2014經(jīng)營(yíng)管理-強(qiáng)化共40講全第二章第四節(jié)

1、第二章投資分析技術(shù)與房地產(chǎn)第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的知識(shí)點(diǎn)一：房第二章投資分析技術(shù)與房地產(chǎn)第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)估價(jià)的含義（輪換考點(diǎn)專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)是指按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍捎每茖W(xué)的方法，經(jīng)過(guò)審慎的分析、測(cè)和判斷，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格提供較為客觀合理的專業(yè)意見(jiàn)，并要承事知識(shí)點(diǎn)二：房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則（輪換考點(diǎn)1獨(dú)立、客觀、公正2合法3價(jià)值時(shí)點(diǎn)原價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格這個(gè)時(shí)間既不是委托人也不是估價(jià)師可以隨意假定而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定4替代替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格在合理范圍內(nèi)5最高最佳利用原最高最佳利

2、用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)6謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)遵循的一項(xiàng)原知識(shí)點(diǎn)三：房地產(chǎn)估價(jià)的方法（?？键c(diǎn)房地產(chǎn)估價(jià)的三種基本方法是：比較法、成本法和收益法。比較法是根據(jù)與估價(jià)期收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。房地產(chǎn)期收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。房地產(chǎn)估價(jià)其他方法還有假設(shè)開(kāi)發(fā)法、趨勢(shì)法等每種估價(jià)方法都有其特定的適用對(duì)象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)采用多種估價(jià)方法知識(shí)點(diǎn)四：比較法概述（?？键c(diǎn)（一）比較法適用的估價(jià)對(duì)比較法適用的對(duì)象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較大、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性業(yè)，例如品住宅、高檔公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。而對(duì)于數(shù)量很少、很少發(fā)生交易或可比性差的物業(yè)，就較難采用，比如特殊廠房學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等（二）比較法估價(jià)的操作步 整、物業(yè)狀況調(diào)整；(4)求取比較價(jià)值1搜集交易實(shí)只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情，才能據(jù)此評(píng)客觀合理價(jià)格或價(jià)值。因此，首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)2選取可比實(shí)實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。一般選取 3 個(gè)以上（含3個(gè)）、10個(gè)以下（含10個(gè)）可比實(shí)例即3對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處(1)建立價(jià)格可比基交易雙方或某一方有交易雙方或某一方有特或偏好的交易特殊交易方式的交易。如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售交易稅負(fù)

4、擔(dān)的交易相鄰物業(yè)的合并交受債關(guān)系影響的交易市場(chǎng)狀況調(diào)整物業(yè)狀況調(diào)整4求取比較價(jià)利害關(guān)系人之間的交易急于出售或急的交易交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下五個(gè)方面： 付款方式； 采用單價(jià)； 幣種和貨幣 ； 面積內(nèi)涵； 面積 。(2)交易情況修進(jìn)行交易情況修正，首先應(yīng)了解有哪些 可能使可比實(shí)例成交價(jià)格偏離其正常市經(jīng)過(guò)交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整之后及物業(yè)狀況調(diào)整之后，就將經(jīng)過(guò)交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整之后及物業(yè)狀況調(diào)整之后，就將可比實(shí)例在其業(yè)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象物業(yè)狀況下的價(jià)格。但通過(guò)不同的可比實(shí)例所得到一個(gè)價(jià)格，以此作為比較法的估價(jià)結(jié)知識(shí)點(diǎn)五：成本法概述（輪換考點(diǎn)

5、（一）成本法適用的估價(jià)對(duì)成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置成本或重建成本和折舊，然后重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法也可以本”，并不是通常意義上的成本，而是價(jià)格只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采館等（二）成本法估價(jià)的操作步運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為四個(gè)步驟：(1)選擇具體估價(jià)路徑；(2)測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)(3)測(cè)算折舊；(4)計(jì)算成本價(jià)1選擇具體估價(jià)路把物業(yè)作為一個(gè)整體采用成本法估價(jià)最基本的公式物業(yè)價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格一折以“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷售所建成商品房”這典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，

6、物業(yè)價(jià)格通常由如下 7 大：(1)土地取得成(2)開(kāi)發(fā)成本用；(4)投資利息；(5)銷售費(fèi)用；(6)銷售稅費(fèi)；(7)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)2測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)重新購(gòu)建價(jià)格，是指假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的價(jià)格建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格和重格3測(cè)算估價(jià)上的建筑物折舊是指由而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購(gòu)建價(jià)格的差額建筑物折筑物重新購(gòu)建價(jià)筑物市場(chǎng)根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可

7、將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)三大類(1)物質(zhì)折舊。是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失(2)功能折舊。是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏損失或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)(3)經(jīng)濟(jì)折舊。是指建筑物本身以外的各種不所造成的建筑物價(jià)值損失4計(jì)算成本價(jià)物業(yè)價(jià)格=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折知識(shí)點(diǎn)六：收益法概述（常考點(diǎn)（一）收益法適用的估價(jià)對(duì)收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅（特別是公寓）、寫(xiě)字樓旅館、商店等注：收益性物業(yè)如何界定（二）收益法估價(jià)的操收益法的計(jì)算方式是將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，這以分為直接資本化法資本化1直接資本化直

8、接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的某種預(yù)期收益，除以適當(dāng)?shù)闹苯淤Y本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的某種預(yù)期收益，除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率為價(jià)值的方法。其公式或者，也可以用將未來(lái)第一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值，稱為收益乘數(shù)法。利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化式為物業(yè)價(jià)值=年收益收益運(yùn)用直接資本化法估價(jià)一般分為三個(gè)步驟未來(lái)第一年收益(2)確定資本化率或收益乘(3)計(jì)算收益價(jià)資本化資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，也就是在考的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之時(shí)間價(jià)值的前提下，認(rèn)為運(yùn)資本化法估價(jià)一般分為四個(gè)步驟(1)估計(jì)收益期或持有期估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收(3)確率(4)計(jì)算收益價(jià)（三）物業(yè)收益的

9、測(cè)在進(jìn)行收益法估價(jià)時(shí)，可選擇其中某一個(gè)適用的1潛在收物業(yè)可以獲取的最他收收入稱為潛在收入未考慮空置、收租損失2有效毛收從潛在物業(yè)可以獲取的最他收收入稱為潛在收入未考慮空置、收租損失2有效毛收從潛在收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的效毛收入，即有效毛收入=潛在收入-空置和收租損失+其他收3運(yùn)營(yíng)收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)4凈運(yùn)營(yíng)收凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)成功與否的主要方面，也物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理5抵還本業(yè)主對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的評(píng)價(jià)并不僅僅停留在獲取的多少凈運(yùn)營(yíng)收益，物業(yè)還息的責(zé)任即抵還本付息，還要從凈運(yùn)營(yíng)收益中扣6準(zhǔn)準(zhǔn)備金又稱大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)服務(wù)公司定期存人的用于支付