重慶渝能寸灘項目營銷策劃案定-85DOC

1、立業(yè)房地產(chǎn)顧問 渝能寸灘項目 營銷策劃方案PAGE 第13頁 共129頁前言近兩年以來，以北部新區(qū)為代表的“三北區(qū)域”房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，商品房施、竣工面積以及交易量位居主城區(qū)前列，土地供應(yīng)持續(xù)增加，受到重慶市乃至全國眾多品牌開發(fā)企業(yè)青睞，“三北區(qū)域”也成為重慶市房地產(chǎn)開發(fā)熱點最集中的區(qū)域。重慶立業(yè)房地產(chǎn)顧問公司受渝能房地產(chǎn)開發(fā)公司委托，對位于北部新區(qū)寸灘片區(qū)的1000余畝地塊進(jìn)行項目開發(fā)方向、定位以及規(guī)劃建議的營銷策劃。本次工作以市場研究為起點，通過對市場現(xiàn)狀以及地塊自身狀況等客觀條件的研究，為項目定位、項目規(guī)劃建議等提供科學(xué)依據(jù)，通過較強針對性，為項目贏取市場機會等提供參考依據(jù)。重慶立業(yè)房

2、地產(chǎn)顧問有限公司二00六年二月第一篇 開發(fā)方向研究1 市場研究1.1市場現(xiàn)狀1.1.1重慶市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀概況提要：通過主城區(qū)和江北區(qū)、渝北區(qū)橫向以及縱向的宏觀經(jīng)濟環(huán)境對比，分析江北區(qū)、渝北區(qū)在重慶市經(jīng)濟地位以及經(jīng)濟增長的主要動力來源，產(chǎn)業(yè)調(diào)整、人口消費力特點等，前瞻區(qū)域宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展走向和房地產(chǎn)的消費特征。1.1.1.1國民生產(chǎn)總值重要指標(biāo)及主城各區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析提要：通過國民生產(chǎn)總值及主城區(qū)各區(qū)的經(jīng)濟指標(biāo)展示及分析，一方面了解重慶市主城各區(qū)的發(fā)展軌跡，另一方面是通過區(qū)域的對比尋找江北區(qū)、渝北區(qū)經(jīng)濟運行的差異化特征，進(jìn)一步合理評估消費支撐及競爭優(yōu)勢。重慶市國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、穩(wěn)健增

3、長，GDP增長率超過全國平均水平。2000-2004年重慶市GDP走勢數(shù)據(jù)來源：2000-2004年重慶市統(tǒng)計年鑒在趨好的宏觀環(huán)境下，特別是持續(xù)幾年的擴大內(nèi)需、西部大開發(fā)和重慶直轄等效應(yīng)的累積釋放，全市經(jīng)濟增長呈現(xiàn)持續(xù)、快速、穩(wěn)健勢頭，2000-2004年GDP年均增長率約13.8%,宏觀調(diào)控政策對全市經(jīng)濟發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使得全市經(jīng)濟總體呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，GDP增長率超過全國平均水平，未來經(jīng)濟發(fā)展將在繼續(xù)現(xiàn)有水平的基礎(chǔ)上持續(xù)發(fā)展。主城傳統(tǒng)老城區(qū)（九龍坡、渝中區(qū)、沙坪壩）經(jīng)濟穩(wěn)步增長，渝北區(qū)等新興區(qū)域發(fā)展迅速。2003-2004年重慶主城區(qū)區(qū)域GDP對比圖(億元)數(shù)據(jù)來源：2004年重

4、慶市統(tǒng)計年鑒、2005年重慶領(lǐng)導(dǎo)干部手冊注：渝北區(qū)含北部新區(qū)統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)下同近年來重慶主城區(qū)域經(jīng)濟呈現(xiàn)穩(wěn)步、快速上升態(tài)勢。2004年，九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)位列主城GDP增長前三甲，組成第一梯隊，三者分別依托工業(yè)、商貿(mào)、教育及工業(yè)等產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，取得顯著的國民經(jīng)濟增長。江北區(qū)、渝北區(qū)處于第二梯隊，2004年GDP總額超過90億元。隨著北部新區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，致使統(tǒng)計年鑒中的渝北區(qū)GDP同比增速達(dá)38.1%，區(qū)域經(jīng)濟前景看好。傳統(tǒng)老城區(qū)人均GDP位于前列，江北區(qū)、渝北區(qū)經(jīng)濟穩(wěn)步增長。2003-2004年重慶市主城區(qū)區(qū)域人均GDP對比圖(千元)數(shù)據(jù)來源：2004年重慶市統(tǒng)計年鑒、2005年重慶

5、領(lǐng)導(dǎo)干部手冊重慶市主城區(qū)人均GDP持續(xù)穩(wěn)步上升，傳統(tǒng)商貿(mào)中心渝中區(qū)、工業(yè)基地大渡口區(qū)常駐人口數(shù)相對較小，人均GDP排名前二位。九龍坡和沙坪壩區(qū)GDP雖高，但人口基數(shù)相對較大，人均GDP處第二梯隊。但兩區(qū)增長率仍趕上了平均增長率，特別是沙坪壩區(qū)隨著產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整、西部新城及重慶大學(xué)城的規(guī)劃，區(qū)域后期發(fā)展?jié)摿^大。北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)由于農(nóng)業(yè)人口仍占據(jù)較大比例，人均GDP處于主城各區(qū)下游水平，其中渝北區(qū)同比增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均增速，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景良好。江北區(qū)人均GDP處于主城區(qū)中流位置。1.1.1.2江北區(qū)、渝北區(qū)與主城各區(qū)產(chǎn)業(yè)分析主城區(qū)第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，渝北區(qū)第二產(chǎn)業(yè)高速增長，江北區(qū)第三產(chǎn)業(yè)

6、快速發(fā)展。2004年重慶主城區(qū)區(qū)域三大產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值對比（億元）數(shù)據(jù)來源：2004年重慶市統(tǒng)計年鑒、2005年重慶領(lǐng)導(dǎo)干部手冊重慶主城區(qū)城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，第一產(chǎn)業(yè)增速放緩，第二、第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。第二產(chǎn)業(yè)隨著工業(yè)進(jìn)程的加快及房地產(chǎn)開發(fā)力度的加大，增長迅速，工業(yè)發(fā)展重點區(qū)域渝北區(qū)（包含北部新區(qū)）因新興空港、兩路工業(yè)園區(qū)、北部新區(qū)等產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)帶來出口工業(yè)高速發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)成長較為迅速，增速達(dá)到57.3%，成為重慶經(jīng)濟的新增長極。第三產(chǎn)業(yè)則以傳統(tǒng)政治文化商貿(mào)中心渝中區(qū)最為集中和突出，是渝中區(qū)經(jīng)濟增長的支撐力量，且也突出其了在主城區(qū)的主導(dǎo)性地位。在商圈升級撒、商貿(mào)流通環(huán)境優(yōu)惠的條件下，近年來江北區(qū)

7、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。1.1.1.3人口狀況分析主城各區(qū)人口穩(wěn)步增長，人口結(jié)構(gòu)區(qū)域差異顯著。2003-2004重慶主城區(qū)區(qū)域常住人口對比圖（萬人）九龍坡沙坪壩渝北區(qū)巴南區(qū)渝中區(qū)北碚區(qū)南岸區(qū)江北區(qū)大渡口200390.8282.9579.1079.3868.1365.3764.1462.5125.43200492.2284.0981.8879.8068.6366.2065.1363.5125.70增速1.5%1.4%3.5%0.5%0.7%1.3%1.5%1.6%1.1%數(shù)據(jù)來源：2004年重慶市統(tǒng)計年鑒、2005年重慶領(lǐng)導(dǎo)干部手冊注：常住人口是指在區(qū)域內(nèi)居住滿3個月的人口，包括學(xué)生九龍坡區(qū)、巴南區(qū)、

8、沙坪壩區(qū)、渝北區(qū)是主城區(qū)所轄面積較大的三個區(qū)域，相應(yīng)的人口也位居主城區(qū)前列。渝中區(qū)常住人口增速較緩，區(qū)域人口居住趨于飽和，而主城區(qū)其他區(qū)域常住人口基本保持1%-2%的增長速度，渝北區(qū)隨著房地產(chǎn)開發(fā)的加快，凈遷移人數(shù)增加較多，人口增長顯著，區(qū)域后續(xù)發(fā)展前景較好。江北區(qū)隨著產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，常住人口穩(wěn)定增長，隨著區(qū)域和交通規(guī)劃的開展，江北區(qū)城市化進(jìn)程漸進(jìn)加快，人口增長呈現(xiàn)加快態(tài)勢。1.1.1.4主城各區(qū)居民收入和支配分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定在職工收入，工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為渝北區(qū)、江北區(qū)發(fā)展帶來較好的機遇。2003-2004年重慶主城區(qū)區(qū)域在崗職工年均工資(萬元/人年)數(shù)據(jù)來源：2004年

9、重慶市統(tǒng)計年鑒、2005年重慶領(lǐng)導(dǎo)干部手冊在崗職工工資反映了區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、收入水平等狀況。數(shù)據(jù)顯示，作為工業(yè)基地的大渡口區(qū)、商貿(mào)中心的渝中區(qū)、文教與工業(yè)并重的的沙坪壩區(qū)在崗職工工資水平位居前三甲，傳統(tǒng)老城區(qū)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)地位逐步增強。隨著渝北區(qū)（北部新區(qū)）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃實施，工業(yè)園區(qū)的快速成長，區(qū)域在崗職工工資水平增速明顯，達(dá)24.4%；江北區(qū)則在第二產(chǎn)業(yè)調(diào)整和第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背景下，區(qū)域在崗職工穩(wěn)步增長?？梢灶A(yù)見，渝北區(qū)和江北區(qū)未來工業(yè)產(chǎn)值及在崗職工工資水平都將有較大的提升空間。主城區(qū)居民儲蓄較快增長，產(chǎn)業(yè)調(diào)整后續(xù)消費潛力較大。 2003-2004年重慶主城區(qū)域人均城鄉(xiāng)居民儲蓄

10、存款余額對比圖(萬元/人)數(shù)據(jù)來源：2004-2005年重慶市統(tǒng)計年鑒重慶主城區(qū)人均生活水平進(jìn)一步提高，從區(qū)域人均城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額看，渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)城鄉(xiāng)居民儲蓄額較高，伴隨區(qū)域產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展居民資產(chǎn)也得到長期積累，傳統(tǒng)老城區(qū)的居民消費能力相對較高.新興區(qū)域如渝北區(qū)、巴南區(qū)由于城市化進(jìn)程相對緩慢、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃調(diào)整與區(qū)域發(fā)展并存等影響，原以第一產(chǎn)業(yè)為主的居民收入相對較低，經(jīng)過產(chǎn)業(yè)調(diào)整之后區(qū)域收入水平及相應(yīng)的消費能力發(fā)展迅速，區(qū)域消費潛力較大。食品、教育文化娛樂、居住的消費支出比重在居民總支出中位居前列。2001-2004年重慶主城區(qū)消費支出走勢圖年份食品教育娛樂文化服務(wù)居住交通

11、通訊衣著醫(yī)療保健家庭設(shè)備用品及服務(wù)雜項商品與服務(wù)200138.7%14.7%9.8%7.7%10.2%5.8%8.8%4.3%200238.0%16.7%9.3%9.7%9.8%6.8%7.1%2.6%200338.0%14.4%10.4%11.1%10.3%6.5%6.7%2.6%200437.8%15.1%11.3%10.9%9.8%6.7%5.9%2.5%數(shù)據(jù)來源：2002-2005重慶市統(tǒng)計年鑒 食品支出仍占據(jù)主導(dǎo)，從恩格爾系數(shù)講低于40%的比重表明重慶主城區(qū)已達(dá)到小康的生活條件；隨著生活的富足，休閑娛樂、醫(yī)療保健、改善居住條件等比重逐步增長，這為城市經(jīng)濟的繁榮、房地產(chǎn)開發(fā)等提供較好的

12、市場環(huán)境。經(jīng)濟發(fā)展小結(jié)：重慶直轄以來，全市經(jīng)濟持續(xù)、快速、穩(wěn)健增長，年均增幅超過10%。產(chǎn)業(yè)機構(gòu)的調(diào)整尤其是工業(yè)的升級再造，致使以北部新區(qū)、渝北區(qū)等為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)快速成長，成為重慶經(jīng)濟發(fā)展的新增長極。高新產(chǎn)業(yè)從業(yè)階層的快速成長和聚集，生活漸趨富裕所帶來的消費結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變等，為城市和區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)、商貿(mào)服務(wù)等提供了溫床，其中以“三北區(qū)”為熱點房地產(chǎn)開發(fā)力度快速增長，逐步成為主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資及消費的熱點區(qū)域。重慶市國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、穩(wěn)健增長，GDP增長率超過全國平均水平。2000-2004年GDP年均增長率約13.8%,全市經(jīng)濟總體呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢?，F(xiàn)有統(tǒng)計分區(qū)將國家級開發(fā)區(qū)北部新區(qū)

13、（含北部經(jīng)開區(qū)和北部高新區(qū)）并入渝北區(qū)統(tǒng)計，由于北部新區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，致使統(tǒng)計年鑒中的渝北區(qū)GDP總額同比增速達(dá)38.1%，區(qū)域經(jīng)濟前景看好。江北區(qū)人均GDP處于主城區(qū)中流位置，渝北區(qū)處于主城區(qū)下游水平。人均GDP統(tǒng)計中，傳統(tǒng)老主城區(qū)由于二、三產(chǎn)業(yè)起步早，人口城鎮(zhèn)化率較高，人均GDP位于前列；渝北區(qū)農(nóng)業(yè)人口占據(jù)比例較大，人均GDP處于主城區(qū)下游水平。但渝北區(qū)人均GDP同比增長迅速為32.7位于組成各區(qū)增長率首位，區(qū)域經(jīng)濟前景看好。主城區(qū)第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，渝北區(qū)第二產(chǎn)業(yè)高速增長，江北區(qū)第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。第二產(chǎn)業(yè)隨著工業(yè)進(jìn)程的加快及房地產(chǎn)開發(fā)力度的加大，增長迅速，工業(yè)發(fā)展重點區(qū)域渝北區(qū)（

14、包含北部新區(qū)）因新興空港、兩路工業(yè)園區(qū)、北部新區(qū)等產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)帶來出口工業(yè)高速發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)成長較為迅速，增速達(dá)到57.3%，成為重慶經(jīng)濟的新增長極。江北區(qū)則緊緊依托觀音橋商圈的改造升級，著力改造五里店商圈和大石壩商圈，形成商貿(mào)流通“一核兩翼”的發(fā)展格局，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。新興工業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩極帶動渝北人口增長迅速；江北區(qū)人口穩(wěn)中有升?？崭坶_發(fā)區(qū)、回興工業(yè)園區(qū)和北部新區(qū)內(nèi)一批新興的工業(yè)企業(yè)的投產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)人口迅速聚集，人口增長迅速；兩路、回興、龍溪房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，主城其它區(qū)域及遠(yuǎn)郊區(qū)域人口凈遷入人口增加角度，人口增長顯著，區(qū)域后續(xù)發(fā)展前景看好。江北區(qū)隨著產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，常住

15、人口穩(wěn)定增長，隨著區(qū)域和交通規(guī)劃的開展，江北區(qū)城市化進(jìn)程漸進(jìn)加快，人口增長呈現(xiàn)加快態(tài)勢。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改變，渝北區(qū)在崗職工人均工資增長明顯；江北區(qū)在崗職工工資穩(wěn)步增長隨著渝北區(qū)（北部新區(qū)）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃實施，工業(yè)園區(qū)的快速成長，區(qū)域在崗職工工資水平增速明顯，達(dá)24.4%；江北區(qū)則在第二產(chǎn)業(yè)調(diào)整和第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背景下，區(qū)域在崗職工穩(wěn)步增長?？梢灶A(yù)見，渝北區(qū)和江北區(qū)未來工業(yè)產(chǎn)值及在崗職工工資水平都將有較大的提升空間。消費結(jié)構(gòu)與時俱進(jìn)，食品服裝類消費逐年下降，教育、居住等消費支出逐年增長。從恩格爾系數(shù)講低于40%的比重表明重慶主城區(qū)已達(dá)到小康的生活條件；居住需求、教育需求增長旺盛，結(jié)合重慶人口基數(shù)

16、大，城鎮(zhèn)化率低的局面，房地產(chǎn)的發(fā)展仍然具有加大的空間。PAGE PAGE 1091.1.2發(fā)展規(guī)劃提要：通過從對重慶市整體經(jīng)濟到江北區(qū)、北部新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的理解，對寸灘片區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位、對寸灘港以及港城工業(yè)園與周邊區(qū)域發(fā)展融合、聚集的產(chǎn)業(yè)人群特征有更清晰的認(rèn)識；通過對寸灘港以及周邊工業(yè)園規(guī)劃安排的了解，對寸灘區(qū)域成長與配套成熟期有大體的估計。1.1.2.1主城區(qū)城市規(guī)劃根據(jù)我市整體長遠(yuǎn)規(guī)劃，重慶市城市發(fā)展目標(biāo)是，成為西南地區(qū)和長江上游最大的經(jīng)濟中心城市和科技、文化、教育事業(yè)的中心。2004年11月1日我市公布了最新的都市區(qū)城市總體規(guī)劃（2004-2020）綱要，重慶市都市區(qū)包括渝中區(qū)、江北區(qū)

17、、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)、大渡口區(qū)總面積5473萬平方公里。整體規(guī)劃為五個片區(qū)、十六個組團(tuán)和六個功能區(qū)。2004-2020重慶都市區(qū)城市總體規(guī)劃城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)分析圖2004-2020重慶都市區(qū)城市總體規(guī)劃城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)分析圖本案本案重慶都市區(qū)組團(tuán)功能規(guī)劃對照表：都市區(qū)組團(tuán)構(gòu)成功能規(guī)劃中部片區(qū)渝中組團(tuán)、大楊石組團(tuán)、沙坪壩組團(tuán)、大渡口組團(tuán)一環(huán)高速公路內(nèi)，人口最集中、功能最聚集區(qū)域，信息、生物、環(huán)保等高新產(chǎn)業(yè)和食品服裝等都市型產(chǎn)業(yè)，以高端服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)北部片區(qū)觀音橋組團(tuán)、兩路組團(tuán)、蔡家坡組團(tuán)、大竹林-禮嘉組團(tuán)、唐家沱組團(tuán)一二環(huán)線之間，帶動力強的大工業(yè)項目，城市近期重點拓

18、展區(qū)，重點建設(shè)良好的城市人居環(huán)境，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、汽車為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)南部片區(qū)南坪組團(tuán)、李家沱魚洞組團(tuán)以會展、商貿(mào)、都市旅游、科研教育為主導(dǎo)的發(fā)展區(qū)域的定位西部片區(qū)西永組團(tuán)、走馬功能區(qū)西彭組團(tuán)、北碚組團(tuán)環(huán)繞主城，承接主城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，發(fā)展配套工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)，城市未來重點拓展區(qū)域之一，引導(dǎo)城市高品質(zhì)組團(tuán)式集約化發(fā)展東部片區(qū)茶園組團(tuán)、魚嘴組團(tuán)、五寶功能區(qū)、界石功能區(qū)、一品功能區(qū)、南彭功能區(qū)、惠民功能區(qū)都市區(qū)工業(yè)拓展的重點區(qū)域之一，同時發(fā)展以會展業(yè)為主導(dǎo)，兼地域優(yōu)勢的生態(tài)、設(shè)施、觀光農(nóng)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)1.1.2.2 主城區(qū)重點產(chǎn)業(yè)及江北區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局重慶都市區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃圖重慶都市區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃圖本 案主

19、要工業(yè)園分布對照表：區(qū)域工業(yè)園區(qū)主要產(chǎn)業(yè)渝中區(qū)半島工業(yè)園區(qū)電子信息、儀器儀表、旅游和工藝品加工、服裝服飾、食品加工等樓宇工業(yè)沙坪壩區(qū)重慶大學(xué)科技園電子信息及光機電、生物醫(yī)藥及器械、安全系統(tǒng)工程、環(huán)保系統(tǒng)工程、新型材料等產(chǎn)業(yè)，打造“西部科技產(chǎn)業(yè)高地”井口工業(yè)園區(qū)以汽摩及零部件、高低壓電氣設(shè)備制造為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展輕工、電子等產(chǎn)業(yè)江北區(qū)港城工業(yè)園區(qū)以汽摩及零部件、醫(yī)藥、運輸量大的物流中心為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展建材、電子等產(chǎn)業(yè)渝北區(qū)空港工業(yè)園區(qū)以汽摩及零部件為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展服裝加工、機械制造、物流（以航空港為依托）等產(chǎn)業(yè)兩路工業(yè)園區(qū)以模具制造、服裝加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展建材、物流（以航空港為依托）等產(chǎn)業(yè)北碚區(qū)

20、同興工業(yè)園區(qū)以汽摩及零部件、建材為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展儀器儀表、家具等產(chǎn)業(yè)九龍坡區(qū)九龍工業(yè)園區(qū)以摩托車及零部件、儀器儀表為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展機械制造、包裝印刷等產(chǎn)業(yè)西彭工業(yè)園區(qū)以鋁制品加工、新型材料為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，依托西南鋁業(yè)公司打造“中國西部鋁都”，發(fā)展機械制造等產(chǎn)業(yè)大渡口區(qū)建橋工業(yè)園區(qū)以汽摩及零部件、醫(yī)藥為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展建材、食品等產(chǎn)業(yè)南岸區(qū)長江工業(yè)園區(qū)汽摩、機械（軸承、模具）、包裝印刷、新型材料等產(chǎn)業(yè)茶園工業(yè)園區(qū)以汽摩及零部件、電子電器（IT）為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展紡織服裝加工、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)巴南區(qū)花溪工業(yè)園區(qū)以汽摩及零部件、機電設(shè)備為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展服裝、包裝等產(chǎn)業(yè)1.1.2.3主城區(qū)住宅布局規(guī)劃為保證主城區(qū)住

21、宅建設(shè)的有序、合理，國土及房屋管理局結(jié)合我市的總體規(guī)劃，近期編制了最新的住宅布局規(guī)劃（初稿），對區(qū)域住宅功能進(jìn)行劃分，進(jìn)一步引導(dǎo)區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)：重慶主城區(qū)住宅布局規(guī)劃對照表:住宅規(guī)劃主要范圍區(qū)域規(guī)劃功能渝中區(qū)現(xiàn)代繁榮商貿(mào)區(qū)沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)文教優(yōu)勢區(qū)江北區(qū)、北部新區(qū)新式高檔住宅區(qū)南岸區(qū)景觀住宅區(qū)九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)普通住宅聚集區(qū)渝北區(qū)、巴南區(qū)現(xiàn)代新型城鎮(zhèn)重慶主城區(qū)住宅布局規(guī)劃圖重慶主城區(qū)住宅布局規(guī)劃圖渝北區(qū)北碚區(qū)南岸區(qū)巴南區(qū)沙坪壩區(qū)北部新區(qū)江北區(qū)渝中區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)本案結(jié)合主城區(qū)產(chǎn)業(yè)布局和住宅規(guī)劃，江北、北部新區(qū)適應(yīng)區(qū)域整體高新產(chǎn)業(yè)聚集形態(tài)，綜合發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、機制優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、科研人才，結(jié)合

22、人群支出及潛在配套需求，發(fā)展高檔住宅，未來住宅依托現(xiàn)有自然景觀、產(chǎn)業(yè)資源，注重打造互動、互通布局和高檔、高尚觀光旅游休閑等和新型多樣性休閑配套結(jié)合模式。1.1.2.4 北部新區(qū)發(fā)展規(guī)劃北部新區(qū)規(guī)劃概況：規(guī)劃性質(zhì)以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，是都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟圈核心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū)用地規(guī)模規(guī)劃區(qū)總用地面積136.60平方公里，規(guī)劃城市建設(shè)用地91.73平方公里，占總用地的67.15%人口規(guī)模規(guī)劃人口規(guī)模為65萬人北部新區(qū)組團(tuán)規(guī)劃分布：禮嘉組團(tuán)禮嘉組團(tuán)黃茅坪組團(tuán)翠云組團(tuán)鴛鴦組團(tuán)人和組團(tuán)大竹林組團(tuán)金山組團(tuán)北部新區(qū)七大組團(tuán)規(guī)劃：組團(tuán)主要功能組團(tuán)概況人和組團(tuán)商務(wù)中心、客運樞紐、光電產(chǎn)業(yè)、高檔

23、社區(qū)北部新區(qū)的中心商務(wù)服務(wù)區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地18.72平方公里，人口20萬人大竹林組團(tuán)信息產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)業(yè)、生物工程以發(fā)展信息軟件為主、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地18.31平方公里，人口10萬人禮嘉組團(tuán)高新技術(shù)研發(fā)、高檔社區(qū)以高新技術(shù)為核心的研發(fā)區(qū)和環(huán)境優(yōu)良的生活居住區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地16.15平方公里，人口18萬人黃茅坪組團(tuán)現(xiàn)代制造業(yè)以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地5.95平方公里，人口3.5萬人翠云組團(tuán)新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)重點發(fā)展新型材料和環(huán)保產(chǎn)業(yè)及其他高科技產(chǎn)業(yè)規(guī)劃用地11.3平方公里，人口6萬人，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)和部分生物工程和新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園鴛鴦組

24、團(tuán)服務(wù)業(yè)、高檔社區(qū)以發(fā)展為翠云組團(tuán)、金山組團(tuán)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃城市建設(shè)用地11.69平方公里，人口10萬人金山組團(tuán)出口加工業(yè)、現(xiàn)代物流包括出口加工區(qū)、寸灘港地區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地9.53平方公里，人口1.5萬人金山組團(tuán)用地指標(biāo)：用地性質(zhì)用地規(guī)模（公頃）居住用地25.79公共設(shè)施用地18.53其中：行政辦公用地2.83商業(yè)設(shè)施用地15.70文化娛樂用地0體育設(shè)施用地0醫(yī)療衛(wèi)生用地0產(chǎn)業(yè)用地440.54其中：研發(fā)用地0工業(yè)用地353.43彈性用地6.91倉儲用地80.20對外交通用地163.14道路交通用地145.87市政設(shè)施用地67.72綠地91.6其中：公共綠地50.91生產(chǎn)防護(hù)綠地40.6

25、9特殊用地0合計953.19城市發(fā)展規(guī)劃小結(jié)：新城市規(guī)劃背景之下，重慶主城城市功能得到進(jìn)一步細(xì)分和明確，城市及區(qū)域經(jīng)濟贏得可持續(xù)發(fā)展的良好機遇，其中北部新區(qū)已成為提升重慶城市經(jīng)濟發(fā)展新增長極和重慶都市風(fēng)貌展示區(qū)的戰(zhàn)略地位之上，作為主城區(qū)尤其是北部新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對外物流樞紐的寸灘片區(qū)，在港區(qū)、出口加工區(qū)、工業(yè)園區(qū)等規(guī)劃布局之下，贏得較好的發(fā)展環(huán)境。此外，隨著重慶CBD規(guī)劃（北部江北城片區(qū)）實施、朝天門大橋及交通路網(wǎng)建設(shè)的逐步推進(jìn)，項目所在片區(qū)將逐步發(fā)展成為重慶CBD的外延區(qū)域，為城市化繼續(xù)北進(jìn)及大規(guī)模房地產(chǎn)開奠定較好的市場預(yù)期。遠(yuǎn)景規(guī)劃強化片區(qū)的城市功能。受一、二環(huán)線高速公路的帶動及周邊區(qū)域的

26、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局，項目所在片區(qū)將成為北部三個重要城市組團(tuán)的交匯處，除繼續(xù)鞏固并發(fā)展老的觀音橋組團(tuán)外將進(jìn)一步加強大竹林禮家組團(tuán)和唐家沱組團(tuán)的城市副中心功能。項目所在寸灘片區(qū)將由現(xiàn)在的城鄉(xiāng)結(jié)合部逐步發(fā)展成為新的副中心，片區(qū)的城市功能將得到強化。產(chǎn)業(yè)布局帶動區(qū)域升級，片區(qū)未來消費潛力巨大北部新區(qū)以及空港開發(fā)區(qū)、兩路工業(yè)園區(qū)和港城工業(yè)園逐步發(fā)展成熟，已有長安伏特、海爾集團(tuán)、可口可樂等大型企業(yè)進(jìn)駐，將形成汽模、光電、醫(yī)藥、物流等為核心產(chǎn)業(yè)新興工業(yè)區(qū)，北部區(qū)域成為再造一個工業(yè)重慶的重要載體。新興產(chǎn)業(yè)所帶動的大規(guī)模人口增加，片區(qū)未來消費潛力巨大。居住向北將更為深入，住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展優(yōu)勢明顯。江北區(qū)、北部新區(qū)住宅產(chǎn)

27、業(yè)發(fā)展將向建設(shè)新式高檔住宅區(qū)發(fā)展，依托產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢結(jié)合人群可支配收入及潛在需求發(fā)展高檔住宅產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯。1.1.3主城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況1.1.3.1土地市場供應(yīng)走勢2002-2005年一季度重慶主城區(qū)區(qū)域土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對比數(shù)據(jù)來源：重慶市國土資源房管局（注：“房地產(chǎn)開發(fā)”用地包括住宅、商業(yè)、綜合三類用地性質(zhì)的土地，“其它”用地包括公共配套設(shè)施（公園、醫(yī)院、學(xué)校、體育等）、科研、農(nóng)業(yè)等用地性質(zhì)的土地。）從區(qū)域土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)可以看出，重慶主城區(qū)都市圈土地供應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)用地為主，主城周邊區(qū)域及傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)域以工業(yè)為主，如北碚區(qū)、巴南區(qū)、九龍坡區(qū)及大渡口區(qū)；結(jié)合重慶都市區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，北部新區(qū)為高新

28、技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點區(qū)域，同時也是重慶都市圈高尚住宅區(qū)，而江北區(qū)和渝北區(qū)為主城房地產(chǎn)發(fā)展熱點，房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)占據(jù)位居主城各區(qū)前列。數(shù)據(jù)表明，在未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)將以“三北”區(qū)域為重點，而工業(yè)則以北部新區(qū)、巴南區(qū)、北碚區(qū)相對聚集，對項目所在的寸灘片區(qū)而言，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)將面臨良好開發(fā)氛圍和激烈市場競爭的雙重市場環(huán)境，而北部新區(qū)工業(yè)的快速發(fā)展將為整個北部片區(qū)引入較多的消費人流，同時提供強有力的購買力。1.1.3.2房地產(chǎn)投資分析2000-2004年主城區(qū)區(qū)域全社會固定資產(chǎn)累計投資對比（單位：億元）數(shù)據(jù)來源：2000-2004年重慶市統(tǒng)計年鑒 注：渝北區(qū)包括北部新區(qū)數(shù)據(jù)顯示，2000-200

29、4年重慶主城九區(qū)固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，年均投資增速均達(dá)到兩位數(shù)，累計投資額達(dá)2489.77億元，各區(qū)域平均投資額約276.64億元，區(qū)域城市發(fā)展迅速。在區(qū)域規(guī)劃的傾斜及投資環(huán)境的改善的帶動下，北部區(qū)域和南部區(qū)域成為投資開發(fā)的熱點區(qū)域，如渝北區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)固定資產(chǎn)投資增速均超過30%，累計投資額均超過350億元，相比之下，城市化進(jìn)程相對緩慢的巴南區(qū)、北碚區(qū)及大渡口區(qū)投資額均低于主城區(qū)投資平均水平，均在200億元以下。2001-2004年主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資:年份2001年2002年2003年2004年投資額（億元）143.93177.84241.84298.16同比增速23.5635.9

30、923.29 數(shù)據(jù)來源：2002-2005年重慶市建設(shè)年鑒2001年以來重慶主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)勢頭強勁，同比增速均超過20%，2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額逼近300億元。2001-2003年主城區(qū)住宅開發(fā)投資:年份2001年2002年2003年投資額（億元）76.3686.79115.96占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比重53.1%48.8%47.9% 數(shù)據(jù)來源：2002-2004年重慶市建設(shè)年鑒與房地產(chǎn)開發(fā)投資基本協(xié)調(diào)，主城區(qū)住宅開發(fā)投資保持快速的增長勢頭，在整個城市經(jīng)濟發(fā)展的影響下，商服用房、辦公用房的投資逐步分化住宅開發(fā)的投資力度，致使住宅開發(fā)投資略顯縮量的態(tài)勢。1.1.3.3施、竣工狀況提要：結(jié)

31、合項目地塊區(qū)位，分析江北區(qū)、渝北區(qū)、渝中區(qū)、南岸區(qū)四個重點區(qū)域房地產(chǎn)和住宅施工面積、竣工面積，了解區(qū)域施工、竣工量走勢。施工2001-2005上半年重點區(qū)域房地產(chǎn)施工面積對比（單位：萬方）年份2001年2002年2003年2004年2005上半年江北區(qū)299.29414.85531.47661.71479.35渝北區(qū)410.20474.00510.47719.11867.29渝中區(qū)570.42524.88535.33508.80496.02南岸區(qū)365.76387.15528.05722.47664.05數(shù)據(jù)來源：2002-2004年重慶市建設(shè)年鑒，2004、2005年統(tǒng)計月報 注：渝北區(qū)包括

32、北部新區(qū)2001-2004年和2005上半年重點區(qū)域房地產(chǎn)施工面積增速對比數(shù)據(jù)來源：2002-2004年重慶市建設(shè)年鑒，2004、2005年統(tǒng)計月報 注：渝北區(qū)包括北部新區(qū)施工面積反映房地產(chǎn)階段性投資實施情況和近期市場大致的供應(yīng)量。2001年以來，主城各區(qū)施工面積逐步增長，與房地產(chǎn)開發(fā)投資相匹配，新興區(qū)域渝北區(qū)和南岸區(qū)施工面積均超過600萬平方米，同比增速均超過40，區(qū)域未來入市量逐步增多，市場競爭逐步加劇。2001-2003年重點區(qū)域住宅施工面積對比（單位：萬方）年份2001年2002年2003年江北區(qū)202.24271.02356.30渝北區(qū)287.30356.60365.80渝中區(qū)268

33、.77237.01269.01南岸區(qū)275.71298.07425.10數(shù)據(jù)來源：2002-2004年重慶市建設(shè)年鑒 注：渝北區(qū)包括北部新區(qū)2001-2003年期間，江北區(qū)、南岸區(qū)住宅施工面積快速增長，成為主城區(qū)住宅供應(yīng)的重點區(qū)域之一，因北部新區(qū)較多高檔住宅物業(yè)相對密集，開發(fā)體量相對較少，渝北區(qū)在2002年快速增長之后有所放緩?？⒐?001-2005上半年重點區(qū)域房地產(chǎn)竣工面積對比（單位：萬方）年份2001年2002年2003年2004年2005上半年江北區(qū)57.45114.43123.49151.2565.22渝北區(qū)98.60148.20107.36174.8954.33渝中區(qū)57.1510

34、4.6593.6355.5823.66南岸區(qū)82.53108.67178.41185.0170.56數(shù)據(jù)來源：2002-2004年重慶市建設(shè)年鑒，2004年、2005年統(tǒng)計月報 注：渝北區(qū)包括北部新區(qū)竣工面積反映房地產(chǎn)階段性市場的供應(yīng)量，與房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工規(guī)模、新開工時間、物業(yè)類型及工程進(jìn)度等緊密相關(guān)。2002年四個區(qū)域房地產(chǎn)竣工面積均呈現(xiàn)較大幅度的增長，自從2003年開始，四個區(qū)相繼出現(xiàn)縮量態(tài)勢，尤其在系列宏觀政策調(diào)控之下的2005年上半年，四個區(qū)均出現(xiàn)50%以上的回落幅度。相對而言，江北區(qū)保持了相對穩(wěn)定的發(fā)展勢頭，渝北區(qū)（包括北部新區(qū)）和南岸區(qū)絕對量相對較高，從現(xiàn)實市場供應(yīng)而言，江北區(qū)

35、、渝北區(qū)和南岸區(qū)成為主城房地產(chǎn)供應(yīng)的重點區(qū)域。而渝中區(qū)因可供開發(fā)土地制約，高層、超高層住宅及辦公用房工程進(jìn)度較長等因素，竣工量相對較少。2001-2004年重點區(qū)域住宅竣工面積對比（單位：萬方）：年份2001年2002年2003年2004年江北區(qū)40.6081.4389.48110.31渝北區(qū)74.10120.8078.90142.12渝中區(qū)26.2345.9149.0732.98南岸區(qū)54.1280.88128.58157.51數(shù)據(jù)來源：2002-2004年重慶市建設(shè)年鑒、2005重慶市統(tǒng)計年鑒 注：渝北區(qū)包括北部新區(qū)就住宅竣工面積絕對值而言，南岸區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)無疑是位居主城各區(qū)前列，以

36、渝中區(qū)為代表的傳統(tǒng)老城區(qū)因土地資源等限制住宅竣工面積均保持在50萬方以下。就住宅竣工面積相對值而言，南岸區(qū)位居首位，2001-2004年年均增速達(dá)42.8%，江北區(qū)、渝北區(qū)次之，分別為39.5%、24.2%，渝中區(qū)僅7.9%。1.1.3.4商品房交易分析提要：分析重點區(qū)域（江北區(qū)、北部新區(qū)、渝北區(qū)、渝中區(qū)、南岸區(qū)）住宅商品房和商品房商服用房交易面積及交易價格。注：該部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于重慶市國土房管局交易報表。受04年底相繼出臺的一系列宏觀調(diào)控政策影響，2004至2005年重慶房地產(chǎn)市場消費也進(jìn)入調(diào)整階段，如住房信貸調(diào)整使消費者首付壓力加大，致使相當(dāng)部分具有較好收入預(yù)期并擬采取住房信貸購房的消費者從

37、新審視，購房時間有所調(diào)整，從而減緩了購房緊迫性，而近期出臺的關(guān)于穩(wěn)定房價的系列政策（包括營業(yè)稅征收等），在抑制投資性消費的同時，消費者在政策面前購房關(guān)注程度有所加強，而期望房價下跌等心態(tài)致使持幣觀望特征逐步顯現(xiàn)，從而使2005年上半年主城區(qū)商品房交易整體呈縮量態(tài)勢。住宅商品房交易分析2001-2005年重點區(qū)域住宅商品房交易面積走勢（單位：萬方）從五個區(qū)域住宅商品房交易走勢可以看出，渝北區(qū)、北部新區(qū)住宅需求堅挺，2005年“三北”區(qū)域位居五個區(qū)域前三甲，合計成交面積達(dá)458.92萬方，其中渝北區(qū)達(dá)232.51萬方，為主城區(qū)年度交易面積超過200萬方的區(qū)域，2002年之后江北區(qū)住宅交易保持在10

38、0萬方以上穩(wěn)步發(fā)展，北部新區(qū)自2001年以來交易量逐步攀升，2005年住宅成交量逼近100萬方。受政策環(huán)境的影響，除渝北區(qū)和北部新區(qū)之外，其它三區(qū)在2005年住宅交易量均出現(xiàn)一定回落，別墅、花園洋房及區(qū)域的成長前景等是渝北區(qū)和北部新區(qū)穩(wěn)步增長的重要原因。由此可以看出，項目所在的寸灘片區(qū)及周邊區(qū)域為住宅市場消化熱點，居住置業(yè)氛圍濃厚，且因區(qū)域前景預(yù)期已在消費者心中根深蒂固，區(qū)域高端物業(yè)所面對的高端消費人群、性價比產(chǎn)品的巨大吸引力等，使渝北區(qū)、北部新區(qū)具有較強的抗政策風(fēng)險、市場風(fēng)險的先天優(yōu)勢。2001-2005年重點區(qū)域住宅商品房交易價格走勢（單位：元/平米）2001年北部新區(qū)住宅商品房交易價格即

39、超過傳統(tǒng)的高價住宅渝中區(qū)，品牌開發(fā)企業(yè)持續(xù)開發(fā)別墅、花園洋房及高檔公寓等高端物業(yè)，如龍湖藍(lán)湖郡、保利GOLF等，致使其交易價格一直領(lǐng)跑主城。依托相對密集的高檔公寓渝中區(qū)住宅交易價格仍位居第二位，為主城區(qū)住宅交易均價超過3000元的兩大區(qū)域之一。江北區(qū)、渝北區(qū)和南岸區(qū)快速成長，其中渝北區(qū)在2005年已突破2000元，達(dá)到2115元的交易價格，具有較強的成長潛力和空間。商品房商服用房交易分析重慶市及主城區(qū)商服用房交易量都表現(xiàn)出先沖高回落、后小幅反彈再回落的態(tài)勢。重慶市最高達(dá)到2003年的156.5萬平方米，截至2004年，商服用房交易量累計達(dá)到659.08萬平方米；主城八區(qū)商服用房交易量在2001

40、年上升至歷史最高點72.3萬平方米后，開始回調(diào)，其占重慶市總交易量比重則呈逐步下滑趨勢，區(qū)縣影響力明顯上升，但主城八區(qū)年成交量基本維持在70萬方左右的水平。2001-2005年重點區(qū)域商品房商服用房交易面積走勢（單位：萬方）渝中區(qū)累計交易量位列第一，2001-2005年累計成交82.48萬方，但總體呈現(xiàn)下降趨勢；渝北區(qū)交易量上升幅度是主城八區(qū)中較快的，并于2003年以后超過了傳統(tǒng)商業(yè)中心渝中區(qū)，截至2005年累計成交量達(dá)到74.83萬方，僅次于渝中區(qū)，2004年達(dá)到歷史最高，為20.39萬方。除了北部新區(qū)和南岸區(qū)之外，其它三個區(qū)域在2005年商服用房交易量均出現(xiàn)不同程度的回調(diào)，“掘北部新區(qū)的第

41、一桶金”是鑲有重慶富人區(qū)的北部新區(qū)的消費主因，而南坪商圈的升級、會展中心的落成等，以帝景MALL等為代表的商服用房為南岸區(qū)商服用房交易提供了較好的市場環(huán)境和條件。重慶市商服用房交易均價自2001年后較大幅度下降后，2002年至今保持穩(wěn)步回升的態(tài)勢，每年在上年均價基礎(chǔ)均有一定的漲幅，其中2004年上升幅度較大，比上年增長了13.2%，呈現(xiàn)加速上升的趨勢。主城八區(qū)交易均價增長表現(xiàn)更為強勁，上升幅度相對較大，且明顯上揚，今年上半年已達(dá)6981元/平方米，相當(dāng)于重慶市2004年交易均價的1.8倍，成為引領(lǐng)主城均價上升的主要增長極。2001-2005年重點區(qū)域商品房商服用房交易價格走勢（單位：元/平米）

42、主城各區(qū)中渝中區(qū)商業(yè)地位最為突出，區(qū)位吸引力相對較高，商業(yè)價值體現(xiàn)更為充分，因此交易平均一直保持較高的水平。在商圈建設(shè)的敦促之下，江北區(qū)、南岸區(qū)商服用房價值得到較大提升；北部新區(qū)則在高端住宅社區(qū)及高端消費人群的支撐之下，商業(yè)價值也相應(yīng)較高，2005年達(dá)到5227元/平米。主城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展小結(jié)：適應(yīng)城市規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的要求，主城區(qū)都市圈的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)整體以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)，北部新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地與工業(yè)用地平分秋色；全社會固定資產(chǎn)投資方面渝北區(qū)（含北部新區(qū)）位居主城各區(qū)之首，較強的投資開發(fā)力度助推區(qū)域城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快；與投資相協(xié)調(diào)，項目周邊的五大重點區(qū)域房地產(chǎn)施工規(guī)模持續(xù)穩(wěn)步增長，宏觀政策調(diào)

43、控致使2005年上半年竣工面積均出現(xiàn)不同程度的縮量，一定程度上導(dǎo)致除北部新區(qū)、渝北區(qū)之外其它三個區(qū)域2005年商品房住宅交易面積出現(xiàn)回落。商品房（住宅和商服用房）交易整體呈現(xiàn)“縮量價升”的態(tài)勢，但“三北區(qū)”依然是主城區(qū)商品房消費的熱點，“價升”的現(xiàn)實狀況表明重慶房地產(chǎn)市場具有一定抗政策風(fēng)險的能力。1.1.4主城區(qū)大盤共性分析提要：通過對重慶主城區(qū)大盤的系統(tǒng)性研究，分析在重慶市場環(huán)境之下大盤發(fā)展的共性特征，為本項目開發(fā)為依據(jù)和參照。調(diào)查對象及范圍：本次統(tǒng)計的大盤項目為重慶主城區(qū)占地面積1000畝以上大盤共計18個（GOLF項目選取標(biāo)準(zhǔn)是去除高爾夫場地后的商住建筑用地達(dá)到1000畝以上）。重慶主城

44、區(qū)大盤一覽：個案名稱占地面積（畝）所在區(qū)位開發(fā)時間概況高山流水1000南岸區(qū)南山2004-10在售大川水岸1000江北區(qū)石馬河2004-03在售天驕美茵河谷1000高新區(qū)2004-04在售廣廈城1050九龍坡區(qū)2002-12在售融科蔚城1100北部新區(qū)2005-08在售棕櫚泉國際花園1200北部新區(qū)2004-08在售日月山莊1200巴南區(qū)岔路口2003-11在售保利國際GOLF1200北部新區(qū)2005-04在售南方碧水康橋1300渝北回興-未售建工未來城1300北部新區(qū)2005-04在售中安翡翠湖1500北碚區(qū)童家溪2003-06在售龍湖藍(lán)湖郡1600北部新區(qū)2004-08在售天龍長青湖200

45、0南岸區(qū)茶園新區(qū)2004-07在售魯能星城2000渝北區(qū)五童路2004-08在售晉愉綠島2000大渡口區(qū)雙山2004-12在售上邦國際GOLF2500白市驛-未售融僑半島3000南岸區(qū)2003-07在售奧林匹克花園3300北部新區(qū)2004-10在售18個大盤中有11個占地面積在1000-1500畝，占總樣本個數(shù)的61.1。占地2000-2500畝與大于2500畝的項目均有3個。大盤三圈分布示意圖解放碑解放碑觀音橋沙坪壩楊家坪石橋鋪回興石馬河雙山片區(qū)巴南區(qū)南山童家溪白市驛茶園新區(qū)鐵山坪都市傳統(tǒng)圈都市滲透圈都市遠(yuǎn)郊圈2500畝2000-2500畝1500-2000畝1000-1500畝本案大盤開發(fā)

46、由早期集中在都市傳統(tǒng)圈逐步向都市滲透圈擴展，目前大盤集中于都市滲透圈。都市傳統(tǒng)圈是重慶市城鎮(zhèn)化率最高的區(qū)域，交通發(fā)達(dá)，商業(yè)商務(wù)發(fā)展成熟，早期大盤多集中于此且開發(fā)量大，物業(yè)檔次不高，均為中檔水平。圈內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展程度較高，可供集中大面積開發(fā)土地較少，大盤開發(fā)受限。隨著城市發(fā)展，大盤逐漸在都市滲透圈出現(xiàn)并呈集中開發(fā)趨勢。重慶市大盤集中分布在都市滲透圈內(nèi)，此類大盤與城市中心有一定距離，但是交通較成熟，周邊配套完善，成為大盤開發(fā)熱點，已開發(fā)大盤走中高檔路線。目前都市遠(yuǎn)郊圈內(nèi)由于交通、配套很不完善，開發(fā)項目較少，開發(fā)項目主要為高檔別墅、項目，高檔大盤開發(fā)處于啟動期。大盤集中分布在北部城區(qū)，都市滲透圈尤其明

47、顯，其他區(qū)域零散分布。北部城區(qū)土地平整、可開發(fā)土地量大、區(qū)域形成北部經(jīng)開區(qū)和北部高新區(qū)為主的產(chǎn)業(yè)帶，促成目前北部城區(qū)大盤云集的格局。從圖上我們發(fā)現(xiàn)，北部城區(qū)大盤規(guī)模主要集中在1000-1500畝，屬于大盤中的小盤。僅有3300畝奧林匹克花園和1600畝龍湖藍(lán)湖郡超過1500畝。都市滲透圈內(nèi)西部城區(qū)僅有1個大盤，南部城區(qū)有2個大盤，分布零散。隨項目與城市中心的距離加大，項目走向高端化、純粹化。大盤物業(yè)類型趨勢示意圖都市傳統(tǒng)圈都市滲透圈都市遠(yuǎn)郊圈中檔復(fù)合類項目中高檔復(fù)合類項目+高端別墅高端純別墅都市傳統(tǒng)圈內(nèi)項目均為中檔復(fù)合類項目，物業(yè)形態(tài)以高層小高層和多層花園洋房為主，項目定位于中檔偏高。都市滲透

48、圈內(nèi)以復(fù)合類項目為主，也出現(xiàn)了如奧林匹克花園為例的以花園洋房為主，配以少量別墅和小高層的項目。都市遠(yuǎn)郊圈則明顯是高檔別墅盤的領(lǐng)地，山都市傳統(tǒng)圈都市滲透圈都市遠(yuǎn)郊圈中檔復(fù)合類項目中高檔復(fù)合類項目+高端別墅高端純別墅隨項目與城市中心距離加大，物業(yè)形態(tài)由復(fù)合類向純粹化方向發(fā)展，發(fā)展到都市遠(yuǎn)郊圈物業(yè)類型為單一的高檔別墅類型。大盤與城市中心距離上來看，心里距離較遠(yuǎn)。都市傳統(tǒng)圈內(nèi)項目距離城市中心距離非常近，基本處于各城市副中心附近，交通便捷，與解放碑車程都在45分鐘以內(nèi)。都市滲透圈內(nèi)大盤距離城市中心有一定距離，但由于公交線路齊全，到解放碑也較為方便，車程一般在60分鐘左右。在都市滲透圈內(nèi)我們發(fā)現(xiàn)，北部城區(qū)

49、由于道路通達(dá)度好，雖然與解放碑有一定距離，但車程時間控制在較短時間內(nèi)。而以日月山莊為代表的南部城區(qū)，和以晉愉綠島為代表的西部城區(qū)道路狀況較差，導(dǎo)致車程較長。都市遠(yuǎn)郊圈內(nèi)項目一般處于高速公路路口附近，以緩解交通難題。主城區(qū)各大盤除都市傳統(tǒng)圈外，其他項目給予消費者心里距離較遠(yuǎn)，而在實際距離上通過便利的城市交通道路網(wǎng)可以方便到達(dá)市中心。重慶市大盤集中在1000-1500畝之間，1500畝以上項目較少。目前重慶市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模普遍不大，18個大盤中有55.6占地面積在1000-1500畝之間，占地2500畝以上大盤數(shù)量相對較少僅有融喬半島、奧林匹克花園以及上邦國際GOLF。大盤開發(fā)仍處于起步階段。從開

50、發(fā)商情況看，目前重慶市僅有的3個2500畝以上大盤都是外來開發(fā)商所開發(fā)。重慶本地開發(fā)商由于經(jīng)驗、實力等原因，在大盤開發(fā)上多采取謹(jǐn)慎措施，規(guī)模集中在1000-1500畝。低容積率、中低密度打造中高品質(zhì)社區(qū)。別墅項目由于自身品質(zhì)需要，一般都設(shè)計為低容積率。從表中可以看出，復(fù)合類項目容積率集中在1-1.5區(qū)間，90的復(fù)合類項目容積率大于1，最高為天驕美茵河谷為2.5。純別墅項目容積率都小于1，大部分別墅大盤容積率小于0.5，建筑密度控制在35以內(nèi)。隨大盤與城市中心距離的加大，戶型設(shè)計由緊湊實用向?qū)捤墒孢m型發(fā)展。從都市傳統(tǒng)圈到都市遠(yuǎn)郊圈，隨項目與城市中心距離的加大，戶型的主力面積區(qū)間也逐漸加大，戶型設(shè)

51、計由緊湊實用轉(zhuǎn)向?qū)捤墒孢m。在都市傳統(tǒng)圈內(nèi)戶型設(shè)計一般比較緊湊，以滿足基本功能需求為主，兩室套內(nèi)面積以75平方米為主，最小只有48平方米，最大不超過81平方米。都市滲透圈內(nèi)戶型設(shè)計則較都市傳統(tǒng)圈內(nèi)戶型寬松，三室主力面積區(qū)間在115平方米，三室面積最大達(dá)到161平方米。都市遠(yuǎn)郊圈內(nèi)大盤由于全部屬于別墅項目，戶型設(shè)計上則沒有考慮兩室戶型。相比都市傳統(tǒng)圈和都市滲透圈，戶型設(shè)計得寬松舒適，著重生活品質(zhì)的打造。隨大盤與城市中心距離的加大，多居室戶型配比逐步增加。隨著三圈逐漸向外擴散，于城市中心距離的擴大，戶型設(shè)計上房間數(shù)量增多，比重加大。兩室戶型和三室戶型集中在都市傳統(tǒng)圈和都市滲透圈內(nèi)。都市傳統(tǒng)圈內(nèi)兩室配

52、比一般為25，都市滲透圈兩室配比主要為15。都市傳統(tǒng)圈內(nèi)三室配比一般占45，都市滲透圈三室配比占50左右。都市滲透圈內(nèi)比重最大的為三居室，而四居室比重也較大。都市遠(yuǎn)郊圈則呈現(xiàn)出四室戶型比重占大部分，四室以上戶型比重也較多。說明隨都市圈的向外擴展，大盤在戶型配比上也逐漸把房間加多，面積也相應(yīng)增加，注重舒適度。大盤較為注重配套設(shè)施建設(shè)，較高的綠化率提倡健康生活。大盤常規(guī)配套完善，缺乏亮點配套，配套走向新穎、高檔化，教育成為配套亮點。在配套上所調(diào)查項目均顯現(xiàn)出大盤的風(fēng)范，常規(guī)配套如會所、醫(yī)療機構(gòu)、運動場所、雕塑小品等都有配置。但在特色配套上體現(xiàn)出缺乏亮點，一部分大盤也在盡力做到配套更完善，如天驕美茵

53、河谷在自身不具備高爾夫場地情況下，配備了高爾夫練習(xí)場，提高樓盤品質(zhì)。項目的配套逐漸走向以運動休閑為方向的新穎，高檔配套。別墅項目在教育配套上比較欠缺。從重慶市整個房地產(chǎn)市場配套的發(fā)展趨勢來看，早期是基本配套的不斷完善。后期大盤逐步出現(xiàn)了一些較有特色的配套，如溫泉、網(wǎng)球場、會所。發(fā)展到現(xiàn)在，各個大盤將重心放在教育上，如奧林匹克花園引入北大附中，融喬半島引入重慶人民（融僑）小學(xué)，魯能星城2.3億元引入巴蜀學(xué)校等。大盤打出教育牌很好地吸引了部分子女處于學(xué)齡階段的消費者，擴寬了銷售面。而且，教育的打造上呈現(xiàn)體系化發(fā)展傾向，教育配套從小學(xué)到高中形成了完整的體系。大盤開發(fā)是個漫長的過程，分期較為明確，開發(fā)

54、周期一般在5年以上。項目總開發(fā)周期根據(jù)項目規(guī)模以及項目規(guī)劃物業(yè)形態(tài)不同而變化。復(fù)合類項目開發(fā)周期一般長達(dá)6年，最多的達(dá)到8年，是一個長期的過程。項目在分期上均分得較細(xì)，一般3期開發(fā)為主力區(qū)間。2500畝以上大盤中融僑半島開發(fā)總期數(shù)為4期，奧林匹克花園開發(fā)總期數(shù)為6期。復(fù)合類大盤首期以組合型物業(yè)形態(tài)入市，入市量占總量集中在對于15的范圍。大盤一期一般推出多種物業(yè)形態(tài)，入市量占總量比例集中在小于10，10-15也較多，項目一期以小體量多物業(yè)形態(tài)入市主要是為了試探市場反映，為后期推盤節(jié)奏以及物業(yè)形態(tài)提供建議。都市傳統(tǒng)圈內(nèi)大盤一般首先推出對公共交通依賴較大的高層小高層、都市滲透圈內(nèi)大盤一般首推花園洋房

55、或則別墅、都市遠(yuǎn)郊圈則全是別墅。都市滲透圈內(nèi)大盤在一期推盤上則針對中高端客戶，首先推出花園洋房，此類客戶一般擁有私家車，或者對交通依賴程度較低，有效規(guī)避了交通對項目銷售的不利影響。在滲透圈，高層、小高層一般是放在一期末期或則二期推出，此時小區(qū)初具規(guī)模，配套，交通也相對完善，高層小高層的推出主要針對中端消費者。處于不同城市圈的大盤在銷售價格上采取不同的措施。都市傳統(tǒng)圈內(nèi)使用推出低價中檔物業(yè)策略、都市滲透圈一般以中高價物業(yè)入市。根據(jù)自身定位以及所處城市地位不同，項目的定價策略也不同。都市傳統(tǒng)圈內(nèi)大盤一期首先低價推出品質(zhì)較低的高層小高層，然后推出品質(zhì)較高的多層、花園洋房等，價格呈低開高走趨勢。都市滲

56、透圈內(nèi)大盤，一期首先推出價格相對較高的花園洋房，既解決交通難題又提高項目品質(zhì)。別墅價格來看，離城市中心近的別墅項目價格較高。復(fù)合類大盤，走中低端路線的項目銷售狀況較好，中高端產(chǎn)品銷售周期較長，品牌對大盤銷售支撐力較強。調(diào)查顯示，走中低端路線的復(fù)合類大盤銷售狀況普遍較好，中高端別墅項目銷售周期較長，比如中安翡翠湖，一期銷售周期達(dá)到20個月，且目前銷售率在70左右。品牌知名度及美譽度對項目銷售起到了關(guān)鍵作用，如龍湖藍(lán)湖郡，首期10多萬方聯(lián)排、獨立別墅在一年余時間即消化完畢，再如奧林匹克花園是一個全國性品牌，2004年進(jìn)入重慶市場在大力推廣品牌后，項目開盤前接受預(yù)定已超過一半，項目銷售8個月銷售率達(dá)

57、到90以上。大盤共性對本項目的指向小結(jié)：項目規(guī)模與區(qū)位與大盤市場的熱點相重合，市場競爭激烈。北部都市滲透圈內(nèi)集中布局有8個千畝大盤，占到類比樣本的45，大盤的集中分布即有利于共同造市形成區(qū)域板塊的熱點，又面臨同規(guī)模同質(zhì)化競爭的局面。北部城區(qū)大盤規(guī)模主要集中在1000-1500畝，本項目1062畝的規(guī)模剛好處于大盤市場的熱點區(qū)間。項目有利用區(qū)域優(yōu)勢實現(xiàn)項目迅速市場認(rèn)知的優(yōu)勢，但本項目也很難通過規(guī)模優(yōu)勢形成市場的差異化，入市即將面臨激烈的市場競爭。大盤開發(fā)周期長，分期細(xì)致，項目開發(fā)序列的選擇對項目的整體運作影響較大。項目雖屬于地產(chǎn)大盤開發(fā)的北部區(qū)域，但由于寸灘開發(fā)起步起步較晚，無地產(chǎn)開發(fā)項目共同托

58、市，區(qū)域認(rèn)知度較低，價值感不高。項目入市階段將肩負(fù)提升區(qū)域價值感樹立項目個性品牌價值的多種使命，因此本項目開發(fā)面臨的市場與現(xiàn)有成熟區(qū)域大盤開發(fā)具有顯著的不同。項目要想實現(xiàn)市場的差異化競爭，現(xiàn)階段就應(yīng)“大處著眼，小處著手”，從開發(fā)序列就跳出常規(guī)市場定式，實現(xiàn)分期的科學(xué)、合理，在開發(fā)過程中使各期能夠緊密銜接相互促進(jìn)。在各期的細(xì)部規(guī)劃上彰顯項目個性突破市場。1.2本地市場發(fā)展預(yù)測1.2.1指標(biāo)解釋三項移動平均法簡單移動平均法解釋為了將過去若干個按照發(fā)生時間順序排列起來的同一變量的觀測值中最近幾期的數(shù)值進(jìn)行加總，被最近幾期觀測值的個數(shù)相除，求出觀測值的平均數(shù)，以這一平均數(shù)作為預(yù)測未來期間該變量預(yù)測值的

59、一種趨勢預(yù)測方法?！驹怼考僭O(shè)用下列符號表示各有關(guān)的數(shù)值：t期間數(shù)xi第t期的觀測值 n最近幾期觀測值的個數(shù) Mt+1移動平均數(shù)（即預(yù)測值）則簡單移動平均數(shù)的計算公式為：Mt+1=（xt+xt-1+xt-n+1）/n【意義】這種方法實際上也就是用以往一段時間內(nèi)的實際成本量的算術(shù)平均數(shù)，作為下期的成本量預(yù)測值?？紤]到房地產(chǎn)竣工及銷售狀況受到相近年份相關(guān)因素的影響，我們在獲取2000-2004年數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上采用了簡單三項移動平均對2004年以后的住宅面積、銷售面積進(jìn)行預(yù)測，并取2003年、2004年預(yù)測值的和與實際值的比值，對初步預(yù)測值做了修正。1.2.2主城區(qū)及“三北區(qū)”房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及預(yù)測20

60、01-2010年主城區(qū)及“三北區(qū)”房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及預(yù)測（單位：億元）年份主城區(qū)“三北區(qū)”“三北區(qū)”所占比重2001148.4042.1328.4%2002184.1252.3628.4%2003250.0167.4027.0%2004309.30100.4032.5%2005339.91120.8835.6%2006440.27167.2038.0%2007529.09217.6841.1%2008657.39290.8244.2%2009804.63384.2247.8%2010991.49510.0651.4%數(shù)據(jù)來源：2002-2004年重慶市建設(shè)年鑒，2004年、2005年重慶市統(tǒng)計局