XX小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)書

1、 可修改 歡迎下載 精品 Word 可修改 歡迎下載 精品 Word 可修改 歡迎下載 精品 Word瑞昌市“新城風(fēng)氣工程小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)書瑞昌市鳳竹物業(yè)效勞二00八年九月十號(hào)目 錄前言3瑞昌鳳竹物業(yè)效勞簡(jiǎn)介4投標(biāo)人函5 投標(biāo)人簡(jiǎn)介6-7 對(duì)工程的認(rèn)識(shí)、管理效勞定位及整體設(shè)想8-10 組織架構(gòu)、人員配備11-21 擬采取的管理方式、工作方案及物資配備方案22-27 前期管理效勞、接管驗(yàn)收管理及入住管理方案28-33 物業(yè)檔案資料管理34-37 構(gòu)筑和諧社區(qū)與便民效勞38-42 投標(biāo)人和工程負(fù)責(zé)人資格證明材料43前 言首先，十分榮幸能參與“新城風(fēng)氣住宅小區(qū)物業(yè)管理工程的前期物業(yè)管理效勞投標(biāo)工

2、作。我公司將依托自身的專業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合“新城風(fēng)氣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，對(duì)“新城風(fēng)氣住宅小區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)收支方案、效勞配套等作出統(tǒng)籌籌劃。我們將以嶄新的物業(yè)管理效勞理念，在結(jié)合國(guó)家政策法規(guī)和貴方的實(shí)際需要的前提下，憑借在長(zhǎng)期物業(yè)管理效勞過程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)以及充足的人才，為“新城風(fēng)氣住宅小區(qū)物業(yè)管理的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購(gòu)物環(huán)境，提升“新城風(fēng)氣住宅小區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)價(jià)值，并使“新城風(fēng)氣住宅小區(qū)物業(yè)管理成為瑞昌市乃至江西省又一個(gè)知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。本投標(biāo)書是根據(jù)貴方提供的“新城風(fēng)氣住宅小區(qū)物業(yè)管理“前期物業(yè)管理效勞招標(biāo)文件要求，結(jié)合我公司的企業(yè)

3、效勞理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的前期物業(yè)管理效勞投標(biāo)書。我方同意一旦中標(biāo)，投標(biāo)書中的所有承諾，招標(biāo)方有權(quán)要求寫入物業(yè)管理委托合同，否那么，招標(biāo)方可以在中標(biāo)候選單位中重新確定中標(biāo)單位。再次感謝鳳竹房地產(chǎn)開發(fā)給予我們這次合作的時(shí)機(jī)。公司名稱：瑞昌市鳳竹物業(yè)效勞注冊(cè)通訊地址：聯(lián)系 ： ：郵政編碼：332200公司簡(jiǎn)介瑞昌鳳竹物業(yè)效勞成立于二八年一月，在編員工30多人?，F(xiàn)負(fù)責(zé)效勞江西鳳竹房地產(chǎn)開發(fā)4萬(wàn)多平方米小區(qū)及江西鳳竹棉紡1萬(wàn)多平方米的物業(yè)，公司按IS0質(zhì)量管理體系運(yùn)作并積極開展創(chuàng)評(píng)國(guó)、省、市物業(yè)效勞示范小區(qū)工作，公司本著創(chuàng)品牌、樹形象、求開展、全方位的科學(xué)運(yùn)作模式,運(yùn)用精湛的專業(yè)技術(shù)

4、,具備良好的員工素質(zhì),創(chuàng)造和諧共贏的人居環(huán)境,為業(yè)主效勞,創(chuàng)公司品牌,為社會(huì)盡一份力。瑞昌市鳳竹物業(yè)效勞第一個(gè)工程“新城風(fēng)氣位據(jù)城市東大門,有著得天獨(dú)厚的地理位置,是新城區(qū)風(fēng)氣地帶,它科學(xué)的全框架的開發(fā)理念,加公司良好物業(yè)效勞質(zhì)量營(yíng)造嶄新小區(qū)新天地。對(duì)于工業(yè)廠區(qū)物業(yè)效勞是瑞昌據(jù)今為止第一家也是唯一的一家公司。 公司以“效勞業(yè)主，追求完美，銳意創(chuàng)新，管理標(biāo)準(zhǔn)為目標(biāo)。堅(jiān)持“務(wù)實(shí)、求精、效益、創(chuàng)新的質(zhì)量管理方針，以人為本，奉行“誠(chéng)信效勞、和諧共贏的效勞宗旨，不斷加強(qiáng)公司管理層和員工隊(duì)伍建設(shè)，同時(shí)不斷提高管理和效勞水平，為業(yè)主/住戶創(chuàng)造一個(gè)平安、舒適、寧?kù)o、優(yōu)美的居住環(huán)境。實(shí)際效勞按“四化一體的操作標(biāo)

5、準(zhǔn)。 標(biāo)準(zhǔn)化、目標(biāo)化、流程化、實(shí)務(wù)化。投標(biāo)人函致：江西鳳竹房地產(chǎn)開發(fā)根據(jù)已收到的?新城風(fēng)氣住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)文件?，按照招投標(biāo)管理的有關(guān)規(guī)定，我公司經(jīng)考察小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)和研究招標(biāo)文件后，承諾該小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)按?投標(biāo)人概況及投標(biāo)報(bào)價(jià)表?中的費(fèi)用收取，按照投標(biāo)文件的要求負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理工作，我們承諾：在合同條款約定的范圍內(nèi)不向貴公司增加任何費(fèi)用，不提高小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。我們遵守招標(biāo)文件的一切要求。如果貴公司接受我們的投標(biāo)，我們保證在接到中標(biāo)通知書后介入新城風(fēng)氣工程的前期物業(yè)管理準(zhǔn)備工作。小區(qū)竣工前兩個(gè)月，保證有關(guān)物業(yè)管理人員進(jìn)場(chǎng)接收、驗(yàn)交、管理。我們同意嚴(yán)格遵守本投標(biāo)文件的各項(xiàng)承諾，并隨時(shí)

6、接受詢標(biāo)。在合同協(xié)議書正式簽署生效之前，本投標(biāo)文件連同貴公司的中標(biāo)通知書將構(gòu)成我們雙方之間共同遵守的文件，對(duì)雙方具有約束力。我們理解，貴公司不一定接受最低標(biāo)價(jià)的投標(biāo)或貴公司接到的其他任何投標(biāo)。同時(shí)也理解，貴公司不負(fù)擔(dān)我們的任何投標(biāo)費(fèi)用。我單位承諾本招標(biāo)文件限定的投標(biāo)時(shí)間不影響我們的正常投標(biāo)。瑞昌市鳳竹物業(yè)效勞年 月 日第一章：投標(biāo)人簡(jiǎn)介瑞昌市鳳竹物業(yè)效勞是一家專業(yè)從事物業(yè)管理及其相關(guān)配套業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，公司由從事多年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理的業(yè)界精英共同創(chuàng)立，麾下?lián)碛幸恢Я⒅居趶氖挛飿I(yè)管理事業(yè)的精干團(tuán)隊(duì), 公司于2021年1月7日正式成立，注冊(cè)資金為50萬(wàn)人民幣,公司法人代表是李劍青先生。

7、作為一家年輕的企業(yè), 瑞昌市鳳竹物業(yè)效勞堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的原那么，立志通過標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、流程化的管理，通過運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù), 到達(dá)一流管理、一流形象、一流效益。我們倡導(dǎo)“1、2、3的效勞模式，即:“1個(gè)結(jié)果： 效勞圓滿，業(yè)主滿意。“2個(gè)必須： 必須帶走業(yè)主的煩惱煩惱到零點(diǎn); 必須留下瑞昌市鳳竹物業(yè)效勞的真誠(chéng)真誠(chéng)到永遠(yuǎn); “3個(gè)不漏： 一個(gè)不漏地記錄業(yè)主反映的問題；一個(gè)不漏地處理業(yè)主反映的問題；一個(gè)不漏地復(fù)審問題的處理結(jié)果。我們注重將物業(yè)的整體管理溶入效勞之中，注重理性管理與感性效勞二者相結(jié)合，在具體的工程管理上將引進(jìn)一站式管理模式,即從業(yè)主的需求提供效勞業(yè)主滿意的全新流程

8、式效勞理念,同時(shí)更加關(guān)注業(yè)主的滿意度就是本公司追求的最根本所在。瑞昌市鳳竹物業(yè)效勞堅(jiān)持“以客戶為中心的效勞宗旨，強(qiáng)調(diào)從細(xì)節(jié)以及效勞著手，本著“以人為本，貼近業(yè)主，關(guān)注業(yè)主現(xiàn)實(shí)與潛在需求的人性化效勞原那么，追求四個(gè)“最最舒適、最便利、最親情和最順暢的溝通，力求將管理效勞工作的每一個(gè)細(xì)節(jié)做到盡善盡美，使業(yè)主生活無(wú)憂無(wú)慮，開心每一天。 我們的質(zhì)量方針是客戶為尊、誠(chéng)信為本、持續(xù)改進(jìn)、精益求精。我們的管理理念是堅(jiān)持效勞的創(chuàng)新，通過主動(dòng)、專注、高效、精細(xì)的專業(yè)化效勞,用心創(chuàng)造價(jià)值。我們的效勞目標(biāo)是使業(yè)主房產(chǎn)保值增值、為開發(fā)商提升品牌形象、為社會(huì)創(chuàng)造效益。我們的效勞理念是一切為了您滿意。展望未來(lái), 瑞昌市鳳

9、竹物業(yè)效勞將始終堅(jiān)持“一切為了您滿意 的效勞理念，不斷的超越自我、精益求精、追求卓越，堅(jiān)持走效勞創(chuàng)新和標(biāo)準(zhǔn)開展之路，為提高物業(yè)管理效勞水平而不懈追求!第二章 對(duì)工程的認(rèn)識(shí)、管理效勞定位及整體設(shè)想一、對(duì)工程的認(rèn)識(shí)和管理效勞定位新城風(fēng)氣小區(qū)位于南京市白下區(qū)楊莊石楊路，規(guī)劃建設(shè)22棟小高層，1所幼兒園，1所會(huì)所及局部商業(yè)裙房?？偨ㄖ娣e：153423.6萬(wàn),地上局部建筑面積：117335，地下局部建筑面積：36088.6，商業(yè)面積為1031。小區(qū)分二期建設(shè)，首期建設(shè)8幢小高層，面積為43150.73，一層商業(yè)裙房，面積為697.3, 地下車庫(kù)機(jī)動(dòng)車位85個(gè), 面積為5170.88, 竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為2

10、007年10月31日，交付時(shí)間為2007年11月31日。二期建設(shè)面積為小高層70600.27, 地下車庫(kù)機(jī)動(dòng)車位510個(gè)，面積30917.72, 竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為2021年9月31日，交付時(shí)間約為2021年10月31日。整個(gè)建筑規(guī)劃為院落圍合式布局，新穎流暢，建筑立面簡(jiǎn)潔、典雅。為使日后的管理效勞工作更加貼近新城風(fēng)氣工程的實(shí)際情況，我們數(shù)次赴現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，了解的根本情況如下：小區(qū)為小高層建筑，主推戶型為面積適中的中小戶型，業(yè)主數(shù)量相對(duì)較多，由此引發(fā)裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等管理工程所產(chǎn)生的問題多而復(fù)雜。二、 管理效勞目標(biāo)構(gòu)建“文化社區(qū)根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果顯示：新城風(fēng)氣工程應(yīng)是“文化入的居所，“文化

11、人重情、講理、守法。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、效勞需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。我們提出構(gòu)建“文化社區(qū)的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文化社區(qū)的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們的整體設(shè)想是：1、倡導(dǎo)“全員參與的管理文化在管理處內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分

12、工根底上的充分合作，以多層面的共同參與和協(xié)作來(lái)彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。在社區(qū)內(nèi)，我們推崇“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分的管理理念，實(shí)現(xiàn)“管理開放，開放管理。把熱心社區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來(lái)，參與社區(qū)的平安管理和社區(qū)文化建設(shè)。創(chuàng)造全員參與的管理文化。2、推廣“平等互動(dòng)的效勞文化效勞文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)效勞視為工作的自然方式和最重要的標(biāo)準(zhǔn)。效勞連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對(duì)兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對(duì)等根底之上的合法契約關(guān)系。建立這種認(rèn)識(shí)能使員工真正尊重自身的工作，產(chǎn)生效勞熱情，自覺嘗試去尋找滿足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法，提供發(fā)自內(nèi)心的“微笑效勞。業(yè)主在享受效勞的同時(shí)提出改進(jìn)意見，

13、效勞產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境，效勞水準(zhǔn)在平等互動(dòng)的根底上得以提升。3、營(yíng)建“和睦親善的社區(qū)文化社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善的文化氣氛，以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)公共秩序。4、塑造“親和人文的環(huán)境文化現(xiàn)代信息時(shí)代的到來(lái)，業(yè)主更加關(guān)注社區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氣氛營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng)，

14、提升檔次：提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)以承續(xù)設(shè)計(jì)理念：以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“文化社區(qū)。第三章：組織架構(gòu)、人員配備一、組織架構(gòu) 瑞昌市鳳竹物業(yè)效勞瑞昌市鳳竹物業(yè)效勞 新城風(fēng)氣管理處客戶客戶效勞中心綜合事務(wù)部綜合事務(wù)部二、組織架構(gòu)和人員配備說(shuō)明：1、公司將遵循以下原那么建立物業(yè)管理效勞機(jī)構(gòu)，明確機(jī)構(gòu)的職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道。遵守國(guó)家的有關(guān)規(guī)定；符合經(jīng)營(yíng)范圍；結(jié)合不同階段的工作重點(diǎn)；把質(zhì)量責(zé)任作為各個(gè)環(huán)節(jié)的重點(diǎn)；遵循精簡(jiǎn)高效、職責(zé)清楚、線條清晰、一專多能的原那么。

15、運(yùn)行上以經(jīng)理為核心，管理?xiàng)l線上強(qiáng)調(diào)工程整體經(jīng)理負(fù)責(zé)制根底上的各部門主管負(fù)責(zé)制，二級(jí)指揮；對(duì)客戶效勞方面，那么突出客戶效勞熱線為中心的效勞調(diào)度制度?？紤]在人員合理搭配和一專多能的根底上通過人員兼崗兼職控制人力資本，有效擴(kuò)大工作范圍。保安員在完成治安、消防及車輛管理的同時(shí)，還肩負(fù)著對(duì)房屋及公共設(shè)施、衛(wèi)生和消防情況的巡視，同時(shí)注意周邊情況保潔員在對(duì)區(qū)域內(nèi)公共局部、公共空間及配套設(shè)施完成日常清潔工作的同時(shí)，還肩負(fù)著房屋及公共設(shè)施情況的巡視； 維修人員除日常的維修工作外，還肩負(fù)著管理員的責(zé)任；根據(jù)實(shí)際情況營(yíng)造文化氣氛，配備專(兼)職人員；上級(jí)管理人員關(guān)心，了解下屬，均對(duì)下屬負(fù)有指導(dǎo)、示范、幫助培養(yǎng)的職責(zé)

16、。三、主要崗位工作職責(zé)序號(hào)部門崗位工作職責(zé)1管理處管理處經(jīng)理處理開發(fā)商、業(yè)主查詢及用戶重大投訴問題。審定所有管理制度及檢查制度的執(zhí)行。催促屬下員工認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理工作。定期召開管理處例會(huì)，傳送公司政策及擬定方針；研究解決各項(xiàng)管理問題。負(fù)責(zé)建立建全檔案制度。建立招標(biāo)制度，監(jiān)督各承判商是否切實(shí)執(zhí)行合約內(nèi)的工作細(xì)那么及表現(xiàn)，合約屆滿后，考慮續(xù)簽合同或另行招標(biāo)，批準(zhǔn)認(rèn)可承判商的名單每年增刪一次。審批、簽發(fā)來(lái)往函件。8. 決定管理人員和員工的聘用及解聘，考核所有管理員工的表現(xiàn)，決定有關(guān)員工的獎(jiǎng)懲。9. 向開發(fā)商及業(yè)主匯報(bào)工作情況。部門主管的考核工作。出席有關(guān)開發(fā)商和業(yè)主之間的聯(lián)誼會(huì)議。決定員工的聘用及解

17、聘，考核所有管理員工的表現(xiàn)，決定有關(guān)員工的獎(jiǎng)懲。審查及簽發(fā)物業(yè)每月的應(yīng)收未收管理費(fèi)細(xì)表及管理費(fèi)月報(bào)表，報(bào)稅表，決定追收欠繳款項(xiàng)。抽查物業(yè)之管理費(fèi)及其他收支情況及作出改善。2綜合事務(wù)部財(cái)務(wù)控制客戶帳期，催收帳款如每月管理費(fèi)月費(fèi)等。每月首七個(gè)工作天內(nèi)將客戶欠帳情況做出明細(xì)分析表。將有關(guān)付帳及其他費(fèi)用原始憑證做出記帳憑證并準(zhǔn)確記帳。定期列出每個(gè)開支工程之發(fā)生及余額。負(fù)責(zé)收入貨幣送繳銀行，現(xiàn)金管理及日常報(bào)銷支出。登記現(xiàn)金入銀行日記帳。負(fù)責(zé)管理處固定資產(chǎn)的登記、盤點(diǎn)和統(tǒng)計(jì)工作3綜合事務(wù)部綜合事務(wù)主管在物業(yè)管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處的行政人事工作。負(fù)責(zé)制定并組織實(shí)施公司人事制度，并制定工作方案和工作

18、總結(jié)。負(fù)責(zé)員工的招聘、面試、錄用、培訓(xùn)、考核、晉升、獎(jiǎng)懲等工作。負(fù)責(zé)公司員工各種福利，如制服訂制、清洗，工作餐等工作。負(fù)責(zé)對(duì)采購(gòu)材料的詢價(jià)并實(shí)施采購(gòu)工作。4客戶效勞部客服主管在物業(yè)管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)客戶效勞工作。處理業(yè)主的投訴，定期拜訪客戶及收集意見、建議，并反應(yīng)至各職能部門，必要時(shí)上報(bào)物業(yè)管理處經(jīng)理。全面負(fù)責(zé)審核租戶、業(yè)主二次裝修的進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)手續(xù)及日常監(jiān)督管理工作。負(fù)責(zé)制定客戶效勞部?jī)?nèi)部管理制度，監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工的工作以及對(duì)本部門員工定期進(jìn)行培訓(xùn)、考核工作。按時(shí)完成月工作情況總結(jié)，并做好下月工作方案。完成物業(yè)管理處經(jīng)理交辦的其他任務(wù)。5客戶效勞部客服助理掌握小區(qū)管理工效勞作

19、進(jìn)展情況，按時(shí)按質(zhì)做好各類專業(yè)報(bào)表工作。按客服主管的要求做好工作方案和工作總結(jié)。起草工作簡(jiǎn)報(bào)、情況反映、參加有關(guān)會(huì)議并做好會(huì)議記錄。做好各類文件、材料、檔案及往來(lái)公函的收發(fā)、管理、整理、歸檔工作。具體負(fù)責(zé)辦理業(yè)主的二次裝修的進(jìn)退場(chǎng)手續(xù)并進(jìn)行日常的監(jiān)督管理工作。掌握客戶入住情況，做好統(tǒng)計(jì)工作。做好日常來(lái)訪、外調(diào)、報(bào)案、投訴的接待工作。接待中熱情禮貌。負(fù)責(zé)處理公共設(shè)施和業(yè)主室內(nèi)設(shè)備報(bào)修工作，及時(shí)將工程維修內(nèi)容輸入電腦，通知工程部維修。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。5平安保衛(wèi)部安保主管協(xié)助物業(yè)管理處經(jīng)理及編制有關(guān)保安消防方案。編訂有關(guān)值班表、日志及報(bào)告，定期呈管理處經(jīng)理審閱。編訂員工值班巡視內(nèi)容、措施

20、。監(jiān)管及執(zhí)行既定的任務(wù)。處理及調(diào)查保安消防事故并向上級(jí)匯報(bào)。定期匯報(bào)有關(guān)小區(qū)之保安情況。對(duì)交通、人流控制提出意見予管理處經(jīng)理參考。與政府、公安、消防局保持良好關(guān)系，定期聯(lián)絡(luò)。定期聯(lián)絡(luò)客戶，對(duì)小區(qū)保安消防措施提意見。統(tǒng)籌定期消防演習(xí)、操練及職位崗前培訓(xùn)。協(xié)助擬出每年保安消防預(yù)算。平安保衛(wèi)部安保領(lǐng)班負(fù)責(zé)保安員的管理工作，做好本班的考勤工作。明確重點(diǎn)警衛(wèi)目標(biāo)，分配當(dāng)日工作，講評(píng)值班情況，做好值班記錄。經(jīng)常巡查各崗位執(zhí)勤情況，及時(shí)糾正違紀(jì)違章，儀表儀容不整現(xiàn)象。處理一般性的治安案件和客戶投訴，調(diào)節(jié)員工糾紛。負(fù)責(zé)公共區(qū)域消防器材標(biāo)志的保養(yǎng)維護(hù)工作。護(hù)保管好本班的公用物品，保證保巡能信器材警械完好、靈敏有

21、效。發(fā)現(xiàn)違反治安管理的行為要及時(shí)處理，保證區(qū)內(nèi)正常效勞秩序。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。熟悉消防器材的使用、維護(hù)及性能，掌握警衛(wèi)專業(yè)技能。對(duì)本班人員崗位分工明確，責(zé)任清楚，并掌握所屬人員工作情況。11、堅(jiān)持原那么、從嚴(yán)管理、敢于糾正各種違法違紀(jì)行為。平安保衛(wèi)部中央控制室管理員在中控室負(fù)責(zé)當(dāng)班必須集中精神，監(jiān)視及觀察小區(qū)內(nèi)的情況，不得閑談、脫崗，打瞌睡等一切不當(dāng)行為。必須熟悉和掌握各種系統(tǒng)及器材之操作，保證其運(yùn)轉(zhuǎn)正常，如發(fā)生出現(xiàn)故障，應(yīng)立即報(bào)告有關(guān)部門。非值班人員或其他無(wú)關(guān)人士不得隨便進(jìn)入中控室。中控室 只用于工作，不得作私人用途。保持中控室內(nèi)清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁吸煙。做好工作記錄，交接班要把事情交代清楚

22、。接班時(shí)要主動(dòng)檢查各系統(tǒng)確定其是否正常，上一班有否發(fā)生情況。熟悉小區(qū)地形環(huán)境、消防設(shè)施的分布、滅火器材的擺放點(diǎn)、防盜、報(bào)警裝置的位置，閉路電視鏡頭的位置。使用各種滅火器材，熟悉掌握消防中心控制系統(tǒng)的操作程序。保護(hù)本崗位上的各種設(shè)備和器材。靈活、果斷地處理當(dāng)值期間發(fā)生的問題。遇有個(gè)別處理不了的問題，即報(bào)告保安領(lǐng)班及主管。平安保衛(wèi)部門崗管理員負(fù)責(zé)維持各出入口的秩序，保證通暢。密切注意進(jìn)出的人員，查詢可疑人物，勸離衣冠不整者或閑雜人員。負(fù)責(zé)查驗(yàn)大件物品進(jìn)出手續(xù)。負(fù)責(zé)非小區(qū)開放時(shí)間出入登記工作。保持崗?fù)?nèi)的清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁吸煙，做好工作記錄及交接班記錄。6、 上崗期間，注意儀容儀表端正，精神飽滿。平安保

23、衛(wèi)部治安巡邏員負(fù)責(zé)按規(guī)定路線巡查“生態(tài)社區(qū)各部位，留意治安消防情況。負(fù)責(zé)查詢可疑人員，及時(shí)將推銷及閑雜人員勸離“生態(tài)社區(qū)。監(jiān)督檢查用戶裝修現(xiàn)場(chǎng)的治安消防情況，及時(shí)處理違規(guī)裝修。監(jiān)督檢查用戶門窗鎖閉情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或報(bào)保安領(lǐng)班及主管。做好巡邏情況的各項(xiàng)記錄。6工程維修部工程維修主管貫徹執(zhí)行管理處經(jīng)理的指示，對(duì)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。對(duì)部門所有人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)配，挑選和配備下屬各崗位，培養(yǎng)、穩(wěn)固骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障所有機(jī)電設(shè)備的平安運(yùn)行與裝修設(shè)施的完好。以最低的費(fèi)用開支保持小區(qū)機(jī)電設(shè)備管理的高風(fēng)格水準(zhǔn)。制定下屬各崗位標(biāo)準(zhǔn)及操作流程，催促檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。制定

24、工程部預(yù)算。深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握人員和設(shè)備狀況，堅(jiān)持每天做如下檢查：審核運(yùn)行巡檢報(bào)表，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時(shí)采取有效措施。審閱各系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)修正。6、現(xiàn)場(chǎng)巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時(shí)糾正。工程維修部工程領(lǐng)班模范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和各項(xiàng)管理規(guī)章制度，對(duì)本班范圍內(nèi)出現(xiàn)的技術(shù)問題及設(shè)備狀況，向部門領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確的情況，發(fā)現(xiàn)事故征兆及時(shí)進(jìn)行處理、并向上級(jí)匯報(bào)，及時(shí)完成經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)。管理使用好本班負(fù)責(zé)范圍內(nèi)設(shè)備，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、平安運(yùn)行是領(lǐng)班的首要責(zé)任。管理好本班使用的工具及儀表，使其經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確的狀態(tài)。領(lǐng)

25、班是一班人在工作上、技術(shù)上的帶頭人，是班組的骨干，應(yīng)在工作上以身作那么，技術(shù)上精益求精，做好班組管理工作，配合主管解決技術(shù)上的疑難問題。做好日常工作安排，做到維修迅速及時(shí)，保證質(zhì)量，設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，有效地組織力量搶修。負(fù)責(zé)起草本班組設(shè)備的年月檢修保養(yǎng)方案和備品備件方案報(bào)主管審核，并負(fù)責(zé)檢修保養(yǎng)方案的實(shí)施。同時(shí)做好各種運(yùn)行記錄。協(xié)助主管檢查業(yè)戶、租戶裝修工程。團(tuán)結(jié)互助，搞好與其他班組的工作關(guān)系，不斷提出本班組的合理化建議。做好本班組設(shè)備的技術(shù)檔案。巡查記錄、運(yùn)行記錄、設(shè)備維修、故障排除、更換零部件等情況應(yīng)清楚地填入班組檔案后定期交主管審閱。維修技工遵守員工守那么和物業(yè)管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度，操作技

26、術(shù)規(guī)程，認(rèn)真負(fù)責(zé)。準(zhǔn)時(shí)到崗，接受各級(jí)管理人員之督導(dǎo)，在本班領(lǐng)班帶著下按時(shí)按質(zhì)按量完本錢系統(tǒng)之運(yùn)行，操作及維修保養(yǎng)工作，不擅離崗位、串崗。做好設(shè)備記錄，及時(shí)分析掌握設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。各系統(tǒng)的技術(shù)工人在不影響其系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況下，有責(zé)任接受工程領(lǐng)班或主管的調(diào)遣，支援其他系統(tǒng)處理應(yīng)急的事態(tài)。需輪值工作。7環(huán)境管理部環(huán)境管理主管執(zhí)行管理處經(jīng)理的指示，接受管理處經(jīng)理的督導(dǎo)，直接向其負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)部門員工的監(jiān)管工作，合理安排各清潔員工之工作內(nèi)容。根據(jù)方案定期檢查各班組實(shí)際完成情況，指導(dǎo)及監(jiān)察各清潔員工之工作，以確保清潔質(zhì)量。根據(jù)季節(jié)變化確定綠化品種并做好綠化養(yǎng)護(hù)方案。做好工作記錄，檢查各清潔員工之清潔報(bào)表，每月提

27、交定期作業(yè)安排報(bào)告于物業(yè)經(jīng)理，每次定期作業(yè)工作完成后需檢查清潔水準(zhǔn)是否符合標(biāo)準(zhǔn)。充分了解各種建材設(shè)備性質(zhì)之特性，安排使用最適當(dāng)之清潔材料及工具，解答清潔員遇到的技術(shù)難題。管理好班組使用的各類工具，使其經(jīng)常處于良好的準(zhǔn)備狀態(tài)。負(fù)責(zé)起草季度養(yǎng)護(hù)方案和備品備件方案報(bào)經(jīng)理審核。保潔領(lǐng)班按清潔主管的指示執(zhí)行工作。合理安排各清潔員工之工作內(nèi)容。充分了解各種建材設(shè)備性質(zhì)之特性，安排使用最適當(dāng)只清潔材料及工具，解答清潔員遇到的技術(shù)難題。作業(yè)時(shí)需與物管其他部門密切配合。做好工作記錄，檢查各清潔員工之清潔報(bào)表。負(fù)責(zé)起草季度養(yǎng)護(hù)方案和備品備件方案報(bào)經(jīng)理審核。管理好班組使用的各類工具，使其經(jīng)常處于良好的準(zhǔn)備狀態(tài)。保潔

28、工保持公共地方環(huán)境的清潔衛(wèi)生。清洗公用洗手間及添補(bǔ)清潔用品。向倉(cāng)管員提取適量之用品備用，小心掌握工具使用及保養(yǎng)。定時(shí)收集垃圾，將垃圾送至收集站協(xié)助市政清潔工人運(yùn)走所有垃圾不得存放過夜。清潔公共設(shè)施如電梯、 間、煙灰缸、手扶梯、空調(diào)新回風(fēng)口、指示牌、廢紙箱、人工花木、地面、墻身、收集垃圾等。需要時(shí)幫助園藝員工搞綠化工作。第四章 擬采取的管理方式、工作方案及物質(zhì)配備方案一、擬采取的管理方式1、管理模式和根本思路：新城風(fēng)氣需要新型、先進(jìn)、科學(xué)、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理方式，以滿足住戶所追求的高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的生活觀念和生活方式?；谏钊胝{(diào)研的根底，擬對(duì)新城風(fēng)氣工程的物業(yè)管理采取全方位物業(yè)管理效勞模式。在確定管理

29、模式的根底上，針對(duì)新城風(fēng)氣的特色及實(shí)際情況，我們進(jìn)一步提出全方位物業(yè)管理的根本思路。我們的管理思路是： 強(qiáng)調(diào)本錢控制意識(shí)和本錢管理程序 強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和效勞流程的持續(xù)改進(jìn) 強(qiáng)調(diào)公眾效勞的標(biāo)準(zhǔn)化與特約效勞的個(gè)性化 致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升 致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí) 致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境2、擬采取的管理效勞手段：結(jié)合新城風(fēng)氣物業(yè)的整體管理思路，擬采取以下管理效勞手段確保酒店化的效勞質(zhì)量：a、導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量管理體系質(zhì)量保證體系已成為現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理效勞的基石。我們?cè)谛鲁秋L(fēng)氣物業(yè)管理的實(shí)施過

30、程中，我們將導(dǎo)入IS09002質(zhì)量管理體系，以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)效勞的過程中不偏離既定的軌道。b、實(shí)施“質(zhì)量、本錢雙否決運(yùn)作機(jī)制結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的效勞特性，我司將在新城風(fēng)氣工程推行“質(zhì)量、本錢雙否決機(jī)制。把效勞質(zhì)量和本錢控制作為考核管理處工作業(yè)績(jī)的兩頂最重要的指標(biāo)，力求在“效勞質(zhì)量和“本錢控制之間找到更準(zhǔn)確的結(jié)合點(diǎn)，以提供“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的效勞產(chǎn)品。c、倡導(dǎo)開放式的管理效勞在新城風(fēng)氣工程管理上，我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開放式的管理效勞，明確物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)之間的分工及配合。即：物業(yè)管理公司提供專業(yè)物業(yè)管理效勞、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)自治自律管理、居委會(huì)承當(dāng)政府社區(qū)行政管理和社區(qū)公益

31、效勞。對(duì)于管理處，我們將按時(shí)公布財(cái)務(wù)帳目、定期提交“管理報(bào)告、組織“管理處開放日活動(dòng)、公布管理處主管人員的聯(lián)系 等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督：對(duì)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，我們將在小區(qū)入住到達(dá)規(guī)定的條件后依法成立。并從保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強(qiáng)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)自治自律管理的意識(shí)和能力，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權(quán)力。對(duì)于居委會(huì)，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主、住戶的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解等工作，同時(shí)在管理信息資源上予以有效支持。我們深信：只要從效勞業(yè)主、住戶的根本目標(biāo)出發(fā)，三方的合作一定能成為推動(dòng)新城風(fēng)氣工程管理水平提高的助力。d、構(gòu)建效勞平臺(tái)客戶效勞中心強(qiáng)大的效勞平

32、臺(tái)和先進(jìn)的效勞組織是提供標(biāo)準(zhǔn)客戶效勞的前提。在新城風(fēng)氣工程的效勞形式上，我們擬建立客戶效勞中心的運(yùn)作體系。即將管理處的內(nèi)部管理處對(duì)外效勞分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化?？蛻粜谥行氖枪芾硖幍闹笓]調(diào)度中心及信息樞紐,業(yè)主所有的效勞需求申請(qǐng)及投訴建議都將匯總到客戶效勞中心，由中心負(fù)責(zé)分類處理。而管理處所有需要公布的管理效勞信息亦通過該中心反應(yīng)到業(yè)主、住戶。通過客戶效勞中心的有效運(yùn)作，第一，可保證管理處對(duì)外信息傳播的徑統(tǒng)一化；第二，建立首問責(zé)任制，所有業(yè)主、住戶的投訴和需求都有專人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至業(yè)主滿意為主；第三，中心24小時(shí)的工作時(shí)間(晚間21:00后 值班)將可保證業(yè)主、

33、住戶的需求全天候地得到受理及滿足。e、管理體系的全面整合和提升瑞昌市鳳竹物業(yè)效勞將注重持續(xù)地不斷地進(jìn)行流程再造，對(duì)日常一些已經(jīng)相對(duì)固定化的思維方式、效勞理念以及具體的作業(yè)流程進(jìn)行重新分析和改造，使其能夠更加符合業(yè)主的真實(shí)需求，從而為業(yè)主提供真正實(shí)用的效勞產(chǎn)品。我們致力于用新型的“以客戶為中心、以流程為導(dǎo)向的運(yùn)作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為中心、以職能為導(dǎo)向運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。f、致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn) 樓宇管理的一個(gè)重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)。共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主、住戶的日常起居和平安保障等問題。我們將新城風(fēng)氣工程共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三

34、個(gè)層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修：以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施、設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)包括大、中修：以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保功能從而滿足用戶不斷增長(zhǎng)的效勞需求為目的的改進(jìn)性維護(hù)改造。 在新城風(fēng)氣工程共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的分包方，對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。二、工作方案依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，將工作方案分為前期管理、入住期管理和常規(guī)期管理三局部，按照輕重有序、科學(xué)有效的原那么，擬定如下管理工作方案。一

35、、前期管理工作方案序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí) 間一組建物業(yè)管理隊(duì)伍1、人員的選拔；2、人員的培訓(xùn)；3、人員的上崗。接管前3個(gè)月二擬訂物業(yè)管理方案對(duì)同類工程展開深入調(diào)研；針對(duì)新城風(fēng)氣，從物業(yè)管理角度，提出合理化建議，擬訂管理方案。接管前3個(gè)月三完善管理及辦公條件安排管理用房；安排員工宿舍；調(diào)配物質(zhì)裝備。接管前1個(gè)月四制定管理規(guī)章制度制定切合實(shí)際的各項(xiàng)制度；逐步引入ISO9000質(zhì)量保證體系。效勞管理中五交付前現(xiàn)場(chǎng)管理效勞對(duì)售樓部、樣板區(qū)派出保安、保潔效勞；準(zhǔn)備工程物業(yè)管理各類文件資料。一期交付前六物業(yè)的驗(yàn)收與接管依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題催促整改；辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。一期交付前二、入住期

36、管理工作方案：序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí) 間一入住手續(xù)辦理準(zhǔn)備入住資料，舉辦入住儀式；合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程和崗位；為住戶辦理入住手續(xù)，提供便利效勞。交付期二住戶裝修管理對(duì)住戶和裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)；裝修申報(bào)審批；裝修施工過程監(jiān)管。裝修期三對(duì)住戶的宣傳建立智能化示范單元，進(jìn)行宣傳和培訓(xùn)；利用各項(xiàng)手段宣傳園區(qū)設(shè)施使用。入住期四檔案的建立和管理收集檔案資料；科學(xué)分類。入住期三、正常期管理工作方案：序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí) 間一房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修方案；房屋的維修管理；房屋的養(yǎng)護(hù)效勞。入住使用期二機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)設(shè)備的根底資料管理；設(shè)備的運(yùn)行管理；設(shè)備的維修管理；設(shè)備能耗和平安管理。入住使用期

37、三安保管理治安管理；交通、車輛管理；消防管理。入住使用期四智能化設(shè)施管理智能化設(shè)施的日常使用操作；智能化主設(shè)施的維護(hù)；智能化系統(tǒng)的完善。入住使用期五園區(qū)環(huán)境管理園林綠化管理；清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理。入住使用期六財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)帳務(wù)處理；費(fèi)用收取。入住使用期七社區(qū)文化活動(dòng)開展社區(qū)宣傳；舉辦社區(qū)活動(dòng)；提供社區(qū)效勞。入住使用期八便民效勞和完善配套為住戶提供便民效勞；協(xié)助完善會(huì)所、公建等配套效勞。入住使用期第五章 前期管理效勞、接管驗(yàn)收管理及入住管理方案一、前期介入效勞要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用，假設(shè)我方中標(biāo)，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)*新城風(fēng)氣制訂科

38、學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作方案，并按方案和階段開展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的根底。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期參謀人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)；公共照明開關(guān)設(shè)置位置；公共照明開關(guān)開閉形式；物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；小區(qū)垃圾房的設(shè)置；公共洗手間的設(shè)置；信報(bào)箱的設(shè)立；公共告示欄的配置；家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；2、建設(shè)施工階段 建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期參謀人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解

39、，對(duì)有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的根底。提出設(shè)備的設(shè)置和效勞方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程工程的建議；分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；審查有關(guān)工程包括綠化工程的優(yōu)劣，提供改善意見；提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以防止施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；檢查工程施工進(jìn)度根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等；檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理

40、但又可以更改的局部提出建議；配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；提出遺漏工程工程的建議；對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的開展需要和ISO9001貫標(biāo)等需要，減少投入本錢和今后的物業(yè)管理本錢。3、竣工驗(yàn)收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)開展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；指出工程缺陷，就改進(jìn)方案的可能性及

41、費(fèi)用提出建議。4、物業(yè)銷售階段良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購(gòu)房者，同時(shí)也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，標(biāo)準(zhǔn)效勞，建立良好的物業(yè)形象；委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理根底培訓(xùn)工作；提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。二、工程的接管驗(yàn)收 1物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。 2依據(jù)國(guó)家建設(shè)部公布的?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?對(duì)已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)平安和滿足使用功能為主要

42、內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要步驟。 3物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。 a公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作；b既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益；c接管驗(yàn)收中假設(shè)發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限催促開發(fā)主體對(duì)存在的問題加以解決，直到完全合格；d落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一

43、次性撥付保修費(fèi)用； 6接管驗(yàn)收的作用 a明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 b確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益 c為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量到達(dá)要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于方案安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。 三、入住管理方案提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。即時(shí)完成入伙注記。受理代辦效勞手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)

44、量。1、業(yè)主入伙流程 1業(yè)主向售房單位/開展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。2憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。 3物業(yè)管理公司在審核資料無(wú)誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理效勞情況、收費(fèi)情況；代開展商與業(yè)主簽訂?使用公約?。64假設(shè)業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交開展商，管理處應(yīng)協(xié)助開展商對(duì)房屋進(jìn)行整改后，請(qǐng)業(yè)主再次驗(yàn)房。75如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。2、 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。入伙各項(xiàng)資料齊全，記錄標(biāo)準(zhǔn)完整，按戶建立業(yè)戶檔案。入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。特約效勞手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守

45、約，保證質(zhì)量。內(nèi)部手冊(cè)登記及時(shí)，即時(shí)完成注記。入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。3、入伙作業(yè)規(guī)程由房產(chǎn)開展商或物業(yè)管理部門向業(yè)主發(fā)出入伙通知書。業(yè)主攜帶購(gòu)房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。業(yè)主到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。由指定的業(yè)主效勞人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)主驗(yàn)房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。業(yè)主驗(yàn)房后假設(shè)提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助開展商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作。如開展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時(shí)，雙方須簽字確認(rèn)。業(yè)主驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。4、入伙作業(yè)檢查標(biāo)準(zhǔn)為了保證新城風(fēng)氣入伙工作正常有序，管理

46、處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作標(biāo)準(zhǔn)和效勞質(zhì)量。 1集中入伙時(shí)管理處經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對(duì)確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。 2正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書面通知并整改。第六章 、物業(yè)檔案資料管理隨著物業(yè)現(xiàn)代化的不斷開展,信息資源成為管理又一重要因素。檔案、信息管理從物業(yè)管理的介入期開始，始終伴隨著物業(yè)管理的進(jìn)程，從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)、監(jiān)理、建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)施、設(shè)

47、備及日常物業(yè)管理中的規(guī)章制度、記錄表格、業(yè)主投訴與回訪、承傳工作票等等都涉及到檔案、信息管理。為此，我們對(duì)檔案、信息資料采用計(jì)算機(jī)管理，到達(dá)“科學(xué)化、有序化、集中化管理目標(biāo)。管理的內(nèi)容資料的收集資料的收集堅(jiān)持“來(lái)源多、內(nèi)容廣的原那么。從物業(yè)管理的實(shí)際工作出發(fā)，擴(kuò)大信息資料的來(lái)源，從建筑規(guī)劃到工程竣工；從建筑物本體修繕到一花一木的養(yǎng)護(hù)都有詳盡的檔案資料收集。檔案資料的分類所收集的檔案資料，根據(jù)其來(lái)源、內(nèi)容、形式，進(jìn)行集中整理和科學(xué)分類，做到條理清晰、分類合理，便于使用、查找、檢索。移交資料工程資料名稱新城風(fēng)氣工程規(guī)劃資料工程批準(zhǔn)文件用地批準(zhǔn)文件規(guī)劃證、建筑許可證、開工許可證拆遷安置資料房地產(chǎn)平面

48、圖工程技術(shù)資料竣工圖、總平面圖，建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及附屬工程及 隱蔽工程的全套圖紙地質(zhì)勘查報(bào)告、工程建設(shè)投標(biāo)文件工程合同及竣工報(bào)告工程預(yù)決算圖紙會(huì)審記錄工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單包括質(zhì)量事故處理記錄隱蔽工程驗(yàn)收簽證沉降觀察記錄竣工驗(yàn)收證明書鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書水電氣、空調(diào)、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告供水、供氣、空調(diào)的試壓報(bào)告園林綠化圖紙和清樣設(shè)備清單、設(shè)備供貨合同，設(shè)備安裝調(diào)試記錄，使用考前須知、說(shuō)明，質(zhì)保書和保修單工程監(jiān)理報(bào)告日常物業(yè)管理檔案、信息資料工程資料名稱物業(yè)資料物業(yè)根本資料、分區(qū)資料、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料、娛樂設(shè)施資料

49、等業(yè)主資料業(yè)主須知、業(yè)主根本資料、物品出入登記等裝修資料裝修申請(qǐng)表、報(bào)建批文、裝修工程圖、裝修施工平安責(zé)任書、裝修施工人員出入證、施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、裝修巡查記錄、裝修驗(yàn)收記錄等維修資料修繕方案與方案、維修申報(bào)表、維修效勞派工單、維修回訪記錄、公共設(shè)施維修記錄等綠化養(yǎng)護(hù)資料綠化檢查記錄、綠化養(yǎng)護(hù)記錄、禮儀擺花協(xié)議等清潔、保潔資料清潔效勞整改通知單、保潔日檢記錄等消防管理資料消防巡視記錄、消防設(shè)施檢查記錄、動(dòng)火作業(yè)審批表、消防設(shè)施運(yùn)行記錄、火災(zāi)隱患整改通知等治安交通管理資料日常巡查記錄、交接班記錄、查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶、緊急事件處理記錄、車輛管理記錄、護(hù)衛(wèi)巡邏簽到表、平安隱患整改通知等

50、設(shè)備管理資料設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備維修保養(yǎng)方案與申請(qǐng)報(bào)告、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄、設(shè)備運(yùn)行記錄、設(shè)備維修分包協(xié)議、設(shè)備檢查記錄等社區(qū)文化活動(dòng)資料活動(dòng)實(shí)施方案、活動(dòng)宣傳圖片、錄像記錄、傳媒報(bào)導(dǎo)、總結(jié)報(bào)告等員工管理資料員工個(gè)人資料、聘用表、員工培訓(xùn)方案、員工培訓(xùn)記錄、員工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄、員工內(nèi)務(wù)管理記錄等效勞質(zhì)量反應(yīng)資料效勞質(zhì)量回訪記錄、展戶、參展人員意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄、業(yè)主人員投訴及處理記錄等行政文件資料政府相關(guān)文件、法規(guī)、法律；公司有關(guān)文件、通知、函件；商茂世紀(jì)廣場(chǎng)物業(yè)規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件；物業(yè)榮譽(yù)檔案；物業(yè)接待、參觀記錄等3、檔案資料管理的要點(diǎn)1重要的檔案資料如竣工資料的交接必須經(jīng)過雙方負(fù)責(zé)人或

51、其指定責(zé)任人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)前方能分卷立檔。2檔案資料實(shí)行專人專職管理。3檔案資料實(shí)行嚴(yán)格的借閱登記制度，歸還入檔時(shí)，必須經(jīng)過審核檢查，如有輕微破損應(yīng)立即修補(bǔ)，損壞嚴(yán)重的須追究借閱人員的責(zé)任。檔案管理人員須定時(shí)檢查檔案借閱情況，以便及時(shí)收回在外文件，防止因管理疏忽導(dǎo)致文件流失。 4檔案資料管理實(shí)行嚴(yán)格的鑒定制度。檔案資料的鑒定必須由主要負(fù)責(zé)人或其指定的責(zé)任人負(fù)責(zé)，對(duì)檔案是否有效、作廢以及保存數(shù)量等做出決定。當(dāng)文件狀況有所變動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù)，以保證查閱者及時(shí)找到有效文件。5檔案資料的管理必須做到“七防，即防火、防潮、防盜、防鼠、防蟲、防變質(zhì)、防高溫。必須配置有效的滅火器材，潮濕天

52、氣需放置生石灰等防潮物，檔案管理人員須定期檢查和清理，保證檔案資料管理環(huán)境條件符合要求。4、檔案資料管理制度1管理公司檔案資料員負(fù)責(zé)整理收集各類檔案資料。2管理公司工作人員日常工作中必須完成工作范圍內(nèi)的各類文件、記錄，以便檔案員收集。3管理公司資料室收檔、存檔的文件、批文必須是原始記錄，其他資料確沒有原始記錄，也可存復(fù)印件。4檔案員負(fù)責(zé)做好檔案、資料的防火、防潮、防塵、防蟲、防鼠、防盜、防高溫工作。5管理公司檔案資料分類：用戶檔案資料、裝修審批資料、維修保養(yǎng)資料、工程竣工資料及管理公司相關(guān)資料。6已歸檔的資料，每月進(jìn)行抽查，每季進(jìn)行全面檢查，年度進(jìn)行清理、檢查，對(duì)超期或已無(wú)保存價(jià)值的檔案，嚴(yán)格

53、按銷毀規(guī)程進(jìn)行。7對(duì)外借閱用戶借閱或其他人有關(guān)檔案資料，須向管理公司提出書面申請(qǐng)，經(jīng)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，交檔案員備案查找。所有借閱檔案資料不得帶出檔案室，如遇特殊情況需復(fù)印的，應(yīng)交納一定的保證金。8對(duì)內(nèi)借閱。管理公司內(nèi)部工作人員查閱檔案資料時(shí)，經(jīng)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，交檔案室檔案員查找，但不得隨意復(fù)印。5、檔案資料銷毀規(guī)程1每年年底由檔案資料員對(duì)檔案資料作一次全面認(rèn)真檢查、整理，并提出超過期限或已無(wú)保存價(jià)值的檔案。2根據(jù)各類檔案資料的保管期限，在確定該檔案已超過保存期限或已無(wú)保存價(jià)值時(shí)，由檔案資料員填寫銷毀單并報(bào)經(jīng)理鑒定。3經(jīng)理在接到銷毀單10個(gè)工作日內(nèi)，結(jié)合實(shí)際情況，并經(jīng)管理公司辦公會(huì)議進(jìn)行鑒定，確認(rèn)無(wú)誤后，執(zhí)行銷毀。4銷毀。第七章 構(gòu)筑和諧社區(qū)與便民效勞以業(yè)主需求為根底，提供便利、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)的效勞是日常物業(yè)管理工作的一項(xiàng)主要內(nèi)容。新城風(fēng)氣工程在規(guī)劃設(shè)計(jì)和效勞定位上具有如下一些特點(diǎn)：配套設(shè)施齊全，具有相對(duì)的獨(dú)立性，規(guī)模大，業(yè)主素質(zhì)高，對(duì)特約效勞的品位和深度要求亦高。有鑒于此，需要建立一個(gè)完整的效勞體系，提供全方位、多層次的綜合性效勞，方可保證業(yè)主日常生活的舒適、便利。針對(duì)恒海工程的特色，我們提出如下效勞內(nèi)容。一、我們的效勞思路提供種類齊全的效勞工程，內(nèi)容涵蓋業(yè)主口常的衣、食、住、行、用等每一個(gè)方面。同時(shí)根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實(shí)際操作中不斷設(shè)