物業(yè)管理市場的運行秩序范本

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔第三節(jié)物業(yè)管理市場的運行秩序 一、確立物業(yè)管理市場秩序的基礎(chǔ) 要維護物業(yè)管理市場的運行秩序，有兩個基點必須首先明確：一是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬，二 是物業(yè)管理的委托代理關(guān)系。這二者是物業(yè)管理市場中，市場主體即消費者與經(jīng)營者之間的關(guān)系問題。正是有了這種關(guān)系的存在，才有物業(yè)管理市場的存在。只有明 確這種關(guān)系，理順 這種關(guān)系，物業(yè)管理市場才能有秩序地運行。 (一)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)與權(quán)屬界定 1.私有產(chǎn)權(quán) 對于物業(yè)的“所有者”來說，他擁有這座房子的權(quán)力，包括獨自擁有、使用和享受其名下物業(yè)及全部租金的收益，以及全權(quán)將其名下所占的業(yè)權(quán)份數(shù)，連同上述的權(quán)利自由出售、 轉(zhuǎn)讓、出租

2、或準許他人使用而不受其他人的干涉。 2.集體產(chǎn)權(quán)來源于：-/ -. 顧名思義，集體產(chǎn)權(quán)就是由多個人共同擁有某一資源。如何使用這一共同擁有的資源， 就必須經(jīng)過集體來決定。例如，一個小區(qū)中的運動場是全體業(yè)主共同擁有的，但這并不表示每一位業(yè)主都可以為所欲為地使用。如何使用這個運動場，必須由全體業(yè) 主組成的業(yè)主委員 會集體決定。同樣，如何對集體擁有的物業(yè)進行維修保養(yǎng)，也需通過業(yè)主委員會集體決定。 3.建筑物區(qū)分所有權(quán) 在理論上，私有產(chǎn)權(quán)、集體產(chǎn)權(quán)是比較容易區(qū)分的。但在物業(yè)管理的實際操作中，對于 一幢單體建筑物，如果由多位業(yè)主共同擁有，其產(chǎn)權(quán)的界定仍有相當?shù)碾y度。法學(xué)界把多人共同擁有同一建筑物的情況界定

3、為建筑物區(qū)分所有權(quán)。 建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有 權(quán)人對建筑物專有部分享有專有所有權(quán)與對建筑物其用部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)。 (二)物業(yè)管理的委托與代理關(guān)系 對于自己的物業(yè)，一般來說業(yè)主可以自己料理。但是，隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，物業(yè)的復(fù) 雜性越來越高，業(yè)主自身已經(jīng)無能力對自己擁有的物業(yè)進行大規(guī)模、多方面的管理。這使得業(yè)主們開始尋找專門的代理人，進行自己沒有能力或者不愿意進行的物業(yè) 管理活動。物業(yè)管 理的委托與代理關(guān)系便由此而產(chǎn)生。 在委托與代理關(guān)系中，主體有代理人、被代理人和相對人。沒有相對代理人

4、則不能發(fā)生 代理關(guān)系。物業(yè)管理的實踐中，代理人是物業(yè)管理公司，被代理人是業(yè)主或業(yè)主委員會。相對人則有兩類：一是各類相關(guān)的專業(yè)公司，如房屋維修公司、設(shè)備維修公 司、綠化公司、清 潔公司等。物業(yè)管理公司與各專業(yè)公司簽訂各種合同，以滿足被代理人的需求。二是分散業(yè)主(相對于業(yè)主委員會)和承租人(相對于產(chǎn)權(quán)所有人)。物業(yè)管理公司 代表業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán) 人與分散業(yè)主或承租人簽訂房屋使用合約或公共契約，以規(guī)范他們使用物業(yè)的行為。 產(chǎn)權(quán)人與管理者是一種委托代理關(guān)系，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為了保證自己所擁有的物業(yè)能正常使 用，在物業(yè)管理市場中聘請代理人，將其物業(yè)的管理權(quán)委托給代理人。當物業(yè)管理公司通過委托合同獲得物業(yè)的管理

5、權(quán)時，產(chǎn)權(quán)人和管理者之間的委托代理關(guān)系即告成立。 二、物業(yè)管理市場秩序的主要內(nèi)容 為了建立良好的物業(yè)管理市場秩序，必須確立全面的市場法則。這些市場法則雖然帶有 一定的主觀性，但它對維護物業(yè)管理市場的秩序是一種有效的約束。同時，它所反映的內(nèi)容和要求也體現(xiàn)了物業(yè)管理市場客觀規(guī)律的要求。 (一)市場進出秩序 進入物業(yè)管理市場進行經(jīng)營活動的物業(yè)管理企業(yè)需要具備一定的條件，不具備一定的資 格去參與市場經(jīng)營活動，必然使市場混亂。因此，只有按一定的條件規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)，才能保證各個企業(yè)有序地進入市場，有序地退出市場。 1.進入市場的秩序 (1)要對參與物業(yè)管理市場活動的經(jīng)營者進行資格審查，這是保證物業(yè)管理市

6、場秩序的 前提條件。從市場經(jīng)濟的需要出發(fā)，參與物業(yè)管理市場競爭的必須是物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營者，其明顯的特點是自主經(jīng)營、自負盈虧、具有獨立的法人資格，而不分所 有制性質(zhì)和形式， 不分企業(yè)規(guī)模大小，可一律平等地進入物業(yè)管理市場進行經(jīng)營活動。 (2)要對參與物業(yè)管理市場活動的企業(yè)進行登記，接受工商管理部門的登記管理，明確 經(jīng)營商號、經(jīng)營性質(zhì)和經(jīng)營范圍。 (3)規(guī)范進入物業(yè)管理市場的經(jīng)營對象和經(jīng)營方式。物業(yè)管理市場的經(jīng)營對象是物業(yè)管 理服務(wù)，具體地說，就是必須規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量等級；經(jīng)營方式必須是委托代理制，是由業(yè)主委員會決定委托某一物業(yè)管理公司進行管理，而不能由任何其他個人或團體強加于 業(yè)主。 2

7、.退出市場的秩序 (1)物業(yè)管理企業(yè)自行破產(chǎn)退出市場，要按規(guī)定清償債務(wù)，確定清償債務(wù)的方式和期限 。對無償還能力的債務(wù)人(企業(yè))的財產(chǎn)做出有條不紊和公平合理的清算，以保證市場的平等競爭秩序。 (2)違反有關(guān)法規(guī)的要迫使其停止營業(yè)。對違反國家政策、法律、法令的物業(yè)管理企業(yè) ，要吊銷營業(yè)執(zhí)照，令其退出物業(yè)管理市場；對非法經(jīng)營、質(zhì)量低劣的物業(yè)管理公司，要限期改正，以保證物業(yè)管理市場的正常秩序。 (二)市場競爭秩序 物業(yè)管理市場中的競爭是必然的，并且必須有比較完善的法規(guī)保護競爭，約束競爭中的 不合理行為，確立公正而統(tǒng)一的競爭規(guī)則。 1.自主經(jīng)營 物業(yè)管理企業(yè)進入市場競爭要有自主權(quán)，有獨立的利益，不允許

8、任何不必要的行政干預(yù) 。 2.效益優(yōu)先 對競爭中優(yōu)勝的物業(yè)管理企業(yè)要給予鼓勵，提倡開拓進取，爭取最優(yōu)效益；對競爭中失 利的物業(yè)管理企業(yè)，要由市場經(jīng)濟的法則進行必要的淘汰。 3.公正平等 給物業(yè)管理企業(yè)提供平等的競爭機會。不同所有制形式、不同經(jīng)濟成分的物業(yè)管理經(jīng)營 者，在市場上有同等的競爭權(quán)利和競爭機會。國家已出臺相關(guān)政策，要求新開發(fā)的超過10萬平方米的商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理必須采取公開招、投標。這是一種創(chuàng)造平等機會的有力措 施。 (三)市場交易秩序 物業(yè)管理市場的交易秩序，主要是規(guī)定市場主體的交易行為，要做到市場交易活動按準 則行事。 1.公開化 實行交易行為公開化，提高物業(yè)管理市場的透明度，

9、必須有合法的契約和合同，同時還 要及時公開信息。物業(yè)管理市場信息的公開有利于實際消費者和經(jīng)營者的直接聯(lián)系，減少交易費用，抑制價格的人為上漲。 2.貨幣化 在物業(yè)管理市場中，交換的對象是服務(wù)。因此，在交易中只能是服務(wù)一貨幣的交換方式 ，而不可能是其他易貨貿(mào)易的方式。物業(yè)管理市場必然要實現(xiàn)交易過程貨幣化。 3.票據(jù)化 在物業(yè)管理市場上進行交易必須有合法的文字依據(jù)，所發(fā)生的交易信用必須經(jīng)過商業(yè)票 據(jù)進行結(jié)算。這樣做，一方面有利于對物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督管理，為稅收、審計提供重要依據(jù)；另一方面，商業(yè)信用票據(jù)化也有助于解決企業(yè)之間的拖欠、占壓資金等問題。 4.規(guī)則化、法律化 在公開化的基礎(chǔ)上，逐步確立相應(yīng)

10、的物業(yè)管理市場交易規(guī)則，并使之法律化，以此消除 交易過程中的混亂和欺騙行為，保證消費者與經(jīng)營者的正當權(quán)益。 三、加強管理，維護市場秩序 加強對物業(yè)管理市場的管理是維護正常的市場秩序的中心環(huán)節(jié)。對物業(yè)管理市場的管理 主要由三類市場管理機構(gòu)組成：一是國家設(shè)置的市場管理機構(gòu)，包括政府職能部門(如建委、房管局等)，政法系統(tǒng)的有關(guān)機構(gòu)，以及統(tǒng)計、審計、財政、稅收、工 商、銀行、物價等 管理機構(gòu)；二是物業(yè)管理服務(wù)的技術(shù)管理機構(gòu)，包括計量、測試、質(zhì)量管理、衛(wèi)生、環(huán)境保護等管理機構(gòu)；三是群眾性的管理監(jiān)督機構(gòu)，包括消費者協(xié)會、物業(yè)管理 協(xié)會等民間組織。 物業(yè)管理市場的管理體制是國家的管理監(jiān)督和群眾性管理監(jiān)督相結(jié)

11、合，是各種組織和手段的有機統(tǒng)一。 (一)政府對物業(yè)管理市場的管理 政府通過法律、法規(guī)對物業(yè)管理市場進行宏觀的管理，為物業(yè)管理市場發(fā)揮出應(yīng)有的功 能創(chuàng)造一個有法可依、有紀可守、有章可循的良好的市場環(huán)境。 政府對物業(yè)管理市場的管理體現(xiàn)在以下幾個方面： (1)制定物業(yè)管理的政策法規(guī)。這是物業(yè)管理市場規(guī)范化運作的基本條件和環(huán)境，是物 業(yè)管理市場健康有序發(fā)展的保證。物業(yè)管理政策法規(guī)的制定，使產(chǎn)權(quán)多元化物業(yè)的管理有據(jù)可依；對業(yè)主和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)有一個明確的界定，對物業(yè)的 使用和管理行為進 行限定，對物業(yè)管理費的定價程序、收費項目、收費標準和收費辦法作出規(guī)定，從而保護當事人雙方的利益。 (2)物業(yè)

12、管理經(jīng)營人資質(zhì)管理。政府對從事物業(yè)管理的組織和人員在資質(zhì)方面進行管理 ，保證物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。資質(zhì)管理包括對物業(yè)管理公司進行資質(zhì)審查和復(fù)審、登記、年檢，以及物業(yè)管理公司等級評定、從業(yè)人員資格評定等。 (3)制定物業(yè)管理服務(wù)標準，開展物業(yè)管理質(zhì)量評優(yōu)工作。 (4)指導(dǎo)物業(yè)管理公司的工作，指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會工作。 (5)協(xié)調(diào)、解決物業(yè)管理市場運作中出現(xiàn)的各種情況和問題。 (二)行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理市場的管理 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是物業(yè)管理企業(yè)依法自愿組成的行業(yè)性社會團體，通過開展各種有益 的活動，在行業(yè)內(nèi)起到協(xié)調(diào)、協(xié)作和監(jiān)督管理的作用。具體體現(xiàn)在： (1)在政府行政主管部門的領(lǐng)導(dǎo)下，宣傳政府關(guān)于

13、物業(yè)管理行業(yè)的政策、法規(guī)，協(xié)助制 定本行業(yè)的道德規(guī)范、自律準則和管理標準。 (2)協(xié)助政府主管部門對物業(yè)管理企業(yè)進行等級評定、質(zhì)量評優(yōu)。 (3)開展物業(yè)管理的調(diào)查研究，解決行業(yè)工作中出現(xiàn)的新情況、新問題。 (4)收集、整理和提供物業(yè)管理市場信息，組織業(yè)內(nèi)的學(xué)術(shù)和經(jīng)驗交流，對物業(yè)管理人 員進行培訓(xùn)。 (5)協(xié)助解決物業(yè)管理公司與業(yè)主之間出現(xiàn)的矛盾。 (三)物業(yè)管理企業(yè)的自我管理 物業(yè)管理企業(yè)的自我管理是一種自律行為，是保證物業(yè)管理市場有序運作的一個非常重 要的環(huán)節(jié)。只有物業(yè)管理企業(yè)在市場上自覺規(guī)范自己的企業(yè)行為，才是根本而有效的途徑。物業(yè)管理企業(yè)的自我管理包括： (1)依法經(jīng)營。在市場競爭與經(jīng)營

14、服務(wù)中，嚴格遵章守法，按照國家和行業(yè)的法律、法 規(guī)規(guī)范和約束企業(yè)自身的經(jīng)營活動，自覺遵守市場規(guī)則，公平參與、公平競爭，凈化市場空氣，維護市場秩序。 (2)明確市場定位。根據(jù)企業(yè)本身的規(guī)模和能力，確立企業(yè)的市場定位，并形成自己所 特有的業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍。例如，管理專長是辦公樓宇還是住宅小區(qū)，是工業(yè)區(qū)或是綜合性商業(yè)大廈，從而有目標有方向地在物業(yè)管理市場中展開經(jīng)營活動。 (3)制定和完善經(jīng)營管理制度，如經(jīng)營管理條例、員工守則等，使經(jīng)營活動程 序化、制度化、規(guī)范化。 (4)員工培訓(xùn)。對經(jīng)營管理人員進行定期的培訓(xùn)，樹立正確的經(jīng)營服務(wù)觀念，掌握科學(xué) 、規(guī)范的市場操作方式。 (四)社會輿論對物業(yè)管理市場的監(jiān)督管理 社會輿論在物業(yè)管理市場中能夠起到不可低估的作用。充分利用社會輿論所特有的作用 ，對物業(yè)管理市場進行有效的監(jiān)督。社會輿