“仲量聯(lián)行”某地區(qū)MALL商業(yè)項(xiàng)目策劃案

1、仲量聯(lián)行(北京 MALL 第一階段后期報告)內(nèi)容* * * *頁數(shù)前言112調(diào)查方法.2背景資料.4購物習(xí)慣 8對將來北京Mall的期望.162.5重點(diǎn)總結(jié). 283.0零售商的反響. 293.1主力店. 323.2餐飲. 363.3休閑及消遣. 373.4時裝. 383.5重點(diǎn)總結(jié). 39MALL第一階段后期報告4.0零售概念及商品組合建議. 684.1目標(biāo). 684.2總體零售概念. 694.3市場定位. 754.4商品組合. 774.5規(guī)劃及主題. 103附件一. 消費(fèi)者市場調(diào)查問卷二. 零售商訪問問卷圖表2.1: 背景概況. 42.2: 家庭收入分布. 52.3: 個人收入分布. 62

2、.4: 擁有或使用私家車. 72.5: 3年擁有或使用私家車. 72.6: 逛街購物的頻密程度. 82.7: 逛街時花錢消費(fèi)比例. 92.8: 消費(fèi)分布. 92.9: 購物點(diǎn)受歡送的程度. 102.10: 最受歡送的購物中心. 112.11: 購物點(diǎn)受歡送的緣由. 122.12: 最受歡送的零售設(shè)施. 122.13: 去需要半小時車程或更遠(yuǎn)的地方購物的頻密程度. 132.14: 到遠(yuǎn)距離的地方逛街購物的緣由. 142.15: 到遠(yuǎn)距離的地方逛街購物時的交通工具. 152.16: 北京Mall成為受歡送商業(yè)點(diǎn)的可能程度. 162.17: 最抱負(fù)面積分布. 162.18: 必需有和最好有的零售店鋪

3、類別. 172.19: 必需有和最好有的餐飲設(shè)施. 182.20: 必需有和最好有的消遣設(shè)施. 192.21: 必需有和最好有的大型商店. 192.22: 必需有和最好有的服裝品牌. 202.23: 必需有和最好有的超市和倉儲式商店. 212.24: 必需有和最好有的餐飲品牌. 222.25: 北京Mall 的市場定位. 232.26: 國內(nèi)和國際品牌的比例. 232.27: 北京Mall的主題. 242.28: 到訪將來北京Mall 的頻密程度. 252.29: 到訪將來北京Mall 的交通工具. 262.30: 3 年內(nèi)會到北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或四周居住. 262.31: 3 年內(nèi)會到北京經(jīng)

4、濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或四周工作. 273.1: 零售商對北京Mall的反響. 303.2: 中國參加世貿(mào)對零售商的影響. 314.1: 北京Mall的市場定位. 764.2: 百貨公司. 784.3: 倉儲式超市. 824.4: B&Q. 834.5: 運(yùn)動用品店. 854.6: 書店. 864.7: 玩具反斗城. 874.8: Sony Style. 884.9: 時裝旗艦店. 894.10: 高級中式酒樓. 904.11: 美食廣場. 924.12: 熱帶雨林主題餐廳. 934.13: ESPN 餐飲. 944.14: 電影院. 974.15: 虛擬現(xiàn)實(shí)消遣. 994.16: 溜冰場. 1004.

5、17: 電器用品. 1024.18: 商品組合規(guī)劃. 107表格2.1: 問卷分布. 24.1: 北京Mall的商品組合建議. 774.2: 北京Mall餐飲面積的分布建議. 914.3: 北京Mall消遣設(shè)施面積的分布建議. 95前言背景(“北京大地”) 考慮在北京市亦莊北Shopping Mall “Mall”。仲量聯(lián)行商場參謀部在完成第一階段零售參謀報告后，連續(xù)進(jìn)展其次Mall 的零售概結(jié)果的其次份正式參謀報告。目的Mall 的其次階段市場調(diào)查報告，此階段爭辯范圍針對以下幾個重點(diǎn)進(jìn)展了全面而具體的探討:聘用獨(dú)立市場爭辯公司向消費(fèi)者進(jìn)展定量市場調(diào)查所得的數(shù)據(jù)，分析現(xiàn)時北京市的購物模式及消費(fèi)

6、者的期望。Mall 工程及零售概念的反響。Mall 工程所提出的最適宜零售概念和商品組合方案。Mall 所提出的發(fā)北京Mall 工程的重要進(jìn)展方向藍(lán)本。消費(fèi)者市場調(diào)查本章集中分析介紹本行為北京 Mall 爭辯工程所籌劃的消費(fèi)者市場調(diào)查的結(jié)果。該市場調(diào)查主要目的是為了了解:居民背景資料購物消費(fèi)習(xí)慣對將來北京Mall 的期望調(diào)查方法2022 4 2 4 7 日期間進(jìn)展，在本報告附錄局部附上有關(guān)問卷之副本乙份附錄一以供參閱。2.1所示:2.1: 問卷分布訪問地點(diǎn)訪問地點(diǎn)第一商圈第三商圈問卷份數(shù)198 (26%)406 (54%)152 (20%)整體份數(shù)整體份數(shù)756 (100%)資料來源: 仲量聯(lián)

7、行商場參謀部的限制。首先，受訪者的年齡必需在16 至 64 歲之間。在收入方面，受訪者家庭收入每月必需不低于人民幣￥3,000 元，而假設(shè)被訪者是單身自己一個人居住的話，則他的個人收入必需不低于人民幣￥1,000 1 次。除上述限制以外，在受訪者抽樣方面，本次市場調(diào)查根本上是承受了隨機(jī)抽樣的方式。背景資料2.1: 背景概況資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部被訪者中男女的整體性別比例為 50% : 50%，在第一商圈中，男性占(57%)，第三商圈的兩性比例相假設(shè)。40.1 39.7 41.3 39.8 歲。(80%)。在教育程度方面，28%的被訪者擁有大?；蛞陨蠈W(xué)歷，第一商圈中擁

8、(31%)。(32%) 的被訪者擁有較好職業(yè)，從事如機(jī)關(guān)(32%) 則是工人或一般職員。2.2: 家庭收入分布MALL第一階段后期報告內(nèi) 容* * * *頁數(shù)1.0前言. 11.1背景. 11.2目的. 1消費(fèi)者市場調(diào)查. 2調(diào)查方法. 2背景資料. 4購物習(xí)慣. 8對將來北京Mall 的期望. 162.5重點(diǎn)總結(jié). 283.0零售商的反響. 293.1主力店. 323.2餐飲. 363.3休閑及消遣. 373.4時裝. 383.5重點(diǎn)總結(jié). 394.0零售概念及商品組合建議. 684.1目標(biāo). 684.2總體零售概念. 694.3市場定位. 754.4商品組合. 774.5規(guī)劃及主題. 10

9、3附件一. 消費(fèi)者市場調(diào)查問卷二. 零售商訪問問卷圖表2.1: 背景概況. 42.2: 家庭收入分布. 52.3: 個人收入分布. 62.4: 擁有或使用私家車. 72.5: 3年擁有或使用私家車. 72.6: 逛街購物的頻密程度. 82.7: 逛街時花錢消費(fèi)比例. 92.8: 消費(fèi)分布. 92.9: 購物點(diǎn)受歡送的程度. 102.10: 最受歡送的購物中心. 112.11: 購物點(diǎn)受歡送的緣由. 122.12: 最受歡送的零售設(shè)施. 122.13: 去需要半小時車程或更遠(yuǎn)的地方購物的頻密程度. 132.14: 到遠(yuǎn)距離的地方逛街購物的緣由. 142.15: 到遠(yuǎn)距離的地方逛街購物時的交通工具

10、. 152.16: 北京Mall成為受歡送商業(yè)點(diǎn)的可能程度. 162.17: 最抱負(fù)面積分布. 162.18: 必需有和最好有的零售店鋪類別. 172.19: 必需有和最好有的餐飲設(shè)施. 182.20: 必需有和最好有的消遣設(shè)施. 192.21: 必需有和最好有的大型商店. 192.22: 必需有和最好有的服裝品牌. 202.23: 必需有和最好有的超市和倉儲式商店. 212.24: 必需有和最好有的餐飲品牌. 222.25: 北京Mall 的市場定位. 232.26: 國內(nèi)和國際品牌的比例. 232.27: 北京Mall的主題. 242.28: 到訪將來北京Mall 的頻密程度. 252.2

11、9: 到訪將來北京Mall 的交通工具. 262.30: 3 年內(nèi)會到北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或四周居住. 262.31: 3 年內(nèi)會到北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或四周工作. 273.1: 零售商對北京Mall的反響. 303.2: 中國參加世貿(mào)對零售商的影響. 314.1: 北京Mall的市場定位. 764.2: 百貨公司. 784.3: 倉儲式超市. 824.4: B&Q. 834.5: 運(yùn)動用品店. 854.6: 書店. 864.7: 玩具反斗城. 874.8: Sony Style. 884.9: 時裝旗艦店. 894.10: 高級中式酒樓. 904.11: 美食廣場. 924.12: 熱帶雨林主題

12、餐廳. 934.13: ESPN 餐飲. 944.14: 電影院. 974.15: 虛擬現(xiàn)實(shí)消遣. 994.16: 溜冰場. 1004.17: 電器用品. 1024.18: 商品組合規(guī)劃. 107表格2.1: 問卷分布. 24.1: 北京Mall 的商品組合建議. 774.2: 北京Mall 餐飲面積的分布建議. 914.3: 北京Mall消遣設(shè)施面積的分布建議. 95前言背景北京大地投資 (以下簡稱 “北京大地”) 考慮在北京市亦莊北京Shopping Mall “Mall”。的市場調(diào)查，分別透過對消費(fèi)者及零售商的調(diào)查，測驗(yàn)建議于北京Mall 的零售概念的可行正式參謀報告。目的Mall 的其

13、次階段市場調(diào)查報告，此階段爭辯范圍針對以下幾個重點(diǎn)進(jìn)展了全面而具體的探討:市的購物模式及消費(fèi)者的期望。 透過與目標(biāo)零售商的訪問過程，測試商戶對北京Mall 工程及零售概念的反響。 Mall 工程所提出的最適宜零售概念和商品組合方案。經(jīng)過上述的市場調(diào)查及分析結(jié)果后，本行信任對北京Mall 所提出的最終零售概念和商品組合方案可迎合北京消費(fèi)者及目標(biāo)零售商的需求，此方案可作為開發(fā)北京Mall 工程的重要進(jìn)展方向藍(lán)本。消費(fèi)者市場調(diào)查本章集中分析介紹本行為北京 Mall工程所籌劃的消費(fèi)者市場調(diào)查的結(jié)果。該市場調(diào)查主要目的是為了了解:居民背景資料購物消費(fèi)習(xí)慣Mall調(diào)查方法2022 4 2 4 7 日期間進(jìn)

14、展，在本報告附錄局部附上有關(guān)問卷之副本乙份附錄一以供參閱。是次市場調(diào)查共完成超過七百五十份問卷，具體問卷數(shù)目分布如表2.1 所示:2.1: 問卷分布訪問地點(diǎn)訪問地點(diǎn)第一商圈其次商圈整體份數(shù)問卷份數(shù)198 (26%)406 (54%)152 (20%)756(100%)資料來源: 仲量聯(lián)行商場參謀部的年齡必需在 16 至 64 ￥3,000元，而假設(shè)被訪者是單身自己一個人居住的話，則他的個人收入必需不低于人民幣￥ 1,000 1 次。除上述限制以外，在受訪者抽樣方面，本次市場調(diào)查根本上是承受了隨機(jī)抽樣的方式。背景資料2.1: 背景概況資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部被訪者中男女的

15、整體性別比例為 50% : 50%，在第一商圈中，男性占多數(shù)(65%)(57%)，第三商圈的兩性比例相假設(shè)。三個商圈的年齡分布相比照較均勻，居民的平均年齡為 40.1 歲，第一商39.7 41.3 39.8 歲。(80%)。(31%)。(32%) (32%) 則是工人或一般職員。2.2: 家庭收入分布資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部3,000 4,000 元之間 (59%)3,975 元。2.3: 個人收入分布資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部民幣￥1,475(2022年北京平均每人可支配收入人民幣￥965元。)2.4: 擁有或使用私家車資料來源: 米嘉道信息策略

16、, 仲量聯(lián)行商場參謀部29%(19%) 或有權(quán)使用 (10%) 公司單位的私家車。其中第一商圈的私家車擁有或使用率 (35%) 略高于平均數(shù)，這顯示以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為主的第一商圈居民的富有程度。2.5: 3年擁有或使用私家車資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部3 (53%) 的(58%)。購物習(xí)慣2.6: 逛街購物的頻密程度資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部(30%) 北京居民每1 6.1 次購物活動。2.7: 逛街時花錢消費(fèi)比例資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部10 8.6 次會花錢消費(fèi)，此比例對不同商圈的消費(fèi)者變化不太大。2.8: 消費(fèi)分布資料來

17、源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部平均而言，每個被訪者每月花約人民幣￥886 元于零售 (￥449 元)、餐飲(￥289 元) 和消遣 (￥148 元) 等方面消費(fèi)。第一商圈的消費(fèi)數(shù)字 (￥1,046 元) 居眾商圈之首，這顯示主要以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)居民組成的第一商圈被訪者相對富有。2.9: 購物點(diǎn)受歡送的程度資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部消費(fèi)者市場調(diào)查結(jié)果顯示包括如家樂福和小白羊在內(nèi)的三環(huán)路及四環(huán)路商(58%) (49%) 分別是其次及第三最受歡送的購物點(diǎn)。2.10: 最受歡送的購物中心資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部 (37%)(34%) 和世界

18、中心 (32%) 分別是最受歡送的頭三個商場。2.11: 購物點(diǎn)受歡送的緣由資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部在選擇購物地點(diǎn)時，貨品 (64%) 包括貨品種類和質(zhì)量等是被訪者最關(guān)心(58%) (54%) 包括是否便利、停車堵車等問題則是第三關(guān)心的因素。2.12: 最受歡送的零售設(shè)施資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部在眾多不同零售設(shè)施中，倉儲式商店是最受歡送的，有 42%的被訪者非常寵愛倉儲式商店。雖然Shopping Mall (格外寵愛 35%) 只排其次，但本行信任這很大部份是由于被訪者仍舊沒有對Shopping Mall 有清楚的了解。2.13: 去需要半小時

19、車程或更遠(yuǎn)的地方購物的頻密程度資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部卷中參加數(shù)條問題。被訪者平均每月到需要半小時車程或更遠(yuǎn)的地方逛街購物的頻率為1.8次，6.1 次為低，多數(shù)被訪者 (29%) 1 次遠(yuǎn)距離逛街購物。2.14: 到遠(yuǎn)距離的地方逛街購物的緣由資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部(43%)，其次是價格因素 (38%) 和(37%)。2.15: 到遠(yuǎn)距離的地方逛街購物時的交通工具資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部公共大巴 (62%) 是最多人承受前往遠(yuǎn)距離地點(diǎn)逛街購物的交通工具。有18%的被訪者承受私家車。Mall2.16: 北京 Mall資料來源

20、: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部Mall16%的被訪者認(rèn)為在北京60%的被訪者認(rèn)為有可能，整體反響相當(dāng)樂觀。2.17: 最抱負(fù)面積分布資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部對于將來北京 Mall 抱負(fù)的商戶組合，被訪者認(rèn)為近半數(shù)的面積24%23%用作消遣用途。此結(jié)果的元素。2.18: 必需有和最好有的零售店鋪類別資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部在商店類型選擇方面，80%的被訪者認(rèn)為必需包括男仕服裝，其次(75%)、女仕服裝 (75%)、(73%)、超級市場 (72%) 和倉儲式商店 (71%2.18店、百貨公司和大型書店等都格外受歡送。2.19: 必需有和最好

21、有的餐飲設(shè)施資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部Mall(53%)。這結(jié)果顯示消費(fèi)者在選擇餐飲類型時對價格的敏感性。值得留意的是被訪者對主題餐廳 (36%) 的寵愛程度也相當(dāng)高。2.20: 必需有和最好有的消遣設(shè)施資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部(47%)(46%)、電影院 (41%) 和保齡球館 (36%)。2.21: 必需有和最好有的大型商店資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部訪者對不同品牌的選擇。40%) 是最受歡送的。(37%)京MallSelfridgesJCPenney2.22: 必需有和最好有的服裝品牌資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行

22、商場參謀部在服裝品牌方面，頭三位分別是金利來 (39%)、Nike(35%) 和運(yùn)St.DupontHugoBoss但國際品牌登喜路和古馳得到了較好的評分。這顯示被訪者對國際品牌有肯定的追求。2.23: 必需有和最好有的超市和倉儲式商店資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部(60%(60%) 和家樂福(59%)2.24: 必需有和最好有的餐飲品牌資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部(71%)(70%)Mall(56%)(54%)的評分。2.25:Mall 的市場定位資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部關(guān)于將來北京 Mall 的市場定位的策略，大多數(shù)的被訪者認(rèn)為

23、應(yīng)當(dāng)(45%)(38%)(10%)。2.26: 國內(nèi)和國際品牌的比例資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部59%41%。此比例在不同商圈的變化不大。2.27: 北京 Mall資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部Mall大多數(shù)被訪者認(rèn)為北京 Mall 應(yīng)當(dāng)是一個綜合式的購物中心 (49%)，其次是生活時尚(12%)。2.28: 到訪將來北京 Mall資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部Mall(25%)1Mall2.64.32.29: 到訪將來北京 Mall資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部(41%) 和私家車 (17%)。2.30:3資料來源:

24、米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部7635%的被訪者報稱會搬到北京經(jīng)濟(jì)技1%。2.31:3資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部3經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或其四周工作。重點(diǎn)總結(jié) 作為將來北京 Mall果顯示被訪者普遍受過良好的教育、個人每月收入方面也較北京市人均可支配收入為高。關(guān)于對將來北京 Mall 商品組合的期望，服裝類商品是最受歡送的商品。餐飲方面則以價格實(shí)惠 的美食廣場和中西快餐為主。消遣方面，兒童游樂場、 健身俱樂部和電影院是最受歡送的選擇。關(guān)于北京 Mall 的市場定位方面，大多數(shù)的被訪者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)定位為中至中高檔的綜合式購物中 6:4北京 Mall 的前景樂觀，此結(jié)果有利北京 M

25、all 工程的開發(fā)。3.0 零售商的反響MALL第一階段后期報告2022年九月內(nèi) 容* * * *頁數(shù)1.0前言. 11.1背景. 11.2目的. 1消費(fèi)者市場調(diào)查. 2調(diào)查方法. 2背景資料. 4購物習(xí)慣. 8對將來北京Mall 的期望. 162.5重點(diǎn)總結(jié). 283.0零售商的反響. 293.1主力店. 323.2餐飲. 363.3休閑及消遣. 373.4時裝. 383.5重點(diǎn)總結(jié). 394.0零售概念及商品組合建議. 684.1目標(biāo). 684.2總體零售概念. 694.3市場定位. 754.4商品組合. 774.5規(guī)劃及主題. 103附件一. 消費(fèi)者市場調(diào)查問卷二. 零售商訪問問卷圖表2

26、.1: 背景概況. 42.2: 家庭收入分布. 52.3: 個人收入分布. 62.4: 擁有或使用私家車. 72.5: 3年擁有或使用私家車. 72.6: 逛街購物的頻密程度. 82.7: 逛街時花錢消費(fèi)比例. 92.8: 消費(fèi)分布. 92.9: 購物點(diǎn)受歡送的程度. 102.10: 最受歡送的購物中心. 112.11: 購物點(diǎn)受歡送的緣由. 122.12: 最受歡送的零售設(shè)施. 122.13: 去需要半小時車程或更遠(yuǎn)的地方購物的頻密程度. 132.14: 到遠(yuǎn)距離的地方逛街購物的緣由. 142.15: 到遠(yuǎn)距離的地方逛街購物時的交通工具. 152.16: 北京Mall成為受歡送商業(yè)點(diǎn)的可能程

27、度. 162.17: 最抱負(fù)面積分布. 162.18: 必需有和最好有的零售店鋪類別. 172.19: 必需有和最好有的餐飲設(shè)施. 182.20: 必需有和最好有的消遣設(shè)施. 192.21: 必需有和最好有的大型商店. 192.22: 必需有和最好有的服裝品牌. 202.23: 必需有和最好有的超市和倉儲式商店. 212.24: 必需有和最好有的餐飲品牌. 222.25: 北京Mall 的市場定位. 232.26: 國內(nèi)和國際品牌的比例. 232.27: 北京Mall的主題. 242.28: 到訪將來北京Mall 的頻密程度. 252.29: 到訪將來北京Mall 的交通工具. 262.30:

28、 3 年內(nèi)會到北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或四周居住. 262.31: 3 年內(nèi)會到北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或四周工作. 273.1: 零售商對北京Mall的反響. 303.2: 中國參加世貿(mào)對零售商的影響. 314.1: 北京Mall的市場定位. 764.2: 百貨公司. 784.3: 倉儲式超市. 824.4: B&Q. 834.5: 運(yùn)動用品店. 854.6: 書店. 864.7: 玩具反斗城. 874.8: Sony Style. 884.9: 時裝旗艦店. 894.10: 高級中式酒樓. 904.11: 美食廣場. 924.12: 熱帶雨林主題餐廳. 934.13: ESPN 餐飲. 944.14:

29、 電影院. 974.15: 虛擬現(xiàn)實(shí)消遣. 994.16: 溜冰場. 1004.17: 電器用品. 1024.18: 商品組合規(guī)劃. 107表格2.1: 問卷分布. 24.1: 北京Mall 的商品組合建議. 774.2: 北京Mall 餐飲面積的分布建議. 914.3: 北京Mall消遣設(shè)施面積的分布建議. 95前言背景北京大地投資 (以下簡稱Shopping Mall “北京Mall”。仲量聯(lián)行商場參謀部在完成第一階段零售參謀報告后，連續(xù)進(jìn)展其次階段的市場調(diào)查，分別 透過對消費(fèi)者及零售商的調(diào)查，測驗(yàn)建議于北京 Mall 的零售概念的可行性。本報告乃仲量聯(lián)行商場參謀部特 地為北京大地而撰寫，

30、作為匯報有關(guān)爭辯結(jié)果的其次份 正式參謀報告。目的Mall 的其次階段市場調(diào)查報告，此階段爭辯范圍針對以下幾個重點(diǎn)進(jìn)展了全面而具體的探討:市的購物模式及消費(fèi)者的期望。透過與目標(biāo)零售商的訪問過程，測試商戶對北京Mall 工程及零售概念的反響。Mall 工程所提出的最適宜零售概念和商品組合方案。經(jīng)過上述的市場調(diào)查及分析結(jié)果后，本行信任對北京Mall 所提出的最終零售概念和商品組合方案可迎合北京消費(fèi)者及目標(biāo)零售商的需求，此方案可作為開發(fā)北京Mall 工程的重要進(jìn)展方向藍(lán)本。消費(fèi)者市場調(diào)查Mall 爭辯工程所籌劃的消費(fèi)者市場調(diào)查的結(jié)果。該市場調(diào)查主要目的是為了了解:居民背景資料購物消費(fèi)習(xí)慣對將來北京Ma

31、ll的期望調(diào)查方法2022 4 2 4 7 日期間進(jìn)展，在本報告附錄局部附上有關(guān)問卷之副本乙份附錄一以供參閱。是次市場調(diào)查共完成超過七百五十份問卷，具體問卷數(shù)目分布如表2.1 所示:2.1: 問卷分布訪問地點(diǎn)訪問地點(diǎn)第一商圈其次商圈整體份數(shù)問卷份數(shù)198 (26%)406 (54%)152 (20%)756(100%)資料來源: 仲量聯(lián)行商場參謀部16 至 64 歲之間。在收入方面，受訪者家庭收入每月必需不低于人民幣￥3,000 元，而假設(shè)被訪者是單身自己一個人居住的話，則他的個人收入必需不低于人民幣￥1,000 1 次。抽樣的方式。背景資料2.1: 背景概況資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量

32、聯(lián)行商場參謀部被訪者中男女的整體性別比例為 50% : 50%，在第一商圈中，男性占多數(shù)(65%)(57%)，第三商圈的兩性比例相假設(shè)。三個商圈的年齡分布相比照較均勻，居民的平均年齡為 40.1 歲，第一商39.7 41.3 39.8 歲。(80%)。在教育程度方面，28%的被訪者擁有大專或以上學(xué)歷，第一商圈中擁有大專或以上學(xué)歷的比例是三個商圈中最高的 (31%)。(32%) (32%) 則是工人或一般職員。2.2: 家庭收入分布資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部3,0004,000 元之間 (59%)3,975元。2.3: 個人收入分布資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場

33、參謀部民幣￥1,475 元 (2022 年北京平均每人可支配收入人民幣￥965 元。)2.4: 擁有或使用私家車資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部29%的被訪者自己擁有 (19%) 或有權(quán)使用 (10%) 公司單位的私家車。(35%) 略高于平均數(shù)，這顯示以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為主的第一商圈居民的富有程度。2.5: 3 年擁有或使用私家車資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部3 年內(nèi)擁有或有權(quán)使用私家車的可能性，超過一半 (53%) 的(58%)。購物習(xí)慣2.6: 逛街購物的頻密程度資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部(30%) 北京居民每1 6.1 次購物活

34、動。2.7: 逛街時花錢消費(fèi)比例資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部10 8.6 次會花錢消費(fèi)，此比例對不同商圈的消費(fèi)者變化不太大。2.8: 消費(fèi)分布資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部平均而言，每個被訪者每月花約人民幣￥886 元于零售 (￥449 元)、餐飲(￥289 元) 和消遣 (￥148 元) 等方面消費(fèi)。第一商圈的消費(fèi)數(shù)字 (￥1,046 元) 居眾商圈之首，這顯示主要以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)居民組成的第一商圈被訪者相對富有。2.9: 購物點(diǎn)受歡送的程度資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部消費(fèi)者市場調(diào)查結(jié)果顯示包括如家樂福和小白羊在內(nèi)的三環(huán)路及四環(huán)路

35、商業(yè)區(qū)是最受被訪者歡送的購物點(diǎn)，87%(58%) (49%) 分別是其次及第三最受歡送的購物點(diǎn)。2.10: 最受歡送的購物中心資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部2.10 顯示頭十大最受歡送的購物商場的受歡送程度相對接近，并沒有(37%)(34%) 和世界中心 (32%) 分別是最受歡送的頭三個商場。2.11: 購物點(diǎn)受歡送的緣由資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部(64%) 包括貨品種類和質(zhì)量等是被訪者最關(guān)心(58%) (54%) 包括是否便利、停車堵車等問題則是第三關(guān)心的因素。2.12: 最受歡送的零售設(shè)施資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部在眾多不同零

36、售設(shè)施中，倉儲式商店是最受歡送的，有 42%的被訪者格外寵愛倉儲式商店。雖然Shopping Mall (格外寵愛 35%) 只排其次，但本行信任這很大部份是由于被訪者仍舊沒有對Shopping Mall 有清楚的了解。2.13: 去需要半小時車程或更遠(yuǎn)的地方購物的頻密程度資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部卷中參加數(shù)條問題。被訪者平均每月到需要半小時車程或更遠(yuǎn)的地方逛街購物的頻率為1.8次，6.1(29%) 1 次遠(yuǎn)距離逛街購物。2.14: 到遠(yuǎn)距離的地方逛街購物的緣由資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部因素 (38%) (37%)。2.15: 到遠(yuǎn)距離的地方逛街購物

37、時的交通工具資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部公共大巴 (62%) 是最多人承受前往遠(yuǎn)距離地點(diǎn)逛街購物的交通工具。有18%的被訪者承受私家車。對將來北京 Mall 的期望2.16: 北京Mall 成為受歡送商業(yè)點(diǎn)的可能程度資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部對北京 Mall 進(jìn)展簡潔介紹 (包括規(guī)模和地點(diǎn)) 后，有 16%的被訪者認(rèn)為 60%的被訪者認(rèn)為有可能，整體反響相當(dāng)樂觀。2.17: 最抱負(fù)面積分布資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部對于將來北京Mall (53%) 應(yīng)當(dāng)是作為零售用途，24%作為餐飲用途，剩下的23%用作消遣用途。此結(jié)果顯示，與傳統(tǒng)

38、以 零售確定性主導(dǎo)的購物點(diǎn)不同，被訪者期望北京Mall 增加餐飲及消遣的元素。2.18: 必需有和最好有的零售店鋪類別資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部認(rèn)為將來北京 Mall 必需有的零售商店還包括銀行 (75%)、女仕服裝 (75%)、內(nèi)衣 (73%)、超級市場 (72%) 和倉儲式商店 (71%)2.18 所示。 貨公司和大型書店等都格外受歡送。圖 2.19: 必需有和最好有的餐飲設(shè)施資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部(57%) 被最多被訪者認(rèn)為是將來北京Mall必需有的餐飲選擇，(53%)。這結(jié)果顯示消費(fèi)者在選擇餐飲類型時對價格的敏感性。(36%) 的寵愛程度

39、也相當(dāng)高。2.20: 必需有和最好有的消遣設(shè)施資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部兒童游樂場 (47%) 是最多被訪者認(rèn)為必需有的消遣設(shè)施。其次是健身俱樂部 (46%)(41%) (36%)。2.21: 必需有和最好有的大型商店資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部同品牌的選擇。(40%) 是最受歡送的。(37%) 是最多被訪者認(rèn)為將來北京Mall必需要有的。相對而言，國外百貨公司如英國Selfridges 和美國的JC Penney的百份率都較低。這與被訪者對國外品牌的生疏程度有莫大的關(guān)系。2.22: 必需有和最好有的服裝品牌資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參

40、謀部在服裝品牌方面，頭三位分別是金利來 (39%)、Nike (35%) 和運(yùn)動 100(31%)。雖然一些檔次稍高的品牌如St. DupontHugo Boss 排名仍舊落后，但國際品牌登喜路和古馳得到了較好的評分。這顯示被訪者對國際品牌有肯定的追求。2.23: 必需有和最好有的超市和倉儲式商店資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部(60%)(60%) (59%) 分別是頭三個最受歡送的品牌。2.24: 必需有和最好有的餐飲品牌資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部(71%) (70%) 是被訪者認(rèn)為將來北Mall 必需有頭兩個餐飲品牌。(56%) (54%) 也得到相當(dāng)

41、高的評分。2.25: 北京Mall 的市場定位資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部Mall 的市場定位的策略，大多數(shù)的被訪者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)走中檔(45%)，其次應(yīng)當(dāng)是中高檔 (38%)，有少數(shù)的被訪者認(rèn)為必需是高檔 (10%)。2.26: 國內(nèi)和國際品牌的比例資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部在品牌選擇方面，被訪者認(rèn)為國內(nèi)和國際品牌的比例適宜在59%41%。此比例在不同商圈的變化不大。2.27: 北京Mall 的主題資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部在是次問卷調(diào)查中，本行也探討了最適合將來北京Mall 的主題。大多數(shù)被訪者認(rèn)為北京Mall 應(yīng)當(dāng)是一個綜合式的購

42、物中心 (49%)，其次是生活時尚廣場 (12%)。2.28: 到訪將來北京Mall 的頻密程度資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部Mall 完工后，可能到訪的頻率時，假設(shè)只有現(xiàn)存公共交通工具的狀況下，大多數(shù)被訪者 (25%) 認(rèn)為他們會每月到訪 1 次。平均而言，被訪者預(yù)期他們每月將到訪北京Mall 2.6 4.3 次。2.29: 到訪將來北京Mall 的交通工具資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部(62%) 將是到訪將來北京Mall (41%) 和私家車 (17%)。2.30: 3 年內(nèi)會到北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或四周居住資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部

43、在將來 3 年內(nèi)平均而言，有 23%的被訪者認(rèn)為他們會搬到北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或四周居住。其中在第一商圈中有 76%的被訪者確定會在將來 3 年內(nèi)連續(xù)在北京經(jīng)5%的被訪者報稱會搬到北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)居住。1%。2.31: 3 年內(nèi)會到北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或四周工作資料來源: 米嘉道信息策略, 仲量聯(lián)行商場參謀部14%3 年內(nèi)到北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或其四周工作。重點(diǎn)總結(jié)作為將來北京Mall 良好的教育、個人每月收入方面也較北京市人均可支配收入為高。關(guān)于對將來北京Mall 院是最受歡送的選擇。關(guān)于北京Mall 的綜合式購物中心。而國內(nèi)與國際品牌的比例則應(yīng)當(dāng)在6:4左右。Mall Mall工程的開發(fā)。零售

44、商的反響本章概要表達(dá)與各業(yè)者爭辯的內(nèi)容，以確定他們對北京Mall 的興趣，對單位面積的要求以及承租力量。本行分別與超過 37 間國際及本地零售商接觸，以探討他們對北京 Mall 位置及其它方面的意見。他們來自美國、歐洲、日本、臺灣、星加坡、香港及國內(nèi)，主要分四大類: Mall 供給具代表性的意見樣本。由于北京Mall 將是北京第一個區(qū)域性的大型Shopping Mall，大型主力店Mall 的規(guī)劃格外重要，因此在選取樣本時，本行較集中于少。設(shè)店的業(yè)者中，90%表示有興趣于北京 Mall 58% 表示有興趣開拓北京市場，對北京Mall 21%被訪者及消遣行業(yè)。Mall 最感興趣是來至倉儲式超市及

45、大型自行在他們實(shí)時考慮之列，而且本工程所處地點(diǎn)并非他們一般選擇的市中心地區(qū)。3.1: 零售商對北京Mall 的反響資料來源: 仲量聯(lián)行商場參謀部國內(nèi)開放市場，認(rèn)為對中國市場走向國際化起著樂觀的作用。有 19%的被訪者表示中國入世將有利其營商環(huán)境，但此并非其拓展打算所考慮的主要因素；而其中有 14%的被訪者則些被訪業(yè)者包括電影院、電子玩耍機(jī)中心及尚未進(jìn)駐國內(nèi)的零售商。3.2: 中國參加世貿(mào)對零售商的影響資料來源: 仲量聯(lián)行商場參謀部然而有 45%的被訪業(yè)者表示中國入世對其拓展打算不會構(gòu)成直接影響，其于市場上的進(jìn)展空間。場均感樂觀，認(rèn)為仍有足夠的進(jìn)展空間。主力店位置，則可有效地促進(jìn)整體商場的人流導(dǎo)

46、向。但須留意的是，主力店的數(shù)目必需適可而止，響整體的租金收入。要建立北京Mall 的整體形象及成功吸引人流，主力店將是北京Mall 最重要的商品組合之一，因此，本行亦特此訪問較多不同類型的主力店，以作比較。唱片店、家具用品及大型玩具店。百貨公司信譽(yù)良好的百貨公司也將發(fā)揮磁石效應(yīng)，把其它零售商吸引過來，進(jìn)駐購物中心。單商場等；亦有較現(xiàn)代化的百貨如中友百貨、百盛等；而且不斷有的外資百貨進(jìn)入市場，如太平洋百貨，競爭格外劇烈。場形象、市場檔次及商戶組合、營運(yùn)模式、整體宣傳、推廣及治理、盈利力量等因素也須多加留意。7 間 (不包括本行已在第一階段報告中提及的本地百貨業(yè)者)，覺察已進(jìn)駐中國的外資百貨公司的

47、反響較好，如吉之島及世界百貨，均有拓樂觀，但態(tài)度較為審慎，預(yù)料他們需對中國市作具體市場調(diào)查后，才可落實(shí)具體進(jìn)展打算。歐美的百貨公司如JC Penney，則仍未有進(jìn)展亞洲地區(qū)或中國市場的打算。藉得留意的是，(Isetan) 和西武 (Seibu)，均表示對本工程不感興趣。15,000 30,000 平方米，須于地面或以上樓層，一般情愿繳付的租金不高于營業(yè)額提成6%。超級市場倉儲式超市主，目標(biāo)顧客廣泛，加上其邊際利潤較低，因此必需以量取勝，能容納人流越多，相對生意額越高。8,000 15,000 平方米的超級廣場，當(dāng)中商品包括鮮活食品、電器及服裝。外資的超市如Tesco，更偏向自建大型倉儲式超40

48、,000-50,000 平方米，但臨時集中拓展南中國市場。而一些本地的倉儲式超市(Vanguard) (Trust Mart) 對北京市場也格外感興趣。郊主要交通干道為主，因此位于京津塘高速大路及五環(huán)路交通要道上的北京Mall 將是他們適宜的選點(diǎn)位置之一。Mall 內(nèi)應(yīng)設(shè)有倉儲式超市超級市場，以迎合市場的需求。大型運(yùn)動用品店2 1004,000 平方米，年銷售3,000 Mall 5-10%；而另5,000 6,000 平方米，反映業(yè)者對北京的運(yùn)動服裝及用品市場看好。此類零售商的商品種類足以令其成為大型主題專賣店，可作為北京 Mall內(nèi)的次主力店。大型自助組裝家具用品店3 Depot，15,0

49、0040,000平方米。宜家對北京Mall 35,000 平方米，合作方式除報率。B&Q 方面，對本工程感興趣，需求面積約15,000-20,000 平方米，可向進(jìn)展商購置業(yè)16,000-20,000 30 元。未進(jìn)駐的美國家居用品The Home Depot，未有打算進(jìn)展中國市場。玩具店、書店及唱片店Mall 商圈內(nèi)的潛在消費(fèi)者以已婚人仕3 4 名組成，北京Mall 可針對家庭的消費(fèi); 加上北京Mall 位于北高質(zhì)素，因此，玩具店、書店及唱片店在本工程均有進(jìn)展?jié)摿?。中心吸引文化水平較高的消費(fèi)者、小康家庭準(zhǔn)時尚人仕到來消費(fèi)。具體的進(jìn)展打算則要視乎公司落實(shí)后才可進(jìn)一步洽談。( One) 表示雖然

50、國內(nèi)市場對壹堂仍有興趣進(jìn)入北京市場。而Barnes N Nobel則未有亞洲業(yè)務(wù)的進(jìn)展打算。未進(jìn)駐國內(nèi)的國際性知名音樂唱片店HMV，表示由于國內(nèi)盜版問題仍格外嚴(yán)峻，加上國內(nèi)普遍消費(fèi)力量較低，暫未考慮進(jìn)入中國市場。餐飲6 個業(yè)者。吻合，本工程商圈內(nèi)的消費(fèi)者認(rèn)為中西快餐店是北京Mall 必需有的食肆中，排名其次， 300-400 平方米，租金為每月每平方米人民幣 150-200 元，或抽成 6-8%，此外還要求有臨街鋪面或矚目的招牌燈箱。仍要連續(xù)拓展北京市場乃意料中事，其需求面積約 1,200-1,500 平方米，可承受租金約每月75-80 元，并要求有足夠停車位及直接通道通往停車場。Mall 也

51、感興趣，但由于他們的投資額相對較高，一些國際性知名的主題餐廳如熱帶雨林餐廳，在拓展考慮中，需查找適宜的投資方，才Tony Romas對北京Mall 持開放慎重態(tài)度，面積需求約 500-800 平方米，要視乎北京 Mall 會否可以成功吸引游客和消費(fèi)力較高的中產(chǎn)階層才會考慮。可承受的租金水平有待進(jìn)一步評估才可提出。休閑及消遣子玩耍機(jī)中心。10 部增至 20 規(guī)，并樂觀爭辯中國市場的潛力，一般需求面積約 3,000-4,000 平方米，入世后中國政策的開放可望激發(fā)國外電影業(yè)者進(jìn)入市場的興趣。已進(jìn)入北京市場的業(yè)者百老匯電影院也期盼著片源的增加可改善經(jīng)營狀況，以及法規(guī)進(jìn)一步完善，將可有效打擊盜版問題。對北京 Mall 表示興趣，需求面積約3,600-4,000 平方米 (6 1,200 座位)10%或以下作為租金，要求進(jìn)展商負(fù)擔(dān)部份前期土建或裝修費(fèi)用。特別留意的是電影院對商場建筑硬件的技術(shù)要求甚多，如樓底要特別高，9 業(yè)者洽談，盡早落實(shí)意向，有助減低不必要的建筑改動。3,0005,000平方米。2022 年國家開頭制止玩耍機(jī)進(jìn)口，參加世界貿(mào)易組織后將有轉(zhuǎn)機(jī)，屆時有時機(jī)引入較穎的經(jīng)營概念，如Dave & Busters 、ESPN Zone 來至美國的Dave & Busters 5,000 M