日常維修養(yǎng)護(hù)方案及服務(wù)承諾

1、物業(yè)服務(wù)方案項目名稱：中學(xué)物業(yè)管理服務(wù)項目日期：2021年目錄TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 一、日常維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施方案2 HYPERLINK l bookmark6 1、房屋設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)2 HYPERLINK l bookmark8 2、設(shè)備日常維修維護(hù)管理4 HYPERLINK l bookmark10 二、服務(wù)承諾及合同到期時交接承諾7 HYPERLINK l bookmark12 1、服務(wù)承諾7 HYPERLINK l bookmark14 2、合同到期時交接承諾101/11一、日常維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施方案1、房屋設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)1、目的加

2、強(qiáng)房屋、公共設(shè)施設(shè)備配套附屬設(shè)施日常管理，保證各項設(shè)施設(shè)備正常運行。2、適用范圍本公司在管的所有服務(wù)項目（寫字樓、倉庫）。3、工作內(nèi)容養(yǎng)護(hù)：一、日常設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)1、服務(wù)中心主管每年12月底前完成制定服務(wù)中心下年度設(shè)施、設(shè)備年度保養(yǎng)計劃和預(yù)算，報總經(jīng)理批準(zhǔn)；2、服務(wù)中心維修人員按年度養(yǎng)護(hù)計劃和預(yù)算規(guī)定，每月實施養(yǎng)護(hù)工作，并記錄于各保養(yǎng)記錄；3、服務(wù)中心主管每月對服務(wù)中心養(yǎng)護(hù)工作的實施情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督；4、公司品質(zhì)管理處對年度計劃和預(yù)算的實施情況進(jìn)行不定期抽查、考核。二、中、大設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)1、公司品質(zhì)管理處、服務(wù)中心主管每年12月底前制定完成各服務(wù)中心下年度設(shè)施設(shè)備年度保養(yǎng)計劃和和預(yù)算，報

3、總經(jīng)理批準(zhǔn)；2、公司品質(zhì)管理處設(shè)備維修主管按年度養(yǎng)護(hù)計劃和預(yù)算規(guī)定，每月實施養(yǎng)護(hù)工作，并記錄于各保養(yǎng)記錄；3、對于委托專業(yè)公司進(jìn)行養(yǎng)護(hù)的項目，按照合同約定每年由其制作年度保養(yǎng)計劃，并按計劃完成養(yǎng)護(hù)工作；4、各服務(wù)中心責(zé)任人、工程主管及公司設(shè)備維修相關(guān)人員，對公司工程部或外包單位養(yǎng)護(hù)工作的實施情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督、驗收并簽字；5、公司品質(zhì)管理處對公司設(shè)備維修主管年度計劃和預(yù)算的實施情況進(jìn)行不定期抽查、考核。4、維修一、小修小補(bǔ)項目的維修2/111、服務(wù)中心日常的小修小補(bǔ)項目由服務(wù)中心水電工自行維修；2、維修要求：1）、服務(wù)中心接到公共設(shè)施設(shè)備維修報修單后立即安排人員進(jìn)行查看，必要時先采取臨時應(yīng)急措

4、施；2）、服務(wù)中心按本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定維修計劃并落實維修人員；3）、按維修計劃落實材料和維修人員及時完成，并做好相應(yīng)的成品保護(hù)。二、中、大項目的維修1、中、大項目的維修可由設(shè)備部自行進(jìn)行或委托專業(yè)公司進(jìn)行；2、維修要求：1）、公司設(shè)備部接到公共設(shè)施設(shè)備維修報修單后立即安排人員進(jìn)行查看，必要時先采取臨時應(yīng)急措施；2）、盡快做出維修的申請報告、施工方案及預(yù)算，報服公司維修主管、總經(jīng)理、相關(guān)主本職能部門、總裁批準(zhǔn)，專業(yè)施工隊在規(guī)定期限內(nèi)完成；3）、功能性維修以恢復(fù)其原有功能為準(zhǔn)，外觀性維修要求與原有部位相比較：表面應(yīng)無明顯色差和高低不平現(xiàn)象。三、保修期內(nèi)的維修1、，服務(wù)中心發(fā)現(xiàn)保修期內(nèi)的維修項目及時查看

5、，并填寫保修期內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備報修單將現(xiàn)場實際情況向房產(chǎn)公司項目部反映；2、項目部聯(lián)系安排項目施工單位在規(guī)定時間內(nèi)完成維修項目，并要求施工單位出具修復(fù)方案，其負(fù)責(zé)人需簽字確認(rèn)；3、施工單位完成維修后，服務(wù)中心、公司設(shè)備維修相關(guān)人員到場驗收；4、施工單位未到場維修或未能在規(guī)定的時間內(nèi)完成修復(fù)工作，將按照本次維修費用的1.5倍金額從質(zhì)保金中扣除。四、維修工作的檢查1、公司、服務(wù)中心每天對維修項目進(jìn)行監(jiān)理、檢查、登記工作進(jìn)度，并有相關(guān)檢查記錄，品質(zhì)處不定期抽查；2、公司設(shè)備維修主管、服務(wù)中心主管每周對維修項目進(jìn)行監(jiān)理、檢查、登記工作進(jìn)度，并有相關(guān)檢查記錄，品質(zhì)部不定期抽查；3、服務(wù)中心主任定期對維修

6、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、檢查并在記錄上簽字；4、定期物業(yè)公司品質(zhì)管理處會匯報工程質(zhì)量和進(jìn)度，并要求主管責(zé)任人在3/11相關(guān)記錄上簽字。2、設(shè)備日常維修維護(hù)管理1、維修人員工作標(biāo)準(zhǔn)一、維修人員在維修電器、電焊、電梯、消控設(shè)備等特種工作時必須持證上崗，嚴(yán)禁無證上崗、無證操作、違章操作。二、嚴(yán)格遵守公司各項制度和員工守則，不準(zhǔn)違反公司規(guī)定，私自行動。三、發(fā)生應(yīng)急維修時，維修人員在接到報修任務(wù)后，無特殊情況下在20分鐘內(nèi)必須到達(dá)現(xiàn)場，并且應(yīng)迅速處理設(shè)備設(shè)施故障，保障南洋中學(xué)的正常運作，不得故意拖延時間，不準(zhǔn)刁難物業(yè)負(fù)責(zé)人或客戶，不準(zhǔn)向客戶索要財物，言行要文明禮貌。四、維修人員在物業(yè)日常檢查、維修、保養(yǎng)時必須按照

7、規(guī)定著裝，佩戴工作證，在和客戶接觸時言行舉止要得當(dāng)。五、日常檢查維修時發(fā)現(xiàn)問題要及時處理修復(fù)，不得以各種理由拖延時間或故意推脫延誤，維修設(shè)備設(shè)施時潦草了事等。六、維修人員必須完成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的報修任務(wù)和設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)任務(wù)，維修完好率必須達(dá)到95%以上。七、維修人員必須做好各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施臺帳及更新工作，同時要做好工作日志。八、每月上報的維修工時和維修完好率必須屬實，不得作假、蒙騙。九、維修人員平時要對所轄物業(yè)南洋中學(xué)的設(shè)備設(shè)施多了解、多研究，熟練掌握設(shè)備設(shè)施的原理和運行狀況，以防發(fā)生故障時能快速解決處理。十、維修人員要主動學(xué)習(xí)各方面技術(shù)知識和業(yè)務(wù)知識，多學(xué)習(xí)、多掌握，不斷提高自己的技

8、術(shù)能力和業(yè)務(wù)水平。2、物業(yè)維修工工作職責(zé)及工作流程一、工作職責(zé)1、嚴(yán)格遵守國家規(guī)定的對特殊行業(yè)、崗位、工種必須持證上崗的規(guī)定，嚴(yán)禁無證上崗，無證操作，違章操作。2、嚴(yán)格遵守公司制度，嚴(yán)禁私自向客戶索要服務(wù)費和香煙等財物，保障公司良好形象。4/113、嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常調(diào)派維修任務(wù)外，按照工程部計劃地做好各物業(yè)設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)；4、努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握現(xiàn)有物業(yè)設(shè)備設(shè)施的原理及實際操作與維修，積極配合各物業(yè)南洋中學(xué)的工作，出現(xiàn)緊急事故時無條件地迅速到達(dá)，全力做好搶修工作；5、嚴(yán)格執(zhí)行所管轄設(shè)備的檢修計劃，按時按質(zhì)按量地完成，并填好記錄表格，做好設(shè)備臺帳。6

9、、對各物業(yè)南洋中學(xué)的維修情況，維修工時按照規(guī)定做好記錄，按時報工程部二、工作流程正常工作流程細(xì)則：1）準(zhǔn)時上班：根據(jù)公司上班制度規(guī)定時間，準(zhǔn)時上班，不遲到。2）換好工作服：按公司規(guī)定穿著工作制服，佩戴工作證，工作服要干凈整潔，工作證要清晰易辨。3）檢查維修工具：檢查使用的維修工具數(shù)目是否對，使用狀況是否完好。如果缺失應(yīng)立即報告維修組負(fù)責(zé)人，若維修工具有故障，應(yīng)立即予以修復(fù)。4）查看記錄：查看記錄的報修情況和維修記錄，如果有報修記錄或維修記錄中有未維修好的，應(yīng)立即填好設(shè)備維修單，安排維修次序，若沒有報修記錄或維修中沒有未維修的，應(yīng)查看保養(yǎng)計劃，根據(jù)保養(yǎng)計劃安排工作。5）維修或保養(yǎng)設(shè)備：帶齊維修或

10、保養(yǎng)所需要的工具，持設(shè)備維修單或設(shè)備保養(yǎng)單，到達(dá)設(shè)備所在區(qū)域，按照維修或保養(yǎng)的正確工作程序進(jìn)行維修或保養(yǎng)，嚴(yán)禁無證操作，違章操作。6）維修或保養(yǎng)完成：設(shè)備維修或保養(yǎng)完成后，請客戶或負(fù)責(zé)人認(rèn)可，并在設(shè)備維修單或設(shè)備保養(yǎng)單上簽字。7）維修單登記：將已經(jīng)完成的維修單或保養(yǎng)單帶回，先予以工時登記，再對維修情況予以記錄，并根據(jù)維修或保養(yǎng)設(shè)備的情況對設(shè)備臺帳予以記錄更新，將維修或保養(yǎng)單入檔存放。8）工作日志記錄：對一天的工作情況予以整理記錄，維修完成和未完成的要記錄清楚。9）檢查和保養(yǎng)工具：檢查維修工具在一天的使用中是否有損壞或缺失，如5/11發(fā)現(xiàn)有遺失或損壞應(yīng)及時查找或修理，對使用一天的維修工具進(jìn)行保養(yǎng)

11、，擦拭干凈，加油潤滑。10）按時下班：根據(jù)公司下班制度規(guī)定時間，按時下班，不早退。3、緊急維修工作流程4、緊急維修工作流程細(xì)則1）接到緊急維修任務(wù)：應(yīng)急維修人員應(yīng)保證24小時電話開通。2）攜帶工具迅速到達(dá)現(xiàn)場：應(yīng)急維修人員應(yīng)隨身攜帶一般常用工具包，以防緊急維修時沒有工具，并且要備好交通工具，以便能快速及時到達(dá)現(xiàn)場。3）迅速處理設(shè)備故障：維修人員平時應(yīng)對所轄物業(yè)各種設(shè)備的原理和情況有詳細(xì)了解，學(xué)習(xí)各種業(yè)務(wù)知識和技術(shù)，保障在設(shè)備發(fā)生故障時能迅速解決處理。4）維修完成：設(shè)備故障解決后，將設(shè)備維修單填寫清楚，由南洋中學(xué)負(fù)責(zé)人或當(dāng)班負(fù)責(zé)人認(rèn)可簽字。5）將維修單帶回按照正常的操作流程操作：將維修單帶回按照

12、正常的操作流程進(jìn)行工時登記，維修記錄，設(shè)備檔案更新。6）不能解決設(shè)備故障：當(dāng)維修工遇到設(shè)備故障不能解決時，應(yīng)立即向工程部匯報，將故障的設(shè)備、故障現(xiàn)象等詳細(xì)情況匯報清楚。二、服務(wù)承諾及合同到期時交接承諾1、服務(wù)承諾一、對物業(yè)管理工作的原則性和總體性要求1、在班期間必須著裝整齊，佩戴工號牌，儀表大方，精神飽滿。著裝不整齊、不佩戴工號牌、精神萎靡的、工作姿態(tài)不規(guī)范的（例如雙手交叉抱于胸前或者雙手插于褲袋的等），發(fā)現(xiàn)一例扣5元。2、舉止文明，態(tài)度熱情，堅持原則，尊重他人，講究方法，盡職盡責(zé)。履職期間，言語不文明、打罵客戶的、酒后上崗、在公共場合抽煙、做私事、聚集閑談的，發(fā)現(xiàn)一例扣10元，因履職不力造成

13、后果的要追究有關(guān)人員以及公司經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，造成南洋中學(xué)和客戶員工經(jīng)濟(jì)損失的，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)賠償。3、服從南洋中學(xué)的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。在不違背物業(yè)工作原則的情況下，不服從南洋中學(xué)統(tǒng)一調(diào)度的，保安、保潔、水電管理一周內(nèi)檢查均達(dá)不到工作標(biāo)準(zhǔn)和要求的扣50-100元，嚴(yán)重者要求相關(guān)人員撤離本公司。此類情況一學(xué)期發(fā)生三起（含三起）以上的，南洋中學(xué)可拒付當(dāng)月20%的物業(yè)管理服務(wù)費，經(jīng)告知協(xié)調(diào)無果，南洋中學(xué)可以單方面終止合同。4、凡是到本公司從事勞務(wù)物管服務(wù)的人員，在初到前三天，物業(yè)管理公司必須到南洋中學(xué)總務(wù)處登記備案，提供這些人員的人事信息。員工本人上班前一天到公司總務(wù)處登記，得到許可后方可上崗。未按此要求擅

14、自派人員的，南洋中學(xué)可拒付該員工服務(wù)費，并要求在一周內(nèi)人員更換到位。未按上述要求辦理，發(fā)現(xiàn)一次除按規(guī)定辦理外并處罰金1000元，服務(wù)期內(nèi)發(fā)生3次南洋中學(xué)可單面終止合同。二、對各項業(yè)務(wù)工作的要求（一）安全保衛(wèi)工作1、南洋中學(xué)上課或者非客戶上班期間，客戶出南洋中學(xué)，必須核實檢查是否有班主任或者政教處的批準(zhǔn)手續(xù)，沒有手續(xù)或者手續(xù)不全的不予放行并和南洋中學(xué)總值班人員或班主任或者政教處取得聯(lián)系，妥善處理。不能做到的，發(fā)現(xiàn)一例扣10元，造成后果的，追究相關(guān)人員以及物業(yè)管理公司的責(zé)任；2、嚴(yán)格執(zhí)行南洋中學(xué)關(guān)于人員進(jìn)出南洋中學(xué)的管理制度和規(guī)定。除南洋中學(xué)特許的時間和對象外，堅持對所有來訪者必須履行登記手續(xù)，凡

15、是違反訪客聯(lián)7/11系、登記、填寫訪客登記單規(guī)定的，有一例扣10元；客戶上班期間，外單位人員擅自進(jìn)入南洋中學(xué)的、不積極主動調(diào)控南洋中學(xué)外的交通秩序的，有一例扣5元；3、做好車輛進(jìn)入南洋中學(xué)批準(zhǔn)和停放引導(dǎo)工作。未經(jīng)南洋中學(xué)規(guī)定的管理部門許可，擅自允許機(jī)動車輛進(jìn)入南洋中學(xué)的，有一例扣10元；不引導(dǎo)獲許進(jìn)入南洋中學(xué)停放的機(jī)動車輛按照指定位置有序停放的，有一例扣10元；如因機(jī)動車壓壞路面、下水道，輾壞球場噴塑層，按價賠償；4、大宗物品憑南洋中學(xué)批準(zhǔn)手續(xù)出門。未經(jīng)核查成箱、成大包以及用運輸工具如電瓶車、三輪車、汽車、拖拉機(jī)等裝載的物品出門或者無出門手續(xù)，就允許物品出門的，發(fā)現(xiàn)一例扣50-100元，如果因

16、為履職不力或造成客戶、南洋中學(xué)物品損失，按價賠償；未經(jīng)南洋中學(xué)指定管理部門或者有關(guān)處室許可，擅自批準(zhǔn)外來大宗物品進(jìn)入南洋中學(xué)的，發(fā)現(xiàn)一例扣50元；5、強(qiáng)化客戶車輛管理?？蛻粼谀涎笾袑W(xué)內(nèi)不得騎自行車或電動車，發(fā)現(xiàn)要堅決制止和批評教育或者登記姓名報南洋中學(xué)處理。車輛停放整齊，并做好防盜工作。對客戶在南洋中學(xué)內(nèi)騎車管理不力的、車輛不按指定地點停放的包括晚自習(xí)期間接送客戶的家長車輛有一例扣5元；車輛在監(jiān)控視角范圍內(nèi)受損、失竊由物業(yè)公司予以賠償；6、認(rèn)真做好南洋中學(xué)巡查處置工作和夜間人員進(jìn)出南洋中學(xué)登記備案制度，中午、夜間加強(qiáng)巡查，班后、客戶就寢后予以清校。發(fā)現(xiàn)情況及時處置并向指定部門和人員匯報。不能認(rèn)

17、真做好南洋中學(xué)巡查以及清校制度的，有一例扣50元；發(fā)現(xiàn)異常情況、突發(fā)事件不能及時報告、處理，有一次扣50元；當(dāng)日沒有巡查記載的，有一例扣5元；7、切實做好“門前三包”工作。對不按指定區(qū)域亂倒垃圾的要進(jìn)行制止，制止不力，不能做好“門前三包”的，有一次扣5元。8、對監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)派人實行重點時段觀察，發(fā)現(xiàn)異常情況立即報告并處理；未經(jīng)南洋中學(xué)文字手續(xù)批準(zhǔn)，任何人不得調(diào)取錄像資料，如發(fā)現(xiàn)無人觀察或觀察匯報處理不及時發(fā)現(xiàn)一次扣10元，造成責(zé)任事故按損失大小和責(zé)任程度賠償，未經(jīng)許可調(diào)取錄像資料發(fā)現(xiàn)1次罰款200元。（二）衛(wèi)生保潔工作1、衛(wèi)生間保潔8/11頻率要求：分別為上下午分別不少于2次；打掃不及時或者達(dá)不到要求的,有一次扣5元；清潔要求：保證南洋中學(xué)內(nèi)衛(wèi)生整潔，發(fā)現(xiàn)亂拋雜物，發(fā)現(xiàn)一例扣5元；2、操場不下雨每周必須進(jìn)行一次以上的全面的清潔、沖刷，如做不到，發(fā)現(xiàn)一例扣5元；3、保潔工具及時清洗、晾曬并按