演變中的北京甲級寫字樓市場

1、世邦魏理仕 研究部演 變 中 的 北 京甲級寫字樓市場演變中的北京2甲級寫字樓市場執(zhí)行概要演變中的北京2演變中的北京2寫字樓市場2019CBREInc.主要發(fā)現(xiàn):金融（31）仍是第一大租戶行業(yè)。過去三年，TMT（15 ）超越專業(yè)服務(wù)（13 ）成為第二大需求引擎；金融的證券/基金/期貨/信托和TMT的科技互聯(lián)網(wǎng)成為需求增長最快的兩大子行業(yè)，分別上升5.3和3.4分點；中資租戶面積占比從2016年的352019年的成為甲級寫字樓的主導力量；過去三年，非核心商務(wù)區(qū)貢獻了全市54務(wù)區(qū)和商務(wù)園區(qū)租賃的主要目的；靈活辦公整體存量自2015年以來增長5倍，但在甲級寫字樓僅占靈活辦公在北京總租賃面積的15研究

2、方法:本次研究對94棟甲級寫字樓宇的近3000甲級寫字樓需求的來源；業(yè)內(nèi)首次對北京甲級商務(wù)園*市場進行租戶普查以作為寫字樓市場的補充研究，涵蓋52棟樓宇的近900家響；附件中國重點城市寫字樓租戶普查報告 | 2019京和中國重點城市商務(wù)園區(qū)租戶普查報告 | 2019樣本樓宇數(shù)量總租賃面積租戶企業(yè)數(shù)量甲級寫字樓94棟384萬平方米2746家甲級商務(wù)園52棟112萬平方米851家*注：商務(wù)園為建設(shè)在工業(yè)用地、科研設(shè)計用地或研發(fā)總部用地之上，專注于特定產(chǎn)業(yè)的辦公地產(chǎn)類型，詳見世邦魏理仕2018年6月發(fā)布的專題報告產(chǎn)業(yè)崛起之地 - 中國商務(wù)園區(qū)解讀及主要城市競爭力排名需求引擎的演變需求增長三大引擎租賃

3、面積占比未來機會演變中的北京4演變中的北京4甲級寫字樓市場2019CBREInc.TMT（科技/新媒體/電信）15（2019）VS 11 (2016)非銀行金融26 (2019)VS 21 (2016)中資企業(yè)59 (2019)VS 35 (2016)物聯(lián)網(wǎng)、云計算、企業(yè)端技術(shù)服 務(wù)等領(lǐng)域；大型成熟企業(yè)和獨角獸。量的擴張；外資金融機構(gòu)辦公需求的回升的需求帶動。中資企業(yè)在TMT、專業(yè)服務(wù)和能展和創(chuàng)新；業(yè)國際化的重要性。“東方硅谷”對TMT行業(yè)的集聚優(yōu)勢日趨明顯北京在世邦魏理仕最新發(fā)布的亞太科技城市排名中名列榜首，其作為“東方硅谷”的集聚優(yōu)勢日趨明顯。TMT（科技/新媒體/電信）行業(yè)過去三年成為僅

4、次于金融的甲級寫字樓第二大租戶行業(yè)。圖表1：亞太科技城市排名及各項指標評分*020406080100圖表2：租戶租賃面積占比前四名行業(yè)35班加羅爾班加羅爾杭州深圳東京海德拉巴香港新竹悉尼臺北奧#2#2 #3#4#3#430#2#2 #3#4#3#4252015105營商環(huán)境創(chuàng)新環(huán)成本和辦公空間的提供0金融業(yè)TMT專業(yè)服務(wù)制造業(yè)20162019*注：主要對科技行業(yè)在寫字樓總租賃面積中占比達到10 及以上的15個成熟門戶城市與地區(qū)進行評估，評估框架對每個城市按照100 分的總分進行評分，然后確定各個城市的綜合排名來源：亞太科技城市：新硅谷的競逐，世邦魏理仕研究部，2019年6月來源：世邦魏理仕研究

5、部，2019年第二季度TMT在甲級寫字樓大規(guī)模擴張得益于頭部企業(yè)所創(chuàng)造的大量大面積需求，因而過去三年TMT企業(yè)中5000平方米以上量級租戶面積比例提升明顯，而中小型租戶比例則基本持平。未來隨著行業(yè)的洗牌和整合，大型成熟企業(yè)和獨角獸在租賃市場的主導地位將更趨突出。盡管內(nèi)部各細分產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷興衰起落，寫字樓需求動能切換頻繁，但TMT整體規(guī)模擴張勢頭強勁且不可逆轉(zhuǎn)。未來 集成電路、軟件開發(fā)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、企業(yè)端技術(shù)服務(wù)等領(lǐng)域?qū)⒊蔀樾屡d租戶力量。圖表3：TMT各面積區(qū)間租戶租賃面積占總體（全樣本）比=5000平方米 =5000平方米 2000-4999平方 1000-1999平方 500-99

6、9平方米= 10,000 平方米5000-9999 平= 10,000 平方米5000-9999 平方米2000-4999 平方米1000-1999 平方米500-999 平方米= 10,000方米5000-9999 平= 10,000方米5000-9999 平方米2000-4999 平方米1000-1999方米500-999米 500 平方米2520151050來源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度20162019演變中的北京19寫字樓市場演變中的北京19寫字樓市場2019CBREInc.甲級寫字樓市場未來展望科技創(chuàng)新和大資管行業(yè)發(fā)展將推動TMT中的部分細分產(chǎn)業(yè)和非銀行金融類租戶需求的持續(xù)增長，是北京寫字樓 市場的需求源泉和韌性所在，未來全市新增供應(yīng)放量將釋放潛在需求并帶動市場活躍度的提升；中資租戶未來將繼續(xù)成為市場需求的中流砥柱，而政策對服務(wù)業(yè)尤其是金融業(yè)外資進入門檻大幅度的放開，有望推動外資租戶需求回升；未來三年以中央商務(wù)區(qū)為代表的核心商務(wù)區(qū)將迎來相對充裕的甲級新增供應(yīng)，是租戶獲取高性價比辦公空間的機會窗口；連通性改善將促進租戶外溢至以麗澤為代表的非核心商務(wù)區(qū)以及地處城市傳統(tǒng)邊緣地帶的商務(wù)園區(qū)。此外，重點城際交通和商業(yè)配套設(shè)施的交付，寫字樓自用買家的入駐都將推動豐臺和通州的新興區(qū)域的成長，租戶將進一步往東往南外溢；靈活辦公將