X研究所辦公住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

1、精品文檔 精心整理PAGE 精品文檔 可編輯的精品文檔目 錄第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃2第二章 管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備8第三章 管理人員的配備、培訓(xùn)與管理15第四章 檔案的建立和管理19第五章 物業(yè)管理權(quán)移交的接管驗(yàn)收21第六章 各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾24第七章 各項(xiàng)便民服務(wù)項(xiàng)目25第八章 公司各項(xiàng)管理制度27第九章 管理服務(wù)內(nèi)容29第十章 日常物業(yè)管理的綜合服務(wù)38附:廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公住宅樓管理費(fèi)收支預(yù)算46第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想和策劃莊嚴(yán)承諾一、繼續(xù)發(fā)展和改善小區(qū)形象，嚴(yán)格按“ISO9000”國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理。二、貫徹小區(qū)人性化的管理方針，實(shí)施全方

2、位的管理服務(wù)。三、小區(qū)住戶滿意率達(dá)到98%。四、定期公開小區(qū)帳目，自覺(jué)接受業(yè)主監(jiān)督。一種模式 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理四個(gè)重點(diǎn) 整體形象、設(shè)備管理、小區(qū)安全、配套服務(wù)四大優(yōu)勢(shì) 觀念、技術(shù)、配套、品牌、經(jīng)驗(yàn)一大整改 綠化設(shè)計(jì)改造六項(xiàng)措施 精銳骨干、整體形象、設(shè)備管理、質(zhì)保體系、成本控制、 服務(wù)創(chuàng)新 一、項(xiàng)目定位小區(qū)是目前廣州市地理位置優(yōu)越、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)，由于小區(qū)在廣州市目前的特殊影響，我們認(rèn)為小區(qū)整體形象應(yīng)該著眼于發(fā)展，著眼于未來(lái)。小區(qū)項(xiàng)目整體形象定位是： *中高檔次： 體現(xiàn)居住于小區(qū)的業(yè)主的身份、地位的尊重，住戶的高綜合素質(zhì)。*人性化：以關(guān)注業(yè)主的生活質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧，關(guān)注社區(qū)的

3、整體氛圍為特征，使小區(qū)成為人性得以充分張揚(yáng)的生存空間。 二、四個(gè)重點(diǎn) 以業(yè)主導(dǎo)向理論為依據(jù)，從小區(qū)業(yè)主的角度分析物業(yè)管理服務(wù)需求，確定了物業(yè)管理服務(wù)的四項(xiàng)工作重點(diǎn)： 重點(diǎn)一：樹立物業(yè)整體形象 通過(guò)環(huán)境形象樓宇形象控制、設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通控制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造小區(qū)中高檔次、人性化的整體形象。 重點(diǎn)二：樓宇設(shè)備管理小區(qū)樓宇設(shè)備及配套設(shè)備、設(shè)施都較多，這對(duì)物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實(shí)力是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。物業(yè)管理單位必須交樓前全面熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式交接后，要確保供配電系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正

4、常。重點(diǎn)三：確保小區(qū)安全，堅(jiān)決杜絕因管理原因產(chǎn)生的治安事件。小區(qū)地處交通要道，周邊環(huán)境較為復(fù)雜，治安狀況不容樂(lè)觀。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，治安狀況的好壞是衡量一個(gè)公司管理業(yè)績(jī)的好壞，是物業(yè)管理公司工作的重點(diǎn)之重。我們根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，確立了“預(yù)防為主，防治結(jié)合”的整體治安思路， 我們有理由相信，經(jīng)過(guò)我們的管理，可以確保小區(qū)杜絕管理原因造成的治安發(fā)生率。 重點(diǎn)四：提供綜合性配套服務(wù) 小區(qū)管理要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主業(yè)基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務(wù)。這些要求對(duì)物業(yè)管理公司又是新的挑戰(zhàn)。 三、指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo) （一）指導(dǎo)思想：真誠(chéng)合作、專業(yè)保障、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān) 真誠(chéng)合作 體現(xiàn)物業(yè)管理公司尊重業(yè)主（

5、住戶）、依法經(jīng)營(yíng)的一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽(yù)，注意及時(shí)地溝通和協(xié)調(diào)，真誠(chéng)為小區(qū)業(yè)主（住戶）提供專業(yè)服務(wù)，為業(yè)主的物業(yè)能更好的增值、保值。 專業(yè)保障 展示物業(yè)管理公司“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮ISO9000質(zhì)保體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)，保障專業(yè)效果。 長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān) 注重合作的即效性，更著眼于合作的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。有階段計(jì)劃，更有長(zhǎng)遠(yuǎn)安排，將服務(wù)概念由委托管理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。 （二）一種模式：經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理

6、模式 在物業(yè)管理行業(yè)中的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式，在物業(yè)管理實(shí)踐中取得顯著效果。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運(yùn)行、維護(hù)、管理提升到對(duì)物業(yè)整體項(xiàng)目全面的策劃、服務(wù)和管理層面，服務(wù)概念從委托合同期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命，從而開發(fā)物業(yè)的功能潛力并提高使用率，真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會(huì)功能。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式在實(shí)際操作中，以物業(yè)管理主業(yè)為核心，以樓宇設(shè)備維護(hù)、改造為技術(shù)支持，以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使用率為輔助手段，以配套項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)作為服務(wù)住戶的補(bǔ)充，形成全方位物業(yè)管理服務(wù)的綜合能力。 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式在小區(qū)具有廣闊的施展空間。本物業(yè)管理公司強(qiáng)大的技術(shù)支持系統(tǒng)可以在

7、設(shè)備管理方面發(fā)揮重要的保障作用；豐富的經(jīng)驗(yàn)可以協(xié)助貴方合理規(guī)劃、科學(xué)安排、適時(shí)調(diào)整，提高物業(yè)使用效能；本物業(yè)管理公司的綜合服務(wù)能力集辦公、會(huì)展、餐飲、公寓、文化等多方面于一體，在滿足小區(qū)的需求中最具實(shí)力。 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式在小區(qū)的應(yīng)用，提高物業(yè)的使用效益，明顯提升物業(yè)管理服務(wù)附加值，并顯著降低物業(yè)運(yùn)行的總體成本。 四、四大優(yōu)勢(shì) （一）觀念優(yōu)勢(shì)：滿意只是起點(diǎn)（以服務(wù)住戶為最高原則） 本物業(yè)管理公司管理水平其核心內(nèi)因在于觀念領(lǐng)先。觀念激發(fā)活力，觀念產(chǎn)生動(dòng)力。本物業(yè)管理公司將住戶滿意作為工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的最終指標(biāo)，以住戶滿意為起點(diǎn)，最大限度地滿足住戶需求。在這種理念支持下，本物業(yè)管理公司在員工隊(duì)伍中堅(jiān)

8、持不懈地強(qiáng)化滿意服務(wù)觀念、市場(chǎng)觀念以及危機(jī)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、成本意識(shí)。正是由于滿意服務(wù)觀念的提出，使年有效投訴率均控制在千分之二以下。（二）技術(shù)優(yōu)勢(shì)：強(qiáng)大的樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持，有樓宇機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，集設(shè)計(jì)、安裝、維護(hù)、改造能力于一身，技術(shù)實(shí)力在樓宇設(shè)備管理業(yè)首屈一指。技術(shù)隊(duì)伍對(duì)各類物業(yè)基本設(shè)施由電梯、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、智能控制直至停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)均有完善的技術(shù)保障規(guī)范和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常、維修及時(shí)，并有效延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。 本物業(yè)管理公司技術(shù)優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)在能根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，制訂有效的節(jié)能降耗措施，從而顯著降低辦公費(fèi)用。 （三）配套優(yōu)勢(shì)：提供綜合性物業(yè)

9、管理服務(wù) 本物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式能開發(fā)管轄物業(yè)的功能潛力和提高使用效率，并通過(guò)配套服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、管理、使住戶享受更全面的物業(yè)管理服務(wù)。 本物業(yè)管理公司積累了綜合性物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，除物業(yè)管理主業(yè)外，還經(jīng)營(yíng)小區(qū)租賃代理、文化娛樂(lè)等綜合性配套業(yè)務(wù)。本物業(yè)管理公司綜合型物業(yè)的配套服務(wù)優(yōu)勢(shì)可使小區(qū)成為廣州經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益俱佳的中高檔社區(qū)。（四）品牌優(yōu)勢(shì)： 本物業(yè)管理公司從管理中創(chuàng)品牌，樹形象。以“業(yè)主品質(zhì)、忠誠(chéng)服務(wù)、嚴(yán)格周到、盡善盡美”為經(jīng)營(yíng)理念，以“創(chuàng)一流管理，創(chuàng)一流服務(wù)，創(chuàng)一流大廈（小區(qū)）”為公司目標(biāo)。五、一大整改： 綠化及小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)整改1、塑造小區(qū)整體形象識(shí)別系統(tǒng)，造小區(qū)

10、標(biāo)志性綠化園林小品，突出個(gè)性，強(qiáng)調(diào)與眾不同的獨(dú)特品牌形象。2、引進(jìn)環(huán)境CI識(shí)別系統(tǒng)，小區(qū)標(biāo)牌系統(tǒng)，導(dǎo)向系統(tǒng)，門牌、路牌、景觀、植物名牌等樹立有序，明晰，塑造良好的小區(qū)整體形象。 六、六項(xiàng)措施措施一：派遣精銳骨干，組建管理團(tuán)隊(duì)1、精銳骨干。實(shí)踐證明，委派項(xiàng)目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵本物業(yè)管理公司高度重視廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓項(xiàng)目，擬在物業(yè)交接期間委派多名管理、技術(shù)骨干深入現(xiàn)場(chǎng)，全力配合，掌握基本情況。在正式接管后，公司全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃，根據(jù)管理處主任目標(biāo)責(zé)任制具體組織實(shí)施。另有質(zhì)量控制、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)管理等專業(yè)人員級(jí)成富有效率的管理團(tuán)隊(duì)。2、核心競(jìng)爭(zhēng)力。本物業(yè)管理公司

11、承接小區(qū)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力就體現(xiàn)在管理團(tuán)隊(duì)上。敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神；業(yè)主滿意為最高服務(wù)原則的經(jīng)營(yíng)理念；創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。正是這套企業(yè)文化體系，形成了管理團(tuán)隊(duì)共同的價(jià)值觀、信念追求和行為準(zhǔn)則，這批進(jìn)取型的業(yè)務(wù)骨干善于運(yùn)用最新科技，經(jīng)驗(yàn)豐富、熱愛(ài)物業(yè)管理工作，是做好項(xiàng)目物業(yè)管理工作的根本保證。 措施二：樹立中高檔次、人性化的整體形象本物業(yè)管理公司從小區(qū)角度分析，確定了小區(qū)中高檔次、人性化的整體形象定位。如何樹立和維護(hù)這種整體形象，從物業(yè)管理工作方面，我們不僅要在觀念上高度重視，組織環(huán)節(jié)上明確安排，還要著重做好以下四方面的工作：1、對(duì)小區(qū)主體建筑的管理。從樓內(nèi)到樓外，從天臺(tái)

12、到地下，確保樓宇完好率達(dá)到98%；杜絕亂張?zhí)y搭建、亂拉線、亂擺雜物等不規(guī)范行為；車輛疏導(dǎo)和停放有序；小區(qū)泛光照明和公共照明系統(tǒng)無(wú)故障。2、設(shè)備管理形象規(guī)范。建立設(shè)備標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，完善機(jī)電設(shè)備檔案，所有設(shè)備無(wú)油污、無(wú)銹跡、無(wú)帶故障運(yùn)行，各項(xiàng)設(shè)備有責(zé)任人。3、突出環(huán)境工程管理。首先，在原有綠化廣場(chǎng)基礎(chǔ)上，增加小區(qū)立體綠化和樓內(nèi)盆栽植物布置，使小區(qū)本體綠化與廣場(chǎng)綠化融合為一體，形成花園式居住環(huán)境；其次，整合區(qū)域環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理方案，包括中英文環(huán)境導(dǎo)示和多媒體信息系統(tǒng)。編制專用環(huán)境手冊(cè)，加強(qiáng)區(qū)域環(huán)保意識(shí)的宣傳、灌輸，啟發(fā)區(qū)域成員對(duì)愛(ài)護(hù)環(huán)境的自律意識(shí)；再次，實(shí)施區(qū)域噪音、水質(zhì)、空氣監(jiān)測(cè)和

13、管制，樓宇清潔無(wú)盲區(qū)、死角，實(shí)施垃圾分類處理并加強(qiáng)排污系統(tǒng)環(huán)保措施。4、管理人員形象。所有管理服務(wù)人員嚴(yán)格執(zhí)物業(yè)管理公司員工行為規(guī)范，全面貫徹ISO9002質(zhì)保體系，并根據(jù)實(shí)際情況采用隱性化服務(wù)概念，即在優(yōu)質(zhì)服務(wù)前提下，最大限度地減少對(duì)小區(qū)業(yè)主（住戶）的影響。需要提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，有關(guān)人員迅速到位，無(wú)需求時(shí)，管理服務(wù)人員盡量不出現(xiàn)在公共區(qū)域。措施三：提高樓宇設(shè)備運(yùn)行管理保障能力1、在前期交接期間，本物業(yè)管理公司將委派最優(yōu)秀的機(jī)電工程技術(shù)人員，參與交接驗(yàn)收，除熟悉各類設(shè)備情況外，重點(diǎn)幫助業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)。2、本物業(yè)管理公司進(jìn)駐一個(gè)月內(nèi)，完成機(jī)電設(shè)備檔案，安排富有操作性的樓宇設(shè)備管理方案，確保水電

14、供應(yīng)、消防等正常運(yùn)行。 措施四：引入ISO9000及ISO14000環(huán)境質(zhì)量保證體系ISO9000質(zhì)保體系是保證物業(yè)管理質(zhì)量不可缺少的大綱。該體系引入小區(qū)項(xiàng)目后，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，確立適合的質(zhì)量目標(biāo)。我們高度重視各業(yè)主（租戶）的意見和建議，通過(guò)意見征詢，改善服務(wù)質(zhì)量。在管理處員工培訓(xùn)過(guò)程中，要增強(qiáng)質(zhì)保體系實(shí)操能力，使廣大員工熟悉體系內(nèi)容，增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)和規(guī)范意識(shí)，使質(zhì)保體系正常運(yùn)作，并力爭(zhēng)在接管半年內(nèi)，全面導(dǎo)入ISO9000質(zhì)保體系。本物業(yè)管理公司還將廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓物業(yè)管理中積極引進(jìn)ISO14000環(huán)境控制體系。措施五：有效的成本控制物業(yè)管理是微利行業(yè)，主要靠?jī)?nèi)部管理、靠有效的成本控

15、制來(lái)保證管理酬金的獲取。相信：專業(yè)的物業(yè)公司重要特征之一就是物業(yè)管理預(yù)算及執(zhí)行能力，成本控制是評(píng)價(jià)物業(yè)管理項(xiàng)目成功與否的重要指標(biāo)。如何充分利用這有限的管理費(fèi)用提供更全面的物業(yè)管理服務(wù)是重要且實(shí)際的問(wèn)題，我們物業(yè)管理公司的做法是：1、采用模擬成本倒算原則，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理年度預(yù)算案。2、執(zhí)行預(yù)算過(guò)程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算案中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)。同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫(kù)房挖潛等有效手段，使成本控制落實(shí)在全員、全要素、全過(guò)程中。3、劃小核算單位，費(fèi)用控制上采用“內(nèi)部購(gòu)糧本”，保證資金正常運(yùn)作并保持物業(yè)管理發(fā)展后勁。4、通過(guò)節(jié)能降耗措施，降低物業(yè)能源費(fèi)用，減少行政支出。本

16、物業(yè)管理公司掌握了中高檔小區(qū)財(cái)務(wù)收支各項(xiàng)細(xì)節(jié)，特別是對(duì)費(fèi)用支出各項(xiàng)常規(guī)比例以及如何控制各項(xiàng)管理成本富有經(jīng)驗(yàn)。接管小區(qū)后，我們將發(fā)揮成本控制優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)專業(yè)管理的效果。措施六：注重業(yè)主導(dǎo)向，倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新 1、服務(wù)創(chuàng)新概念。由于物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，業(yè)主導(dǎo)向正在逐步取代市場(chǎng)導(dǎo)向的觀念，影響行業(yè)發(fā)展的因素不僅在于當(dāng)前市場(chǎng)，更在于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)潛在和未來(lái)的需求。小區(qū)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求將趨向于求新、求變以及更高的科技、信息和文化含量?，F(xiàn)代物業(yè)已不僅僅滿足于管理服務(wù)人員隨叫隨到、愛(ài)崗敬業(yè)，而且還要求服務(wù)上品位、重科學(xué)、講環(huán)保、有文化內(nèi)涵和新穎感。因此，物業(yè)管理服務(wù)需要一種超乎規(guī)范和程序之上的變革和創(chuàng)

17、造。物業(yè)管理服務(wù)工作有其特殊性，程序、制度不可能約束管理中每個(gè)細(xì)節(jié)，管理人員需要借助行為科學(xué)、心理學(xué)、統(tǒng)籌學(xué)等知識(shí)，創(chuàng)造性地完成服務(wù)工作。2、服務(wù)創(chuàng)新措施。本物業(yè)管理公司在策劃小區(qū)物業(yè)管理方案中，特別倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新。對(duì)整體形象的定位和工作重點(diǎn)分析本物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的應(yīng)用、隱性化服務(wù)、綜合配套服務(wù)、管理處體制的變革、業(yè)主服務(wù)中心的設(shè)立以及貫穿環(huán)保教育、提倡健康概念、引導(dǎo)節(jié)能降耗、提供信息服務(wù)、融合區(qū)域文化等，都是服務(wù)創(chuàng)新的具體體現(xiàn)，創(chuàng)造性服務(wù)是一項(xiàng)永無(wú)止境的工作。第二章 管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備 一、管理方式根據(jù)本物業(yè)管理公司對(duì)廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓物業(yè)管理的整體策化，我

18、們將廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓小區(qū)物業(yè)管理方式確定為：專業(yè)化、品牌化、經(jīng)營(yíng)型。專業(yè)化 本物業(yè)管理公司利用自身專業(yè)優(yōu)勢(shì)，利用現(xiàn)代管理手段，提供專業(yè)保障，總體協(xié)調(diào)、管理，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)；品牌化 本物業(yè)管理公司通過(guò)實(shí)施品牌、形象戰(zhàn)略，鼎力奉獻(xiàn)，全面、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任，樹立小區(qū)高效、親和的整體品牌形象；經(jīng)營(yíng)型 創(chuàng)造性地運(yùn)用本物業(yè)管理公司特有的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式，完善綜合配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓物業(yè)功能的全面發(fā)揮。我們的管理方式由組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)作系統(tǒng)、信息系統(tǒng)和管理機(jī)制四部分構(gòu)成。（一）組織機(jī)構(gòu)1、管理處接受所方監(jiān)督指導(dǎo)和房地產(chǎn)管理局的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。2、廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓

19、管理處為本物業(yè)管理公司專業(yè)機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)相對(duì)獨(dú)立，在本物業(yè)管理公司的授權(quán)下，履行“廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓物業(yè)管理委托合同”中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。3、管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任目標(biāo)責(zé)任制。管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。4、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精于高效、一專多能。 晉和物業(yè)管理公司 甘蔗糖業(yè)研究所辦公住宅樓管理處 綜合部 業(yè)主服務(wù)中心 工程部 管理部 行政事務(wù) 業(yè)主服務(wù) 設(shè)備運(yùn)行 質(zhì)量控制 人力資源 信息管理 工程維護(hù) 安全管理 財(cái)務(wù)管理 協(xié)調(diào)調(diào)度 節(jié)能降耗 社區(qū)文化 后勤采購(gòu) 意見征詢 消防管理 環(huán)境工程 圖2.1 組織機(jī)構(gòu)圖 （二）運(yùn)作程序1、整體運(yùn)作流程 擬定方案 組建機(jī)構(gòu) 交接驗(yàn)收

20、 日常運(yùn)作 前期介入 崗位培訓(xùn) 正式入駐 后續(xù)工程控制圖2.2 整體運(yùn)作流程圖（1）整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、高效、合理，功能無(wú)缺項(xiàng)，管理無(wú)盲點(diǎn)。（2）整體運(yùn)作流程的具體運(yùn)行，按ISO9000質(zhì)量保證體系要求運(yùn)作。（3）重視后續(xù)工程控制，確保廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓整體形象和管理檔次。2、內(nèi)部運(yùn)作流程 管 管理層 指揮、協(xié)調(diào) 操作層 理 管理處 信息反饋 業(yè)主服務(wù)中心 公 綜合部 司 監(jiān)督 管理部 工程部 圖2.3 內(nèi)部運(yùn)作流程圖（1）操作層專設(shè)業(yè)主服務(wù)中心，24小時(shí)擔(dān)負(fù)統(tǒng)一指揮，協(xié)調(diào)工作，處理日常管理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。（2）設(shè)立值班主任制。由各部門經(jīng)理、管理處正、副主任輪值負(fù)責(zé)，堅(jiān)持

21、每天工作早會(huì)，一般問(wèn)題不過(guò)夜。（3）實(shí)施部門責(zé)任制。管理處任何員工對(duì)住戶的報(bào)修、建議、意見及投訴，均須第一時(shí)間接受，立即報(bào)告相關(guān)部門并跟蹤落實(shí)結(jié)果，確保問(wèn)題解決、業(yè)主滿意。否則，管理處對(duì)此將視為服務(wù)質(zhì)量不合格項(xiàng)，按相應(yīng)規(guī)定處理。（三）信息系統(tǒng) 其它渠道 業(yè)主 新聞媒介 業(yè)主意見 計(jì)算機(jī)信 管理處 委員會(huì) 調(diào)查程序 息系統(tǒng) 員工 反饋 接收 小區(qū)管理處 執(zhí) 行 反 跟 命 結(jié) 饋 蹤 令 果 相關(guān)部門和人員執(zhí)行 圖2.4 信息反饋及處理流程圖1、堅(jiān)持管理處主任每季安排專門的業(yè)主專訪，每月隨機(jī)走訪單位不少于十部門，收集業(yè)主要求、意見、建議或投訴。2、管理處員工日常隨機(jī)走訪征詢意見是最重要的溝通渠道

22、。3、管理處每月向所方領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，征詢各方面意見和建議。4、堅(jiān)持每季組織一次業(yè)主座談會(huì)，廣泛了解機(jī)關(guān)各式各樣部門、職工對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求。5、強(qiáng)化服務(wù)系統(tǒng)的及時(shí)改善和有效溝通，最大限度地滿足業(yè)主服務(wù)需求。（四）管理機(jī)制1、實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制現(xiàn)代科學(xué)管理包括基礎(chǔ)管理、職能管理和戰(zhàn)略管理三個(gè)層次，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又催生出新一代前沿管理理論，如全新的人力資源管理理論、激勵(lì)理論，企業(yè)再造（業(yè)務(wù)流程重組）、管理創(chuàng)新理論、學(xué)習(xí)型組織（第五項(xiàng)修練）以及顧客導(dǎo)向概念等。這些嶄新的管理理論核心內(nèi)涵都體現(xiàn)在重視業(yè)主需求、重視人的因素和組織效率。本物業(yè)管理公司奉行管理制勝理論，注重企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的管理因素，并在管理實(shí)踐中

23、，總結(jié)、推行出嚴(yán)格、量化、規(guī)范的管理三要素和目標(biāo)管理責(zé)任制，并把這些經(jīng)驗(yàn)作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施，收到的積極效果。目標(biāo)管理責(zé)任制就是將管轄項(xiàng)目的管理目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)以量化形式作為重要職責(zé)交托給管理處的領(lǐng)導(dǎo)集體，并賦予相應(yīng)的權(quán)利，同時(shí)，將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體切身利益（工資、獎(jiǎng)金、崗位升遷）掛勾。這種管理體制使管理處各級(jí)骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔(dān)壓力，共同邁向成功。2、激勵(lì)機(jī)制廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓管理處員工隊(duì)伍中，大多數(shù)員工來(lái)自外部招聘。如何建立有效的激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)全體員工的積極性和創(chuàng)造性，直接關(guān)系到項(xiàng)

24、目的成敗。本物業(yè)管理公司深諳員工激勵(lì)的巨大推動(dòng)力，強(qiáng)調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ)上融合激勵(lì)機(jī)制，實(shí)踐效果奇佳，在廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓管理處，我們將重點(diǎn)通過(guò)三個(gè)方面建立激勵(lì)機(jī)制。（1）事業(yè)激勵(lì)。用本物業(yè)管理公司確立的創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)管理名牌企業(yè)發(fā)展目標(biāo)感召人、吸引人，為廣大員工創(chuàng)造團(tuán)結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)未來(lái)的工作環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。實(shí)行管理處各級(jí)崗位考評(píng)和聘任制，形成管理處員工重事務(wù)、比業(yè)績(jī)、靠真材實(shí)學(xué)求發(fā)展的良好風(fēng)氣，在物業(yè)管理行業(yè)奮力前進(jìn)。（2）量化目標(biāo)激勵(lì)。實(shí)行量化管理和目標(biāo)管理是本物業(yè)管理公司推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗(yàn)。管理處內(nèi)部的量化目標(biāo)管理是將管理目標(biāo)分解成各部、班

25、組分項(xiàng)目標(biāo)，并全部以量化形式體現(xiàn)，使各部、班組直至員工明確個(gè)體指標(biāo)，做到“千斤重?fù)?dān)大家挑，人人肩上有指標(biāo)”，共同參與管理，推動(dòng)總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并將員工收益與量化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)緊掛勾。（3）效益激勵(lì)。優(yōu)秀管理機(jī)制的重要內(nèi)部之一是分配機(jī)制。管理處在工資、獎(jiǎng)金分配體系中，采取季度、年終量化考評(píng)，體現(xiàn)多勞多得，嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)管理的獎(jiǎng)罰措施，并堅(jiān)持年度考評(píng)中首數(shù)5%加薪或晉升、尾數(shù)5%降職或淘汰的原則，保持管理處員工隊(duì)伍的素質(zhì)和活力。3、監(jiān)督與自我約束機(jī)制：（1）監(jiān)督機(jī)制 管理處人、財(cái)、物 晉和物業(yè)公司 管 資源，管理質(zhì)量 ISO9000體系監(jiān)督 理 處 組織行為 市房地產(chǎn)管理局 運(yùn) 管理制度 監(jiān)督 作 同

26、 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 市政府有關(guān)部門 時(shí) 消防、治安、納稅等 監(jiān)督 接 受 委托管理合同規(guī)定的 所方領(lǐng)導(dǎo) 員 權(quán)力、責(zé)任、義務(wù) 監(jiān)督 工 監(jiān) 管理效果 研究所辦公住宅樓 督 服務(wù)質(zhì)量 及社會(huì)各界監(jiān)督圖2.5 監(jiān)督機(jī)制圖（2）自我約束機(jī)制 制定管理處廉潔自律基本要求。 管理處全體員工嚴(yán)格遵守道德標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范和員工守則。 堅(jiān)持每六個(gè)月公布物業(yè)管理費(fèi)收支狀況。 高度重視年度業(yè)主意見征詢工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題徹底跟蹤、解決。二、工作計(jì)劃廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓管理處的整體工作計(jì)劃緊扣本項(xiàng)目總體策劃中的指導(dǎo)思想、工作重點(diǎn)和六項(xiàng)措施。（一）廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓物業(yè)管理工作計(jì)劃（二）日常物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目1

27、、房屋建筑本體、公共部分的維護(hù)管理；2、公共配套設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行管理；3、公共場(chǎng)地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運(yùn)。4、公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護(hù)和管理；5、24小時(shí)保安、護(hù)衛(wèi)、消防及公共秩序管理；6、樓宇自動(dòng)化設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)管理；7、公共配套設(shè)施的運(yùn)營(yíng)管理；8、交通、車輛行駛、停泊管理；9、物業(yè)檔案資料收集、管理；10、物業(yè)業(yè)主管理及社區(qū)文化；11、便民服務(wù)；三、物資裝備物資裝備以滿足現(xiàn)代化管理需要為目的，以確保管理服務(wù)質(zhì)量為根本，以為小區(qū)業(yè)主提供安全、文明、舒適的生活環(huán)境為追求，結(jié)合實(shí)際情況擬定。（一）管理用房宿舍安排:所方提供保安及工

28、程技術(shù)人員宿舍。第三章 管理人員的配備、培訓(xùn)與管理 一、人員配備 1、管理處主任1名2、出納兼收費(fèi)1名3、工程部：電工1名4、保安部：治安管理員13名5、清潔綠化工：4名二、人員素質(zhì)要求：1、保安人員：保安隊(duì)長(zhǎng)：中專以上文化程度，2328歲，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，退伍軍人，身體素質(zhì)好，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。保安員：高中以上文化程度，1823歲，身高1.75米以上，身體健康，品德優(yōu)良，思想作風(fēng)過(guò)硬，相貌端正，工作責(zé)任心強(qiáng)。三、管理人員培訓(xùn)（一）培訓(xùn)觀念物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上是人才的競(jìng)爭(zhēng)，是員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，而人才的聚集和員工綜合素質(zhì)的提高關(guān)鍵在于有效的員工培訓(xùn)。持續(xù)有效的員工

29、培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最重要的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。管理處大多數(shù)管理障礙，可以通過(guò)有效培訓(xùn)加以改善。基層員工在某些工作上的不足，特別是服務(wù)觀念上的差距，也可以通過(guò)培訓(xùn)得到解決。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級(jí)的當(dāng)務(wù)之急。本物業(yè)管理公司高度重視員工培訓(xùn)工作，把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作，每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計(jì)劃。（二）培訓(xùn)原則：因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。（三）培訓(xùn)目標(biāo)：品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。（四）培訓(xùn)內(nèi)容：1、觀念培訓(xùn)（針對(duì)全體人員）：服務(wù)觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及華僑物業(yè)企業(yè)文化體系。2、管理培訓(xùn)（針對(duì)各級(jí)骨干）

30、：?jiǎn)T工激勵(lì)、業(yè)主溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。3、崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對(duì)操作層）：基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、業(yè)主管理、辦公自動(dòng)化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。4、基礎(chǔ)培訓(xùn)（針對(duì)新入職員工）：行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。（五）年度培訓(xùn)計(jì)劃本物業(yè)管理公司擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個(gè)階段，第一階段入駐前期培訓(xùn)采用集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn)，重點(diǎn)為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn)，配合兩輪培訓(xùn)考核；第二階段為入駐后培訓(xùn)，采用定期、實(shí)操、教練式培訓(xùn)，激發(fā)潛能，啟導(dǎo)信心，配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績(jī)

31、評(píng)估，鞏固培訓(xùn)效果。廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓管理處對(duì)員工培訓(xùn)年度課時(shí)要求為：人均受訓(xùn)130課時(shí)以上，保安受訓(xùn)260課時(shí)以上。表3.1 年度培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)類別培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式培訓(xùn)學(xué)時(shí)基礎(chǔ)培訓(xùn)管轄物業(yè)基本情況、管理重點(diǎn)新員工授課4本物業(yè)概況、理念、組織機(jī)構(gòu)新員工講座4管理制度及行為規(guī)范新員工授課4崗位職責(zé)全體員工自學(xué)4現(xiàn)場(chǎng)勘察相關(guān)人員研討32服務(wù)觀念及溝通技巧新員工授課、示范4物業(yè)管理法規(guī)及條例新員工授課、自學(xué)10突發(fā)事件處理新員工授課、示范4消防治安教育新員工錄相3系統(tǒng)培訓(xùn)ISO9000質(zhì)量體系全體員工外培、講課10物業(yè)管理概論全體員工授課30管理費(fèi)收支概算管理人員研討3成本控制全體

32、員工講座4房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理管理人員研討4計(jì)算機(jī)應(yīng)用全體員工授課、實(shí)操20專業(yè)培訓(xùn)高層樓宇主要設(shè)備管理全體員工授課8應(yīng)急事件處理全體員工授課10空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實(shí)操、外培20樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)相關(guān)人員實(shí)操、外培20電梯運(yùn)行與保養(yǎng)及維修相關(guān)人員授課20房屋維修管理相關(guān)人員授課20保安員專業(yè)技能保安員授課、演練10消防設(shè)備、設(shè)施管理相關(guān)人員授課20資質(zhì)培訓(xùn)物業(yè)管理崗位培訓(xùn)（取得證書）管理人員外送培訓(xùn)（六）培訓(xùn)方式 入職強(qiáng)化培訓(xùn)，常規(guī)集中授課， 內(nèi)部崗位培訓(xùn) 技能培訓(xùn)，參觀考察，專題研討， 培 案例分析，實(shí)操演練等 訓(xùn) 方 外送專業(yè)培訓(xùn) 短期研修，專職進(jìn)修，參觀學(xué)習(xí)， 式 行業(yè)沙龍

33、，論文交流等 在職自學(xué)培訓(xùn) 鼓勵(lì)員工通過(guò)電大、夜大和自學(xué) 等方式充電圖3.2 培訓(xùn)方式（七）培訓(xùn)效果：通過(guò)業(yè)務(wù)考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估檢驗(yàn)培訓(xùn)效果培訓(xùn)前安排測(cè)試，了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后通過(guò)結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位，并對(duì)員工工作業(yè)績(jī)進(jìn)行跟蹤評(píng)估。四、管理人員的管理人才是本物業(yè)管理公司最寶貴的財(cái)富。公司始終把尊重員工、培養(yǎng)員工、充分發(fā)揮員工的積極性、創(chuàng)造性作為根本，高度重視公司人力資源管理，倡導(dǎo)和營(yíng)造既相互尊重、相互信任，又有明確的行為規(guī)范這一種和諧、有序的舒暢環(huán)境，為業(yè)主提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)。優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，首先體現(xiàn)在它擁有了企業(yè)發(fā)展所需要的種類人才并合理地予以配置，同時(shí)

34、極大地激發(fā)他們的工作積極性和創(chuàng)造性。本物業(yè)管理公司在人員管理實(shí)踐中，總結(jié)、形成了自己的風(fēng)格，比較突出的做法是：（一）嚴(yán)格要求，規(guī)范管理，選好人、培育人把好進(jìn)人關(guān)，選擇熱愛(ài)物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的，堅(jiān)決不進(jìn)。在公司里，經(jīng)營(yíng)和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正已。重學(xué)歷而不唯學(xué)歷，德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?。倡?dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對(duì)員工的行為規(guī)范、儀表儀容在員工手冊(cè)中作出了明確的規(guī)定，并通過(guò)量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)和主動(dòng)投入的工作態(tài)

35、度。注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵，明確培訓(xùn)需求，主動(dòng)“充電”。公司還要求物業(yè)管理經(jīng)理從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過(guò)程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力，同時(shí)也提高了自己，堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主，對(duì)外招聘為輔，按比例7：3的原則運(yùn)作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤(rùn)的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。（二）競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人、激勵(lì)人員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、滿意危機(jī)意識(shí)、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時(shí)變革

36、，才能爭(zhēng)取主動(dòng)，贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們?cè)诹炕芾?、成本管理和?jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘，競(jìng)爭(zhēng)上崗，并實(shí)行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制，盤活人力資源。通過(guò)綜合考評(píng)，實(shí)行員工隊(duì)伍每年10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。（三）以企業(yè)文化感召人，留住人由企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成的本物業(yè)管理公司企業(yè)文化是公司重要的無(wú)形資產(chǎn)。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是使廣大員工在價(jià)值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形

37、成共識(shí)，調(diào)動(dòng)員工隊(duì)伍的積極性，形成團(tuán)隊(duì)合力。我們堅(jiān)持定期征詢廣大員工對(duì)公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時(shí)改善工作的不足。凝聚了一批熱愛(ài)物業(yè)管理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊(duì)伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為發(fā)展作出了重要的貢獻(xiàn)人員。第四章 檔案的建立和管理 一、檔案的建立設(shè)立資料室、負(fù)責(zé)檔案建立和管理，配備專門的檔案專業(yè)管理人員，從接管開始，建立各類檔案，采取電腦化管理。1、系統(tǒng)化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、電腦化管理，制訂一系列管理制度。2、建檔流程：收集整理歸類編號(hào)登記輸入電腦入柜利用檢查。3、各部門廣泛收集，資料室集中管理。4、分類明確，針對(duì)不同的檔案性質(zhì)，采用有不同

38、的建檔和管檔方法，本公司將檔案分成五類由專職人員進(jìn)行管理，并將檔案管理列為我公司質(zhì)量體系的一個(gè)重要部分。 二、檔案管理本公司檔案管理體系按照ISO9000質(zhì)量認(rèn)證體系標(biāo)準(zhǔn)，把它濃縮為： （一）辦公室、人事檔案管理；1、辦公室檔案由資料員進(jìn)行分類編號(hào)、整理、保管。2、有關(guān)行政機(jī)關(guān)，公司上層有關(guān)文件及會(huì)議紀(jì)要均屬辦公室檔案文件。3、經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批示傳閱的重要文件入檔必須與領(lǐng)導(dǎo)批示和傳閱人員簽字表格一并歸檔。4、所有人事檔案按照編號(hào)由資料員管理，并將個(gè)人所有資料輸入電腦保存軟盤，人離開企業(yè)其檔案銷毀。 （二）質(zhì)量體系文件檔案管理； 1、公司本部ISO9000質(zhì)量體系文件的管理由管理處專人負(fù)責(zé)進(jìn)行管理。2、

39、所有質(zhì)量體系文件的編號(hào)、審批、發(fā)放、更改、作廢均應(yīng)有日期和負(fù)責(zé)人，批準(zhǔn)人及文件現(xiàn)狀態(tài)的記錄。3、所有質(zhì)量體系文件均有規(guī)定的編號(hào)、易懂、易查、易察。4、文件清單、發(fā)放記錄、更改申請(qǐng)表、更改領(lǐng)取表均應(yīng)填寫標(biāo)準(zhǔn)、明了。 （三）工程檔案管理； 1、從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料和各種竣工圖及供電、發(fā)電、消防、排風(fēng)排水、煤氣管理、電梯、照明系統(tǒng)的有關(guān)資料均進(jìn)行編號(hào)，檔案由專人儲(chǔ)存于專柜中保管。2、所有工程類國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)均勻進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)并附上受控負(fù)責(zé)人由專人保管于專柜中。3、所有工程資料均應(yīng)規(guī)定保存期限，并建立銷毀檔案制度。 （四）財(cái)務(wù)檔案管理； 1、每年形成的會(huì)計(jì)檔案，都由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)按照歸檔的要求，

40、負(fù)責(zé)整理立卷裝訂成冊(cè)。2、保存的會(huì)計(jì)檔案向外單位提供利用時(shí)，須報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，但不得拆散原卷冊(cè)，并應(yīng)限期歸還。3、會(huì)計(jì)檔案的保管期限，根據(jù)特點(diǎn)分永久、定期二類。4、會(huì)計(jì)檔案保管期滿需銷毀時(shí)，應(yīng)經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同意，審查并編造會(huì)計(jì)檔案，銷毀設(shè)冊(cè)。 （五）住戶檔案管理； 1、所有業(yè)主資料如購(gòu)房合同（含產(chǎn)權(quán)證）復(fù)印件、租戶合同復(fù)印件、房屋驗(yàn)收清單及業(yè)主、業(yè)主有關(guān)資料（身份證、戶口所在地、工作單位地址、常住地址、聯(lián)系電話）均應(yīng)按單元由資料員編號(hào)妥善保存并輸入電腦。2、業(yè)主變更資料均勻由資料員妥善保存并輸入電腦。3、業(yè)主資料根據(jù)一定期限銷毀，保存軟盤。 （六）所有檔案必須進(jìn)行科學(xué)管理，做到妥善保管、存放有序、

41、查找方便、同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行安全和保安制度，不得隨意堆放、嚴(yán)防毀損、散失和泄露。 （七）所有可輸入電腦的檔案均應(yīng)輸入電腦，保存軟盤。 （八）所有檔案的借閱均應(yīng)通過(guò)資料保管員（有必要時(shí)應(yīng)有負(fù)責(zé)人許可同意）并進(jìn)行登記簽字。 （九）所有檔案保管環(huán)境要求干燥、通風(fēng)、如有遺失，應(yīng)通知有關(guān)人員負(fù)責(zé)。第五章 物業(yè)管理權(quán)移交的接管驗(yàn)收在物業(yè)管理權(quán)移交期間，委派由經(jīng)理帶隊(duì)及土建、機(jī)電、消防、財(cái)務(wù)等方面專家組成的小組來(lái)現(xiàn)場(chǎng)工作，幫助和指導(dǎo)管理處接管驗(yàn)收物業(yè)、清點(diǎn)接管的資產(chǎn)、建立財(cái)務(wù)制度及帳目、并協(xié)調(diào)準(zhǔn)備小區(qū)的全面進(jìn)駐工作。管理要點(diǎn)：在認(rèn)真做好小區(qū)物業(yè)管權(quán)移交時(shí)，重點(diǎn)做好物業(yè)的接管驗(yàn)收和小區(qū)全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備。工作方式：在小

42、區(qū)驗(yàn)收中，我公司派出的工程技術(shù)人員要參與各項(xiàng)驗(yàn)收工作，任何問(wèn)題記錄下來(lái)，屬于必須解決的及時(shí)書面呈交原管理方協(xié)助，并報(bào)所方領(lǐng)導(dǎo)。在小區(qū)物業(yè)接管驗(yàn)收中，管理處的全部人員必須參與，對(duì)各自分管的項(xiàng)目全面負(fù)責(zé)，任何問(wèn)題一定要詳細(xì)記錄、及時(shí)報(bào)告，以求盡快解決。在完成接管驗(yàn)收后，全面對(duì)設(shè)備建立檔案。工作內(nèi)容：簽定物業(yè)管理委托合同根據(jù)規(guī)定，在小區(qū)正式入駐前一個(gè)月與本物業(yè)管理公司簽定物業(yè)管理委托合同。2、行政人事方面：為保證計(jì)劃按時(shí)進(jìn)行，管理處人員應(yīng)該全部招、調(diào)到位，并進(jìn)行培訓(xùn)以保證能參加物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。3、工程接管驗(yàn)收管理處人員應(yīng)在接管驗(yàn)收后進(jìn)行，也可以同時(shí)進(jìn)行。但由于相關(guān)的交接方不同，驗(yàn)收的側(cè)重面及

43、程度也不同，需要區(qū)別對(duì)待。物業(yè)接管驗(yàn)收是所方領(lǐng)導(dǎo)向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式是按業(yè)主的使用要求進(jìn)行檢查，主要是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接及其它交接等三個(gè)方面。 現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目：1、土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、墻身及地面有無(wú)滲水；地下室墻面有無(wú)滲水，地面有無(wú)空鼓及滲水，進(jìn)出口坡道防滑等；綠化小品，地面有無(wú)空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等。 2、裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾；門和門柜及附件；護(hù)欄及扶手；燈具及其它小電氣設(shè)施；外墻面（包括各涂料、裝飾及玻幕）； 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示；公共洗手間、會(huì)議

44、室、垃圾中轉(zhuǎn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。3、供配電系統(tǒng)：包括正常供配電設(shè)備；應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫(kù)、各配電房設(shè)備；各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等；4、給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及供水系統(tǒng)等。5、電梯系統(tǒng)：各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。6、空調(diào)采暖系統(tǒng)：空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各分管及風(fēng)口；空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）；空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等；通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)

45、、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等；7、弱電系統(tǒng)：消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕、防火卷簾門、廣播等）；樓宇自動(dòng)化（模塊控制的空調(diào)、采暖、電力、電梯、保安等）；弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。資料交接：1、產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報(bào)告等。2、技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主

46、要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的簽定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、采暖、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水、供暖管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。 3、驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。其它交接：1、設(shè)施設(shè)備的備品備件，施工剩余材料備品等。2、具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買合同（保修協(xié)議也可）等。3、公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。接管驗(yàn)收注

47、意事項(xiàng) 1、在接管驗(yàn)收前，管理處應(yīng)該主動(dòng)與所方領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問(wèn)題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等），同時(shí)要盡量同意驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。2、接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。3、針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，屬于必須改正的，書面報(bào)請(qǐng)所方領(lǐng)導(dǎo)督促返修，一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)所方領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可，屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目報(bào)告所方領(lǐng)導(dǎo)錄備案；屬于暫時(shí)無(wú)須返修的問(wèn)題，列出清單報(bào)請(qǐng)所方領(lǐng)導(dǎo)備案。4、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為保證新物業(yè)公司進(jìn)駐后設(shè)備即能正常運(yùn)

48、行，必須在設(shè)備接管驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)期間，管理處工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備試運(yùn)行期間所方單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。第六章 各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾序號(hào)指標(biāo)名稱公司指標(biāo)%管理指標(biāo)具體內(nèi)容1綠化完好率99區(qū)內(nèi)綠化布局合理優(yōu)美，花草與建筑、花基配置得當(dāng).2清潔保潔率99.5小區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生，空氣新鮮，日產(chǎn)日清，樓梯每天清掃二次，每月清洗一次，垃圾筒每周清洗一次，8小時(shí)衛(wèi)生保潔制3水電維修率99對(duì)影響業(yè)主正常生活的維修項(xiàng)目做到即報(bào)即修，一般性維修項(xiàng)目一個(gè)工作日內(nèi)處理完成4維修工程質(zhì)量合格率100分項(xiàng)檢查

49、結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕二次返工5道路完好率及使用率98道路暢通無(wú)損壞，路面平坦、整潔，排水暢通，無(wú)隨意占道，無(wú)改變使用功能6化糞池、雨水池、污水井完好率100排放通暢、無(wú)堵、井蓋完好無(wú)損，定期疏通、清理7路燈完好率99路燈完好無(wú)損，夜間正常使用，定期檢查，維護(hù)保養(yǎng)，保持潔凈8小區(qū)設(shè)備、設(shè)施完好率99確保小區(qū)設(shè)施設(shè)備使用功能正常，定期維修養(yǎng)護(hù)，完好無(wú)損9小區(qū)治安案件發(fā)生率0.1以下24小時(shí)巡邏，確保業(yè)主無(wú)被盜、被搶事件，年度無(wú)重大刑事案件發(fā)生10消防設(shè)備完好率、消防供水率100消防系統(tǒng)設(shè)備完好無(wú)損，勤檢查維護(hù)，對(duì)消防供水系統(tǒng)定期檢修、試壓11火災(zāi)發(fā)生率無(wú)加強(qiáng)防患措施，勤檢查及時(shí)

50、消除隱患，常教育，多宣傳，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理12違章發(fā)生率0.1以下建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理違章事件，建立回訪記錄處理及回訪率10013業(yè)主有效投訴率0.5以下按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，提高管理人員素質(zhì)，協(xié)調(diào)關(guān)系，及服務(wù)于業(yè)主，及時(shí)給業(yè)主排優(yōu)解難，處理結(jié)果有登記業(yè)主投訴處理率10014業(yè)主物業(yè)滿意率98三滿意：業(yè)主滿意、主管滿意、社會(huì)各界滿意第七章 各項(xiàng)便民服務(wù)項(xiàng)目 （一）無(wú)償服務(wù)15項(xiàng)類別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容責(zé)任部門家庭服務(wù)1搬運(yùn)家私治安聯(lián)防隊(duì)2居家守護(hù)3殘疾人士特別服務(wù)4代請(qǐng)家教5代租汽車商務(wù)服務(wù)6代購(gòu)車船票、飛機(jī)票物業(yè)部7代寄、代領(lǐng)郵件8代訂報(bào)刊、雜志9臨時(shí)代辦保管小件物品禮儀服務(wù)1

51、0代送禮品物業(yè)部11代送鮮花娛樂(lè)服務(wù)12提供圖書、閱覽物業(yè)部13組織圖書、音像制品交流14組織各種展銷活動(dòng)15開設(shè)棋類活動(dòng)場(chǎng)所 （二）有償服務(wù)：類別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容參考價(jià)格責(zé)任部門商務(wù)服務(wù)1電話市價(jià)物業(yè)部2傳真10元/張3打字0.03元/字4復(fù)印0.5元/張禮儀服務(wù)5租售鮮花、盆景市價(jià)物業(yè)部6代接送客人面議家庭服務(wù)7打掃衛(wèi)生、買菜、做飯300元/月物業(yè)部8打掃衛(wèi)生、買早餐200元/月9木地板打臘0.5元/平方米10看護(hù)病人10元/小時(shí)11上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另計(jì)）2元/次裝修服務(wù)12安裝分機(jī)空調(diào)250元/臺(tái)工程部13安裝窗式空調(diào)150元/臺(tái)14安裝熱水器50元/套15安裝吊燈40元/套16換門鎖（

52、材料另計(jì)）20元/次17檢查線路，換線（材料另計(jì)）20元/小時(shí)18更換開關(guān)，擴(kuò)度（材料另計(jì)）20元/次精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔第八章 公司各項(xiàng)管理制度序號(hào)文件編號(hào)文件名稱編寫部門備 注1QP1.1物業(yè)招標(biāo)及委托管理合同的評(píng)審簽定程序發(fā)展部2QP2.1物業(yè)租賃合同的評(píng)審和簽定程序發(fā)展部3QP3.1物業(yè)的驗(yàn)收管理程序發(fā)展部4QP4.1租業(yè)主管理程序物業(yè)部5QP4.2二次裝修管理程序物業(yè)部6QP4.3治安管理程序保安部7QP4.4清潔管理程序服務(wù)部8QP4.5綠化管理程序服務(wù)部9QP4.6信件收發(fā)管理程序服務(wù)部10QP4.7電信電話服務(wù)管理程序物業(yè)部11QP4.8車輛管理程序車隊(duì)

53、12QP4.9維修服務(wù)管理程序工程部13QP4.10給排水管理程序工程部14QP4.11供電管理程序工程部15QP4.12空調(diào)管理程序工程部16QP4.13電梯管理程序工程部17QP4.14通風(fēng)及避雷系統(tǒng)管理程序工程部18QP4.15消防管理程序保安部19QP4.16商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及廣告管理程序服務(wù)部20QP4.17公共設(shè)施管理程序工程部21QP4.18排水管理及污水處理程序工程部22QP4.19社區(qū)文化管理程序物業(yè)部23QP4.20緊急情況的處理程序保安部24QP4.21物業(yè)管理費(fèi)的收取程序物業(yè)部25QP4.22服務(wù)/產(chǎn)品的標(biāo)識(shí)控制程序服務(wù)部26QP5.1采購(gòu)管理程序辦公室27QP5.2物品供應(yīng)商

54、的控制程序辦公室28QP5.3物業(yè)管理分包商的評(píng)估及管理程序工程部服務(wù)部29QP5.4采購(gòu)物品的驗(yàn)收和儲(chǔ)存管理程序辦公室30QP6.1質(zhì)量文件的控制程序辦公室31QP6.2工程資料的管理程序工程部32QP6.3外來(lái)文件的控制的控制程序辦公室33QP6.4提供給業(yè)主的文件控制程序服務(wù)部34QP6.5質(zhì)量記錄的管理程序辦公室35QP7.1建筑物的維護(hù)和維修管理程序工程部36QP7.2設(shè)備的管理程序工程部37QP7.3計(jì)量器具的管理程序工程部38QP8.1員工培訓(xùn)和考核程序辦公室39QP9.1物業(yè)管理質(zhì)量檢查程序辦公室40QP9.2業(yè)主意見調(diào)查和分析程序服務(wù)部41QP9.3內(nèi)部質(zhì)量審核程序辦公室42

55、QP9.4管理評(píng)審程序辦公室43QP10.1業(yè)主投訴的處理程序服務(wù)部辦公室44QP10.2糾正和預(yù)防措施控制程序辦公室45質(zhì)量手冊(cè)第九章 管理服務(wù)內(nèi)容一、廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓樓宇建筑本體管理1、確保房屋外立面完整、完好廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)各建筑外立面色調(diào)以移交管理權(quán)時(shí)所確定的為依據(jù)，外立面無(wú)涂污，破損，保持交接時(shí)原貌。外立面無(wú)破損，如發(fā)現(xiàn)外立面裝飾物脫殼、鼓起或剝落等現(xiàn)象，及時(shí)報(bào)告廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓所方領(lǐng)導(dǎo)和全體業(yè)主，經(jīng)委托方同意出資后安排修復(fù)。外立面無(wú)有損樓宇保養(yǎng)的懸掛物。定期對(duì)樓宇頂蓋、承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，做到安全使用和功能完好。根據(jù)樓宇物業(yè)的狀況，經(jīng)委托方

56、認(rèn)可并出資，定期對(duì)大樓樓宇梯間進(jìn)行粉刷、修補(bǔ)，對(duì)樓宇外飾面進(jìn)行清洗。2、完善廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)標(biāo)志 廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)主要出入口設(shè)置總引路方向平面圖。 每層樓宇設(shè)置統(tǒng)一制造的門牌標(biāo)志，并安放在統(tǒng)一規(guī)定的位置。3、確保房屋完好率每年根據(jù)國(guó)家建設(shè)部制定的房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所轄房屋狀況進(jìn)行普查，由符合資格的建筑工程師提交房屋安全評(píng)定報(bào)告，并建立房屋安全記錄，確保房屋完好率達(dá)到98%。為便于委托方考核，我們?cè)谵k理管理交接時(shí)，亦會(huì)先行派人員進(jìn)行首次評(píng)定，并以此作為日后管理質(zhì)量的考評(píng)依據(jù)。廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)建筑物狀況以移交管理時(shí)的狀況為準(zhǔn)，我們將對(duì)所有建筑物進(jìn)

57、行登記造冊(cè)，方便管理。對(duì)新增建筑物、搭建物應(yīng)循正式途徑辦理手續(xù)，并接受監(jiān)管。4、提倡及時(shí)、快捷、優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù)對(duì)于巡檢中發(fā)現(xiàn)的維修項(xiàng)目及業(yè)主的維修申請(qǐng)及時(shí)處理，對(duì)影響業(yè)主正常工作的維修項(xiàng)目做到即報(bào)即修，一般性維修項(xiàng)目一個(gè)工作日內(nèi)處理完成。工作完成后，經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收認(rèn)可，并簽名確認(rèn)。建立維修回訪制度，對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控、跟蹤，并向業(yè)主提供時(shí)間不等的保修服務(wù)，建立回訪資料檔案。根據(jù)委托方的需要，按月對(duì)公共維修項(xiàng)目進(jìn)行匯總，并編制結(jié)算書，上報(bào)廣州甘蔗糖業(yè)研究所復(fù)議審核。5、建立樓宇資料檔案根據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及廣東省建委的有關(guān)規(guī)定，收集各類機(jī)電設(shè)備技術(shù)資料，并建立檔案。建立樓層數(shù)據(jù)檔案，資料

58、清晰，隨時(shí)可查，并采取保密措施，以保護(hù)資料的安全性。以上檔案資料，分類歸檔，并利用計(jì)算機(jī)統(tǒng)一管理。二、廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓設(shè)備、設(shè)施的管理1、綜合管理要求在接管各項(xiàng)設(shè)備圖紙、檔案資料的基礎(chǔ)上，我們將建立設(shè)備臺(tái)帳及保養(yǎng)卡片，并利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理。 我們將結(jié)合廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓的實(shí)際，對(duì)設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制定期巡回檢查測(cè)試及監(jiān)督、維修保養(yǎng)；運(yùn)行記錄管理制度和操作規(guī)程等規(guī)范性文件進(jìn)行修訂，使之更切合廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓的需要，并嚴(yán)格執(zhí)行。各項(xiàng)規(guī)章制度將在各管理現(xiàn)場(chǎng)明顯處張掛上墻。 對(duì)于各類不同型設(shè)備、設(shè)施，我們將給予編號(hào)，并編制圖表，以利管理維護(hù)。 我們將加強(qiáng)設(shè)備

59、的養(yǎng)護(hù)工作，做到無(wú)銹蝕、污漬，無(wú)塵埃，外殼保持完好不變形。對(duì)于不同用途的管道組，我們將根據(jù)色標(biāo)圖噴涂標(biāo)準(zhǔn)顏色，并標(biāo)上流向標(biāo)志。每年，我們將派出符合資格的機(jī)電工程師對(duì)設(shè)備完好率進(jìn)行檢查，并提交報(bào)告書。 對(duì)于設(shè)備及機(jī)房環(huán)境，我們將做到無(wú)雜物、灰塵，無(wú)鼠、蟲害發(fā)生。機(jī)房與值班場(chǎng)所嚴(yán)格隔離，墻體定期粉刷，地面及時(shí)清潔修整、定期清掃，設(shè)備外殼清潔。 為確保設(shè)備管理的質(zhì)量，我們配備的專業(yè)人員均做到持證上崗，以確保所有管理員工的服務(wù)素質(zhì)。對(duì)于所有的相關(guān)證書，我們將建立相應(yīng)的檔案進(jìn)行統(tǒng)一管理，及時(shí)安排審驗(yàn)，以保證證書的有效性。2、高、低壓電房，供水系統(tǒng)的管理 我們將建立定期巡值班制度，以確保水電供應(yīng)并及時(shí)排除

60、故障，工作期間，管理員工均須填寫相應(yīng)的值班記錄備查。 如有停水、停電需要，我們將提前通知院方和業(yè)主，并采取必要的臨時(shí)措施，實(shí)施過(guò)程中將有完整的記錄及原始資料備查。 對(duì)業(yè)主的臨時(shí)性用電要求，嚴(yán)格采取管理措施，做到既提供方便，又嚴(yán)格控制負(fù)荷并做好安全指引。3、消防系統(tǒng)管理確保各類消防設(shè)施齊全，完好無(wú)損，隨時(shí)可用。建立相應(yīng)的設(shè)施管理臺(tái)帳及平面分布圖，及時(shí)修補(bǔ)、清潔消防栓（箱）等設(shè)施，滅火器要定期檢查并登記造冊(cè)，及時(shí)更新、補(bǔ)充。對(duì)露天消防栓體，定期油漆養(yǎng)護(hù)。管理處全體員工是廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)的義務(wù)消防員。我們將定期組織消防演練，并開展各類消防知識(shí)和法規(guī)的宣傳教育活動(dòng)。我們將制定突發(fā)性火災(zāi)