湖景觀可盡收眼底，更增加了本項目獨有自然環(huán)境優(yōu)勢。KTV親子教育、娛樂酒吧、特色餐飲 甲級 寫字樓酒店式公寓第57頁特色餐飲特色餐飲特色餐飲項目四層商業(yè)定位： 喜來登酒店 甲級 寫字樓 酒店式公寓酒店式 公寓定位說明：健身、SPA等業(yè)態(tài)，客群相對穩(wěn)定，屬于培養(yǎng)客戶型商業(yè)。借助垂直電梯，偏安于4層，有利于維系其特有靜謐環(huán)境要求。健身、SPA 會所四層天臺設(shè)置五人足球場垂直電梯第58頁主要業(yè)態(tài)商業(yè)面積占比示意：放大餐飲美食類占比，至40%左右；健身、娛樂類業(yè)態(tài)占比至35%左右，并以獨具特色升級版精品小吃街、攀巖、五人足球等塑造本項目獨有商業(yè)亮點。第59頁1、特色餐飲及娛樂休閑

30、主要特點就是不怕遠(yuǎn)，只要交通便捷、環(huán)境好、經(jīng)營有特色就會有固定消費群，有利于我們吸引更大范圍客群來消費。另外新商業(yè)體普遍以餐飲及商務(wù)休閑經(jīng)營最為穩(wěn)定，成熟周期較快。2、健身、美容、SPA等，屬于培養(yǎng)客戶業(yè)態(tài)，一旦認(rèn)可，就會固定消費并帶來新消費群。而龍子湖畔優(yōu)美環(huán)境又深入增加了項目優(yōu)勢。3、新商業(yè)體，前期商業(yè)重中之重在于順利度過調(diào)整適應(yīng)期，所以應(yīng)該適當(dāng)放大餐飲、娛樂類商業(yè)業(yè)態(tài)百分比，以不一樣業(yè)態(tài)消費粘度為項目開街熱場營造必要人氣，也有利于以愈加專一和特色化定位來推向市場。4、酒吧，咖啡、精品小吃等更能夠有效滿足酒店、公寓客群消費，增加項目整體吸引力。業(yè)態(tài)功效組合及經(jīng)營布局說明：第60頁以下進入項

31、目提議專題第61頁項目提議一：外部動線誘人進入，內(nèi)部動線把人留住解讀：商業(yè)能夠融入更多文化元素需要趣味化、小品化、情景化，互動性強。本項目體量集中，以一條關(guān)鍵內(nèi)部動線貫通項目。所以，在外部動線各主要節(jié)點、路口、小廣場等都應(yīng)增加設(shè)計趣味性、增加項目主題精神堡壘，強化街區(qū)主題宣傳與項目特色。在內(nèi)部動線節(jié)點，應(yīng)增加舒適性、放大公共休憩空間，加強引導(dǎo)、導(dǎo)視，增加情景景觀與藝術(shù)小品等。防止客戶逛街易累情況。平沙落雁商業(yè)街主門名人展示第62頁位置提議設(shè)在4層商業(yè)樓頂，運動元素將會賦予項目更多新內(nèi)涵，有利于項目獨有性價值傳輸，也將愈加契合項目青年、動感主題。項目提議二：打造蚌埠首個樓頂五人足球場，提升項目動

32、感娛樂價值屬性第63頁項目提議三：關(guān)鍵商業(yè)節(jié)點建設(shè)室外攀巖墻，增加項目立面動感元素。提議在內(nèi)街關(guān)鍵商業(yè)節(jié)點考慮設(shè)計室外攀巖基地，為蚌埠青年動感體驗式商業(yè)融入更多可能。攀巖意向位置注：詳細(xì)可行性與位置，將在后期與甲方工程部門對接后確定。第64頁廣告柱、廣告牌、招牌燈箱、霓虹燈、LED燈等燈光工程旗幟等軟裝飾花壇、雕塑等小品復(fù)古電話亭涼亭、座椅商業(yè)氣氛營造提議打造充滿趣味符號商業(yè)第65頁商業(yè)氣氛營造提議第66頁商業(yè)亮化：提議懸掛滿天星等；商業(yè)氣氛營造提議第67頁點擊添加文本點擊添加文本戰(zhàn)略資源展示招商組織和策略招商計劃與工作準(zhǔn)備肆Part 4 / 招商組織和策略第68頁招商，招什么樣商當(dāng)然主要，但

33、商家來了能不能生存，能不能讓商家盈利才是主要，招商必須抱著共贏心態(tài)邀請商戶共創(chuàng)市場。因為任何大型商業(yè)項目都需要13年市場培育期，有甚至多達(dá)56年，在此期間商家面臨較大前期市場培育風(fēng)險，市場培育起來了，人們消費習(xí)慣建立起來了，又要面臨租金漲價風(fēng)險。所以，提議本項目以“我為商戶做生意，商戶為我做市場”為出發(fā)點，共同追求商業(yè)經(jīng)營成功利益最大化。對于需求面積較大主力商戶、重點商戶等采取物業(yè)自持等方式保持經(jīng)營穩(wěn)定性。我為商戶做生意，商戶為我做市場招商總精神：第69頁 制訂招商計劃招商工作從今年開始，擬劃分為招商前期、招商早期、招商中期和招商后期四個階段。項目全方面招商前應(yīng)完成各業(yè)態(tài)品牌積累。為確保整個商

34、業(yè)順利有效執(zhí)行，本項目盡快開啟招商籌備尤為主要。時間目標(biāo)商戶招商前期2個月物料籌備階段招商早期3-4個月主力店、次主力店及部分行業(yè)重點品牌招商中期4-5個月此時為全方面開租,針對部分中型商鋪和大量普通商鋪招商后期2-3個月少許中型商鋪和普通商鋪、大量小商鋪累計9-12個月第70頁制訂招商資料：招商手冊（包含招商平面圖、商鋪間隔圖，主力店招商前出稿）商鋪價格表客戶意向記錄表商鋪認(rèn)租須知商鋪認(rèn)租書商鋪租賃協(xié)議版本和物業(yè)管理協(xié)議交鋪標(biāo)準(zhǔn)全方面開租前四大準(zhǔn)備工作之一：全方面工作開始前一個月備齊招商資料。招商工作準(zhǔn)備計劃第71頁招商團體設(shè)項目招商總監(jiān)1名，直接對項目總經(jīng)理負(fù)責(zé)。招商部：設(shè)主管和招商專員，

35、負(fù)責(zé)項目商鋪租賃和租控，以及客戶銜接跟進服務(wù)。綜合服務(wù)部：設(shè)1名主管，負(fù)責(zé)招商團體行政管理；信息搜集和反饋；與工程、法律、策劃等相關(guān)部門銜接。財務(wù)部：負(fù)責(zé)專題處理項目標(biāo)財會結(jié)算等手續(xù)。 組建和培訓(xùn)招商團體：全方面開租前四大準(zhǔn)備工作之二： 馬上組建招商骨干與小部分人員進駐現(xiàn)場招商接待中心，開展蓄客和重點商戶招商工作。第72頁確定主力店和重點客戶：在全方面開租前，應(yīng)完成次主力店和重點客戶招商，促成簽署正式協(xié)議，或最少租賃意向書。借助主力店及其它主力客戶影響力，為全方面招商制造賣點。全方面開租前四大準(zhǔn)備工作之三：及早確定商業(yè)平面布局，方便盡快開展次主力店和重點客戶招商工作。營銷推廣鋪墊：依據(jù)項目主題

36、定位和經(jīng)營特色，進行整體形象包裝，配合次主力店、重點品牌招商工作。針對潛在目標(biāo)客戶，展開線上鋪墊和炒作預(yù)熱。導(dǎo)入品牌概念，引發(fā)客戶關(guān)注。全方面開租前四大準(zhǔn)備工作之四：全方面開租前配合招商節(jié)奏完成營銷鋪墊。第73頁進度目標(biāo)爭取全方面開租前完成次主力店（便利超市、生活電器、連鎖快餐）簽約，最少確定承租意向。全方面開租前前穿插進行各品類重點品牌接洽工作。 依據(jù)招商進度定時或不定時舉行行業(yè)協(xié)會或?qū)I(yè)協(xié)會交流活動，吸引各行業(yè)著名品牌關(guān)注，培養(yǎng)項目標(biāo)市場熱度。 經(jīng)過推出優(yōu)惠政策，吸引重點品牌率先進駐，帶動各品類整體招商。重點客戶招商組織第74頁 談判標(biāo)準(zhǔn)及權(quán)限 次主力店招商，標(biāo)準(zhǔn)上由招商團體依據(jù)市場情況和

37、項目標(biāo)功效、定位，對招商條件提出提議，經(jīng)發(fā)展商確認(rèn)并給予一定權(quán)限后直接與次主力店洽談；如招商條件超出權(quán)限范圍，招商團體將依據(jù)經(jīng)驗并結(jié)合客觀情況，綜合評定其對項目整體運行以及預(yù)期財務(wù)指標(biāo)影響，提出傾向性意見，由發(fā)展商審批決定。 其它重點客戶，如小型專業(yè)店和著名品牌店，在既定租金基礎(chǔ)上，由招商團體依據(jù)招商談判策略提出對應(yīng)優(yōu)惠權(quán)限，由發(fā)展商授權(quán)后直接把握優(yōu)惠幅度。重點客戶招商組織第75頁 租賃流程第一步：商鋪洽談客戶依據(jù)經(jīng)營品類向租賃專員咨詢洽談。第二步：確定商鋪客戶確定商鋪位置和認(rèn)租條件。第三步：簽定認(rèn)租書租賃專員依據(jù)認(rèn)租條件確定認(rèn) 租書并審核客戶相關(guān)資料后，將認(rèn)租書交客戶 簽署，客戶在要求時間內(nèi)

38、繳納認(rèn)租書約定定金。第四步：簽定租賃協(xié)議租戶在簽署認(rèn)租書后1個月 內(nèi)，依據(jù)認(rèn)租書約定條款轉(zhuǎn)簽租賃協(xié)議，并 按協(xié)議約定繳納押金。第五步：簽署物業(yè)管理協(xié)議租戶在收鋪前依據(jù)合約按 時簽署物業(yè)管理協(xié)議。商鋪轉(zhuǎn)名、轉(zhuǎn)鋪處理 承租方要求變更承租人或者品牌，在不影響整體布局情況下，需經(jīng)招商總監(jiān)審批并繳交手續(xù)費。 商鋪洽談 確定商鋪 簽定認(rèn)租書簽定租賃協(xié)議簽定管理協(xié)議普通商戶招商組織第76頁確定招商時間依據(jù)項目現(xiàn)實狀況，提議馬上開啟主力店和靈魂商業(yè)預(yù)招商和意向摸排工作。主力商家優(yōu)先，品牌餐飲等隨即開啟。依據(jù)次主力店招商洽談情況試探市場反應(yīng)，并力爭在全方面招商開始前確定部分次主力店進駐意向。 招商總體安排 全方面招商時間確實定主要取決于項目工程進度、預(yù)期開業(yè)時間、發(fā)展商財務(wù)要求、租金水平與預(yù)期回報、競爭對手推進情況五方面。 招商組織和策略 招商組織第77頁階段劃分時間主要工作所占百分比完成目標(biāo)商戶招商前期11月-2月招商籌備5%物料準(zhǔn)備、意向摸排招商早期3月5月主力、次主力招商20%主力店、次主力店及部分行業(yè)重點品牌招商中期6月9月全方面招商35%此時為全方面開租,針對部分中型商鋪和大量普通商鋪招商后期10月11月招商補充25%少許中型商鋪和普通商鋪、大量小商鋪累計開業(yè)85%招商執(zhí)行進度計劃 現(xiàn)按工程進度在5月份交付為標(biāo)準(zhǔn)鋪排以下招商進度計劃：第78頁市場培育過